THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC, TP.HỒ CHÍ MINH

Tuy nhiên, dù trong giai đoạn phát triển nào của thị trường, lúc im ắng hay lúc tăng nhiệt mạnh mẽ, thì dường như khái niệm người thu nhập thấp hay nhà ở cho người thu nhập thấp không đư

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN THỦ ĐỨC, TP.HỒ CHÍ MINH

SVTH : NGUYỄN THÀNH TRUNG

LỚP : DH07TB KHÓA : 2007 – 2011 NGÀNH : Quản lý Thị trường Bất động sản

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THÀNH TRUNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN THỦ ĐỨC, TP.HỒ CHÍ MINH

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm, TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên: ………

Lời đầu tiên xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình đã luôn dành tình yêu thương cho con,  hết lòng nuôi dưỡng, ân cần dạy dỗ, chăm lo tạo mọi điều kiện cho con được học tập nên người

Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý Đất đai &

Bất động sản, cùng toàn thể quý thầy cô đã dạy dỗ, truyền đạt cho em kiến thức và kinh nghiệm quý báu trong suốt 4 năm theo học tại trường

Em xin chân thành cảm ơn thầy Ngô Minh Thụy đã nhiệt tình quan tâm, hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp

Em xin gửi lời cảm đến lãnh đạo và các anh chị Phòng Tài nguyên & Môi trường Quận Thủ Đức, đặc biệt là các anh chị trong tổ Văn thư đã cung cấp nhiều tài liệu hữu ích và tận tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện

tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong quý thầy cô góp

ý để đề tài được tốt hơn Những kinh nghiệm tích lũy này

sẽ là hành trang quý báu cho em trên bước đường sự nghiệp sau này

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn !

Sinh Viên: Nguyễn Thành Trung

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thành Trung, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động

sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp

trên địa bàn quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh”

động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Thị trường bất động sản cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng trong thời gian gần đây vừa trải qua một giai đoạn hết sức khó khăn Bên cạnh đó, riêng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đang phát triển quá nóng với vô

số dự án mọc lên như nấm sau mưa Các chủ đầu tư đang quá chú trọng vào phân khúc căn hộ thương mại và cao cấp, trong khi đó do chịu tác động lớn từ suy thoái kinh tế

và lạm phát khiến cho cầu giảm, dẫn đến thị trường bất động sản trở nên ế ẩm Chính

vì vậy, sau một thời gian suy thoái rút ra nhiều kinh nghiệm, các dự án hiện nay đang chuyển dần sang phân khúc cho người thu nhập thấp, vốn là phân khúc chẳng mấy nhà đầu tư quan tâm trước đây Nhà ở cho người thu nhập thấp hiện vẫn đang là chương trình thu hút sự quan tâm của cả chính quyền địa phương lẫn người dân và đặc biệt là những đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội Hiện chương trình này vẫn còn tồn tại những thách thức lớn đối với chính quyền Thành phố, một bài toán khó chưa có lời giải hợp lý

Đề tài tiến hành nghiên cứu các nội dung sau:

- Khái quát về tình hình phát triển bất động sản TP.HCM

- Chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM

- Thực trạng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Quận Thủ Đức

- Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hơn chính sách về nhà ở cho người thu nhập thấp

Để thực hiện các nội dung trên, đề tài sử dụng các phương pháp thống kê, so sánh, phân tích - tổng hợp các ý kiến của những chuyên gia có kinh nghiệm

Qua nghiên cứu, đề tài rút ra được một số kết quả như sau:

mua được nhà của người dân còn gặp nhiều khó khăn, nguồn cung còn hạn chế

nhiều rào cản trong cơ chế, sự hỗ trợ từ phía Nhà nước chưa thực sự hấp dẫn nhà đầu

tư

ước mơ có được một nơi ở ổn định của người thu nhập thấp thành hiện thực thì cần có nhiều hơn nữa các giải pháp đồng bộ và sự kết hợp chặt chẽ giữa nhà nước với doanh nghiệp

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.1.1 Bất động sản 3

I.1.1.2 Thị trường bất động sản 4

I.1.1.3 Cung – cầu bất động sản 6

I.1.1.4 Khái niệm người có thu nhập thấp 8

I.1.1.5 Nhà ở 10

I.1.1.6 Nhà ở cho người có thu nhập thấp 13

I.1.2 Cơ sở pháp lý 18

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 19

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 19

I.2.1 Vị trí địa lý 19

I.2.2 Khí hậu 20

I.2.3 Địa hình 20

I.2.4 Các nguồn tài nguyên 21

I.2.4.1 Tài nguyên đất 21

I.2.4.2 Tài nguyên nước 22

I.2.4.3.Tài nguyên nhân văn 22

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện 22

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 22

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 22

I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài 23

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24

II.1 Đánh giá tình hình phát triển kinh tế xã hội quận Thủ Đức 24

II.1.1 Thực trạng phát triển kinh tế 24

II.1.1.1 Sản xuất nông nghiệp 24

II.1.1.2 Sản xuất Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp 26

II.1.1.3 Thương mại và dịch vụ 27

II.1.2 Đặc điểm xã hội 28

II.1.2.1 Dân số và vấn đề thu nhập 28

II.1.2.2 Y tế 29

II.1.2.3 Giáo dục – Đào tạo 29

II.1.2.4 Văn hóa – Thể thao 30

II.1.2.5 Cơ sở hạ tầng 31

II.2.2 Dự báo thị trường bất động sản TP.HCM năm 2011 35

II.2.3 Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM 37

II.3 Thực trạng phát triển nhà ở thu nhập thấp tại quận Thủ Đức 38

II.3.1 Nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp tại quận Thủ Đức 38

II.3.2 Cung nhà ở cho người thu nhập thấp 44

II.3.3.Chương trình phát triển nhà ở quận Thủ Đức giai đoạn 2006-2010 và phương hướng đến năm 2011-2015 46

