TÌM HIỂU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN TP PHAN THIẾT TỈNH BÌNH THUẬN

Khi nhắc đến thành phố Phan Thiết, mọi người thường nghĩ đến Mũi Né – Hòn Rơm và nhiều địa danh du lịch nổi tiếng khác. Đây là một thành phố trẻ và có tiềm năng du lịch rất lớn.

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

TÌM HIỂU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN TP PHAN THIẾT

TỈNH BÌNH THUẬN

SVTH MSSV LỚP KHOÁ NGÀNH

: : : : :

NGUYỄN THỊ NGỌC BÍCH 05124004

DH05QL

2005 – 2009 Quản Lý Đất Đai

TP Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009

NGUYỄN THỊ NGỌC BÍCH

“TÌM HIỂU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT THUẾ

THU NHẬP CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ PHAN THIẾT TỈNH BÌNH THUẬN”

Giáo viên hướng dẫn: ThS – CN Dương Thị Tuyết Hà

Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Ký tên

Tháng 7 năm 2009

-Bốn năm gắn bó với trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh đã để lại cho em nhiều kỉ niệm

Để được như ngày hôm nay, ngoài sự cố gắng của bản thân, em còn được sự quan tâm, giúp đỡ của gia đình, thầy

cô và bạn bè

Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt vốn kiến thức quý báu trong suốt bốn năm học

Em chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản đã chỉ dạy tận tình, trau dồi kiến thức, kinh nghiệm cho em trong suốt quá trình học tập.Đặc biệt, em xin trân trọng gửi lời cảm ơn cô Dương Thị Tuyết Hà đã tận tình hướng dẫn để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp của mình

Xin chân thành cảm ơn Chi Cục Thuế Phan Thiết, đặc biệt là các cô chú trong Đội Trước Bạ & Thu Khác đã tạo mọi điều kiện tốt nhất cho con trong suốt quá trình thực tập tại đây

Cảm ơn tất cả các bạn, đặc biệt là lớp Quản Lý Đất Đai khóa 31 (DH05QL) đã giúp đỡ mình trong suốt quá trình học tập và hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp

Xin chân thành cảm ơn!

Sinh viênNguyễn Thị Ngọc Bích

Bốn năm gắn bó với trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh đã để lại cho em nhiều kỉ niệm

Để được như ngày hôm nay, ngoài sự cố gắng của bản thân, em còn được sự quan tâm, giúp đỡ của gia đình, thầy

cô và bạn bè

Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt vốn kiến thức quý báu trong suốt bốn năm học

Em chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản đã chỉ dạy tận tình, trau dồi kiến thức, kinh nghiệm cho em trong suốt quá trình học tập.Đặc biệt, em xin trân trọng gửi lời cảm ơn cô Dương Thị Tuyết Hà đã tận tình hướng dẫn để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp của mình

Xin chân thành cảm ơn Chi Cục Thuế Phan Thiết, đặc biệt là các cô chú trong Đội Trước Bạ & Thu Khác đã tạo mọi điều kiện tốt nhất cho con trong suốt quá trình thực tập tại đây

Cảm ơn tất cả các bạn, đặc biệt là lớp Quản Lý Đất Đai khóa 31 (DH05QL) đã giúp đỡ mình trong suốt quá trình học tập và hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp

Xin chân thành cảm ơn!

Sinh viênNguyễn Thị Ngọc Bích

Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh.

Đề tài: “Tìm hiểu nghĩa vụ tài chính từ chuyển nhượng bất động sản

theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân trên địa bàn thành phố Phan Thiết tỉnh Bình Thuận”.

Giáo viên hướng dẫn: ThS – CN Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn Chính

Sách & Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học NôngLâm TP Hồ Chí Minh

Khi nhắc đến thành phố Phan Thiết, mọi người thường nghĩ đến Mũi Né –Hòn Rơm và nhiều địa danh du lịch nổi tiếng khác Đây là một thành phố trẻ và cótiềm năng du lịch rất lớn Quá trình đô thị hóa diễn ra khá mạnh mẽ thu hút nhiều

dự án đầu tư đã làm thay đổi bộ mặt của thành phố Phan Thiết Do đó đất đai luôn

là vấn đề quan tâm của nhiều người và để quản lý tốt quỹ đất đai thì không chỉ quản

lý bằng chính sách đất đai mà còn chú trọng chính sách tài chính đất đai Mới đây,Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực ngày 01/01/2009 bãi bỏ Luật thuế chuyểnquyền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng bất động sản thay đổi Thêm vào đó là sựđiều chỉnh mức thu lệ phí trước bạ nhà đất đã làm thay đổi nghĩa vụ tài chính từchuyển nhượng bất động sản Với những quy định mới, tình hình chuyển nhượng cóthay đổi nhiều không, thái độ của người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưthế nào và những bất cập, vướng mắc nảy sinh Vì thế, để hiểu rõ hơn về chính sáchtài chính trong chuyển nhượng bất động sản, đề tài này được thực hiện

Bằng phương pháp điều tra, thống kê số liệu, tài liệu thu thập được, các vănbản pháp luật liên quan đến nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng bất động sản,

đề tài đã tập trung tổng hợp và phân tích những số liệu thực tế thu được để hiểu rõcông tác thu thuế tại địa phương trong 6 tháng đầu năm 2009 Từ đó cho thấy, trong

2 tháng đầu số hồ sơ chuyển nhượng rất thấp (186 hồ sơ) do người dân vẫn chưahiểu rõ thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nên còn e ngại đi đăng ký, kêkhai chuyển nhượng Với mức thuế mới theo Luật thuế thu nhập cá nhân nguồn thungân sách giảm đáng kể, trong 6 tháng đầu thu được 3.437,309 triệu đồng Cụ thể,với 286 hồ sơ chuyển nhượng đất ở, tính theo thuế thu nhập cá nhân thu được1.052,291 triệu đồng, thấp hơn so với cách tính thuế chuyển quyền là 387,797 triệuđồng Số thu lệ phí bạ là 1.947,744 triệu đồng, giảm một nửa Như vậy, khi áp dụngluật thuế mới, người dân có lợi rất nhiều trong chuyển nhượng bất động sản Điềunày cũng góp phần động viên người dân đi đăng ký kê khai chuyển nhượng bấtđộng sản, hạn chế các giao dịch ngầm Tuy nhiên, một số quy định trong thuế thunhập từ chuyển nhượng bất động sản vẫn chưa chặt chẽ làm thất thu ngân sách nhànước như vấn đề nhà ở, đất ở duy nhất gây nhiều khó khăn cho cán bộ thu thuế vàngười dân

Như vậy, chính sách mới ngày càng thỏa đáng, đáp ứng được nhu cầu củangười dân Nhưng những quy định đó cần phải chặt chẽ, thống nhất với nhau thìNhà nước mới quản lý tốt và hiệu quả quỹ đất đai, hạn chế đầu cơ bất động sản, gópphần làm cho thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh hơn

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Sơ lược về sự phát triển của chính sách tài chính đất đai qua các thời kỳ 3

I.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1980 – 1992 3

I.1.1.2 Giai đoạn từ năm 1992 – 2003 4

I.1.1.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 6

I.1.2 Chuyển nhượng bất động sản 7

I.1.2.1 Khái niệm bất động sản 7

I.1.2.2 Chuyển nhượng bất động sản 8

I.1.3 Khái quát về Luật thuế thu nhập cá nhân 9

I.1.3.1 Vai trò của thuế 9

I.1.3.2 Luật thuế thu nhập cá nhân 9

I.2 Cơ sở pháp lý 11

I.3 Sơ lược về địa bàn nghiên cứu 12

I.3.1 Điều kiện tự nhiên 12

I.3.1.1 Vị trí địa lý 12

I.3.1.2 Địa hình 13

I.3.1.3 Khí hậu – Thủy văn 13

I.3.1.4 Tài nguyên – Cảnh quan 14

I.3.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 14

I.3.2.1 Dân số - Lao động 14

I.3.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế 15

I.4 Nội dung - Phương pháp nghiên cứu 17

I.4.1 Nội dung nghiên cứu 17

I.4.2 Phương pháp nghiên cứu 17

I.5 Quy trình thực hiện đề tài 17

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 18 II.1 Sơ lược công tác quản lý Nhà nước về đất đai 18

II.1.1 Công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất 18

II.1.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20

II.1.3 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21

II.1.4 Công tác quản lý giá đất 22

II.2 Hiện trạng sử dụng đất 25

II.3 Các khoản nghĩa vụ tài chính từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân 26

II.3.1 Quy định về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 26

II.3.1.1 Đối tượng nộp thuế 26

II.3.1.2 Các khoản thu nhập chịu thuế 26

II.3.1.3 Căn cứ tính thuế 27

II.3.1.4 Các khoản thu nhập được miễn thuế 29

II.3.1.5 Kê khai thuế 30

II.3.2.3 Căn cứ tính lệ phí trước bạ 32

II.3.2.4 Kê khai lệ phí trước bạ 33

II.3.3 Những điểm mới của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 33

II.4 Quy trình tính thuế 34

II.5 Tình hình thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính từ chuyển nhượng bất động sản 36

II.5.1 Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 36

II.5.1.1 Trước ngày 01/01/2009 36

II.5.1.2 Từ ngày 01/01/2009 37

II.5.1.3 Một số vướng mắc trong thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 46

II.5.2 Lệ phí trước bạ nhà, đất 49

 Bảng Trang

Bảng I.1 Mật độ dân số chia theo đơn vị hành chính 15

Bảng I.2 Cơ cấu GDP theo nhóm ngành trên địa bàn Phan Thiết qua các năm 15

Bảng I.3 Diện tích các loại cây trồng 16

Bảng I.4 Giá trị sản xuất công nghiệp 16

Bảng II.1 Diện tích, cơ cấu các loại đất đến năm 2010 18

Bảng II.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm 21

Bảng II.3 Số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Phan Thiết 22

Bảng II.4 Giá đất ở đô thị của Phan Thiết qua các năm 24

Bảng II.5 Hiện trạng sử dụng đất của Phan Thiết năm 2008 25

Bảng II.6 Diện tích các loại đất phân theo đơn vị hành chính năm 2008 25

Bảng II.7 Số hồ sơ chuyển nhượng trong 6 tháng đầu 38

Bảng II.8 Tình hình thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2008 39

Bảng II.9 Tình hình thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2009 39

Bảng II.10 Kết quả tính thuế của mỗi loại đất 41

Bảng II.11 Tổng số thuế thu được khi chuyển nhượng đất ở theo các trường hợp 43

Bảng II.12 Tổng số thuế thu được khi chuyển nhượng đất ở nông thôn theo các trường hợp 44

Bảng II.13 Tổng số thuế thu được khi chuyển nhượng đất ở đô thị theo các trường hợp 45

Bảng II.14 Kết quả thu lệ phí trước bạ nhà, đất 50

 Biểu đồ Biểu đồ II.1 Kết quả thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản trong 5 tháng đầu 40

Biểu đồ II.2 Kết quả thu thuế chuyển nhượng đất ở trong các trường hợp 44

 Sơ đồ Sơ đồ II.1 Quy trình đăng ký, kê khai và hoàn tất một hồ sơ chuyển nhượng 34

Sơ đồ II.2 Quy trình tính thuế tại Đội trước bạ và thu khác thuộc Chi cục thuế Phan Thiết 35

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thuế là khoản tiền mà các tổ chức và cá nhân phải đóng góp theo nghĩa vụ vàongân sách Nhà nước, theo luật định Thuế là một trong những nguồn thu lớn nhất củaNhà nước bên cạnh các nguồn thu khác như phí, lệ phí, … Nhà nước đưa ra nhiều sắcthuế ở nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác nhau như: thuế điều tiết trực tiếp trong lĩnhvực thu nhập, đất đai, thuế đánh vào hàng hóa, … Thông qua hoạt động thu thuế Nhànước tập trung được một bộ phận của cải xã hội hình thành nên quỹ ngân sách Nhànước và thực hiện các chính sách kinh tế - xã hội Thuế đã điều chỉnh được hầu hết cáchoạt động sản xuất, kinh doanh, các nguồn thu nhập, mọi tiêu dùng xã hội

Đặc biệt, trong lĩnh vực đất đai, đất đai được coi là tài sản đặc biệt, hiện diện ởhầu hết các hoạt động đầu tư và sản xuất của xã hội dù trực tiếp hay gián tiếp Nhànước ở đâu, thời kỳ nào cũng xem trọng và đặt chính sách đất đai vào vị trí ưu tiêntrong chiến lược phát triển kinh tế và ổn định xã hội Trong đó, chính sách tài chính vềđất đai phải được hoàn thiện, trở thành công cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụngđất đai một cách có hiệu quả, biến nguồn tài chính tiềm năng trở thành nguồn vốnquan trọng trong đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của mọi thành phần kinh tế, kể cảkinh tế có vốn đầu tư nước ngoài Vì thế, để quản lý tốt quỹ đất và đảm bảo sự côngbằng giữa các đối tượng sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành nhiều sắc thuế, đó là cáckhoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Để được pháp luật thừa nhận và đảmbảo quyền lợi hợp pháp của mình, người sử dụng đất phải thực hiện các khoản nghĩa

vụ tài chính như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, lệ phítrước bạ, …

Chính sách tài chính đất đai qua các thời kỳ cũng có nhiều thay đổi để phù hợpvới sự phát triển của đất nước Đặc biệt hiện nay, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

đã bị bãi bỏ thay vào đó là Luật thuế thu nhập cá nhân Luật thuế thu nhập cá nhân làmột sắc lệnh trực thu có phạm vi điều chỉnh rộng lớn nhất từ trước tới nay, liên quanđến nhiều đối tượng, lĩnh vực Bên cạnh đó, một số khoản thu nhập cá nhân lần đầutiên phải chịu thuế như: chuyển giao tài sản (gồm chuyển nhượng, nhận thừa kế, quàtặng) về bất động sản, chứng khoán, chuyển nhượng thương mại, tài sản khác có đăng

ký …

Trong đó, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là vấn đề thuhút nhiều sự quan tâm của người dân và các ban ngành liên quan Những quy định vềchuyển nhượng bất động sản trong Luật thuế thu nhập cá nhân sẽ mang lại nhiều ưuđãi cho người dân Tuy nhiên, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành từ01/01/2009 nên các quy định về thuế thu nhập cá nhân nói chung và thuế thu nhập cánhân từ chuyển nhượng bất động sản nói riêng chưa được tuyên truyền rộng rãi Từ đó,nhiều khó khăn, vướng mắc đã phát sinh trong quá trình thực hiện thu thuế Vì vậy,việc hiểu rõ về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là vấn đề hết sứccần thiết để việc triển khai, thu thuế được nhanh chóng, đúng, chính xác Đồng thờigiải quyết được những vấn đề nảy sinh nhằm hoàn thiện các quy định trong thuế thunhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản Thêm vào đó là sự điều chỉnh mức thu

lệ phí trước bạ nhà đất giảm còn một nửa Điều này tạo thêm thuận lợi cho người dântrong chuyển nhượng bất động sản, khuyến khích mọi người đi đăng ký kê khai quyền

sở hữu, sử dụng bất động sản, góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đấtđai.

Thành phố Phan Thiết là là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học - kỹthuật của tỉnh Bình Thuận Với quỹ đất đai dồi dào và tiềm năng biển phong phú, PhanThiết đang tận dụng hết khả năng của mình để xây dựng một thành phố du lịch mangtầm cỡ quốc gia Với tốc độ đô thị hóa khá nhanh trong những năm vừa qua làm chotình hình sử dụng đất và đặc biệt là chuyển nhượng bất động sản biến động mạnh vàphức tạp

Xuất phát từ thực tiễn trên, chúng tôi thực hiện đề tài: “Tìm hiểu nghĩa vụ tài

chính từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân trên địa bàn thành phố Phan Thiết tỉnh Bình Thuận”.

 Mục tiêu nghiên cứu

Thực trạng việc triển khai Luật thuế thu nhập cá nhân có liên quan đến chuyểnnhượng bất động sản trên địa bàn thành phố Phan Thiết Từ những quy định đó đã chỉ

ra những ưu khuyết điểm, những đề xuất nhằm hoàn thiện công tác này tại địa phương

 Đối tượng - Phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu chủ yếu là nghĩa vụ tài chính từ chuyển nhượngbất động sản theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân

- Phạm vi nghiên cứu của đề tài trên địa bàn thành phố Phan Thiết tỉnhBình Thuận từ ngày 01/01/2009 đến nay

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Sơ lược về sự phát triển của chính sách tài chính đất đai qua các thời kỳ

Nói một cách đơn giản, chính sách tài chính đất đai là hệ thống các biện pháp,quyết định của Nhà nước nhằm giải quyết vấn đề thu chi trong quá trình khai thác, sửdụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý, hiệu quả

Chính sách tài chính về đất đai là một trong những vấn đề quan trọng và giữa vịtrí then chốt trong lĩnh vực tài chính ở nước ta

I.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1980 - 1992

Hiến Pháp 1980 là Hiến pháp của thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội trong

phạm vi cả nước Đây là thời kỳ có những thay đổi lớn về quan hệ ruộng đất, đất đai

không còn 3 hình thức sở hữu: Nhà nước, tập thể và tư nhân (Hiến pháp 1959) Điều

19, 20 Hiến pháp 1980 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống

nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, những tập thể và cá nhân đang sử dụng đấtđai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định củapháp luật Mọi tranh chấp về quyền sở hữu đất đai từ sau 18/12/1980 trở đi sẽ khôngđược giải quyết

Trong thời kỳ này, chính sách tài chính về đất đai vẫn còn hạn chế Ngày25/02/1983, Pháp lệnh về thuế nông nghiệp đã được Quốc hội thông qua áp dụng

trong cả nước Nguồn thu chủ yếu của ngân sách Nhà nước là thuế nông nghiệp, thuế

thổ trạch (thuế nhà, đất), lệ phí trước bạ và một số khoản phí khác Những quy định

này còn lỏng lẻo, đồng thời thị trường đất đai chưa được hình thành nên việc định giá

để thu thuế và các khoản phí về đất đai còn tùy tiện theo từng địa phương

Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai đầu tiên của nước ta Luậtđất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980 cùng với chủ trương đổi mới tư

duy kinh tế của Đảng và Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý đầu tiên, quy định: đất đai

thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 1) Mọi chính sách của

Nhà nước đều ưu tiên cho sản xuất nông nghiệp, giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Theo luật, Nhà nước không quản lý trực tiếp đất đai

mà giao cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, … sử dụng ổn định, lâu dài

(Điều 1) Tuy nhiên, Nhà nước cũng nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai,

phát canh thu tô dưới mọi hình thức (Điều 5) Như vậy, Nhà nước điều tiết các quan hệ

đất đai bằng biện pháp hành chính, theo chế độ cấp phát là chủ yếu Người sử dụng đấtđược trao cho quyền sử dụng, chỉ được hưởng hoa mầu sản xuất trên mảnh đất, thànhquả lao động trên đất trừ một số trường hợp đặc biệt do Nhà nước quy định Nhà nướckhông thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa, cũng như không cho phép đất đai thamgia vào hoạt động của thị trường Hay nói cách khác, pháp luật đã không thừa nhận đất

có giá Thế nhưng, do nhu cầu tất yếu của cuộc sống, đất đai vẫn được đem chuyểnnhượng, mua bán Người sử dụng đất tự thỏa thuận mua bán với nhau, mặc dù khôngđược pháp luật công nhận Thị trường đất đai ngầm diễn ra đã làm phát sinh nhiều tiêucực trong quản lý và sử dụng đất Luật đất đai 1987 tuy chưa hoàn chỉnh nhưng cũng

đã góp phần tháo gỡ khó khăn cho công tác quản lý đất đai ở các địa phương Đồng

thời ổn định đời sống cho người dân, giải quyết được khó khăn trước mắt về vấn đề anninh lương thực.

Trong giai đoạn này, chính sách tài chính không có nhiều thay đổi Đầu năm

1989 Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh sửa đổi bổ sung Pháp lệnh về thuế nông nghiệpnăm 1983 để chuyển từ hình thức hoa lợi trên đất sang thuế bao hàm cả thuế đất vàthuế hoa lợi trên đất Thực hiện theo di chúc của Bác Hồ, thuế nông nghiệp được miễn

ở một số người sử dụng trong hai năm 1990, 1991 Để tăng cường quản lý Nhà nướcđối với việc xây dựng và sử dụng nhà ở, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đấttiết kiệm phù hợp với Luật đất đai, ngày 29/06/1991 Pháp lệnh thuế nhà đất được banhành thay thế cho thuế thổ trạch trước đây

Đầu những năm 1990, nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường theo địnhhướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, nhu cầu về chỗ ở, nơi lắp đặt nhàxưởng, trung tâm thương mại phát sinh Hiến pháp 1980 và Luật đất đai 1987 khôngcòn phù hợp để giải quyết các vấn đề xảy ra Hệ thống pháp luật không chặt chẽ dẫnđến nhiều tiêu cực trong sử dụng đất: sử dụng đất lãng phí, quỹ đất bị thất thoát, phátsinh nhiều tranh chấp đất đai, …

I.1.1.2 Giai đoạn từ năm 1992 – 2003

Để giải quyết những khủng hoảng kinh tế - xã hội của đất nước, Hiến pháp

1992 ra đời (ngày 15/04/1992) Hiến pháp 1992 vẫn khẳng định chế độ sở hữu toàn

dân đối với đất đai (Điều 17), nhưng so với Hiến pháp 1980 đã có hai sửa đổi quan

trọng:

 Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

 Tổ chức và cá nhân được giao đất có quyền chuyển QSDĐ (Điều 18)

Từ đây, người sử dụng đất không chỉ được QSDĐ, hưởng các thành quả laođộng trên đất mà còn có quyền chuyển QSDĐ

Để cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 ra đời (ngày 14/07/1993) thaythế Luật đất đai 1987 Hình thức sử dụng đất do Nhà nước giao đất trong Hiến pháp

1992 được cụ thể hóa bằng hai hình thức là Nhà nước giao đất và cho thuê đất (Điều 1) Luật đất đai còn quy định: hộ gia đình, cá nhân được giao đất có quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; còn quyền và nghĩa vụ của tổ chức

sử dụng đất do Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định (Điều 3) Đây là thay đổi lớn

trong công tác quản lý đất đai của Nhà nước, QSDĐ được mở rộng, thị trường đất đaicông khai sẽ khắc phục tình trạng mua bán ngầm trước đây

Với sự đổi mới toàn diện mọi mặt trong quản lý kinh tế - xã hội để phù hợp vớinền kinh tế thị trường, chính sách tài chính đất đai cũng có nhiều chuyển biến Ngày31/07/1992, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất áp dụng thốngnhất trong cả nước, thay thế cho thuế thổ trạch và Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1991.Theo Pháp lệnh này, trước mắt tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định thuế nhà.Pháp lệnh thuế nông nghiệp năm 1983 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung năm 1989 đã bộc

lộ nhiều hạn chế và tỏ ra không phù hợp Ðể khuyến khích sử dụng đất nông nghiệp cóhiệu quả hơn, đảm bảo thực hiện công bằng, hợp lý trong thu thuế, ngày 10/07/1993

Quốc hội thông qua Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp Theo Luật đất đai 1993, người

sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ và các khoản phí khác phát sinh trong quá trình sử dụng

đất (Điều 4, Điều 79) Luật đất đai 1993 đã làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà

nước, góp phần to lớn vào sự phát triển của đất nước

Luật đất đai 1993 quy định: nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế

chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng địa phương (Điều 12) Đây là lần đầu tiên Nhà nước đã

công nhận đất có giá Giá đất do nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tếgiữa nhà nước và người sử dụng đất, đảm bảo được sự bình đẳng giữa các đối tượng

sử dụng đất Sau một thời gian dài, đất đai đã được thừa nhận là hàng hóa, thị trườngđất đai được hình thành (thị trường QSDĐ) Căn cứ Luật đất đai 1993, ngày06/11/1993 Chính phủ đã ban hành Nghị định 80/CP quy định khung giá các loại đấtlàm cơ sở cho các địa phương xác định giá các loại đất Sau đó là Nghị định 87/CP(ngày 17/08/1994) thay thế Nghị định 80/CP (ngày 06/11/1993) Dựa vào khung giá

do Chính phủ ban hành, các địa phương xây dựng bảng giá các loại đất để áp dụng chotình hình cụ thể ở địa phương mình

Để đảm bảo cho các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất được thựcthi một cách hiệu quả và chính xác, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạmpháp luật: Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất (ngày19/5/1994); Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (ngày 22/06/1994); Nghị định 89/CP(ngày 17/08/1994) về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính; Nghị định 114/CP(ngày 05/09/1994) quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;Nghị định 193/CP (ngày 29/12/1994) quy định về lệ phí trước bạ; Nghị định 44/CP(ngày 03/08/1996) bổ sung Điều 1 của Nghị định 89/CP (ngày 17/08/1994) về thu tiền

sử dụng đất và lệ phí địa chính; Nghị định 17/CP (ngày 21/03/1998) về việc sửa đổi,

bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị định 87/CP (ngày 17/08/1994) quy định khung giácác loại đất; Nghị định 176/CP (ngày 21/12/1999) về lệ phí trước bạ; Luật thuế sửa đổi

bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (ngày 21/12/1999); Nghịđịnh 19/CP (ngày 08/06/2000) quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sửdụng đất và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụngđất; … và nhiều Thông tư hướng dẫn thi hành kèm theo các văn bản trên

Sau 5 năm thực hiện, Luật đất đai 1993 đã bộc lộ những điểm chưa phù hợp,chưa đủ cụ thể để xử lý những vấn đề mới phát sinh Vì thế, Luật sửa đổi bổ sung một

số điều của Luật đất đai 1993 được ban hành năm 1998 (ngày 02/12/1998) và năm

2001 (ngày 29/06/2001) Sau hai lần sửa đổi Luật đất đai 1993, quyền của người sử

dụng đất được mở rộng thêm: ngoài 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thừa kế, thế chấp), còn có quyền cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn Luật còn quy định rõ

các hình thức sử dụng đất và các đối tượng sử dụng đất, đặc biệt là bổ sung quyền,nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất Nhưng quantrọng nhất là quy định phân cấp và tăng cường quản lý nhà nước của chính quyền cáccấp trong quản lý đất đai

Luật đất đai năm 1993 và hai lần sửa đổi, bổ sung đã tích cực thúc đẩy sự pháttriển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội Tuy nhiên, trước tình hình phát triểnnhanh chóng về kinh tế - xã hội, pháp luật về đất đai đã bộc lộ rõ những hạn chế, chưagiải quyết được những tồn tại lịch sử trước đây về đất đai, cũng như những vấn đề mớinảy sinh Pháp luật về đất đai chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế có hiệu

quả Luật đất đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính vàvẫn còn mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ về kinh tế được đề cập,điều chỉnh còn ít Chưa có đủ các chế định cần thiết về định giá đất, về điều tiết lợinhuận qua chuyển nhượng QSDĐ, về bồi thường khi thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giáQSDĐ, … Đặc biệtvấn đề giá đất còn thiếu sự thống nhất, Nhà nước còn bao cấp vềgiá đất, có chêch lệch giá khá lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thịtrường Thị trường đất đai vận hành trong cơ chế tài chính hai giá đất, cơ chế “xin –cho” về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này Từ đó, tham nhũng trongquản lý, đầu cơ trong sử dụng đất, tiền tiết kiệm trong dân được cất trữ chủ yếu trongbất động sản là các hiện tượng xảy ra phổ biến.

I.1.1.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã thông quaNghị quyết 26 – NQ/TW (ngày 12/03/2003) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật

về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chỉ rõQSDĐ là hàng hóa đặc biệt, chính sách về đất đai phải phù hợp với đường lối pháttriển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua (ngày 26/11/2003), đã thể hiện đầy

đủ chủ trương của Nghị quyết 26-NQ/TW Luật đất đai này đã quy định nội dung cụ

thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai (Điều 5) Với việc làm rõ vai trò của Nhà nước

là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Luật đất đai đã phân định rõ ranh giớigiữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền của người sử dụng đất, nâng cao nhậnthức nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với chủ sở hữu đất đai Luật đất đai năm 2003

còn quy định: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài đầu tư vào Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, bổ sung quyền tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân chủ động trong sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách từ quỹ đất và tạothuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản, xoá dần sự khác biệt về QSDĐ giữangười Việt Nam ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Luật đất đai

2003 đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng kýđất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng, công khai hoá từkhâu QHSDĐ, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗtrợ, tái định cư giải phóng mặt bằng, …

Đặc biệt, Luật đất đai đã quy định áp dụng cơ chế một giá đất Giá đất do Nhà

nước quy định bảo đảm sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp (Điều 56) Ngoài giá đất do

Nhà nước quy định, Nhà nước đã thừa nhận giá đất được hình thành từ những giao

dịch trên thị trường: đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất, … (Điều 55).

Theo Luật đất đai năm 2003, Chính phủ quy định khung giá đất, UBND tỉnh quyết

định giá đất cụ thể và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm (Điều 56) Giá đất này

được sử dụng làm căn cứ để tính trong tất cả các trường hợp liên quan đến các vấn đềtài chính về đất đai, từ tính thuế, lệ phí đến giao đất, bồi thường khi thu hồi đất, …Những quy định này nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơchế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và

cơ chế “xin – cho” về đất, huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách

Luật đất đai 2003 cũng thừa nhận quản lý tài chính về đất đai, quản lý và pháttriển thị trường QSDĐ trong thị trường bất động sản là nhiệm vụ hết sức quan trọngtrong quản lý Nhà nước về đất đai (Điều 6) Thị trường QSDĐ được coi như là mộtthành phần của thị trường bất động sản Hệ thống tài chính đất đai ngày càng hoànchỉnh, phù hợp với cơ chế thị trường, làm cơ sở cho việc hình thành các công cụ kinh

tế điều tiết lợi ích từ sử dụng đất Thị trường bất động sản ngày càng có sức hút và dầndần trở thành một trong những thị trường hàng hóa lớn chi phối mọi hoạt động kinh tế

- xã hội của đất nước

Cùng với sự đổi mới của Luật đất đai 2003, nhiều văn bản quy phạm pháp luật

đã được ban hành giúp cho việc quản lý và sử dụng đất càng hiệu quả hơn Chính sáchtài chính đất đai cũng được “luật hóa”, các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụngđất được quy định cụ thể trong nhiều văn bản luật: Nghị định 47/CP (ngày 12/05/2003)sửa đổi, bổ sung Điều 6 của Nghị định 176/CP (ngày 21/12/1999) về lệ phí trước bạ;Nghị định 129/CP (ngày 03/11/2003) về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từnăm 2003 đến năm 2010; Nghị định 188/CP (ngày 16/11/2004) quy định về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định 198/CP (ngày 03/12/2004)

về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 142/CP (ngày 14/11/2005) về việc thu tiền thuê đất;Nghị định 123/CP (ngày 27/07/2007) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/

CP (ngày 16/11/2004) về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Luậtthuế thu nhập cá nhân (ngày 21/11/2007); Nghị định 80/CP (ngày 29/07/2008) sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định 176/CP (ngày 21/12/1999) và Nghị định 47/CP(ngày 12/05/2003) về lệ phí trước bạ; Nghị định 100/CP (ngày 08/09/2008) quy địnhchi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân; và còn nhiều Thông tư hướngdẫn các Nghị định trên Hiện nay, dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đấtđai 2003 đang được Quốc hội xem xét

I.1.2 Chuyển nhượng bất động sản

I.1.2.1 Khái niệm bất động sản

Theo Điều 174 của Bộ luật dân sự 2005: bất động sản là các tài sản bao gồm:

đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định

Định nghĩa khác, bất động sản là đất đai và các công trình gắn liền với đất đai,tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ mất đi khi tách rờiđất đai

Như vậy, theo quy định trên cho thấy bất động sản hàm chứa hai đặc điểm sau:

 Thứ nhất, bất động sản là tài sản không di động được Trong đó, bất độngsản điển hình nhất là đất đai, nhà ở Mặt khác do đặc điểm không di dộng được nên vịtrí bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xatrung tâm, … đóng vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản Cùng mộtmảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở hai nơi khác nhau thì giá bất động sản cũngkhác nhau Đây là tính hàng hóa của bất động sản

 Thứ hai, công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đấtđai, nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì đượcxem là bất động sản Vì thế, đất đai, nhà ở bản thân nó là bất động sản đồng thời nócũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác

Xét về mặt tích cực, bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tàinguyên của quốc gia có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vìđất đai không bị hao mòn.

Mặt khác, đối với những bất động sản là hàng hóa còn có thể giao dịch trên thịtrường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trịhiện vật sang tiền tệ

Ngoài ra, cũng có bất động sản không phải là hàng hóa, vì đó là những bất độngsản dùng để phục vụ các mục đích chính trị - xã hội hay phục vụ cộng đồng Nhữngbất động sản như vậy tuy không chịu tác động chi phối của thị trường, nhưng lại chịutác động lớn về mặt chính sách của Nhà nước Những bất động sản này có thể mở rộnghay thu hẹp, có thể được bán cho các đối tượng khác để trở thành bất động sản hànghóa

Tuy nhiên, mặt hạn chế của bất động sản chính là yếu tố bất động sản không diđộng được và có tính khan hiếm, không thể tăng thêm dù dân số tăng Đây là nguyênnhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhucầu bất động sản xét về dài hạn

I.1.2.2 Chuyển nhượng bất động sản

Chuyển nhượng bất động sản thực chất là chuyển nhượng quyền sử dụng hoặcquyền sở hữu bất động sản đó theo quy định của pháp luật Thuật ngữ “chuyểnnhượng” còn có thể hiểu là mua bán Mua bán bất động sản cũng có nghĩa là mua bánquyền sở hữu bất động sản trên đất và mua bán quyền sử dụng (chuyển nhượng đất)gắn liền với bất động sản đó

Chuyển nhượng bất động sản đã có từ lâu nhưng chính thức được pháp luậtcông nhận là khi Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua ngày 24/07/1993 và cóhiệu lực từ 15/10/1993 Chuyển nhượng bất động sản lúc này được gọi là chuyểnnhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bênchuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, cònbên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng QSDĐ ở đây bao gồm cảđất có nhà và vật kiến trúc trên đó Khi không còn nhu cầu sử dụng, người sử dụng đất

có thể chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người có nhu cầu sử dụng theo quy địnhcủa pháp luật

Kể từ Luật đất đai 1993, đất đai được coi là hàng hóa hay nói cách khác thịtrường QSDĐ mới được thừa nhận chính thức như một thành phần của thị trường bấtđộng sản Việc cho phép QSDĐ tham gia thị trường bất động sản bước đầu đặt nềnmóng cho việc quản lý chặt chẽ bất động sản, quản lý đất đai mà trước hết là quản lýQSDĐ Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ như: chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị đất đai Vì thế, từnhững buổi đầu hình thành chỉ quen với tên gọi “chuyển nhượng QSDĐ”

Tại hội nghị lần thứ bảy của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đãthông qua Nghị quyết, trong đó chủ trương phải chủ động phát triển vững chắc thịtrường bất động sản có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, … không tách rời thịtrường QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất Với những chính sách của Đảng và Nhànước, thị trường bất động sản của nước ta đang trong giai đoạn hình thành và pháttriển Các giao dịch về đất đai trên thị trường không chỉ bằng giá trị đất mà bao hàmnhiều yếu tố khác nhưng nhà, các công trình gắn liền với đất, … Chuyển nhượng bất

động sản là một tên gọi không mới nhưng rộng hơn, bao quát hơn Điều này chứng tỏthị trường bất động sản ngày càng giữ vị trí then chốt Vì vậy, cần phải hoàn thiệncông tác quản lý và điều tiết thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, lành mạnh,góp phần đẩy nhanh công cuộc phát triển kinh tế, xã hội ở nước ta.

I.1.3 Khái quát về Luật thuế thu nhập cá nhân

I.1.3.1 Vai trò của thuế

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, với sự thay đổi phương thức can thiệpcủa Nhà nước vào hoạt động kinh tế, thuế đóng vai trò hết sức quan trọng đối với quátrình phát triển kinh tế - xã hội

Đối với tất cả các quốc gia, thuế thực sự trở thành nguồn thu chủ yếu của ngânsách Nhà nước và là công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước đối với nền kinh tế Nhànước còn dựa vào thuế để đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể kinh doanh và côngbằng xã hội Qua đó cho thấy, thuế có tác động lớn đến toàn bộ quá trình phát triểnkinh tế - xã hội của một quốc gia Đồng thời, thuế là một bộ phận rất quan trọng cấuthành chính sách tài chính quốc gia

Mặt khác, thuế không mang tính hoàn trả trực tiếp cho đối tượng nộp thuế Tínhchất không hoàn trả trực tiếp của thuế thể hiện ở chỗ Nhà nước thu thuế từ các cá nhân

và pháp nhân trong xã hội nhưng không bị ràng buộc bởi trách nhiệm phải hoàn trả lạicho người nộp Người nộp thuế suy cho cùng sẽ nhận được các lợi ích vật chất từ việc

sử dụng các dịch vụ công cộng do Nhà nước sử dụng các khoản chi của ngân sách đểthực hiện các chính sách kinh tế - xã hội chung cho cả cộng đồng Tuy nhiên, giá trịphần dịch vụ đó không nhất thiết tương đồng với khoản tiền thuế đã nộp cho Nhànước

I.1.3.2 Luật thuế thu nhập cá nhân

Thuế TNCN đã được áp dụng từ lâu ở các nước phát triển, đối tượng nộp thuếnày là mọi dân cư trong nước và người nước ngoài có thu nhập phát sinh ở nước sở tại,không phân biệt nghề nghiệp và địa vị xã hội Ðồng thời, tùy theo tính chất của cáckhoản TNCN mà chia thu nhập làm hai loại: thu nhập thường xuyên và thu nhậpkhông thường xuyên để tính thuế cho phù hợp Lần đầu tiên ở Anh vào năm 1799 thuếTNCN được đưa vào thực hiện như một hình thức thu tạm thời nhằm mục đích trangtrải cho cuộc chiến tranh chống Pháp và được chính thức áp dụng vào năm 1942 Sau

đó nhiều nước tư bản phát triển khác cũng áp dụng thuế này như: Nhật năm 1887, Ðứcnăm 1899, Mỹ năm 1903, Pháp năm 1916 và Liên Xô năm 1922 …

Trong thời gian qua, chính sách điều tiết về thuế đối với cá nhân có thu nhập ởnước ta được điều chỉnh bởi các Luật và Pháp lệnh khác nhau, gồm: Pháp lệnh thuếthu nhập đối với người có thu nhập cao; Luật thuế thu nhập doanh nghiệp; Luật thuếchuyển quyền sử dụng đất (Luật thuế CQ) Nhìn chung, chính sách điều tiết về thuếđối với cá nhân có thu nhập thời gian qua phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội củanước ta, đồng thời góp phần thực hiện đúng đắn chính sách của Đảng và Nhà nước.Tuy nhiên, trước yêu cầu phát triển kinh tế xã hội và hội nhập kinh tế quốc tế, cácchính sách thuế trên vẫn còn một số mặt hạn chế:

 Mức điều tiết về thuế chưa hợp lý: cùng là thu nhập của cá nhân nhưngđược điều chỉnh bởi các sắc thuế khác nhau; việc áp dụng chung một khởi điểm chịuthuế chưa đảm bảo công bằng giữa các cá nhân có cùng thu nhập nhưng có hoàn cảnhgia đình khác nhau

 Chính sách thuế đối với thu nhập của cá nhân chưa phù hợp với thông lệquốc tế, chưa có một chính sách thuế điều tiết thống nhất đối với thu nhập của cá nhân.

Vì thế, để đảm bảo phát triển kinh tế, xã hội ổn định, bền vững và chủ động hộinhập kinh tế quốc tế, việc tiếp tục hoàn thiện các chính sách tài chính trong đó hệthống chính sách thuế nói chung, thuế TNCN nói riêng là hết sức cần thiết, nhằm thựchiện tốt nhiệm vụ phân bổ nguồn lực đồng thời giải quyết tốt các mối quan hệ giữa tiếtkiệm, đầu tư và tiêu dùng, giữa tăng trưởng với công bằng xã hội và xóa đói giảmnghèo

Do đó, ngày 21/11/2007, Quốc hội đã thông qua Luật thuế TNCN có hiệu thihành từ 01/01/2009 Đây là Luật thuế ban hành lần đầu nhưng nội dung không hoàntoàn mới Vì Luật thuế TNCN được ban hành sẽ thay thế ba sắc thuế: thuế thu nhậpđối với người có thu nhập cao, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập doanhnghiệp đối với cá nhân sản xuất, kinh doanh không bao gồm doanh nghiệp tư nhântheo quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 09/2003/QH11

Thuế TNCN là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập chính đáng của từng cánhân Do là thuế trực thu nên nó phản ánh sự đồng nhất giữa đối tượng nộp thuế theoluật và đối tượng chịu thuế theo ý nghĩa kinh tế Người chịu thuế TNCN không có khảnăng chuyển giao gánh nặng thuế khoá sang cho các đối tượng khác tại thời điểm đánhthuế

Thuế TNCN có diện đánh thuế rất rộng, thể hiện trên hai khía cạnh:

- Đối tượng đánh thuế TNCN là toàn bộ các khoản thu nhập của cá nhânthuộc diện đánh thuế không phân biệt thu nhập đó có nguồn gốc phát sinh trong nướchay ở nước ngoài

- Đối tượng phải kê khai nộp thuế TNCN là toàn bộ những người có thu nhập,bao gồm tất cả công dân của nước sở tại và những người nước ngoài cư trú thườngxuyên hay không thường xuyên nhưng có số ngày có mặt, làm việc, có thu nhập theomức độ quy định của Luật thuế TNCN

Luật thuế TNCN quy định 10 loại thu nhập chịu thuế: thu nhập từ kinh doanh;thu nhập từ tiền lương, tiền công; thu nhập từ đầu tư vốn; thu nhập từ chuyển nhượngvốn; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ trúng thưởng; thu nhập từbản quyền; thu nhập từ nhượng quyền thương mại; thu nhập từ thừa kế; thu nhập từquà tặng Trong đó đã loại trừ các khoản thu nhập không thuộc diện chịu thuế chủ yếu

là các khoản trợ cấp, các khoản phụ cấp mang tính ưu đãi, khuyến khích của Nhà nướcđối với các đối tượng chính sách xã hội; các khoản thu nhập mang tính chất bồi thườngđền bù; các khoản thu nhập mang tính chất từ thiện nhân đạo

Trong đó, thu nhập chịu thuế liên quan đến bất động sản được quy định cụ thểnhư sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ nhận thừa kế: chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh

tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký

sử dụng

Thu nhập từ nhận quà tặng: chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức

kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng

ký sử dụng

I.2 Cơ sở pháp lý

Luật đất đai 2003

Luật dân sự 2005, Điều 174, Điều 450, Điều 697, Điều 698, …

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

Thông tư 60/2007/TT-BTC ngày 14/06/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thihành một số điều của Luật Quản lý thuế và hướng dẫn thi hành Nghị định85/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật Quản lý thuế

Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ sungmột số điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ

- Tỷ lệ (%) thu lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% (Điều 1)

Thông tư 79/2008/TT-BTC ngày 15/09/2008 của Bộ tài chính hướng dẫn thựchiện Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều củaNghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày12/5/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, Điều 3, Điều 4, Điều 7, Điều 14, Điều 23,Điều 29, Điều 32

Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 của Chính phủ quy định chi tiếtmột số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân, Điều 3, Điều 4, Điều 18, Điều 19, …

Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thihành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định100/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập

Công văn 16181/BTC-TCT ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về chính sáchthuế thu nhập cá nhân

Công văn 762/BTC-TCT ngày 16/01/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung

về tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản

Thông tư 27/2009/TT-BTC ngày 06/02/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn thựchiện giãn thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân.

Công văn 1845/BTC-TCT ngày 18/02/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn một sốnội dung về thuế thu nhập cá nhân

Thông tư 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửađổi, bổ sung Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫnthi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều củaLuật thuế thu nhập cá nhân

Quyết định 05/2008/QĐ-UBND ngày 02/01/2008 của Ủy ban Nhân dân tỉnhBình Thuận quy định về giá các loại đất tại tỉnh Bình Thuận

Quyết định 01/2009/QĐ-UBND ngày 02/01/2009 của Ủy ban Nhân dân tỉnhBình Thuận quy định về giá các loại đất tại tỉnh Bình Thuận

I.3 Sơ lược về địa bàn nghiên cứu

Ngược dòng lịch sử, tên gọi Phan Thiết xuất hiện năm 1693, cách đây hơn 300năm, cùng thời gian hình thành tỉnh Bình Thuận Lúc bấy giờ, Phan Thiết là một trong

ba đạo của Thuận Thành trấn Ngày 20/10/1898, niên hiệu Thành Thái thứ 10, PhanThiết tách khỏi phủ Hàm Thuận trở thành thị xã, tỉnh lỵ tỉnh Bình Thuận Từ đó, địaphận Phan Thiết giữ nguyên đến Cách mạng tháng Tám năm 1945 Phan Thiết là mộtthành phố chạy dọc ven biển từ Hòn Rơm (phường Mũi Né) đến xóm Trạm (xã TiếnThành)

Ngày 25/08/1999, thành phố Phan Thiết được công nhận là thành phố trựcthuộc tỉnh Bình Thuận, đô thị loại III Và gần đây, ngày 24/06/2009, Thủ tướng Chínhphủ đã ký quyết định công nhận thành phố Phan Thiết là đô thị loại II trực thuộc tỉnhBình Thuận

Phan Thiết là một thành phố trẻ, đây là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa,khoa học - kỹ thuật của tỉnh Bình Thuận Phan Thiết là đầu mối giao thông quan trọng,nằm trên quốc lộ 1A (chiều dài quốc lộ 1A đi qua là 7 km), cách Thành phố Hồ ChíMinh 198 km về hướng Đông; có quốc lộ 55 nối với Vũng Tàu, quốc lộ 28 nối với TâyNguyên, có tuyến đường sắt Bắc – Nam và đường hàng hải đi qua

I.3.1 Điều kiện tự nhiên

Và được giới hạn bởi:

 Phía Đông giáp biển Đông

 Phía Tây giáp huyện Hàm Thuận Nam

 Phía Nam giáp biển Đông và huyện Hàm Thuận Nam

 Phía Bắc giáp hai huyện Hàm Thuận Bắc và Bắc Bình

I.3.1.3 Khí hậu – Thủy văn

Thành phố Phan Thiết nằm trong vùng khô hạn, khí hậu nhiệt đới điển hình,nhiều gió, nhiều nắng, ít bão, không có sương muối, có nhiệt độ trung bình hàng năm

từ 26°C đến 27°C Một năm được chia làm hai mùa rõ rệt: mùa khô từ tháng 12 đếntháng 5 với đặc điểm khô nóng và ít mưa Mùa mưa từ tháng 6 đến tháng 11 Tháng 4

và tháng 5 là những tháng nóng nhất ở Phan Thiết, nhiệt độ có khi lên đến 29°C Độ

ẩm tương đối trung bình hàng năm 80% Lượng mưa trung bình năm là 1100 mm.

Hệ thống sông suối của Phan Thiết gồm hai lưu vực sông chính chảy qua thànhphố là sông Cái (1,1 km) và sông Cà Ty (7,2 km) Trong khu vực còn có sông Cátchảy qua phía Nam (3,3km) nhập vào sông Cà Ty và sông Cầu Ké chảy qua phía Bắc(5,4km) nhập vào sông Cái Nguồn nước mặt hàng năm trên địa bàn thành phố đượccung cấp bởi hệ thống bốn con sông này

I.3.1.4 Tài nguyên – Cảnh quan

Tài nguyên đất bao gồm sáu nhóm đất chính, chủ yếu là đất cồn cát và đất cátven biển, đất phù sa Phù hợp với việc trồng rừng, cây công nghiệp dài ngày, ngắnngày, cây ăn quả, lương thực, hoa màu Do điều kiện khô hạn, nhóm đất cát chiếm tỷ

lệ cao nhất (82,21%) nên phần lớn đất nghèo dinh dưỡng, kết cấu không bền vững,một số nơi bị xói mòn, rửa trôi, cát bay, cát chảy, cát sụt nghiêm trọng

Diện tích rừng Phan Thiết không đáng kể, chủ yếu là rừng trồng với chức năngphòng hộ, chắn cát, chắn gió và cân bằng sinh thái là chính, ít có giá trị kinh tế, phân

bố ở các phường Mũi Né, Hàm Tiến, Phú Hài và các xã Thiện Nghiệp, Tiến Thành,Tiến Lợi

Với 57,4 km bờ biển, Phan Thiết được đánh giá là một trong những vùng biểngiàu về nguồn lợi thủy hải sản của tỉnh Bình Thuận, tài nguyên sinh vật biển rất phongphú và đa dạng Tổng sản lượng thủy hải sản khai thác hàng năm khoảng 45 – 55nghìn tấn/năm Các vùng đất ven biển còn có nhiều tiềm năng để phát triển nghề làmmuối, nuôi trồng thủy sản và du lịch Đặc biệt là du lịch, Phan Thiết ngày càng thu hútnhiều khách đến tham quan và nghỉ dưỡng Với các bãi biển bờ thoải, cát trắng mịn,môi trường trong sạch, bãi tắm tốt như Vĩnh Thủy, Rạng, Mũi Né cùng với cácphong cảnh đẹp: tháp Pôshanư, Suối Tiên (Hàm Tiến), rừng dừa Rạng-Mũi Né, ĐồiDương Phan Thiết - Tiến Thành và khu di tích Dục Thanh, … và các tài nguyên nhânvăn khác có điều kiện thu hút khách du lịch

Ngoài ra, Phan Thiết có các loại khoáng sản như Zircon-titan ven biển HàmTiến – Mũi Né, mỏ đá Mirco-granit ở Lầu ông Hoàng với trữ lượng 200 nghìn tấn, cátthuỷ tinh dọc theo các đồi cát ven biển Nam Phan Thiết có trữ lượng 18 triệu tấn

I.3.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

I.3.2.1 Dân số - Lao động

Theo số liệu của Phòng Thống kê Phan Thiết, dân số trung bình toàn thành phốcuối năm 2008 là 213.898 người, mật độ dân số bình quân 1.036 người/km2 Trong đó,

số dân thành thị là 189.746 người chiếm 88,71%; số dân nông thôn là 24.152 ngườichiếm 11,29% Nhìn chung tốc độ tăng dân số của thành phố không cao, tăng đều quacác năm và gia tăng cơ học là chủ yếu

Dân cư thành phố phân bố không đồng đều giữa các đơn vị hành chính xã,phường Đa số dân cư tập trung với mật độ cao tại các phường nội thị, khu trung tâmcủa thành phố với cơ sở hạ tầng khá đồng bộ, còn các vùng khác thì mật độ dân cưthưa thớt Mật độ dân số cao nhất là phường Lạc Đạo (37.474,32 người/km2), thấpnhất là xã Thiện Nghiệp (75,47 người//km2)

Về lao động, năm 2008, số người trong độ tuổi lao động của Phan Thiết là123.151 người (chiếm 57,57% dân số toàn thành phố) Cơ cấu lao động có sự chuyểndịch tích cực và đúng hướng, phù hợp với sự chuyển dịch cơ cấu GDP theo các nhóm

ngành, tăng tỷ trọng lao động công nghiệp, dịch vụ, giảm tỷ trọng lao động nông –lâm – ngư nghiệp Mức thu nhập bình quân của người dân tăng trung bình 20,32%năm, GDP bình quân đầu người tăng từ 638 USD/người năm 2004 lên 1.588USD/người năm 2008.

Bảng I.1 Mật độ dân số chia theo đơn vị hành chính

STT Đơn vị hành chính Diện tích tự nhiên (ha) Dân số năm 2008 (người) Mật độ dân số (người/km 2 )

(Nguồn: Niên giám thống kê Phan Thiết năm 2008)

I.3.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế

Nằm trong khu vực kinh tế trọng điểm của miền Đông Nam Bộ, nền kinh tếPhan Thiết trong những năm qua đạt được nhiều chuyển biến tích cực Tốc độ tăngtrưởng kinh tế khá nhanh, từ năm 2004 - 2008 trung bình đạt 15,72%, trong đó khuvực nông – lâm – thủy sản tăng 8,64%, khu vực công nghiệp – xây dựng tăng 17,59%,khu vực dịch vụ tăng 16,58% Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng (thương mại -dịch vụ, công nghiệp – xây dựng, nông – lâm – thủy sản), tiềm năng, lợi thế kinh tếtừng bước được khai thác có hiệu quả

Bảng I.2 Cơ cấu GDP theo nhóm ngành trên địa bàn Phan Thiết qua các năm

(Đơn vị tính: %)

Cơ cấu GDP (giá hiện hành) 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

(Nguồn: Niêm giám thống kê Phan Thiết năm 2008)

a Nông – lâm – thủy sản

Đây là nhóm ngành chiếm tỷ trọng thấp nhất trong cơ cấu GDP của thành phố.Năm 2008 nông – lâm – thủy sản chiếm tỷ trọng 8,23% tổng GDP, trong đó ngànhnông lâm chiếm 2,49%, thủy sản chiếm 5,74%

Do tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm.Trong vài năm trở lại đây, sản lượng trồng trọt, chăn nuôi cũng giảm mạnh Tuy nhiên,

do sự chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi và ứng dụng khoa học – kỹ thuật vào sảnxuất nên giá trị sản xuất nông nghiệp trên địa bàn đã tăng lên đáng kể, từ 126,53 tỷđồng năm 2004 tăng 306,202 tỷ đồng năm 2008 (giá hiện hành)

Công tác trồng rừng được đẩy mạnh, đất rừng và diện tích rừng đã giao cho các

hộ và các tổ chức quản lý ngày càng nhiều, năm 2008 là 2.747 ha Diện tích rừng bịthiệt hại giảm, từ 32 ha năm 2007 giảm còn 20,5 ha năm 2008

Bảng I.3 Diện tích các loại cây trồng

(Đơn vị tính: ha)

(Nguồn: Niêm giám thống kê Phan Thiết năm 2008)

Với lợi thế giáp biển Đông, ngành thủy sản Phan Thiết phát triển rất mạnh, chủyếu là cá, tôm, mực các loại Năm 2008, lao động trong khai thác thủy sản là 13.180người Giá trị sản xuất thủy sản năm 2007 là 753,745 tỷ đồng so với năm 2004 tăng392,145 tỷ đồng (giá hiện hành)

b Công nghiệp – xây dựng

Năm 2008 công nghiệp – xây dựng của thành phố chiếm 33,4% tổng GDP,trong đó ngành công nghiệp chiếm 18,94%, ngành xây dựng chiếm 14,46% Cácngành công nghiệp chủ yếu trên địa bàn như công nghiệp chế biến nông – lâm, hải sản,sản xuất hàng tiêu dùng, cơ khí, vật liệu xây dựng, đóng tàu thuyền Năm 2008, PhanThiết có 1.042 cơ sở sản xuất công nghiệp Trong những năm qua, công nghiệp – tiểuthủ công nghiệp luôn được chú trọng, đặc biệt phát triển công nghiệp chế biến hải sản,thủ công mỹ nghệ, sản phẩm gỗ, … đang dần đáp ứng nhu cầu trong nước và mở rộngthị trường ra nước ngoài

Bảng I.4 Giá trị sản xuất công nghiệp.

c Thương mại – dịch vụ

Hoạt động dịch vụ - du lịch và thương mại phát triển khá nhanh, từng bướckhẳng định là một ngành kinh tế quan trọng của Phan Thiết Năm 2008, dịch vụ chiếm58,37 % trong cơ cấu GDP, trong đó thương nghiệp chiếm 11,67%, kinh doanh kháchsạn, nhà hàng chiếm 27,53% Các tiềm năng du lịch biển đang được tập trung khaithác, thu hút nhiều dự án đầu tư, nhất là tuyến du lịch Phan Thiết – Mũi Né và đang

mở rộng ra vùng Tiến Thành Thành phố Phan Thiết là trung tâm du lịch của tỉnh, pháttriển mạnh loại hình du lịch văn hóa, lễ hội, nghỉ dưỡng biển, vui chơi giải trí, thể thaobiển, thương mại – hội nghị, hội thảo

I.4 Nội dung - Phương pháp nghiên cứu

I.4.1 Nội dung nghiên cứu

 Tìm hiểu một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến đề tàinghiên cứu

 Tìm hiểu những văn bản pháp lý có liên quan đến nghĩa vụ tài chính từchuyển nhượng bất động sản theo quy định của Luật thuế TNCN

 Tình hình quy định và triển khai Luật thuế TNCN có liên quan đến chuyểnnhượng bất động sản trên địa bàn thành phố Phan Thiết

 Những điểm mới, những thuận lợi khi thực hiện quy định này Những vấn đềnảy sinh gây khó khăn trong công tác thu thuế tại địa phương

I.4.2 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp điều tra: điều tra thu thập các thông tin, số liệu tài liệu có liênquan đến nội dung đề tài nghiên cứu

 Phương pháp thống kê: hệ thống lại các số liệu, tài liệu đã thu thập đượctrong từng nội dung nghiên cứu Thống kê các văn bản, điều khoản trong quy định củapháp luật liên quan đến đề tài

 Phương pháp tổng hợp: tổng hợp kết quả các vấn đề liên quan trong quá trìnhnghiên cứu đề tài

 Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của chuyên gia và những người

có kinh nghiệm để làm rõ nội dung nghiên cứu

I.5 Quy trình thực hiện đề tài

Bước 1: Công tác chuẩn bị (xây dựng đề cương, lập kế hoạch nghiên cứu, …) Bước 2: Thu thập và xử lý các thông tin, tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài Bước 3: Viết báo cáo, chỉnh sửa báo cáo.

Bước 4: Hoàn tất đề tài.

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Sơ lược công tác quản lý nhà nước về đất đai

II.1.1 Công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất

QHSDĐ luôn đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội củađịa phương Những năm gần đây, việc lập QHSDĐ – KHSDĐ trên địa bàn thành phốPhan Thiết đã được quan tâm triển khai Hiện nay, thành phố đang thực hiện theophướng án điều chỉnh QHSDĐ đến năm 2010 Qua đó, khai thác sử dụng đất theohướng giải phóng tối đa năng lực sản xuất của các ngành kinh tế - xã hội dựa trên cơ

sở sử dụng triệt để các tiềm năng hiện có, xây dựng phát triển các khu dân cư, cải tạochỉnh trang mở rộng thành phố, … góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấukinh tế theo hướng tích cực

Bảng II.1 Diện tích, cơ cấu các loại đất đến năm 2010

Thứ

Hiện trạng năm 2005

Điều chỉnh đến năm 2010

Biến động tăng (+), giảm (-) Diện tích

(ha) Cơ cấu (%) Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Diện

tích(ha) Tổng diện tích tự nhiên 20.646,59 100,00 20.646,59 100,00 0,00

2.5 Đất sông suối và mặt nướcchuyên dùng 180,67 0,88 175,89 2,78 -4,78

(Nguồn: Phòng Tài nguyên – Môi trường Phan Thiết)

Đất nông nghiệp theo KHSDĐ đến năm 2010 sẽ giảm mạnh diện tích, trong đóchủ yếu là giảm diện tích đất lâm nghiệp, tăng diện tích đất sản xuất nông nghiệp Đốivới đất làm muối và đất nuôi trồng thủy sản do năng suất bấp bênh nên sẽ chuyển toàn

bộ diện tích sang sử dụng cho các mục đích khác Đến năm 2010 chuyển đổi toàn bộdiện tích đất trồng lúa sang các loại cây ăn quả, cây hàng năm có giá trị cao

Theo KHSDĐ đến 2010, Phan Thiết sẽ tăng mạnh diện tích đất phi nôngnghiệp Thành phố sẽ tiếp tục xây dựng và cải thiện các khu dân cư đô thị để giảiquyết nhu cầu về nhà ở cho nhân dân Đồng thời, mở rộng khu dân cư ở các vùng ven

đô để giảm tải áp lực về mật độ dân số trong khu vực trung tâm đô thị

Trong đó, diện tích đất chưa sử dụng được khai thác triệt để, hợp lý ở nhữngnơi có điều kiện trên cơ sở cân đối với hiệu quả đầu tư, khả năng về nguồn vốn và yêucầu bảo vệ môi trường sinh thái

Với phương án QHSDĐ đã đề ra rất cụ thể và rõ ràng, một Phan Thiết khangtrang, tiện nghi, hiện đại là điều không xa Tuy nhiên, điều đó còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố, đặc biệt là chính sách đầu tư Phan Thiết là một thành phố trẻ, nguồn vốn nhỏkhông đủ sức tự xây dựng và phát triển mình Vì thế, các chính sách đầu tư, thu hútnguồn vốn trong nước và cả nước ngoài là cần thiết Hiểu rõ vấn đề, Phan Thiết, tỉnhBình Thuận nói chung đã có nhiều chính sách ưu đãi mời gọi các nhà đầu tư đến pháttriển mảnh đất này Do đó, trong những năm gần đây, các dự án đầu tư với quy môlớn, nhỏ trên địa bàn ngày càng tăng, chủ yếu tập trung vào thương mại, dịch vụ - dulịch, khu dân cư, cơ sở hạ tầng (đường giao thông), …

Hàng loạt các dự án được triển khai khiến nhu cầu sử dụng đất tăng đáng kể,đất đai trở nên biến động Do đó, tình hình chuyển nhượng đất trên địa bàn cũng diễn

ra sôi động như xã Tiến Thành, Tiến Lợi, phường Phú Thủy, Phú Hài, … Việc chuyểnnhượng còn trở nên phức tạp khi các dự án được triển khai chậm hay “dự án treo” Chỉtính riêng các dự án du lịch ở Phan Thiết, có đến 219 dự án với hơn 3.500 ha đấtnhưng hiện còn 79 dự án “treo” Người dân ai cũng muốn “an cư lạc nghiệp”, thếnhưng chính “quy hoạch treo” làm cho cuộc sống mọi người thêm khó khăn Do đóchuyển nhượng “ngầm” là điều không tránh khỏi Còn những người mua thì thường cónhu cầu nhà ở thực sự, vì thế phải can đảm lắm mới chấp nhận mua ở những nơi này.Bởi tất cả các cuộc mua bán đều bằng giấy tay mà người tìm mua chỉ với một hy vọngmong manh từ lý do “dự án treo”

Một vấn đề khác, công tác QHSDĐ chưa gắn với quy hoạch xây dựng khu táiđịnh cư cho dân Tái định cư không chỉ là ổn định chỗ ở mà còn nhiều vấn đề khác nhưgiao đất sản xuất hoặc tạo công ăn việc làm, đảm bảo quyền lợi chính đáng cho ngườidân Thế nhưng, điều đó vẫn chưa được thực hiện, người dân buộc phải bán đất vàquay về chỗ cũ sinh sống hoặc đi nơi khác Đất đai bị bán “tháo”, đồng thời cũng xuấthiện “đầu cơ đất đai”, mua đất để đó chứ không sử dụng

Những mặt tồn tại trong quy hoạch nói chung gây nhiều khó khăn cho sự pháttriển kinh tế- xã hội của địa phương Nhưng cũng không thể không nhắc đến những kếtquả đạt được, Phan Thiết đang ngày càng đổi mới, đặc biệt các vùng ven đô, tốc độ đôthị hóa ngày càng diễn ra nhanh chóng

II.1.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở để Nhà nước quản lýchặt chẽ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý và có hiệu quả, đồng thờibảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐgóp phần làm giảm tình trạng tranh chấp đất đai, hạn chế những vi phạm trong quátrình sử dụng đất

Khi một mảnh đất được giao dịch, điều đầu tiên nhắc đến là “sổ đỏ” hay giấychứng nhận QSDĐ Như vậy chứng tỏ giấy chứng nhận QSDĐ luôn gắn liền vớiquyền của người sử dụng đất Theo Luật đất đai 2003, Điều 106 cũng nêu rõ điều kiệnđầu tiên để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, …

là “có giấy chứng nhận QSDĐ” Và theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủngày 25/05/2007: “kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có giấychứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ” Do đó, giấy chứng nhận cóvai trò quan trọng trong giao dịch bất động sản Đặc biệt trong chuyển nhượng, mộtmảnh đất không chỉ được chuyển nhượng một lần mà có khi rất nhiều lần, do nhu cầucủa người sử dụng Nếu mảnh đất đã có giấy chứng nhận thì giao dịch sẽ diễn ra thuậnlợi và Nhà nước cũng dễ dàng kiểm soát mọi hoạt động liên quan đến bất động sảnnày Còn ngược lại, mảnh đất không có giấy chứng nhận hoặc người mua không tìmhiểu kỹ về giấy chứng nhận thì chuyển nhượng bất động sản đó đã trái luật Mảnh đất

đó được chuyển nhượng, mua bán nhiều lần, qua nhiều người sử dụng gây khó khăncho việc quản lý và cả người chủ đang sử dụng muốn đi đăng ký cấp giấy chứng nhận

Hiện nay, Phan Thiết đã hoàn thành việc đo đạc, kê khai đăng ký và xét duyệtcấp giấy chứng nhận đồng loạt cho 18 phường, xã Theo quy định, Văn phòng đăng kýQSDĐ Phan Thiết đảm nhiệm việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ và phối hợp với PhòngTài nguyên - Môi trường giải quyết các vấn đề trong lĩnh vực đất đai Tính đến ngày31/12/2008, toàn thành phố đã cấp được 31.654 giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộgia đình, cá nhân với diện tích 6.441,88 ha Trong đó có 4.613 giấy chứng nhận QSDĐ

ở nông thôn với diện tích 190,51 ha, 19.358 giấy chứng nhận QSDĐ ở đô thị với diệntích 303,38 ha và đã cấp được 5.941,59 ha đất nông nghiệp

Ngoài ra, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theoNghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở sẽ do Phòng Quản lý đô thị kết hợp với Bộ phậnmột cửa thuộc Văn phòng HĐND và UBND thành phố Phan Thiết cấp

Nhìn chung công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn đã được chú trọng, thủtục hành chính ngày càng hoàn thiện và đặc biệt sự phối hợp chặt chẽ giữ các ngành,

cơ quan có thẩm quyền Tuy nhiên, một số khó khăn tồn tại đã làm chậm tiến độ cấpgiấy, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai như thiếu cán bộ có trình độ chuyên môn, am hiểu

về công nghệ, trang thiết bị hiện đại, chính sách pháp luật, … Vì vậy, tình trạng viphạm trong sử dụng đất vẫn xảy ra, người dân gặp nhiều khó khăn trong thực hiện cácquyền của mình như chuyển nhượng, thế chấp QSDĐ, …

II.1.3 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cùng với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, trong mấy năm gần đây, số lượng hồ sơchuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Phan Thiết ngày càng tăng và diễn ra phức tạp

Chuyển nhượng tập trung nhiều tại các dự án đầu tư đang được triển khai, đặcbiệt quỹ đất dành cho du lịch (Mũi Né, Hàm Tiến, Tiến Thành) Du lịch biển là mộtthế mạnh của Phan Thiết và tỉnh Bình Thuận nói chung, nhiều doanh nghiệp trong vàngoài nước, nhiều cá thể có khả năng kinh doanh dịch vụ - du lịch đã đến Phan Thiết

và làm cho thị trường đất đai sôi động hẳn lên Thêm vào đó, khu công nghiệp PhanThiết (giai đoạn I) đang đi vào hoạt động (xã Phong Nẫm), nhu cầu lao động, việc làmcũng như chỗ ở khiến cho tình hình chuyển nhượng, giao dịch đất đai tăng nhanh

Mặt khác, với cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, khoảng cách giữa thành thị

và nông thôn càng gần, nhiều dự án khu dân cư đã và đang triển khai (khu dân cưĐông Xuân An, Bắc Xuân An, khu dân cư Hùng Vương, ….) góp phần làm thay đổidiện mạo Phan Thiết và làm tăng thêm nhu cầu mua bán, chuyển nhượng đất đai đểxây nhà hoặc kinh doanh, buôn bán

Bảng II.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm

Hồ sơ Diện tích (m 2 ) Hồ sơ Diện tích (m 2 ) Hồ sơ Diện tích (m 2 )

(Nguồn: Phòng Tài nguyên – Môi trường Phan Thiết)

Chuyển nhượng QSDĐ tập trung nhiều ở các phường, xã ven đô như xã ThiệnNghiệp, phường Phú Tài, … Trong đó, chuyển nhượng đất nông nghiệp tập trung chủyếu ở bốn xã (Thiện Nghiệp, Phong Nẫm, Tiến Lợi, Tiến Thành) và các phường (HàmTiến, Phú Hài, Phú Tài), còn đất ở chuyển nhượng nhiều tại các phường Phú Thủy,Phú Trinh, Xuân An), khu vực nội thị tươnng đối ổn định, đất đai ít biến động

Tuy nhiên vẫn chưa phát họa hết tình hình chuyển nhượng trên địa bàn PhanThiết, nhiều vụ chuyển nhượng trái phép vẫn diễn ra do một số dự án triển khai chưađúng tiến độ, bồi thường giải tỏa không thỏa đáng gây bức xúc nhiều cho người dân,

…

Như vậy, đất đai không được quản lý chặt chẽ gây khó khăn cho người dântrong quá trình sử dụng và làm thất thu ngân sách Nhà nước Đặc biệt trong chuyểnnhượng QSDĐ, những quy định của Nhà nước vẫn chưa kiểm soát, giải quyết đượccác giao dịch ngầm Và người dân không chủ động đi đăng ký, kê khai bất động sảnchuyển nhượng, do đó, nhà nước sẽ không quản lý tốt được quỹ đất đai, đồng thờicũng làm giảm nguồn thu thuế hay ngân sách nhà nước

Bảng II.3 Số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Phan Thiết

(Nguồn: Phòng Tài nguyên – Môi trường Phan Thiết)

II.1.4 Công tác quản lý giá đất

Khi nói về một hàng hóa nào đó thì người mua và người bán đều quan tâm đếngiá cả, đất đai cũng không ngoại lệ, giá đất luôn là vấn đề được nhắc đến rất nhiều

Năm 2008 giá đất thị trường tại Bình Thuận không biến động nhiều, ngoại trừgiá đất tại các khu vực thuận lợi cho kinh doanh – dịch vụ, khu quy hoạch du lịch, khunhà nước đầu tư thêm cơ sở hạ tầng, giá đất có tăng, nhưng mức độ không lớn Đây làkết quả khảo sát của Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam, thực hiệnđiều tra, khảo sát giá đất thị trường tại 9 huyện, thị xã, thành phố của tỉnh Bình Thuận(từ tháng 8 – 10/2008) để có cơ sở xây dựng bảng giá đất năm 2009 tại Bình Thuận

Từ năm 2005 đến 2008, bảng giá đất của tỉnh chưa được tổng điều chỉnh Năm

2006, điều chỉnh giá đất ở một số khu vực, trong đó có giá đất ở đô thị Phan Thiết(đường loại 5, loại 7, loại 8, loại 9) Giá đất năm 2007 được công bố không khác giá