Phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh Đất Xanh DXG

Phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh Trong giai đoạn từ năm 2011 – 2015, doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, đặc biệt trong năm 2015 có sự tăng trưởng vượt trội

1 Phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh

Trong giai đoạn từ năm 2011 – 2015, doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, đặc biệt trong năm 2015 có sự tăng trưởng vượt trội, và đây

là nguồn thu chủ yếu của doanh nghiệp

(Nguồn: Nhóm tự tính toán)

Nhìn chung, sự tăng trưởng mạnh mẽ trong hiệu quả hoạt động kinh doanh của DXG ở năm 2015 đều đến từ 03 mảng kinh doanh cốt lõi là hoạt động dịch vụ tăng 145%, hoạt động xây dựng tăng 245%, hoạt động chuyển nhượng bất động sản tăng 187% Ngoài ra, còn có sự tăng trưởng trong hiệu quả hoạt động của công ty liên kết trong năm 2015 khi mang về 66 tỷ đồng lợi nhuân cho DXG và tăng 326%

so với năm 2014

Doanh thu từ các hoạt động kinh doanh chính của DXG năm 2015

(Nguồn: Báo Bizlive)

Ngoài ra, DXG còn sở hữu được hệ thống phân phối BĐS thuộc vào hàng mạnh nhất thị trường hiện nay Tính đến hết năm 2015, toàn hệ thống DXG đã bán được 8.955 sản phẩm gấp 133% so với 2014 và chiếm 19% thị phần phân khúc nhà

ở trung bình khá Hoạt động đầu tư phát triển dự án cũng ấn tượng không kém khi

dự án Sunview Town sau 16 tháng triển khai đã bắt đầu thực hiện bàn giao căn hộ cho khách hàng, 582 căn hộ trong tổng số 1,639 căn hộ của dự án SVT đã được bàn giao trong năm 2015, số căn hộ còn lại dự kiến sẽ được bàn giao hết trong Q1.2016

Các khoản chi phí cũng tăng lên đáng kể Đặc biệt là sự gia tăng về chi phí giá vốn hàng bán, vào năm 2015 chi phí này bằng hơn 50% doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh, tăng 4,86 lần so với năm 2011, trong đó giá vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tới 50% tổng giá vốn trong kì Điều này có thể được giải thích do trong năm 2015, Đất Xanh công bố hơn 20 dự án mới 20 dự án này đều là những dự án tiềm năng, có vị trí đắc địa, thiết kế hiện đại với nhiều tiện ích tiện nghi Nổi bật như Dự án Opal Riverside (Thủ Đức), Dự án Venice City (Quận 2), Dự án Luxcity (Quận 7), Dự án Greeny Riverview (Quận 7), Auris City (Quận 8), Cara Riverview (Quận 8), Square Plaza (Quận 8)… Ở Phú Quốc, Đất Xanh có

dự án biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand World, Hội An có dự án Hoi An Luxury Village, và nhiều sự án ở các tỉnh thành khác như Đồng Nai, Bình Dương Điều này khiến giá vốn về hoạt động kinh doanh bất động sản trong năm 2015 tăng mạnh, từ khoảng hơn 90 tỷ trong năm 2011 lên đến hơn 380 tỷ đồng trong năm

2015, tăng gấp hơn 4 lần

(Nguồn: Nhóm tự tính toán)

Trong những tháng cuối năm 2015, DXG đã tổ chức các Hội thảo và sự kiện nhằm đẩy mạnh doanh số bán hàng cho các dự án mới, do đó chi phí bán hàng và

chi phí quản lý doanh nghiệp tăng mạnh hơn so với năm 2014, lần lượt là 165,7%

và 52%

Tuy nhiên, điều này vẫn không ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp

Lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp tăng trưởng đều qua các năm, đây là một tín hiệu tốt đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty này, đặc biệt là năm 2015, lợi nhuận có sự tăng trưởng đột biến do sự tăng trưởng vượt bậc của doanh thu Với kết quả này, DXG đã vượt hơn 3% chỉ tiêu về doanh thu và 83% chỉ tiêu về lợi nhuận đặt ra

