pháp luật về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú trong thuế thu nhập cá nhân

Mục tiêu nghiên cứu Dựa trên cơ sở tìm hiểu những quy định của pháp luật về chuyển nhượng bất động sản trong thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS có thể thấy được n

THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

Ths Lê Huỳnh Phương Chinh Lương Diểm Lam

Bộ môn Luật Thương mại MSSV: 5115985

Cần Thơ, tháng 12/2014

THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

Cần Thơ, tháng 12/2014

LỜI CẢM ƠN

*********

Đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Cô Lê Huỳnh Phương Chinh – Bộ môn Luật thương mại, Khoa Luật, Trường Đại học

Cần Thơ đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em suốt quá trình nghiên

cứu trong thời gian qua để em hoàn thành bài Luận văn tốt nghiệp này

Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến tất cả quý Thầy, Cô Khoa Luật – Trường Đại học Cần Thơ đã hết lòng dìu dắt, dạy bảo, giúp em

có những kiến thức cơ bản nhất về Luật học cũng như những ý kiến

quý báu để giúp em hoàn thành tốt bài Luận văn này

Em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè và người thân đã động viên tinh thần giúp em hoàn thành Luận văn này

Mặc dù có nhiều cố gắng trong quá trình nghiên cứu đề tài khoa học này nhưng do nhiều điều kiện khách quan nên chắc chắn đề tài

không tránh khỏi những thiếu sót Do vậy, em rất mong được sự giúp

đỡ và đóng góp ý kiến của quý Thầy, Cô

Em xin chân thành cảm ơn và xin kính chúc quý Thầy, Cô nhiều sức khỏe, luôn thành công trong công việc và cuộc sống

Cần Thơ, ngày tháng năm 2014

Người viết

LƯƠNG DIỂM LAM

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

……

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

…

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN

……

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

 TNDN: Thu nhập doanh nghiệp

 UBNN: Ủy ban nhân dân

Trang

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Bố cục luận văn 3

Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN VÀ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN 4

1.1 Khái quát về thuế thu nhập cá nhân 4

1.1.1 Khái niệm thuế thu nhập cá nhân 4

1.1.2 Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân 5

1.1.3 Vai trò của thuế thu nhập cá nhân 6

1.1.3.1 Đối với nền kinh tế xã hội 6

1.1.3.2 Đối với hệ thống thuế 7

1.1.4 Giới thiệu các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân 7

1.1.4.1 Thu nhập từ kinh doanh, tiền lương, tiền công 8

1.1.4.2 Các khoản thu nhập khác chịu thuế thu nhập cá nhân 9

1.2 Khái quát về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân 13

1.2.1 Khái niệm thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân 13

1.2.2 Đặc trưng của thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân 14

1.2.3 Sự khác biệt về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú 15

1.3 Quá trình phát triển của pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân 16

1.3.1 Giai đoạn trước ngày 01/01/2009 16

1.3.2 Giai đoạn sau ngày 01/01/2009 17

Chương 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁ NHÂN CƯ TRÚ TRONG

THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN 21

2.1 Quy định pháp luật về thu nhập chịu thuế và miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú 21

2.1.1 Những trường hợp chịu thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú 21

2.1.1.1 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất 21

2.1.1.2 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công trình xây dựng trên đất 22

2.1.1.3 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở 22

2.1.1.4 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước 22

2.1.1.5 Thu nhập từ việc ủy quyền chuyển nhượng bất động sản 23

2.1.1.6 Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khác 23

2.1.2 Những trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú 24

2.1.2.1 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa những người có quan hệ hôn nhân hoặc quan hệ huyết thống 24

2.1.2.2 Người chuyển nhượng bất động sản chỉ có duy nhất nhà ở, quyền sử dụng đất tại Việt Nam 25

2.1.2.3 Trường hợp khác được miễn thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 28

2.2 Quy định pháp luật về cách xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú 28

2.2.1 Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản không có công trình xây dựng trên đất 29

2.2.2 Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản có công trình xây dựng trên đất 30

2.2.3 Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở 31

2.2.4 Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước 32

2.3 Quy định pháp luật về thuế suất thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng

bất động sản của cá nhân cư trú 33

2.3.1 Trường hợp xác định được giá vốn và chi phí hợp lý liên quan 37

2.3.2 Trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí hợp lý liên quan 38

2.4 Quy định pháp luật về cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú 39

2.4.1 Trường hợp chuyển nhượng bất động sản xác định được thu nhập tính thuế 39

2.4.2 Trường hợp chuyển nhượng bất động sản không xác định được thu nhập tính thuế 40

2.4.3 Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu 41

2.5 Quy định pháp luật về thủ tục kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 42

2.5.1 Thủ tục kê khai thuế 42

2.5.1.1 Nguyên tắc khai thuế 42

2.5.1.2 Hồ sơ khai thuế, hồ sơ miễn thuế 43

2.5.1.3 Nơi nộp hồ sơ, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế 46

2.5.2 Thủ tục nộp thuế 47

2.5.2.1 Thời hạn nộp thuế 47

2.5.2.2 Địa điểm nộp thuế 47

Chương 3 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁ NHÂN CƯ TRÚ VÀ MỘT SỐ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN 49

3.1 Thực trạng thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 49

3.1.1 Thuận lợi của việc áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú 49

3.1.1.1 Người dân có thể tự lựa chọn mức thuế suất 49

3.1.1.2 Chống đầu cơ đất đai 51

3.1.2 Một số tồn tại của việc áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú 52

mức thuế suất 523.1.2.2 Hành vi trốn thuế của người nộp thuế 54

thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 56

3.2.1 Cần có sự kết hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước với cơ quan quản

lý thuế 56 3.2.2 Chỉ nên áp dụng một mức thuế suất 57 3.2.3 Cần cụ thể hóa những quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm đối với hành vi trốn thuế 59 3.2.4 Tổ chức tuyên truyền những quy định của pháp luật với người dân 59

KẾT LUẬN 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Thuế có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của Đời sống - Kinh tế - Xã hội Thuế là công cụ quan trọng của Nhà nước dùng để tạo nguồn thu cho NSNN, giúp ổn định vĩ mô nền kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội Trong đó, thuế TNCN được xem

là loại thuế quan trọng bởi loại thuế này có số thu ổn định, bền vững trong NSNN Đối tượng chịu thuế TNCN tương đối nhiều và rộng trong đó có thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS

Ở Việt Nam, những năm gần đây thị trường chuyển nhượng BĐS đang là thị trường thu hút được nhiều sự quan tâm đầu tư của các nhà đầu tư vì chuyển nhượng BĐS mang lại cho các nhà đầu tư một khoản lợi nhuận lớn Đó là lý do mà thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thu nhập chịu thuế TNCN Tuy nhiên, hiện vẫn còn nhiều trường hợp cá nhân trốn thuế Chính vì thế mà Nhà nước đã ban hành Luật Quản lý thuế năm 2006 sửa đổi, bổ sung năm 2012 nhằm điều chỉnh vấn đề này Luật Quản lý thuế quy định đầy đủ quyền và nghĩa vụ của NNT cũng như quyền và trách nhiệm của

cơ quan quản lý thuế Theo sau đó thì Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi,

bổ sung năm 2012 cũng ra đời nhằm hướng dẫn người dân trong việc nộp thuế TNCN

và cơ quan thuế trong việc thu thuế TNCN, trong đó có những quy định về thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS

Sau khi Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 được áp dụng cũng như sau khi Luật sửa đổi, bổ sung năm 2012 có hiệu lực thì thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS đã cho thấy những ưu điểm như sau: Đối với Nhà nước:

Thứ nhất, tạo nguồn thu lớn cho NSNN bởi mức thuế đối với thu nhập từ chuyển

nhượng BĐS là tương đối cao và hiện nay hoạt động chuyển nhượng BĐS đang diễn

ra ngày càng nhiều; Thứ hai, giúp chống nạn đầu cơ đất đai làm cho thị trường chuyển

nhượng BĐS phát triển ổn định và bền vững; Đối với NNT: Với quy định hai mức thuế suất nhưng NNT được tự lựa chọn mức thuế suất áp dụng đã tạo ra thuận lợi không nhỏ đối với NNT Nhưng trên thực tế áp dụng thì thuế TNCN đối với thu nhập

từ hoạt động chuyển nhượng BĐS vẫn còn nhiều vướng mắc mà nguyên nhân chủ yếu

là do quy định pháp luật khi đưa vào thực tiễn áp dụng đã gây khó khăn trong việc xác

định mức thuế suất cũng như có những trường hợp NNT lợi dụng quy định pháp luật

để trốn thuế

Điều này yêu cầu cần có một giải pháp thiết thực, lâu dài và triệt để nhằm giúp cho người dân hiểu biết sâu rộng thêm về quyền và nghĩa vụ của NNT nhằm tránh tình trạng lách luật trốn thuế và cơ quan quản lý thuế dễ dàng xác định mức thuế suất áp dụng vừa phù hợp với quy định của pháp luật vừa tránh những trường hợp NNT phải nộp thuế khống Làm được điều này sẽ có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động quản lý thuế, bảo vệ được lợi ích hợp pháp của các bên chủ thể tham gia và góp phần giúp thị trường BĐS phát triển ổn định Xuất pháp từ những lý do đó người viết đã chọn đề tài

“Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú trong thuế thu nhập cá nhân” để nghiên cứu

2 Mục tiêu nghiên cứu

Dựa trên cơ sở tìm hiểu những quy định của pháp luật về chuyển nhượng bất động sản trong thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS có thể thấy được những hạn chế còn tồn tại trong hoạt động thu và nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS làm ảnh hưởng đến hoạt động thuế của ngành thuế nói chung Đồng thời qua đó đề suất một số giải pháp thiết thực để giúp những hoạt động trong việc thu và nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được chặt chẽ, rõ ràng, đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của NNT cũng như đảm bảo được việc chống thất thu thuế

3 Phạm vi nghiên cứu

Người viết tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật về những trường hợp chịu thuế, miễn thuế, căn cứ tính thuế, thuế suất cũng như thủ tục kê khai thuế, nộp thuế trong lĩnh vực thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú được quy định trong Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 và các văn bản hướng dẫn thi hành

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, người viết đã sử dụng một số biện pháp như phân tích luật viết, các biện pháp liệt kê và để tạo sự dễ dàng cho người đọc người viết còn sử dụng các phương pháp so sánh, tổng hợp, diễn dịch để phân tích, giải thích,

chứng minh vấn đề Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người viết đã áp dụng phương pháp phù hợp để tạo ra sự cân đối, hài hòa và mạch lạc trong từng vấn đề của luận văn

5 Bố cục luận văn

Nội dung của đề tài gồm ba chương:

Chương 1 Khái quát chung về thuế thu nhập cá nhân và thu nhập từ chuyển

nhượng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân Trong chương này người viết

nghiên cứu về: Khái niệm, đặc điểm, vai trò và lịch sử hình thành của thuế TNCN

cũng như thuế TNCN đối với thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của cá nhân cư trú Bên cạnh đó người viết đã so sánh sự khác biệt về thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa cá nhân cư trú với cá nhân không cư trú

Chương 2 Quy định pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhượng

bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân của cá nhân cư trú Ở chương này

người viết nghiên cứu về: Các khoản thu nhập chịu thuế, các khoản thu nhập miễn

thuế, cách xác định thu nhập tính thuế, thuế suất cũng như cách tính thuế đối với từng trường hợp cụ thể và quy định pháp luật về thủ tục kê khai, nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS Trong đó người viết tập trung nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành về thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS đối với

cá nhân cư trú

Chương 3 Thực trạng áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú và một số định hướng hoàn

thiện Chương này người viết nghiên cứu về: Những thuận lợi cũng như một số tồn tại

của việc áp dụng pháp luật thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của cá nhân cư trú mà cụ thể là khó khăn trong việc xác định mức thuế suất cũng như những hành vi lách luật trốn thuế của NNT Qua đó người viết đã đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế những khó khăn đó

Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN VÀ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG

THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

1.1 Khái quát về thuế thu nhập cá nhân

1.1.1 Khái niệm thuế thu nhập cá nhân

Thuế là khoản nộp mang tính nghĩa vụ bắt buộc của các pháp nhân và thể nhân đối với Nhà nước không mang tính đối giá hoàn trả trực tiếp Thuế là nghĩa vụ thanh toán mà các thể nhân và pháp nhân khi có các dấu hiệu và điều kiện được quy định cụ thể trong Luật thuế thì phải thực hiện đối với Nhà nước và được đảm bảo bằng sự cưỡng chế của Nhà nước Thuế là công cụ phản ánh quan hệ phân phối lại của cải vật chất dưới hình thức giá trị giữa Nhà nước với các chủ thể trong xã hội Giáo trình

Quản lý Tài chính công của học viện tài chính quan niệm rằng “Thuế là một hình thức

động viên bắt buộc của Nhà nước theo luật định, thuộc phạm trù phân phối, nhằm tập trung một bộ phận thu nhập của các thể nhân và pháp nhân vào ngân sách nhà nước

để đáp ứng các nhu cầu chi tiêu của nhà nước và phục vụ lợi ích công cộng” 1

Thuế TNCN đã có lịch sử hàng trăm năm và đã trở thành loại thuế phổ biến trên thế giới Thuế TNCN đã được áp dụng từ lâu ở các nước phát triển, đối tượng nộp thuế TNCN là mọi dân cư trong nước và người nước ngoài có thu nhập phát sinh tại nước

sở tại không phân biệt nghề nghiệp và địa vị xã hội Đồng thời tùy theo tính chất của các khoản thu thuế TNCN có thể chia thành hai loại: thu nhập thường xuyên và thu nhập không thường xuyên để tính thuế cho phù hợp Hiện nay đã có khoảng 180 nước

áp dụng thuế TNCN Ở Việt Nam, chính sách điều tiết về thuế trong thời gian qua đối với cá nhân có thu nhập cao được điều tiết bởi Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người

có thu nhập cao Qua nhiều lần sửa đổi bổ sung và đứng trước yêu cầu phát triển kinh

tế xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế đến năm 2007 Luật thuế thu nhập cá nhân ra đời nhằm quy định cụ thể và chi tiết hơn về thuế áp dụng đối với người có thu nhập cao và

đã được sửa đổi, bổ sung năm 2012 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 cũng như luật sửa đổi, bổ sung 2012 đã phần nào nói lên được mục tiêu của chính sách thuế phù hợp

1

Học viện tài chính, Giáo trình Quản lý tài chính công, Nxb Tài chính năm 2005, tr.106

với thực tiễn phát triển kinh tế Tuy nhiên, Luật thuế TNCN vẫn chưa đưa ra khái niệm

như thế nào là thuế TNCN nhưng dựa vào những quy định cụ thể ta có thể hiểu: “Thuế

TNCN là loại thuế chủ yếu đánh vào thu nhập của cá nhân nhằm thực hiện công bằng

xã hội, động viên một phần thu nhập của cá nhân vào NSNN và có thể sử dụng để điều tiết vĩ mô nền kinh tế thông qua việc khuyến khích làm việc hay nghĩ ngơi, thông qua việc thu hay không thu thuế đối với các khoản thu nhập từ kinh doanh, đầu tư, vv…” 2

Hiện nay chưa có định nghĩa một cách chính xác như thế nào là thu nhập Việc đưa ra định nghĩa của thu nhập là rất khó khăn Thu nhập có thể được hiểu là một giá trị vật chất mà người nào đó được nhận3

TNCN là khoản thu nhập mà một người nào

đó nhận được từ các hoạt động kinh doanh, đầu tư, vv… và là khoản thu nhập cao phải chịu thuế TNCN Thuế TNCN là loại thuế đảm bảo cao nguyên tắc công bằng xã hội, bởi đây là loại thuế đánh vào thu nhập của từng cá nhân theo biểu thuế lũy tiến từng phần và có giảm trừ gia cảnh… Thông qua chính sách thuế Nhà nước cũng động viên một phần thu nhập của cá nhân vào NSNN, động viên vì thuế TNCN mang tính tự nguyện, phụ thuộc vào mức khai thuế của cá nhân, qua việc nộp thuế TNCN thì NNT

sẽ góp phần tăng thu cho NSNN Thuế TNCN cũng góp phần điều tiết vĩ mô nền kinh

tế thông qua việc làm, mua sấm hay nghỉ ngơi,…

1.1.2 Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân

Thuế TNCN là một trong những loại thuế trực thu là loại thuế điều tiết trực tiếp vào thu nhập hoặc tài sản của NNT, có đặc điểm là đối tượng nộp thuế theo luật quy định đồng nhất với người phải chịu thuế tức là thuế thu trực tiếp vào thu nhập của NNT

Thuế TNCN có các đặc điểm cơ bản sau:

- Là loại thuế đánh lên tất cả các cá nhân có thu nhập chịu thuế là khoản thu nhập phát sinh từ các hoạt động kinh doanh, đầu tư, vv… chưa trừ các khoản giảm trừ gia cảnh, đóng góp bảo hiểm và chi phí liên quan Vì là loại thuế trực thu, đánh thuế trực tiếp lên thu nhập của cá nhân nên người chịu thuế thường khó có thể chuyển gánh nặng về thuế cho người khác Cho nên tâm lý của người chịu thuế thường nặng nề hơn khi thực hiện nghĩa vụ thuế này so với các loại thuế gián thu

- Nhà nước có thể sử dụng loại thuế này để khuyến khích làm việc hay nghỉ ngơi

thông qua biểu thuế Ví dụ như Nhà nước khuyến khích người lao động làm thêm giờ,

tăng thu nhập bằng cách đánh thuế nhẹ hoặc không đánh thuế lên khoản thu nhập tăng thêm do làm thêm giờ hoặc có thể khuyến khích nghĩ ngơi bằng cách đánh thuế nặng lên khoản thu nhập này Nhà nước cũng có thể khuyến khích người dân đầu tư hay không đầu tư, tiết kiệm hay không tiết kiệm thông qua việc đánh thuế hay không đánh thuế thu nhập đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư, thu nhập từ lãi tiết kiệm

- Thuế TNCN là một loại thuế phức tạp bởi thực tế có rất nhiều nguồn phát sinh thu nhập chịu thuế TNCN, là loại thuế đòi hỏi cơ quan quản lý thuế cần có sự kết hợp với các cơ quan quản lý nhà nước để xác định thu nhập chịu thuế của cá nhân Việc quản lý thuế, thu thuế đòi hỏi trình độ, kỹ thuật cao, chi phí quản lý thuế lớn Cơ quan quản lý thuế phải nắm được các nguồn thu nhập của người chịu thuế, các khoản giảm trừ, tình trạng cư trú của họ ở Việt Nam, vv…

1.1.3 Vai trò của thuế thu nhập cá nhân

Thuế là công cụ chủ yếu trong việc tập trung các nguồn lực tài chính nhằm đáp ứng các nhu cầu chi tiêu của nhà nước Thực hiện điều tiết vĩ mô nền kinh tế, điều tiết

vĩ mô nền kinh tế nghĩa là Nhà nước không can thiệp trực tiếp vào các hoạt động kinh

tế, xã hội bằng các mệnh lệnh hành chính mà Nhà nước chỉ đưa ra những chuẩn mực mang tính định hướng lớn trên diện rộng và bằng các công cụ đòn bẩy để hướng các hoạt động kinh tế, xã hội đi theo, nhằm đạt được mục tiêu kinh tế đề ra, tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động kinh tế, xã hội thực hiện trong khuôn khổ pháp luật.4

Là một bộ phận của hệ thống thuế, thuế TNCN vừa mang các vai trò chủ yếu của thuế nói chung vừa có vai trò riêng mà các loại thuế khác không có được

1.1.3.1 Đối với nền kinh tế xã hội

- Tạo lập nguồn tài chính cho NSNN

Thuế là nguồn thu chủ yếu của NSNN, trong đó thuế TNCN là một trong những

bộ phận quan trọng cấu thành thuế nói chung nên cũng góp một phần quan trọng để tạo nguồn tài chính cho Nhà nước Thuế TNCN được tính với diện rộng, khả năng tạo nguồn cho NSNN rất lớn Bên cạnh đó, thuế TNCN tác động trực tiếp vào thu nhập của dân cư mà người dân của bất kì quốc gia nào cũng đều mong muốn và cố gắng có

4

Quách Đức Pháp, Thuế-Công cụ điều tiết vĩ mô nền kinh tế, Nxb Xây dựng, Hà Nội 1999, tr.40

thu nhập càng cao để nâng cao đời sống vật chất, tinh thần Thuế TNCN tăng lên nhanh chống cùng với sự gia tăng bình quân đầu người

- Góp phần thực hiện công bằng xã hội

Thực hiện công bằng xã hội là một trong những vai trò quan trọng của thuế nói chung và thuế TNCN nói riêng Thuế TNCN cùng với phương pháp tính thuế lũy tiến từng phần đã thực hiện được việc điều tiết thu nhập, đảm bảo công bằng xã hội

- Điều tiết thu nhập, tiêu dùng và tiết kiệm

Thuế TNCN cũng có vai trò điều tiết vĩ mô nền kinh tế Loại thuế này điều tiết trực tiếp TNCN nên một mặt tác động trực tiếp đến tiết kiệm, mặt khác làm cho khả năng thanh toán của các cá nhân bị giảm Từ đó cầu hàng hóa, dịch vụ giảm sẽ tác động đến nền kinh tế

1.1.3.2 Đối với hệ thống thuế

- Góp phần khắc phục nhược điểm của các loại thuế khác

Một số loại thuế gián thu như thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt điều có nhược điểm là có tính lũy thoái và ảnh hưởng đến người nghèo nhiều hơn người giàu

vì khi tiêu thụ cùng một lượng hàng hóa mọi người không phân biệt giàu nghèo và đều phải chịu thuế như nhau Việc tính thuế TNCN theo lũy tiến từng phần sẽ góp phần khắc phục được nhược điểm này

- Góp phần hạn chế sự thất thu thuế thu nhập doanh nghiệp

Trong doanh nghiệp thường tồn tại cả thuế TNDN và thuế TNCN Giữa hai loại thuế này luôn tồn tại mối quan hệ gắn bó với nhau Thuế TNCN còn góp phần khắc phục thất thu thuế TNDN khi có sự thông đồng giữa các doanh nghiệp hay giữa doanh nghiệp với cá nhân Trong trường hợp doanh nghiệp kê khai cao hơn thực tế những chi phí phải trả cho các cá nhân để làm giảm thu nhập tính thuế của doanh nghiệp thì các

cá nhân nhận được những khoản nói trên phải nộp thêm thuế TNCN đối với phần thu nhập nhận được kê khai thêm đó Thu nhập của doanh nghiệp tăng sẽ kéo lên sự tăng của thuế TNDN và thuế TNCN

1.1.4 Giới thiệu các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân

Thuế của nhà nước nhằm vào thu nhập của người dân Tuy nhiên, nếu chỉ có một loại thuế thì thuế suất sẽ cao, dẫn đến việc cản trở tạo ra thu nhập Việc đánh thuế dưới các dạng khác nhau trong quá trình tích lũy, sử dụng thu nhập của người dân sẽ tạo điều kiện giảm bớt mức thuế trực tiếp đánh vào thu nhập Ngoài ra, việc đánh các loại

thuế khác cho phép động viên thêm phần thu nhập chưa bị đánh thuế và cả phần thu nhập đã trốn hoặc tránh thuế, hạn chế được mặt tiêu cực của thuế thu nhập.5

Với sự phát triển của kinh tế thu nhập của cá nhân ngày càng đa dạng hơn Thu nhập của cá nhân có thể có được từ tiền lương, thu nhập từ hoạt động kinh doanh, thu nhập từ tiền bản quyền, từ hoạt động đầu tư chứng khoán, vv… Thu nhập cũng có thể được phân loại thành thu nhập thường xuyên và thu nhập không thường xuyên; hợp pháp hay không hợp pháp; phát sinh hay chưa phát sinh; trong nước hay ngoài nước vv…6 Luật thuế TNCN 2007 sửa đổi, bổ sung 2012 xác định các khoản chịu thuế TNCN gồm: thu nhập từ kinh doanh, tiền lương, tiền công và các khoản thu nhập khác

1.1.4.1 Thu nhập từ kinh doanh, tiền lương, tiền công

Đây có thể được xem là khoản thuế thu quan trọng nhất của thuế TNCN bởi đây

là loại thuế đánh trực tiếp vào thu nhập được xem là thu nhập chính của NNT Ngoài

ra, đây cũng là khoản thuế thu thể hiện rõ nhất vai trò của thuế TNCN là góp phần thực hiện công bằng xã hội bởi được tính theo biểu thuế lũy tiến từng phần Đặc điểm của biểu thuế lũy tiến từng phần là thuế suất được đánh theo phần thu nhập tính thuế, thu nhập tính thuế càng cao thì mức thuế suất được áp dụng càng cao

Cách tính thuế:

Thuế TNCN

phải nộp = Thu nhập tính thuế

x Thuế suất (%)

1.1.4.1.1 Thu nhập từ kinh doanh

Thu nhập từ kinh doanh là thu nhập có được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong các lĩnh vực sau:7

- Thu nhập từ sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc tất cả các lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh theo quy định của pháp luật như: sản xuất, kinh doanh hàng hóa, xây dựng vận tải, kinh doanh ăn uống, kinh doanh dịch vụ, kể cả dịch vụ cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng

5 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật thuế Việt Nam, Nxb Tư pháp năm 2007, tr.176

6 Ts Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr 27

7

Xem khoản 1, Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013

- Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân trong những lĩnh vực, ngành nghề được cấp giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật

- Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản (nếu không đáp ứng đủ điều kiện miễn thuế)

1.1.4.1.2 Thu nhập từ tiền lương, tiền công

Thu nhập từ tiền lương, tiền công là các khoản thu nhập người lao động nhận được từ người sử dụng lao động dưới các hình thức bằng tiền hoặc không bằng tiền Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản phụ cấp, trợ cấp, tiền thưởng, tiền lương đều phải chịu thuế, Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 xác định rõ các khoản phụ cấp, tiền thưởng sẽ được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế bao gồm: phụ cấp, trợ cấp cho thương binh, bệnh binh, cho thân nhân liệt sĩ; phụ cấp, trợ cấp cho cán

bộ hoạt động cách mạng; phụ cấp, trợ cấp cho các anh hùng lực lượng vũ trang, anh hùng lao động, Bà mẹ Việt Nam anh hùng; phụ cấp quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật, tiền thưởng kèm theo các danh hiệu được nhà nước phong tặng bao gồm

cả tiền thưởng kèm theo các danh hiệu thi đua, các hình thức khen thưởng theo quy định của pháp luật về thi đua khen thưởng.8

1.1.4.2 Các khoản thu nhập khác chịu thuế thu nhập cá nhân

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì thu nhập của cá nhân cũng ngày càng

đa dạng hơn và cao hơn so với trước nên thuế đánh trên các khoản thu nhập khác chịu thuế thu nhập cá nhân cũng nhiều Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung

2012 đã bao quát được các khoản thu nhập chịu thuế TNCN và đã quy định cụ thể về

cách tính thuế trong từng trường hợp cụ thể ví dụ như: thu nhập chịu thuế TNCN đối

với thu nhập từ đầu tư vốn, thu nhập chịu thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn, thu nhập chịu thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, vv…

1.1.4.2.1 Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ đầu tư vốn

Thu nhập từ đầu tư vốn là khoản thu nhập nhận được từ hoạt động cho cơ sở sản xuất, kinh doanh vay, mua cổ phần hoặc góp vốn sản xuất, kinh doanh

Thu nhập tính thuế từ đầu tư vốn là thu nhập chịu thuế mà cá nhân nhận được từ hoạt động đầu tư Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập từ đầu tư vốn là thời điểm tổ chức, cá nhân trả thu nhập cho đối tượng nộp thuế Trường hợp cá

8

Ts Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr.29

nhân nhận được thu nhập do việc đầu tư vốn ra nước ngoài dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm cá nhân nhận thu nhập

Cách tính thuế:

Số thuế TNCN Thu nhập tính Thuế suất

phải nộp = thuế x 5%

1.1.4.2.2 Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng vốn

Thu nhập từ chuyển nhượng vốn là khoản tiền lãi nhận được từ việc chuyển nhượng vốn của cá nhân trong các trường hợp sau:

- Thu nhập từ chuyển nhượng phần vốn góp trong các công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, công ty cổ phần, các hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp tác xã,

tổ chức kinh tế, tổ chức khác

- Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán bao gồm thu nhập từ việc chuyển nhượng cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ và các loại chứng khoán khác theo quy định của Luật chứng khoán

- Thu nhập từ chuyển nhượng vốn dưới các hình thức khác

- Thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tài sản gắn liền với đất, bao gồm:

 Nhà ở

 Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất

 Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (cây trồng, vật nuôi,…)

 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở

 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước

 Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản

Phần này người viết sẽ nói rõ hơn ở chương 2: Quy định pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú trong thuế thu nhập cá nhân

1.1.4.2.4 Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ bản quyền

Thu nhập từ bản quyền là thu nhập nhận được khi chuyển nhượng, chuyển nhượng lại và chuyển giao quyền sử dụng các đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của Luật sở hữu trí tuệ; thu nhập từ chuyển giao công nghệ theo quy định của Luật chuyển giao công nghệ, cụ thể:

- Đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ thực hiện theo quy định tại Điều 3 của Luật

sở hữu trí tuệ và các văn bản hướng dẫn liên quan, bao gồm: quyền tác giả bao gồm các tác phẩm văn học, tác phẩm nghệ thuật, khoa học; đối tượng quyền liên quan đến quyền tác giả, bao gồm: ghi hình, ghi âm chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình được mã hóa; quyền sở hữu công nghiệp bao gồm sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, bí mật kinh doanh, nhãn hiệu, tên thương mại và chỉ dẫn địa lý; quyền đối với giống cây trồng là giống cây trồng và vật liệu nhân giống

- Đối tượng của chuyển giao công nghệ thực hiện theo quy định tại Điều 7 của Luật chuyển giao công nghệ, bao gồm:

 Chuyển giao các bí quyết kỹ thuật

 Chuyển giao kiến thức kỹ thuật về công nghệ dưới dạng phương án công nghệ, quy trình công nghệ, giải pháp kỹ thuật, công thức, thông số kỹ thuật, bản vẽ, sơ

đồ kỹ thuật, chương trình máy tính, thông tin dữ liệu

 Chuyển giao giải pháp hợp lý hóa sản xuất, đổi mới công nghệ

Thu nhập tính thuế từ tiền bản quyền là phần thu nhập vượt trên 10 triệu đồng theo hợp đồng chuyển nhượng, không phụ thuộc vào số lần thanh toán hoặc số lần nhận tiền mà đối tượng nộp thuế nhận được khi chuyển giao, chuyển quyền sử dụng các đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ

Cách tính thuế:

Thuế thu nhập cá Thu nhập Thuế suất

nhân phải nộp = tính thuế x 5%

1.1.4.2.5 Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ nhượng quyền thương mại

Nhượng quyền thương mại là hoạt động thương mại, theo đó bên nhượng quyền cho phép và yêu cầu bên nhận quyền tự mình tiến hành việc mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ theo các điều kiện của bên nhượng quyền

Thu nhập từ nhượng quyền thương mại là các khoản thu nhập mà cá nhân nhận được từ các hợp đồng nhượng quyền thương mại nêu trên, bao gồm cả việc nhượng lại quyền thương mại theo quy định của pháp luật về nhượng quyền thương mại.9

Thu nhập tính thuế từ nhượng quyền thương mại là phần thu nhập vượt trên 10 triệu đồng theo hợp đồng nhượng quyền thương mại, không phụ thuộc vào số lần thanh toán hoặc số lần nhận tiền mà NNT nhận được Trường hợp cùng là một đối tượng của quyền thương mại nhưng việc chuyển nhượng thực hiện thành nhiều hợp đồng thì thu nhập tính thuế là phần vượt trên 10 triệu đồng tính trên tổng các hợp đồng nhượng quyền thương mại

Cách tính thuế:

Thuế thu nhập cá Thu nhập Thuế suất nhân phải nộp = tính thuế x 5%

1.1.4.2.6 Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ trúng thưởng

Thu nhập từ trúng thưởng là các khoản tiền hoặc hiện vật mà cá nhân nhận được dưới các hình thức sau đây:10

- Trúng thưởng xổ số do các công ty xổ số phát hành thực hiện

- Trúng thưởng trong các hình thức khuyến mại khi tham gia mua bán hàng hóa, dịch vụ

- Trúng thưởng trong các hình thức cá cược, đặt cược được pháp luật cho phép

- Trúng thưởng trong các casino được pháp luật cho phép hoạt động

- Trúng thưởng trong các trò chơi, cuộc thi có thưởng và các hình thức trúng thưởng khác do các tổ chức kinh tế, cơ quan hành chính, sự nghiệp, các đoàn thể và các tổ chức, cá nhân khác tổ chức

Thu nhập tính thuế từ trúng thưởng là phần giá trị giải thưởng vượt trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được theo từng lần trúng thưởng

Cách tính thuế:

Thuế thu nhập cá nhân Thu nhập Thuế suất

phải nộp = tính thuế x 10%

1.1.4.2.7 Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ thừa kế, quà tặng

Thu nhập từ nhận thừa kế là khoản thu nhập mà cá nhân nhận được theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật về tài sản thừa kế

Thu nhập từ quà tặng là khoản thu nhập của cá nhân nhận được từ các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

Thu nhập tính thuế từ thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản nhận thừa kế, quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mỗi lần nhận Giá trị tài sản nhận thừa kế, quà tặng được xác định riêng đối với từng trường hợp cụ thể

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Chuyển nhượng BĐS là một trong các quan hệ giao dịch BĐS phát sinh dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một khoản không gian và thời gian nhất định Việc chuyển nhượng BĐS phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan

11

Xem Điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005

Theo quy định của Luật thuế TNCN về thu nhập từ chuyển nhượng BĐS có thể

hiểu: “Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS là khoản thuế đánh vào các khoản thu nhập

từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS dưới mọi hình thức”

Việc đánh thuế TNCN lên thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đã phần nào đánh dấu được sự phát triển và hợp lý của pháp luật thuế nói chung và thuế TNCN nói riêng Thị trường chuyển nhượng BĐS ngày càng phát triển đa dạng, bên cạnh những quy định riêng về kinh doanh BĐS thì thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS

đã góp phần thực hiện mục tiêu điều tiết thị trường BĐS cũng như chống đầu cơ đất đai

- Điều tiết thị trường BĐS vì chính sách thuế ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động kinh doanh bất động sản Quy định pháp luật về thuế suất thông thoáng sẽ thu hút đầu

tư làm cho thị trường chuyển nhượng BĐS ngày càng phát triển, ngược lại nếu quy định mức thuế suất cao làm cho tâm lý người kinh doanh sẽ e ngại

- Thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS đánh trực tiếp lên thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng BĐS, đây là loại thuế có đặc trưng là mức thuế NNT phải nộp cao, việc nộp thuế cao sẽ làm cho người tham gia hoạt động kinh doanh BĐS e ngại góp phần chống đầu cơ đất đai

1.2.2 Đặc trưng của thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân

Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS vừa mang đặc điểm của thuế TNCN nói chung vừa có những đặc điểm riêng Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS đánh vào TNCN nhằm tăng thu NSNN, tạo công bằng xã hội, đồng thời hạn chế đầu cơ BĐS

- Là loại thuế đánh trực tiếp trên thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của các cá nhân kể cả cá nhân có đăng ký kinh doanh và không đăng ký kinh doanh (gọi tắt là người nộp thuế - NNT) Thuế TNCN là loại thuế trực thu nên về nguyên tắc NNT không thể chuyển cho người khác nộp thuế thay, tuy nhiên trong thực tế khi chuyển nhượng bất động sản thì NNT thường do hai bên thỏa thuận mà không nhất thiết người chuyển nhượng BĐS phải là NNT

- Là nguồn thu mang tính tiềm năng cho NSNN Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì thị trường BĐS ngày càng phát triển và ổn định hơn, các hoạt động kinh doanh BĐS trong đó có hoạt động chuyển nhượng BĐS diễn ra ngày càng nhiều kéo theo khoản thu cho NSNN đối với thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS cũng tăng Đây được xem là khoản thuế góp thu cao cho NSNN bởi mức thuế mà NNT phải nộp là tương đối cao so với các mức thuế TNCN khác

- Là loại thuế đánh vào thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng BĐS mang tính nhạy cảm cao, Nhà nước có thể thông qua loại thuế này để khuyến khích hoặc hạn chế các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng BĐS Cơ quan thuế muốn thu thuế cao để tăng thu NSNN còn NNT thì muốn nộp thuế thấp dễ dẫn đến tình trạng lách luật trốn thuế

- Tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng BĐS và áp dụng biểu thuế lũy tiến toàn phần Thuế phát sinh không thường xuyên, phụ thuộc vào phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng BĐS trên thị trường

1.2.3 Sự khác biệt về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú

Đối tượng nộp thuế TNCN đối với thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng BĐS là

cá nhân có thu nhập chịu thuế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS Luật thuế TNCN ở Việt Nam sử dụng tiêu chí nơi cư trú làm căn cứ tính thuế Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2012 đối tượng nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS là cá nhân chuyển nhượng bao gồm cá nhân cư trú và cá nhân

không cư trú

Việc quy định tiêu chí cư trú làm căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS làm cho công tác thu thuế và nộp thuế dễ dàng hơn Thông qua Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2012 và Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 người viết rút ra một số điểm khác biệt cơ bản về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa cá nhân cư trú và cá nhân không

cư trú như sau:

- Thứ nhất, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân cư trú được

xác định theo hai cách: Trường hợp xác định được giá vốn và chi phí liên quan thì thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ giá vốn và chi phí liên quan; Trường hợp không xác định được giá vốn thì thu nhập tính thuế được xác định bằng

giá chuyển nhượng Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng BĐS, là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ chuyển nhượng BĐS không trừ bất cứ khoản chi phí nào kể cả giá vốn

- Thứ hai, từ việc xác định thu nhập tính thuế khác nhau nên thuế suất áp dụng

đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú cũng khác nhau: Đối với cá nhân cư trú thuế suất được áp dụng ở hai mức là 25% hoặc 2% tương ứng với từng cách xác định thu nhập tính thuế; Đối với cá nhân không cư trú thuế suất áp dụng chỉ một mức duy nhất là 2%

Nội dung này người viết sẽ trình bày rõ hơn ở Chương 2: Quy định pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú trong thuế thu nhập cá nhân

Về phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS thì cá nhân cư trú sẽ được hoạt động nhiều hình thức hơn so với cá nhân không cư trú Theo Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì

tổ chức, cá nhân nước ngoài được kinh doanh BĐS trong phạm vi: Đầu tư, tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức cá nhân, trong nước gồm: Đầu tư, tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Đầu tư cải tạo đất và đầu

tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.12

1.3 Quá trình phát triển của pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân

1.3.1 Giai đoạn trước ngày 01/01/2009

Thời kỳ trước năm 1990, thu NSNN ở nước ta chủ yếu từ kinh tế quốc doanh và được thực hiện dưới hình thức thu quốc doanh và trích nộp lợi nhuận Chúng ta cũng nhận được nhiều khoản viện trợ từ các nước xã hội chủ nghĩa Thuế chỉ áp dụng đối với kinh tế ngoài quốc doanh và một số sắc thuế như nông nghiệp, thuế công thương nghiệp, thuế môn bài, vv… Vì vậy, có thể nói ở thời kỳ này, vai trò của thuế rất hạn chế trên cả phương diện huy động nguồn lực cho NSNN và phương diện điều tiết vĩ

12

Xem Điều 9,10 Luật Kinh doanh bất động sản 2006

mô nền kinh tế Sự sụp đổ của các nước Đông Âu cùng với công cuộc đổi mới nền kinh tế, nhà nước ta quyết định cải cách hệ thống thuế để thuế trở thành nguồn thu chủ yếu của NSNN và là công cụ hữu hiệu để điều tiết vĩ mô nền kinh tế Ban hành một chế độ thuế TNCN hợp lý nằm trong tiến trình cải cách hệ thống thuế.13

Ngày 27 tháng 12 năm 1990, Hội đồng nhà nước ban hành Pháp lệnh về thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao Pháp lệnh có hiệu lực từ ngày 1/4/1991 Qua quá trình tổ chức thực hiện, pháp lệnh về thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao được

Ủy ban thường vụ Quốc hội sửa đổi, bổ sung nhiều lần vào các năm 1992, 1993, 1994,

1997, 2001, 2004 Đối tượng mà Pháp lệnh này điều chỉnh là công dân Việt Nam và người nước ngoài có thu nhập thường xuyên từ tiền lương, tiền công, các khoản tiền có tính chất từ tiền lương, tiền công

Giai đoạn này về các khoản thu nhập chịu thuế đối với cá nhân giống các nước như Trung Quốc, Philippin,… ở chổ thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng BĐS được quy định trong một luật thuế khác, ở Việt Nam là thuế chuyển quyền sử dụng đất

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam có hiệu lực từ ngày 01/7/1994, đây là dấu mốc quan trọng đánh dấu cho sự phát triển của thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS Đối tượng nộp thuế của Luật này là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất14

Thuế suất được quy định theo phân loại đất và trường hợp cá nhân nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai Ngoài ra Luật này còn quy định về thủ tục kê khai, nộp thuế; các trường hợp miễn thuế, giảm thuế; xử lý vi phạm, khen thưởng, khiếu nại cũng như thời hiệu khiếu nại đối với hoạt động thu nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất

1.3.2 Giai đoạn sau ngày 01/01/2009

Ngày 21 tháng 11 năm 2007, Quốc hội đã ban hành Luật thuế TNCN Luật này

có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 Có thể nói, việc ban hành Luật thuế TNCN khẳng định một bước phát triển của hệ thống pháp luật thuế Việt Nam15

và đồng thời chấm dứt hiệu lực của hai văn bản luật là pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao năm 1991, sửa đổi bổ sung 2004 và luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm

13 Ts Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr.25

14 Xem Điều 1, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994

15

Ts Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr 25

1994, sửa đổi bổ sung 1999 Luật thuế TNCN 2007 quy định đối tượng nộp thuế TNCN là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam; quy định thu nhập chịu thuế, thu nhập miễn thuế, giảm thuế; căn cứ tính thuế

Luật thuế TNCN 2007 ra đời đã quy định cụ thể hơn các khoản thu nhập chịu thuế và đồng thời đã thống nhất các quy định về thuế đối với các khoản thu nhập mà

cá nhân có thu nhập cao Đây cũng là đạo luật đầu tiên quy định căn cứ tính thuế về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phân biệt giữa cá nhân

cư trú và cá nhân không cư trú Cùng với sự ra đời của Luật thuế TNCN 2007 là Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8 tháng 9 năm 2008 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế TNCN và Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 hướng dẫn Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8 tháng 9 năm 2008 Qua đây Nghị định và Thông tư cũng quy định cụ thể và chi tiết hơn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS Luật thuế TNCN 2007 cũng đã quy định mức thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được chia làm hai trường hợp là: Trường hợp xác định được giá vốn và chi phí hợp lí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS sẽ áp dụng mức thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế sau khi trừ giá vốn và chi phí liên quan; Trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS sẽ áp dụng mức thuế suất 2% trên thu nhập chịu thuế

1.3.3 Giai đoạn từ ngày 01/7/2013 đến nay

Ngày 22 tháng 11 năm 2012, Quốc hội đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế TNCN và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2013 đã bổ sung một số nội dung cơ bản của Luật thuế TNCN trong đó có thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là bổ sung thêm các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS dưới mọi hình thức.16 Quy định này đã bao quát được tất cả các trường hợp thực tế phát sinh thu nhập

từ chuyển nhượng BĐS Để triển khai thực hiện Luật thuế TNCN sửa đổi, bổ sung

2012, Chính phủ đã ban hành Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013

và Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 Các nội dung sửa đổi, bổ sung tại Luật thuế TNCN sửa đổi và các văn bản hướng dẫn thực hiện đã khắc phục những tồn tại trong quá trình thực hiện Luật thuế TNCN

16

Xem điểm d khoản 5 Điều 3 Luật thuế TNCN 2007 sửa đổi, bổ sung 2012

Sửa đổi, bổ sung một số khoản thu nhập thuộc đối tượng miễn thuế: Bổ sung hướng dẫn miễn thuế TNCN đối với trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng BĐS là công trình xây dựng trong tương lai và nhà ở hình thành trong tương lai giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau Bổ sung quy định về miễn thuế đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSDĐ ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, QSDĐ ở tại Việt Nam như sau:

- Cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày;

- Các trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không được miễn thuế TNCN theo diện nhà ở duy nhất

Cùng với việc sửa đổi, bổ sung quy định về các trường hợp tính thuế và miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS thì Luật thuế TNCN sửa đổi, bổ sung 2012 cũng thay đổi hướng dẫn cách xác định phương pháp tính thuế chuyển nhượng BĐS Trước ngày 1/7/2013, áp dụng thuế suất 25% khi đáp ứng đồng thời hai điều kiện: hợp đồng chuyển nhượng BĐS được công chứng và người bán cũng phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn và các chi phí liên quan; Trường hợp không đáp ứng được hai điều kiện nêu trên thì phải áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng Sau ngày 1/7/2013, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS

là 25% trên thu nhập tính thuế; Trường hợp người nộp thuế không xác định giá vốn và chi phí liên quan thì mới áp dụng thuế suất 2% Với quy định này thì người nộp thuế

có quyền lựa chọn mức thuế suất áp dụng khi khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS

Có thể nói Luật thuế TNCN sửa đổi, bổ sung 2012 đã phần nào khắc phục được những điểm hạn chế của Luật thuế TNCN 2007 nói chung và thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS nói riêng Tuy nhiên, vẫn còn một số điểm hạn chế nhất định mà cụ thể là quy định về mức thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS khi đưa vào thực tế áp dụng còn nhiều vướng mắc và mâu thuẫn trong cách xác định thuế suất áp dụng Phần này người viết sẽ nói rõ hơn ở Chương 2: Quy định pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư

trú trong thuế thu nhập cá nhân và Chương 3: Thực trạng áp dụng thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú và một số định hướng hoàn thiện

Tóm lại, thuế TNCN là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập chính đáng của từng

cá nhân trong một khoản thời gian nhất định (thường là 1 năm) hoặc từng lần phát sinh Thuế TNCN là loại thuế mang đặc điểm phức tạp bởi có nhiều nguồn thu phải chịu thuế TNCN như: thu nhập từ kinh doanh, đầu tư, chuyển nhượng BĐS, vv… có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế và hệ thống thuế Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS trong thuế TNCN là một trong những khoản thuế khác chịu thuế TNCN góp phần tăng thu cho NSNN Là loại thuế đánh vào khoản thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS mang tính tiềm năng cho NSNN và mang tính nhạy cảm cao Thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS lần đầu được pháp luật cụ thể hóa trong Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994 sửa đổi, bổ sung năm 1999, hiện nay Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi, bổ sung 2012 đã quy định cụ thể về khoản thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS

Chương 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁ NHÂN CƯ

TRÚ TRONG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

2.1 Quy định pháp luật về thu nhập chịu thuế và miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú

2.1.1 Những trường hợp chịu thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là những giá trị vật chất có thể bằng tiền, vàng, ngoại tệ hoặc những tài sản có giá trị khác mà người chuyển nhượng nhận được từ người được chuyển nhượng sau khi hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng Chuyển nhượng BĐS bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước và các hoạt động chuyển nhượng BĐS khác Thu nhập chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là khoản thu nhập mà cá nhân nhận được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên

2.1.1.1 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 và Luật đất đai 2013:17 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc một bên (gọi là bên chuyển nhượng) chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và giao đất cho một bên (gọi là bên nhận chuyển nhượng) thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất, còn bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng một giá trị vật chất nhất định (tiền, vàng, ngoại tệ,…) do các bên thỏa thuận Giá trị vật chất mà bên chuyển nhượng nhận được từ bên được chuyển nhượng trong hoạt động chuyển nhượng BĐS này được xem

là thu nhập chịu thuế TNCN

17

Xem Điều 697 Bộ Luật Dân sự năm 2005, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013

2.1.1.2 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công trình xây dựng trên đất

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công trình xây dựng trên đất là thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng trên đất) bao gồm: nhà ở, kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp,… Trong trường hợp này cũng tương tự như trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là nếu bên chuyển nhượng có phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng trên đất) thì phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định Luật thuế TNCN

2.1.1.3 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở

Người tạo lập hợp pháp nhà ở có quyền sở hữu đối với nhà ở đó, Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sỡ hữu Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ18

Chủ sở hữu nhà ở có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với nhà ở của mình, vv… và chủ sở hữu nhà ở có thể thực hiện một số giao dịch như chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác19

Đối tượng đưa vào kinh doanh nhà ở là: nhà ở riêng lẻ, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại kể cả nhà ở được hình thành trong tương lai Chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở được hình thành trong tương lai là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua bán nhà ở để bán lại nhằm mục đích sinh lợi Khoản lợi nhuận phát sinh từ hoạt động này phải chịu thuế TNCN theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2012

2.1.1.4 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

Thuê đất, thuê mặt nước là việc một bên có nhu cầu (gọi là bên thuê) thuê một diện tích đất hoặc một diện tích mặt nước nhất định từ một bên (gọi là bên cho thuê, có thể là Nhà nước cũng có thể là tổ chức, cá nhân khác) để sử dụng trong một khoản thời

gian nhất định và bên thuê phải trả một khoản tiền tương ứng theo thỏa thuận giữa các bên Chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là việc bên thuê cho bên thứ ba thuê lại diện tích đất hoặc diện tích mặt nước đã thuê từ bên cho thuê Thu nhập phát sinh từ hoạt động này là thu nhập chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

2.1.1.5 Thu nhập từ việc ủy quyền chuyển nhượng bất động sản

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.20

Theo công văn 1133/TCT-TNCN ngày 05 tháng 4 năm 2011 của Tổng cục thuế hướng dẫn về việc vướng mắc thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS Ủy quyền giao dịch BĐS là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt BĐS của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, tặng cho, thế chấp và không phải hoàn trả lại BĐS cho bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán BĐS Do đó người

ủy quyền phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN

Thu nhập nhận được từ việc ủy quyền quản lý BĐS mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng BĐS hoặc có quyền như người sở hữu BĐS theo quy định pháp luật là thu nhập chịu thuế TNCN theo quy định của Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày

15 tháng 8 năm 2013.21

2.1.1.6 Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khác

Đây là quy định mở mà các nhà làm luật dự trù những khoản thu nhập phát sinh khác từ hoạt động chuyển nhượng BĐS ngoài những hoạt động được quy định cụ thể trên, việc quy định như thế nhằm tránh bỏ sót những thu nhập phát sinh khác từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của cá nhân, góp phần tăng nguồn thu cho NSNN Đây

cũng là điểm mới trong Luật thuế TNCN sửa đổi, bổ sung năm 2012, bổ sung thêm cụm từ “các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS dưới mọi hình thức” thay thế cho cụm từ “dưới mọi hình thức” trong Luật thuế thu nhập cá nhân năm

200722 Quy định mới này sẽ điều chỉnh được những trường hợp dùng các hình thức khác để chuyển nhượng BĐS nhằm lách luật trốn thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS Quy định này đã bao quát được tất cả các trường hợp thực tế phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đều phải chịu thuế TNCN (trừ các trường hợp được miễn thuế TNCN theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012)

2.1.2 Những trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập

từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú

Việc quy định không để bỏ sót những khoản thu nhập chịu thuế được xem là ưu điểm của Luật thuế TNCN nói chung và thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nói riêng Tuy nhiên, bên cạnh việc quy định khoản thu nhập chịu thuế luôn có quy định về các khoản thu nhập được miễn thuế hay giảm thuế để phù hợp với thực tiễn và nguyện vọng của NNT Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2012

và Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 đã quy định cụ thể về các khoản thu nhập được miễn thuế TNCN khi phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS như sau:

2.1.2.1 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa những người có quan hệ hôn nhân hoặc quan hệ huyết thống

Những người có quan hệ hôn nhân được hiểu là những người có đăng ký kết hôn theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình 2010, hay còn gọi là vợ chồng Những người có quan hệ huyết thống là những người có chung dòng máu như: ông bà, cha mẹ với con cái và cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau Thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS giữa những người này thuộc diện được miễn thuế theo quy định của pháp luật Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa những người có quan

hệ huyết thống được miễn thuế TNCN gồm:23

Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh

doanh BĐS) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau

Trường hợp BĐS (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS) do

vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế

Đối với trường hợp này thì Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm

2008 quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, giữa cha

đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau 24

Như vậy, Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 ra đời đã khắc phục được những thiếu sót của Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 khi đã quy định cụ thể hơn trường hợp miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa những người có quan hệ hôn nhân hoặc quan hệ huyết thống Thông

tư 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 không quy định trường hợp chuyển nhượng BĐS bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng được miễn thuế trong trường hợp này

2.1.2.2 Người chuyển nhượng bất động sản chỉ có duy nhất nhà ở, quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Riêng đối với quy định về trường hợp miễn thuế TNCN đối với người chuyển nhượng BĐS chỉ có duy nhất nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 thì điều kiện miễn thuế được quy định như sau:25

- Cá nhân có nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất theo quy định này là cá nhân chuyển nhượng chỉ có quyền sở hữu một căn nhà duy nhất hoặc chỉ có quyền sử dụng một thửa đất duy nhất ở tại Việt Nam, kể cả trường hợp trên thửa đất đó đã hoặc chưa được xây dựng nhà

- Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác mới được miễn thuế Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế

- Trường hợp vợ chồng cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng khác thì khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng chỉ vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng khác mới được miễn thuế; chồng hoặc

vợ có nhà ở, đất ở riêng khác không đựợc miễn

- Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó

- Căn cứ xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế

- Việc miễn thuế TNCN theo quy định trên chỉ áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất mà nhà ở, đất ở này được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng Đối với cá nhân đã có nhà ở, đất ở nay có phát sinh thêm việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua nền nhà, mua căn hộ thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng này không được áp dụng quy định miễn thuế TNCN 26

Như vậy, điều kiện miễn thuế TNCN đối với trường hợp này được Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 và Thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11 tháng 01 năm 2010 quy định khá rõ Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở trong trường hợp này lại không quy định rõ thời gian chuyển nhượng là bao nhiêu nên dễ dẫn đến tình trạng NNT lách luật trốn thuế

Xuất phát từ thực tiễn đó Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 và Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 đã quy định

26

Xem Thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11 tháng 01 năm 2010

trường hợp miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thuộc diện được miễn thuế TNCN như sau:

Điều kiện miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất:27

- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

 Việc xác định quyền sỡ hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn

có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế

 Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế

- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất

ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó

Như vậy, với quy định hiện nay thì NNT muốn được miễn thuế trong trường hợp

có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phải có quyền sở hữu nhà

27

Xem Điểm b, Khoản 1, điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013

ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu là 183 ngày nhằm tránh tình trạng lách luật trốn thuế (bất cập của Luật thuế TNCN chưa sửa đổi, bổ sung)

2.1.2.3 Trường hợp khác được miễn thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Bên cạnh việc quy định bao quát những trường hợp chịu thuế TNCN khi phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS thì Luật thuế TNCN cũng quy định bao quát được những trường hợp miễn thuế TNCN khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng BĐS để đảm bảo được tính công bằng của pháp luật thuế nói chung Các trường hợp khác được miễn thuế TNCN gồm:28

- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được nhà nước giao đất

không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sản xuất

- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ

đẻ với con đẻ; giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông ngoại,

bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau

2.2 Quy định pháp luật về cách xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú

Thu nhập tính thuế là khoản thu nhập mà theo luật định sẽ được dùng để xác định

số tiền thuế mà NNT phải nộp Thu nhập tính thuế được thiết lập dựa trên cơ sở thu nhập chịu thuế Tuy nhiên, thu nhập tính thuế có thể ít hơn thu nhập chịu thuế do các khoản miễn thuế hoặc các khoản giảm trừ.29

Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng BĐS trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan Trong đó:

- Giá chuyển nhượng BĐS là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

- Giá vốn chuyển nhượng BĐS căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước; hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền (chứng từ hợp pháp trả tiền là phiếu thu của tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng, các giấy biên nhận thanh toán giữa các cá nhân với nhau,…) khi nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, quyền thuê đất

- Chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng đã nộp cho NSNN; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng, sửa chữa nhà (nếu có); các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất như chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc…

Thu nhập tính thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được xác định trong một số trường hợp cụ thể như sau:

2.2.1 Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản không có công trình xây dựng trên đất

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và chi phí hợp lý liên quan.30

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBNN cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBNN cấp tỉnh quy định

Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:

- Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì giá vốn căn

cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất của Nhà nước

- Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước giao không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định theo giá do UBNN cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất

30

Xem Điểm a, Khoản 1, Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013

- Đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì giá vốn căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất thì giá vốn là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá

- Đối với đất có nguồn gốc không thuộc các trường hợp nêu trên thì giá vốn căn

cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định giá vốn

Chi phí hợp lý liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng

từ, hóa đơn theo chế độ quy định, bao gồm:

- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng đã nộp NSNN

- Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có)

- Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc

2.2.2 Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản có công trình xây dựng trên đất

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.31

Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng

- Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do UBNN cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBNN cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng

- Trường hợp UBNN cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì giá chuyển nhượng căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất

31

Xem Điểm b, Khoản 1, Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013