ứng dụng mô hình định giá hedonic để xác định giá đất trên địa bàn phường thạch bàn, quận long biên, thành phố hà nội

Trên thế giới hiện nay tại các nước phát triển, công việc định giá đất được tiến hành theo phương pháp dựa vào các hàm hồi quy trong đó các thuộc tính của đất đai, bất động sản được sử d

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TS NGUYỄN VĂN QUÂN

HÀ NỘI, NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Mai Hồng Vân

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của bạn bè

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học

TS Nguyễn Văn Quân đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của TS.Trần Đức Quỳnh giảng viên khoa công nghệ thông tin và các thầy, cô giáo khoa quản lý đất đai - Học viện Nông Nghiệp Việt Nam để bài luận văn được hoàn thiện hơn Cám ơn lãnh đạo, cán bộ UBND phường Thạch Bàn, quận Long Biên đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu và những thông tin cần thiết liên quan và đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

-Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Mai Hồng Vân

1.2 Giá trị đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai 6

1.3 Một số phương pháp xác định giá đất phổ biến ở Việt Nam 9

1.4.2 Nền tảng lý thuyết của mô hình định giá Hedonic 18 1.5 Tình hình nghiên cứu giá đất trong và ngoài nước 19

1.5.1 Tình hình nghiên cứu trong nước 19

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Thạch Bàn, quận Long

2.3.2 Công tác định giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận Long

2.3.3 Ứng dụng mô hình định giá Hedonic để định giá đất trên địa bàn

phường Thạch Bàn, quận Long Biên, TP Hà Nội 25 2.3.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn

2.3.5 Áp dụng mô hình Hedonic để xác định giá đất trên địa bàn phường

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 26 2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 26 2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu và phân tích 26

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Thạch Bàn, quận Long Biên,

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất của phường Thạch Bàn 32 3.2 Công tác định giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận Long Biên 33

3.2.1 Quy định chung về giá đất 33

3.2.3 Kết quả điều tra giá đất thực tế trên địa bàn phường Thạch Bàn 36 3.3 Ứng dụng mô hình định giá Hedonic để định giá đất trên địa bàn phường

3.3.3 Mô hình hồi quy giá đất được áp dụng trên địa bàn phường Thạch

3.3.4 Phân tích các biến số thành lập mô hình hồi quy 44 3.3.5 Chương trình máy tính được sử dụng để định giá đất trên địa bàn

phường Thạch bàn, quận Long biên, TP Hà Nội 48

3.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn

3.4.1 Nhóm các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở mức độ lớn 58 3.4.2 Nhóm các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở mức độ trung bình 60 3.4.3 Nhóm các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở mức độ nhỏ 60 3.5 Áp dụng mô hình định giá Hedonic để xác định giá đất tại phường Thạch

DANH MỤC BẢNG

3.2 Bảng giá đất TP Hà Nội quy định áp dụng cho các tuyến đường phố

trên địa bàn phường Thạch Bàn,quận Long Biên năm 2015 343.3 Kết quả điều tra giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn 363.4 Số liệu điều tra giá đất thực tế trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận

3.8 Kết quả định giá một số thửa đất trên tuyến đường Ngọc Trì 643.9 So sánh kết quả giá đất ước lượng được từ mô hình với giá đất thị trường 66

DANH MỤC HÌNH

1.1 Trình tự thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp 10

3.1 Vị trí địa lý phường Thạch Bàn –Q.Long Biên – Tp Hà Nội 29

3.3 So sánh giá đất trung bình của thị trường và giá đất quy định theo vị

trí của các tuyến đường trên địa bàn phường Thạch Bàn 383.4 Sơ đồ các tuyến đường điều tra giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn 39

3.10 Chức năng Evaluate error trong chương trình máy tính 54

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây tình hình kinh tế thế giới có nhiều chuyển biến đáng kể và Việt Nam cũng không ngoại lệ Từ sau khi gia nhập WTO, nền kinh tế Việt Nam có nhiều bước tiến Xu hướng cơ chế thị trường đang dần được hình thành và ngày càng hoàn thiện hơn Thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ Tuy nhiên, tình trạng bong bóng bất động sản tại Mỹ (2007) và cuộc khủng khoảng kinh tế thế giới đã ảnh hưởng nặng nề đến các thị trường trên thế giới cũng như trong nước Điều này làm cho thị trường bất động sản nước ta trở nên trầm lắng sau một thời gian sôi động Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là mọi người không có nhu cầu về bất động sản vì vẫn tiềm ẩn những nhu cầu thực sự Thời gian này cũng

là thời gian để bất động sản được kéo gần lại với giá trị thực của nó

Việc xác định chính xác giá của một bất động sản nói chung và của đất đai nói riêng có tầm quan trọng rất lớn đến các chính sách vĩ mô của nhà nước Công tác định giá đất đã được nghiên cứu và ứng dụng từ khá lâu trên thế giới, nhưng ở Việt Nam thì mới được chú ý phát triển trong những năm gần đây Hệ thống pháp luật quy định về giá đất đang dần được hoàn thiện và góp phần không nhỏ trong việc xác định giá Tuy nhiên, thực tế cho thấy ở nước ta vẫn còn tồn tại hai loại giá: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường đã gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, bất cập trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh Trên thế giới hiện nay tại các nước phát triển, công việc định giá đất được tiến hành theo phương pháp dựa vào các hàm hồi quy trong đó các thuộc tính của đất đai, bất động sản được sử dụng như các biến số độc lập và giá đất, bất động sản là biến số phụ thuộc; trong khi đó việc xác định giá đất ở Việt Nam chủ yếu sử dụng các phương pháp mang tính hành chính bộc lộ khá nhiều khuyết điểm Việc vận dụng các phương pháp định giá đất mới vào Việt Nam là hết sức cần thiết

Thị trường bất động sản nói chung vẫn chưa sôi động trở lại, tuy nhiên các phân khúc bất động sản ở các quận ven như quận Long Biên vẫn được đánh giá là

có tiềm năng bùng nổ mạnh mẽ Bởi các quận ven Hà Nội đang dần hoàn thiện hạ tầng, đô thị hóa nhanh và quỹ đất dồi dào, giá đất chưa thống nhất trong khi khu vực trung tâm đang ham hiếm quỹ đất và giá đất đã nằm trong khuôn khổ Do vậy, nhu cầu định giá đất ở các vùng ven giúp thị trường đất đai trở lên minh bạch hơn là rất quan trọng

Xuất phát từ thực tiễn,yêu cầu trên, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai

- Học viện nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của TS.Nguyễn Văn Quân, tác

giả đã chọn nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng mô hình định giá Hedonic để xác định giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận Long Biên, thành phố Hà Nội”

3 Yêu cầu của đề tài

- Số liệu điều tra đảm bảo khách quan, trung thực, chính xác, đáng tin cậy

- Mô hình định giá đất đưa ra phải có ý nghĩa khoa học và tính thực tiễn cao

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý thuyết về đất đai

1.1.1 Khái niệm

Đất đai là một tài nguyên tự nhiên, là một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm

cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt trái đất, bao gồm đất ở, đồng cỏ, đồng ruộng rừng núi, bãi hoang, bãi chăn thả, mặt nước, đầm lầy và bãi đá, …Theo nghĩa hẹp, thì đất đai biểu hiện ở khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm dụng đối với đất đai Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và đưới đất không do lao động và con người tạo ra, tức là bao gồm mặt đất, nước mặt đất, nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật, động vật

Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trong của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở văn hóa, kinh tế, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng được coi là một loại tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất của xã hội Đất đai là tài sản vì đất đai có đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người, tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng của trao đổi mua bán (tức là có sự tham gia vào giao lưu dân sự)… nhưng chúng ta cần thấy rằng đất đai là loại hàng hóa không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà thị trường không chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất đai mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn liền với đất đai

Đồng thời đất được được coi là tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không gian và

vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lời, vì trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất đai

không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên Khác với tài sản khác thông thường thì trong quá trình sử dụng đất đai không phải hấu hao, giá trị của đất không những không mất đi mà còn có giá trị tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.2 Đặc trưng của đất đai

- Hạn chế về diện tích: đất đai là nguồn tài nguyên han hiếm không thể tái tạo được Diện tích đất đai là có hạn và không thay đổi được so với sự phát triển dân số Nếu như sử dụng không tốt hoặc không hiệu quả hoặc do các yếu tố tự nhiên gây ra: mưa, bão, lũ lụt, động đất, thiên tai, … thì thậm chí đất đai còn mất đi hay mất đi giá trị sử dụng mà đáng lẽ chúng phải có.Tóm lại là cung về đất đai về lâu dài thì không co giãn, giá đất luôn có xu hướng tăng, do dân số phát triển, nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng cao dẫn đến việc mất cần đối giữa cung và cầu dưới dạng thiếu cung Do vậy, về lâu dài giá đất đai ngày càng tăng lên

- Có vị trí cố định : Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hóa học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì, … của đất đai có thể bị biến đổi, nhưng đất đai được hòa hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người

sử dụng đất đai tại chỗ Vì vậy, mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng

- Tính bền lâu: đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng Tính bền lâu của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai

- Chất lượng khác nhau: điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước, …) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa, …) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên Tính khác nhau này trong sử dụng đất nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau Tính chất đất khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng hợp lý, để thu lại hiệu quả sử dụng cao nhất Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất đai được nâng lên không ngừng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.3 Phân loại đất đai

Theo Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại thành 3 nhóm chính

- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; + Đất trồng cây lâu năm;

và đất trồng hoa, cây cảnh;

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp bao gồm đất xây dựng trụ sở của các tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đạo tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; + Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng; làm

đồ gốm;

+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng;

đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

+ Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

+ Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng (Quốc hội, 2013)

Việc lựa chọn và phân loại thửa đất cần thẩm định giúp cho việc thẩm định thuận lợi hơn trong quá trình phân tích sử tác động của các yếu tố chính sách lên giá trị của thửa đất đó

1.2 Giá trị đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai

Tuy nhiên, ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là giá của quyền sử dụng mảnh đất đó, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được

chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong nền kinh tế Đất đai ở nước ta thay vì thực hiện quyền mua bán, chúng ta thực hiện hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1.2 Phân loại giá đất

Ở nước ta, thông thường giá đất gồm hai loại: giá đất phi thị trường và giá đất thị trường

Giá đất phi thị trường bao gồm giá đất do nhà nước quy định và giá đất được xác định trong các giao dịch phi thị trường Nhà nước quy định giá đất chỉ để nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người có quyền sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất … Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng, được dùng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và tiền phạt đối với người có hành vi vi phạm về đất đai (Quốc hội, 2013) Và giá này không áp dụng cho các giao dịch dân sự như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Giá đất thị trường chính là giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và không chịu sự ràng buộc nào

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai

1.2.2.1 Yếu tố thông thường

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình

+ Tình trạng thu chi tài chính, tiền tệ

+Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

+ Biến động vật giá

+ Mức lãi suất

1.2.2.2 Yếu tố khu vực

- Vị trí

- Điều kiện giao thông

- Điều kiện thiết bị hạ tầng

- Chất lượng môi trường

- Hạn chế của quy hoạch đô thị

1.3 Một số phương pháp xác định giá đất phổ biến ở Việt Nam

Căn cứ theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 5 năm

2014 quy định về giá đất Nghị định này quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 thay thế cho nghị định 188/2004/NĐ-

CP quy định về phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất và nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ-CP, theo

đó việc xác định giá đất ở nước ta hiện nay được thực hiện bằng năm phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, cụ thể như sau:

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất, tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm xác định giá hoặc gần với thời điểm xác định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các hệ số khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá ước tính của

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ các yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Khi vận dụng phương pháp so sánh cần phải khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, về vị trí, khả năng sinh lời, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội , diện tích, kích thước, hình thể, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá

Sơ đồ thể hiện trình tự thực hiện phương pháp so sánh:

Nguồn: TS Nguyễn Ngọc Vinh( 2008)

Hình 1.1 Trình tự thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp

Trong đó:

GSS DG

1

: Giá giao dịch của thửa đất so sánh 1

GTĐ DG: Giá giao dịch của thửa đất thẩm định được tính trên thửa đất so sánh

GTTĐ CD: Giá chỉ dẫn của thửa đất cần thẩm định

*/ Mặt tích cực và hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

- Mặt tích cực:

+ Là phương pháp gặp ít khó khăn về mặt kỹ thuật;

+ Là phương pháp phản ánh sự đánh giá về giá trị của thị trường mà không chịu bất cứ sự áp đặt mang tính chủ quan nào, do vậy nó là cơ sở vững chắc để những người có quyền lợi, lợi ích liên quan đến thửa đất được định giá, công nhận; + Là phương pháp chủ yếu dựa vào kinh nghiêm định giá và sự hiểu biết thị trường khu vực xung quanh thửa đất chủ thể

- Mặt hạn chế:

+ Chỉ thực hiện được khi có dữ liệu thị trường;

+ Chỉ áp dụng có hiệu quả ở những nơi có thị trường phát triển hoặc đang phát triển Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục

+ Phương pháp so sánh trực tiếp coi thị trường quyền sử dụng đất là thị trường

GTĐ DG

GTĐ DG

GTĐ DG

Thống nhất kết

tĩnh, không phải là thị trường động Khi thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này trở nên kém hiệu quả

+ Phương pháp so sánh không có mô hình và công thức nhất định, chưa tính đến sự tương tác qua lại của các đối tượng để định giá đất, Vì vậy, kết quả định giá còn tùy thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm, kiến thức của người định giá rất mang cảm tính, duy lý trí (Trần Thanh Hùng, 2011b)

1.3.2 Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp so sánh gián tiếp để xác định giá đất trong trường hợp tại khu vực điều tra giá không có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất trống Phương pháp chiết trừ là một biến thể của phương pháp chi phí Nó cũng dựa vào các chứng cứ giao dịch thị trường, nhưng là giao dịch bất động sản bao gồm cả đất và tài sản trên đất

Công thức:

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

Giá hiện tại của tài sản gắn

liền với đất của bất động sản

so sánh

= Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất -

Giá trị hao mòn Trong đó:

Giá trị xây mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình ( bao gồm hao mòn về mặt vật lý do dự hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch; suy thoái kinh

tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài) Giá trị của bất động sản so sánh được thực hiện theo công thức:

Giá đất của bất động sản

Giá trị của bất động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất đống sản so sánh

Sơ đồ thể hiện trình tự thực hiện phương pháp chiết trừ

Nguồn: TS Nguyễn Ngọc Vinh(2008)

Hình 1.2 Trình tự thực hiện phương pháp chiết trừ

- Mặt hạn chế:

Việc tính giá trị hiện tại của công trình xây dựng trên đất có thể mang tính chủ quan do việc mua bán bất động sản thường xảy ra trước thời điểm thu thập thông tin Đồng thời phương pháp này người thực hiện phải am hiểu kiến thức về xây và khó xác định giá trị hao mòn là hao mòn hữu hình và vô hình của tài sản gắn liền với đất đai (Trần Thanh Hùng, 2011b)

1.3.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác, Khi dùng phương pháp định giá đất đai, xem mua đất đai như một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

QSDĐ không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong một khoàng thời gian nhất định Những thu nhập đó được tính theo giá trị hiện hành bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị thực chất của đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp

Các công thức cơ bản của phương pháp thu nhập:

- Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi:

r

a

P =

Trong đó: P: giá cả đất đai;

a: thu nhập của đất đai;

r: tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn

- Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi:

∑+

t

t L

r

P P

)

)

1

Trong đó: P: giá cả đất đai;

PL(t): thu nhập của đất đai ở năm thứ t;

t: thời gian mảnh đất cho thu nhập;

r: tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn

- Thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định:

PVIFA =

i

i)m

1(

11+

−

Trong đó: PVIFA: giá trị hiện tại của 1 đồng 1 năm;

i : lãi suất ngân hàng bình quân một năm;

m : số năm cho thuê theo thời hạn

*/ Mặt tích cực và hạn chế của phương pháp thu nhập

- Mặt tích cực

+ Là phương pháp phù hợp nhất để định giá bất động sản cho thu nhập

+ Đối với bất động sản cho thu nhập một lần và thời gian thu hồi vốn ngắn (từ 2-3 năm) thì phương pháp thu nhập cho kết quả đáng tin cậy

- Mặt hạn chế

+ Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc dự báo trước, nguyên tắc cung – cầu và nguyên tắc cạnh trạnh, mà trong đó chủ yếu dựa vào nguyên tắc dự báo trước Vì vậy, kết quả định giá bị chi phối nhiều bởi các yếu tố chủ quan, có tính thuyết phục không cao

+ Phương pháp thu nhập thường quan tâm đến quy mô, sự bảo đảm và thời hạn của nguồn thu nhập Tuy nhiên, trong hoạt động đầu tư, thường ít có cơ hội được thị trường ưu đãi do chính sự đa dạng và tính thay thế của các loại đầu tư khác trên thị trường Vì vậy, nhu cầu đối với bất động sản cho thu nhập chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi thu nhập ròng từ những đầu tư thay thế Sự tăng lên về tỷ lệ lãi suất hoặc những khoản thu nhập ròng dự kiến trong lĩnh vực đầu tư không thuộc đầu tư bất động sản cũng sẽ làm giảm nhu cầu đối với bất động sản tạo ra thu nhập, làm cho quy mô, sự bảo đảm và thời hạn nguồn thu nhập chịu sự rủi ro lớn hơn dự kiến, độ tin cậy vào kết quả định giá không cao

+ Là phương pháp được xây dựng trên cơ sở phân tích tài chính trong lĩnh vực đầu tư có sử dụng kỹ thuật tính toán vừa khó và phức tạp, vừa đòi hỏi người định giá phải rất am hiểu lĩnh vực đầu tư loại bất động sản cần định giá

+ Tuy nhiên, hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao động, vốn

và quản lý chứ không chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại Phương pháp thu nhập không tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân bất động sản

+ Đồng thời vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung

và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định thu nhập là một việc làm khó khăn (Trần Thanh Hùng, 2011b)

1.3.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục đích xác định cụ thể trong tương lai, khấu trừ toàn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả định

Công thức tính như sau:

Giá trị ước tính của

thửa đất =

Tổng giá trị phát

Tổng chi phí phát triển

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại

- Mặt hạn chế:

Hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là khó có thể xác định phương thức sử dụng tốt nhất và mức thu nhập nhận được giả thiết trong tương lai một cách chính xác và có độ tin cậy cao (Trần Thanh Hùng, 2011b)

1.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách

sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể của từng địa phương và giá đất trong bảng giá đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

Xác định giá đất của thửa đất cần định giá:

Giá của thửa đất cần

định giá =

Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

1.4 Phương pháp định giá Hedonic

1.4.1 Cơ sở lý luận

Thuật ngữ Hedonic được sử dụng để mô tả “tỷ trọng về tầm quan trọng tương đối của các thành phần khác nhau so với các thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong muốn” Rosen (1974: 34) định nghĩa giá hưởng thụ là “ giá ẩn của một thuộc tính và các tác nhân kinh tế sẽ biết được mức giá đó khi quan sát các sản phẩm dị biệt và các đặc điểm cụ thể đi kèm với chúng” Rosen (1974), đã đặt ra nền tảng lý thuyết cho việc xác định giá mua, hoặc giá ẩn của các thuộc tính của một hàng hóa cho nhiều đối tượng người tiêu dùng khác nhau Giá mua được xác định là

số tiền tối đa mà một người tiêu dùng sẵn sàng trả cho một hàng hóa với điều kiện là

họ duy trì được một mức độ thỏa mãn hoặc hài lòng nhất định Hàm giá bán được định nghĩa là hàm để xác định mức giá tối thiểu mà nhà sản xuất chấp thuận bán hàng hóa để thu lại một khoản lợi nhuận nhất định

Như đã nêu ở trên, lý thuyết về các hàm đo lường độ thỏa dụng sẽ tạo cơ sở để phân tích các hàng hóa đặc biệt chẳng hạn như các đơn vị nhà ở mà các thuộc tính riêng lẻ của chúng không có mức giá rõ ràng Việc áp dụng phương pháp đánh giá

độ thỏa dụng truyền thống trong các nghiên cứu về nhà đất là nhằm mục đích đưa ra các suy luận về giá trị không thể quan sát được của các thuộc tính khác nhau chẳng hạn như chất lượng không khí, tiếng ồn sân bay, phương tiện đi lại (đường sắt, tàu điện ngầm hoặc đường cao tốc) và các tiện nghi lân cận

Trong ba thập kỷ qua, phương pháp hồi quy dựa trên độ thỏa dụng đã được sử dụng rộng rãi trong các tài liệu về thị trường nhà đất để điều tra về mối tương quan giữa giá nhà và các đặc điểm nhà đất Lý do chính cho việc ứng dụng rộng rãi này là phân tích nhu cầu nhà ở đối với các đặc điểm này và xây dựng các chỉ số giá nhà ở Tuy nhiên, phương pháp này đã gặp phải một số chỉ trích phát sinh từ những vấn đề tiềm ẩn liên quan đến việc ước định và các giả định mô hình cơ bản, chẳng hạn như xác định nhu cầu cung cầu, sự mất cân đối của thị trường, việc lựa chọn các biến độc lập, lựa chọn dạng phương tình thỏa dụng và phân đoạn thị trường

Phần lớn các nghiên cứu về giá được thực hiện bằng mô hình thỏa dụng và các phương pháp khác dựa trên phân tích đa hồi quy Về cơ bản, các phương pháp này phù hợp với những đánh giá đơn giản về mối liên hệ giữa giá và các đặc điểm khác

nhau Tuy nhiên, các kỹ thuật này trở nên khó hiểu khi kế hoạch thẩm định được

mở rộng bao gồm các khía cạnh khác như các yếu tố ngoại lai, sự phi tuyến tính, không gian và các hình thức phụ thuộc khác giữa quan sát, sự không liên tục và

không rõ ràng (Lục Mạnh Hiển, 2014)

1.4.2 Nền tảng lý thuyết của mô hình định giá Hedonic

Trong nghiên cứu vào năm 2003, Malpezzi đã có một bài nhận định xuất sắc

về sự phát triển lý thuyết của mô hình định giá Hedonic Ông chỉ ra, mô hình Hedonic là sự ước lượng giá trị của nhiều yếu tố riêng lẻ Phương trình Hedonic là

sự ước lượng giá trị của nhiều yếu tố riêng lẻ Phương trình Hedonic không chỉ đo lường các nhân tố ảnh hưởng mà còn đo lường sở thích của người mua tác động đến

ra sao đến giá nhà

Cụ thể, với dạng mô hình Hedonic phương trình đơn nhất, phương trình này chỉ đơn thuần đo các yếu tố tác động của các yếu tố lên giá mà không kiểm tra các tham số cấu trúc của từng yếu tố tác động thế nào Biến giá có thể ở giá trị tuyết đối hoặc được logarit Dạng thường được sử dụng nhất từ trước đến giờ là dạng bán logarit, trong đó biến giá được logarit tự nhiên chạy hồi quy với các biến độc lập khác Dùng mô hình sẽ thấy được phương sai của từng yếu tố ở các vùng giá trị khác nhau trong cùng một mẫu

Như Malpezzi (2003) đã thảo luận, mô hình Hedonic hình thành do sự không đồng nhất về các yếu tố ảnh hưởng cũng như sở thích của người tiêu dùng, hay nói cách khác giá nhà không chỉ ảnh hưởng bởi các yếu tố cấu thành khác nhau mà những yếu tố ấy còn được định giá theo cách khác nhau bởi mỗi người tiêu dùng Kinh tế lượng luôn đối mặt với vấn đề xác định (ví dụ, phân biệt giữa cung và cầu), cụ thể trong mô hình cung và cầu, giá của hàng hóa là biến ngoại sinh và người tiêu dùng là người chấp nhận giá sẽ đưa ra quyết định lượng mua dựa trên giá

cả Trong mô hình Hedonic phi tuyến tính khi mà giá còn biến động theo chất lượng thì người tiêu dùng sẽ lựa chọn cả tiêu chí về chất lượng và giá cả

Do khó khăn trong việc áp dụng mô hình Hedonic, dạng hàm và các biến được đưa vào thường có dạng đặc biệt Điều này có thể khởi nguồn từ nghiên cứu ban đầu của Lancaster (1996) và Rosen (1974) có đề cấp đến mô hình và các yếu tố ảnh hưởng giá nhà tuy nhiên lại không chỉ ra cụ thể đó là những yếu tố nào Trong ứng

dụng thực tế, biến phụ thuộc thường là giá bán và nó cũng đóng vai trò đại diện cho giá trị ngôi nhà, Sử dụng giá trị quan sát được sẽ làm giảm thiểu nhiều nhất sai lệch

so với các phương pháp khác như chủ nhà tự định giá cho ngôi nhà của mình Chúng ta có thể đưa vào mô hình vô số các biến, nhưng mối tương quan cao giữa một số biến có dẫn đến vấn đề ước lượng ngay cả khi không đưa tất cả các biến này vào mô hình Ví dụ, biến địa điểm rất quan trong đối với mô hình nhưng lại phản ánh một biến khác chẳng hạn như chất lượng trường học Bởi vậy xác định hệ

số cá nhân của mỗi biến càng khó khăn hơn

Các nghiên cứu đã hết sức nỗ lực để tìm ra dạng hàm chính xác cho mô hình Follain và Malpezzi (1980) phát hiện ra ràng hàm semi-log có nhiều lợi thế hơn so với dạng hàm tuyến tính Trong đó phải kể đến những lợi thế sau: (1) nó cho thấy phương sai trong giá trị của mỗi yếu tố, (2) các hệ số có thể dễ dàng xác định là sự thay đổi tỷ lệ phần tram giá với mỗi đơn vị thay đổi của mỗi yếu tố và (3) mô hình semi-log giảm thiểu đối đa một số vấn đề thống kê (Lục Mạnh Hiển, 2014)

1.5 Tình hình nghiên cứu giá đất trong và ngoài nước

1.5.1 Tình hình nghiên cứu trong nước

Trong giai đoạn gần đây, vấn đề xác định giá đất đã được Nhà nước và các nhà nghiên cứu trong nước quan tâm đến, nhất là việc nghiên cứu các phương pháp mới đang được áp dụng trên thế giới vào việc định giá đất đai ở Việt Nam, có thể kể đến một số công trình nghiên cứu tiêu biểu như:

- Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nước ta, 2004, N.Bùi Ngọc Tuân (đề tài cấp bộ - Bộ tài nguyên và môi trường) Nghiên cứu nhằm giải quyết hai vấn đề cơ bản: (i) Xác định rõ những nguyên nhân cơ bản, phạm vi và mức độ ảnh hưởng của các nguyên nhân cơ bản đó đến sự biến động giá đất đô thị trên thị trường ở nước ta từ năm 1993 đến thời điểm nghiên cứu; (ii) Đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp với đặc thù các đô thị của nước ta và có khả năng thích ứng với những biến động giá đất trên thị trường trong quá trình áp dụng Đề tài chưa xác định được những căn cứ áp dụng phương pháp định giá đất đai (Bùi Ngọc Tuân, 2004)

- Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất

phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003” CN Phan Văn Thọ - Tổng cục Quản lý đất đai, 2010 Mục tiêu của đề tài nghiên cứu, giải quyết một số vấn đề về cơ sở lý luận

và thực tiễn trong việc phân phối giá trị tăng thêm từ đất trong điều kiện đất đai thuộc sở toàn dân trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Qua đó

đề xuất cơ chế, chính sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch; chuyển mục đích sử dụng đất; đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng nhằm phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 (Phan Văn Thọ, 2010)

- Nghiên cứu ứng dụng phương pháp định giá đất tại thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, 2007, Đào Thị Gọn, (đề tài cấp bộ - bộ Giáo dục và đào tạo) Dựa vào quan điểm khoa học về động lực học dân cư đô thị của lý thuyết Vị thế - chất lượng, (Phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000), để nghiên cứu vấn đề định giá nhà ở tại thành phố Vũng Tàu, bước đầu xây dựng được

mô hình giá nhà đất bằng phương pháp hồi quy giá ẩn (hedonic) Như đề tài chỉ dừng lại ở nội dung đánh giá khả năng áp dụng phương pháp hồi quy giá Hedonic dựa trên lý thuyết (Đào Thị Gọn, 2007)

- Lý thuyết Vị thế - chất lượng: Các ứng dụng trong nghiên cứu và quản lý thị trường bất động sản, 2011, Trần Thanh Hùng Bài viết đã đưa ra những quan điểm khoa học về giá trị và đề xuất phương pháp định giá bất động sản trên cơ sở lý thuyết Vị thế - Chất lượng, đồng thời tiến hành kiểm chứng những luận điểm đề ra thông qua nghiên cứu thị trường BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu đề xuất mô hình toán học cho lý thuyết vị thế chất lượng và sử dụng mô hình toán học này xây dựng hàm giá đất với các biến phản ánh vị thế - chất lượng của BĐS và có

hệ số xác định của mô hình R2 ~ 0.8 Kết quả ban đầu ít nhiều đã kiểm chứng được những vấn đề lý thuyết quanh phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế chất lượng và đưa ra những định hướng nghiên cứu tiếp theo về các căn cứ áp dụng phương pháp định giá bất động sản trong từng bối cảnh cụ thể (Trần Thanh Hùng, 2011a)

Ngoài ra, ở nước ta cũng có một số nghiên cứu về giá bất động sản dựa trên

mô hình hồi quy hedonic

*/ Lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển gần đây (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000) đã đưa ra một số gợi ý định hướng xây dựng cơ sở khoa học

và phương pháp định giá bất động sản phù hợp với thể chế kinh tế thị trường Bài nghiên cứu này chỉ ra giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố chất lượng và vị thế:

X3 = Khoảng cách đến trung tâm thành phố

X4 = Vị trí nhà đất đến mặt tiền hay trong hẻm

Kết quả hồi quy cho thấy diện tích khuôn viên ảnh hưởng mạnh đến giá bất động sản sau đó là các biến khoảng cách đến trung tâm thành phố, số tầng xây dựng, vị trí nhà đất, mặt tiền hay trong hẻm (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000)

*/ Ths Lục Mạnh Hiển phát hiện 18 biến và xây dựng mô hình Hedonic giá nhà chung cư xây mới ở Hà Nội như sau:

GIA = f ( DIENTICH, KC_TT, KC_DC, VITRI, KC_TH, KC_MS, KC_BV, KC_LV, MOITRUONG, ANNINH, KHONGGIAN, GIAOTHONG, DANTRI, KHU_VC, DV_GX, DV_GT, GIATHANH)

Trong đó:

Biến phụ thuộc: GIA – đơn giá căn hộ chung cư

Biến độc lập:

DIENTICH: diện tích chung cư;

KC_TT: khoảng cách đến vị trí trung tâm thành phố Hà Nội;

ANNINH: tình hình an ninh ở chung cư, nhận giá trị 1 (rất kém); 2 (kém); 3 (trung bình); 4 (tốt); 5 ( rất tốt);

KHONGGIAN: không gian tại khu vực chung cư, nhận giá trị 1 (rất ồn ào); 2 (

ồn ào); 3 (bình thường); 4 (yên tĩnh); 5 ( rất yên tĩnh);

GIAOTHONG: mật độ giao thông, nhận giá trị 1 (rất đông); 2 ( đông); 3 ( bình thường); 4 ( vắng); 5 ( rất vắng);

DANTRI: dân trí khu vực tòa nhà, nhận giá trị 1 (thấp); 2 ( trung bình); 3 (cao); KHU_VC: chất lượng vui chơi, giải trí nhận giá trị 1 (hoàn toàn không tốt); 2 (không tốt); 3 (bình thường); 4 (tốt); 5 (hoàn toàn tốt);

DV_GX: chất lượng dịch vụ giữ xe, nhận giá trị 1 (hoàn toàn không tốt); 2 (không tốt); 3 (bình thường); 4 (tốt); 5 (hoàn toàn tốt);

DV_GT: chất lượng dịch vụ giải trí, nhận giá trị 1 (hoàn toàn không tốt); 2 (không tốt); 3 (bình thường); 4 (tốt); 5 (hoàn toàn tốt);

GIATHANH: giá thành căn hộ tính trên m2

Kết quả cho thấy có 5 yếu tố ảnh hưởng đến căn hộ chung cư Yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ nhất là mức độ an ninh, sau đó là yếu tố chất lượng môi trường, khoảng cách đến trung tâm, giá thành và khoảng cách đến trung tâm thường mại (Lục Mạnh Hiển, 2014)

1.5.2 Tình hình nghiên cứu ngoài nước

Ngoài các phương pháp truyền thống như các phương pháp đang được sử dụng ở Việt nam, nhiều nước phát triển trên thế giới hiện nay như Anh, Pháp, Mỹ đang nghiên cứu và áp dụng khá rộng rãi các phương pháp có sử dụng đến các mô hình toán học để xác định giá trị đất đai Từ năm 1963, Bailey và các cộng sự của ông đã đưa ra phương pháp xác định giá trị của một bất động sản dựa vào một hàm hồi quy tuyến tính Đến năm 1964, Alonso một nhà nghiên cứu nổi tiếng trong lĩnh vực bất động sản cho rằng giá trị của một bất động sản phụ thuộc vào yếu tố vị trí

của nó Ông được người ta nhắc đến với câu nói: vị trí, vị trí và vị trí để xác định

giá trị của một bất động sản Năm 1966 trong lý thuyết về khách hàng, Lancaster đưa ra một mô hình mà theo đó thì giá trị của một tài sản là phụ thuộc vào một số đặc tính của tài sản đó Đến năm 1974, Rosen tận dụng các ý tưởng của Bailey và Lancaster để đưa ra một mô hình toán học gọi là mô hình hodenic để xác định giá

trị của một loại sản phẩm và phân tích giá trị cân bằng trên thị trường của sản phẩm

đó Trong suốt các quãng thời gian sau đó có nhiều nghiên cứu ứng dụng mô hình hodenic vào việc xác định giá bất động sản được thực hiên bởi các nhà nghiên cứu ở các quốc gia khác nhau Trong các công trình đó chúng ta có thể kế đến công trình của Peter Englund năm1998 nghiên cứu về các phương pháp định giá bất động sản trên thị trường Thụy Điển Công trình của Wei-Xing Zhou and Didier Sornette năm

2008 nghiên cứu, phân tích thị trường bất động sản và bong bóng bất động sản ở Lasvegas, Mỹ, công trình của Christian Gouriéroux and Anne Laferrère năm 2009 phân tích về mô hình hodenic để định giá bất động sản và các kết quả có được từ thị trường bất động sản của Pháp, …

Một trong những nghiên cứu tiêu biểu trong việc ứng dụng mô hình định giá Hedonic để xác định giá bất động sản là:

*/ Mô hình của Sibel Selim (2008) nghiên cứu về yếu tố nội tại của căn nhà được thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ, ông xây dựng mô hình định giá như sau:

LnP = bx + u

Mô hình này chứa 46 biến Trong nghiên cứu này ông sử dụng hình thức bán logarit cho các mô hình Các biến bao gồm: đặc điểm về vị trí (nông thôn Thành thị); loại nhà (tách rời, tầng hầm, liền kề, căn hộ cao cấp, nhà ổ chuột, loại khác); tuổi của nhà (0-5; 5-10; 10-15; 15-20; 20+); loại hình xây dựng (bê tông cốt sắt, gỗ, gạch, đá, gạch bùn, miếng than luyện); số lượng phòng (2, 3, 4, 5+); diện tích nhà ( 70m2; 70-100m2; 110-150m2, 150+ m2) Ngoài ra còn các biến: loại sàn phòng khách, loại sàn phòng ngủ, loại sàn phòng tắm, hệ thống lò sưởi và một số biến khác Do đặc điểm của dữ liệu, các yếu tố môi trường không được xét tới

Kết quả hồi quy mô hình Hedonic của ông cho thấy diện tích nhà, số lượng phòng, loại nhà, hệ thống thoát nước, hồ bơi, đặc trưng về vị trí và kiểu của tòa nhà

là các biến quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá nhà

Mô hình này tiếp tục được mở rộng bởi Hasan Selim (2009), với hai loại phương pháp tiếp cận mô hình được sử dụng trong phân tích: mô hình hồi quy Hedonic và ANN Các kết quả của mô hình Hedonic cho thấy hệ thống nước, hồ bơi, loại nhà, số phòng, kích thước ngôi nhà, đặc trưng về vị trí và các kiểu của tòa nhà là biến quan trong nhất ảnh hưởng tới giá nhà, Có thể thấy rằng giá nhà của khu

vực đô thị cao hơn khu vực nông thôn 26,26% (Nguyễn Thị Thương, 2014)

*/ Theo mô hình nghiên cứu gần đây nhất của Gabriel Kayode Babawale (03.2011), yếu tố ngoại tác động đến bất động sản cũng ảnh hưởng tới giá bất động sản đó, ông sử dụng mô hình Hedonic xét các yếu tố như: Khoảng cách của bất động sản đến nhà thờ, khoảng cách từ bất động sản tới nơi làm việc, an ninh, nơi đậu xe, …

P = βo + βjXj + βdXd + u

Trong đó:

P = Giá trị tài sản (biến phụ thuộc)

βo= hằng số

βj = Ước tính hệ số cho các biến liên tục

βd = Ước tính hệ số cho các biến khoảng cách

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất tại phường Thạch Bàn quận Long Biên

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

- Mô hình định giá Hodenic

Đề tài nghiên cứu giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất từ tháng 1 năm

2014 đến tháng 5 năm 2015 để xây dựng mô hình định giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận Long Biên, TP Hà Nội

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Thạch Bàn, quận Long Biên, TP.Hà Nội

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Thạch Bàn, quận Long Biên

- Hiện trạng sử dụng đất của phường Thạch Bàn

2.3.2 Công tác định giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận Long Biên, TP.Hà Nội

- Quy định chung về giá đất

- Giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận Long Biên

- Kết quả điều tra giá đất thực tế trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận Long Biên, TP Hà Nội

2.3.3 Ứng dụng mô hình định giá Hedonic để định giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận Long Biên, TP Hà Nội

- Thu thập dữ liệu: thực hiện điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường mua bán, chuyển nhượng, tại khu vực nghiên cứu

- Xác định mô hình tổng quát và các biến đưa vào mô hình

- Đưa ra mô hình hồi quy được sử dụng để định giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn

- Đánh giá sai số, độ tin cậy của mô hình hồi quy

2.3.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận Long Biên, TP.Hà Nội

2.3.5 Áp dụng mô hình Hedonic để xác định giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận Long Biên, TP Hà Nội

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện cho từng nội dung trong đề tài, bao gồm các phương pháp sau đây:

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập số liệu tại UBND phường Thạch Bàn, phòng Tài nguyên và môi trường quận Long Biên, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Long Biên Tìm hiểu qua mạng Internet, sách báo dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, KT-XH, tình hình quản lý sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và các tài liệu liên quan đến giá đất tại phường Thạch Bàn, quận Long Biên, TP.Hà Nội

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

Nguồn số liệu sơ cấp thu được bằng cách điều tra, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân

Để đảm bảo giảm thiểu việc biến động lớn về giá đất của các giai đoạn thị trường, điều tra khảo sát các giao dịch mua bán đất trong thời gian từ năm 2014 đến tháng 5/2015 Để xác định chính xác giá đất chỉ phỏng vấn các đối tượng đã tham gia thực hiện các giao dịch mua bán đất thành công Sử dụng phiếu điều tra có sẵn

để phỏng vấn trực tiếp hộ dân Điều tra 120 phiếu để thu thập các thông tin về giá đất, thông tin về thửa đất, đặc điểm vị trí, những yếu tố được quan tâm nhiều nhất khi thực hiện các giao dịch mua, bán đất đai nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đưa vào mô hình

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu và phân tích

Phương pháp này sử dụng để thống kê, tổng hợp các số liệu thu thập được phục vụ cho việc xây dựng mô hình, số liệu sẽ được lấy từ nguồn UBND phường

Thạch Bàn và số liệu điều tra phỏng vấn trực tiếp

Từ nguồn số liệu thống kê, tổng hợp được sẽ nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của một khu đất Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định các biến đưa vào mô hình

Các số liệu thống kê, tổng hợp được sẽ được xử lý trên phần mềm excel

2.4.4 Phương pháp phân tích hồi quy

Giá đất chịu tác động bởi rất nhiều các yếu tố, hay nói cách khác giá trị của một thửa đất là sự kết hợp bởi những yếu tố khác nhau ảnh hưởng đất thửa đất đó

Phương pháp này được sử dụng để ước lượng mức độ liên hệ (tương quan) giữa giá đất (biến phụ thuộc) đến các yếu tố ảnh hưởng (biến độc lập) Từ các mẫu số liệu thu thập được ta sẽ xây dựng một phương trình hồi quy thể hiện được mức độ phụ

thuộc của giá đất vào các yếu tố ảnh hưởng

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Thạch Bàn, quận Long Biên,

TP Hà Nội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Phường Thạch Bàn nằm ở phía Đông Nam của Quận Long Biên:

- Phía Bắc giáp phường Sài Đồng

- Phía Nam giáp phường Cự Khối

- Phía Đông giáp thị trấn Trâu Quỳ - huyện Gia Lâm

- Phía Tây giáp phường Long Biên

Phường Thạch Bàn có tổng diện tích tự nhiên là 520,0156 ha chiếm 8,61% tổng diện tích tự nhiên quận Long Biên.Phường có vị trí hết sức thuận lợi trong việc giao

lưu và trao đổi hàng hóa với các phường và quận, huyện lân cận

3.1.1.2 Địa hình

Phường Thạch Bàn có địa hình tương đối bằng phẳng, rất thuận tiện cho việc

đi lại và xây dựng các công trình của địa phương

Địa hình có độ dốc từ Tây Bắc xuống Đông Nam rất phù hợp với việc sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, đặc biệt là trồng lúa và rau màu…

3.1.1.3 Khí hậu

Thạch Bàn nằm trong vùng đồng bằng Bắc Bộ mang sắc thái đặc trưng của khí hậu vùng nhiệt đới, nóng ẩm, gió mùa Từ tháng 5 đến tháng 10 là mùa nóng ẩm mưa nhiều Từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau là mùa đông lạnh, thời kỳ đầu thường hanh khô, đến cuối mùa đông thời tiết thường ẩm ướt, mùa xuân mưa phùn, có sương muối vào buổi sáng Tháng nóng nhất là tháng 6, 7 hàng năm với nhiệt độ xấp sỉ 36 - 380C Nhiệt độ trung bình là mùa đông là 170C, tháng lạnh nhất là tháng

1 nhiệt độ trung bình khoảng 130C biên độ nhiệt độ giao động ban ngày trong năm

là 12 -140C; ban đêm là 6 - 70C, làm mạ xuân và lúa xuân chết rét dẫn đến chi phí

về giống, công lao động lớn, lúa xuân sinh trưởng chậm Cũng vào mùa này thường

có sương muối làm ảnh hưởng đến vụ Đông nhất là cây cà chua, hành hoa

Nhiệt độ trung bình năm đạt tới 23 -230C Tổng nhiệt độ hàng năm là 8.500

-87000C Độ ẩm tương đối trung bình hàng năm là 82 % và cũng ít thay đổi theo các tháng, thường chỉ giao động trong khoảng 78 - 87 % Lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 1600 - 1800 mm nhưng phân bố không đồng đều qua các tháng trong năm, ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp Số ngày mưa trong năm khoảng 140 ngày

Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10, tập trung vào hai tháng 7, 8 với tổng lượng mưa đạt 1.530 mm chiếm 85 % tổng lượng mưa trong năm Mùa hạ phần lớn là mưa dông, cường độ mưa lớn, tập trung trong thời gian ngắn gây nhiều khó khăn cho sản xuất nông nghiệp

Mặt khác Thạch Bàn nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa nên chịu nhiều ảnh hưởng của gió mùa đông bắc, mưa dông, bão gây những trở ngại nhất định trong

phát triển kinh tế, xã hội và đời sống nhân dân

3.1.1.4 Thuỷ văn

Mạng lưới thủy văn của phường Thạch Bàn nhìn chung khá phong phú Trên địa bàn phường có nhiều các hệ thống kênh mương, ao hồ thuân lợi cho việc tưới tiêu phục vụ sản xuất và nuôi trồng thuỷ sản Trong những năm qua phường rất quan tâm và chú trọng đến công tác thuỷ lợi do đó các hệ thống kênh mương đã được kiên cố hoá đáp ứng đầy đủ cho việc tưới tiêu sản xuất nông nghiệp

Vị trí địa lý phường Thạch Bàn, quận Long Biên – TP Hà Nội được thể hiện

ở hình 3.1

(Nguồn: https://www.google.com/maps/place,2014)

Hình 3.1 Vị trí địa lý phường Thạch Bàn –Q.Long Biên – Tp Hà Nội

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

Kinh tế phường trong những năm qua phát triển tương đối ổn định và tăng trưởng khá Thu nhập đầu người khá cao, năm 2014 thu nhập bình quân trên đầu người là 450USD/người/năm Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, giảm dần tỷ trọng khu vực nông nghiệp, tăng dần tỷ trọng khu vực công nghiệp, xây dựng Thu ngân sách hàng năm đều vượt kế hoạch đề ra.Tổng thu ngân sách trên địa bàn ước đạt :16.017.641.998đ

Cơ cấu ngành kinh tế của phường Thạch Bàn thể hiện qua biểu đồ sau:

(Nguồn: UBND phường Thạch Bàn, 2014d)

Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế của phường Thạch Bàn năm 2014

3.1.2.2 Thực trạng cơ sở hạ tầng

a Giao thông

Tổng chiều dài do phường quản lý là 25 km, trong đó phần lớn đã được bê tông hóa Tỷ lệ đường đất chỉ chiếm 4 % Phường có đường Nguyễn Văn Linh và đường Thạch Bàn, đường đê sông Hồng thuận lợi cho việc giao thông, giao lưu hàng hóa, nông sản phẩm của nông nghiệp và các sản phẩm khác từ vùng này sang vùng khác Ngoài ra phần lớn đường liên thôn đều được bê tông hóa thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội của Thạch Bàn

b Thuỷ lợi

Hệ thống thuỷ lợi của phường đã được phân bổ khắp đảm bảo tưới tiêu chủ động, đã góp phần rất quan trọng trong phát triển sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên một số hệ thống công trình lấy nước, kênh tưới tiêu hiệu suất sử dụng kênh mương