nghĩa vụ của người sử dụng đất

Khái niệm Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền

Chương 6 NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

GV: NGÔ GIA HOÀNG

1 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

2 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

1 NGHĨA VỤ CHUNG CỦA NGƯỜI SDĐ

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về

sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi giao dịch QSDĐ theo quy định của pháp luật

Điều

170 Luật

Đất đai

2013

1 NGHĨA VỤ CHUNG CỦA NGƯỜI SDĐ

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của NSDĐ có liên quan

- Tuân theo các quy định của pháp luật

về việc tìm thấy vật trong lòng đất

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn SDĐ

mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

Điều

170 Luật

Đất đai

2013

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

có quyền QSDĐ

tiền thuê đất

Sử dụng đất

Lệ phí trước bạ

Thuế sử dụng đất

Lệ phí địa chính

Chuyển nhượng

Thuế thu nhập

2 NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH

tiền sử dụng đất

2.1.1 Khái niệm

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (K21 Đ3 LĐĐ 2013)

Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP

- Khi nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ

- Khi người sử dụng đất chuyển mục SDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền SDĐ

- Trường hợp người đang SDĐ được cấp GCN

mà phải nộp tiền SDĐ

2.1.2 Các trường hợp phải nộp tiền SDĐ

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

Nhận định: Tiền sử dụng đất là nghĩa vụ tài

chính mà người sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp phải thực hiện cho Nhà nước

2.1.3 Căn cứ để tính tiền SDĐ

CSPL: Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Diện tích

Giá đất

Mục đích SDĐ

Giá trong Bảng giá

Giá đất

cụ thể

HGĐ, CN + công nhận/chuyển mục đích + trong hạn mức

Tổ chức + giao không qua đấu giá/công nhận/chuyển mục đích

HGĐ, CN + giao không qua đấu giá

Phương pháp khác

Khi giá trị thửa đất/khu đất (theo Bảng giá):

<30 tỷ: TW

<10 tỷ : miền núi, vùng cao

≥ 20 tỷ: còn lại

K3Đ3 NĐ 45/2014/NĐ-CP

2.1.4 Thu tiền SDĐ trong các trường hợp

Thu tiền SDĐ khi nhà nước giao đất (Điều 4 NĐ 45/2014)

Tiền SDĐ = Diện tích đất x Giá đất trúng đấu giá

Ví dụ: Công ty A trúng đấu giá 1000 m2 đất để thực hiện

dự án xây dựng nhà ở để bán tại Tp Hồ Chí Minh Giá trúng đấu giá là 10 triệu/m2

=> Tiền SDĐ = 1000 x 10 triệu = 10 tỷ đồng

Thu tiền SDĐ khi nhà nước giao đất (Điều 4 NĐ 45/2014)

Tiền SDĐ = DT đất x giá đất – (tiền miễn

giảm + tiền bồi thường, giải phóng MB)

VD: Ông B được nhà nước giao 300 m 2 đất ở tại tỉnh Bến Tre Tại khu vực gia đình ông A sinh sống, hạn mức giao đất ở là 200 m2 Giá đất trong bảng giá là 50tr/m 2 , hệ số điều chỉnh là 2

(1) Phần S trong hạn mức (200 m2) sẽ áp dụng giá đất trong Bảng giá

= 200 x 50tr = 10 tỷ

(2) Phần S vượt hạn mức (100 m 2 ) sẽ áp dụng giá đất cụ thể

Giá trị thửa đất (theo giá đất trong Bảng giá đất): 300 x 50tr = 15 tỷ Bến Tre thuộc khu vực đồng bằng => giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh

Thu tiền SDĐ đối với trường hợp chuyển mục đích SDĐ (Điều 5 NĐ 45/2014)

+ Nếu chuyển từ đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng

năm thì khi chuyển mục đích sang đất giao có thu tiền

sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất

+ Nếu chuyển từ đất có nguồn gốc là đất giao có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng thì họ sẽ được trừ đi khoản tiền mà họ

đã trả (trừ đi khoản thời gian mà họ đã sử dụng)

Thu tiền SDĐ khi công nhận quyền SDĐ (Điều 6, 7,

8, 9 NĐ 45/2014/NĐ-CP)

- Việc thu tiền SDĐ khi công nhận quyền SDĐ chủ yếu

áp dụng đối với chủ thể SDĐ là hộ gia đình, cá nhân

- Tiền SDĐ sẽ được xác định dựa trên nhiều yếu tố như thời điểm bắt đầu SDĐ, việc SDĐ có vi phạm pháp luật đất đai hay không, có GCN hay không, hiện trạng SDĐ (có nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở), diện tích đất sử dụng (trong/ vượt hạn mức giao đất ở),…

2.1.5 Ghi nợ tiền sử dụng đất:

Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP

2.1.6 Miễn giảm tiền sử dụng đất:

Điều 10 – 13 Nghị định 45/2014/NĐ-CP

a) Khái niệm:

Tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê đất phải trả cho Nhà nước để được quyền sử dụng một diện tích đất trong một thời gian nhất định

b) Các đối tượng phải nộp tiền thuê đất:

- Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: không được lựa chọn phương thức trả tiền thuê

c) Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Tính tiền thuê đất: trường hợp không qua đấu giá

+ Tiền thuê đất hàng năm = S x đơn giá

hàng năm = S x [tỷ lệ phần trăm (từ 0,5% - 3%) (x) Giá đất cụ thể)]

+ Tiền thuê đất một lần = diện tích x đơn giá (một lần)

- Tính tiền thuê đất: trường hợp thông qua đấu giá

+ Tiền thuê đất hàng năm = S x đơn giá

trúng đấu giá của thời hạn 1 năm (ổn

định 10 năm)

+ Tiền thuê đất một lần = diện tích x đơn

giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất

d) Chế độ miễn, giảm:

Điều 18 – 21 Nghị định 46/2014/NĐ-CP

Điều 12 – 16 TT 77/2014/TT-BTC

Quan trọng: Xác định đối tượng nào được lựa chọn cách thức trả tiền thuê? Căn cứ xác định tiền thuê?

2.3 NGHĨA VỤ NỘP THUẾ SDĐ

a) Khái niệm:

- Là nghĩa vụ vật chất mà người sử dụng đất phải thực hiện hàng năm cho Nhà nước

- Bản chất: Thuế sử dụng đất là khoản điều tiết lợi ích từ việc sử dụng đất của người sử dụng đất

Nhận định: Thuế SDĐ và tiền sử

dụng đất là tên gọi khác của cùng

một loại nghĩa vụ tài chính Đ/S?

b) Phân loại thuế sử dụng đất :

Thuế SDĐ nông nghiệp Thuế SDĐ phi NN

Luật Thuế sử dụng đất

nông nghiệp 1993

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010

Thuế sử dụng đất nông nghiệp:

- Đối tượng áp dụng: người SDĐ nông nghiệp Lưu ý: người SDĐ nông nghiệp dưới hình thức giao đất mới phải nộp

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

- Đối tượng áp dụng: chủ thể SDĐ phi nông nghiệp (Điều 2 Luật thuế SDĐ phi nông nghiệp)

- Trường hợp không phải nộp: Điều 3 Luật Thuế

sử dụng đất phi nông nghiệp

- Tiền thuế phải nộp = giá tính thuế x thuế suất

= Diện tích đất x Giá đất x Thuế suất

Nhận định: Tất cả các chủ thể được Nhà nước cho phép sử dụng đất thì phải nộp thuế sử dụng đất?

2.4 THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN QSDD

- Khái niệm: Là loại thuế đánh vào thu nhập mà người sử dụng đất có được từ việc chuyển QSDĐ

(2) Có thu nhập từ việc chuyển quyền đó (1) Có hành vi

chuyển QSDĐ

Thuế thu

nhập cá

nhân

Thuế thu nhập doanh nghiệp

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

* Thuế thu nhập cá nhân

CSPL: Luật Thuế TNCN 2007 (sđ, bs năm 2012)

- Đối tượng áp dụng: cá nhân có thu nhập từ chuyển

nhượng quyền SDĐ

(1) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (khoản 5 Điều 3)

(2) Thu nhập từ nhận thừa kế, từ nhận quà tặng đối với phần giá trị vượt trên 10 triệu đồng theo từng lần phát sinh thu nhập (khoản 9,

10 Điều 3, khoản 2 Điều 31)

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

- Các trường hợp được miễn thuế TNCN (Điều 4):

+ Chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho BĐS giữa những người

thân, có mối quan hệ gia đình:

giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ

đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ

nuôi với con nuôi; cha chồng,

mẹ chồng với con dâu;…

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

(1) Trường hợp chuyển nhượng BĐS:

(2) Trường hợp nhận thừa kế, nhận tặng cho BĐS:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng từng lần x 2%

(Giá ghi trong hợp đồng)

Thuế TNCN = Giá trong Bảng giá x 10%

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

* Thuế thu nhập doanh nghiệp

CSPL: Luật thuế TNDN 2008 (sử dụng đất, bs năm 2013)

Đối tượng áp dụng: tổ

chức kinh doanh có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

=> không phân biệt chức năng kinh doanh

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

- Căn cứ tính thuế

(1) Thu nhập tính thuế = thu

nhập chịu thuế - các khoản lỗ của

hoạt động chuyển nhượng BĐS

của các năm trước (nếu có)

* Thu nhập chịu thuế = doanh

thu – (giá vốn + các khoản chi phí

có liên quan)

(2) Thuế suất: 20% (áp dụng từ

01/01/2016) Thuế TNDN = Thu nhập tính thuế x thuế suất

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

VD: Công ty A nhận chuyển nhượng khu đất hết 10 tỷ, đầu tư thêm 02 tỷ để xây dựng cơ sở hạ tầng Sau đó, công ty A chuyển nhượng khu đất trên thu được 15 tỷ