II.3.3.1 Tổng kết các chương trình nhà ở đã triển khai 46

II.3.3.2 Đánh giá về công tác thực hiện các chương trình nhà ở của Quận thời gian qua 47

II.4 Chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM 50

II.4.1 Chính sách hỗ trợ người dân mua nhà ở thu nhập thấp 50

II.4.1.1 Quy định của Ngân hàng Nhà nước về việc cho vay của các ngân hàng thương mại đối với các công tác mua, thuê mua nhà ở TNT tại khu vực đô thị 50

II.4.1.2 Quy định của UBND TP.HCM về việc cho vay tiền tại Quỹ Phát triển nhà ở thành phố để tạo lập nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp 51

II.4.2 Chính sách dành cho các nhà đầu tư để phát triển nhà ở thu nhập thấp tại TP.HCM 51

II.5 Một số giải pháp đề xuất 52

II.5.1 Giải pháp về quỹ đất 52

II.5.2 Giải pháp về quy hoạch và xây dựng 52

II.5.3 Giải pháp về cơ chế và chính sách 53

II.5.4 Giải pháp về khuyến khích đầu tư 53

II.5.5 Giải pháp về tài chính 54

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 55

Kết luận 55

Kiến nghị 55

Công ty TNHH : Công ty trách nhiệm hữu hạn

BTGPMB : Bồi thường giải phóng mặt bằng

Trang

Hình 1.1 : Bản đồ vị trí địa lý Quận Thủ Đức 19

Hình 1.2 : Phân bố các cấp địa hình Quận Thủ Đức 21

Hình 1.3 : Sơ đồ quy trình thực hiện đề tài 23

Hình 2.1 : Tổng giá trị sản xuất các nhóm ngành năm 2008 – 2009 của Quận Thủ Đức 24

Hình 2.2 : Cơ cấu giá trị công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp năm 2009 27

Hình 2.3 : Số lượng căn hộ chung cư phân bố ở các quận trên địa bàn TP.HCM 32

Hình 2.4 : Số lượng cao ốc văn phòng trên địa bàn TP.HCM năm 2010 34

Hình 2.5 : Sơ đồ các khu vực dân cư Quận Thủ Đức 39

Hình 2.6 : Dân số quận Thủ Đức qua các năm 42

Hình 2.7 : Số hộ gia đình và số lượng nhà qua các năm của Quận Thủ Đức 43

Trang

Bảng 1.1 : Bảng tiêu chí chấm điểm để lựa chọn đối tượng thu nhập thấp 16

Bảng 1.2 : Diện tích đất tự nhiên phân theo đơn vị hành chính 20

Bảng 1.3 : Phân loại đất trên địa bàn quận Thủ Đức 21

Bảng 2.1 : Tổng giá trị sản xuất các nhóm ngành năm 2008 – 2009 24

Bảng 2.2 : Tình hình sản xuất nông nghiệp quận Thủ Đức 25

Bảng 2.3 : Số hộ, nhân khẩu, lao động nông nghiệp của Quận qua các năm 26

Bảng 2.4 : Giá trị công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp năm 2009 27

Bảng 2.5 : Dân số trung bình của các phường 28

Bảng 2.6 : Số hộ nghèo và số tiền được hỗ trợ 29

Bảng 2.7 : Trường lớp và giáo viên trên địa bàn Quận 30

Bảng 2.8 : Nhu cầu về nhà ở của đối tượng thu nhập thấp 40

Bảng 2.9 : Dân số chia theo tình trạng cư trú năm 2010 41

Bảng 2.10 : Số hộ gia đình và số lượng nhà hiện có 43

Bảng 2.11 : Danh sách dự án nhà ở trên địa bàn quận Thủ Đức giai đoạn 2011 – 2015 44

Bảng 2.12 : Cơ cấu diện tích của dự án tại phường Trường Thọ 45

Bảng 2.13 : Cơ cấu diện tích của dự án tại phường Bình Chiểu 45

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài:

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua những giai đoạn phát triển thăng trầm, đặc biệt trong những năm gần đây thị trường bất động sản nước ta có khá nhiều biến động Tuy nhiên, dù trong giai đoạn phát triển nào của thị trường, lúc im ắng hay lúc tăng nhiệt mạnh mẽ, thì dường như khái niệm người thu nhập thấp hay nhà ở cho người thu nhập thấp không được nhắc đến nhiều và dường như chúng cũng không tồn tại trong vòng quay của thị trường bất động sản nước ta Bởi lẽ, bất động sản là loại hàng hoá có tính đặc thù so với các loại hàng hoá khác, cộng với việc thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn đang trong quá trình phát triển và ổn định, chịu nhiều sự tác động khác nhau khiến cho giá cả bất động sản vượt quá cao so với giá trị thực của

nó Điều này khiến cho việc sở hữu được một bất động sản cho riêng mình đối với người dân là rất khó khăn, đặc biệt với đối tượng có thu nhập thấp thì dường như đó là ước mơ quá xa vời Không có nhiều căn hộ giá thấp để người dân có thể tiếp cận được

và thậm chí khi đã có các dự án dành cho người thu nhập thấp thì người dân vẫn khó lòng để có thể mua được nhà Đứng về phía nhà đầu tư vẫn còn khá thờ ơ và chưa quan tâm lắm đến phân khúc này của thị trường, bởi lẽ đầu tư vào các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ không mang lại hiệu quả kinh tế cao, thu hồi vốn chậm thậm chí còn lỗ Do đó, các nhà đầu tư vẫn còn khá dè dặt khi quyết định đầu tư vào lĩnh vực này mặc dù trong thời gian qua, nhà nước ta đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách để khuyến khích, kêu gọi các nguồn vốn tham gia vào đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp

khá nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, doanh nghiệp, công ty cùng với đó là số lượng lớn lao động nhập cư từ khắp nơi đổ về đây với đủ độ tuổi, ngành nghề, trình độ học vấn khác nhau Bên cạnh sự gia tăng dân số cơ học nhanh chóng qua mỗi năm, cùng với số lượng không nhỏ người thu nhập thấp trên địa bàn quận, là những đối tượng có nhu cầu lớn về nhà ở, điều này khiến cho nhu cầu về chỗ ở của người dân trên địa bàn quận tăng cao Tình hình đó đã đặt ra thách thức to lớn cho những người

có trách nhệm làm sao để giải vấn đề nhà ở cho các đối tượng này Giải quyết được bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp không chỉ thể hiện sự quan tâm của các ban ngành lãnh đạo mà nó còn có ý nghĩa xã hội to lớn, đảm bảo an sinh xã hội, giúp người dân thành phố nói chung và người dân quận Thủ Đức nói riêng an tâm sản xuất kinh doanh

Xuất phát từ những thực tế nêu trên, cùng với sự hỗ trợ của Phòng Tài nguyên

Môi trường Quận Thủ Đức, tôi thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển

nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh”

nhằm đánh giá thực trạng phát triển nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp, tìm hiểu nhu cầu thực tế của các đối tượng trên, nghiên cứu những thuận lợi cũng như khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai các chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp của quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh từ đó đề xuất giải pháp để các chương trình này mang lại hiệu quả cao và thiết thực giúp giải quyết nhu cầu chính đáng về nhà ở cho một bộ phận dân cư Thông qua đó, nhà nước tiếp tục hoàn thiện chính sách

về nhà ở và ban hành nhiều cơ chế mới để thu hút đầu tư vào các dự án nhà ở mang nhiều ý nghĩa xã hội

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Tp.Hồ Chí Minh; nghiên cứu các chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

từ đó đề xuất một số giải pháp phát triển các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp

 Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

- Nhu cầu và nguồn cung về nhà ở của người thu nhập thấp;

cho người thu nhập thấp

 Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

Đức;

4/2011 đến tháng 8/2011

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Bất động sản

a Khái niệm bất động sản

Hiện nay ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản Bất động sản là những tài sản bất động, không thể di dời được hoặc khó di dời Động sản là những tài sản không phải là bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “ bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất đó Pháp luật nhiều nước trên thế giới đều có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật mỗi nước cũng có những đặc thù riêng thể hiện quan điểm và tiêu chí

phân loại, tạo ra cái gọi là “ khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và

động sản”

174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định “Bất động sản là các tài

sản bao gồm quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai”

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là không thể di dời.Theo cách hiểu này, bất động sản gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai và được xác định bởi vị trí địa lý của nó

b Phân loại bất động sản

- Bất động sản có thể đầu tư xây dựng: nhà ở, nhà xưởng, công trình thương

mại dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc…

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng

tư liệu sản xuất), bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối

- Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể,

nhà thờ họ, đình chùa miếu, nghĩa trang…Đặc điểm nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

c Đặc trưng cơ bản của bất động sản

Tính cố định về vị trí: Giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS gắn liền với từng vị

trí cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận Những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi Do vậy phải dự tính trước các thay đổi này

yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến trung tâm Hơn nữa giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như:

 Những yếu tố tự nhiên;

 Điều kiện kinh tế;

 Tính chất xã hội;

 Điều kiện môi trường

Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư

thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh Bởi lẽ nếu không dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi để đáp ứng được các nhu cầu đó

Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi công

trình BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các BĐS tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị Vì vậy, khi đầu tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác

Có giá trị lớn: BĐS là những tài sản có giá trị lớn, do đó đầu tư kinh doanh

BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn, chi phí xây dựng lớn và giá trị đất đai rất cao

Có giới hạn về diện tích bề mặt: Chính đặc điểm này làm cho quan hệ cung,

cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu Đây cũng là lý do

để giá BĐS không ngừng tăng vì cầu về bất động sản ngày càng nhiều trong khi nguồn cung lại có hạn

Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,

hướng, cảnh quan… làm cho mỗi BĐS đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của BĐS Vì tính dị biệt, mỗi BĐS trở thành một loại sản phẩm riêng biệt, không cái nào hoàn toàn giống cái nào Việc xác định cung, cầu, giá cả do đó trở nên phức tạp hơn và thị trường cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẫn giữa việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền của các nhà đầu tư

I.1.1.2 Thị trường bất động sản

a Khái niệm thị trường bất độmg sản

Dựa trên các phân tích và lý luận, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây

về thị trường BĐS:

- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc

ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá

trị của hàng hoá BĐS

- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS

gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc

độ của một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi đề xuất một số khái niệm về thị trường BĐS như sau:

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

b Phân loại thị trường bất động sản

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau:

 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:

Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng

nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,…

động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ…

tiêu dùng như: đường sá, cầu cống…

 Căn cứ vào khu vực có bất động sản:

- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng…

trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng

trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất động sản công cộng

 Căn cứ theo công dụng của bất động sản:

thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá )

nghiệp, khu chế xuất )

- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)

phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v

 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh

doanh):

BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v

 Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:

dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp)

mua hoặc thuê

c Những đặc trưng chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:

- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;

chứa đựng trong bất động sản;

- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản;

trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian

I.1.1.3 Cung – cầu bất động sản

a Cung bất động sản

 Cung trên thị trường sơ cấp :

Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn từ tự nhiên với số lượng có giới hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn Giữa các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại

đất đai khác Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên

loại hay chất lượng đất đai Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà thị trường có nhu cầu từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu BĐS một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa phương

từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiện đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai được chuyển sang các mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực III Như vậy, mức tăng cung BĐS cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về BĐS nhà đất ở nhóm cung khác Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cung

 Cung trên thị trường thứ cấp :

hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi, trên thị trường Có thể có người có nhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi, ) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi, ) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó Để có các nguồn hàng hóa BĐS trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:

 Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng;

 Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi, ), tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác;

 Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận

Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là cung không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu Việc tăng cung của một loại hàng hóa BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết

kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác, Thời gian xây dựng BĐS dài nên khả năng điều chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu

b Cầu về bất động sản

năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm

vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường

Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:

 Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân

 Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường

Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn

I.1.1.4 Khái niệm người có thu nhập thấp

a Khái niệm thu nhập

Là số lượng tiền, hàng hoá hoặc dịch vụ mà một cá nhân, công ty hay một nền kinh tế nhận trong một khoảng thời gian nhất định (quý, tháng, năm) Ví dụ: tiền lương, tiền công, tiền cho thuê tài sản, lợi nhuận kinh doanh, tiền thù lao dịch vụ nghề nghiệp, số sản vật mà người làm rẽ nhận được, TN bằng tiền là số TN mà một người

có được trong thời kì nhất định dưới hình thái tiền tệ TN bằng hiện vật là TN mà người ta nhận được bằng các sản vật và các dịch vụ TN chuyển giao là khoản TN mà người nhận được không phải đổi lại một hàng hoá hay dịch vụ nào, như tiền hưu trí, tiền bảo hiểm xã hội và trợ cấp thất nghiệp Những khoản chi trả này là những khoản tiền được chuyển trả từ bộ phận này sang bộ phận khác của cộng đồng Nó còn bao gồm những khoản trợ cấp do chính phủ trả cho các chủ trang trại và những người khác TN nhất thời là TN mà một người không thể biết chắc chắn có thể kiếm được hay nhận được đều đặn trong tương lai

- Thu nhập thực tế: số lượng của cải vật chất và dịch vụ mà các thành viên

trong xã hội có thể có được nhờ thu nhập của mình dưới hình thức tiền công lao động

cá nhân cũng như dưới hình thức những khoản trợ cấp và ưu đãi lấy từ quỹ tiêu dùng

xã hội Lượng thu nhập thực tế phụ thuộc vào: mức của các khoản thu bằng tiền, khối lượng dịch vụ không phải trả tiền và được ưu đãi, mức giá cả vật phẩm tiêu dùng và giá dịch vụ, mức tiền thuê nhà, mức thuế phải nộp Ở Việt Nam, thu nhập thực tế của công nhân và viên chức bao gồm tiền lương cùng với tất cả các loại tiền thưởng cũng

như các khoản tiền lấy từ quỹ tiêu dùng xã hội để đáp ứng nhu cầu về giáo dục, y tế, bảo đảm xã hội, Chỉ tiêu thu nhập thực tế của dân cư phản ánh một cách đầy đủ nhất mức độ phúc lợi của nhân dân; đồng thời cũng phải tính đến những thành quả xã hội khác như xoá đói giảm nghèo, tạo việc làm,

- Thu nhập cuối cùng: thu nhập thực sự được sử dụng cho nhu cầu của bản thân

người có thu nhập, sau khi đã trừ đi các khoản đóng góp theo nghĩa vụ hoặc tự nguyện qua quá trình phân phối lại

b Khái niệm người có thu nhập thấp

Định nghĩa chính xác về người có thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người có TNT do vấn này tùy thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương

 Dưới đây là những khái niệm cơ bản về người TNT:

- Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP (Chương trình phát triển Liên hiệp quốc), người TNT là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống

để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho: nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan

hệ tiệc tùng v.v

- Xét trên phương diện cải thiện chỗ ở, người TNT là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản

- Theo ông Nguyễn Huy Đức (Viện Nghiên cứu & phát triển hạ tầng), mức TNT được chia thành hai nhóm nhỏ: thu nhập rất thấp (làm đủ ăn và không có tích luỹ) và thu nhập ổn định (đủ chi tiêu hàng ngày và có tích luỹ)

Cần có sự phân biệt rõ ràng người nghèo và người có TNT Có thể coi người nghèo là một bộ phận trong đối tượng người có TNT Nhưng không phải tất cả người

có TNT là người nghèo Như vậy, có thể hiều người có TNT là những người có thu nhập trên ngưỡng nghèo nhưng dưới mức thu nhập trung bình của xã hội

 Theo như đề tài, người có TNT được định nghĩa ở đây chỉ bao gồm:

sự ưu đãi đã được hưởng

- Là những người đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại

- Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện

ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay)

hơn 5m2/đầu người

Chúng ta cũng biết những người nghèo, những gia đình chính sách cũng được đánh giá

là những hộ gia đình TNT nhưng với những đối tượng này lại có những chính sách

riêng Những đối tượng này chỉ có thể cấp nhà hoặc cho không mà thôi Vì vậy, trong

đề tài chỉ đề cập đến những đối tượng có mức thu nhập trên ngưỡng nghèo và dưới mức thu nhập trung bình của xã hội Vì những đối tượng TNT với đồng lương họ kiếm được chắc chắn sẽ chỉ đủ chi tiêu và dôi ra một phần tích luỹ Nếu phần tích luỹ này được nhà nước hỗ trợ thêm thì sẽ giúp được những đối tượng này có nhà hoặc cải tạo lại nhà ở hiện có

I.1.1.5 Nhà ở

a Khái niệm nhà ở

cứu của đề tài này thì nhà ở có thề được hiểu theo 2 nghĩa:

- Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phần kiến trúc kĩ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để

có thể sử dụng làm chỗ ở hay sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian xác định

- Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu đồng nghĩa với khu ở, bao gồm phần kiến

trúc kĩ thuật của ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng và điều kiện môi trường của khu vực Theo đó, một định nghĩa khác khái quát hơn: “Nhà ở là nơi cư trú của con người, là chỗ để con người tái sản xuất sức lao động để tồn tại và phát triển”

vần đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc, kĩ thuật của ngôi nhà không thể tách rời các yếu tố cơ sở hạ tầng và môi trường tự nhiên, xã hội xung quanh Điều này có thể hiểu

là nhà ở không chỉ đơn thuần là một ngôi nhà mà phải là tập hợp các yếu tố liên quan đến nơi cư trú của con người, bao gồm: không gian, diện tích nhà ở, tiện nghi, hạ tầng

kĩ thuật và môi trường của khu vực xung quanh Vì vậy, nhà ở không chỉ là nơi ở mà còn là môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục, nơi mà con người sinh ra, nuôi dưỡng, lớn lên, trưởng thành, nơi mà con người đoàn tụ, sum họp sau một ngày lao động mệt nhọc

b Vai trò của nhà ở

nơi cư trú, nơi sinh hoạt của từng hộ gia đình, có khi cho cả một cộng đồng Lúc đầu nhà ở chỉ giữ vai trò là nơi cư trú, tránh nắng mưa và thời tiết xấu…sau này nhà ở có thêm nhiều chức năng mới Với sự phát triển của khoa học – công nghệ, nhà ở có thể đảm bảo các thông số như nhiệt độ, độ ẩm, ánh sáng trong phòng Vì thế, nhà ở trở thành nơi cư trú lí tưởng cho con người, là một trong những điều kiện vật chất cơ bản

để tiến hành các hoạt động kinh tế – xã hội

 Vai trò của nhà ở được khái quát ở những khía cạnh sau:

sức lao động

người hưởng thụ cuộc sống, nó không ngừng tăng lên, đảm bảo sự gia tăng về cả thể lực và trí lực cho người lao động Trong tình hình đó nhà ở không chỉ đảm bảo điều kiện sinh tồn cho con người mà còn có ý nghĩa nâng cao chất lượng lao động

- Nhà ở góp phần tạo điều kiện phát triển kinh tế

điều kiện vật chất để phát triển kinh tế bền vững Xét từ góc độ vi mô, nhà ở của cán

bộ công nhân viên chức xa hay gần nơi làm việc sẽ ảnh hưởng đến hao phí sức lực và thời gian đi lại của họ Do vậy sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả làm việc của họ và của cả xã hội Điều kiện sống của dân cư tốt hay xấu không chỉ liên quan đến tái sản xuất lao động mà còn tác động tích cực đến sản xuất của người lao động, ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất, hiệu quả lao động và do đó cũng ảnh hưởng đến sự phát triển nền kinh

tế cả trong hiện tai và tương lai

triển của ngành vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng…Sự phát triển của nhà ở kéo theo sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng của các ngành này,

từ đó kích thích kinh tế phát triển

chỉnh mối quan hệ xã hội

quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm của con người, ảnh hưởng trực tiếp đến giao thông, mỹ quan đô thị Nhà ở góp phần tăng ngân sách Nhà nước thông qua việc đóng thuế của từng hộ dân Hiện nay, ở các thành phố nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân rất cao, nhưng những tổ chức cá nhân chuyên cung cấp dịch vụ nhà ở chỉ đáp ứng một số ít đối tượng, còn lại có khá nhiều người không được đáp ứng một cách đầy đủ,

đó là những người có thu nhập thấp như hộ nghèo, công nhân, viên chức, sinh viên mới ra trường…

c Đặc điểm của nhà ở

điểm khác với các hàng hoá tiêu dùng khác, cụ thể là:

do nhà ở luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, không thể đưa đi bán khắp mọi nơi Nhà ở đặt trên mặt đất cùng với đất cấu thành một chỉnh thể, các công đoạn kiến trúc, số tầng kiến trúc, chất lượng kiến trúc cần theo các quy định của bố trí quy hoạch đô thị Chính vì vậy, người sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn

có của khu vực nơi ngôi nhà đó tọa lạc chứ không thể di chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn như các hàng hóa vật dụng khác

nhiều loại nhà ở có thể tồn tại mấy trăm năm sau khi cải tạo và nâng cấp Nói chung tuổi thọ của nhà ở phổ thông là trên 45 năm

bị một khoản tiền lớn, suy xét thận trọng hiệu quả đầu tư và rủi ro gánh chịu, người tiêu dùng nhà ở để có quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở cần phải chỉ ra số tiền lớn để mua và sử dụng Giá thành, giá cả và lợi nhuận chịu ảnh hưởng của quỹ đất và điều kiện tự nhiên

d Phân loại nhà ở

tính giá cho thuê nhà, xác định nghĩa vụ đối với các tổ chức quản lý kinh doanh, phát triển nhà ở thuộc sỡ hữu nhà nước Đánh giá phân loại nhà ở trong một nước phải dựa vào các tiêu chuẩn kĩ thuật của nước đó Tuy nhiên, điều này còn tuỳ thuộc vào trình

độ phát triển của từng nuớc và từng giai đoạn phát triển Thông thường, việc phân loại nhà ở căn cứ trên một số tiêu thức phân loại cụ thể:

 Nếu phân theo mức độ bền vững của ngôi nhà, có thể chia thành 3 loại:

- Nhà kiên cố: Có độ bền vững cao và thời gian sử dụng lâu dài, thường sử

dụng vật liệu xây dựng lâu bền như bê tông, cốt thép, đá, các loại gỗ tốt … nhưng giá thành xây dựng thường cao nên người thu nhập thấp khó có thể tự xây dựng cho mình căn nhà loại này

- Nhà bán kiên cố: Có độ bền vững trung bình, thường sử dụng kết hợp các vật

liệu xây dựng có độ bền khác, độ bền của ngôi nhà tùy thuộc vào việc sử dụng các loại vật liệu và tỉ lệ sử dụng chúng trong xây dựng nhà ở Vì vậy, giá thành xây dựng cũng khác nhau Loại hình nhà ở này là phổ biến, phù hợp với khả năng thu nhập đa dạng của mọi tầng lớp người dân trong xã hội

liệu ít bền trong xây dựng như tranh, tre, nứa, lá… Giá thành xây dựng thấp nên dù chất lượng sử dụng không được bảo đảm nhưng lại phù hợp với một bộ phận không nhỏ người thu nhập thấp đặc biệt là người nghèo

 Nếu phân theo hình thức sở hữu có thể phân thành 2 loại :

 Nhà do nhà nước đầu tư xây dựng rồi cho cán bộ công nhân viên và nhân dân thuê

 Nhà do chính sách quản lý nhà vắng chủ, Nhà nước đang quản lý (nhà của các

tổ chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị của ngụy quân, ngụy quyền và các đảng phái; nhà hiến tặng hoặc đã giao cho nhà nước quản lý; nhà tịch thu, trưng thu, trưng dụng, mua lại; nhà của người di cư vào Nam, những người đi sinh sống ở địa phương khác trong thời kỳ chiến tranh mà nhà nước đã quản lý hoặc bố trí sử dụng diện nhà vắng chủ )

 Tư nhân tự bỏ vốn đầu tư xây dựng, hoặc qua mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế nhà ở giữa các cá nhân với nhau

 Nhà được tặng, biếu của chính phủ và các tổ chức từ thiện

 Nhà của nhà nước bán lại cho CBCNV và nhân dân

 Phân theo tiêu thức mức độ độc lập của ngôi nhà, nhà ở được chia thành 3

loại là:

- Chung cư: là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín và

chưa khép kín, có lối đi, cầu thang và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung

- Nhà liên kế: đây là loại nhà mà các căn được đặt cạnh nhau, xếp thành từng

dãy và có thể xây dựng hàng loạt và khai thác không gian từ mặt đất trở lên, nhưng

những lô đất hẹp được ghét sát nhau khiến ngôi nhà chính cũng từng là khối ghép liền nhau chỉ có khả năng tạo sân vườn ở trước mặt và sau lưng

- Nhà độc lập lần lượt có mức độ độc lập của căn hộ tăng dần: mức độ độc lập

của căn hộ quyết định mức độ ảnh hưởng giữa các căn hộ trong quá trình sử dụng khi

có sự thay đổi kết cấu căn hộ Đối với các căn hộ chung cư có mức độ độc lập của căn

hộ thấp, khi chủ sử dụng và chủ sở hữu muốn thay đổi cấu trúc căn hộ,không nhiều thì

ít, cũng sẽ ảnh hưởng đến các hộ khác nhất là đối với các phần sử dụng chung, vì vậy cần đưa ra các quy chế ràng buộc nhất định đối với chủ các căn hộ

Ngoài ra còn có tiêu thức khác như mức độ diện tích, hệ số cấp đô thị, hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị, hệ số tầng cao, hệ số điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng để phân loại nhà ở trong xã hội

I.1.1.6 Nhà ở cho người có thu nhập thấp

a Nhà ở cho người thu nhập thấp

tư bằng nguồn vốn tự huy động quy định trong Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng về ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị năm 2009

NƠTNT là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa không quá 70 m2

Chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo Quy chuẩn xây dựng hiện hành Các dự án NƠTNT được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, không khống chế số tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

định của pháp luật là nhà chung cư

b Đối tượng, điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp

Đối với loại hình NƠTNT có 3 hình thức để được sử dụng hoặc sở hữu là:

- Hình thức mua: là việc người có TNT được mua NƠTNT và phải trả tiền mua

nhà thành nhiều kỳ hạn

- Hình thức thuê: tức là đối tượng được thuê NƠTNT theo quy định của pháp

luật sẽ thuê nhà trả tiền hàng tháng

chính sách và người thuê mua trở thành chủ sở hữu toàn bộ căn nhà sau khi thanh toán hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua

 Đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠTNT:

sau đây:

 Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các

cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội,

xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định);

 Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự

do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà

ở theo quy định

công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đã được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở

 Điều kiện được mua, thuê, thuê mua NƠTNT:

Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở TNT phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

chật chội, cụ thể là:

- Là người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình mà phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác; có nhà ở nhưng thuộc diện bị Nhà nước thu hồi để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền ban hành, đã được bồi thường bằng tiền mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc

có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai Cụ thể là:

 Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người;

 Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND cấp tỉnh

hữu nhà nước theo quy định của pháp luật về nhà ở;

luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp (đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2

bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị);

- Chưa được Nhà nước hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật

hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi

có dự án Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở

quân của địa phương theo quy định của UBND tỉnh (không tính số tiền được bồi thường vào mức thu nhập hàng tháng đối với các đối tượng quy định tại Khoản 2 Điều

3 của Thông tư này)

c Nguyên tắc lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp

Việc lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠTNT thực hiện theo phương pháp chấm điểm, người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết trước (với thang điểm tối đa là 100)

Căn cứ theo nguyên tắc chấm điểm và bảng điểm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể tiêu chí lựa chọn các đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠTNT trên địa bàn phù hợp với đặc thù của địa phương để hướng dẫn các chủ đầu tư thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua NƠTNT đúng đối tượng theo quy định

Chủ đầu tư các dự án NƠTNT căn cứ vào quy định cụ thể về việc lựa chọn các đối tượng do UBND cấp tỉnh ban hành để thực hiện việc công khai nguyên tắc, thứ tự

và đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠTNT đối với dự án do mình làm chủ đầu

tư

Bảng 1.1: Bảng tiêu chí chấm điểm để lựa chọn đối tượng thu nhập thấp

1

Tiêu chí khó khăn về nhà ở:

- Chưa có nhà ở (bao gồm cả trường hợp quy định tại Khoản 2

Điều 3 Thông tư 36)

- Có nhà ở bình quân dưới 5 m2 sử dụng/người và diện tích đất ở

thấp hơn tiêu chuẩn được phép cải tạo, xây dựng lại

50

30

2

Tiêu chí về đối tượng:

- Đối tượng 1 (quy định tại điểm a Khoản 1 hoặc Khoản 2 Điều

3 Thông tư này)

- Đối tượng 2 (quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư

36)

30

20

3

Tiêu chí ưu tiên khác:

- Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 1

- Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng 1 và có ít nhất 01

người thuộc đối tượng 2

- Hộ gia đình có từ 2 người trở lên thuộc đối tượng 2

Ghi chú: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hưởng các tiêu

chí ưu tiên khác nhau thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang

điểm cao nhất

10

7

4

4 Tiêu chí ưu tiên do UBND cấp tỉnh quy định:

(theo điều kiện cụ thể của từng địa phương)

10

(Nguồn: Thông tư 36/2009/TT-BXD)

d Trình tự, thủ tục thực hiện mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp

1) Sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án NƠTNT có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án (Tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký; địa điểm xây dựng dự án; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự án; số lượng căn hộ, trong đó bao gồm: số căn hộ để bán, số căn hộ cho thuê, số căn hộ cho thuê mua; thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký và các nội dung khác có liên quan) để công bố công khai tại trụ sở của Sở Xây dựng, trang web của Sở Xây dựng nơi có dự án; đăng tải ít nhất 01 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và công bố tại Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, đăng ký và thực hiện giám sát

căn hộ sẽ bán, cho thuê, cho thuê mua và thời điểm bắt đầu bán, cho thuê, cho thuê mua để Sở Xây dựng biết và kiểm tra (hậu kiểm)

hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua NƠTNT nộp hồ sơ đăng

ký cho chủ đầu tư dự án

4) Sau khi tập hợp đầy đủ hồ sơ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu, chủ đầu

tư dự án NƠTNT có trách nhiệm xem xét từng hồ sơ đăng ký, đối chiếu với các quy định về đối tượng, điều kiện, thứ tự ưu tiên theo quy định để lập danh sách đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠTNT thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư

hồ sơ hợp lệ theo quy định cho chủ đầu tư, nhưng trong dự án không còn quỹ nhà để giải quyết thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi trả lại hồ sơ (bao gồm cả bản xác nhận về đối tượng và điều kiện để được mua, thuê, thuê mua NƠTNT

mà người đăng ký đã nộp) để người đó biết và nộp hồ sơ tại dự án khác

- Khi người có nhu cầu nộp hồ sơ, người nhận hồ sơ phải ghi giấy biên nhận Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết

và trả lại cho người nộp hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện trong thời gian tối

đa không vượt quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày trả lại hồ sơ

kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua NƠTNT theo thứ tự ưu tiên về Sở Xây dựng nơi có dự án để kiểm tra nhằm tránh tình trạng người TNT được hỗ trợ nhiều lần Trong trường hợp người được dự kiến giải quyết theo danh sách do chủ đầu tư lập mà

đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo các hình thức quy định tại khoản 2 Điều

4 Thông tư 36 hoặc đã được mua, thuê, thuê mua NƠTNT tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách được mua, thuê, thuê mua NƠTNT Sau 15 (mười lăm) ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠTNT trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng

nộp đơn đăng ký tại một dự án Trong trường hợp dự án không còn quỹ nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua thì chủ đầu tư nêu rõ lý do và trả lại hồ sơ để người có nhu cầu nộp tại dự án khác Việc thanh toán NƠTNT do người mua, thuê, thuê mua nhà thực hiện trực tiếp với chủ đầu tư hoặc thực hiện thông qua ngân hàng do chủ đầu tư và

người mua, thuê, thuê mua nhà tự thống nhất, thỏa thuận

7) Sau khi ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua NƠTNT, chủ đầu tư dự án

có trách nhiệm lập đầy đủ danh sách các đối tượng (bao gồm cả các thành viên trong hộ) đã được mua, thuê, thuê mua NƠTNT (đã được ký hợp đồng) gửi về Sở Xây dựng nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận được danh sách này) và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm) Đồng thời, chủ đầu tư có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư và tại sàn giao dịch bất động sản hoặc trang web về NƠTNT của chủ đầu tư (nếu có)

e Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp

Giá bán NƠTNT do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí

để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán nhà ở

Giá cho thuê, thuê mua NƠTNT do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc

vận hành và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm

Trường hợp mua trả góp và thuê mua NƠTNT thì người mua, thuê mua nhà ở nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua có thỏa thuận khác với bên bán Thời hạn trả góp, thuê mua do bên bán, bên mua, thuê mua tự thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10 năm

f Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp

Quỹ đất dành để xây dựng NƠTNT được bố trí trong quy hoạch các dự án nhà

ở thương mại, đô thị mới hoặc bố trí riêng phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 1 Quyết định 67

Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu là 20% diện tích đất ở của

dự án đó để đầu tư xây dựng NƠTNT (tỷ lệ diện tích đất xây dựng NƠTNT của từng

dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới phải được xác định trong quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt)

Đối với các địa phương còn quỹ đất 20% dành xây dựng nhà ở xã hội tại các dự

án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới thì giao quỹ đất này cho chủ đầu tư dự án

đó để đầu tư xây dựng NƠTNT Trường hợp chủ đầu tư dự án không thực hiện thì UBND cấp tỉnh giao cho nhà đầu tư khác đầu tư xây dựng NƠTNT để cho thuê hoặc thuê mua

I.1.2 Cơ sở pháp lý

cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

- Thông tư số 18/2009/TT-NHNN ngày 14 tháng 8 năm 2009 của Ngân hàng Nhà nước quy định chi tiết việc cho vay của các ngân hàng thương mại đối với các đối tượng mua , thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về sửa đổi, bổ sung quy định hạn mức vốn vay cho đối tượng có thu nhập thấp vay tiền tại quỹ phát triển nhà ở thành phố để tạo lập nhà ở

hì đến năm 6,6 triệu m2gười dân

về vốn đầu

ỷ đồng Nhuhát triển tươ

ng này đòi hiển đồng bộthị trường

ố Việt Namkhu vực đô

m 2015 là 2rất lớn nhưn

ó giải pháp ạng các loại

n thu nhập

Đức gắn liềnquận 2, quậ03/CP) với

ngõ phía B7’86” – 106

n với lịch s

ận 9, quận Tdiện tích là

Bắc - Đông

6047’98” kitích 47,76

ý Quận Thủ

anh, giải quãnh đạo Th1,5 triệu ng,8 triệu m2,

tỷ đồng và

ng nhà ở ch

để thúc đẩybán và cho

ng lớp dân c

ử hình thànThủ Đức) tá

à 4.764,90

g Bắc, có inh độ Đôn

km2 với 1

ủ Đức

uyết nhu cầheo báo cáogười và nhu, đáp ứng c

à đến năm 2

ho thuê, nhà

y thị trườngthuê nhằm

cư

nh của sôngách ra từ hu

số là

ịa lý quận trực

Quận Thủ Đức nằm trên trục lộ giao thông quan trọng nối liền thành phố với khu vực miền Đông Nam Bộ, miền Trung và miền Bắc, được bao bọc bởi sông Sài Gòn và xa lộ Sài Gòn – Biên Hòa (quốc lộ 52)

 Phía Bắc giáp huyện Dĩ An (tỉnh Bình Dương)

 Phía Nam giáp quận Bình Thạnh, quận 2

 Phía Đông giáp quận 9, quận 2

 Phía Tây giáp huyện Thuận An (tỉnh Bình Dương), quận 12, quận Gò Vấp

Bảng 1.2 : Diện tích đất tự nhiên phân theo đơn vị hành chính

tự nhiên (ha)

Cơ cấu (%)

- Nhiệt độ trung bình 27oC, tháng 4 có nhiệt độ cao nhất 29oC, tháng 12 có nhiệt

độ thấp nhất 25.5oC Biên độ nhiệt thấp nhất 3,5oC Đặc điểm về nhiệt độ không khí ở thành phố khá ổn định, phù hợp với quy luật biến thiên trong năm của nhiệt độ vùng nhiệt đới

I.2.3 Địa hình

Địa hình tương đối bằng phẳng, trải dài trên miền đất cao lượn sóng của khu vực Đông Nam Bộ

độ rộng từ 0thấp trũng k

ng về rạch s

g địa hình th

àng xám

ám hèn suối

Tổ

ồi thấp, theo

g Nam, có c0,2 đến 1,5 khá bằng phsuối Nhung,hấp, trũng,

ng (có nơi iểm khá bằn

Phân bố cá

ên đất

ủ Đức được

3: Phân loạ

Chuy Fao/UN

Xanthic A Acrisols Thionic F

ổng Cộng

(Nguồn: P

o hướng Tâcao trình đỉ

km và hạ thhẳng (từ 0 , rạch Xuânkhá bằng pcao trình <

Acrisols Fluvisols

Phòng Tài n

ây Bắc - Đô

nh khoảng hấp nhanh cđến 1,4m) r

n Trường vàphẳng kéo d

Acx

AC FLt

guyên và M

ông Nam, ké+30 đến +3chóng đến c

ra đến ven

à những vùdài đến bờ hịu tác động

ới sông ngòi

4.764,89

Môi trường Q

éo dài từ Th34m, nhữngcao trình +1sông lớn, cùng thấp trũsông Đồng

100,0

Quận Thủ Đ

huận

g đồi 1,4m

có độ ũng ở

g Nai uyên

h khá

57763136

00

Đức)

I.2.4.2 Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt: hệ thống sông rạch của quận Thủ Đức hầu hết ở phía Nam và

Tây, chịu sự ảnh hưởng của sông Sài Gòn

- Nguồn nước ngầm: phong phú, trữ lượng lớn và chất lượng từ khá đến tốt, đây

là một nguồn nước có vai trò quan trọng trong việc phục vụ sản xuất và sinh hoạt trên địa bàn quận

Hệ thống kênh rạch đồng nội: có hai suối là suối Cái Nhum và suối Xuân Trường ở vùng cao chảy xuống vùng thấp Còn khu vực thấp trũng phía Tây Nam với

hệ kênh rạch có mật độ khá dày chịu ảnh hưởng mạnh mẽ thuỷ triều hằng ngày

I.2.4.3.Tài nguyên nhân văn

Lịch sử hình thành quận Thủ Đức gắn liền với lịch sử hình thành của TP Hồ Chí Minh, trước đây ( từ năm 1698) thuộc huyện Tân Bình (xứ Sài Gòn từ sông Sài Gòn đến sông Vàm Cỏ) - phủ Gia Định Trải qua 300 năm hình thành và phát triển, cùng với sự thay tên, chia tách, sát nhập với các đơn vị hành chính khác của Tp Hồ Chí Minh Nổi tiếng về những nét độc đáo về cảnh sắc về làng trồng mai đẹp, về phong cách sinh hoạt Và nơi đây có những ngôi chùa như chùa Một Cột cảnh quan đẹp, Chùa Vạn Đức được coi như một ngôi chùa có chánh điện lớn nhất nước

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

hình phát triển về các mặt sản xuất, kinh doanh, dân cư,… để đánh giá để nhận xét, đánh giá về tình hình phát triển của quận

- Nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở cho người TNT tại TP.HCM: tìm hiểu, nghiên cứu những chính sách hỗ trợ người dân, những chính sách hỗ trợ cho DN đầu

tư loại hình NƠTNT

nhu cầu về nhà ở của các hộ TNT trên địa bàn quận, mức độ đáp ứng về nhà ở cho các

hộ TNT, đánh giá thuận lợi cũng như khó khăn trong việc xây dựng và hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng TNT

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

nguyên và Môi trường Quận Thủ Đức, các tài liệu tham khảo, các bài báo, nghiên cứu,… nhằm làm cơ sở dẫn chứng, tính toán phục vụ nghiên cứu đề tài

hành phân tích để chọn ra thông tin, số liệu khách quan đáng tin cậy để tổng hợp dữ liệu, số liệu một cách có hệ thống theo từng nội dung nghiên cứu

kê theo những tiêu chí thích hợp

và am hiểu về các chính sách nhà ở

I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài

Hình 1.3 : Sơ đồ quy trình thực hiện đề tài