Chương 5: KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ pptx

Tổng quan về Bất động sản đầu tư1.1.1 Khái niệm  Bất động sản BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, c

Chương 5:

KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG

SẢN ĐẦU TƯ

Tài liệu

1. Chuẩn mực kế toán 05 – Bất động sản đầu tư

2. Thông tư 23/2005/TT-BTC

3. Luật kinh doanh BĐS ban hành ngày 26/6/2006

4. Luật đất đai ban hành ngày 10/3/2003 (Mục 3 -

Giao đất, cho thuê đất- căn cứ xác lập quyền sử dụng đất)

1.1 Tổng quan về Bất động sản đầu tư

1.1.1 Khái niệm

 Bất động sản

BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công

trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định

(Theo Bộ Luật Dân Sự - Điều 174)

từ việc cho thuê hoặc chờ tăng

giá

Quyền SDĐ

(do DN mua lại,

nắm giữ) (nắm giữ) Nhà

Cơ sở hạ tầng (nắm giữ)

Chờ

tăng giá

Chưa xác định mục đích

sử dụng trong TL

Cho thuê theo một hoặc nhiều

HĐ thuê Hoạt động

Cho thuê theo một hoặc nhiều

HĐ thuê Hoạt động

BĐSĐT

Các trường hợp đặc biệt ghi nhận là BĐS đầu tư

- Đối với BĐS đầu tư vừa cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho hoạt động SXKD thì:

Phần cho thuê hoặc chờ tăng giá

Phần sử dụng cho

sản xuất và quản lý

BĐSĐT TSCĐ

 Trường hợp BĐSĐT không bán được riêng rẽ và phần

sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng

kể thì hạch toán là BĐSĐT.

Bất động sản đầu tư

Văn phòng (20%)

Cho thuê

hoạt động

(80%)

Nếu tỷ lệ 30%/70% ;

50%/50%

hạch toán?

BĐS được XD cho bên thứ ba (VAS 15 –

H XD)ĐXD)

BĐS chủ sở hữu sử dụng bao gồm BĐS nắm giữ để sử dụng trong tương lai (VAS 03 ,VAS 04– TSC HH,VH)ĐXD)

BĐS đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai

1.1 Tổng quan về Bất động sản đầu tư

1.1.2 Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư

Điều kiện ghi nhận BĐSĐT

 Doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắc chắn gắn

liền với việc thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai

mà chúng có thể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện

có tại thời điểm ghi nhận

1.1.3 Xác định giá trị BĐS đầu tư

a Xác định giá trị ban đầu của BĐSĐT

Xác định giá trị ban đầu của BĐSĐT  Nguyên giá

NG BĐSĐT = Giá mua + CP trực tiếp ( Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác…)

NG BĐSĐT= Z thực tế + CP trực tiếp (tính đến ngày hoàn thành XD) (Xây dựng)

NG BĐSĐT thuê tài chính : Xác định theo VAS 06

b Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu

Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.

Giá trị còn lại = Nguyên giá – Số khấu hao lũy kế

B ất động sản xây dựng bất động sản đầu tư  kết thúc giai đoạn t xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “ Tài sản cố định hữu hình”)

TK 1567: Hàng hóa bất động sản: Nếu DN mua BĐS về

để bán trong kỳ KD thông thường

- Số KH BĐS trích trong kỳ.

- CP SC,nâng cấp, cải tạo

TK133 TK111,331

(2) Chi phí liên quan

tr c ti p khác ực tiếp khác ếp khác

Thu ếp khác GTGT

Mua B TĐTtheo ph/th c tr ti n ĐTĐTtheo ph/thức trả tiền ức trả tiền ản đầu ền

ngay

 Mua 1 tòa nhà để đưa vào cho thuê hoạt động với giá mua 2.000.000.000đ, thuế GTGT 10% đã

thanh toán bằng chuyển khoản, lệ phí trước bạ

chi bằng tiền mặt 10.000.000đ

 Mua 1 căn nhà để bán trong kỳ với giá mua

500.000.000đ, thuế GTGT 10% đã thanh toán

bằng chuyển khoản, chi phí môi giới chi bằng tiền mặt 10.000.000đ

Mua B S T theo ph ĐTÑTtheo ph/thức trả tiền ĐTÑTtheo ph/thức trả tiền ương thức trả ng th c tr ức trả tiền ản đầu

Đinh kỳ ph/bổ lãi trả chậm Giá mua trả tiền

ngay

CP không hợp lý

Chuy n t TSC sang B S T ển từ TSCĐ sang BĐSĐT ừ TSCĐ sang BĐSĐT ĐXD) ĐXD) ĐXD)

1- Bộ phận XDCB bàn giao 1 căn nhà đã hoàn thành để chờ bán CP XD thực tế phát sinh 520.000.000đ Giá thực tế công trình được duyệt là 500.000.000đ

Chuy n t BĐSĐT sang TSCĐ ển từ BĐSĐT sang TSCĐ ừ BĐSĐT sang TSCĐ

Nguyên giá

2147 2141,2143

Hao mòn luỹ kế

Chuy n t HHBĐS thành BĐSĐT ển từ BĐSĐT sang TSCĐ ừ BĐSĐT sang TSCĐ

217 1567

Giá trị HTK

Việc chuyển HHBĐS thành BĐSĐT khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động

Chuy n BĐSĐT thành HHBĐS ển từ BĐSĐT sang TSCĐ

Chỉ ghi nhận khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán mà cần sửa chữa, nâng cấp.

TK1567

TK217

TK111,152 TK154

TK2147 (1) Giảm BĐSĐT

GT CL

HM

(2) Chi phí sửa chữa, cải tạo

(3) Kết chuyển chi phí sửa chữa, cải tạo

1- Bán 1 toà nhà đang cho thuê hoạt động có NG 6 tỷ, đã hao mòn 800tr, giá bán 7tỷ, thuế GTGT 10%, thu bằng TGNH, thuế chuyển quyền sử dụng đất 300tr nộp bằng TGNH.

2- Rao bán 1 toà nhà đang cho thuê hoạt động có NG 8 tỷ, đã

hao mòn 600tr, giá bán 9tỷ, thuế GTGT 10% Chi phí cải tạo,

sửa chữa tòa nhà 55tr, trong đó thuế 5tr, công việc sửa chữa đã

hoàn tất Toà nhà vẫn chưa bán được

1 tháng sau, tòa nhà đã bán được, CP đăng báo q/cáo 2,2tr

(trong đó thuế VAT 10%)

Cho thueâ BÑS

3331

111,112,131… 5117

BĐSĐT hình thành từ thuê tài chính

Ví dụ:

1- DN quy t nh a toà nhà văn phòng vào cho thuê ho t ng trong 5 n m, đ đưa toà nhà văn phòng vào cho thuê hoạt động trong 5 năm, ạt động trong 5 năm, động trong 5 năm, ăm,

Chi phí sửa chữa toà nhà để cho thuê 22.000.000đ, trong đó thuế 2.000.000đ trả bằng TM

2- Mua một miếng đất ở Quận 2 để chờ tăng giá bán, giá mua 120 lượng vàng

DN đã xuất quỹ thanh toán vàng cho người bán sau khi trừ 5 lượng vàng đã

đặt cọc trước đó Giá vàng tại thời điểm đặt cọc 17.100.000đ/ lượng,

giá vàng tại thời điểm mua đất 18.200.000đ/ lượng, giá vàng xuất quỹ

17.500.000đ/lượng

3- Chi TM 30.000.000đ để san nền, phân lô miếng đất đã mua ở Quận 2,

đất được phân thành 3 lô

4- Bán 2 lô và đã nhận tiền cọc 2 lô : 4 lượng vàng, giá vàng 17.250.000đ/lượng, giá bán 50 lượng / lô

Chi phí đăng báo quảng cáo đất 2.200.000đ trả bằng tiền mặt,trong đó thuế

VAT 200.000đ

Đã thu đủ tiền bán đất ở Q2` bằng tiền mặt sau khi trừ tiền đặt cọc

Giá vàng 17.300.000đ/ lượng.