HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

MỤC LỤCChuyên đề THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trong mối quan hệ dân sự, con người thường thực hiện rất nhiều giao dịch với nhau chẳng hạn như giao dịch mua bán, tặng cho, vay mượn tài sản…

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA LUẬT



ĐỀ TÀI HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Giảng Viên:

Trương Thanh Hùng

Sinh viên thực hiện:

Trương Phước Lộc B1304984 Trần Văn Chí Công B1500211

MỤC LỤC

Chuyên đề THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong mối quan hệ dân sự, con người thường thực hiện rất nhiều giao dịch với nhau chẳng hạn như giao dịch mua bán, tặng cho, vay mượn tài sản…Đặc biệt trong vấn

đề vay mượn tài sản, để đảm bảo cho phần nghĩa vụ phải thực hiện của các chủ thể khi tham gia giao dịch, cũng như bảo vệ lợi ích cho chủ thể có quyền, pháp luật nước ta đã đặt ra một số biện pháp bảo đảm nghĩa vụ nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi cho các bên cũng như quy định nghĩa vụ cho các bên khi tham gia giao dịch Thế chấp quyền sử dụng đất chính là một trong số biện pháp bảo đảm đó Thế chấp quyền sử dụng đất được quy định trong BLDS 2005, Luật đất đai 2013 và Luật nhà ở 2014 Tuy nhiên, trong BLDS 2015 chỉ quy định chung về vấn đề này (vấn đề thế chấp tài sản) Bên cạnh đó,

phần nào hiểu biết của người dân còn chưa rõ pháp luật quy định như thế nào về “Thế

chấp quyền sử dụng đất” Bài viết của nhóm giúp hiểu rõ hơn về các vấn đề trên.

1 Khái quát chung về thế chấp quyền sử dụng đất

1.1 Khái niệm

1.1.1 Thế chấp tài sản

Được quy định tại Điều 317 BLDS 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau

đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” 1

1.1.2 Quyền sử dụng đất

Tại Điều 3, Luật Đất đai 2013 đã nêu ra rất nhiều khái niệm liên quan đến đất

đai Tuy nhiên khái niệm “quyền sử dụng đất” (QSDĐ) thì lại chưa được đề cập đến.

Nhưng chúng ta có thể dựa vào Điều 189 BLDS 2015 quy định về quyền sử dụng tài

sản để có thể rút ra khái niệm về quyền sử dụng đất như sau: Quyền sử dụng đất là một

quyền lợi khi con người chiếm hữu đất đai, họ được phép thực hiện hành vi sử dụng đất

mà cụ thể là khai thác tính năng của đất để sử dụng Đồng thời thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn nhu cầu của mình như làm ra của cải cho xã hội để phục vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống con người Đối với nước ta, đất đai

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý2 Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định3, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất chứ không có quyền định đoạt đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

1 1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất

- Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó tài sản dùng để bảo đảm ở đây là QSDĐ Vì vậy, hợp đồng thế chấp QSDĐ vừa tuân theo quy định về thế chấp tài sản, vừa tuân theo các quy định điều chỉnh riêng đối với loại tài sản đặc biệt là đất đai được quy định rõ tại chương XXX của Bộ luật Dân sự năm 2005, quy định của Luật Đất đai Ngoài ra BLDS

2015 không đề cập đến vấn đề “Thế chấp quyền sử dụng đất”

- Ta có thể dựa vào khái niệm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được

quy định tại Điều 715 BLDS 2005 thì ta có thể suy ra rằng: “Thế chấp quyền sử dụng

đất là bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình

để bảo đảm vịêc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp” 4

1 Điều 317, Bộ Luật dân sự 2015

2 Điều 4, Luật đất đai 2013

3 Điều 17, Luật đất đai 2013

4 Điều 715, Bộ Luật dân sự 2005

1.2 Đặc điểm

Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức thế chấp tài sản nên nó cũng mang đầy đủ đặc điểm của thế chấp tài sản:

- Đối tượng thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là quyền

sử dụng đất Đặc biệt thế chấp QSDĐ không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền

sử dụng đất đai nhưng quyền sử dụng ấy lại là một loại tài sản được thế chấp trong quan

hệ vay tài sản

- Chủ sở hữu không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp, mà

chỉ cần chuyển giao các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của mình

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ dân sự

- Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai)

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công

chứng, chứng thực5

- Theo quy định, bên thế chấp có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền sử

dụng đất

1.3 Chủ thể của thế chấp và nhận thế chấp quyền sử dụng đất

1.3 1 Bên thế chấp

Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, các chủ thể sau đây được thế chấp quyền

sử dụng đất6: “Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”.

*Hộ gia đình, cá nhân:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Điểm g, khoản 1, Điều 179 Luật Đất đai 2013)

- Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Điểm a, khoản 3, Điều 179 Luật Đất đai 2013)

5 Điểm a, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013

6 Điều 5, Luật đất đai 2013

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất (Điều 180, Luật Đất đai 2013)

* Tổ chức trong nước:

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Điều 174, Luật Đất đai 2013)

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguốn gốc từ ngân sách nhà nước (khoản 2, Điều 176, Luật Đất đai 2013)

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo qui định của pháp luật (khoản 3, Điều 176, Luật Đất đai 2013)

- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nươc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (khoản 4, Điều 176, Luật Đât đai 2013)

- Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân,

tổ chức kinh tế khác (khoản 1, Điều 177, Luật Đất đai 2013)

- Tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 178, Luật Đất Đai 2013)

∗ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam và được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản 1, Điều 183, Luật Đất đai 2013)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 3, Điều 183, Luật Đất đai 2013)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà Nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài (khoản 3, Điều 184, Luật Đất đai 2013)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất khu công nghệ cao, khu kinh tế (khoản 1, Điều 185, Luật Đất đai 2013)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công

nghệ cao, khu kinh tế đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê còn lại (khoản 2, Điều 185, Luật Đất đai 2013)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (khoản 2, Điều 186, Luật Đất đai 2013)

- Người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 187, Luật Đất đai 2013)

∗ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án (khoản 3, Điều 183, Luật Đất đai 2013)

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam (khoản 4, Điều 183, Luật Đất đai 2013)

- Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 1, Điều 184, Luật Đất đai 2013)

- Doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn thành liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài (khoản 2, Điều 184, Luật Đất đai 2013)

- Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài (khoản 4, Điều 184, Luật đất đai 2013)

1.3.2 Bên nhận thế chấp

Theo quy định luật Đất đai năm 2013, chủ thể có đủ điều kiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Theo

khoản 1 Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng 2010 thì “Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp

thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân” 7 Đồng thời, đối với các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ở trong nước,

ngoài việc được thế chấp quyền sử dụng đất cho các chủ thể nêu trên, chủ thể nhận thế chấp còn bao gồm các tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo qui định của pháp luật

7 khoản 1, Điều 4, Luật các tổ chức tín dụng 2010

1.4 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng:

- Thứ nhất, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hợp pháp Thông thường các bên giao kết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự

- Thứ hai, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện Tức là xuất phát từ ý chí thực, từ sự tự do ý chí của các bên trong các thỏa thuận hợp đồng đó

- Thứ ba, nội dung của hợp đồng không trái pháp luật và đạo đức xã hội Đối tượng của hợp đồng không thuộc hàng hóa cấm giao dịch, công việc cấm thực hiện Bên cạnh đó, nội dung của hợp đồng cần phải cụ thể, bởi vì việc xác lập nghĩa vụ trong hợp đồng phải cụ thể và có tính khả thi Những nghĩa vụ trong hợp đồng mà không thể thực hiện được thì hợp đồng cũng không được coi là có hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền

và nghĩa vụ

- Thứ tư, thủ tục và hình thức của hợp đồng phải tuân theo những thể thức nhất định phù hợp với những quy định của pháp luật đối với từng loại hợp đồng

=> Hợp đồng không đáp ứng được một trong các điều kiện trên sẽ dẫn đến vô hiệu

Mặc khác căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là loại HĐ phải được công chứng chứng thực, và Điều 3 của

NĐ 83/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm thì giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký

2 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

2.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất

2.1.1 Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp: Phù hợp với bản chất của biện pháp

thế chấp tài sản nói chung được quy định tại Điều 342 BLDS 2005, theo đó thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ dân sự đối với bên thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

- Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận: Sau khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lự pháp lí (tại thời điểm

đăng kí hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất), bên thế chấp được nhận một khoản tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận Bên thế chấp sẽ được nhận tiền vay tương ứng với giá trị tài sản của quyền sử dụng đất đã thế chấp Lúc này khoản tiền vay thuộc sở hữu của bên thế chấp, bên thế chấp được quyền sử dụng khoản tiền này

- Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp: Do bên thế chấp quyền sử dụng đất được sử dụng đất trong thời hạn thế

chấp, cho nên bên thế chấp cũng có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản trên đất đã thế chấp, trừ trường hợp thế chấp cả tài sản như vườn cây, hoa màu, nhà và các tài sản khác cho hoa lợi, lợi tức có trên đất Trường hợp mà hoa lợi, lợi tức cũng thuộc

tài sản thế chấp, căn cứ vào nghĩa vụ của người thế chấp, người thế chấp phải sử dụng hoa lợi, lợi tức đó đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp

- Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý: Vì quyền sử dụng đất đã được sử dụng để

làm tài sản bảo đảm, việc chuyển đổi, chuyển nhượng có thể đẫn đến việc tẩu tán tài sản đồng thời cùng với việc cho thuê, thuê lại có thể làm mất mát giảm giá trị tài sản, do đó cần đươc sự đồng ý của người nhận thế chấp cũng như cho người nhận thế chấp biêt được tình hình của tài sản thế chấp

- Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa

vụ thế chấp: Khi hết thời hạn thế chấp, bên thế chấp đã trả được nợ và lãi thì bên nhận

thế chấp phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp và bên thế chấp có quyền nhận lại giấy đó, kể từ thời điểm này người sử dụng có toàn quyền đối với diện tích đất của mình không bị bất cứ hạn chế nào của bên cho vay

- So với quy định tại Điều 350 BLDS 2005, Điều 321 BLDS 2015 đã bổ sung một số quyền của bên thế chấp tài sản, gồm:8

+ Nhận lại giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

+ Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

2.1.2 Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất 9

- Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp: Theo quy

định chung về Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản tại Điều 348 BLDS 2005 thì không có quy định về nghĩa vụ này nhưng đất và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản phải đăng

ký quyền sử dụng nên đây là nghĩa vụ cần được bên thế chấp thực hiện

- Làm thủ tục đăng kí việc thế chấp; xóa việc đăng kí thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt: Việc đăng kí quyền sử dụng đất là biện pháp để nhà nước quản lý đất

đai, nắm tình hình sử dụng, biến động đất đai trong từng địa phương Đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số

09/2016/TTLT-BTP-8 Điều 321, Bộ Luật dân sự 2015

9 Điều 717, Bộ Luật dân sự 2005

BTNMT Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận bảo đảm bằng khoảng đất (và tài sản có trên đất, nếu có thỏa thuận) được xác định theo thứ tự đăng kí

- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp: Qua đó ta phân loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng thì đất đai được phân

chia thành10:

+ Nhóm đất nông nghiệp

+ Nhóm đất phi nông nghiệp

+ Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Trong thời hạn đất được thế chấp, bên thế chấp vẫn có quyền sử dụng đất đã được thế chấp Trong thời hạn này, bên thế chấp phải sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp Ví dụ, nếu đất đã thế chấp là đất nông nghiệp, thì bên thế chấp vẫn phải sử dụng đất đó vào mục đích sản xuất nông nghiệp, không được đào ao, thả cá, làm vườn trồng cây lâu năm hoặc làm nhà trên đất

đó Trong quá trình sử dụng đất, bên thế chấp phải bảo vệ độ màu mỡ của đất, bảo vệ tần đất mặt, không được sử dụng các loại hóa chất làm hỏng đất, thoái hóa đất đai

- Thanh toán tài sản vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng: Bên thế chấp phải trả tiền vay, tiền lãi đúng thời hạn quy định trong hợp đồng.

Đây là nghĩa vụ quan trọng của bên thế chấp, nghĩa vụ chính của hợp đồng, nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ này quyền sử dụng đất được sử dụng làm tài sản thế chấp sẽ bị

xử lí theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp

- Ngoài 4 nghĩa vụ quy định tại Điều 348 BLDS 2005 vẫn được giữ nguyên, Điều

320 BLDS năm 2015 quy định thêm 5 nghĩa vụ cho bên thế chấp, gồm:11

+ Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

+ Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp

có thoả thuận khác.

+ Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp + Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; hoặc trong trường hợp bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

+ Không được thay thế tài sản thế chấp, trừ trường hợp đó là tài sản luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc không phải là tài sản luân chuyển

10 Điều 15, Luật đất đai 2013

11 Điều 320, Bộ Luật dân sự 2015

trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.

2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

2.2.1 Quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Khi quyền sử dụng đất được thế chấp bên thế chấp đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp và nhận một khoản tiền vay tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đã thế chấp, thì bên nhận thế chấp cũng có quyền đối với quyền sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mặc dù bên nhận thế chấp không chiếm hữu đất trực tiếp nhưng lại chiếm hữu gián tiếp (chiếm hữu pháp lý) thông qua việc giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BLDS 2015 không có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp QSDĐ mà chỉ quy định về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản Qua đó nhóm áp dụng BLDS 2005 để phân tích vấn đề này, như vậy bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau12

- Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích: Trong thời hạn sử dụng đất, bên thế chấp chỉ có quyền sử

dụng đất đó đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất Nghĩa vụ của bên này là quyền của bên kia, vì vậy bên nhận thế chấp có quyền “kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích” Trong trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ của mình, thì bên nhận thế chấp có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng và yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lí

vi phạm Nếu bên thế chấp vi phạm việc hủy hoại đất dẫn đến tình trạng không thể sử dụng đất đó gây hậu quả nghiêm trọng, bên nhận thế chấp có quyền hủy bỏ hợp đồng, người vi phạm bị xử lí theo pháp luật Trong trường hợp nhà nước thu hồi đất, thì bên thế chấp phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận thế chấp

- Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp, sau khi trừ chi phí bán đấu giá: Việc thế chấp quyền sử dụng đất để

vay tiền là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng kí việc thế chấp

2.2.2 Nghĩa vụ cuả bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

- Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp Hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất phải đăng kí tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đây chính là quyền của

12 Điều 720, Bộ Luật dân sự 2005