Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản gồm thu nhập từ : - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất - Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở - Chuyển
Trang 11 Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản gồm thu nhập từ :
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
- Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở
- Chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước
- Góp vốn bằng BĐS để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của DN
- Ủy quyền quản lý BĐS mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng BĐS hoặc có quyền như người
sở hữu BĐS
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS
2 Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS
Thu nhập tính thuế Cách xác định thu nhập tính thuế Phân tích
Chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không có công
trình
Giá chuyển nhượng(1) – ( Giá vốn(2)
+ Các chi phí hợp lý liên quan(3) )
(1): Giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng
(2)
- Đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng: Giá vốn căn cứ chứng từ thu tiền sử dụng đất
- Đất có nguồn gốc do Nhà nước giao không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng: Giá vốn xác định theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất
- Đấu giá chuyển quyền sử dụng đất: Giá vốn là số tiền theo giá trúng đấu giá
- Đất không thuộc 3 trường hợp trên: Giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
(3): Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng đã nộp NSNN, Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có), các chi phí khác liên quan (VD: chi phí làm thủ tục, chi phí thuê
đo đạc) Chuyển nhượng quyền sử
dụng đất gắn với công trình
xây dựng (hiện tại hoặc
được xác định hình thành
trong tương lai)
Giá chuyển nhượng(1) – ( Giá vốn(2)
+ Các chi phí hợp lý liên quan(3) ) (1): Giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng- Nếu hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá
chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá UBND cấp tỉnh quy định thì giá được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng
- Nếu UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước
bạ thì giá căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng
- Với công trình hình thành trong tương lai: Tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng x giá tính lệ phí trước bạ do UBDN cấp tỉnh quy định
(2): Căn cứ giá trên hợp đồng chuyển nhượng thời điểm mua Trường hợp không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng thì
Cách tính thuế TNC
N từ chuy ển như ợng bất độn g sản
Trang 2căn cứ vào chứng từ chứng minh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
Chuyển quyền sở hữu nhà
ở (hiện tại và hình thành
trong tương lai)
Giá bán(1) – (Giá mua(2) + Các chi phí hợp lý liên quan(3))
(1): Là giá thực tế chuyển nhượng xác định theo thị trường
và ghi trên hợp đồng chuyển nhượng Nếu thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBDN cấp tỉnh quy định hoặc hợp đồng không ghi giá thì giá được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND quy định
(2): Xác định vào giá ghi trên hợp đồng mua
Với nhà không có nguồn gốc từ chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
(3): Các khoản chu phí có hóa đơn, chứng từ gồm
Chuyển nhượng quyền
thuê đất, thuê mặt nước
Giá cho thuê lại)1) – (Giá thuê(2) + Các chi phí hợp lý liên quan(3))
(1): Được xác định bằng giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê
Trường hợp thấp hơn đơn giá do UBND quy định thì được xác định theo bảng giá của UBND
(2): Căn cứ vào hợp đồng thuê (3): Các khoản chu phí thực tế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền có hóa đơn, chứng từ hợp pháp
3 Thuế suất: 25% trên thu nhập tính thuế
4 Thời điểm xác định TNTT: Thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng BĐS
5 Cách tính thuế TNCN từ thu nhập chuyển nhượng BĐS a) TTNCN = TNTT * Thuế suất (25%)
b) Trường hợp không có hồ sơ xác định giá vốn, giá mua, giá thuê và chứng từ hợp pháp làm
cơ sở xác định TNTT thì
TTNCN = Giá chuyển nhượng * Thuế suất (2%) c) Trường hợp BĐS đồng sở hữu thì nghĩa vụ TTNCN xác định cho từng người theo tỷ lệ sở hữu
Nếu không xác định được tỷ lệ sở hữu thì tính theo tỷ lệ bình quân