PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KIS

- Sự phát triển của trong dài hạn của nền kinh tế Việt Nam cùng với tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt ở 2 đầu tàu kinh tế Hà Nội & Hồ Chí Minh là động lực quan trọng trong dài hạn để phát

- Sự phát triển của trong dài hạn của nền kinh tế Việt Nam cùng với tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt ở 2 đầu tàu kinh tế Hà Nội & Hồ Chí Minh là động lực quan trọng trong dài hạn để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong dài hạn

- Các dự án đầu tư hạ tầng cơ bản kết nối vùng ven và trung tâm được kỳ vọng

sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản tại các khu vực được đầu tư

- Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn nhiều năm liên bị khủng hoảng Các hoạt động thị trường đạt mức cao kỷ lục trong năm 2015 và duy trì mức cao trong năm 2016

- Các chính sách như cho người nước ngoài sở hữu nhà, xã hội hóa các dự án

hạ tầng qua hình thức hợp đồng BT (đổi đất lấy hạ tầng) đã thật sự trợ giúp các chủ đầu tư có thêm nguồn khách hàng và quỹ đất để phát triển dự án

Rủi ro:

- Các tác động của chính sách nhà nước như Luật đất đai 2013 (làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng để có quỹ đất dự án), và thông tư 06/2016/TT-NHNN (giảm bớt sự tăng trưởng của tín dụng bất động sản) sẽ có tác động tiêu cực đến sự phát triển thị trường bất động sản trong ngắn và trung hạn

- Chúng tôi dự đoán rằng lãi suất cho vay có thể sẽ tăng nhẹ trong thời gian tới cũng ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng chi trả của người mua nhà

- Ngành bất động sản có nhu cầu vốn tái đầu tư liên tục, dòng tiền kinh doanh – đầu tư thường bị âm trong thời gian dài làm giảm đi sức hấp dẫn của cổ phiếu ngành bất động sản

- Chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản năm 2017 sẽ ổn định như năm 2016 Ngoài ra, phân khúc nhà ở tiêu thụ cũng sẽ thay đổi theo hướng chú trọng nhiều hơn đến phân khúc trung bình để phù hợp với khả năng chi trả của người mua hơn

- Cổ phiếu khuyến nghị: KDH và TDH

I Môi trường kinh tế - xã hội Việt Nam là động lực cho sự phát triển dài hạn

1 Tăng tốc đô thị hóa

Theo Tổng cục Thống kê, Việt Nam có quy mô dân số là 94 triệu người năm 2016 với

cơ cấu dân số vàng, trong đó 70% dân số thuộc nhóm độ tuổi lao động từ 15 đến 64 tuổi Trung bình mỗi năm dân số tăng khoảng 1 triệu người thì nhu cầu về nhà ở sẽ ngày càng lớn trong thời gian tới

Tỷ lệ người dân số ở thành thị là 34.1% tương ứng 32.2 triệu người Liên Hiệp Quốc ước tính đến 2050 thì dân số Việt Nam sẽ tăng lên mức 112.7 triệu người với tỷ lệ số người dân ở thành thị là 49.4% tương ứng 55,7 triệu người, đây sẽ là áp lực dân số lớn cho các đô thị trong tương lai Theo ước tính của WorldBank, Việt Nam cần thêm khoảng 374.000 căn hộ trong các thành phố mỗi năm để đáp ứng nhu cầu nhà ở

2 Tăng trưởng kinh tế

Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam đạt 6.2% trong năm 2016, tuy chưa hoàn thành mục tiêu của chính phủ nhưng vẫn thuộc nhóm dẫn đầu ở khu vực Châu Á Chính phủ tiếp tục đặt mục tiêu thách thức mức tăng GDP là 6.7% và chỉ số giá tiêu dùng CPI trung bình thấp hơn 4% trong năm 2017 Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư ước tính, trong giai đoạn 2016 -2020, nền kinh tế Việt Nam sẽ duy trì tăng trưởng GDP trong mức từ 6.2% - 6.85%

20 40 60 80 100 120

0%10%20%30%40%50%60%

Triệu người Dân số và tỷ lệ dân số đô thị Việt Nam (2000-2050)

Nguồn: Liên Hiệp Quốc

Tổng dân số Dân số thành thị/ Tổng dân số (%)

Báo Cáo Ngành

Về tình hình đầu tư kinh doanh, trong năm 2016, nguồn FDI giải ngân đạt mức cao

kỷ lục, ước tính ở mức 15,8 tỷ USD – tăng 9% so với năm 2015 Mặc dù hiệp định TPP nhiều khả năng thất bại, do ảnh hưởng của việc Mỹ rút lui đầu năm 2017, có thể ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư FDI trong thời gian tới, nhưng Chính phủ mới Việt Nam cho thấy quyết tâm cải thiện môi trường kinh doanh và khuyến khích nền kinh

tế tư nhân Điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy đầu tư trong nước Trong năm 2016,

số lượng doanh nghiệp thành lập mới ở Việt Nam tăng kỷ lục lên mức 110 nghìn doanh nghiệp, tổng vốn đăng ký kinh doanh mới là 891,094 tỷ đồng

II Các yếu tố ngắn và trung hạn tác động đến thị trường bất động sản

1 Hạ tầng giao thông

Dưới tác động của quá trình đô thị hóa nhanh và di dân lớn, cơ sở hạ tầng của 2 thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đang bị quá tải nghiêm trọng, tình trạng ùn tắc giao thông tệ hơn qua nhiều năm Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản trong tương lai Hiện tại chính phủ Việt Nam có chủ trương ngưng cho phép xây mới các tòa nhà cao tầng ở vị trí trung tâm của Hà Nội và Hồ Chí Minh để hạn chế ùn tắc giao thông

Song song với việc hạn chế cấp phép đầu tư bất động sản ở khu vực trung tâm, Chính phủ cũng đẩy mạnh việc phát triển cở sở hạ tầng kết nối các vùng ven với trung tâm các thành phố lớn Ở Hồ Chí Minh, ngoài dự án metro Số 1 đang được xây dựng kết nối các quận phía Đông với trung tâm, 5 tuyến metro khác cũng đã được lên kế hoạch cho các quận vùng ven ở các hướng khác Tương tự tại Hà Nội, 6 tuyến metro mới

sẽ được triển khai sau khi 2 tuyến metro đầu tiên Cát Linh – Hà Đông và Nhổn – ga

Hà Nội được đưa vào hoạt động từ cuối 2017 - 2019 Điều này giúp cho thị trường bất động sản ở các khu vực tương ứng trở nên sôi động

0.010.020.030.040.0

DỰ ÁN TÀU ĐIỆN NGẦM TẠI HỒ CHÍ MINH

Nguồn: CBRE

DỰ ÁN TÀU ĐIỆN NGẦM TẠI HÀ NỘI

Nguồn: CBRE

Báo Cáo Ngành

2 Chính sách quản lý nhà nước Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ 01/07/2014 có tác động lớn đến việc tìm kiếm

quỹ đất dự án bất động sản của các chủ đầu tư Điều 62 Luật đất đai 2013 quy định

rõ nhà nước chỉ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, vì lợi ích quốc gia, công cộng (luật Đất đai 2003 có cho phép thêm quy định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế) Luật Đất đai năm 2013 làm rõ những trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất được bồi thường theo giá đất do Nhà nước xác định, còn những trường hợp còn lại (Nhà nước không thu hồi đất) thì người sử dụng đất được chủ đầu tư trả tiền theo giá đất do các bên thỏa thuận (điều 73) Theo đó các chủ đầu tư sẽ phải tốn nhiều chi phí để giải phóng mặt bằng, phát triển dự án hơn

Ở chiều tích cực, Nghị định 15/2015/NĐ-CP, quy định về hình thức đối tác công tư,

có hiệu lực đã giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm cơ hội để sở hữu được các quỹ đất lớn do nhà nước sở hữu Nghị định 15 quy định Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là hợp đồng để nhà đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, theo đó nhà đầu tư chuyển giao công trình hạ tầng cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được thanh toán bằng quỹ đất để thực hiện dự án khác (Nghị định 108/2009/NĐ-CP trước đây kém cụ thể hơn, quy định hợp đồng BT

là nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam và Chính phủ tạo điều kiện cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án khác)

QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN BT

Nguồn: PDR

Bên cạnh việc sở hữu quỹ đất sạch, quy trình hợp đồng BT cũng tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai sớm các dự án bất động sản trên phần đất được giao trước theo từng giai đoạn nghiệm thu Do đó, hiện có nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tích cực tham gia xây dựng hạ tầng theo hình thức BT để phát triển quỹ đất Một số các dự án BT của một số doanh nghiệp niêm yết đang tiến hành như sau:

STT Tên công ty Dự án BT Đất được hoàn trả Tình trạng

1 Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Hạ

Tầng Kỹ Thuật Thành Phố Hồ

Chí Minh ( CII )

Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía bắc và hoàn thiện đường trục Bắc Nam trong khu đô thị mới Thủ Thiêm

Đất ở Thủ Thiêm quận

2

Đang thực hiện

2 VINGROUP ( VIC) Dự án công viên, hồ điều hòa Cầu Giấy Đất dự án Skylake Đang thực hiện

3 VINGROUP ( VIC) Dự án thành phố xanh Green City Cầu Diễn Đất dự án Gardenia Đang thực hiện

6 Công ty CP Đầu tư Đại Quang

Minh

Dự án Đầu tư xây dựng cầu Thủ Thiêm 2 13,6 ha đất trong Khu

đô thị mới Thủ Thiêm Đang thực hiện

7 Liên danh FECON (FCN) - Công

ty CP Phát triển & tài trợ địa ốc

RC - Công ty COTECCON (CTD)

- Công ty CP ĐTXD BMT

Dự án đầu tư nâng cấp, mở rộng Tỉnh lộ 9 (đoạn

từ cầu Rạch Tra đến Tỉnh lộ 8) N/a Đang thực hiện

8 Công ty CP BĐS Phát Đạt (PDR) Dự án Trung tâm Thể thao Phan Đình Phùng 2 lô đất quận 1 Đang thực hiện

9 Công ty CP BĐS Phát Đạt (PDR) Dự án Bệnh viện chấn thương chỉnh hình 4 ha đất trong TP.HCM Đang thực hiện

10 Liên danh Cty CP BĐS Phát Đạt -

Cty ĐT&PT hạ tầng 620 - Cty

ĐTPTXD 168

Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực lần đầu cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài

được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam với một số hạn chế nhất định so với người Việt Nam như sau:

- Chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong 01 tòa nhà chung cư hoặc không quá 250 căn nhà đối với nhà ở riêng lẻ trong 01 khu dân cư tương đương 01 đơn vị hành chính cấp phường

- Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể gia hạn thêm

Sự thay đổi của Luật nhà ở đã làm tăng đáng kể nhu cầu bất động sản trong 2 năm gần đây Thống kê của CBRE dựa trên lượng căn hộ giao dịch thông qua CBRE, người nước ngoài mua bất động sản chiểm tỷ trọng hơn 40% trong cơ cấu người mua bất động sản

Thông tư 06/2016/TT-NHNN có hiệu lực từ 1/7/2016 có một số tác động đến thị

trường bất động sản trong thời gian tới, cụ thể như sau:

- Hệ số rủi ro đối với khoản phải thu kinh doanh BĐS khi tính tỷ lệ an toàn vốn tăng

từ 150% lên 200% từ 01/01/2017

- Tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn điều chỉnh giảm từ 60% xuống 40% đối với NHTM với quy định lộ trình giảm trong 2 năm (2017: 50%, 2018: 40%)

3 Lãi suất

Lãi suất cho vay của ngân hàng trong 2 năm 2015 – 2016 đã duy trì ổn định mức thấp khoảng 7.5% đã giúp tăng nhu cầu nợ để mua bất động sản của người dân Tuy nhiên dưới áp lực tỷ lệ lạm phát đang có xu hướng tăng trở lại từ mức đáy năm 2015, chi phí vốn của các ngân hàng không giảm sâu và biên độ chênh lệch lãi cho vay và lãi tiền gừi đang ở mức thấp nhất trong 10 năm, chúng tôi cho rằng nhiều khả năng lãi suất cho vay sẽ có xu hướng tăng nhẹ trong thời gian tới, từ đó làm tăng chi phí phát triển dự án của chủ đầu tư và mua nhà của người dân, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản

Trong năm 2016, số lượng căn hộ bán được có phần chững lại so với năm 2015 cùng thời điểm với lãi suất có xu hướng đi ngang sau 5 năm liên tục giảm và thông tư

-2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Căn

Doanh số căn hộ bán được ở HCM, 2009-2016

Nguồn: CBRE và KISVN

Căn hộ bán Lãi cho vay

Cho NN

sở hữu

TT06 có hiệu lực

TT36

có hiệu lực

Lạm phát - lãi suất tiền gửi và cho vay

Nguồn: GSO & CBRE

CPI (y-o-y) Lãi tiền gửi Lãi cho vay

06/TT-NHNN có hiệu lực Nhiều khả năng lượng giao dịch bất động sản khó có khả năng tăng mạnh trong thời gian tới

III Chuỗi giá trị ngành Bất động sản Việt Nam Chuỗi giá trị ngành Bất động sản từ đất đến sản phẩm nhà ở cuối cùng

Chuỗi giá trị ngành Bất động sản đi từ chủ đất với các hoạt động bán đất hoặc chủ đầu tư dùng hợp đồng BT để có được quỹ đất Sau đó giá trị được tăng thêm khi đất được lập dự án nhà ở, các hoạt động thiết kế & xây dựng để tạo nên sản phẩm nhà

ở hoàn thành Khi tới giai đoạn bán hàng thì các hoạt động môi giới, ngân hàng cho vay mua nhà, dịch vụ quản lý tòa nhà sẽ gia tăng giá trị cho bất động sản Cuối cùng

là các nhà đầu tư nhỏ sẽ mua cho thuê hoặc là người sử dụng cuối cùng ở thị trường thứ cấp

CHUỖI GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Nguồn: KISVN

Vòng quay tiền trong hoạt động bất động sản

Nguồn: KISVN

(*) Dòng tiền luân chuyển vào có màu xanh, dòng tiền ra có màu đỏ

Theo sơ đồ vòng quay tiền, các công ty phát triển bất động sản sau khi thực hiện thành công một dự án sẽ đầu tư phần lớn tiền cho dự án bất động sản tiếp theo có chi phí đất – chi phí hoàn thiện cao hơn Thực tế chu kỳ bất động sản 11 năm 2006-

2016, lưu chuyển tiền của ngành bất động sản cho thấy dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và đầu tư hầu hết là âm để mở rộng tài sản và dự án mới

IV Tình hình tài chính các doanh nghiệp bất động sản

Bất động sản là ngành mang tính chu kỳ cao Doanh thu các công ty bất động sản niêm yết có sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn đóng băng thị trường 2011-2012 đạt mức 96 nghìn tỷ đồng năm 2016, tăng gấp 4.5 lần năm 2010, trong đó VIC chiếm 60% doanh thu của ngành bất động sản

Tuy nhiên lợi nhuận ròng không tăng tương ứng với tốc độ tăng của doanh thu Biên lãi ròng và ROE đạt mức cao tương ứng 30% và 20% trong thời kỳ phát triển nóng bất động sản 2008-2009 nhưng giảm xuống mức dưới 5% năm 2012-2013 Nguyên nhân do chi phí đầu vào tăng (giá đất, lãi suất, nhân công …) trong khi giá bán và tốc

Lưu chuyển tiền ngành BĐS (trừ VIC)

Nguồn: StoxPlus & KISVN

Dòng tiền từ tài chínhDòng tiền từ kinh doanh và đầu tư

10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000

(*) Xem Phụ lục – Danh sách các doanh nghiệp tính toán

Về cấu trúc nguồn vốn, đòn bẩy các doanh nghiệp bất động sản cải thiện nhẹ so với thời gian tồi tệ 2011 – 2012, tỷ lệ vốn chủ sở hữu duy trì mức 40% tổng tài sản là tỷ

lệ khá an toàn Riêng VIC do tình hình bán hàng tốt và tài chính tốt nên có được mức chiếm dụng vốn của khách hàng và nhà cung cấp khá cao, gần 60% tài sản

Như đã đề cập ở trên, tình hình chi trả cổ tức của các doanh nghiệp bất động sản sụt giảm liên tục trong 8 năm, từ mức tỷ lệ cổ tức/VCSH 3.77% năm 2008 còn 1.27% trong năm 2016 Xét trên mức vốn hóa, tốc độ sụt giảm còn nhanh hơn, từ 5.15% năm 2008 còn 0.97% năm 2016 Điều này cho thấy nhà đầu tư đang đánh giá cao hơn mỗi đồng cổ tức nhận được do thị trường bất động sản đang ấm dần, chất lượng tài sản tăng và đòn bẩy tài chính cải thiện

Người mua trả trước Nợ khác

Vốn CSH

Báo Cáo Ngành

V Thị trường bất động sản năm 2016 và triển vọng 2017

1 Căn hộ chung cư

Trong năm 2016, theo thống kê của CBRE, sức tiêu thụ của bất động sản căn hộ có phần giảm lại so với năm 2015 Ở Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ mở bán mới và số căn hộ bán được giảm tương ứng là 10% và 3% so với cùng kỳ, đạt 37,419 căn và 35,008 căn Trong khi đó, ở thị trường Hà Nội, lượng căn hộ chào bán mới tăng trên 6% trong khi số căn bán được chỉ tăng dưới 1% Theo CBRE, lượng căn hộ chào bán mới năm 2017 ở Hồ Chí Minh kỳ vọng đạt 43,861 căn, và ở Hà Nội là 30,100 căn

Hồ Chí Minh Mở bán mới Căn hộ bán được 36,160 35,008 41,787 37,419 -10%

-3%

Hà Nội Mở bán mới Căn hộ bán được 21,102 21,188 28,283 30,000 6%

0%

Nguồn: CBRE

(*) Tỷ lệ hấp thụ = Tiêu thụ / (Mở bán mới + Tồn kho năm trước)

Về cơ cấu căn hộ chào bán năm 2016 cho thấy sự điều chỉnh tăng tỷ trọng phân khúc trung cấp (48% năm 2016 so với 40% năm 2015 tại TP.HCM), trong khi phân khúc cao cấp bị giảm tỷ trọng (30% năm 2016 so với 38% cùng kỳ) Điều này cho thấy thị trường bất động sản tự điều tiết cơ cấu sản phẩm để phù hợp với khả năng chi trả của người tiêu dùng

5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000Căn

-Tỷ lệ chào bán và tiêu thụ căn hộ tại Hà Nội

Nguồn: CBRE

Mở bán mới Tiêu thụ Tỷ lệ hấp thụ

(*) Hạng sang: >3,500 USD/m2 Cao cấp: 1,500 – 3,500 USD/m2 Trung cấp: 800 – 1,500 USD/m2 Bình dân: <800 USD/m2

2 Biệt thự và nhà liền kề

Cũng theo CBRE, trong năm 2016, thị trường biệt thự, nhà liền kề ghi nhận sự tăng mạnh về nguồn cung ở cả 2 thị trường Hồ Chí Minh và Hà Nội Tại Hồ Chí Minh, có 3,062 căn từ 13 dự án chào bán, tăng 40% so với cùng kỳ, và có 2,304 căn đã được bán trong 2016 Tại Hà Nội, ước tính số căn mở bán mới trong năm 2016 là 1,700 căn, tăng nhẹ so với 1,500 căn của 2015

2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000

Căn

Nguồn cung mới nhà đất Hà Nội

Nguồn: CBRE