Phân tích vĩ mô + ngành xây dựng

Kinh tế Trung Quốc trong những năm qua được coi là động lực tăng trưởng khá quan trọng của kinh tế toàn cầu, do vậy việc kinh tế nước này giảm sút sẽ ảnh hưởng đáng kể tới kinh tế toàn c

PHẦN I PHÂN TÍCH VĨ MÔ

A Tổng quan kinh tế vĩ mô năm 2015

I Bối cảnh kinh tế thế giới

Giá dầu giảm sâu, kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại, trái lại, kinh tế Mỹ tăng trưởng tích cực là một vài nét chính trong chân dung kinh tế toàn cầu năm 2015.Nhìn chung , kinh tế thế giới năm 2015 thực sự là một năm chứa nhiều yếu

tố thiếu chắc chắn và tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn

Tăng trưởng kinh tế chậm lại: ( giảm thừ 3.4% năm 2014 xuống 3,1% năm

2015) trong đó tăng trưởng của các nền kinh tế phát triển là 2,0% , các nền kinh tế mới nổi và đang phát triển là 4,0 Đối với những nước phát triển ,ngoại trừ Mỹ có tăng trưởng tốt, còn đối với khu vức châu Âu thì có sự phục hồi nhẹ, còn lại các nước khác, thí dụ như Nhật Bản thì đều có tăng trưởng thấp hơn so với kì vọng của hồi đầu năm Tăng trưởng chậm lại của các nền kinh tế mới nổi và đang phát triển, trong đó có Trung Quốc Năm 2015 là năm thứ 5 liên tiếp tăng trưởng của các nền kinh tế mới nổi và đang phát triển suy giảm Trung Quốc, tăng trưởng giảm từ 7% năm 2014 xuống 6,8% năm 2015 (là mức thấp nhất kể từ năm 2009)

và dự báo tiếp tục giảm xuống 6,3% trong năm 2016 Kinh tế Trung Quốc trong những năm qua được coi là động lực tăng trưởng khá quan trọng của kinh tế toàn cầu, do vậy việc kinh tế nước này giảm sút sẽ ảnh hưởng đáng kể tới kinh tế toàn cầu, đặc biệt là các nền kinh tế mới nổi và đang phát triển dựa nhiều vào xuất khẩu nguyên, nhiên liệu cho Trung Quốc

Giá cả hàng hóa :

- Giá hàng hóa thế giới vẫn đang trong xu thế giảm sâu so với năm 2014, chỉ số

giá lương thực trong tháng 9 đạt 156,3 điểm (gần mức thấp nhất trong 6 năm qua); tổng giá trị nhập khẩu lương thực toàn cầu giảm còn 1.090 tỷ USD trong năm 2015 (thấp nhất trong vòng 5 năm qua) Giá các mặt hàng chủ chốt giảm mạnh do lượng tồn trữ quá nhiều cùng với việc giá dầu thấp và đồng USD mạnh Theo đó, so với cùng kỳ 2014, giá các loại hàng hóa chủ chốt trong tháng 10/2015 như: năng lượng giảm 43,81%; nông sản giảm 11,32%; lương thực giảm 12,93%; nguyên liệu thô giảm 5,72%; kim loại giảm 24,7%

- Giá dầu thô tiếp tục duy trì ở mức thấp Giá dầu bình quân tháng 11 ở mức 41,94

USD giảm 10% so với tháng trước và giá dầu trong năm 2015 giảm 17% so với năm 2014 do tình trạng dư cung trong khi cầu về dầu chưa phục hồi bởi các nên kinh tế chủ chốt tăng trưởng chậm Nhiều dự báo cho rằng giá dầu thấp sẽ còn kéo dài hơn và có thể cân bằng hơn vào năm sau khi sản lượng các mỏ dầu có chi phí

II Bối cảnh kinh tế Việt Nam năm 2015

Kết thúc năm 2015 kinh tế Việt Nam phục hồi khá mạnh, lạm phát duy trì ở mức thấp nhất trong vòng 10 năm, tình hình doanh nghiệp cải thiện, tái cơ cấu kinh tế đạt những kết quả bước đầu, môi trường kinh doanh có sự cải thiện, hội nhập kinh tế quốc tế được đẩy mạnh Tuy nhiên, tình hình doanh nghiệp chưa hết khó khăn, nhất là doanh nghiệp trong nước; trong khi dư địa cho hỗ trợ từ chính sách tiền tệ và tài khóa không còn nhiều

