đề tài nghiên cứu thị trường bất động sản - thực trạng nhà đất hà nội - luận văn, đồ án, đề tài tốt nghiệp

Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và p

I Mục đích nghiên cứu

Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước

ta đã đang hình thành và phát triển với tốc đỘ nhanh và hết sức phức tạp

Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp đỘ cao

Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi một bƯớc theo hƯớng khai thác khả năng đầu

tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hƯớng hiệu quả quy mô đầu tƯ

Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện

ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS.

Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn:

> Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dé dàng hấp dẫn vốn đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư

Nhà nƯớc sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ

Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế —

xã hội — chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước

Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:

> Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường

Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh

Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động

Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở

Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chỉ phí giao dịch cao

Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giỮa trong nước và ngoài nước trong

cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị tường BĐS

Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS

II Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường nhà đất Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất

Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi như Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị trường văn phòng, thị trường công nghiệp Theo khu vực địa lý có thị trường nhà đất ở các đô thị, thị trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất

ở các đô thị lớn Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ trong phần sau

Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối sớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý

và có ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế

Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất cũng nhƯ sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao

Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan nhƯ: quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng

Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp,

phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận

II Nội dung của đồ án tốt nghiệp

Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS

Khái niệm thị trường BĐS Khái niệm

Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS

Phân loại thị trường BĐS

Khái quát về thị trường nhà đất Khái niệm thị trường nhà đất

Đặc điểm của thị trường nhà đất

VỊ trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Chương II Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội

I Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất

II Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả 3 Nguyên nhân của những yếu kém trên

Chương III Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất

A Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS - nhà đất tại một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.

I Một số kinh nghiệm quan ly thị trường BDS — nha dat tại một số

nƯỚc

I.1.1.1.1.1 Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

B Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại

Hà Nội

I Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính

rz Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước

II Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất

IV Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường

VII Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất

VIII ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất

Chuong I

Một số vấn đề về bất động sản và thị trường bất động sản

I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)

Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và “ động sản” Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những

nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra

cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức ), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung

Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những

“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự

Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó điều 100 Luật dân

sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sẳn gắn với việc sở hữu đất” Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất

Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài sẵn không di dời được được quy định bởi pháp luật”

Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm

nhƯ sau:

Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thế nào thì được coi là BĐS

Khái niệm 2: BĐS là

1, Đất

2, Nhà và các công trình khác xây trên đất

Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời

được là BĐS, có hai thứ không đi dời được đó là đất và nhà

Khái niệm này tách nhà khỏi đất

Khái niệm 3: Theo điều 181 BỘ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di đời được bao gồm:

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:

- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được như là yếu tố số 1

- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định ở đây không kể tài sản cố

định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị )

là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi

Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó

Khái niệm 3 BĐS là tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất h

- Nhà Ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể

1 Khai niém

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường

BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ

thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán,

cho thuê, chuyển nhƯợng v.v Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS

Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựƠc tranh luận và nổi lên một số ý kiến nhƯ sau:

Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước

Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định

Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giỮa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc

lập Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định

Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:

> Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất (thị trường địa Ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nứƠc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ

> Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền

sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể Khái niệm này dễ làm ngƯời

ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm

có tính khái quát Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị tường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước

BOS là thị | | bất động sản BĐS là tổ chức

2 Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế — xã hội của sự ra đời và tổn tại cỦa sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau

về tư liệu sản xuất quy định

Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động thì nhà ở cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên nhu cầu

về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê là một hoạt động tất yếu phải diễn ra Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS Ngày nay khi cuộc sống

Ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên Trong nền kinh tế thị tường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp Ứng cung Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát triển ở các mức đỘ khác nhau Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ

tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường Nói như thế có nghĩa là thị tường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng

có vai trò quan trọng Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một

bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu dài

3 Phân loại thị trường BĐS

* Theo các cấp của thị trường

Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế

Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất

Thị trường cấp II: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai

* Theo đối tượng của thị trường

- Thị trường nhà Ở

- Thị trường khách sạn

- _ Thị trường nhà cho thuê

-_ Thị trường văn phòng

* Theo mục đích sử dụng

-_ Thị trường mua và bán

-_ Thị trường cho thuê

-_ Thị trường thế chấp, bảo hiểm

cap III e Thi e Thị néng

II Khái quát về thị trường nhà đất

1 Khái niệm

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được

hình thành và phát triển Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị

trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng

như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó

Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm

về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất

Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Quá trình trao đổi — mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau

Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá

2 Đặc điểm của thị trường nhà đất

Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau:

2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và

nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau Đồng thời đất đai không thể di chuyển tỪ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự nhiên và trình đỘ phát triển kinh

tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định

2.2 Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo

Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chỉ phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở các mức đỘ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung Nhà nước lập quy hoạch kinh tế - xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất Nhà nước còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trường Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển Tuy nhiên đối với thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính thị trường và tạo điều kiện

để thị trường này phát triển

2.3 Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cau và là nguồn cung có giới hạn tương đối

Moi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời

gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử

dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công

“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc

phòng” — (Luật đất đai năm 1993)

Đất đai bao gồm các loại sau:

cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và

hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất

có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định Muốn có thị trường BĐS lành mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu Nhưng huy động vốn trong thị trường tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền tệ Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát triển mạnh mẽ Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia

2.5 Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu:

> Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng công trình Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó người kinh doanh BĐS ~ nhà đất có khi được gọi là “người

khai thác”

Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao gồm thị trường cấp I - trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị trường cấp II — trong đó người sử dụng đất có ba phương thức: thoả thuận, đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất

> Khâu lưu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thông qua hình thực mua bán, cho thuê và thế chấp Do nhà đất là tài sản cố định lại có giá trị lớn nên phương thức lưu thông có đặc điểm riêng xoay quanh vấn đề sở hữu và quyền sử dụng Các vấn đề nổi lên trong khâu này là thông tin, mẫu mã, chất lượng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp nên hai bên mua và bán đều cần đến trung tâm như người môi giới, chuyên viên giá và luật sư cố vấn

> Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất được

chuyển cho người tiêu dùng Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và tăng trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản

lý quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ như cấp nước, cấp điện, thu gom rác, giỮ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và

ngoài nhà Các chung cư dù là chung cư cho thuê hay chung cư cộng

đồng sở hữu càng cần đến công tác quản lý BĐS được chuyên nghiệp hoá, xã hội hoá và thị trường hoá

sac cau va tai khâu:

3 VỊ trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoá nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào việc xây dựng và phát triển đất nước

3.1.Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát

triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân

cư

Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội Thị trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách

về nhà đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định

Vai trò cỦa thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của thị trường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thể hiện trong sơ đỒ sau:

GDP SỬ dụng

Tiéu

dùng

Tiêu dùng

Tuỳ theo quy mô và trình đỘ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luÿ và tiêu dùng của nền kinh tế ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 — 20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 — 40% GDP

22