câu hỏi ôn tập thị trường bất động sản cao học

Câu 1: Khái niệm và tiêu chí xác định bất động sản?Theo điều 174, luật Dân sự 2005, Bất động sản là tài sản không thể di dời được baogồm: Đất đai Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liề

Câu 1: Khái niệm và tiêu chí xác định bất động sản?

Theo điều 174, luật Dân sự 2005, Bất động sản là tài sản không thể di dời được baogồm:

Đất đai

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể các tài sản gắn liền nhà ở,công trình xây dựng đó

Các tài sản khác gắn với đất

Tài sản do pháp luật quy định

Việc phân định tài sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản, dẫnđến gây khó khăn cho người kinh doanh, có cái nhìn sai trong việc định giá bấtđộng sản Vì vậy, người ta đưa ra các tiêu chí để xác định một tài sản là bất độngsản, bao gồm:

Là yếu tố vật chất có ích cho con người

Được chiếm giữ bởi cá nhân hoạch cộng đồng người

Có thể đo lường được giá trị nhất định

Không thể di dời dược hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình tháicủa nó không thay đổi

Tồn tại lâu dài (có tuổi thọ từ 5 năm trở lên)

Câu 2: Phân loại bất động sản?

Có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản

Theo cấu thành: Bất động sản được chia thành:

Đất đai: là đất không di dời được, đã được xác định chủ quyền và được đolường bằng giá trị

Nhà ở và công trình xây dựng: nhà cửa xây dựng cố định, không thể di dờihoặc di dời hạn chế, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông được xâydựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với giá trị và giá trị sử dụng của bất

động sản, các công trình này phải có khả năng đo lường và lượng hóa được giá trị,được xác định chủ quyền.

Tài sản khác gắn với đất đai: như các vườn cây lâu năm, công trình nuôitrồng thủy sản, cánh đồng muối,…

Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo mục đích sử dụng

Bất động sản để ở: như nhà ở, chung cư, biệt thự…

Bất động sản dùng trong thương mại và văn phòng: trung tâm thương mại,tòa nhà văn phòng

Bất động sản dùng trong công nghiệp: nhà máy, nhà xưởng,…

Bất động sản chuyên biệt: Không nằm trong ba loại trên, là các khu phứchợp

Theo cấp công trình

Nhà ở: cấp 1-4

Chung cư cao cấp: hạng 1,2,3

Biệt thự: giáp tường, song đôi, riêng biệt, riêng biệt sang trong

Văn phòng: hạng A-D

Câu 3: Phân tích những đặc điểm cơ bản của hàng hoá bất động sản? Những vấn đề cần chú ý đặt ra từ mỗi đăc diểm này?

Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng

di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai mà đất đai

có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích, không gian Chính vìvậy, giá trị và lợi ích của bất động sản sẽ được quyết định thông qua yếu tố vị trí.Yếu tố vị trí sẽ được đánh giá qua khả năng tiếp cận của bất động sản với hệ thống

cơ sở vật chất: đường giao thông, nằm ở phố lớn hay trong ngõ, khoảng cách đến

các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng như bệnh viện, trường học, khu vuichơi Bên cạnh đó, mỗi một vị trí thì gắn với các yếu tố vùng và khu vực cụ thể.Giá trị và lợi ích bất động sản đem lại sẽ được đo lường thông qua những yếu tố về

tự nhiên như bất động sản nằm ở khu vực đồng bằng sẽ khác ở miền núi, nằm ởkhu vực khí hậu ôn hòa sẽ khác ở khu vực khắc nghiệt về thời tiết, những yếu tố vềkinh tế như khả năng kinh doanh, những yếu tố về xã hội như tình hình dân trí,mức độ an toàn hay những yếu tố về môi trường tự nhiên, có trong lành hay ônhiễm, gần bãi rác

Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản cũng thay đổi, dovậy, trong khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá bất động sản phải dự tínhđược khả năng thay đổi của các yếu tố, để đón đầu và thu được lợi ích cao hơn.Đồng thời, việc đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triểncác yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách trung tâm bằng việc phát triển hệ thống hạtầng tại các khu vực này Chúng ta cũng có thể cải thiện các yếu tố vùng và khuvực như điều kiện an ninh, môi trường để tạo sự tin tưởng cho người ở, đem lại giátrị và lợi ích cao hơn cho bất động sản

Ở Việt Nam, đặc điểm cố định về vị trí thể hiện khá rõ nét Trên khu vực phố cổ

Hà Nội mỗi mét vuông đất có giá từ vài trăm triệu đến hàng tỉ đồng, trong khu vựcnày những ngôi nhà ở mặt đường lại có giá cao hơn hẳn những ngôi nhà ở trongngõ ngách Hay như cùng khoảng cách đến trung tâm thành phố Hà Nội nhưng haikhu đô thị Pháp Vân và Nam Thăng Long lại có mức giá hoàn toàn khác nhau, đó

là bởi hệ thống cơ sở hạ tầng ở khu Nam Thăng Long được đầu tư xây dựng đầy đủ

và đồng bộ hơn, trong khi ở khu Pháp Vân khá là nghèo nàn Biết được đặc điểmcủa bất động sản như vậy, nhiều nhà đầu tư kinh doanh đã biết dự tính khả năngthay đổi của các yếu tố để đón đầu và thu lợi nhuận, họ không đầu tư vào các khuvực đã ổn định ít có khả năng thay đổi như phố cổ mà dựa vào các quy hoạch để

đầu tư ở những khu vực được làm đường, đầu tư hệ thống cơ sở hạ tầng mới Đồngthời học cũng phát triển các trung tâm thương mại, các trường học, khu vui chơi đểthu hút người mua bất động sản của mình Làm điều này tốt có thể kể đến tập đoànVingroup với tầm nhìn xa, khi họ đầu tư các khu Vincom Long Biên, Time City,Royal city trên các trục đường lớn cầu Vĩnh Tuy – Minh Khai – Trường Chinh,bên cạnh việc đầu tư nhiều khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học ngay trongkhu đô thị của mình cũng như hệ thống kiểm soát an ninh rất chặt chẽ Điều này đãthu hút được nhiều người mua cũng như đưa giá bất động sản lên khá cao.

Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa bất động

sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặngkhông thể bị tiêu hủy Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc vàvật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có hàng trăng năm Tính lâu bền của hàng hóabất động sản thể hiện ở cả góc độ vật lý và kinh tế Tính lâu bền ở góc độ vật lý thểhiện ở vật liệu xây dựng, thiết kế có hiện đại hay không, thi công có an toàn vàchất lượng không… Tính lâu bền ở góc độ kinh tế thể hiện ở khả năng khai thác,quản lý bất động sản và phụ thuộc vào thị trường

Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế khác nhau, tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổithọ kinh tế Chính vì vậy, khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế và tuổithọ vật lý để tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần Trong nghiên cứu đánhgiá một bất động sản phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý,tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó Trong mốiquan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi ích kinh tếmang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy trì tăng

và nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tếmang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới bấtđộng sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kì vật lý Đồng thời, do tính lâu bền

nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năngcũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh Bởi vì nếu không dự tính trướcnhững nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi những yếu tố vật lý cho phù hợpvới những nhu cầu này.

Biểu hiển rõ nhất gần đây chính là khu Zone 9 - tiền thân là Xí nghiệp Dược phẩmTrung ương 2 rộng hơn 11.000 m2, nằm cạnh vườn hoa Yersin Khu vực này bị bỏhoang vài chục năm nên nhiều nơi xuống cấp, tường, trần nhà bong tróc vôivữa Chính sự cũ kỹ, hoang tàn lại làm nên phong cách cho các bar, quán café, cửahàng thời trang biến nơi đây thành khu vui chơi nổi tiếng của giới trẻ Hà thành.Chủ nhân của khu này có nhiều người là nghệ sĩ, kiến trúc sư nổi tiếng, họ đã đầu

tư không ít tiền của cho các cửa hàng ở khu vực này Tuy nhiên, do không đảm bảo

về yếu tố an toàn, tức tuổi thọ vật lý của công trình thấp đã xảy ra vụ tai nạn củamột nữ sinh khi đang chụp ảnh và vụ hỏa hoạn làm 6 người tử vong, dẫn đến khuvực này phải đóng cửa dù tiềm năng kinh doanh còn rất lớn, tức tuổi thọ kinh tếđang còn cao Điều này đã làm chủ của các hộ kinh doanh mất một số vốn khôngnhỏ do đã không dự tính được tuổi thọ vật lý trong quá trình đầu tư cho các cửahàng

Bất động sản có tính dị biệt Mỗi bất động sản có những đặc điểm khác nhau, sự

khác biệt của bất động sản do vị trí cố định và không thể di dời Do đó, mỗi bấtđộng sản sẽ khác nhau về lô đất, về kết cấu kiến trúc về hướng, về những cảnhquan xung quanh dẫn đến giá trị khác nhau Ví dụ lô đất có đường đâm thẳng sẽ cógiá trị thấp hơn lô đất bên cạnh do những quan niệm về phong thủy, hay lô đấtcạnh bãi rác sẽ giảm giá trị rất nhiều so với lô đất ở gần công viên

Do vậy, trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt của bất động sản đểlàm tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu của khách hàng về

tính dị biệt Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể sosánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau Nhà nước cần quản lý không giankiến trúc phải bảo đảm tính thống nhất, khắc phục các nhược điểm do tính dị biệttạo ra.

Việt Nam là một nước phương Đông chịu ảnh hưởng của văn hóa Trung Quốc khálớn, do đó, tính dị biệt thể hiện rất rõ ở thị trường bất động sản Việt Nam Ngườidân khi quan tâm và có mong muốn mua bất động sản sẽ đặc biệt chú ý đến các lýthuyết ngũ hành, phong thủy để xem hướng nhà có hợp tuổi, căn nhà có phù hợpvới phong thủy hay không, có đem lại sự may mắn và phúc lộc cho gia chủ không.Biết được điều này, các nhà môi giới, đầu tư tại Việt Nam đã biết khai thác tính dịbiệt của sản phẩm cũng như cố gắng đáp ứng nhu cầu của khác về tính dị biệt Tuynhiên, có nhiều người lại có tính dị thường, xây dựng những ngôi nhà độc và lạ đểthỏa mãn sở thích của mình nhưng ảnh hưởng đến cảnh quan rất nhiều Điều nàycũng cho thấy khâu quản lý không gian kiến trúc tại Việt Nam làm chưa thực sựtốt, chưa đảm bảo được tính thống nhất

Bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau Do bất động sản cố đinh về vị trí và

không thể di dời nên giữa các bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhaumạnh mẽ Sự ra đời của bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, đểtăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản kia Đặc biệt,bất động sản chịu ảnh hưởng rất mạnh bởi các bất động sản liền kề và có tác độngảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội xung quanh

Do đó, khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến khả năng ảnhhưởng tới các công trình khác, khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năngảnh hưởng khi các công trình bất động sản khác sẽ ra đời Cũng chính vì vây, nhànước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết để phân phối lợi ích hài hòa

Ở Việt Nam, các chủ đầu tư đã biết khai thác đặc điểm tính ảnh hưởng lẫn nhaucủa bất động sản để kiếm lời nhiều hơn Ví dụ như Vingroup đã xây dựng khu thủycung, bệnh viện hiện đại trong khu Time city, hay xây trung tâm vui chơi giải trídưới lòng đất và các trường học ngay trong khu Royal city, hay Gamuda đã đầu tưxây dựng công viên Yên Sở ngay gần khu đô thị của mình để tạo ra nhiều tiện íchcũng như đem lại giá trị cao hơn cho bất động sản của mình Tuy nhiên, vai trò củanhà nước trong quản lý và điều tiết lại chưa tốt Khi một con đường được mở,những hộ gia đình bị đường chạy qua thì sẽ được đền bù một số tiền thấp hơn giátrị thực nhưng những hộ gia đình được ra mặt đường sẽ thu được rất nhiều lợi ích.

Bất động sản có tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn

của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khuvực, từng thửa đất Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đấtdành cho mỗi dạng hoạt động, phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể

mở rộng Do đó, quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản luôn mất cân đối,

có chiều hướng cầu lớn hơn cung, dẫn đến hiện tượng đầu cơ, tạo ra sự khan hiếmgiả tạo để tăng giá bất động sản

Chính vì vậy, nhà nước cần có những biện pháp phù hợp để quản lý và điều tiết thịtrường, thông qua hình thức đánh thuế sở hữu hay các chính sách chống đầu cơ.Tại các đô thị của Việt Nam như Hà Nội, Hồ Chí Minh, mật độ dân cư luôn rấtcao, dẫn đến nhu cầu về nhà ở luôn rất cao Mặc dù, tỷ lệ bỏ trống trên thị trườngvẫn rất cao nhưng vẫn có rất nhiều người không có nhà ở Nguyên nhân chính là dokhả năng tài chính eo hẹp lại bên cạnh việc các nhà đầu cơ tham gia vào thị trườngdẫn đến tạo sự khan hiếm giả tạo, giá bất động sản càng lên cao, khiến cho người

có thu nhập thấp và trung bình không tiếp cận được Tuy nhiên, sự quản lý nhànước về chính sách đầu cơ và đánh thuế sở hữu là lỏng lẻo, mọi người chủ yếu

tham gia mua bán trên thị trường phi chính thức nên nhà nước không kiểm soát vàđiều tiết được thị trường, chưa thực hiện được hết chức năng của mình trên thịtrường.

Bất động sản có giá trị lớn Do đất đai là khan hiếm mà lại có thể sử dụng cho

nhiều mục đích khác nhau nên giá trị đất đai cao, đồng thời chi phí xây dựng ở mỗicông trình là rất lớn Đặc điểm này đưa lại khả năng sinh lời cao của bất động sản

và việc tạo vốn thông qua thế chấp vay tiền mua bất động sản

Do đó, khi đầu tư kinh doanh bất động sản cần có một nguồn vốn lớn và dài hạn,đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư Bêncạnh đó, chính đặc điểm này cũng phát sinh quan hệ vay vốn, sự tham gia của cácngân hàng, tổ chức tín dụng vào thị trường

Tại Việt Nam, giá bất động sản quá cao so với thu nhập trung bình của người dân,

do đó để có thể mua bất động sản thì sự tham gia của các tổ chức tín dụng, cácngân hàng là điều không thể tránh khỏi Các tổ chức tín dụng tại Việt Nam cũng rấttức thời và biết kết hợp cùng các chủ đầu tư với những chính sách vay ưu đãi đểkhuyến khích người mua Đồng thời, các nhà đầu cơ cũng góp phần tạo nên sựkhan hiếm giả tạo trên thị trường, đẩy mức giá lên cao hơn, học cũng biết tận dụnggiá trị lớn của bất động sản để quay vòng, tái tạo vốn Tuy nhiên, vào năm 2008 dochịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường bất động sản chuyểnbiến theo chiều hướng xấu, dẫn đến nhiều đại gia bất động sản do sử dụng và táitạo vốn không hợp lý đã phá sản

Bất động sản chịu sự quản lý trực tiếp của nhà nước Bất động sản là loại tài

sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như củamỗi người dân Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động mạnhđến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cường vai trò của mình,

duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển nhànước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành cácvăn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năngquản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản

Năm 2003, Quốc hội đã ban hành luật đất đai, năm 2005 ban hành luật nhà ở, năm

2006 ban hành luật kinh doanh bất động sản và các văn bản quy phạm pháp luậtkhác điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản Tuy nhiên, các bộ luật, cácchính sách, chủ trương, quy hoạch về bất động sản còn chưa tạo được sự thốngnhất, đồng bộ, do đó, khả năng quản lý, kiểm soát của nhà nước về thị trường bấtđộng sản là chưa cao Dẫn đến hiện tượng đầu cơ, tạo sự khan hiếm giả tạo và đẩygiá bất động sản lên quá cao, khiến những người có nhu cầu không đủ khả năngtiếp cận, gây bức xúc cho dư luận

Câu 4: Phân tích vai trò của thị trường bất động sản? Liên hệ thực tế Việt Nam.

Thị trường BĐS là tổng thể các điều kiện để thực hiện giao dịch về BĐS dựa trênquan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian xác định Thịtrường BĐS đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nó chịuảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đếnnền kinh tế

Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.Thị trường bất động sản là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sảnxuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân bất động sản, đây cũng là nơithực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị và ngược lại Khi thịtrường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho

người sản xuất kinh doanh bất động sản đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêudùng bất động sản cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình.

Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư pháttriển Khi thị trường BĐS phát triển sẽ làm tăng lên của tài sản cố định trong xã hội– nguồn vốn đầu tư phát triền phát triển quan trọng Đồng thời, tốc độ chu chuyểnvốn nhanh hơn nên bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển Việc thế chấp các BĐS

để vay vốn sẽ làm nguồn vốn tăng lên gấp đôi nhờ huy động được vốn nhàn rỗi,góp vốn liên doanh BĐS là cách tạo vốn đối ứng thu hút đầu tư nước ngoài, gópphàn huy động vốn đầu tư phát triển

Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhànước Sự phát triển thị trường BĐS có thể đi theo hai hướng: Làm tăng lượng hàngháo BĐS trên thị trường giao dịch hoặc mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch Haihướng phát triển đó sẽ làm tăng thu ngân sách nhà nước qua thuế

Thứ tư, góp phần mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài nước Sự phát triển củathị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường của mỗi quốc gia, yêu cầu

sự tương thích với các thị trường Bên cạnh đó, trong hội nhập kinh tế quốc tế, sựphát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước ngoài tạo điềukiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trong nước

Thứ năm, Góp phần ổn định xã hội Sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS sẽdẫn đến điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, tác động tốt đến niềm tin củangười dân vè các chủ trương chính sách và do đó làm xã hội ổn định hơn

Thứ sáu, góp phần nâng cao đời sống nhân dân Thị trường BĐS là một bộ phậncủa thị trường xã hội, do đó, sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽđến dự phát triển của thị trường vốn, lao động, hàng hóa, tác động đến sự phát triển

thị trường chung và đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua đó, nâng caođời sống của nhân dân.

Thứ bẩy, góp phần đổi mới chính sách pháp luật Thị trường BĐS sẽ cho thấy rõnhững bất cập liên quan đến các chủ trương, chính sách hệ thống quản lý đất đai.Qua đó, đặt ra yêu cầu cần đổi mới, bổ sung và hoàn thiện không chỉ các chínhsách mà cả công tác quản lý nhà nước về bất động sản, từ đó khắc phục những yếukém của thị trường

Thị trường BĐS tồn tại đã đem lại những đóng góp to lớn đối với các hoạt độngđời sống kinh tế - xã hội của Việt Nam Từ khi luật đất đai và hàng loạt các vănbản quy phạm pháp luật về đất đai, bất động sản ra đời, khối lượng giao dịch củathị trường BĐS tại Việt Nam tăng nhanh, do đó, thúc đẩy quá trình sản xuất diễn ramạnh mẽ hơn Tỷ lệ đóng góp của hoạt động kinh doanh bất động sản vào GDP ổnđịnh qua các năm với mức trung bình là 6.38% trong giai đoạn 2005 – 2012

Sự phát triển của hoạt động bất động sản cũng đóng góp đáng kể vào nguồn thungân sách nhà nước

Quyết toán thu ngân sách Nhà nước

Nếu năm 2000, thu về nhà đất là 2823 tỷ đồng chiếm 3.11% tổng thu ngân sáchnhà nước thì đến những năm thị trường nóng lên, khối lượng giao dịch lớn, tỷ lệđóng góp này lên đến 9.15% vào năm 2003 hay 10.74% vào năm 2007 Do nhữngbất ổn của nền kinh tế thế giới, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng dẫn đến đóngbăng trong thời gian qua, tỷ lệ thu về nhà đất trong ngân sách giảm còn 8.45% vàonăm 2011

Phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển cáctài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xãhội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế tại Việt Nam Theo

số liệu thống kê, tỷ lệ cho vay thế chấp bất động sản của các ngân hàng vào khoảngxấp xỉ 500 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 55% tổng dư nợ

Sự phát triển của thị trường BĐS đã có những tác động tích cực đến các lĩnh vựckhác nhau của nền kinh tế, như thúc đẩy các ngành công nghiệp xây dựng pháttriển, tạo công ăn việc làm cho lao động qua các nghề tư vấn, môi giới, định giá bấtđộng sản Bên cạnh đó, thị trường BĐS phát triển đã thu hút một lượng vốn đầu tưtrong và ngoài nước tham gia vào đầu tư phát triển BĐS đặc biệt là loại hình nhà ở,góp phần tích cực vào kích cầu nền kinh tế cũng như giải quyết được những bứcxúc về nhu cầu nhà ở của người dân, góp phần phát triển đô thị và nông thôn theohướng văn minh, hiện đại và bền vững Thông qua thực tế vận hành thị trườngBĐS, nhà nước cũng nhận diện được những khuyết tật của thị trường, những lỗhổng trong luật pháp và chính sách, từ đó dần hoàn thiện pháp luật về bất động sảncũng như cơ chế quản lý hiệu quả hơn

Câu 5: Phân tích điều kiện ra đời và các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản? Liên hệ phân tích quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta?.