Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes

Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

KHOA KINH TẾ - LUẬT

HÀ NỘI - 2021

MỤC LỤC

A MỞ ĐẦU 4

1 Tính cấp thiết của đề tài 4

2 Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu 4

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 5

4 Phương pháp nghiên cứu 5

5 Bố cục đề tài 5

B NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 6

CHƯƠNG I: PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1 Giới thiệu chung về ngành bất động sản 6

1.1.1 Lịch sử, quá trình hình thành phát triển ngành bất động sản 6

1.1.2 Vị trí, đặc trưng ngành bất động sản 7

1.1.3 Vai trò của ngành bất động sản đối với Việt Nam 8

1.2 Thực trạng ngành bất động sản Việt Nam hiện nay 9

1.3 Phân tích các cổ phiếu ngành bất động sản 10

1.3.1 Xu hướng các cổ phiếu ngành bất động sản trong thời gian qua 10

1.3.2 Nguyên nhân ảnh hưởng tới các cổ phiếu ngành bất động sản 13

1.3.3 Nhận định lợi thế, rủi ro khi đầu tư các cổ phiếu ngành bất động sản 14

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES 16

2.1 Tổng quan công ty cổ phần Vinhomes 16

2.2 Phân tích tình hình kinh doanh và báo cáo tài chính của công ty cổ phần Vinhomes 18

2.2.1 Tình hình kinh doanh 18

2.2.2 Báo cáo tài chính 20

2.3 Phân tích giá cổ phiếu biến động của công ty cổ phần Vinhomes trong giai đoạn 2017-2020 23

2.4 Đánh giá lợi thế, rủi ro, khi đầu tư cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes.27 2.4.1 Lợi thế khi đầu tư cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes 27

2.4.2 Rủi ro khi đầu tư cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes 28

CHƯƠNG III: DỰ BÁO TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG NĂM 2021 30

3.1 Dự báo triển vọng của thị trường ngành bất động sản 30

3.2 Dự báo triển vọng cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes 33

3.2.1 Dự báo 33

3.2.2 Khuyến nghị đối với công ty 37

D TÀI LIỆU THAM KHẢO 39

A MỞ ĐẦU.

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Bất động sản là một ngành có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nềnkinh tế, là nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất pháttriển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định kinh tế -

xã hội…Ở Việt Nam đây đang là một trong những ngành đang thu hút rất nhiều sựquan tâm của xã hội

Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt độngkhông theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thếgiời, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài cả về chất và lượng Sau khiViệt Nam trở thành thành viên của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng quỹđạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản ViệtNam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên thị trường nằm trongtop có tính minh bạch

Với những bước tiến như vậy, Cổ phiếu Bất động sản là nhóm ngành có số thànhviên góp mặt nhiều nhất và ngày càng được đánh giá cao về tiềm năng tăng trưởngtrên sàn chứng khoán Giao dịch của các cổ phiếu trong nhóm này cũng có sự phânhóa rõ nét Nhiều cổ phiếu đã trở thành những tên tuổi quen thuộc và thu hút sự quantâm chú ý của thị trường trong đó có VHM

VHM là cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes thuộc tập đoàn Vingroup, đượcniêm yết và giao dịch trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh(HOSE) từ tháng 5/2018 Với sự phát triển trong những năm qua, VHM luôn đượcđánh giá là một mã cổ phiếu tiềm năng với các nhà đầu tư

Xuất phát từ thực tiễn đó, nhóm chúng em đã quyết định lựa chọn đề tài: “Phân

tích ngành bất động sản Phân tích cổ phiếu của Công ty cổ phần Vinhomes” Để

từ đó nắm bắt được những tiềm năng, những thách thức đối với ngành cũng như công

ty trong tương lai

2 Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu.

- Phân tích về ngành bất động sản và cổ phiếu của Công ty cổ phần Vinhomes

để thấy được những triển vọng của ngành cũng như của công ty trong năm tới rồi từ

đó kiến nghị một số giải pháp giúp công ty đạt được những kế hoạch đề ra

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu.

- Đối tượng: biến động, hoạt động, kế hoạch của ngành bất động sản và Công ty

cổ phần Vinhomes

- Phạm vi nghiên cứu: ngành bất động sản và Công ty cổ phần Vinhomes tronggiai đoạn năm 2017-2020

4 Phương pháp nghiên cứu.

- Đề tài sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp thu thập sốliệu, phương pháp so sánh nhằm phân tích hoạt động của ngành và Công ty cổ phầnVinhomes

5 Bố cục đề tài.

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chương:

Chương I: Phân tích ngành bất động sản.

Chương II: Phân tích cổ phiếu của Công ty cổ phần Vinhomes.

Chương III: Dự báo triển vọng thị trường năm 2021.

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, chúng em đã nhận được sự hướng dẫn tận tìnhcủa thầy Lê Đức Tố Chúng em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy đã hướng dẫnchúng em hoàn thiện bài thảo luận này Khi làm bài không thể tránh khỏi những saisót, chúng em rất mong nhận được sự góp ý của thầy cùng toàn thể các bạn để bài thảoluận được hoàn thiện hơn

Nhóm 2 xin chân thành cảm ơn!!!

B NỘI DUNG NGHIÊN CỨU.

CHƯƠNG I: PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN.

1.1 Giới thiệu chung về ngành bất động sản.

1.1.1.Lịch sử, quá trình hình thành phát triển ngành bất động sản.

Thị trường BĐS trên thế giới:

Ngành bất động sản có thể đã được hình thành từ tổ tiên cố xưa của chúng ta,liên quan đến việc trao đổi “dịch vụ” đổi tiền để có nơi trú ngụ Trong suốt thời Trung

Cổ việc tiếp thị bất động sản đã trở thành một phương thức thu nhập phổ phiếu.Quyền sở hữu tài sản là một biểu tượng giàu có đồng thời là 1 trong những cách chính

để đảm bảo tài sản của họ Bất động sản đã nhanh chóng phát triển mạnh mẽ tại Châu

Âu và Hoa Kỳ Bất động sản đã trở thành một cỗ máy kiếm tiền khổng lồ với nguồnvốn đầu tư vô cùng lớn

Thị trường BĐS ở Việt Nam:

 Thời kỳ trước khi bước vào công cuộc đổi mới nền kinh tế (từ 1986 trở về trước):

- Trước năm 1960 chủ yếu là tư nhân mua bán vói nhau bằng sự thoả thuận vàbằng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nước

- Năm 1974 – 1975 Hà Nội thí điểm lần đầu tiên bán nhà cho dân trả dần tại cáckhu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương khoảng 600-700 căn hộ Dạng kinh doanhnhà đầu tiên do nhà nước thực hiện, vì chiến tranh phải dừng lại

- Năm 1986 thay đổi một cách căn bản việc kinh doanh BĐS

Nhìn chung ở giai đoạn này thì TTBĐS còn sơ khai, các hoạt động trên thịtrường đơn giản, tự phát và là thị trường không chính thống do không được sự côngnhận của Nhà nước Mặc dù không được sự công nhận của Nhà nước nhưng hoạt độngtrên TTBĐS Việt Nam đã gia tăng về số lượng, quy mô và mức độ tác động đến nhiềulĩnh vực của kinh tế – xã hội

 Thời kỳ đồi mới, phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội Chủ nghĩa (từ 1987 đến nay):

Từ khi nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa và từ khi Luật Đất đai ra đời, TTBĐS nước tacàng phát triển nhanh hơn Có thể điểm qua một số mốc sau:

- Những năm 1987 – 1993 phát triển mạnh thị trường kinh doanh BĐS nhà đất

cả bằng việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển thị trường nhà đất chưa được Nhànước công nhận và việc trao đổi mua bán diễn ra rất ít

- Sau năm 1993 đến nay, nhờ có những luật mới (đặc biệt là Luật Đất đai banhành ngày 14/7/1993) và nhiều chính sách cơ chế mới trong đó đã công nhận quyền sửdụng đất của người dân Điều này tạo thuận lợi cho TTBĐS phát triển mạnh, hìnhthành một thị trường rộng lớn, rất đa dạng với nhiều loại hình kinh doanh và nhiềuloại hình sản phẩm

1.1.2.Vị trí, đặc trưng ngành bất động sản.

Ví trí:

Vị trí của một BĐS luôn là yếu tố quan trọng nhất và cần phải xem xét trong dàihạn Đặc biệt khi đất vàng ngày càng khan hiếm, các nhà phát triển lại cạnh tranhkhốc liệt hơn để có được vị trí tốt nhất, đảm bảo đầu ra hấp dẫn cho dự án, tạo giá trịsinh lời bền vững cho các nhà đầu tư cũng như trở thành nơi “an cư lạc nghiệp” cho

nó thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh hoặc bản vẽ thiết kế

Tính cố định còn tạo cho hàng hoá BĐS mang tính “địa điểm” và “tính địaphương" rất cao Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trịkhác nhau Với BĐS có cùng quy mô, chất lượng như nhau, nếu có vị trí khác nhau thìgiá trị của chúng sẽ khác nhau Tương tự như vậy, cùng một loại BĐS nhưng BĐS ở

đô thị lớn có giá trị cao hơn nhiều BĐS đó ở các đô thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa

1.1.3.Vai trò của ngành bất động sản đối với Việt Nam.

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế vì liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất, giá trị trong nền kinh tế:

- BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xãhội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vậtchất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt độngcủa nền kinh tế Theo đánh giá chung, tổng giá trị vốn chưa được khai thác đối vớiBĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn, lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiềulần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triểntrong vòng 30 năm qua

- BĐS còn là tài sản lớn của mỗi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, đặc biệt là bấtđộng sản nhà đất Trong nền kinh tế thị trường, BĐS nhà đất ngoài chức năng là nơi ở,nơi tổ chức hoạt động kinh tế còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thếchấp

Thị trường BĐS phát triển góp phần huy động nguồn vốn nội tại:

- Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thếgiớikhẳng định Theo kết quả thống kê cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngânhàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay

- Vì vậy, lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việcchuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh

tế - xã hội, đặc biệt là đầu tư cơ sở hạ tầng

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách:

- Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác, như thị trườngtài chính - tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường laođộng

- Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếuđầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành cóliên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ cótác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp khai thác, sử dụng đất

đai có hiệu quả, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo sựchuyển dịch cơ cấu kinh tế đối với tất cả các ngành, các vùng lãnh thổ trên phạm vi cảnước.

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn:

- Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn, đồng thời là thị

trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắtđầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đếnđời sống của nhân dân

- Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị

trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong

1.2 Thực trạng ngành bất động sản Việt Nam hiện nay.

- Năm 2020 là một năm buồn cho nền kinh tế Viêt Nam cũng như toàn cầu do

những ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19, trong đó bất động sản là ngành nghề gặpnhiều khó khăn Các chuyên gia bất động sản đều chung quan điểm chưa bao giờ thịtrường bất động sản lại phải trải qua những thời khắc khó khăn, chìm nổi trong nhiềucung bậc như năm 2020

- Ảnh hưởng của dịch Covid-19 đã khiến cho nhiều doanh nghiệp địa ốc chỉ giữ

lại khoảng 50% cán bộ, nhân viên để duy trì hoạt động Bên cạnh đó, có khoảng 80%sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động, không phát sinhgiao dịch, nhiều cá nhân môi giới thất nghiệp

- Những khó khăn đã tác động đến hoạt động của một bộ phận doanh nghiệp

bất động sản vừa và nhỏ ngay từ quý I/2020 Điều này được phản ánh qua tỷ lệ tiêuthụ sản phẩm tại phân khúc nhà ở thương mại chỉ đạt khoảng 14% – thấp nhất trongvòng 4 năm qua và chỉ bằng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019 Lượng giao dịchthành công giảm 36,6% so với quý IV/2019 và chỉ bằng 14% của năm 2019 Từ cuốitháng 4/2020, dịch được kiểm soát tốt đã mang tới nhiều tín hiệu tích cực cho thịtrường bất động sản phục hồi

- Cụ thể, tính riêng 2 tháng cuối quý II/2020, cả nước có 15 dự án mới chào

bán, tăng khá nhiều so với 6 dự án của quý I trước đó Lượng tin đăng và mức độ quan

tâm BĐS hồi phục tích cực tại nhiều tỉnh thành cả nước Tổng lượng tin đăng tăng từ2-11% tùy khu vực, nhu cầu tìm kiếm nhà đất tăng từ 23-45% so với quý I

- Thị trường bất động sản năm 2021 đã và đang ghi nhận tiếp tục đà phục hồi từ

quý III/2020 và dự báo sức cầu hồi phục thị trường sẽ tương đương 70% của năm

2019 Theo đó, phân khúc bất động sản công nghiệp đang và sẽ là “điểm sáng” nổi bậtcủa thị trường bất động sản Đồng thời, thị trường nhà ở luôn thu hút sự quan tâm củacác nhà đầu tư, khách hàng và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so vớinăm 2020

- Hơn nữa, thị trường vẫn giữ nguyên trạng thái mất cân đối về cung - cầu bất

động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình và trung bình kéo dài nhiềunăm qua là do nhu cầu khá rất lớn, nhưng nguồn cung hạn hẹp Trong khi đó, phânkhúc bất động sản bán lẻ, nghỉ dưỡng, khách sạn vẫn chịu thiệt hại nặng nề bởi dịchCovid-19; còn phân khúc văn phòng, đất nền, chung cư chịu ảnh hưởng nhẹ hơn…

Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2021 đang nhận được nhiều xunglực phát triển hơn năm 2020 từ sự điều chỉnh cơ cấu nhanh nhạy theo tình hình dịchbệnh; mở rộng áp dụng công nghệ vào bán hàng; tăng tốc giải ngân đầu tư công và cảnhững kỳ vọng từ việc sửa đổi bổ sung luật về huy động vốn từ các quỹ, như: LuậtDoanh nghiệp và Luật Chứng khoán bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2021 Năm 2021còn là năm đầu tiên thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội 10 năm 2021-2030

và Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội năm năm 2021-2025 mới, với các ê kip lãnh đạomới hình thành sau bầu cử Quốc hội, HĐND và UBND, có nhiều động lực và quyếttâm triển khai các dạng đề án, dự án phát triển bất động sản đa dạng phục vụ phát triểnkinh tế-xã hội địa phương Hơn nữa, năm 2021 đang là thời điểm lãi suất thấp nhấttrong 15 năm qua, do đó các hộ gia đình, người trẻ sẽ thuận lợi để mua nhà, hay đầutư

1.3 Phân tích các cổ phiếu ngành bất động sản.

1.3.1 Xu hướng các cổ phiếu ngành bất động sản trong thời gian qua.

- Từ thời điểm tháng 10/2013 đến nay, nhóm cổ phiếu Bất động sản (BĐS) làmột trong những nhóm nằm trong tốp dẫn đầu về thanh khoản trên thị trường Trong

đó, hiện tượng tăng giá trở lại của nhóm cổ phiếu bất động sản có thị giá thấp đã trở

thành một kênh thu hút, dẫn dắt dòng tiền nóng với giao dịch hết sức sôi động và đôikhi đi ngược cả thị trường chung để tăng giá.

- Thống kê sơ bộ cho thấy, các mã được lựa chọn thường theo các tiêu chí nhưthị giá thấp, thanh khoản cao; có kết quả kinh doanh dự báo là khả quan hoặc có biếnchuyển từ xấu sang tốt trong thời gian tới; có các yếu tố cơ bản tốt, doanh nghiệp hoạtđộng hiệu quả nhưng chưa thu hút được sự chú ý của dòng tiền do thanh khoản cònthấp

- Việc cổ phiếu nhóm BĐS tăng giá là do thu hút được “dòng tiền nóng” trênthị trường Dòng tiền này liên tục luân chuyển giữa các mã trong nhóm với kỳ vọngđạt được mức lợi nhuận cao trong ngắn hạn đã tạo thành những “sóng lớn” Tuynhiên, nguyên nhân sâu xa lại bắt nguồn từ chính những chuyển biến trong nội tại củadoanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản

Cụ thể:

Với FLC, chỉ trong vòng 2 tháng từ tháng 11 đến tháng 12 năm 2013, giá của

cổ phiếu này đã tăng 155% từ mức thấp nhất 4.900 đồng/đơn vị ở khoảng đầu tháng

11 lên mức cao nhất là 12.500 đồng/đơn vị trong phiên giao dịch ngày 20/12 Điểmmấu chốt của mức tăng trưởng về giá ấn tượng như vậy đến từ đến từ kết quả kinhdoanh (KQKD) được đánh giá tương đối khả quan của FLC trong năm 2013 Chỉriêng quý 3, doanh thu thuần của FLC đã đạt gần 350 tỷ đồng, tăng mạnh 86%, qua đónâng luỹ kế 9 tháng lên gần 1.000 tỷ đồng doanh thu thuần, tương đương mức tăng150% so với cùng kỳ Việc tăng mạnh doanh số giúp công ty có lãi sau thuế tăng độtbiến lên mức 26 tỷ đồng trong quý 3 và 46 tỷ đồng sau 9 tháng và đạt mức tăng trưởng630% so với cùng kỳ

Với HQC, diễn biến giá của cổ phiếu này cũng có mức tăng 65% trong vònggần 3 tháng kể từ mức giá 5.200 đồng/cổ phiếu lên mức cao nhất 8.600 đồng/cổ phiếuvào thời điểm cuối tháng 12/2013 Doanh thu của HQC có sự cải thiện mạnh mẽ nhờcác dự án Cheery 1, 2 Riêng quý 3/2013 doanh thu thuần đạt 99,2 tỷ đồng, tăng 22%

so với cùng kỳ Lợi nhuận ròng 15,12 tỷ đồng tăng mạnh so với mức lãi ròng hơn 1 tỷđồng cùng kỳ và nâng mức lợi nhuận sau thuế 9 tháng đầu năm 2013 lên gần 28 tỷđồng, tăng 103% so với 9 tháng đầu năm 2012

Với HDG cũng tương tự như vậy, việc giá vốn giảm mạnh do chi phí lãi vaygiảm khiến lợi nhuận cải thiện rõ nét Doanh thu thuần 9 tháng đạt 567,72 tỷ, lợinhuận ròng 57,4 tỷ đồng tăng 288% so với cùng kỳ năm trước Diễn biến tích cực này

đã khiến giá HDG tăng 91% trong vòng 3 tháng cuối năm 2013

Và trong những phiên giao dịch cuối năm 2013 và đầu 2014, mã HLD củaCông ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản HUDLAND đã dần thu hút đượcrất nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư Nếu nói về hoạt động, công ty có lẽ là một trongnhững doanh nghiệp BDS có hiệu quả nhất ở khu vực phía Bắc với chỉ số tài chínhđược đánh giá là “đẹp và lành mạnh” Về quy mô, HUDLAND có vốn điều lệ là 200

tỷ đồng, ở mức trung bình so với ngành hiện tại nhưng hoạt động hiệu quả nhờ đượcthừa hưởng những lợi thế từ sự hỗ trợ của Tổng công ty HUD

Lợi nhuận sau thuế năm 2012 của HLD đạt 97,7 tỷ đồng, tỷ lệ chi trả cổ tức tiềnmặt 25% thực tế là mức trả cổ tức cao (do vùng giá giao dịch của cổ phiếu này trướcđây chỉ ở mức 14-15.000 đồng/cổ phiếu) Lợi nhuận sau thuế 9 tháng đầu năm 2013đạt mức 48,4 tỷ đồng và theo dự báo của một số chuyên gia trong lĩnh vực BĐS thìkhả năng doanh thu năm 2013 sẽ vào khoảng 450 tỷ, lợi nhuận sau thuế đạt khoảnghơn 100 tỷ đồng Khi đó EPS dự kiến là 5.000 đồng/cổ phiếu Mặc dù kết quả này làgiảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên đạt được như vậy cũng đã là rất ấntượng so với mặt bằng chung của ngành

Theo đó, từ năm 2017 tới nay đã có 65 doanh nghiệp niêm yết cổ phiếu trênthị trường chứng khoán, đây được coi là xu hướng hợp lý của các doanh nghiệp bấtđộng sản khi dòng vốn tín dụng đang ngày càng siết chặt Cụ thể, chỉ tính 58 doanhnghiệp bất động sản niêm yết đã có tổng doanh thu khoảng 157.000 tỉ đồng và lợinhuận khoảng 22.645 tỉ đồng, trong đó ba mã cổ phiếu thuộc Vingroup chiếm 67,6%.Các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay tín dụng ngân hàngnhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngânhàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường Vì vậy, lộ trình giảm dần nguồntín dụng vào bất động sản có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệpphải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán,trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài

1.3.2 Nguyên nhân ảnh hưởng tới các cổ phiếu ngành bất động sản.

Nguyên nhân thứ nhất : Do sự lệch pha cung – cầu trong khi cầu giảm mạnh:

Cầu giảm mạnh do giá bất động sản Việt Nam luôn ở mức quá cao so với thực tế thu nhập:

- Ở Việt Nam thu nhập bình quân năm 2010 tại các đô thị lớn như Hà Nội, HồChí Minh vào khoảng 2.000 USD/năm trong khi giá của một căn hộ hạng thấp ở đây

là khoảng 50.000 USD gấp 25 lần lương hàng năm Điều đó cho thấy giá bất động sản

ở Việt Nam ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới

- Theo quy luật của thị trường, khi giá quá cao thì đương nhiên cầu sẽ giảmmạnh, đây là nguyên nhân chính làm cho thị trường Bất động sản Việt Nam bị chữnglại trong thời gian gần đây và cũng chính là một trong các nguyên nhân những đợt

“đóng băng” dài 1994-1999 và 2002-2006

Do tâm lý chung của người dân:

- Vì giá bất động sản là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của nhữngngười dân Việt Nam nên người dân luôn chờ đợi kỳ vọng vào giá bất động sản sẽxuống trong tương lai

- Và do Nhà nước luôn tiến hành xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bấtđộng sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước vẫn đang trong quátrình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý chung của người dân còn “chờ đợi” sau mỗicơn sốt

Do nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án và căn hộ giảm:

- Nhà nước điều chỉnh giá đất Bảng giá đất mỗi năm lại được điều chỉnh theohướng sát với giá thực tế khiến cho chi phí đền bù giải toả lên cao hơn 10 lần so vớichi phí đền bù trước kia, còn chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định, các

dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư cho các khu đô thị giảm mạnh

- Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh Do lượng vốn để kinhdoanh bất động sản rất lớn, tính thanh khoản lại rất kém cùng với việc Thị trườngđóng băng và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận kinh doanh bất động sản giảmmạnh, trong khi các lĩnh vực khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lại có mức lợi tức rấtcao

- Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí vay ngân hàng để đầu tư vào các dự áncũng tăng lên và lãi trả ngân hàng cũng tăng, làm cho các nhà đầu tư gặp khó khăn vàngười dân thì không dám vay ngân hàng để mua nhà Đây là nguyên nhân nhiều nhàđầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác.

Nguyên nhân thứ hai: Cung tăng nhanh do giá BĐS của Việt Nam quá cao:

Theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung cư cao cấp khoảng 40-50 triệuđồng/m2 sàn cao gấp 3 – 4 lần giá trị thật Ngoài ra, theo đơn giá xây dựng hiện naymỗi mét vuông nhà vào khoảng 6 – 7 triệu đồng trong khi giá cả trên thị trường bấtđộng sản ở nước ta là quá cao so với giá thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầutư

Điều này dẫn tới ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến cho nguồn cung giatăng nhanh chóng, trong khi quy hoạch sử dụng đất, các địa phương đã để ra quỹ đấtquá lớn để xây dựng nhà ở và các dự án xây dựng chung cư cao cấp vẫn liên tục đượckhởi công tại các đô thị lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh

Trong năm 2010, các dự án tạo thêm 10 triệu m2 cho quỹ nhà của Hà Nội Còntại HCM có hơn 50 dự án chung cư cao cấp đang được xây dựng Theo Ban Vật giáthuộc Sở Tài chính TP HCM, quỹ đất đưa vào kinh doanh thông qua đăng ký hiệnnay là 6.000 Ha với tổng vốn đầu tư trên 136.000 tỷ đồng Với giá nhà đất như hiệnnay thì rất ít người có đủ tiền mua những căn nhà cao cấp hay thậm chí là trung bìnhkhá

1.3.3 Nhận định lợi thế, rủi ro khi đầu tư các cổ phiếu ngành bất động sản.

Lợi thế khi đầu tư cổ phiếu ngành bất động sản:

- Giá trị cao, lợi nhuận cao:

Bất động sản thường có giá trị cao, điều này có nghĩa là chỉ cần một sự tăngtrưởng nhẹ cũng có thể mang lại một khoản lợi nhuận lớn Ví dụ, nếu bạn đầu tư vàomột bất động sản có giá trị 100.000 USD, chỉ cần giá trị của nó tăng 5% một năm làbạn đã có thể kiếm được khoản lợi nhuận 5.000 USD chỉ trong một thời gian ngắn

- Khả năng tận dụng:

Mặc dù việc đầu tư vào bất động sản đòi hỏi vốn khá cao nhưng bạn không nhấtthiết phải có thật nhiều tiền mới có thể bắt đầu Bất cứ ai nếu đáp ứng đầy đủ các tiêuchí cho vay từ các tổ chức tài chính đều có thể nhận được sự hỗ trợ để vay vốn Thậmchí là những khoản ưu đãi nếu mua nhà trực tiếp từ người bán

- Thiết lập phương cách riêng:

Nếu có kế hoạch mua nhiều bất động sản và xây dựng việc kinh doanh, bạn cóthể thực hiện điều đó theo cách riêng của mình Sau khi thu được lợi nhuận từ khoảnbất động sản đầu tiên, bạn có thể sử dụng số tiền thu được để đầu tư vào bất động sảnthứ hai và cứ thế tiếp tục Bạn có thể trở thành nhà đầu tư bất động sản thực thụ hoặcchỉ mua một bất động sản và sử dụng số tiền có được từ việc cho thuê lại để chi trảcho khoản thế chấp trước đó

Rủi ro khi đầu tư cổ phiếu bất động sản:

 Không có sự đảm bảo:

Mặc dù bất động sản được chứng minh là một lĩnh vực đầu tư hiệu quả nhưngkhông có gì đảm bảo rằng các nhà đầu tư sẽ luôn luôn kiếm được lợi nhuận Giá trịcủa bất động sản có thể giảm một cách nhanh chóng, chủ nhà có thể bị mất nhà và cácnhà đầu tư có thể mất hàng ngàn đôla

 Tính thanh khoản thấp:

Nếu một nhà đầu tư cần thanh khoản một bất động sản nhanh chóng để thu về sốtiền mặt cần thiết thì ông ta phải chấp nhận việc bán rẻ khoản đầu tư của mình Trongcuộc khủng hoảng thế chấp năm 2008, sự sụt giảm giá trị nhà ở làm cho bất động sảntrở nên khó bán để thu lợi nhuận, và khách hàng tiềm năng cũng gặp nhiều khó khăntrong việc vay tín dụng mua nhà

 Giá thị trường có thể dao động:

Điều này có nghĩa là giá trị khoản đầu tư của bạn có thể tăng hoặc giảm Các sựkiện kinh tế, chính trị và xã hội đều có thể ảnh hưởng đến mức độ thành công khi đầu

tư cổ phiếu

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

VINHOMES.

2.1 Tổng quan công ty cổ phần Vinhomes.

Giới thiệu chung:

Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM) có tiền thân là Công ty Cổ phần Đô thịBIDV-PP được thành lập năm 2008 Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư,phát triển và kinh doanh bất động sản nhà ở, văn phòng và các hạng mục liên quan.Tính đến hết năm 2019: 60.100 sản phẩm bất động sản được bán ra, 28.100 sản phẩmbất động sản được bàn giao; hiện quản lý 23 khu đô thị tại 7 tỉnh thành trên cả nước.Bên cạnh đó, VHM đồng thời phát triển và cho thuê các dự án văn phòng làmviệc Tất cả các dự án văn phòng của VHM đều nằm liền kề các dự án Vinhomes hoặcVinCity hoặc là một cấu phần của các dự án phức hợp do Công ty phát triển VHMđược niêm yết và giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh(HOSE) từ tháng 05/2018

Thông tin chung:

Ngoài các dự án bất động sản đang phát triển, VHM đồng thời phát triển và chothuê các dự án văn phòng làm việc Tất cả các dự án văn phòng của VHM đều nằmliền kề các dự án Vinhomes hoặc là một cấu phần của các dự án phức hợp do Công ty

phát triển Theo ước tính của Savills, VHM hiện có 1,6 triệu m2 và 1,7 triệu m2 vănphòng cho thuê lần lượt tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh

Là Công ty con trực thuộc Tập đoàn Vingroup, VHM có nhiều thuận lợi trongviệc tham gia triển khai các dự án bất động sản, có mối quan hệ chặt chẽ với các đốitác kinh doanh bất động sản của công ty mẹ cũng như hưởng lợi từ lợi thế của hệ sinhthấy Vingroup

Công ty mẹ và Công ty con của Vinhomes:

Công ty mẹ của Vinhomes là Tập đoàn Vingroup – CTCP với tỷ lệ nắm giữ củaVingroup tại Vinhomes là 69,66% Tính đến cuối năm 2019, VHM quản lý tổng cộng

22 công ty, với lĩnh vực hoạt động chủ yếu là Đầu tư, xây dựng và kinh doanh bấtđộng sạn và có 1 công ty con về hạ tầng công nghệ thông tin

Sơ đồ tổ chức:

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

BAN KIỂM SOÁT

ĐẠI HỘI ĐỒNG

CỔ ĐÔNG

BAN GIÁM ĐỐC

KHỐI HỖ TRỢ

KHỐI THANH TRA, AN NINH, AN TOÀN VÀ PCCC

KHỐI VẬN HÀNH

KHỐI CHĂM SÓC KHÁCH HÀNG

KHỐI BÁN HÀNG

VÀ TIẾP THỊ SẢN PHẢM

2.2 Phân tích tình hình kinh doanh và báo cáo tài chính của công ty cổ phần Vinhomes.

- Doanh thu trọng yếu của VHM đến từ hoạt động kinh doanh chuyển nhượngBĐS dân cư và BĐS thương mại, với đóng góp khoảng 83 – 96% kể từ năm 2017 đếnnay Theo báo cáo kết quả kinh doanh, tính đến 30/09/2020, Vinhomes có 16.400 hadiện tích sàn xây dựng căn hộ, officetel, shophouse, shopoffice, biệt thự, biệt thự biển

và condotel Phần diện tích này không bao gồm các dự án đã hoàn thành Quỹ đất pháttriển dự án dân cư chủ yếu tại Hà Nội (32%), TP HCM (26%), Hưng Yên (19%),Quảng Ninh (8%), còn lại 14% ở các tỉnh khác Tổng giá trị phát triển của quỹ đất nàyđược ước tính vào khoảng 48.2 tỷ USD

- Nguồn doanh thu kinh doanh chính cho VHM trong năm 2020 đến từ 03 đại

dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Grand Park, cùngvới số đơn vị bán trong kho từ khoảng 14 dự án BĐS khác khắp cả nước (bảng dưới).Trong quý 4 năm 2020, Vinhomes dự kiến bàn giao tiếp khoảng 11.000 sản phẩm từcác dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Grand Park

(Nguồn: BCTC Hợp nhất VHM)

- Trong giai đoạn 2017 – 2019: VHM đã đạt được các kết quả kinh doanh

ấn tượng:

 Doanh thu, chủ yếu đến từ hoạt động chính là chuyển nhượng BĐS, tăngtrưởng mạnh mẽ từ 2017 đến 2019, tăng lần lượt gần 180% và gần 35% trong vòng 2năm, đạt tổng 38.664 tỷ năm 2018 và 51.626 tỷ đồng năm 2019

 Bên cạnh doanh thu mảng chính, các mảng phụ là cung cấp dịch vụ quản lý,xây dựng, tư vấn giám sát và cho thuê cũng tăng tích cực trong 2 năm trở lại đây Mứctăng trưởng được ghi nhận trong khoảng 20 – 54% trong 2019

 Tỷ suất lợi nhuận gộp trong khoảng 26 – 53,18%, từng đạt đến 53,18% trongnăm 2019

 Lợi nhuận sau thuế giai đoạn 2017 – 2019 cũng tăng đều đặn, nhảy vọt từ1.565,49 tỷ lên đến 24.319,10 tỷ sau 2 năm

(Nguồn: BCTC Hợp nhất VHM)

- Doanh thu 9 tháng đầu năm 2020 tiếp tục tăng trưởng, lũy kế lợi nhuận ít thay

đổi: Doanh thu ghi nhận tăng chủ yếu do công ty bước vào thời kỳ bàn giao lớn vớicác sản phẩm bàn giao chủ yếu của 4 dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes GrandPark, Vinhomes Smart City và Vinhomes Marina Riêng trong quý 3/2020, 3 Đại đô