bài báo cáo về thế chấp tài sản

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN.1.1 Khái niệm “Thế chấp tài sản là việc một bên sau đây gọi là bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA LUẬT

Giảng viên hướng dẫn : Trần Thị Cẩm Nhung Sinh viên thực hiện : Nhóm 6

BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ: THẾ CHẤP TÀI SẢN

STT Tên MSSV

I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN.

1.1 Khái niệm

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu

của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”1

VD: A vay tiền của B và tài sản thế chấp là căn nhà, thì căn nhà này vẫn do A nắm giữ trong thời gian thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho B

1.2 Đặc điểm của thế chấp tài sản

- Thế chấp tài sản là thỏa thuận phát sinh mang tính bổ sung cho nghĩa vụ chính Nó không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc và gắn liền với nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm

- Thế chấp tài sản là nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, qua đó thúc đẩy người

có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình

- Đối tượng của thế chấp tài sản là tài sản trừ trường hợp đặc biệt pháp luật có quy định khác

- Phạm vi bảo đảm của thế chấp tài sản không vượt quá nghĩa vụ đã được xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ chính, tài sản dùng để thế chấp chỉ bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận

- Chỉ xử lý tài sản thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ, tức là khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa

vụ thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ

- Tài sản thế chấp không phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp mà do bên thế chấp giữ hoặc có thể giao cho người thứ ba giữ nếu các bên có thỏa thuận

- Tạo ra sự ưu tiên cho chủ thể được bảo đảm

- Biện pháp thế chấp đáp ứng lợi ích linh hoạt của các bên chủ thể

II PHÂN BIỆT THẾ CHẤP VÀ CẦM CỐ TÀI SẢN; ƯU NHƯỢC ĐIỂM CỦA THẾ CHẤP

2.1 Phân biệt giữa thế chấp tài sản và cầm cố tài sản

- Thứ nhất, cầm cố tài sản là bên cầm cố phải giao tài sản của mình cho bên nhận cầm cố

còn thế chấp tài sản thì không chuyển giao tài sản của mình cho bên nhận cầm cố

- Thứ hai, về đối tượng cầm cố và thế chấp:

1 Điều 317 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015

Vì trong cầm cố có sự chuyển giao tài sản, nên trên thực tế, đối tượng của cầm cố thường là động sản, bất động sản nếu pháp luật có quy định, các giấy tờ có giá (trái phiếu,

cổ phiếu,…)

Trong khi đó đối tượng của hình thức thế chấp có thể là động sản, bất động sản, quyền sử dụng đất Tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng có thể được thế chấp nếu bên thế chấp thông báo cho tổ chức bảo hiểm

- Thứ ba, quyền lợi và nghĩa vụ của bên nhận bảo đảm khi thực hiện cầm cố và thế chấp:

Theo quy định Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận cầm cố được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu có thỏa thuận.; phải bảo quản tài sản cho bên cầm cố Do bên cầm cố được nắm giữ, sử dụng trực tiếp nên rủi ro thấp hơn

Ngược lại, bên nhận thế chấp tuy không được hưởng lợi tức, hoa lợi từ tài sản thế chấp nhưng cũng không phải lo bảo quản tài sản cho bên thế chấp Tuy nhiên, dù có quyền kiểm tra tài sản nhưng do không nắm giữ trực tiếp tài sản nên thế chấp chịu rủi ro cao hơn trong trường hợp giấy tờ giả, tài sản bị thay đổi trong thời gian thế chấp,…

2.2 Ưu điểm, nhược điểm trong việc thế chấp tài sản

2.2.1 Ưu điểm:

- Chủ sở hữu, tức bên thế chấp tài sản vẫn giữ tài sản của mình và có thể thu hoa lợi lợi tức từ tài sản đó mà nghĩa vụ dân sự vẫn được bảo đảm (nếu không có thỏa thuận khác)

- Bên nhận thế chấp không cần phải giữ gìn, bảo quản tài sản trong thời gian thế chấp như không cần phải lo về kho, bến bãi, người trông coi hoặc phải bồi thường thiệt hại do làm mất, làm hư hỏng, giảm sút tài sản thế chấp…

2.2.2 Nhược điểm:

- Tuy có những ưu điểm trên nhưng vẫn xảy ra rủi ro nếu hai bên không có thỏa thuận khác mà bên thế chấp giữ gìn tài sản thì bên thế chấp có khả năng lạm dụng khai thác tài sản thế chấp, bán hoặc làm hư hao tài sản thế chấp mà bên nhận tài sản không hay biết, giấy tờ giả…điều này dẫn đến mất khả năng không đảm bảo được quyền của bên nhận thế chấp

- Tài sản thế chấp thường có sự thay đổi trong thời hạn thế chấp và dễ dẫn đến việc xung đột lợi ích giữa bên nhận thế chấp và các chủ thể khác có liên quan đến tài sản thế chấp Thay đổi đó có thể là, thay đổi về chủ thể: bên thế chấp cho thuê tài sản thế chấp, hoặc bán tài sản thế chấp cho người khác, thay đổi về giá trị tài sản thế chấp như tài sản thế chấp được mua bảo hiểm và sự kiện bảo hiểm đã xảy ra…

III Giao kết hợp đồng thế chấp

3.1 Điều kiện về chủ thể

Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dùng tải sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình gọi là bên bảo đảm hay bên nhận thế chấp, ngược lại bên có quyền gọi là bên nhận bảo đảm hay bên nhận thế chấp Chủ thể của quan hệ thế chấp tài sản phải có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định chủa pháp luật trong giao dịch dân sự cụ thể như sau:

- Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân: Được quy định cụ thể tại Điều 16, 17, 18 BLDS 2015

- Năng lực hành vi của cá nhân:

+ Xét theo độ tuổi: 2

 Người chưa đủ 6 tuổi khi xác lập giao dịch dân sự sẽ do người đại diện theo pháp

luật của người đó xác lập, thực hiện

 Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự

phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi

 Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi sẽ tự mình xác lập, thực hiện giao dịch

dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý

 Người từ đủ 18 tuổi trở lên có thể tự do giao kết, trừ trường hợp quy định tại điều

22,23 và 24 của BLDS 2015

+ Xét theo khả năng nhận thức: 3

 Người mất năng lực hành vi dân sự khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải

do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện

 Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi khi xác lập giao dich dân sự

phải thông qua người giám hộ trong phạm vi do Tào án quyết định

 Người hạn chế năng lực hành vi dân sự khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự

phải được sư đồng ý của người đại diện, trừ những giao dịch phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày

3.2 Điều kiện về nội dung

3.2.1 Tài sản thế chấp:

(Căn cứ theo quy định tại điều 318 BLDS 2015)

- Tài sản thế chấp là bất động sản.4

2 Điều 20, 21 BLDS 2015

3 Điều 22,23,24 BLDS 2015

4 Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015

- Tài sản thế chấp là động sản.5

- Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

- Tài sản thế chấp là tài sản được bảo hiểm

* Lưu ý:

- Tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp (trừ một ít ngoại lệ)

- Tài sản thế chấp phải xác định được

- Tài sản có trong hiện tại hoặc có thể hình thành trong tương lai

- Giá trị tài sản thế chấp có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm

3.2.2 Từng trường hợp cụ thể:

a/ Trường hợp thế chấp bất động sản, động sản: 6

- Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hơp có thỏa thuận khác

Ví dụ: A thế chấp cho B một căn nhà trên đường 30/4, thì toàn bộ đồ đạt trong nhà

đó cũng được coi là vật thế chấp nếu B không có bất cứ yêu cầu nào về việc không được xem đồ đạt trong căn nhà là vật thế chấp Vì khi 2 bên thỏa thuận thế chấp căn nhà thì 2 bên mặc nhiên đã chấp nhận rằng những vật gấn liền với căn nhà cũng được coi là vật thế chấp

- Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn liền với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Ví dụ: ông Toàn có mãnh đất diện tích 30ha , trong đó có 25ha đất trồng dừa, 5ha

đất thổ cư , vậy nếu ông Toàn chỉ thế chấp 25ha đất trồng dừa thì toàn bộ cây dừa trên đây thuộc về tài sản thế chấp

b/ Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất: 7

- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Ví dụ: A thế chấp cho B quyền sử dụng đất là 1 mảnh đất làm vườn ở gần nhà, với

diện tích đất là 320 m2 Trên mảnh đất đó A có trồng khoảng 25 cây ổi Thì số hoa lợi, lợi tức thu được coi là tài sản thế chấp nếu tài sản thế chấp bị xử lý

5 Khoản 2 Điều 107 BLDS 2015

6 Khoản 1,2 Điều 318 BLDS 2015

- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Ví dụ: ông Thắng có diện tích đất là 400m2 ông Thắng cho ông Hải (em của mình) xây nhà trên phần đất 100m2 thuộc quyền sở hữu của mình cho bà An, vậy khi ông Thắng đem toàn bộ đất của mình làm tài sản thế chấp thì ông Hải vẫn có thể tiếp tục ở lại căn nhà của Lúc này quyền nghĩa vụ của ông Thắng và ông Hải sẽ chuyển thành quyền và nghĩa vụ của bà An và ông Hải

c/ Thế chấp tài sản gắn liền với đất 8

- Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Ví dụ: Ông A đi vay tiền ngân hàng, ông thế chấp căn nhà hiện tại mình đang sống có

giá trị tương đương với số tiền ông vay (ông là chủ sở hữu căn nhà), căn nhà nằm trên mảnh đất thuộc sở hữu của A.Vậy tài sản thế chấp bao gồm cả căn nhà và quyền sử dụng đất của A

- Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Ví dụ: ông A có 100m2 đất trồng điều đang giao cho ông B (em ruột) quản lý và sử dụng Khi vay tiền của ông C ông A đem toàn bộ gốc điều ra thế chấp làm tài sản bảo đảm cho

số tiền vay Vậy khi đến hạn mà ông A không thể trả được tiền thì ông C được hưởng số gốc điều trong phần đất do ông B quản lý

d/ Trường hợp tài sản thế chấp là tài sản được bảo hiểm 9

- Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm

8 Điều 326 BLDS 2015

9 Khoản 4 Điều 318 BLDS 205

- Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp

Ví dụ: A thế chấp cho B một con tàu, trong khi đó A đã có mua bảo hiểm cho con tàu

đó tại công ty bảo hiểm C, và B cũng đã có thông báo về việc A đã thế chấp con tàu đó cho mình cho công ty bảo hiểm C Thì B có quyền hưởng số tiền bảo hiểm khi con tàu đó

có sự cố hư hổng

3.2.3 Điều kiện về hình thức

BLDS 2015 không đề cập đến hình thức của thế chấp tài sản, trong khi BLDS 2005 thì quy định về hình thức của hợp đồng này tại Điều 343 Vì thế chấp tài sản cũng là 1 giao dịch dân sự nhằm bảo đảm cho hợp đồng chính, nên căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 119 BLDS 2015 thì:

- Hợp đồng thế chấp được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể

- Đối với hợp đồng thế chấp lập thành văn bản: (quy định này không được ghi nhận trong BLDS 2015)

+ Văn bản thông thường

+ Văn bản phải công chứng, chứng thực hoặc đăng kí theo quy định của pháp luật, hoặc các bên có yêu cầu

*Lưu ý:

- Đối với hợp đồng thế chấp được lập thành văn bản thì có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Nếu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính thì những điều khoản ghi trong hợp đồng chính là những điều khoản cấu thành hợp đồng chính Nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng thì được coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó hoàn toàn phụ thuộc vào hợp đồng chính

- Nếu tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì mỗi lần thế chấp phải được lập thành văn bản

3.2.4 Thời điểm giao kết và có hiệu lực 10

- Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác

- Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ 3 kể từ thời điểm đăng ký

Ví dụ: A (bên bảo đảm) thế chấp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của A cho B (bên

nhận bảo đảm) để bảo đảm cho khoản vay của A với B Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Nghị định số 8020/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 nghị định hợp nhất các nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm thì đây thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo

đảm Vậy thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba là kể từ thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ (thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm)

- Một số cơ quan điển hình có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm (thế chấp): Theo

Điều 47 của nghị định 83/2010/nđ-cp của chính phủ.

Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm

1 Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay

2 Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục Hàng hải Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp tàu biển

3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

4 Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của các cơ quan quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều này

Ý nghĩa của việc đăng ký:

- Thông tin đến người thứ ba về tình trạng pháp lý tài sản

- Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ nợ cùng nhận bảo đảm trên tài sản

- Giúp bên nhận bảo đảm thực hiện quyền truy đòi (Quyền theo đuổi/quyền thu hồi) tài sản bảo đảm được bên bảo đảm chuyền giao bất hợp pháp trong thời hạn giao dịch bảo đảm còn có hiệu lực

IV QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN

4.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

4.1.1 Quyền của bên thế chấp tài sản 11

- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận

- Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp

11 Điều 321 BLDS 2015

- Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp

do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác

- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận

- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

- Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết

*Lưu ý:

Trong trường hợp tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh được đem đi bán, trao đổi thì số tiền thu được từ việc bán hoặc tài sản hình thành trừ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán, trao đổi

4.1.2 Nghĩa vụ của bên thế chấp 12

- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác

- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp

- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị

- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp