Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở đô thị nước ta

vấn đề quốc kế dân sinh .Việc giải quyết chỗ ở được nhân dân coi như là điều kiện tiên quyết cho việc thành công trong đường đời, sự nghiệp của mỗi cá nhân và là một việc lớn trong đời c

Trang 1

vấn đề quốc kế dân sinh Việc giải quyết chỗ ở được nhân dân coi như là

điều kiện tiên quyết cho việc thành công trong đường đời, sự nghiệp của

mỗi cá nhân và là một việc lớn trong đời của một con người.Vì thế các

nước trên thế giới đều có chính sách phát triển nhà ở Đối với nước ta

Đảng và Nhà nước cũng rất quan tâm đến nhà ở cho người dân Điều 62

Hiến pháp năm 1992 có ghi :”Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nước

mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể,

công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung nhằm thực hiện quyền

đó “

Khi đất nước chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội

chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước do kết quả của các hoạt động kinh

tế, tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh, việc di dân tự do vào các đô thị

lớn đã làm cho các vấn đề kinh tế xã hội trở lên bức xúc , bộc lộ

nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị trong thế kỷ

XXI

Bài viết có sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp

thống kê, tổng hợp đánh giá số liệu Với phương pháp này việc nghiên

cứu “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở đô thị nước ta” sẽ được

xem xét trong mối quan hệ tác động qua lại giữa lý luận và thực tiễn, từ

đó có thể đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại

Trong điều kiện của bài viết này, với vốn kiến thức và thời

gian có hạn khó có thể có một cách nhìn tổng quát và đầy đủ về nhà ở

đô thị nước ta Bài viết được hoàn thành với sự hướng dẫn chính của

Trang 2

Kinh tế và quản lý địa chính THUVIENNET.COM.VN

TS.Hoàng Cường và các thầy cô giáo giảng dạy ở Trung tâm đào tạo

địa chính và kinh doanh bất động sản

Em xin chân thành cảm ơn và rất mong được sự đóng góp ý

kiến của thầy cô và các bạn

I Cơ sở lý luận của đề tài:

1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở:

1.1.Khái niệm:

Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ

nghiên cứu

*Trên góc độ xây dựng :

Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên

trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở

*Trên góc độ quản lý kinh tế :

Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người,

là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên

1.2.Đặc điểm nhà ở:

*Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền vưới đất,

được xây dựng trên đất Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được

phân bố ở đâu Mà hiện nay các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị

người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh

hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất

*Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử

dụng dài, hao mòn chậm Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng

nhất là đối với người có thu nhập thấp , vì họ có khả năng nâng cấp, xây

dựng mới nhà ở là rất kém Họ có thể xây dựng một ngôi nhà có chất

lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20 năm mà

Trang 3

Đề án chuyên ngành

không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng nhỏ như sơn quét

vôi tường, cửa

*Nhà ở là tài sản có giá trị lớn So với các hàng hoá khác khi

mua sắm thì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và

nhất là hiện nay giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất

cao

*Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng

Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị,

mặt khác là thu nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán

truyền thống từng nơi khác nhau

2.Ý nghĩa của nhà ở :

*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh

tế đô thị:

Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc,

môi trường văn hoá khu vực, môi trường tự nhiên khu vực ảnh hưởng

rất lớn tới tái sản xuất sức lao động và tác động tới tâm sinh lý của người

lao động, ảnh hưởng tới quá trình sản xuất, tới hiệu quả của nền kinh tế

Chẳng hạn như khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có tác động rất

lớn tới lao động, đó là thể lực và trí lực, nó làm hao phí về thời gian, mà

trong thời đại ngày nay môi trường cạnh tranh khốc liệt thì thời gian làm

việc càng được sử dụng triệt để, hiệu quả

Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có

liên quan đến xây dựng như ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngành

cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng Chất lượng và quy mô nhà ở đô thị

sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của dân cư đô thị với các

loại hàng hoá như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội

thất Cùng với chính sách của Nhà nước thì chất lượng và quy mô nhà ở

Trang 4

ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân

bố dân cư và nguồn lao động

Nền kinh tế thị trường phát triển khi nó phát triển đồng bộ các

thị trường, trong đó thị trường bất động sản là một bộ phận Trong khi đó

thị trường bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẽ và diễn ra sôi nổi ở các

đô thị thị lớn Cung- cầu và chất lượng nhà ở sẽ ảnh hưởng rất lớn đến

thị trường bất động sản, điều này thể hiện ở những cơn sốt nhà đất

*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất

sức lao động đô thị:

Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động

là đầu vào của quá trình sản xuất Chất lượng của lao động bao gồm thể

lực và trí lực ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất Để nâng cao

chất lượng lao động thì đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và

những tư liệu sinh hoạt khác Như Ph-Ăngghen nói: “Con người trước

hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới đến làm chính trị, khoa học,

nghệ thuật, tôn giáo ”(1)

Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước

các hiện tượng tự nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét mà còn là nơi

nuôi dưỡng , giáo dục đào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo

điều kiện tái sản xuất sức lao động của con người

*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã

hội và điều chỉnh quan hệ xã hội

Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc

biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm

thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia, mức

sống dân cư của một dân tộc Một thực tế là khi nhìn vào một ngôi nhà ta

có thể biết được phong tục tập quán, đời sống vật chất tinh thần của

Trang 5

những người đang sống trong ngôi nhà đó.Đối tượng xã hội ngày càng

phát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, các cặp vợ chồng mới ngày

càng tăng dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp

Xã hội phát triển, căn hộ đông người sẽ giảm, lối sống, tập quán của

C.Mác- Ăngghen: Toàn tập, NXB Chính trị quốc gia, trang500

người dân đô thị thay đổi Sự hình thành và phát triển các khu dân cư và

quá trình phát triển đô thị luôn gắn liền với phát triển nhà ở Đi kèm là

sự đa dạng về kiến trúc nhà ở , thể hiện ở phong cách xây dựng, vật liệu

xây dựng , thiết kế bộc lộ quan điểm tôn giáo , nhân sinh , thẩm mỹ

3 Cung- Cầu nhà ở:

*Cung nhà ở:

Theo các nhà kinh tế học thì lĩnh vực sản xuất nhà ở được

phân chia thành ba khu vực: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu

vực không chính thức Ba khu vực trên được xem như sự chuyển hoá

liên tục từ sự kiểm soát toàn bộ của Nhà nước về xây dựng nhà ở ở khu

vực Nhà nước đến việc xây dựng nhà ở do tư nhân và các doanh nghiệp

xây dựng dưới sự điều tiết của Nhà nước và đến nhà ở bất quy tắc được

xây dựng bởi các gia đình và các nhà thầu nhỏ

-Khu vực Nhà nước: khu vực này được xem như tiêu điểm

chính của chính sách nhà ở, vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm

soát trực tiếp Nhà ở khu vực này chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố

không đồng đều giữa các đô thị có quy mô và vị trí khác nhau Khu vực

Nhà nước chỉ những đề án nhà ở được Chính phủ hoặc các xí nghiệp, cơ

quan Nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở

có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu của Nhà nước theo

quy định của pháp luật Nhà ở do Nhà nước cung cấp thường là loại nhà

Trang 6

được bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên khó

tránh khỏi những bất công trong chính sách phân phối nhà ở

-Khu vực tư nhân: Nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân

hoặc doanh nghiệp không phải từ nguồn vốn Nhà nước, nhưng hoạt động

trong hệ thống quy tắc chính thức của Nhà nước.Khu vực này Chính phủ

ít kiểm soát được mặc dù đã được Nhà nước điều tiết Các quy tắc mà

Nhà nước điều tiết là rất cần thiết vì lý do an ninh công cộng và bảo

đảm các tiêu chuẩn của người tiêu dùng do thiếu thông tin về thị trường

nhà ở Những người cần nhà ở nhất chính là những người nghèo thành

thị, nhưng thị trường nhà ở tư nhân không đáp ứng sự càn nhà mà đáp

ứng nhu cầu có khả năng thanh toán.Trong thực tế, xây dựng nhà ở khu

vực tư nhân có hiệu quả hơn khu vực Nhà nước Nhưng nếu chúng ta

buông lỏng , không điều tiết khu vực này sẽ dẫn đến khoảng cách giữa

người giàu và người nghèo tăng lên và dẫn đến sự bất bình đẳng trong xã

hội về nhà ở

-Khu vực nhà ở không chính thức: Đây là khu vực xây dựng

nhà ở của tư nhân không theo quy tắc, hoặc nhà ở được xây dựng trên

các giá trị của cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau Nhà ở trong khu vực

không chính thức có vô số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế – xã

hội và thiết chế đăc thù của dân cư đô thị Khu vực này, trên thực tế

đóng góp vào sự gia tăng quỹ nhà ở , đặc biệt đối với những tầng lớp dân

cư có thu nhập thấp

*Cầu về nhà ở đô thị :

Tại các đô thị các đối tượng có nhu cầu nhà ở bao gồm :

-Nhà ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học

-Nhà ở cho những hộ chưa có nhà, đang phải ở chung, ở nhờ,

hoặc phải sống tạm bợ tại các khu ổ chuột

Trang 7

-Nhà ở cho công chức và lực lượng vũ trang

-Nhà ở nới thêm diện tích ở cho những hộ hiện đang ở quá

chật

-Nhà ở phục vụ các đối tượng tái định cư để chỉnh trang và

xây dựng các công trình hạ tầng đô thị

-Nhà ở cho viên chức và người lao động tại các khu công

nghiệp tập trung

-Nhà ở cho học sinh, sinh viên

-Nhà ở cho người nước ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh

-Nhà ở phục vụ các nhu cầu khác

Nhu cầu nhà ở tại các đô thị rất đa dạng vì dân cư đô thị làm

nhiều nghề khác nhau và thu nhập giữa các tầng lớp dân cư đô thị có sự

chênh lệch lớn

4.Quản lý Nhà nước về nhà ở:

Trong pháp lệnh ngày 26-3-1991 đã quy định rõ nội dung quản

lý Nhà nước về nhà ở Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở bao gồm:

*Ban hành quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế

xây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở:

Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất trong quản lý

Nhà nước về nhà ở Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật

nhằm đảm bảo việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng

phát triển quỹ nhà ở

Trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở, Nhà nước cũng qy

định cụ thể về các quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá cho

từng loại tại Nghị định 61/CP ngày 5-5 –1994 của Chính phủ Đối với

những nhà chung cư cao tầng hoặc nhà ở do nhiều chủ quản lý, Bộ Xây

Dựngđã ban hành những quy chế quản lý và sử dụng riêng kèm theo

Trang 8

Quyết định 1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 của Bộ trưởng Bộ Xây

Dựng

Bên cạnh những quy định về quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nước

cũng cần xây dựng các chính sách thoả đáng nhằm một mặt khuyến

khích các tổ chức kinh doanh tập thể tư nhân tham gia vào quá trình xây

dựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ở ; mặt khác có khả năng khắc phục

những cơn sốt giả tạo về giá nhà , tạo điều kiện thuận lợi cho người dân

thoả mãn nhu cầu của mình

*Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch được

duyệt

Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công tác

tổng hợp, phức tạp liên quan đến nhiều ngành như giao thông, thương

mại, dịch vụ đồng thời nó gắn liền với sự nghiệp phát triển kinh tế –xã

hội của địa phương Đây là một công tác quan trọng và cấp bách đòi hỏi

người dân phải quan tâm và nhận thức được điều này Lập kế hoạch xây

dựng và phát triển nhà ở tốt sẽ làm tiền đề quan trọng thúc đẩy phát triển

sản xuất, tăng năng suất lao động, nâng cao đời sống nhân dân, tạo nên

bọ mặt mới cho sự phát triển văn minh của đất nước

*Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở

Để bảo đảm nhà ở được xây dựng theo đúng quy hoạch đã được

duyệt, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của quy hoạch tổng thể của

từng địa phương khi xây dựng nhà ở cần có sự chỉ đạo, cho phép của cấp

có thẩm quyền

*Đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở

Đây là một nôi dung cơ bản trong công tác quản lý Nhà nước

về nhà ở Nó bảo đảm quyền lợi của người chủ sở hữu nhà ở trước pháp

Trang 9

luật và bảo đảm cho cơ quan quản lý nắm được tình hình nhà ở của địa

phương mình và lập kế hoạch phát triển nhà ở

*Thanh tra Nhà nước, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm

pháp luật nhà ở

Công tác thanh tra và kiểm tra là chức năng của bất cứ cấp quản

lý nào Nó có nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định

của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở

Với các nội dung trên, Nhà nước thông qua các công cụ quản lý,

các quy định mang tính pháp lý để hoạch định và chỉ đạo thực hiện chính

sách phát triển nhà ở phù hợp từng giai đoạn phát triển kinh tế của đất

nước

II.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị và những vấn đề đặt ra:

1.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị :

1.1.Trước thời kỳ đổi mới:

Trong giai đoạn này tuy thiết kế xây dựng còn một số nhược

điểm nhưng bằng nguồn vốn tập trung của Nhà nước, nên đã giải quyết

cơ bản chỗ ở cho đông đảo CBCNVtrên một số đô thị lớn Tính bao cấp

tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở đô thị được thể hiện trong việc cấp nhà

cho thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1% tiền lương).Do đó đã dẫn đến

không đủ kinh phí để duy tu bảo dưỡng và nâng cấp nhà ở, khiến cho

quỹ nhà ở xuống cấp nhanh chóng gây thiệt hại về kinh tế

Thời kỳ bao cấp, Nhà nước ban hành nhiều chính sách nhà ở

Chương trình Quốc gia về nhà ở được thực hiện nhằm cung cấp nhà ở

cho người lao động trong khu vực kinh tế Nhà nước ở các đô thị lớn như

Hà Nội, Hải Phòng, Thành phố Hồ Chí Minh Các chính sách như: chính

sách vốn đầu tư vào cơ sở vật chất kỹ thuật, cơ sở hạ tầng đã góp phần

giải quyết được nhu cầu nhà ở.Song, với cách sản xuất và phân phối nhà

Trang 10

ở trong thời kỳ bao cấp đã tạo ra nhiều bất công giữa các ngành, cơ quan

xí nghiệp Cùng với sự thiếu kinh nghiệm về quy hoạch, quản lý đô thị

đã dẫn đến hệ thống đường xá, điện nước, vệ sinh môi trường thấp kém

Theo số liệu điều tra nhà ở năm 1989 cho thấy: vào thời

điểm năm 1989 tỷ lệ dân số ở một số đô thị sống trong những căn nhà

được Nhà nước xây dựng trong giai đoạn 1961- 1975 như sau:

Thành phố Hà Nội: 23,6% dân cư thành phố

Thành phố Hải Phòng: 19,8%

Thành phố Đà Nẵng: 37%

Thành phố Hồ Chí Minh:42%

Từ năm1975 đến 1985, tỷ lệ quỹ nhà ở mới xây dựng khá cao

trong tổng quỹ nhà của nhiều đô thị lớn như Hà Nội 37,1%; Hải Phòng

43,3%; Đà Nẵng 31,8%; trong khi đó Thành phố Hồ Chí Minh lại lâm

vào tình trạng khó khăn, đình trệ trong lĩnh vực này (2)

Tóm lại, đến cuối những năm 80 của thế kỷ XX chỉ có

khoảng 30% CBCNV Nhà nước được cấp nhà, 70% còn lại phải tự lo

lấy nhà ở của mình bằng nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trong

những điều kiện nhà ở chật hẹp, thiếu không gian

1.2.Từ 1986 đến nay:

Từ năm 1986 đến nay, chế độ bao cấp nhà ở không còn nữa

Nhà ở đô thị do dân tự lo, hoặc Nhà nước và nhân dân cùng làm, bộ mặt

các khu nhà thay đổi rõ rệt.Theo sự phát triển của nền kinh tế thị trường,

lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu chuyển biến Đến cuối 1990 diện tích nhà cả

nước ta có khoảng 500 triệu m2, trong đó tại các đô thị là 81 triệu m2

, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 26 triệu m2(chủ yếu là các đô

thi) Diện tích bình quân đầu người cả nước khoảng 7m2, trong đó ở đô

thị là 5,8m2/ người Trong những năm từ 1991-1995, các đô thị cả nước

Trang 11

xây dựng được 26 triệum2nhà ở Đến cuối 1995 diện tích nhà ở đô thị

nước ta có khoảng 107 triệu m2

, bình quân là 7,2 m2/người Ước tính từ 1996-2000, các đô thị cả nước xây dựng được 40 triệu m2nhà ở Thực tế

đến cuối 2000 cả nước có diện tích nhà ở là 147 triệu m2

, bình quân là 7,7 m2/ người; trong đó Hà Nội có 9 triệu m2nhà ở , bình quân là 6,8

m2/người , Thành phố Hồ Chí Minh có 33 triệu m2

nhà ở, bình quân là 7,8 m2/người

Trong giai đoạn này Nhà nước có nhiều văn bản xoá bỏ bao

cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở Chính sách đầu tư nhà ở

cũng chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều kiện

đã khơi dậy tiềm năng của nhân dân trong xây dựng nhà ở.Việc đổi mới

sản xuất nhà ở đô thị ởViệt Nam thể hiện trên hai mặt: khối lượng được

sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia vào quá trình sản

xuất nhà ở Vì vậy, trong năm 1990 tại các đô thị đã có 1/3 khối lượng

nhà ở được xây dựng bằng tiền của người dân Năm 1992 vốn đầu tư xây

dựng nhà ở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của Nhà

(2) Giáo trình QLNN về đất đai và nhà ở, trang 248

nước Đến 1994 thì 70% nhà ở là do dân tự xây dựng, tỷ lệ này có xu

hướng tăng dần Điều này làm cho quỹ nhà ở tăng lên đáng kể cả về số

lượng và chất lượng, giải quyết được một bước nhu cầu nhà ở của dân

cư

Tại các đô thị lớn, nhiều khu nhà ở mới đã và đang được xây

dựng theo quy hoạch với quy mô hiện đại, đồng bộ, bao gồm cả các dịch

vụ thương mại, thể thao, vui chơi giải trí và các công trình hạ tầng kỹ

thuật đúng tiêu chuẩn.Đó là khu đô thị mới Định Công, Linh Đàm, khu

làng Quốc tế Thăng Long, khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính( tại

Hà Nội ), khu đô thị mới Nam Sài Gòn, An Phú, An Khánh(tại Thành

Trang 12

phố Hồ Chí Minh), khu đô thị mới Cát Bi(tại Hải Phòng) Nhiều khu tái

định cư, khu nhà ở cho người có thu nhập thấp đã và đang được xây

dựng tại một số đô thị Tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giải toả được

hàng ngàn căn nhà ổ chuột , cải thiện môi trường cho thàng phố và giải

quyết nhà ở mới cho dân là một thành công lớn trong thời gian qua

Hiện tại, hầu hết nhà ở đô thị đều xây dựng bằng vật liệu bền,

nhưng cũng còn nhiều nhà xây dựng tạm bợ Quá nửa nhà ở đô thị có

tuổi thọ trên 50 năm cần được sửa chữa và nâng cấp Nhiều nhà nguy

hiểm –“tháp nghiêng” đầy hiểm hoạ phải phá đi làm lại Tại Thành phố

Hà Nội có hơn 300.000 m2

nhà hư hỏng nặng, trong đó có 44 chung cư cao tầng bị lún lứt nguy hiểm.Tại Thành phố Hồ Chí Minh có hơn

1.000.000 m2 hư hỏng nặng, trong đó có 105 chung cư cần tháo dỡ xây

dựng mới Nhiều hộ sống chen chúc trong một nhà thiếu tiện nghi phục

vụ tối thiểu Cơ sở hạ tầng kém chất lượng làm cho đời sống dân cư đô

thị gặp khó khăn, môi trường bị ô nhiễm

2.Những vấn đề đặt ra:

Bên cạnh những thành tựu đạt được, việc xây dựng, phát triển

nhà ở còn bộc lộ những hạn chế sau đây:

*Về phát triển nhà ở :

Quỹ nhà ở tăng lên nhưng bình quân diện tích đầu người vẫn

thấp vì dân số đô thị tăng nhanh Tình trạng nhà ở trong các đô thị xuống

cấp nghiêm trọng Hiện có tới hàng triệu m2nhà ở đô thị cần sửa chữa

hoặc dỡ bỏ, nhưng do nguồn vốn đầu tư của quỹ nhà ở hạn hẹp nên hàng

triệu người vẫn phải sống chật vật trong những căn nhà này Nhìn chung

chúng ta chưa có đầy đủ quy hoạch ngắn hạn, dài hạn, và chi tiết, chưa

phân lô, chuẩn bị đất và mặt bằng cho xây dựng lâu dài.Chúng ta chưa

Trang 13

hoàn thành và ban hành chiến lược phát triển nhà ở đô thị toàn quốc tới

năm 2010 và các chương trình phát triển nhà ở cho đô thị lớn

*Về phát triển và quản lý đô thị:

Chính sách tạo mặt bằng, chia đất cho dân xây dựng nhà ở

cần được xem xét nghiêm túc Tại các đô thị – nơi tập trung đông dân

cư, đất xây dựng giảm đi, giá đất ngày càng tăng Việc thả nổi cho người

dân tự do lo liệu trong việc xây dựng nhà ở, tuy có làm cho quỹ nhà ở

trong phạm vi cả nước tăng lên đáng kể nhưng đã làm cho kiến trúc và

cảnh quan đô thị bị ảnh hưởng nhiều, cơ sở hạ tầng hầu như không có gì,

gây ra nhiều phức tạp trong việc quản lý kiến trúc và cơ sở hạ tầng

Ngoài ra, do tài chính eo hẹp, cơ chế thu tiền sử dụng đất, chính sách

giải phóng mặt bằng, các loại thuế và phí chưa hợp lý nên các doanh

nghiệp kinh doanh nhà ở chỉ quan tâm tới các dự án nhỏ hoặc chi lô bán

đất để thu hồi nhanh vốn, đảm bảo lợi nhuậnmà ít quan tâm đầu tư các

dự án lớn có kết cấu hạ tầng đồng bộ

*Về nguồn tài chính cho phát triển nhà ở :

Trong thời kỳ bao cấp, hàng năm Nhà nước dành một khoản

vốn Ngân sách đáng kể cho đầu tư phát triển nhà ở Tuy nhiên trong

những năm gần đây nguồn vốn này chủ yếu dựa vào vốn huy động của

người dân, vốn tự có của doanh nghiệp và vốn vay Ngân hàng Từ đó đã

hình thành nhiều tổ chức tư vấn, đơn vị thi công ngoài quốc doanh, làm

cho quy hoạch bị phá vỡ, bộc lộ tính chất tự phát, manh mún

Hiện nay chưa có cơ chế tài chính thích hợp cho khuyến

khích đầu tư phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho các dối tượng ưu đãi

và có thu nhập thấp

*Về thị trường nhà đất:

Trang 14

Trên thực tế đã hình thành thị trường nhà ở và đất đai đô thị

Tuy nhiên, Nhà nước chưa có chính sách thích hợp để quản lý thị trường

này, tạo điều kiện để thị trường này hoạt động lành mạnh Từ những năm

1990- 1995, thị trường nhà đất hoạt động rất sôi động, nhất là ở các

thành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao như: Thành phố Hồ Chí

Minh, Hà Nội, Biên Hoà, Vũng Tàu.Việc đất đai và nhà ở đô thị được thị

trường hoá cùng với việc đầu cơ đã kéo theo giá đất tăng nhanh, nhất là

ở những nơi sinh lợi lớn Trong nền kinh tế thị trường, việc thị trường

nhà đất hoạt động không lành mạnh, mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở,

sẽ gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho các tầng lớp dân cư

III.Những giải pháp nhằm phát triển nhà ở đô thị nước ta:

1.Quan điểm phát triển nhà ở đô thị :

-Quyền có chỗ ở là một quyền cơ bản của con người được

Nhà nước công nhận và chăm lo, thông qua các chính sách tạo điều kiện

để nhân dân tạo lập nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế của

mình Nhà nước tạo điều kiện để những người có thu nhập thấp có thể

cải thiện nhà ở thông qua cơ chế chính sách tạo điều kiện của Nhà nước

Phải lấy phát triển nhà ở để vừa giải quyết nhu cầu về chỗ ở kết hợp với

giải quyết các vấn đề tồn tại do lịch sử để lại trong lĩnh vực nhà đất

-Nhà ở là tài sản lớn của cá nhân và hộ gia đình, nhưng cũng

là cơ sở vật chất to lớn của quốc gia, là sản phẩm hàng hoá của một

ngành kinh tế quan trọng.Thị trường nhà ở vừa góp phần vào thực hiện

mục tiêu tăng tổng sản phẩm trong nước vừa nâng cao mức sống nhân

dân Vì vậy, Nhà nước cần tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư xây dựng

nhà ở phát triển.Tập trung xây dựng và ban hành đồng bộ hệ thống Pháp

luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bảo đảm cho thị trường bất động sản

hoạt động lành mạnh có hiệu quả có sự định hướng của Nhà nước

Trang 15

-Nhà nước bảo đảm khuyến khích các doanh nghiệp, các tổ

chức kinh tế – xã hội, các thành phần kinh tế và mọi nguồn lực đầu tư

xây dựng các công trình nhà ở cho nhân dân đồng thời tạo điều kiện,

đảm bảo hiệu quả kinh doanh cho các chủ đầu tư thực hiện công việc xây

dựng nhà ở và đảm bảo công bằng xã hội đối với những đối tượngđược

thụ hưởng nhà ở

-Phát triển nhà ở không thể tách rời cơ chế về đất đai, tài chính,

vật liệu xây dựng, khoa học kỹ thuật, cơ cấu tổ chức vì vậy đòi hỏi sự

phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành, và sự phân công hợp lý giữa các

ngành, các cấp chính quyền

-Để giải quyết tốt nhu cầu nhà ở phải đi đôi với việc thực hiện

có kết quả chương trình kế hoạch hoá gia đình Việc phát triển nhà ở

phải đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, giảm thiểu tối đa mức độ ô

nhiễm môi sinh , môi trường

2 Phương hướng và mục tiêu phát triển nhà ở đô thị :

2.1.Mục tiêu phát triển nhà ở đô thị đến năm 2010:

Một là: Phát triển nhà ở phải đảm bảo bền vững, quản lý được

về mặt kiến trúc, bảo đảm an toàn, tiện nghi, kinh tế, thích hợp với điều

kiện tự nhiên, môi trường sống, giữ gìn và phát huy bản sắc dân tộc

trong lĩnh vực nhà ở

Phấn đấu đến 2010 mỗi hộ gia đình có chỗ ở thích hợp thông

qua việc tạo lập (xây dựng, mua )hoặc thuê nhà ở.Diện tích nhà ở đạt

bình quân từ 9- 12 m2/người Phấn đấu để mỗi hộ dân tại đô thị được ở

trong một căn hộ độc lập Trong đó phải tập trung chỉ đạo thực hiện đầu

tư phát triển nhà ở theo dự án Triển khai thực hiện tốt các chính sách ưu

đãi trong xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu của cán bộ, công chức viên

Định dạng
Số trang	30
Dung lượng	402,37 KB