Phân tích ngành Bất động sản

Hiện tại trên HSX, HNX, và Upcom nhóm ngành bất động sản bao gồm gần 70 công tyvà các công ty này tập trung vào mảng kinh doanh: 1 Nhà ở trong đó bao gồm căn hộ và nhà đất, 2 Bất động sả

Hiện tại trên HSX, HNX, và Upcom nhóm ngành bất động sản bao gồm gần 70 công ty

và các công ty này tập trung vào mảng kinh doanh: (1) Nhà ở trong đó bao gồm căn hộ và nhà đất, (2) Bất động sản nghỉ dưỡng trong đó gồm khu du lịch - Resort và biệt thự nghỉ dưỡng, (3) Văn phòng cho thuê và (4) khu công nghiệp, trong đó chủ yếu là các công ty kinh doanh nhà ở

Tốc độ tăng trưởng và biên lợi nhuận gộp của ngành bất động sản hiện tại đang cao hơn các hệ số tương ứng của nền kinh tế Việt Nam như tốc độ tăng trưởng GDP và hệ số sinh lời của toàn thị trường niêm yết Xu hướng này nhiều khả năng sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, ít nhất là trong tương lai gần Do đó, có thể kết luận rằng, ngành bất động sản vẫn còn trong giai đoạn tăng trưởng

Cấu trúc ngành nổi bật với sự kiểm soát nguồn cung quỹ đất đầu vào và sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành trong cả việc đáp ứng nhu cầu thị trường và dành quyền sở hữu quỹ đất Đặc biệt, sự mất đối xứng trong cán cân cung cầu quỹ đất đã làm xuất hiện những chi phí phi chính thống khiến cho chi phí mở rộng quỹ đất ngày càng gia tăng

ĐẶC TÍNH CỦA NGÀNH

Tính chu kỳ ngành bất động sản

Từ năm 1990 đến nay, ngành bất động sản Việt Nam đã trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng với các đợt sốt lần lượt vào năm 1993-1994, 2001-2002 và 2007-2008 Trong đó, lần tạo đỉnh thứ nhất gắn liền với nhu cầu về đất đai gia tăng do nền kinh tế thị trường mở cửa 2 đợt sốt còn lại đều ghi nhận dấu ấn mạnh mẽ của tăng trưởng tín dụng cao (riêng năm 2007, tăng trưởng tín dụng đạt mức kỉ lục là 50%) cùng dòng tiền đầu tư dồi dào từ kiều hối và đầu tư nước ngoài (FDI, FII)

Sau khi tiến hành khảo sát quá trình tăng trưởng của ngành bất động sản và các yếu tố vĩ

mô, chúng ta nhận thấy rằng sự phát triển của ngành bất động sản có mối tương quan mật thiết đối với sự tăng trưởng tín dụng dành cho ngành Thống kê giữa 2 biến tổng doanh thu của các công ty bất động sản niêm yết và tín dụng dành cho bất động sản cho thấy R2 đạt khoảng 0.96 Đây không phải là kết quả quá bất ngờ bởi bản chất của ngành là tiêu thụ nhiều vốn từ cả hai phía người mua và người bán; trong khi nguồn vốn chủ yếu dành cho ngành bất động sản ở Việt Nam vẫn chủ yếu đến từ tín dụng Do đó, các biến động

về nguồn tài chính quan trọng này sẽ ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển của ngành bất động sản

Ngoài ra, tính mùa vụ của ngành bất động sản cũng khá tương đồng với sự tăng trưởng GDP và tín dụng trong năm ở Việt Nam Theo đó, số căn hộ bán được thường được ghi nhận thấp nhất vào hai quý đầu năm và cao nhất ở hai quý cuối năm Điều này có nghĩa là doanh thu của của các công ty trong ngành bất động sản thường được hạch toán cao nhất trong 2 quý cuối của năm

Cấu trúc ngành và khả năng sinh lời ngành bất động sản Việt Nam

Hiện tại ở Việt Nam có khoảng 4,480 công ty bất động sản đang hoạt động Trong số này

có thể chia thành 2 nhóm theo chuỗi giá trị là nhóm phát triển bất động sản và nhóm môi giới Khi xét đến hàng rào gia nhập trong 2 nhóm công ty này thì có thể nhận thấy rằng các công ty phát triển bất động sản thường có nhu cầu về vốn cao hơn để hoạt động Trong khi đó, lượng vốn cần thiết để duy trì hoạt động của các công ty môi giới lại rất hạn chế Sự khác biệt về yêu cầu nguồn vốn này khiến cho hàng rào gia nhập vào nhóm công ty phát triển bất động sản cao hơn nhóm các công ty môi giới

TRIỂN VỌNG NGÀNH BĐS

Triển vọng trong dài hạn

Xét về cán cân cung cầu ở thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay thì tỉ lệ dân số Việt Nam trong độ tuổi 24 - 30 vào khoảng 14,2% Như vậy, số lượng người dân có nhu cầu

về nhà ở trong tương lai sẽ vào khoảng 13,3 triệu người Mặt khác, theo thống kê của Bộ Xây Dựng, diện tích bình quân nhà ở năm 2014 đạt khoảng 20,6 m2/người (dự kiến sẽ tăng lên 21,5 m2/người trong năm 2015) Như vậy nhu cầu về nhà ở trong thời gian sắp tới vào khoảng 273,980,000 m2, tương đương với 3.914.000 căn hộ có diện tích 70 m2 Tuy nhiên, theo thống kê Quý I của Savills, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ, nhà liên kế/ biệt thự ở 2 thị trường chính là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh chỉ vào khoảng 66.717 đơn

vị Do đó có thể khẳng định nhu cầu về nhà ở hiện nay vẫn còn rất lớn so với nguồn cung

Tuy nhiên, như đã được đề cập bên trên, hệ số sinh lời của ngành vẫn còn cao hơn so với mức trung bình của toàn bộ thị trường niêm yết (mặc dù đã giảm khoảng 30% so với giai đoạn 2008 – 2010) Mức chênh lệch hiện tại về mức sinh lời giữa ngành bất động sản và các ngành khác khiến cho ngành bất động sản trở nên hấp dẫn trong mắt các đầu tư và do

đó sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản Sự cạnh tranh giữa các nhà phát triển bất động sản theo đó cũng gia tăng Điều này sẽ thúc đẩy các công

ty bất động sản mở rộng quỹ đất sang các khu vực ngoài thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội để đảm bảo một mức chi phí hàng bán thấp trong tương lai

Sự gia tăng cạnh tranh này sẽ khiến cho biên lợi nhuận của toàn ngành giảm dần theo thời gian về mức trung bình của toàn thị trường

PHÂN TÍCH SWOT

Điểm mạnh

- Ngành BĐS được đánh giá là trọng điểm phát triển của đất nước khi bộ mặt đô thị

sẽ thay đổi, phản ánh những đổi thay – tiến bộ của nền kinh tế

Khi đất nước tiếp tục bước vào con đường hội nhập quốc tế thì vai trò của ngành BĐS càng bức thiết trong việc đảm bảo đời sống và nhu cầu ở không chỉ của người dân trong nước mà còn của những người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam Đây sẽ chính là những “sứ giả” truyền đi thông điệp về Việt Nam phát triển và hội nhập, từ đó tiếp tục thu hút mạnh mẽ hơn những dòng tiền đầu tư từ trong và ngoài nước về Việt Nam

- Lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh/thành và các sở/ngành liên quan đều có chủ trương

tự tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư

Đối với ngành BĐS, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất càng rộng lớn sẽ càng có lợi thế Với chính sách và định hướng mở rộng quỹ đất từ các địa phương sẽ tạo rất nhiều cơ hội đầu

tư cũng như tăng lợi thế cạnh tranh cho các doanh nghiệp BĐS

Điểm yếu

- Thị trường BĐS Việt Nam còn khá non trẻ cả về quy mô và quá trình hình thành phát triển so với các nước trong khu vực ASEAN nói riêng và các cường quốc Châu Á nói chung

- Hoạt động ngành BĐS chưa là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế

Tỷ lệ đóng góp của các hoạt động ngành BĐS vào GDP của Việt Nam hàng năm vẫn còn thấp, bình quân đạt khoảng 5,67% Năm 2014, giá trị hoạt động ngành BĐS chỉ tăng 2,85% YoY so với mức tăng 5,98% của GDP

- Phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay

- Giá nhà cao vượt quá khả năng hấp thụ của đại bộ phận người dân

- Các chính sách và văn bản pháp lý còn chưa đầy đủ, phân tán, chưa có sự phối hợp liên ngành, và thủ tục hành chính rườm rà

- Thông tin thị trường còn thiếu minh bạch, hệ thống thông tin, dự báo không thống nhất, thiếu tin cậy

Cơ hội

- Tình hình chính trị, kinh tế, xã hội ổn định

- Chính phủ và NHNN đã có nhiều chính sách hỗ trợ tích cực cho ngành BĐS từ cả hai phía, chủ đầu tư và người dân

Thách thức

- Trong ngắn hạn, khả năng đi đến một giải pháp tức thời để khai thác các dòng vốn mới cho thị trường BĐS là chưa rõ ràng, các cải cách thủ tục hành chính chưa thể đưa vào thực tiễn và có hiệu quả tức thì

- Hoạt động đầu cơ trên thị trường BĐS quay trở lại

- Nhiều dự án dù đã được phê duyệt nhưng tiến độ triển khai quá chậm đã gián tiếp lãng phí tài nguyên đất và cản trở sự phát triển của địa phương

- Phát triển dự án ồ ạt có thể dẫn đến lệch pha cung – cầu tiếp diễn

Ngành BĐS năm 2015 và dự báo năm 2016

Theo dự báo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) về sự hồi phục của thị trường, giá bất động sản (BĐS) trong năm 2016 có thể tiếp tục tăng từ 5-10% Dựa trên những tác động tích cực của nền kinh tế và xu hướng trở lại thị trường của nhà đầu tư, VNREA nhận định thị trường BĐS trong năm nay sẽ tiếp đà phát triển sôi động hơn so với năm 2015 Chính sự phục hồi này sẽ khiến giá BĐS tiếp tục được điều chỉnh trong thời gian tới

Hiện nay Việt Nam điều chỉnh tỷ giá tiền đồng, giảm lãi suất tiền gửi USD, cấm găm giữ ngoại tệ, cùng với sự tăng trưởng kinh tế, giảm lạm phát… sẽ có tác động nhất định lên thị trường BĐS Nhìn chung, người dân và DN sẽ lấy tiền đồng đầu tư vào BĐS vì đây là kênh đầu tư hấp dẫn hiện nay

Theo VNREA, năm 2016, nhà ở giá trên trung bình và trung bình sẽ chiếm chủ yếu Trong đó, phân khúc giá rẻ nghĩa là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ sẽ tiếp tục phát triển song nó sẽ không trở thành giao dịch chủ yếu trên thị trường vì sự tăng của phân khúc này còn phụ thuộc vào trợ giúp của Chính phủ Do đó, khả năng tăng nguồn cung

của phân khúc này không nhiều và chỉ dừng ở một mức độ nhất định như hằng số của các năm

Phân khúc nhà phố, biệt thự bắt đầu có những chuyển biến mạnh mẽ nhằm đáp ứng nhu cầu rộng lớn của thị trường Các chủ đầu tư hiện nay đang xây dựng những dự án biệt lập với tiện nghi, hiện đại đáp ứng tất cả nhu cầu của người tiêu dùng Giai đoạn đầu mở bán, hầu hết những sản phẩm được đưa ra thuộc nhóm nhà phố thích hợp với phần lớn khả năng tài chính của những gia đình trẻ

Tiếp đó, những sản phẩm biệt thự đơn lập sẽ được bung ra vào thời điểm bán hàng tốt nhất Những dự án này đều có khu chăm sóc sức khỏe và những tiện ích hỗ trợ dành cho người lớn tuổi Do đó, cư dân có thế sinh sống lâu dài ở các dự án mà không cần phải nghĩ tới việc di dời đi nơi khác

Những người thật sự có nhu cầu sinh sống cũng chiếm lượng mua không nhỏ với nhóm nhà phố, biệt thự Nguyên nhân là do những nhà đầu tư và các cá nhân đầu cơ ít tham gia vào phân khúc này, dẫn tới nhu cầu vay thấp hơn Vì thế, đây được xem là mô hình nhà ở

có tài chính “khỏe mạnh” Loại hình BĐS này cũng được hưởng lợi khá lớn từ các cải thiện cơ sở hạ tầng và việc kết nối đến trung tâm thành phố ngày càng thuận lợi hơn Cũng theo báo của của VNREA, trong năm 2016, phân khúc nhà phố, biệt thự vẫn tiếp tục có những diễn biến tích cực trên thị trường Nguyên nhân là do tâm lý của người mua nhà Việt Nam phần lớn vẫn thích có một căn nhà độc lập hơn là sống trong chung cư cao tầng Giá thuê văn phòng cũng sẽ nhích từ 4-9% Cuối cùng, trong năm nay, mức độ quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam ngày càng tăng Sự quan tâm này tới từ nhiều đối tượng khác nhau, từ những cá nhân tìm mua nhà mong muốn tận dụng Luật Nhà ở sửa đổi, cho tới quỹ đầu tư tư nhân cũng như quỹ tài chính lớn trong khu vực tìm kiếm những thương vụ lớn

Bên cạnh đó, tính thanh khoản tốt cũng đã thúc đẩy thị trường giao dịch tốt hơn Điều đó

sẽ được tiếp tục trong năm 2016 khi thị trường cổ phiếu và vốn phát triển

Cần phải nhìn nhận rằng, song hành cùng các tác động mạnh mẽ của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở sửa đổi, việc Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất huy động trong năm nay đã góp phần tạo sức nóng, đánh tan tảng băng BĐS bằng đà hồi phục bền vững Lợi thế BĐS giai đoạn 2015-2016 là cơ sở hạ tầng sẽ phát triển với tốc độ phát hành trái phiếu tăng mạnh, điều đó sẽ giúp thị trường phục hồi tốt hơn

Dù thị trường BĐS đang có dấu hiệu phục hồi song về cơ bản vẫn có những khó khăn trong năm 2016, rủi ro lớn nhất vẫn là nợ xấu Dự báo năm nay sẽ hình thành mặt bằng

lãi suất mới mặc dù không tới mức “đảo lộn” song đủ cản trở đà hồi phục của thị trường chung Đặc biệt là khi hầu hết các doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn phải vay với lãi suất ở mức trên 10%/năm và thị trường BĐS dường như vẫn chưa nhận được sự hỗ trợ nào ngoài gói tín dụng 30.000 tỷ đồng