1) Những kết quả đạt được trong năm 2015

- Kinh tế phục hồi rõ nét, tình hình doanh nghiệp cải thiện, tiêu dùng gia tăng

Do các yếu tố sản xuất gia tăng, tốc độ tăng trưởng dài hạn tăng lên rõ rệt từ năm

2014 Năm 2015, tăng trưởng GDP ước đạt 6,6%, cao hơn nhiều so với kế hoạch đầu năm (6,2%)

+ Động lực chính cho tăng trưởng trong năm 2015 là công nghiệp với chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 9,8-10% so với năm 2014 (năm 2014 tăng 7,6%) Năm

2015, doanh nghiệp đăng ký thành lập tăng mạnh về cả số lượng và vốn đăng ký, tương ứng tăng 26,6% và 39,1% so với 2014

+ Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng (đã loại trừ yếu tố giá) tăng khoảng 10,6-10,8%, là mức cao nhất trong 5 năm qua Chỉ số niềm tin tiêu dùng – CCI tháng 12 do ANZ công bố, ở mức 144,8 điểm tăng 9,2 điểm so với cùng kỳ năm 2014 và ở mức cao nhất kể từ đầu năm 2014

- Kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp Năm 2015, lạm phát ở mức 0,6%, thấp

nhất kể từ năm 2001 Lạm phát thấp trong năm 2015 không phản ánh tổng cầu yếu khi tiêu dùng gia tăng do giá hàng hóa thế giới giảm mạnh Giá thế giới giảm đã ảnh hưởng trực tiếp đến giá tiêu dùng trong nước, khiến lạm phát (tổng thể) thấp hơn lạm phát cơ bản Lạm phát cơ bản năm 2015 ở mức 2%, cao hơn 1,4 điểm %

so với lạm phát Đồng thời, giá thế giới giảm cũng làm giảm chi phí sản xuất trong nước, gián tiếp làm giảm lạm phát Thông qua chỉ số giá sản xuất hàng công

nghiệp, UBGSTCQG ước chi phí sản xuất của nền kinh tế giảm 3,7% trong năm

2015

- Tái cơ cấu kinh tế đạt những kết quả bước đầu, môi trường kinh doanh có

sự cải thiện, hội nhập kinh tế quốc tế được đẩy mạnh

+ Tái cơ cấu đầu tư công góp phần tăng hiệu quả sử dụng vốn đầu tư toàn xã hội

(năm 2014) và 4,62 (năm 2015) Tái cơ cấu ngân hàng giúp hệ thống ổn định thanh khoản, tăng trưởng tín dụng tốt, cơ cấu tín dụng chuyển dịch theo hướng giảm các khoản vay ngắn hạn, khả năng sinh lời cải thiện, trích lập dự phòng rủi

ro tăng

+ Năm 2015 là năm thứ hai liên tiếp xếp hạng về năng lực cạnh tranh và điều kiện kinh doanh được cải thiện: xếp hạng năng lực cạnh tranh tăng từ 75 (năm 2013) lên 70 (năm 2014) và 68 (năm 2015); xếp hạng điều kiện kinh doanh tăng từ 99 (năm 2013) lên 93 (năm 2014) và 90 (năm 2015) Kết quả trên trước hết nhờ việc triển khai thực hiện các luật mới, như Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư sửa đổi, và các giải pháp cải thiện môi trường kinh doanh theo tinh thần Nghị quyết số 19/NQ-CP

+ Các hiệp định thương mại được kí kết trong năm 2015 sẽ có hiệu lực trong năm

2016, giúp mở rộng thị trường cho hàng xuất khẩu

2 Những hạn chế còn tồn tại

- Tình hình doanh nghiệp mặc dù cải thiện nhưng chưa hết khó khăn nhất là doanh nghiệp nhỏ và vừa và doanh nghiệp trong nước Phần lớn những doanh

nghiệp phải dừng hoạt động hoặc giải thể, phá sản trong năm 2015 là doanh nghiệp quy mô nhỏ có vốn đăng ký dưới 10 tỷ đồng Doanh nghiệp trong nước cũng gặp khó khăn trong xuất khẩu khi trong năm 2015 xuất khẩu của khu vực

này ước giảm 2,6%; so với mức tăng 11,5% (xuất khẩu ngoài dầu) của khu vực

nước ngoài

- Dư địa cho hỗ trợ sản xuất, kinh doanh của chính sách tài khóa cũng như tiền tệ không còn nhiều :

+ Cân đối khó khăn, áp lực nợ công tăng hạn chế khả năng giảm thuế cũng như tăng chi đầu tư của NSNN Do giá dầu thế giới giảm mạnh trong năm 2015, NSNN thu từ dầu thô giảm 34% so với dự toán, trong khi vẫn phải duy trì chi đầu

tư phát triển để đảm bảo tổng vốn đầu tư toàn xã hội cũng như chi đảm bảo an sinh xã hội Do đó, bội chi NSNN năm 2015 vẫn ở mức 5% GDP và nợ công tăng

từ 58% GDP năm 2014 lên dự kiến 61,3% GDP

+ Chính sách tiền tệ chịu áp lực từ xu hướng tăng lãi suất Lãi suất bắt đầu chịu sức ép từ năm 2015 do cầu về tín dụng tăng cao hơn năm 2014: Theo NHNN, tín dụng tăng trưởng khoảng 18% trong năm 2015, cao hơn hẳn mức 14,2% trong năm 2014 Lợi suất trái phiếu Chính phủ cũng có xu hướng tăng từ tháng 3/2015

và chưa có dấu hiệu giảm tính đến cuối năm 2015

Hình 5: Lợi suất TPCP kì hạn 5 năm các tháng năm 2015, %/năm

05 06 06 07 07

Nguồn: HSC

III Dự báo kinh tế 2016

Dự báo về lạm phát

Những nhân tố chủ yếu tác động đến lạm phát 2016 bao gồm:

- Giá giá hàng hóa thế giới được dự báo tiếp tục giảm trong năm 2016, giúp giảm giá hàng hóa tiêu dùng cũng như chi phí sản xuất trong nước Tuy nhiên, mức giảm giá hàng hóa thế giới trong năm 2016 được dự báo thấp hơn trong năm 2015

Do đó, khoảng cách giữa lạm phát và lạm phát cơ bản sẽ không lớn như trong năm 2015

- Kinh tế vĩ mô được duy trì ổn định trong 3 năm gần đây (2013-2015) giúp ổn định tâm lý lạm phát của dân chúng

- Tổng cầu 2016 có phần tăng khá hơn 2015, qua đó tác động đến lạm phát Tuy nhiên, mức tăng không lớn và trong phạm vi kiểm soát, ngay cả khi tính đến tác động của tăng lương công chức trong năm 2016

Tổng hợp các yếu tố trên và chưa tính đến tác động của điều chỉnh chính sách (về

giá hàng hóa và dịch vụ cơ bản cũng như tỷ giá), dự báo năm 2016 lạm phát cơ bản sẽ không cao hơn nhiều năm 2015, ở khoảng 3% và lạm phát sẽ thấp hơn lạm phát cơ bản, ở khoảng 2-3% So với mục tiêu lạm phát dưới 5% do Quốc hội

đề ra, năm 2016 có nhiều dư địa cho việc chủ động điều chỉnh giá hàng hóa và dịch vụ cơ bản cũng như tỷ giá Đối với tỷ giá, UBGSTCQG ước tính 1% tăng lên của tỷ giá làm tăng lạm phát thêm 0,06-0,1 điểm %; mức tác động này thấp hơn ở thời kì lạm phát cao khi tâm lý lạm phát của dân chúng thiếu ổn định

Về cân đối ngoại tệ và tỷ giá

Trong năm 2016, cán cân thanh toán có một số thuận lợi, đó là:

- Đầu tư trực tiếp nước ngoài (giải ngân) dự báo tăng từ 13,2 tỷ USD ước cho năm

2015 lên 13,5 tỷ USD trong năm 2016

- Đầu tư gián tiếp nước ngoài dự báo cũng tăng trong năm 2016 do tăng trưởng tiếp tục cải thiện, kinh tế vĩ mô duy trì ổn định, cho dù việc Mỹ tăng lãi suất có thể ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư gián tiếp vào các nền kinh tế mới nổi và đang phát triển Hơn nữa, đầu tư nước ngoài trên TTCK dự kiến sẽ tăng do tỷ lệ sở hữu nước ngoài được nâng lên theo quy định của Nghị định 60/2015/NĐ-CP và hoạt động M&A được đẩy mạnh

- Kiều hối ước đạt 13 tỷ USD trong năm 2015 và dự báo tăng lên 14 tỷ USD trong năm 2016 (UBGSTCQG)

- Chính phủ có kế hoạch phát hành 3 tỷ USD trái phiếu ra thị trường vốn quốc tế Tuy nhiên, vẫn có những nhân tố không thuận lợi cho cán cân thanh toán, bao gồm:

- Nhập siêu tăng khi nhập khẩu được dự báo tăng nhanh hơn so với năm 2015 và tăng nhanh hơn xuất khẩu Nguyên nhân là đầu tư tăng làm tăng nhu cầu nhập khẩu máy móc, thiết bị; trong khi tăng trưởng cải thiện làm tăng sức mua của dân chúng đối với hàng nhập khẩu Do đó, dự báo nhập siêu ở mức 4 tỷ USD, tăng so với mức nhập siêu khoảng 3,2 tỷ USD ước cho năm 2015

- Xu hướng mất giá (so với đô-la Mỹ) của đồng tiền các nước ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh về giá của hàng xuất khẩu Việt Nam, nhất là xuất khẩu nông sản, tạo thêm sức ép đối với cán cân thương mại và tỷ giá

Tổng hợp các yếu tố trên có thể dự báo năm 2016, có sức ép đối với tỷ giá, phần nào mạnh hơn 2015, đòi hỏi chính sách cần linh hoạt, thận trọng Đồng thời

chính sách tỷ giá nói riêng và chính sách tiền tệ nói chung cần được hỗ trợ đồng

bộ bởi các chính sách khác như chính sách tài khóa, chính sách thương mại…

Về lãi suất

Năm 2016 lãi suất chịu sức ép từ nhiều yếu tố: (i) Lạm phát tăng làm tăng kì

vọng của dân chúng, qua đó gây áp lực làm tăng lãi suất huy động; (ii) Cầu tín dụng của khu vực tư nhân tiếp tục tăng trong khi nhu cầu phát hành TPCP không giảm; (iii) Xu hướng tăng lãi suất USD trên thị trường thế giới làm thu hẹp khoảng cách giữa lãi suất nội tệ và ngoại tệ Xu hướng này hạn chế khả năng giảm lãi suất của NHNN để đảm bảo mục tiêu ổn định tỷ giá; (iv) Nhu cầu trích lập dự phòng rủi ro cũng hạn chế khả năng giảm lãi suất cho vay của các ngân hàng

Về mục tiêu tăng trưởng kinh tế

Những thuận lợi

- Mặc dù đầu tư từ NSNN dự báo giảm từ 11,5% GDP năm 2015 xuống 10,5% GDP năm 2016 nhưng do khả năng thu hút đầu tư nước ngoài và tư nhân cao hơn nên tỷ lệ đầu tư toàn xã hội 31% GDP vẫn có thể đạt được Trước hết, tăng trưởng kinh tế thế giới cao hơn, kinh tế vĩ mô trong nước ổn định, cơ hội từ việc kí kết TPP sẽ tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài Đồng thời, đầu tư tư nhân cũng sẽ cải thiện nhờ những chính sách, giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp, cải thiện môi trường kinh doanh đã triển khai trong thời gian qua sẽ tiếp tục củng cố niềm tin kinh doanh Trong khi đó, biện pháp tái cơ cấu hệ thống ngân hàng và xử lý nợ xấu giúp hệ thống tài chính lành mạnh hơn, nâng cao khả năng cung tín dụng cho khu vực tư nhân

Bảng 4: Dự báo vốn đầu tư toàn xã hội năm 2016, % GDP

Ước 2015

Dự báo 2016

- Tín dụng đầu

Nguồn: UBGSTCQG dựa trên Báo cáo của Chính phủ về Tình hình kỉnh tế - xã

hội năm 2015 và dự kiến Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2016

(KH2016)

- Xuất khẩu tăng trưởng cao hơn so với năm 2015 nhờ kinh tế và thương mại thế giới được dự báo tăng trưởng cao hơn Trong khi đó, các hiệp định thương mại có hiệu lực trong năm 2016 giúp mở rộng thị trường xuất khẩu, nhất là đối với mặt hàng dệt may, giày dép, nông, lâm, thủy sản

- Việc triển khai thực hiện các luật mới liên quan đến cải thiện môi trường kinh doanh, như Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư sửa đổi; và các giải pháp cải thiện môi trường kinh doanh giúp cải thiện năng suất tổng hợp của nền kinh tế Hơn nữa, TPP cũng tạo ra sức ép buộc Việt Nam phải hoàn thiện thể chế kinh tế thị

trường, cơ cấu lại nền kinh tế, cải thiện môi trường kinh doanh và nâng cao tính minh bạch trong quản lý của Nhà nước, từ đó nâng cao năng suất của nền kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng dài hạn

Những khó khăn

- Yếu tố bất trắc của tăng trưởng kinh tế thế giới ảnh hưởng nhất định đến công tác

dự báo, chỉ đạo điều hành thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế trong năm 2016

- Đầu tư tư nhân và tiêu dùng tư nhân mặc dù tiếp tục cải thiện nhưng mức cải thiện được dự báo sẽ không cao như trong năm 2015 do lãi suất chịu sức ép và lạm phát tăng (làm hạn chế sức mua của dân chúng)

- Nhập siêu được dự báo tăng (xuất khẩu ròng giảm) so với năm 2015

- Tình hình doanh nghiệp mặc dù cải thiện nhưng chưa hết khó khăn nhất là doanh nghiệp nhỏ và vừa và doanh nghiệp trong nước

Tổng hợp các yếu tố trên và lượng hóa bằng mô hình phân rã tăng trưởng,

UBGSTCQG dự báo năm 2016 tăng trưởng tiếp tục cải thiện nhưng mức độ cải thiện sẽ thấp hơn năm 2015, đạt khoảng 6,7-6,8%.

Cân đối ngân sách và nợ công

- Năm 2016, dự báo thu NSNN có thể đạt dự toán do kinh tế vĩ mô duy trì ổn định, sản xuất kinh doanh cải thiện, xuất khẩu tăng trưởng tốt Tuy nhiên, thu NSNN cũng đối diện với một số khó khăn: (i) giá dầu thế giới năm 2016 có rủi ro tiếp tục giảm xuống dưới 40 USD/thùng ; (ii) tiếp tục thực hiện cắt giảm thuế xuất theo cam kết quốc tế và giảm thuế TNDN theo lộ trình Trong khi đó, chi NSNN vẫn phải duy trì để đảm bảo chi đầu tư phát triển và đảm bảo an ninh xã hội

- Năm 2016, quy mô nợ công và nghĩa vụ trả nợ trực tiếp của Chính phủ so với thu NSNN dự báo tiếp tục tăng so với năm 2015 do: (i) phát hành trái phiếu quốc tế (3

tỷ USD) để tái cơ cấu nợ trong nước đến hạn; (ii) tăng giải ngân ODA để đảm bảo tổng vốn đầu tư toàn xã hội (31% GDP) cho tăng trưởng

IV Ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô tới bất động sản Việt Nam

1) Chỉ số giá tiêu dùng ổn định, lạm phát thấp dẫn đến lãi suất thấp hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản

Chỉ số CPI bình quân tăng 0,63% trong năm 2015 là mức thấp nhất kể từ năm

2001 và thấp hơn rất nhiều so với mức trung bình của các năm gần đây Lạm phát

thấp cũng đã thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư Tương tự, lãi suất vay mua nhà duy trì

ở mức thấp đã hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng cải thiện, đạt mức 18%, cao hơn hẳn mức 12-14% của giai đoạn năm 2012-2014

Mặc dù mặt bằng lãi suất của Việt Nam tăng nhẹ sau khi Fed quyết định tăng lãi suất vào cuối tháng 12 nhưng môi trường lãi suất tại Việt Nam dự báo sẽ không thay đổi nhiều trong năm 2016 vì hầu hết tác động đã được phản ánh vào mặt bằng lãi suất hiện thời

2) Đầu tư cho bất động sản mang lại hiệu quả cao hơn các lĩnh vực khác

Điều này được đánh giá là tin vui cho các nhà đầu tư bất động sản vì kết quả khảo sát những năm gần đây cho thấy lợi nhuận từ đầu tư lĩnh vực bất động sản đem lại

đã cao hơn so với các kênh đầu tư khác như ngoại tệ, vàng hay trái phiếu

3) Sự phát triển của các hiệp địn tư do thương mại thúc đấy bất động sản

Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) chính thức ra đời sẽ giúp tăng cường khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên thị trường quốc tế cũng như trong khu vực Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ giúp Việt Nam thu hút dòng vốn đầu tư từ nước ngoài vào nhiều hơn

Năm 2015, trong tổng nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam là khoảng 22,7 tỷ USD, lĩnh vực kinh doanh bất động sản chiếm 10,5%, đứng vị trí thứ 3 với 34 dự án đầu tư mới, 12 lượt dự án tăng vốn

Theo đánh giá của ông Trần Ngọc Quang - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2015 các doanh nghiệp tái khởi động guồng quay của các dự án bất động sản để mở rộng trong năm 2016 Cơ hội cho các nhà đầu tư sẽ gia tăng và rộng mở hơn nữa khi Việt Nam gia nhập AEC và Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương TPP Cùng đó, thu hút FDI vào Việt Nam tăng cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, nhất là phân khúc nhà ở

4) Các yếu tố khác

- Từ tháng 7/2015, quyết định cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà đất được thực thi sẽ giúp cho ngành này tăng trưởng mạnh

- Dòng kiều hối đổ mạnh vào thị trường bất động sản cũng là một trong những lực đẩy cho thị trường đi lên, ước tính lượng kiều hối đạt 13 – 14 tỷ USD năm

2015 tập trung vào ngân hàng, sản xuất kinh doanh và mua bất động sản

PHẦN 2: PHÂN TÍCH NGÀNH

Hiện tại trên HSX, HNX, và Upcom nhóm ngành bất động sản bao gồm gần 70 công ty

và các công ty này tập trung vào mảng kinh doanh: (1) Nhà ở trong đó bao gồm căn hộ

và nhà đất, (2) Bất động sản nghỉ dưỡng trong đó gồm khu du lịch - Resort và biệt thự nghỉ dưỡng, (3) Văn phòng cho thuê và (4) khu công nghiệp, trong đó chủ yếu là các công ty kinh doanh nhà ở.

Tốc độ tăng trưởng và biên lợi nhuận gộp của ngành bất động sản hiện tại đang cao hơn các hệ số tương ứng của nền kinh tế Việt Nam như tốc độ tăng trưởng GDP và hệ số sinh lời của toàn thị trường niêm yết Xu hướng này nhiều khả năng sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, ít nhất là trong tương lai gần Do đó, có thể kết luận rằng, ngành bất động sản vẫn còn trong giai đoạn tăng trưởng

Cấu trúc ngành nổi bật với sự kiểm soát nguồn cung quỹ đất đầu vào và sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành trong cả việc đáp ứng nhu cầu thị trường và dành quyền sở hữu quỹ đất Đặc biệt, sự mất đối xứng trong cán cân cung cầu quỹ đất đã làm xuất hiện những chi phí phi chính thống khiến cho chi phí mở rộng quỹ đất ngày càng gia tăng.

1 Tính chu kỳ ngành bất động sản

Từ năm 1990 đến nay, ngành bất động sản Việt Nam đã trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng với các đợt sốt lần lượt vào năm 1993-1994, 2001-2002 và 2007-2008 Trong đó, lần tạo đỉnh thứ nhất gắn liền với nhu cầu về đất đai gia tăng do nền kinh tế thị trường mở cửa 2 đợt sốt còn lại đều ghi nhận dấu ấn mạnh mẽ của tăng trưởng tín dụng cao (riêng năm

2007, tăng trưởng tín dụng đạt mức kỉ lục là 50%) cùng dòng tiền đầu tư dồi dào từ kiều hối và đầu tư nước ngoài (FDI, FII)

Sau khi tiến hành khảo sát quá trình tăng trưởng của ngành bất động sản và các yếu tố vĩ

mô, chúng ta nhận thấy rằng sự phát triển của ngành bất động sản có mối tương quan mật thiết đối với sự tăng trưởng tín dụng dành cho ngành Thống kê giữa 2 biến tổng doanh thu của các công ty bất động sản niêm yết và tín dụng dành cho bất động sản cho thấy R2 đạt khoảng 0.96 Đây không phải là kết quả quá bất ngờ bởi bản chất của ngành

là tiêu thụ nhiều vốn từ cả hai phía người mua và người bán; trong khi nguồn vốn chủ yếu dành cho ngành bất động sản ở Việt Nam vẫn chủ yếu đến từ tín dụng Do đó, các biến động về nguồn tài chính quan trọng này sẽ ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển của ngành bất động sản

Ngoài ra, tính mùa vụ của ngành bất động sản cũng khá tương đồng với sự tăng trưởng GDP và tín dụng trong năm ở Việt Nam Theo đó, số căn hộ bán được thường được ghi nhận thấp nhất vào hai quý đầu năm và cao nhất ở hai quý cuối năm Điều này có nghĩa

là doanh thu của của các công ty trong ngành bất động sản thường được hạch toán cao nhất trong 2 quý cuối của năm.

2 Cấu trúc ngành và khả năng sinh lời ngành bất động sản Việt Nam

Hiện tại ở Việt Nam có khoảng 4,480 công ty bất động sản đang hoạt động Trong số này có thể chia thành 2 nhóm theo chuỗi giá trị là nhóm phát triển bất động sản và nhóm môi giới Khi xét đến hàng rào gia nhập trong 2 nhóm công ty này thì có thể nhận thấy rằng các công ty phát triển bất động sản thường có nhu cầu về vốn cao hơn để hoạt động Trong khi đó, lượng vốn cần thiết để duy trì hoạt động của các công ty môi giới lại rất hạn chế Sự khác biệt về yêu cầu nguồn vốn này khiến cho hàng rào gia nhập vào nhóm công ty phát triển bất động sản cao hơn nhóm các công ty môi giới

Triển vọng trong dài hạn

Xét về cán cân cung cầu ở thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay thì tỉ lệ dân số Việt Nam trong độ tuổi 24 - 30 vào khoảng 14,2% Như vậy, số lượng người dân có nhu cầu về nhà ở trong tương lai sẽ vào khoảng 13,3 triệu người Mặt khác, theo thống kê của Bộ Xây Dựng, diện tích bình quân nhà ở năm 2014 đạt khoảng 20,6 m2/người (dự kiến sẽ tăng lên 21,5 m2/người trong năm 2015) Như vậy nhu cầu về nhà ở trong thời gian sắp tới vào khoảng 273,980,000 m2, tương đương với 3.914.000 căn hộ có diện tích

70 m2 Tuy nhiên, theo thống kê Quý I của Savills, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ, nhà liên kế/ biệt thự ở 2 thị trường chính là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh chỉ vào khoảng

66.717 đơn vị Do đó có thể khẳng định nhu cầu về nhà ở hiện nay vẫn còn rất lớn so với nguồn cung

Tuy nhiên, như đã được đề cập bên trên, hệ số sinh lời của ngành vẫn còn cao hơn so với mức trung bình của toàn bộ thị trường niêm yết (mặc dù đã giảm khoảng 30% so với giai đoạn 2008 – 2010) Mức chênh lệch hiện tại về mức sinh lời giữa ngành bất động sản và các ngành khác khiến cho ngành bất động sản trở nên hấp dẫn trong mắt các đầu tư và do

đó sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản Sự cạnh tranh giữa các nhà phát triển bất động sản theo đó cũng gia tăng Điều này sẽ thúc đẩy các công ty bất động sản mở rộng quỹ đất sang các khu vực ngoài thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội để đảm bảo một mức chi phí hàng bán thấp trong tương lai

Sự gia tăng cạnh tranh này sẽ khiến cho biên lợi nhuận của toàn ngành giảm dần theo thời gian về mức trung bình của toàn thị trường

Điểm mạnh

sẽ thay đổi, phản ánh những đổi thay – tiến bộ của nền kinh tế