Thu nhập trên mỗi cổ phần của công ty trong giai đoạn 2011 – 2015:

Thu

nhập

ròng

24,591,496,0

67 57,859,951,147 82,763,993,612 167,834,489,624 336,628,536,350

Cổ phiếu

đang lưu

hành BQ

17,377

,778

32,333,

333

49,320,9

34

71,533,

101

107,70

8,900 EPS

(nghìn

đồng)

1,415

1,

789

1,6

78

2,

346 3,125

Chỉ số EPS (Earning Per Share) là lợi nhuận (thu nhập) trên mỗi cổ phiếu Đây là phần lợi nhuận mà công ty phân bổ cho mỗi cổ phần thông thường đang được lưu hành trên thị trường EPS được sử dụng như một chỉ số thể hiện khả năng kiếm lợi nhuận của doanh nghiệp EPS của công ty tăng liên tục trong giai đoạn vừa qua, là một tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư Chỉ số này cũng cao hơn so với trung bình ngành bất động sản (1,407) Lý giải cho sự gia tăng này, do sự gia tăng đột

biến của thu nhập ròng, vượt xa sự gia tăng của số cổ phiếu đang lưu hành bình quân

Tốc độ tăng trưởng thu nhập ròng và cổ phiếu đang lưu hành BQ qua các năm so với năm

trước

Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015

Thu nhập

Cổ phiếu

đang lưu

hành BQ

(Nguồn: Nhóm tự tính toán)

Sau khi niêm yết trên sàn chứng khoán vào năm 2009, Đất Xanh liên tục phát hành cổ phiếu để tăng vốn cho các dự án và mục tiêu của công ty Địa ốc Đất Xanh là một trong những công ty có tốc độ tăng vốn điều lệ khá nhanh Sau nhiều đợt phát hành cổ phiếu, vốn điều lệ của công ty chính thức cán mốc nghìn tỷ vào cuối năm 2014 và tiếp tục tăng đạt mức 1.168 tỷ đồng 7 tháng sau đó Sau đó trong năm 2015 công ty tiếp tục phát hành cổ phiếu để trả cổ tức năm 2014 tỷ lệ 10% (tương đương 10,6 triệu cổ phiếu) và 400.000 cổ phiếu ESOP Tại sự kiện Đất Xanh Expo 2015 mới đây, ông Lương Trí Thìn - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Xanh cho biết sắp tới công ty sẽ tiếp tục tăng vốn lên 2.345 tỷ đồng, gấp đôi hiện tại Việc tăng vốn này là nhằm đầu tư vào các dự án hiện tại và sắp được tung ra thị trường của Đất Xanh, trong đó trọng điểm là dự án Venice City tại quận 2

Các tỷ số phân tích khả năng hoạt động và hiệu quả hoạt động của công ty giai đoạn 2011 – 2015

Phân tích khả năng hoạt động

Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015

Vòng quay

HTK

0.95

1.97

0.49

0.44

0.91

Kỳ luân chuyển

HTK 382.25 184.83 750.50 832.29 402.41 Vòng quay phải

thu

0.83

1.28

1.03

1.50

2.30

Kỳ thu tiền BQ 441.56 284.10 355.52 242.95 158.78 Vòng quay phải

trả 0.67 1.21 0.81 0.60 0.96

Kỳ trả tiền BQ

546.85 301.19 448.25 610.34 378.24

Phân tích hiệu quả hoạt động

Hiệu quả SD

TSCĐ

1 9.14

28

69

27

06

45 27

89.26 Vòng quay tổng

TS 0.32 0.48 0.33 0.30 0.49 Qua kết quả trên, ta có thể có một vài nhận xét như sau:

- Vòng quay hàng tồn kho biến động, và luôn duy trì ở mức thấp Đây

là một đặc điểm của ngành bất động sản khi là ngành có giá trị tuyệt đối về hàng tồn kho lớn nhất Theo thống kê gần 700 doanh nghiệp đang niêm yết thuộc 44 ngành theo hệ thống phân ngành của Vietstock cho thấy ngành bất động sản là ngành có giá trị hàng tồn kho lớn nhất về giá trị tuyệt đối Tuy nhiên chỉ số này vẫn cao hơn

so với trung bình ngành bất động sản (khoảng hơn 40%)

- Kỳ luân chuyển hàng tồn kho cũng có sự biến động không đồng đều, luôn duy trì ở mức rất cao Đỉnh điểm vào năm 2014, kỳ luân chuyển bằng 832.29, tương đương với khoảng 832 ngày thì hàng tồn kho mới tạo ra doanh thu Có thể giải thích sự đột biến này do sự tăng lên của doanh thu thuần không bù đắp được sự gia tăng của hàng tồn kho Phần lớn giá trị hàng tồn kho là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của các dự án: dự án khu dân cư Trảng Bom (Gold Hill), dự án Sunview Town, dự án căn hộ Phú Giang, dự án căn hộ Sunview 1, 2…

- Vòng quay khoản phải thu tăng nhẹ, tuy không đồng đều nhưng đây vẫn là một dấu hiệu tốt cho thấy tình hình thu tiền của doanh nghiệp đã được cải thiện Mang đặc điểm của một doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản nên vòng quay khoản phải thu của doanh nghiệp khá thấp Sự gia tăng có thể được giải thích do sự tăng lên vượt bậc của doanh thu thuần trong những năm gần đây

- Do vòng quay phải thu thấp nên kỳ thu tiền bình quân của doanh nghiệp ở mức khá cao Tuy nhiên, tình hình này đã được cải thiện khi đến năm

2015, kỳ thu tiền bình quân chỉ còn 159 ngày, chỉ bằng khoảng 40% so với năm

2011 (442 ngày) Đây là một tín hiệu khá tốt cho các nhà đầu tư

- Vòng quay phải trả và kỳ trả tiền bình quân của doanh nghiệp cũng có những dấu hiệu khả quan, dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh bù đắp được cho các khoản nợ phải trả, điều này là tín hiệu tốt đối với những người cho vay của doanh nghiệp

- Vòng quay tổng tài sản tăng nhẹ, và lớn hơn so với trung bình của ngành bất động sản (23% trong năm 2015) Điều này cho thấy khả năng tạo ra

doanh thu từ tổng tài sản của doanh nghiệp khá tốt, doanh nghiệp đang sử dụng khá hiệu quả tài sản của mình

2 Phân tích dòng tiền và khả năng thanh toán.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ của công ty giai đoạn 2011 - 2015

I LƯU

CHUYỂN

TIỀN TỪ

HĐKD

Lợi nhuận

trước thuế 55,394 72,886 120,486 266,369 540,390

khấu hao

Các

khoản dự

phòng

Lãi ( lỗ)

từ hoạt động

đầu tư

-16,079 -16,917 -57,265 -135,734 -154,069

chi phí

Lợi nhận từ

HĐKD trước

thay đổi vốn

lưu động

87,357 74,481 68,551 138,271 400,707

Tăng,

giảm Các

khoản phả thu

-86,815 45,708 -414,101 -470,288 -403,029

Tăng ,

giảm hàng tồn

Tăng

giam các khoản

phải trả

Tăng ,

giảm chi phí trả

trước

Tiền lãi

vay đã trả -36,294 -7,557 -298 -9,395 -29,750 Thuế thu

nhập doanh

nghiệp đã nộp

-22,049 -10,069 -11,978 -54,662 -86,841 Tiền thu

khác từ hoạt 131,230 160,948 75,160 110,995 49

động kinh

doanh

Tiền chi

khác cho

Lưu chuyển

tiền thuần từ

hđsxkd -21,093 110,521 -129,582 309,078 112,101

II LƯU

CHUYỂN

TiỀN TỪ

HoẠT ĐỘNG

ĐẦU TƯ

Tiền chi

để mua sắm

Tiền thu

do thanh lý ,

nhượng bán

TSCĐ

Tiền chi

cho vay , mua

các công cụ nợ

của đơn vị khác

Tiền thu

hồi cho vay,

bán lại các

công cụ nợ của

đơn vị khác

Tiền chi

đầu tư góp vốn

vào đơn vị khác -42,894 -81,679 -248,613 -11,551 -343,293 Tiền thu

hồi đầu tư góp

vốn vào đơn vị

khác

Tiền thu

lãi cho vay, cổ

tức và lợi

nhuận được

chia

Lưu chuyển

tiền tệ từ hoạt

động đầu tư -28,991 -41,074 -118,775 124,096 -315,000 III LƯU

CHUYỂN

TiỀN TỆ TỪ

HoẠT ĐỘNG

TÀI CHÍNH

Tiền từ

phát hành cổ

phiếu , nhận

vốn góp của

CSH

117,358 101,392 113,542 235,663 49,440

Tiền chi

trả vốn góp cho

các CSH, mua

lại cổ phiếu DN

đã phát hành

-3,102

Tiền thu

từ đi vay 330,245 19,624 126,405 75,715 377,653 Tiền trả

nợ gốc vay -400,468 -153,410 -52,668 -25,320 -59,149

Cổ tức đã

trả cho chủ sở

Lưu chuyển

tiền thuần sử

dụng vào hoạt

động tài chính

-4,119 -40,757 185,191 270,279 336,083

Tăng ( giảm)

tiền và tương

đương tiền

thuần trong

năm

-54,203 28,691 -63,166 703,453 133,184

Tiền và tương

đương tiền

đầu năm 161,564 107,362 136,053 72,886 776,339 Tiền và tương

đương tiền

cuối năm 107,362 136,053 72,886 776,339 909,523

Tiền và tương đương tiền của doanh nghiệp tăng đều qua các năm, từ 107,362 triệu đồng cuối năm 2011 đến 909,523 triệu đồng cuối năm 2015, tăng khoảng gần 9 lần so với năm 2011 Tuy nhiên có sự biến động tăng giảm không đồng đều trong tiền và tương đương tiền trong năm Năm 2011 và năm 2013, dòng tiền giảm, và tăng đột biến vào năm 2013

Sự giảm dòng tiền trong năm 2011 được giải thích là doanh nghiệp trả một khoản lớn nợ gốc vay, lớn hơn so với khoản vay mới của doanh nghiệp khiến cho dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính âm Hơn nữa, trong năm 2011, doanh nghiệp mua sắn nhiều tài sản cố định và đầu tư nhiều vào các công ty khác khiến cho dòng

tiền của hoạt động đầu tư âm Tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh cũng âm do tốn nhiều chi phí khác vào hoạt động sản xuất nên không bù đắp được cho 2 hoạt động còn lại

Đến năm 2012, tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh tăng do lợi nhuận trước thuế tăng, các khoản phải thu tăng Đơn vị phát hành cổ phiếu để có vốn đầu

tư các dự án (Thiên Lộc A1, A2, Sunview 5 Apartment) nên hoạt động tài chính của doanh nghiệp dương, do đó dòng tiền trong năm dương Đây là tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư

- Bước vào năm 2013, mặc dù lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp vẫn tăng, các khoản phải trả giảm mạnh nhưng vẫn không bù đắp được sự giảm về các khoản phải thu và tăng lên của hàng tồn kho Hàng tồn kho tăng trong giai đoạn này do doanh nghiệp đang có một số dự án có nhiều chi phí kinh doanh dở dang: dự