=> Thu nhập chịu thuế của công ty A = 15 – (10 + 02) =

03 tỷ

=> Thuế TNDN = 3 tỷ x 20% = 600 triệu

2.5 LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ

CSPL: Nghị định 45/2011/NĐ-CP

Nghị định 23/2013/NĐ-CP 2.5.1 Khái niệm

2.5.2 Đối tượng áp dụng

2.5.3 Căn cứ tính lệ phí trước bạ

2.5.1 Khái niệm

Là nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất hoặc đăng ký quyền

sở hữu tài sản

2.5.2 Đối tượng áp dụng

Các chủ thể sở hữu, sử dụng tài sản phải đăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, như:

Nhà đất Súng săn,

súng thể thao

Các phương tiện

GTVT

2.5.3 Căn cứ tính lệ phí trước bạ

(2) diện tích (1) giá trị đất (3) tỉ lệ thu

tổ chức, cá nhân do VPĐKĐĐ xác định

và cung cấp cho cơ

quan thuế

Đối với nhà, đất là 0,5%

Tiền tính LPTB = giá trị đất x 0.5%

= (diện tích đất) x (giá 1 m2 đất) x 0.5%

2.5.4 Các đối tượng không phải nộp LPTB

- Đất được Nhà nước giao cho

các tổ chức, cá nhân sử dụng

vào các mục đích đầu tư XD

KCHT để chuyển nhượng

hoặc cho thuê, không phân

biệt đất trong hay ngoài khu

công nghiệp, khu chế xuất;

đầu tư xây dựng nhà để kinh

doanh

CSPL: Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP

2.5.4 Các đối tượng không phải nộp LPTB

- Đất được Nhà nước giao

hoặc công nhận sử dụng vào

mục đích sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thủy sản và làm muối

- Đất thuê của Nhà nước

hoặc thuê của tổ chức, cá

nhân đã có quyền sử dụng

đất hợp pháp

2.5.4 Các đối tượng không phải nộp LPTB

- Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là

đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi,

mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,

mẹ chồng với con dâu; cha vợ,

mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội

với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại

với cháu ngoại; anh, chị, em ruột

với nhau nay được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền cấp GCN lần

đầu

2.6 LỆ PHÍ ĐỊA CHÍNH

- Trường hợp áp dụng: Khi người SDĐ

được Nhà nước giải quyết các công việc sau đây: + Cấp Giấy chứng nhận

+ Chứng nhận đăng ký biến động đất đai

+ Trích lục hồ sơ địa chính + Xác nhận tính pháp lý của các giấy tờ về nhà đất

- Mức thu: ấn định theo công việc thực hiện VD: Mức thu lệ phí địa chính ở Tp HCM:

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

Nghĩa vụ

tài chính

Giao ko thu tiền sử dụng

đất

Giao có thu tiền sử dụng

đất

Thuê trả tiền thuê đất hàng

năm

Thuê trả tiền thuê đất một

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

Nghĩa vụ

tài chính

Giao ko thu tiền sử dụng

đất

Giao có thu tiền sử dụng

đất

Thuê trả tiền thuê đất hàng

năm

Thuê trả tiền thuê đất một

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

I Những nhận định sau đây đúng hay sai, tại sao?

1 Mọi trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đều dựa vào giá đất trong bảng giá của Uỷ ban nhân nhân cấp tỉnh nơi có đất

2 Tiền sử dụng đất là nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp phải thực hiện cho Nhà nước

3 Giá đất tính tiền sử dụng đất phải phù hợp với giá đất thị trường tại thời điểm xác định tiền sử dụng đất

4 Người sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp không phải nộp tiền sử dụng đất

5 Chủ thể nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì không phải nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

6 Chỉ các chủ thể được Nhà nước cho thuê đất mới phải

thực hiện nghĩa vụ nộp tiền thuê đất

7 Tất cả các chủ thể được Nhà nước cho phép sử dụng đất thì phải nộp thuế sử dụng đất

8 Thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất là tên gọi khác của cùng một loại nghĩa vụ tài chính

9 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khi nhận chuyển quyền sử dụng đất thì phải nộp lệ phí trước bạ

10 Thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất áp

dụng đối với tất cả các chủ thể có hành vi chuyển quyền sử dụng đất

11 Chủ thể sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí

trước bạ thì không phải nộp lệ phí địa chính

2016-09-13 ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

12 Thuế SDĐ phi nông nghiệp là loại nghĩa vụ mà người

có quyền sử dụng đất phải nộp hàng năm cho Nhà nước

13 Khi đăng ký quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ cho Nhà nước

14 Người sử dụng đất đều phải nộp thuế sử dụng đất

15 Giá đất do Nhà nước quy định là một trong những căn

cứ để xác định các loại nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

16 Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đều phải nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

17 Giá đất trong bảng giá trong UBND cấp tỉnh là cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

18 Người sử dụng đất dưới hịnh thức giao đất có thu tiền

sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước