NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Khái niệm  Tiền SDĐ là khoản tiền mà người SDĐ trả một lần cho Nhà nước để được Nhà nước cho phép SDĐ dưới hình thức giao đất vào những mục đích nhất định...  * Nhóm 2: Người đang SDĐ

CHƯƠNG 6 NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ

DỤNG ĐẤT

 1 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

 (Điều 170 Luật đất đai 2013):

 - Sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới về thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo

vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật

 - Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

 - Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

 - Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

 - Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

 - Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn

sử dụng đất

 2 Nghĩa vụ tài chính

 Là những khoản đóng góp vật chất bắt buộc mà người SDĐ phải thực hiện cho Nhà nước

 2.1 Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất

 2.1.1 Khái niệm

 Tiền SDĐ là khoản tiền mà người SDĐ

trả một lần cho Nhà nước để được Nhà nước cho phép SDĐ dưới hình thức giao đất vào những mục đích nhất định

 - Phương thức thanh toán: một lần

với một số tiền nhất định (khoản 4 Điều 14 NĐ45: chia thành 2 đợt );

 - Đối tượng áp dụng: chủ thể SDĐ

giao vào những mục đích nhất định;

 - Bản chất: Tiền phải trả để có

QSDĐ

 2.1.2 Các đối tượng phải nộp tiền SDĐ (Điều 2 NĐ 45/2014/NĐ-CP)

 * Nhóm 1: Người được Nhà nước giao đất

theo Điều 55 LĐĐ 2013

 => NĐ 45 bổ sung thêm trường hợp: “Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê”;

 * Nhóm 2: Người đang SDĐ khác chuyển mục đích sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp :

 - Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền SDĐ được chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

 - Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền SDĐ, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền SDĐ;

 - Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền SDĐ chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền SDĐ;

 - Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang

sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền SDĐ

 * Nhóm 3:

 Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/ 2014 khi được cấp GCN

 2.1.3 Căn cứ tính tiền SDĐ (Điều 3

 * Trường hợp đấu giá:

 Tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền trúng đấu giá

 (Xem thêm 135/2016/NĐ-CP ngày 09/09/2016)

 2.1.4 Thu tiền SDĐ trong những trường

 2.1.6 Ghi nợ tiền SDĐ (Điều 16 NĐ 45/2014/NĐ-CP)

 2.2 Tiền thuê đất

 2.2.1 Khái niệm

 Tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể SDĐ dưới hình thức thuê phải trả cho Nhà nước để được quyền sử dụng một diện tích đất trong một thời gian nhất định

 - Đối tượng áp dụng: chủ thể thuê đất

 - Phương thức trả tiền: hàng năm

(phương thức phổ biến) hoặc trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (áp dụng cho

đa số trường hợp )

 * Bản chất: tiền phải trả để có QSDĐ

 2.2.2 Các đối tượng thu tiền thuê đất

(Điều 2 NĐ 46/2014/NĐ-CP):

 * Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

 - Hộ gia đình, cá nhân SDĐ để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

 - Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục SDĐ nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 LĐĐ 2013

 - Hộ gia đình, cá nhân SDĐ thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

 - Hộ gia đình, cá nhân SDĐ để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh

 - Hộ gia đình, cá nhân SDĐ làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa phương

để sản xuất muối và tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối theo quy định tại Khoản 1 Điều 138 LĐĐ 2013

 - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất không thu tiền SDĐ nhưng đang SDĐ làm kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 142 LĐĐ;

 - Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ làm kinh tế trang trại khi chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất mà phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 142 LĐĐ

 - Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ để thực hiện dự

án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê

 - Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm theo quy định tại Khoản 2 Điều 161 LĐĐ 2013

 - Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ xây dựng công trình sự nghiệp

 - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao SDĐ để xây dựng trụ sở làm việc

 * Trường hợp thuê đất chỉ được trả tiền thuê đất hàng năm :

 - Đơn vị vũ trang nhân dân SDĐ để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

 - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân SDĐ sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 LĐĐ 2013

 - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều

163 LĐĐ 2013

 2.2.3 Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước (Điều 3 NĐ 46/2014/NĐ- CP; NĐ 135/2016/NĐ-CP)

 * Căn cứ tính tiền thuê đất

 * Căn cứ tính tiền thuê mặt nước (tham khảo thêm)

 - Diện tích mặt nước cho thuê

 - Mục đích sử dụng mặt nước

 - Đơn giá thuê mặt nước

 - Hình thức Nhà nước cho thuê mặt nước (trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần)

 * Đơn giá thuê đất (Điều 4 NĐ

46/2014/NĐ-CP)

 - Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đấthàng năm không thông qua hình thức đấu giá:

X Giá đất tính thu tiền thuê đất

 + Tỷ lệ % dao động từ: 0,5% - 3% (UBND cấp tỉnh quyết định mức cụ thể đối với

 * Trường hợp đấu giá QSDĐ thuê:

 - Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm (được ổn định 10 năm)

 - Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất

 * Đơn giá thuê đất đối với đất có

mặt nước thuộc nhóm đất quy định tại Điều 10 LĐĐ 2013 (Điều 6 NĐ 46)

 * Khung giá thuê mặt nước (Điều 7

NĐ 46)

 * Thẩm quyền xác định đơn giá:

 - Cục trưởng Cục thuế: xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

 - Chi cục trưởng Chi cục thuế: xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân

 * Đơn giá thuê đất, mặt nước hàng năm

không thông qua đấu giá: được ổn định 05 năm

 2.2.5 Chế độ miễn, giảm tiền thuê đất

 => xem các quy định:

 - Điều 18 - Điều 21 NĐ 46/2014/NĐ-CP;

 - Điều 12 – 16 TT 77/2014/TT-BTC

 2.3 Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất

 2.3.1 Khái niệm

 Thuế SDĐ là nghĩa vụ vật chất mà người SDĐ phải thực hiện hàng năm cho Nhà nước

 * Bản chất: Thuế sử dụng đất là khoản

điều tiết lợi ích từ việc sử dụng đất của người SDĐ

2.3.2 Phân loại

 A Thuế SDĐ nông nghiệp

 * Đối tượng áp dụng: người SDĐ nông nghiệp

B Thuế SDĐ phi nông nghiệp

 - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm:

 + đất xây dựng khu công nghiệp;

 + đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

 + đất khai thác, chế biến khoáng sản;

 + đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm

đồ gốm

 * Trường hợp không phải nộp: (Điều 3

Luật thuế SDĐ phi NN):

 - Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm:

 + đất giao thông, thuỷ lợi;

 + đất xây dựng công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng;

 + đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;

 + đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

 - Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;

 - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

 - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

 - Đất có công trình là đình, đền, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ;

 - Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;…

 + Đối với tổ chức kinh tế: 0,03%,

 Thuế SDĐ = giá tính thuế x thuế suất

 2.4 Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ

 Là loại thuế đánh vào thu nhập mà người SDĐ có được từ việc chuyển QSDĐ

 2.4.1 Thuế thu nhập cá nhân

 * Đối tượng áp dụng: cá nhân có thu

nhập từ chuyển QSDĐ

 * Các trường hợp không phải nộp:

 *Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa:

 - vợ với chồng;

 - cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể;

 - ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại,

bà ngoại với cháu ngoại;

 - anh, chị, em ruột với nhau

 * Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSDĐ ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất

 *Xem thêm:

 - Luật 71/2014/QH13

 - Nghị định 12/2015/NĐ-CP

x 2%

 B Thuế thu nhập doanh nghiệp

- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008

- Luật Sửa đổi, bổ sung ngày 19/6/2013

- Luật 71/2014/QH13

- NĐ 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013

- TT 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014

- NĐ 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015

 * Đối tượng áp dụng: Tổ chức kinh doanh

có thu nhập từ chuyển nhượng BĐS

* Căn cứ tính thuế

- *Thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thuế - các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có)

*Thu nhập chịu thuế = doanh thu - giá vốn BĐS

và các khoản chi phí liên quan

 Thuế suất: 20% (từ 01/01/2016)

 TTNDN = thu nhập tính thuế x thuế suất

 * DN kinh doanh nhà ở xã hội có thể được áp dụng thuế suất 10%

 * Mức thu đối với nhà đất: 0.5%

 * Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ (Điều 4 Nghị định 45)

 - Cấp GCN;

 - Chứng nhận đăng ký biến động đất đai;

 - Trích lục hồ sơ địa chính;

 - Đo đạc, lập bản đồ địa chính (1.500đ/m2)

 - Thẩm định cấp QSDĐ

 - Khai thác, sử dụng hồ sơ đất đai (300.000đ/hồ sơ)

 2.6.2 Mức thu: ấn định theo công việc

thực hiện, không phụ thuộc vào diện tích, giá đất

 (i) Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh:

 * Cấp GCN:

 - Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại;

 - Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có QSDĐ (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối

đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại

 * Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai : Không quá 28.000 đồng/1 lần

 * Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính : Không quá 15.000 đồng/1 lần

 + Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình,

cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với

hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh

 (ii) Mức thu tối đa áp dụng đối với tổ chức, như sau:

 * Cấp GCN:

 - Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy

 - Trường hợp GCN chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy

 - Trường hợp cấp lại: Mức thu tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp

 * Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 30.000 đồng/1 lần

 * Trích lục bản đồ địa chính, văn bản,

số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 30.000 đồng/1 lần