án khu dân cư Trảng Bom (Gold Hill), dự án Sunview Town, dự án căn hộ Phú Giang, dự án căn hộ Sunview 1, 2…, tăng gấp 3 lần so với năm 2012 Khoản đầu tư lớn vào công ty khác trong hoạt động tài chính là một nguyên nhân dẫn đến dòng tiền âm trong hoạt động này Các khoản đầu tư chủ yếu vào các công ty liên kết, đặc biệt là công ty cổ phần địa ốc Long Điền khi trong năm này, doanh nghiệp quyết định đầu tư gần 90 tỷ đồng để duy trì tỷ lệ vốn góp 49% Doanh nghiệp tiếp tục phát hành cổ phiếu, lấy vốn đầu tư các dự án, tuy dòng tiền có dương trong hoạt động đầu tư nhưng không thể bù đắp các khoản lỗ trong hoạt động kinh doanh và tài chính nên tổng dòng tiền vẫn giảm trong năm

- Năm 2014, doanh nghiệp có sự tăng trưởng vượt trội về lợi nhuận sau thuế khi có mức tăng gấp 2 lần so với năm 2013 Việc giảm các khoản phải trả góp phần đáng kể trong việc tạo ra dòng tiền dương đối với hoạt động sản xuất kinh doanh Hoạt động đầu tư cũng tạo ra dòng tiền dương khi doanh nghiệp thu hồi tiền

từ việc đầu tư vào các công ty khác Cũng trong năm này, doanh nghiệp tiến hành 2 đợt tăng vốn từ hơn 500 tỷ lên hơn 1000 tỷ đồng, trả gốc vay giảm, chính vì lý do

đó mà trong năm này, dòng tiền của DXG tăng đột biến

- Năm 2015, lợi nhuận trước thuế tăng gấp đôi so với năm 2014 do các

dự án lớn đang dần được chuyển giao Dòng tiền trong năm 2015 vẫn tăng nhưng không tăng mạnh trong năm 2014 Trong năm này, doanh nghiệp công bố hơn 20

dự án mới, làm tăng chi phí hàng tồn kho cũng như chi phí quảng bá, sự kiện Khoản đóng góp vào các công ty khác tăng mạnh cũng là một nguyên nhân dẫn đến điều này

Dòng tiền của doanh nghiệp:

Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015

Khấu hao 3,860 3,897 3,540 3,289 3,618

EBIT 93,938 85,730 120,829 266,448 545,300

EBTDA

97 ,798

89,62

7

124,36

9

269,

737

548 ,918 Dòng tiền của doanh nghiệp tăng qua các năm (nhận xét, giải thích)

Khả năng thanh toán

Phân tích khả năng thanh toán

Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015

Khả năng

thanh toán

Khả năng

thanh toán

Khả năng

thanh toán

Khả năng

thanh toán

Khả năng thanh toán của doanh nghiệp biến động không đều Thông thường, đối với các chủ nợ, hệ số thanh toán ngắn hạn ở mức trên 2, khả năng thanh toán nhanh bằng 1 và tức thời bằng 0.5 là hợp lý Ở DXG, các chỉ tiêu đều không đạt theo trung bình chung, tuy nhiên các chỉ số của công ty vẫn cao hơn trung bình ngành DXG có chỉ số thanh toán nhanh ở mức 1 trong khi trung bình ngành chỉ đạt 0,7 – 0,8 Năm 2013, doanh nghiệp có sự suy giảm mạnh trong tất cả các chỉ số do

sự gia tăng đột biến trong nợ phải trả, gấp 3 lần so với năm 2012 Sự tăng đột biến

do các khoản người mua trả tiền trước (người mua ứng trước tiền mua căn hộ thuộc các dự án: Sunview 2, Phú Gia Hưng, Trảng Bom, Sunview Town và khu dân cư Tân Vũ Minh) và chi phí phải trả ngắn hạn (để hoàn thành các dự án: Sunview 1, Sunview 2, Phú Gia Hưng )

Khả năng trả nợ:

Hệ số khả năng thanh toán lãi vay: