Kế toán bất động sản đầu tư

Xác định nguyên giá2- BĐS đầu tư mua vào thanh toán theo phương thức trả chậm: - Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi: Nợ TK 217 - BĐS đầu tư N

Chào mừng cô và các bạn đến

với bài thuyết trình nhóm

Chủ đề : Kế toán bất động sản đầu tư

I Khái niệm và điều kiện ghi nhận 

II Xác định nguyên giá 

III Kế toán tăng BĐSĐT 

IV Kế toán khấu hao BĐSĐT

V Kế toán sửa chứa BĐSĐT 

VI Kế toán giảm BĐSĐT

I khái niệm và điều kiện ghi nhận

1-Khái niệm

Bất động sản đầu tư bao gồm quyền sử dụng đất, nhà hoặc 1 phần nhà hoặc cả nhà và đất đai, cơ sở hạ tầng

Bất động sản đầu tư nằm trong tài sản cố định vô hình của doanh nghiệp

Bất động sản đầu tư được nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ:

-Việc cho thuê-hoặc chờ tăng giá

Một bất động sản đầu tư được ghi nhận phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện:

 Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.

 Nguyên giá phải được xác định một cách đáng tin cậy.

II Xác định nguyên giá

1-Đối với BĐS đầu tư mua vào trả tiền ngay: nguyên giá BĐS đầu từ đươc xác định bao gôm giá mua và chi phí liên

quan trưc tiếp đến việc mua như phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác.

- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:

2- BĐS đầu tư mua vào thanh toán theo phương thức trả chậm:

Trong trường hợp này thì nguyên giá là giá mua trả tiền ngay thời điểm mua Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hoạch toán và chi phí tài chính theo kì hạn thanh toán từ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá BĐS đầu tư theo quy định chuẩn mực kế toán Việt Nam số 16 ( VAS 16 – Chi phí đi vay ) 

II Xác định nguyên giá

2- BĐS đầu tư mua vào thanh toán theo phương thức trả chậm:

- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:

Nợ TK 217 - BĐS đầu tư ( Nguyên giá - theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT )

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn ( Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuê GTGT đầu vào)

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có TK 331 - Phải trả cho người bán

- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:

Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuê GTGT đầu vào)

Có TK 331 - Phải trả cho người bán. 

II Xác định nguyên giá

- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐS đầu tư theo phương

thức trả chậm, ghi:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

Có TK 242 - Chi phí cho người bán. 

- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:

Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán

Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn - Nếu có)

Có các TK 111, 112,

3- Bất động sản đầu tư tự xây dựng: Nguyên giá được xác định là giá thành thực tế và các chi phí

liên quan trưc tiếp đến BĐS đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng

4- Khi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu

tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là bất động sản đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:

Nợ TK 217 - BĐS đầu tư

Có các TK 111, 112, 315, 342,

(Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận Hoá đơn thuê tài chính được thực hiện theo quy định tại Tài khoản 212 “TSCĐ thuê tài chính”)

II Xác định nguyên giá

5- Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của BĐS đầu tư:

 Chi phi phát sinh ban đầu (Trừ truờng hợp các chi phí này là cần thiết để đưa BĐS đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);

 Các chi phí khi mới đưa BĐS đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi BĐS đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;

 Các chi phí không bình thường về nguyên liệu, vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐS đầu tư

 Các chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận và chi phí sản xuất, kinh doanh trong kì, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu

tư này tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư

1- Tăng BĐSĐT do mua sắm.

 Nếu doanh nghiệp trả tiền ngay :

- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:

III Kế toán tăng BĐSĐT

1- Tăng BĐSĐT do mua sắm.

 Nếu BĐSĐT mua vào thanh toán theo hình thức trả chậm:

- Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay chưa có thuế GTGT)

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có TK 331 - Phải trả cho người bán

 Định kỳ phân bổ số lãi trả chậm vào chi phí tài chính:

Nợ TK 635: số phân bổ lãi trả chậm hàng kỳ

Có TK 242: số phân bổ lãi trả chậm hàng kỳ

1- Tăng BĐSĐT do mua sắm.

 Nếu BĐSĐT mua vào thanh toán theo hình thức trả chậm:

- Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay đó có thuế GTGT)

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước

Có TK 331 - Phải trả cho người bán.

III Kế toán tăng BĐSĐT

 Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả

chậm, ghi:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn

- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:

Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán

Có TK 515 - Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn - nếu có)

Có các TK 111, 112,…

VD: Doanh nghiệp mua một tòa nhà cao ốc và đưa vào cho thuê hoat động với giá mua 10000, thuế

GTGT 10% đã thanh toán bằng chuyển khoản và nhận được giấy báo nợ của ngân hàng, lệ phí trước

III Kế toán tăng BĐSĐT

2- Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:

- Khi mua bất động sản về đưa vào xây dựng cơ bản, ghi:

2- Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:

- Khi quá trình xây dựng cơ bản bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện là BĐS đầu tư)

Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567- Hàng hoá BĐS)

(Nếu không đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư)

Có TK 241 - XDCB dở dang

III Kế toán tăng BĐSĐT

2- Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:

- Kế toán các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu:

+ Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu xét thấy chi phí đó không chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc không bao gồm trong nghĩa vô của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi nhận vào chi phí kinh doanh BĐS đầu tư trong kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi:

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), hoặc

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn)

Có các TK 111, 112, 152, 153, 334,…

2- Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:

- Kế toán các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu:

+ Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí đó có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vô của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư:

• Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phát sinh, ghi:

III Kế toán tăng BĐSĐT

VD: Tại công ty đầu tư và kinh doanh Kim Ngân, đơn vị tiến hành mua đất với thuế VAT 10% và xây

dựng chung cư để bán và cho thuê tại quận 7 TP Hồ Chí Minh , tỷ trọng các căn hộ được đặt mua là 50%, tỷ trọng các căn hộ được đặt thuê là 50% và trả tiền luôn bằng chuyển khoản qua ngân hàng, chi phí được hạch toán như sau:

3- Bất động sản đầu tư tăng do chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư

- Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi

III Kế toán tăng BĐSĐT

4- Bất động sản đầu tư tăng do chuyển hàng tồn kho thành BDS đầu tư

Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá bất động sản)

III Kế toán tăng BĐSĐT

5- Bất động sản đầu tư tăng do thuê tài chính

- Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiờu chuẩn là bất động sản đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112, 315, 342

III Kế toán tăng BĐSĐT

5- Bất động sản đầu tư tăng do thuê tài chính

- Khi hết hạn thuê tài sản tài chính

+ Nếu trả lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐS đầu tư ghi

Nợ TK 2147: hao mòn bất động sản đầu tư

Nợ TK 632: chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê với giá trị hao mòn lũy kế

Có TK 217: BĐS đầu tư nguyên giá

+ nếu mua lại BĐSĐT đang phan loại là BĐSĐT để tiếp tục đầu tư

Nợ TK 127:

Có TK 111, 112,…

5- Bất động sản đầu tư tăng do thuê tài chính

+nếu mua lại bất động sản thuê tài chính được phân loại là BĐSĐT dùng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, quản lí doanh nghiệp thì phải phân loại thành BĐS chủ sở hữu ghi:

Nợ TK 211

Nợ TK 213

Có TK 217

Có TK111,112 ( tiền phải trả thêm)

Đồng thời kết chuyển hao mòn lũy kế

Nợ Tk 2147

Có tk 2141, 2143

IV Kế toán trích khấu hao BĐSĐT

1- Định kỳ tính, trích khấu hao BĐS đầu tư đang nắm giữ chờ tăng giá, đang cho thuê hoạt động,

ghi:

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)

Có TK 2147  - Hao mòn BĐSĐT

VD: Vào thời điểm 2012, nguyên giá của Trung tâm thương mại Vincom Center A thuộc Vingroup

được tính là 4000 tỷ VNĐ Vingroup đã xây dựng TTTM Vincom này để cho thuê mặt bằng bán lẻ hiện đại Vincom Center A chính là 1 BĐSĐT của tập đoàn Vingoup, được trích khấu hao theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời gian hữu dụng ước tính của công ty là 45 năm

Chi phí KH hàng năm vincom center A =

== 88, 89 ( tỷ VNĐ)

Nợ TK 632: 88,89

Có TK 2147: 88,89

  

2- Cuối năm tài chính doanh nghiệp xem xét lại thời gian trích khấu hao và phương pháp khấu

hao BĐSĐT, nếu có sự thay đổi mức khấu hao cần phải điều chỉnh số khấu hao ghi trên sổ kế toán như sau:

 a, Nếu do thay đổi phương pháp khấu hao và thời gian trích khấu hao BĐSĐT, mà mức khấu hao BĐSĐT tăng lên so với số đã trích trong năm, số chênh lệch khấu hao tăng, ghi:

 Nợ TK 632 : Số chênh lệch khấu hao tăng

IV Kế toán trích khấu hao BĐSĐT

VD: Công ty CPĐT 304 có 1 BĐSĐT là nhà xưởng Thới An tại quận 12 TPHCM được công ty xây

dựng để cho thuê Công ty dự định thời gian trích khấu hao của BĐSĐT này là 30 năm với mức KH

60 triệu VNĐ/ năm Tuy nhiên, tại thời điểm năm thứ 5 của việc trích KH thì công ty quyết định rút thời gian trích KH xuống còn 25 năm

Điều này làm mức trích KH BĐSCĐ tăng lên thành 74,28 triệu, tăng 14,28 triệu so với số đã trích trong năm

Nợ TK 632: 14,28

Có TK 2147: 14,28

b, Nếu do thay đổi phương pháp khấu hao và thời gian trích khấu hao BĐSĐT, mà mức khấu hao BĐSĐT giảm so với số đã trích trong năm, số chênh lệch khấu hao giảm, ghi:

 Nợ TK 214: Hao mòn BĐSĐT

Có TK 632: Số chênh lệch khấu hao giảm

VD: Năm 2013, CTCP Sữa Vinamilk có lô đất ở 184-186-188 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3,

TP HCM đang chờ tăng giá để bán Ban đầu, công ty trích khấu hao theo phương pháp số dư giảm dần Tại thời điểm năm thứ 3 của việc trích KH thì công ty chuyển sang phương pháp kháu hao đường thẳng Điều này đã làm giảm mức trích KH BĐSĐT từ 156 triệu xuống còn 137 triệu, chênh lệch là 19 triệu

Nợ TK 2147: 19

Có TK 632: 19  

V kế toán sửa chữa BĐSĐT

Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư, nếu xét thấy chi phí đó không chắc chắn làm cho BĐS đầu

tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc không bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐS đến trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi nhận vào chi phí kinh tế BĐS đầu tư trong kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi:

Nợ TK 632- giá vốn hàng bán

( chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) hoặc

Nợ TK 242- chi phí trả trước dài hạn ( nếu chi phí có giá trị lớn)

Có các TK 111,112,252.153,334,…

VD 1:CTCP XD& TM Kiến Tạo Việt xây dựng 1 chung cư cho thuê năm 2013 Sau 1 thời gian, phát

sinh các chi phí liên quan đến việc khôi phục, sửa chữa lại đường ống nước( do đường ống bị dò, ảnh hưởng tới cuộc sống của các hộ dân trong chung cư) để khôi phục lại hiện trạng ban đầu, số tiền sửa chữa là 20tr đồng, trả ngay bằng tiền mặt

Ta sẽ hạch toán như sau:

Nợ TK 632: 20 trđ

Có TK 111: 20trđ

V kế toán sửa chữa BĐSĐT

VD 2: Ngày 1/1 CTCP ĐT&PT Thịnh Vượng nâng cấp văn phòng cho thuê CT thuê CTTNHH Sơn

Ca sơn sửa tường, xây dựng thêm 1 vài phòng và lát lại sàn gạch và cải tạo, nâng cấp lại khu vực nhà

vệ sinh Tổng chi phí phát sinh là 200trđ Dự kiến sử dụng trong 20 năm Trả cho Sơn Ca bằng cách chuyển khoản Kế toán hạch toán như sau

Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí đó có khả năng chắc chắn làm cho

BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐS đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư:

+ Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư thực tế phát sinh, ghi:

V kế toán sửa chữa BĐSĐT

VD:

CTCP XD Thành Công cho phá dỡ khu nhà cho thuê hiện tại để đầu tư, nâng cấp thành 1 tòa nhà văn phòng với tổng số vốn 1,1 tỷ đồng ( bao gồm cả thuế GTGT) Trả ngay bằng tiền gửi ngân hàng với số tiền là 1 tỷ đồng, số tiền còn lại trả ngay bằng tiền mặt

*Khi tập hợp chi phí, hạch toán như sau

1- Bất động sản đầu tư giảm do thanh lý nhượng bán

- Khi nhận dk doanh thu từ nhượng bán thanh lý bất động sản đầu tư, kế toán ghi nhận:

Nợ TK 111,112,131: tổng giá thanh toán

Có TK 5117: giá bán chưa thuế

Có TK 3331: thuế VAT phải nộp

- Đồng thời ghi giảm bất động sản đầu tư, giá trị còn lại dk ghi nhận vào giá vốn hàng bán trong kỳ:

Nợ TK 632: giá trị còn lại của BĐSĐT

Nợ TK 2147: hao mòn đã trích khấu hao

Có TK 217: nguyên giá BĐSĐT

VI Kế toán giảm BĐSĐT

- Các chi phí phát sinh đến quá trình thanh lý, nhượng bán BĐSĐT được ghi nhận vào giá vốn hàng bán:

Nợ TK 632: chi phí chưa gồm thuế VAT

Nợ TK 133: thuế VAT đầu vào

Có TK 111, 112, 331: tổng giá thanh toán

VD: Tháng 6/2014 công ty TNHH Đức Việt bán một BĐSĐT có nguyên giá 500 triệu được đầu tư từ 2

năm trước giá bán là 1200 triệu, thếu VAT 10%; thanh toán bằng TGNH

VI Kế toán giảm BĐSĐT

2- BĐSĐT giảm do chuyển thành TSCĐ

- Ghi giảm nguyên giá BĐSĐT do chuyển thành TSCĐ

Nợ TK 211: nguyên giá

Có TK 217: nguyên giá

Đồng thời kết chuyển hao mòn của bất động sản đầu tư thành hao mòn của TSCĐ

Nợ TK 2147: số hao mòn đã trích khấu hao

Có TK 2141: số hao mòn đã trích khấu hao