Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Khái niệm- Khái niệm: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cô

Bài 6 Nghĩa vụ của người sử dụng đất

1 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

2 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

1 Nghĩa vụ chung của NSDĐ

Điều 170 LĐĐ 2013

2 Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ

2.1 Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất

2.2 Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất

2.3 Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất

2.4 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ2.5 Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ

2.6 Nghĩa vụ nộp lệ phí Địa chính

2.1 Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất

2.1.1 Khái niệm

- Khái niệm: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất

phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công

nhận quyền sử dụng đất

2.1.2 Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

- Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ

đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

- Trường hợp người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất

Điều 1, 2 Nghị định 45/2014

2.2 Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất

2.2.1 Khái niệm

2.2.2 Các trường hợp phải nộp tiền thuê đất

2.2.3 Căn cứ xác định tiền thuê đất

2.2.4 Chế độ miễn giảm

2.2.1 Khái niệm

- Khái niệm: tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể

sử dụng đất dưới hình thức thuê phải trả cho nhà nước

để có quyền sử dụng một diện tích đất trong thời gian nhất định được xác định trong hợp đồng thuê đất và những quyền năng của chủ thể sử dụng đất thuê

So sánh với tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất?

2.2.2 Các trường hợp phải nộp tiền thuê đất

Điều 1 NĐ 46/2014:

+ Nhà nước cho thuê đất

+ Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang

sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất

+ Nhà nước gia hạn thời gian thuê đất cho các đối tượng đang thuê thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất

+ Chuyển từ hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm

2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành) sang hình thức Nhà nước cho thuê đất

2.3 Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất

2.3.2 Thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.3.2 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

2.3.1 Khái niệm

2.3.1 Khái niệm

Thuế sử dụng đất là sắc thuế thu đối với việc sử dụng đất, là khoản điều tiết lợi ích từ việc sử dụng đất của người sử dụng đất giao

Tồn tại 2 sắc thuế sử dụng đất:

+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp

+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

2.3.2 Thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.3.2.1 Các đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp 2.3.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.3.2.3 Chế độ miễn giảm

2.3.2.1 Các đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

+Tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp

+Những trường hợp được giao đất vào sản xuất nông

nghiệp nhưng không sản xuất

- Trường hợp nộp thuế: Điều 1 Luật Thuế SDĐNN 1993

2.3.2.3 Chế độ miễn giảm

- Chế độ miễn giảm thuế được xây dựng dựa trên xem xét đến đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp và các yếu tố khách quan

- NQ số 55/2010/QHH12 quy định về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.3.3 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

+ Đối tượng nộp thuế nhà đất bao gồm đất ở, đất phi nông

nghiệp sử dụng có mục đích kinh doanh

+ Giá đất áp dụng dựa vào Bảng giá của UBND cấp tỉnh

ban hành, ổn định theo chu kỳ 05 năm

+ Thuế suất: tùy thuộc vào từng loại đất

Thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Đất ở

Phần diện tích vượt không quá 3 lần

Phần diện tích vượt quá 3 lần hạn mức 0.15%

Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư,

công trình xây dựng dưới mặt đất, đất phi nông

2.4 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập do chuyển quyền sử dụng đất

2.4.1 Khái niệm

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đánh vào thu nhập do hành vi chuyển quyền sử dụng đất

2.4.2 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp do chuyển quyền sử dụng đất.

2.4.2.1 Các trường hợp nộp thuế

2.4.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.4.2.1 Các trường hợp nộp thuế

Áp dụng đối với các khoản thu nhập của doanh nghiệp có được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, cho thuê lại đất của doanh nghiệp

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền thuê đất; cho thuê lại đất của doanh nghiệp gắn với tài sản trên đất

2.4.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

căn cứ tính thuế:

thu nhập chịu thuế x thuế suất

2.4.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.4.3 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân do chuyển quyền sử dụng đất

2.4.3.1 Các trường hợp nộp thuế

2.4.3.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.4.3.3 Chế độ miễn giảm

2.4.3.1 Các trường hợp nộp thuế

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: Khoản 5 Đ 3 NĐ 65/2013:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể

cả nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức;

Thu nhập chịu thuế tại khoản này bao gồm cả khoản thu nhập từ việc

ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền

chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất

động sản theo quy định của pháp luật.

- Phát sinh thu nhập do nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản: K9,

10 Đ 3 NĐ 65/2013.

2.4.3.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất

Có sự phân biệt giữa thu nhập từ chuyển nhượng bất

động sản và thu nhập từ nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản

- Thu nhập tính thuế là phần giá trị tài sản thừa kế, nhận tặng

cho vượt trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được

theo từng lần phát sinh (Điều 18, 31 Luật Thuế TNCN 2007).

b Căn cứ tính thuế TNCN do nhận thừa

kế, nhận tặng cho bất động sản

- Thuế suất: 10% trên số thu nhập vượt quá 10 triệu đồng

2.4.3.3 Chế độ miễn giảm

- Miễn thuế: Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007, Đ 4 NĐ 65/2013

+ Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,mẹ

ợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và

tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người

chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất

ở tại Việt Nam

Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất

ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

2.4.3.3 Chế độ miễn giảm

- Giảm thuế: Điều 5 Luật Thuế TNCN 2007

những đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp

2.5 Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ

2.5.2 Đối tượng nộp lệ phí trước bạ

2.5.4 Căn cứ xác định lệ phí trước bạ

2.5.1 Khái niệm

2.5.3 Đối tượng không phải nộp lệ phí trước bạ

2.5.1 Khái niệm

Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà các chủ thể phải nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc đăng ký quyền sử dụng đất

+ Là khoản thu nhằm phục vụ cho hoạt động quản lý tài sản của Nhà nước và bảo vệ quyển tài sản của người sử dụng đất

2.5.1 Khái niệm

Văn bản pháp luật sau:

+ Nghị định 45/2011/NĐ-CP này 17/6/2011 về lệ phí trước bạ.+ Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn nghị định

45/2011/NĐ-CP

- Đối tượng nộp: Người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất

2.5.2 Đối tượng nộp lệ phí trước bạ

- Đối tượng không nộp: Quy định tại điều 4 nghị định

45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

2.5.3 Đối tượng không nộp lệ phí trước bạ: Điều 4 nghị định 45/2011/NĐ-CP

+ Nhà, đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan

Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và nhà ở của người

đứng đầu cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam.

+ Đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng vào các mục đích

sau đây:

a) Sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Thăm dò, khai thác khoáng sản; nghiên cứu khoa học theo giấy phép hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất; đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh Các trường hợp này nếu chuyển nhượng thì tổ chức, cá nhân nhận

chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ; nếu cho thuê hoặc tự sử dụng thì tổ

chức, cá nhân được Nhà nước giao đất phải nộp lệ phí trước bạ.

+ Đất được Nhà nước giao hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối.

+ Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân theo chủ trương chung về dồn điền đổi thửa.

+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Đất thuê của Nhà nước hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp.

+ Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn giáo, cơ sở tín

ngưỡng được Nhà nước công nhận hoặc được phép hoạt động.

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

+ Nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, nhà được hỗ trợ mang tính chất nhân đạo, kể

cả đất kèm theo nhà được đăng ký sở hữu, sử dụng tên người được tặng.

2.5.3 Đối tượng không nộp lệ phí trước bạ: Điều 4 nghị định 45/2011/NĐ-CP

+ Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với

con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha

vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu

ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

+ Nhà, đất được bồi thường (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ

trợ) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật.

2.5.3 Đối tượng không nộp lệ phí trước bạ: Điều 4 nghị định 45/2011/NĐ-CP

2.5.4 Đối tượng miễn nộp lệ phí trước bạ: Đ 9NĐ 45/2011

- Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở các xã,

phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở

các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế - xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên.

-Nhà, đất của các cơ sở thực hiện xã hội hóa trong các lĩnh vực giáo dục - đào

tạo, dạy nghề; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; môi trường theo quy định của

pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

4 Nhà, đất của cơ sở ngoài công lập đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục - đào tạo; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; khoa học và công nghệ; môi trường; xã hội; dân số, gia đình,

bảo vệ chăm sóc trẻ em theo quy định của pháp luật.

- Nhà, đất của doanh nghiệp khoa học và công nghệ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật.

- Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

2.5.5 Căn cứ xác định lệ phí trước bạ

giá trị đất tính lệ phí trước bạ, diện tích và tỉ lệ thu lệ phí trước bạ

- Giá trị đất tính lệ phí trước bạ: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

- Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ

Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất

thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho

cơ quan thuế theo “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác

định nghĩa vụ tài chính”

2.5.5 Căn cứ xác định lệ phí trước bạ

- Mức thu lệ phí trước bạ

tỉ lệ thu lệ phí trước bạ hiện nay đối với nhà, đất là 0,5%

số tiền phải nộp lệ phí trước bạ sẽ bằng = (giá trị đất tính lệ phí trước bạ) x 0.5% = (diện tích đất) x (giá 1 m2 đất) x 0.5%

2.6 Nghĩa vụ nộp lệ phí địa chính

2.6.1 Các trường hợp nộp lệ phí địa chính

2.6.2 Mức thu

2.6.1 Khái niệm

Người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính khi yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc địa chính sau:

- khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.6.1 Các trường hợp nộp lệ phí địa chính

- khi chứng nhận đăng ký biến động đất đai

- khi trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính

- khi cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

xác nhận tính pháp lý của các giấy tờ nhà đất

Tóm lại

có quyền QSDĐ

tiền sử

dụng đất

tiền nhận chuyển nhượng

tiền thuê đất

Sử dụng đất

Lệ phí trước bạ

Thuế sử dụng đất

Lệ phí địa chính

Chuyển nhượng

Thuế thu nhập