một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố hà nội

- Trên cùng mảnh đất có thể có nhiều đối tợng cùng hởng lợi: chủ đất, chủcửa hàng… - Việc sử dụng đất đô thị phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cơ quan có thẩm quyền

Lời mở đầu

Đô thị hoá với tốc độ ngày càng cao là xu thế tất yếu của các quốcgia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng Trong sự nghiệp pháttriển kinh tế - văn hoá - xã hội của các quốc gia, các đô thị đóng vai trò nhnhững hạt nhân quan trọng Các hoạt động kinh tế, văn hoá chủ yếu củaquốc gia đã và sẽ diễn ra chủ yếu ở các đô thị Nghiên cứu các vấn đề quản

lý kinh tế xã hội ở đô thị nớc ta là hết sức cần thiết cho trớc mắt cũng nh lâudài

Trong số những vấn đề cần nghiên cứu về đô thị thì nghiên cứu về đất

đô thị có một ý nghĩa lớn lao Bởi lẽ đất đô thị là đối tợng phân chia và giữvai trò quan trọng trong việc quyết định sự phân bố và định hớng phát triểncủa tất cả các hoạt động kinh tế, xã hội và môi trờng vùng đô thị

Chính vì vậy trong bài viết đề án môn học em muốn chọn đề tài:

"Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội"

Nội dung

Chơng I: Tổng quan về đất đô thị và quản lý đất đô thị

I Đất đô thị

1 Khái niệm và phân loại đất đô thị

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bốdân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng

Đất đai đô thị lại có giá trị to lớn hơn do chức năng và tính chất sử dụng nó.Ngày nay trong cơ chế thị trờng việc khai thác đất đai càng có ý nghĩa quantrọng đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc dân, nhất là khu vực đất đai

đô thị

Ngày 18/4/1992, Hiến pháp nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra

đời khẳng định “Đất đai là tài sản của nhà nớc, thuộc sở hữu toàn dân Nhànớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai Tổ chức và cá nhân đợc chuyển nh-ợng quuyền sử dụng đất đai theo qui định của pháp luật”

Luật đất đai sửa đổi năm 1993, lần đầu tiên đã khẳng định tại Điều 11ChơngI về phân loại đất, coi đất đô thị là một trong 6 loại đất đợc nhà nớcquản lý (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c nông thôn, đất đôthị, đất chuyên dùng, đất cha sử dụng)

Trên phơng diện pháp luật: Đất đô thị là đất đợc các cấp có thẩm quuyềnphê duyệt cho việc xây dựng đô thị

Trên phơng diện chất lợng: Đất đô thị là đất có mạng lới cơ sở hạ tầng

đồng bộ hoặc đã có quy hoạch và đang dần dần từng bớc xây dựng cơ sở hạtầng

Trên phơng diện hành chính, đất đô thị chia ra: Đất nội thành, nội thị, thịtrấn, thị tứ

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị đợc phân thành các loại đất sau

2 Đặc điểm của đất đô thị

2.1 Những đặc chng chung của đất đô thị

- Đất đô thị thuộc sở hữu nhà nớc Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp năm

1992 của nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Đất đaithuộc sở hữu toàn dân”, “Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theoqui hoạch và pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”

- Đất đô thị là t liệu sản xuất đặc biệt, sự đặc biệt của nó thể hiện ở chỗ:diện tích có hạn, đất không di chuyển đợc, không thuần nhất về chức năng,

vị trí, không bị hao mòn Đất thuộc sở hữu nhà nớc nhng vẫn đợc ngời sửdụng mua bán trao đổi, chuyển nhợng và đó là một loại hàng hoá đặc biệt.Vì diện tích có hạn nên mức độ khan hiếm của hàng hoá này rất cao Vì vậy

đất là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia nói chung và mỗi thành phốnói riêng

- Trên một lô đất có thể sử dụng vào các chức năng khác nhau, giá trị mỗilô đất chịu ảnh hởng của nhiều yếu tố, trong đó có cả yếu tố chức năng củacác lô đất xung quanh Giá trị của đất phụ thuộc chủ yêú vào chức năngkinh tế và vị trí Quy luật chung là đất ở trung tâm đô thị đắt hơn đất ở xatrung tâm, đất có vị trí thuận lợi cho giao thông đi lại thì đắt hơn đất có vịtrí xa các trục giao thông, đất có thể sử dụng vào kinh doanh, thơng mại,hay đặt các công sở thì đắt hơn đất chỉ có thể sử dụng vào việc để ở hay xâydựng các nhà máy.Trên phơng diện toán học, giá của đất là một hàm số phụthuộc vào các biến số là đặc điểm của đất

- Trên cùng mảnh đất có thể có nhiều đối tợng cùng hởng lợi: chủ đất, chủcửa hàng…

- Việc sử dụng đất đô thị phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đã đợc cơ quan có thẩm quyền phê duệt, phải tuân theo các quy định về bảo

vệ môi trờng, mỹ quan đô thị

- Đất đô thị phải đợc xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng nhằm nâng caohiệu quả xây dựng, tránh phá đi làm lại gây tốn kém

Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cao ở đô thị là đặc trng cơ bản phân biệtgiữa thành thị và nông thôn Hệ thống này bao gồm: hệ thống giao thông,

hệ thống cấp nớc, hệ thống thoát nớc ma, nớc thải, hệ thống điện, hệ thốngthông tin liên lạc, hệ thống thu gom và sử lý rác thải Hệ thống cơ sở hạtầng kỹ thuật cao là điều kiện hết sức cần thiết ở đô thị Theo luật đất đainăm 1993, đất xây dựng phải có hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở mức có thểchấp nhận đợc Thực tế ở nớc ta có hai hệ thống phát triển đất và nhà ở: hệ

- Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải theo quy định củachính phủ, tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật quy định Chính phủ quy địnhdiện tích tối đa cho mỗi hộ tuỳ theo từng đô thị, từng khu vực.

2.2 Đặc điểm đất đô thị nớc ta và những vấn đề đặt ra trong công tác quản lý sử dụng đất đô thị

a Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu

Việt Nam đợc xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thịthấp trên thế giới với khoảng 23%dân số chính thức sống ở các đô thị Tuynhiên trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh vừa kéo theo

sự gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số

đô thị phi chính thức Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thịtrong khi các điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra sức éplớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị Để gia tăng phát triển hệthống cơ sở hạ tầng đô thị, một trong những điều kiện cơ bản là khả năng

đáp ứng về diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị Việc mở rộngthêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn:giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn về địa hình bề mặt vànhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị Chính những giới hạntrên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ởnớc ta

b Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất

Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đô thị ở nớc ta hiện đang sử dụngphân tán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng Sự đan xen giữa đất đaicác khu dân c với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thơngmại , dịch vụ và các cơ quan hành chính sự nghiệp Sự đan xen về mục đích

sử dụng cũng dẫn đến sự đan xen về chủ thể đang sử dụng đất đô thị Sự

đan xen về chủ thể và mục đích sử dụng đang làm tăng thêm tính bất hợp lýtrong việc sử dụng đất của các đô thị ở nớc ta hiện nay Việc đan xen trêncũng đang là lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo hớng vănminh, hiện đại.

c Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch

Việc phát triển các đô thị ở nớc ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất,thêm vào đó sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tìnhtrạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổicộm phổ biến của các đô thị Do thiếu quy hoạch và sử dụng không theoquy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thể hiện nhiều bất hợp

lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại

Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đai pháttriển đô thị ở nớc ta trong thời gian tới nhiều ấn đề lớn cấp bách phải thựchiện

Trớc hết phải hình thành quy hoạch về định hớng phát triển tổng thể hệthống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quyhoạch Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định đợc quy mô,phạm vi phát triển của các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạntình trạng tự phát kéo dài nối liền các đô thị trung tâm với các đô thị vệtinh

Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai củacác đô thị hiện có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian

và sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt

động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hớng các hoạt động t nhân đi theo địnghớng quy hoạch đã phê duyệt.Xúc tiến việc thực hiện các phơng án quyhoạch ở những nơi, những khâu trọng điểm

Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy quản lýviệc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ơng đến các thànhphố, các quận và cấp phờng

3 Đánh giá đất đô thị

3.1 Giá đất và những nhân tố ảnh hởng đến giá đất

Giá cả của đất: đất đai đô thị thuộc sở hữu toàn dân song vẫn đợcngời ta mua bán, trao đổi Trong thực tế, mọi ngời đều thừa nhận đất đai có

giá của nó Thực chất giá cả của đất là những chi phí để có đợc quyền sửdụng đất trong dài hạn Nó không phải là những chi phí để mua, cải tạo… Các nhân tố ảnh hởng tới giá cả của đất

- Nhu cầu thị trờng về đất có ảnh hởng rất lớn đến giá cả của đất Nhu cầucủa thị trờng do thu nhập quyết định Thu nhập thay đổi làm cho cầu về đấtthay đổi theo thời gian và theo vùng Ngời mua có nhu cầu riêng của mình,

ví dụ một lô đất gần nơi làm việc của họ thì họ có thể mua với giá cao hơn

và ngợc laị

- Vị trí của lô đất trong thành phố : Khoảng cách từ lô đất đến trung tâmthành phố, khoảng cách đến đờng giao thông, đến các trung tâm dịch vụ, th-

ơng mại, mật độ ngời qua lại, hớng nhà có thể xây dựng…

- Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất : Mức hoàn thiện của đờng sá, điện nớc,cống rãnh, trờng học, bệnh viện, tuyến giao thông công cộng…

- Chức năng của lô đất và những lô đất xung quanh theo quy hoạch củathành phố: Lô đất đợc sử dụng để ở, để kinh doanh theo quy hoạch

- Nguồn thông tin mà hai bên mua bán có đợc : Biết thông tin về bên mua,bên bán tức là biết về cung cầu trên thị trờng…

- Tính chất hợp pháp –quyền sử dụng : Trong khuôn khổ pháp lý, một lô

đất có giá cao khi nó đợc giao quyền sử dụng lâu dài biểu thị tính ổn địnhcủa quy hoạch

3.2 Đánh giá đất đô thị

a Mục đích, yêu cầu đánh giá đất đô thị

Đất đai là một vật phẩm có giới hạn về diện tích nhng nhu cầu sử dụng

đất đai ngày một tăng lên Quá trình phát triển xã hội đồng thời là quá trìnhgia tăng của đô thị hoá với hai đặc trng chủ yếu là gia tăng về tỷ trọng dân

số đô thị và quy mô diện tích không gian bề mặt Chính vì vậy, quá trình đôthị hoá đồng thời là cuộc đấu tranh về sử dụng đất không chỉ trong nội bộcác hoạt động kinh tê xã hội vùng đô thị mà còn là cuộc tranh dành về sửdụng đất giữa đô thị với nông thôn, nông nghiệp và công nghiệp Trong nềnkinh tế thị trờng, sự thắng lợi trong mọi cuộc cạnh tranh bao giờ cũng thuộc

về hoạt động mang lại hiệu quả hơn trội Chính vì vậy, đánh giá đất đai làmột đòi hỏi tất yếu và làm cơ sở cho công tác quản lý phân chia sử dụng đất

đai có hiệu quả

Mục đích việc đánh giá đất đô thị là nhằm :

- Làm cơ sở cho việc quy hoạch, phân chia đất đai cho các mục đích sửdụng và sự phát triển đô thị trong chiến lợc phát triển lâu dài, đồng thời làcơ sở của kế hoạch sử dụng đất đô thị trong từng thời kỳ và hàng năm.

- Làm cơ sở cho việc tính giá đất để giao quyền sử dụng đất cho các cơquan, cá nhân…trong việc sử dụng đất đô thị theo đúng mục đích sử dụngquy định, đồng thời làm cơ sở cho việc tính giá thuê đất cho các hoạt động

Phơng pháp thu nhập hoặc đầu t : Giá thị trờng thực tế của

đất là tổng giá trị của các luồng thu nhập từ đất trong tơng lai đợc hiện tạihoá Giả sử trong thời hạn n năm, tỷ suất lợi tức thị trờng là i, luồng thunhập do một lô đất mang lại là R đ/năm, giá trị hiện tại của lô đất sễ đợcxác định theo công thức :

PV =  i t

R

) 1 (

Trong đó t(1,n) là số năm cho thuê (bán) Khi n=1 có nghĩa là ngời chủ

đất chỉ bán quyền sử dụng đất trong vòng 1năm mà thôi Nếu nh lô đất đợcbán vĩnh viễn thì giá trị hiện tại của lô đất đợc tính theo công thức đơn giản

là PV = R/i Trong thực tế tính toán, khi số năm cho thuê trên 100 năm thìgiá trị của đất tính theo hai công thức xấp xỉ bằng nhau Trên phơng diện

đầu t, giá trị PV chính là số tiền đầu t để hàng năm ta có khoản thu nhập làR

Tuy nhiên, khoản thu nhập cần đợc xem xét ở hai góc độ : thu nhập trớcthuế (thu nhập thô) và thu nhập sau thuế (thu nhập thuần hay thu nhậpròng) Ngời chủ tài sản sau khi nhận các khoản thu nhập từ đất phải đóngthuế đất; phần còn lại đợc gọi là thu nhập thuần hay thu nhập ròng về đất

PV =  i t

T R

) 1 (

Trong đó T là thuế suất hàng năm mà ngời chủ phải nộp Trong thực tế,chính sách thuế hàng năm thờng hay thay đổi nên khi tính PV cần xem xétthuế nh một đaị lợng bình quân trong dài hạn

Phơng pháp trừ dần : Là phơng pháp áp dụng cho các lô đất đãxây dựng các công trình trên đó Giá đất bằng tổng giá trị nhà và đất trừ đicác yếu tố giá trị nhà cửa, cây cối và các khoản lệ phí, chi phí có liên quan

nh lãi suất ngân hàng, lệ phí xây dựng…

Phơng pháp thay thế : Xác định giá đất bằng cách giả định nó

nh là lô đất ở nơi khác nhng có các yếu tố tơng đơng, áp dụng trong trờnghợp không có các thông tin về giá đất ở xung quanh, không xác định rõluồng thu nhập mà lô đất có thể mang lại

II Quản lý sử dụng đất đô thị

1 Các khía cạnh quản lý sử dụng đất đô thị

1.1 Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính

Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thựchiện trong công tác quản lý đất đô thị Thực hiện tốt công tác này giúp cho

ta nắm đợc số lợng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai

Việc điều tra, khảo sát, đo đạc thờng đợc tiến hành dựa trên một bản đồhoặc tài liệu gốc sẵn có Dựa vào tài liệu này, các thửa đất đợc trích lục vàtiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; cắm mốcgiới và lập biên bản mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác vềhình dáng và kích thớc thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất.Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập đợc sau khi

điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính

1.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị

a Quy hoạch xây dựng đô thị

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêutrọng tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng

đô thị, các điểm dân c kiểu đô thị Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiềulĩnh vực khoa học nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sảnxuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi giải trí của nhân dân,

tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trờngsống đô thị.

Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lợng dân c đô thị, đòi hỏi

sự gia tăng về đất đai xây dựng Chức năng và hoạt động của đô thị ngàycàng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con ngời ngày càng tăng cao và liêntục đổi mới Vì vậy quy hoạch đô thị là những hoạt động định hớng của conngời tác động vào không gian kinh tế và xã hội, vào môi trờng tự nhiên vànhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn những nhu cầucủa con ngời Công tác quy hoạch đô thị phải đạt đợc 3 mục tiêu sau đây :

- Tạo lập tối u cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trìnhsản xuất mở rộng của xã hội

- Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động

và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con ngời

- Tạo lập tối u quá trình trao đổi giữa con ngời với thiên nhiên, khai thác

và bảo vệ tài nguyên môi trờng

Việc thiết kế quy hoạch đô thị thờng gồm 2 hoặc 3 giai đoạn chủ yếu :xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể vàquy hoạch chi tiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đô thị mang tính địnhhớng phát triển đô thị trong thời gian 25-30 năm; quy hoạch tổng thể đô thịxác định rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10-15 năm; thiết kế quy hoạchchi tiết các bộ phận của đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đ-ờng nét, màu sắc và bộ mặt kiến trúc trục phố, trung tâm các khu ở, sảnxuất nghỉ ngơi và giải trí của đô thị

b Lập kế hoạch sử dụng đất

Việc phân chia đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia thành cácnhóm chính sau đây :

- Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: Bao gồm đất để xâydựng các công trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất,hành chính quản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụ các hoạt

động sản xuất và đi lại của ngời lao động

Ngoài ra còn có thể bố trí trong khu đất công nghiệp các công trình dịch

vụ công cộng, thể thao và nghỉ ngơi, giải trí

Đất các khu ở : Bao gồm đất để xây dựng các khu ở mới và các khu ở cũ(thờng gọi là các khu hỗn hợp ở, làm việc) Trong các khu đất ở dùng để

xây dựng nhà ở, các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, thể dục thểthao và giao thông phục vụ cho khu ở.

Ngoài ra còn bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất không độc hại và sửdụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiên cứu khoahọc, thực nghiệm và tiểu thủ công nghiệp

- Đất khu trung tâm đô thị : Bao gồm đất trung tâm đô thị, các trung tâmphụ và trung tâm chức năng của đô thị trong các khu quận dùng để xâydựng các công trình hành chính – chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hoá vậtchất, văn hoá, giáo dục đào tạo, nghỉ dỡng du lịch và các công trình giaothông

Ngoài ra còn có thể bố trí trong các khu đất trung tâm của đô thị các nhà

ở khách sạn, các công trình nghỉ ngơi giải trí, các cơ sở sản xuất không độchại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng

- Đất cây xanh thể dục thể thao : Bao gồm đất vờn hoa, công viên các bờsông, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vờn (trồng cây, ơm cây) và

đất xây dựng các công trình và sân bãi thể dục,thể thao đô thị

Có thể bố trí trong khu đất cây xanh, thể dục thể thao các công trình dịch

vụ công cộng nhà ở, nhà nghỉ dỡng, khu cắm lều trại nghỉ mát, các cơ sởsản xuất nông, lâm, ng nghiệp đô thị

- Đất giao thông : Bao gồm đất xây dựng các tuyến đờng chính, đờng khuvực, đờng trục đi bộ lớn, tuyến đờng sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ xe

và một số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông Trong quy hoạch đất giaothông cần đặc biệt lu ý đến đất dành cho các công trình ngầm nh đờng cấpthoát nớc, đờng dây điện và dây thông tin…

Ngoài ra đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trực thuộcquản lỷ trực tiếp của đô thị nh khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân

đội, các khu nghỉ dỡng, các cơ quan đặc biệt của nhà nớc

1.3 Giao đất, cho thuê đất

a Giao đất

Nhà nớc chủ chơng giao đất lâu dài và ổn định cho các hộ gia đình vàcho các tổ chức kinh tế Việc giao đất phải đợc thực hiện trên cơ sở hiệuquả kinh tế; đảm bảo công bằng bình đẳng trong quan hệ đất đai; mọi lô đấttrong thành phố đều đợc quy hoạch, xác định chức năng, mục đích sử dụng Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị có thể lập hồ sơ xingiao đất để sử dụng vào mục đích đã đợc phê duyệt

Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị do uỷ ban nhân dânthành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện có trách nhiệm tổ chức thựchiện, bắt đầu là việc giải phóng mặt bằng và hớng dẫn đền bù các thiệt hạikhi thu hồi đất trong phạm vi địa phơng mình quản lý.

Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao

đất tại hiện trờng theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theo dõi sựbiến động của quỹ đất đô thị Việc giao nhận đất tại hiện trờng chỉ đợc thựchiện khi các tổ chức, cá nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền

sử dụng đất, lệ phí địa chính và làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúngquy định của pháp luật

Ngời đợc giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại uỷ bannhân dân phờng, xã, thị trấn – nơi đang quản lý khu đất đó Sau khi nhận

đất, ngời đợc giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục chuẩn bị đa vào sửdụng Trong trờng hợp có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì ngời đợc giao

đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải quyết

Việc sử dụng đất đợc giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án đầu

t xây dựng đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt Nếu trongthời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, ngời đợc giao đất vẫn không tiến hành

sử dụng mà không đợc cơ quan có thẩm quyền cho phép thì quyết định giao

đất không còn hiệu lực

b Thuê đất

Các tổ chức và cá nhân không đợc giao đất hoặc không có quỹ đất xingiao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện đợc giao đất thì có thểthuê đất để thực hiện các hoạt động của mình Nhà nớc cho các tổ chức,cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau đây :

- Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các công trìnhtrong đô thị

- Sử dụng mặt bằng làm kho bãi

- Tổ chức các hoạt động xã hội nh cắm trại, hội chợ, lễ hội

- Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu t phát triển sảnxuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở

Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành cho cácmục đích đã đợc phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất

Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất và trìnhcơ quan nhà nớc có thẩm quyền quyết định Sau khi có quyết định cho thuê

đất, cơ quan nhà nớc đợc uỷ quyền tiến hành ký hợp đồng với bên xin thuê

đất

Ngời thuê đất có nghĩa vụ : Sử dụng đất đúng mục đích; nộp tiền thuê

đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp luật; thực hiện đúng hợp

đồng thuê đất

Hết thời hạn thuê đất, đối với trờng hợp sử dụng mặt bằng, ngời thuê đấtphải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không đợc làm h hỏng côngtrình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại cho bên cho thuê Đối với việc cho ngời nớc ngoài thuê đất đợc tiến hành theo quy địnhriêng của nhà nớc

c Đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền lựachọn chủ đầu t là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giaoquyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu thầu công khai,nhằm mục đích huy động

1.4 Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

a Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất

Mọi tổ chức cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng kýviệc sử dụng đất với uỷ ban nhân dân phờng, thị trấn để đợc cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng Việc đăng ký đất đaikhông chỉ đảm bảo quyền lợi của ngời sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắtbuộc đối với ngời sử dụng đất Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quannhà nớc nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý

đồng thời thờng xuyên theo dõi quản lý sử dụng đất đai theo đúng mục

quan quản lý nhà đất và địa chính giúp uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thựchiện việc đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ

về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị

1.5 Chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Chuyển quyền sử dụng đất đô thị đợc hiểu là việc ngời có quyền sử dụng

đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời khác, tuântheo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất đai là sự vận động bình thờng,tất yếu, thờng xuyên của cuộc sống xã hội nhất là nền kinh tế thị trờng Vìvậy công tác quản lý đất đai phải thờng xuyên nắm bắt, cập nhật đợc cácbiến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của ng-

ời chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cờng công tác quản lý đất đai

đợc kịp thời chính xác Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sửdụng đất sẽ ngăn chặn đợc tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhợngquyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếmlời, tăng cờng các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt độngbuôn bán kinh doanh đất đai

Theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự thì chuyển quyền sửdụng đất gồm 5 hình thức : Chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế vàthế chấp quyền sử dụng đất

a Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ luật dân sự thì việc chuiyển quyền sử dụng đấtphải đợc làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền Đốivới việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tụctại uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện Đối với việcchuyển nhợng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại uỷ ban nhândân thành phố trực thuộc trung ơng

Việc chuyển quyền sử dụng đất phải đợc các bên thoả thuận thực hiệnthông qua hợp đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đợc lậpthành văn bản có chứng thực của uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ vănbản về thừa kế quyền sử dụng đất thì đợc tiến hành theo Luật thừa kế)

b Những điều kiện đợc chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Chỉ những ngời sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sửdụng đất Ngời đợc phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điềukiện sau đây :

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc có thẩmquyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai

- Trong thời hạn còn đợc quyền sử dụng đất và chỉ đợc chuyển quyền sửdụng đất trong thời hạn đợc quyền sử dụng còn lại

- Phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai; đấtchuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực cóquy hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

1.6 Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị

a Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị

Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nớc có quyềnthu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức cá nhân sử dụng hiện

đang nằm trong vùng quuy hoạch xây dựng phát triển đô thị

Khi thu hồi đất đang có ngời sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng côngcộng, các công trình lợi ích chung thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thịtheo quy hoạch và các dự án đầu t lớn đã đợc duyệt thì phải có quyết địnhthu hồi đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền

Trớc khi thu hồi đất cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phải thông báo chongời đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phơng

án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất

Ngời đang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiên chỉnh quyết

định thu hồi đất của Nhà nớc Trong trờng hợp ngời có đất cố tình khôngchấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền thì bịcỡng chế ra khỏi khu đất đó

Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc phát triển các công trìnhcông cộng, uỷ ban nhân dân các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyệnphải lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiệnsinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho ngời có đất bị thu hồi

Đối với các trờng hợp các tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển nhợng thừa

kế, biếu tặng và trờng hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng

đất hợp pháp khác thì việc đền bù, di chuyển và giải phòng mặt bằng do haibên thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bù thiệt hại của Nhà nớc Nhà

nớc chỉ thực hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theo quy định của phápluật.

b Đền bù thu hồi đất đô thị

Đối tợng đợc hởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các hộ gia

đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chứckinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất màtiền đó không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nớc

Ngoài ra, những trờng hợp sau đây khi bị thu hồi đất tuy không đợc hởngtiền đền bù thiệt hại về đất nhng đợc hởng đền bù thiệt hại về tài sản và trợcấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới :

+ Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhà nớc,hoặc đất đấu thầu

+ Cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị xã hội, các đơn vị lực lợng vũ trangnhân dân, các tổ chức kinh tế của nhà nớc đợc giao đất mà đợc miễn phíkhông phải nộp tiền giao đất hoặc nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn ngânsách nhà nớc

Những ngời sử dụng đất bất hợp pháp khi bị Nhà nớc thu hồi đất thìkhông đợc đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo dỡ, giảitoả mặt bằng theo yêu cầu của Nhà nớc

Về nguyên tắc chung, ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng vào mục đíchnào thì khi Nhà nớc thu hồi đất đợc đền bù bằng cách giao đất có cùng mục

đích sử dụng để thay thế Trờng hợp Nhà nớc không thể đền bù bằng đấthoặc ngời bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất thì đền bù bằng tiềntheo giá đất bị thu hồi do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá

bù thêm không vợt quá giá xây dựng mới

1.7 Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và

xử lý các vi phạm về đất đô thị

a Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị

Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện nhữngmâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp Những hình thức tranh chấp đất

đai thờng xẩy ra trong quản lý đất đô thị là:

- Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng

- Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhợng,chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất)

- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất

- Tranh chấp về bồi thờng thiệt hại về đất

- Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất

- Tranh chấp về lối đi

- Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (nh không cho đàorãnh qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động sảnliền kề…)

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai

b Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc uỷ ban nhân dân và Toà

án nhân dân các cấp

- Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sửdụng đất mà ngời sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận của cơ quanNhà nớc có thẩm quyền Cụ thể:

+ Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyếtcác tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân hộ gia đìnhvới các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng giải quyết các

tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân

nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc Trung ơng

- Trong trờng hợp không đồng ý với quyết định của uỷ ban nhân dân đã

giải quyết tranh chấp, đơng sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chínhNhà nớc cấp trên Quyết định của cơ quan Nhà nớc cấp trên trực tiếp cóhiệu lực thi hành

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà án nhândân

Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà ngời

sử dụng đất có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền vàtranh chấp gắn liền với việc sử dụng đất đó

Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai đợc thực hiện theo cácthủ tục và các quy định pháp luật hiện hành.

2 Các cấp có thẩm quyền quản lý đất đai

Cấp trung ơng : Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trờng)

có chức năng quản lý Nhà nớc về đất đai và đo đạc bản đồ trên phạm vi cảnớc và chịu trách nhiệm trớc Thủ tớng Chính phủ

Cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng : Sở Địa chính (nay là Sở Tàinguyên Môi trờng và Nhà đất) là cơ quan chuyên môn giúp UBND tỉnh,thành phố thực hiện chức năng quản lý Nhà nớc về đất đai và đo đạc bản đồ

ở địa phơng, chịu sự chỉ đạo, hớng dẫn, kiểm tra của Tổng cục địa chính vềchuyên môn và nghiệp vụ

Cấp thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã : Phòng Địa chính là tổ chức chuyênmôn giúp UBND quận, huyện, thị xã thực hiện các chức năng quản lý Nhànớc về đất đai và đo đạc bản đồ trên phạm vi của địa phơng Phòng địachính chịu sự chỉ đạo, hớng dẫn thực hiện, kiểm tra của Sở Địa chính vềchuyên môn và nghiệp vụ

Cấp xã, phờng, thị trấn : cán bộ địa chính là bộ phận giúp cho UBND xã,phờng, thị trấn thực hiện công tác quản lý Nhà nớc về đất đai và đo đạc bản

đồ trên phạm vi xã, phờng, thị trấn; đồng thời chịu sự hớng dẫn, chỉ đạo của

Sở Địa chính

Chơng II: Thực trạng và kết quả của công tác quản

lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội những năm qua

I Biến động đất đai và tình hình sử dụng đất của Hà Nội giai

đoạn 1990-2000

Tính đến tháng 12/2000, thành phố Hà Nội có tổng diện tích đất tự nhiên

là 92.097 ha, trong đó tổng diện tích các quận nội thành là 8430 ha và cáchuyện ngoại thành là 83667 ha

Do sự tác động mạnh mẽ của quá trình đô thị hoá, từ năm 1990-2000, cơcấu đất đai có nhiều thay đổi : diện tích đất nông nghiệp và đất lâm nghiệpgiảm tơng ứng là 0,88% và 0,09%, đất chuyên dùng và đất ở tăng lên tơngứng là 0,07% và 2,07%, đất cha sử dụng giảm 1,89%

Bảng 1 dới đây cho thấy sự biến động đất đai trong quá trình phát triển

đô thị ở Hà Nội:

Sự biến động đất đai ở khu vực nội thành

Có thể nói rằng cùng với việc phát triển kinh tế – xã hội thì quá trình đôthị hoá ở Hà Nội trong những năm vừa qua đã diễn ra rất mạnh mẽ Năm

1995 toàn thành phố mới chỉ có 4 quận nội thành là : Hoàn Kiếm, Ba Đình,Hai Bà Trng và Đống Đa thì đến năm 2000 đã lên tới 7 quận , bao gồm 4quận cũ và 3 quận mới thành lập là Thanh Xuân, Cầu Giấy và Tây Hồ Năm 1995 diện tích của 4 quận nội thành là 4968 ha thì đến năm 2000(gồm 7 quận) tăng thêm 3462 ha

Bảng 1: Tình hình sử dụng đất và biến động đất đai giai đoạn 1990-2000 ở

Năm2000

so vớinăm1995

Năm2000

so với năm1990

Sự biến động đất đai ở khu vực ngoại thành

Năm 2000, khu vực ngoại thành Hà Nội gồm 5 huyện với 118 xã và 8 thịtrấn, tổng diện tích đất đai là 83667 ha, chiếm 90,85% tổng diện tích đất tựnhiên của toàn thành phố; năm 1995 là 86839 ha, chiếm 94,58% Bảng 2thể hiện sự biến động các loại đất thuộc các huyện ngoại thành:

Bảng 2: Tình hình biến động đất đai ở khu vực

Đấtnôngnghiệp

Đấtlâmnghiệp

Đấtchuyêndùng

Đất ở Đất cha

sửdụng

Đô

thị

Nôngthôn

Nguồn:Định hớng sử dụng đất đai thành phố Hà Nội đến năm 2010 thuộc

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời kỳ đến năm 2010

Số liệu bảng trên cho thấy sự biến động đất đai trong những năm qua(1991-2000) tơng đối lớn và không đồng đều

+ Đất tự nhiên: giảm dần từ năm 1991-2000 Năm 2000 giảm 4613 ha sovới năm 1991 Trong đó giảm mạnh nhất vào thời kỳ 1995-2000 Năm 2000giảm 3172 ha so với năm 1995 Riêng huyện Từ Liêm, thời kỳ 1995-2000giảm rất mạnh, giảm 3214 ha so với năm 1995 và giảm 3438 ha so với năm

1991 Nguyên nhân là do cuối năm 1995 có quyết định thành lập quận Tây

Hồ, huyện Từ Liêm có 5 xã bị cắt chuyển sang (xã Phú Thợng, Quảng An,Nhật Tân, Xuân La, và Tứ Liên) và đến năm 1997 quận Thanh Xuân và CầuGiấy ra đời, kết quả là 8 xã của huyện đợc chuyển sang (Nhân Chính,Nghĩa Đô, Trung Hoà, Nghĩa Tân, Cầu Giấy, Dịch Vọng, Mai Dịch và YênHoà) Ngoài nguyên nhân do cắt chuyển các xã còn có nguyên nhân khác

nh giải quyết tranh chấp địa giới hành chính các cấp theo chỉ thị 364/CTngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trởng

+ Đất nông nghiệp : nhìn chung giai đoạn 1991-2000 đất nông nghiệpgiảm Năm 1995 giảm 208 ha so với năm 1991 nhng đến năm 2000 thì đấtnông nghiệp giảm rất mạnh (giảm 1490 ha) so với năm 1995 Nguyên nhânchủ yếu là do 13 xã của Từ Liêm cắt chuyển sang 3 quận mới, trong đóquận Cầu Giấy là 7 xã, quận Tây Hồ là 5 xã và quận Thanh Xuân là 1 xã + Đất lâm nghiệp : biến động không đáng kể từ năm 1995-2000 HuyệnSóc Sơn: đất lâm nghiệp giảm mạnh (năm 2000 giảm 602 ha so vớinăm1995) Nguyên nhân chính là do lấy đất mở đờng giao thông và xâydựng.

+ Đất chuyên dùng : từ năm 1995 đến năm 2000, diện tích đất chuyêndùng của các huyện có tiến độ tăng lên tơng đối đều, nguyên nhân chủ yếu

là do đất xây dựng, đất giao thông, đất thuỷ lợi… tăng lên

+ Đất ở : nhìn chung đất ở cũng tăng lên qua các năm, đặc biệt là từ năm1995-2000 do tác động của quá trình phát triển đô thị Nguyên nhân cơ bản

là do sự chuyển đổi từ đất canh tác sang đất ở, do xây dựng các khu đô thịmới, do lấn chiếm

Riêng huyện Từ Liêm, đất ở năm 2000 giảm đi 448 ha so với năm 1995.Nguyên nhân là do nhiều xã của Từ Liêm chuyển sang các quận mới

+ Đất cha sử dụng : Tổng diện tích đất cha sử dụng ngày càng giảm sovới năm 1990 Năm 2000 so với năm1995, đất cha sử dụng của các huyện

đều giảm, trong đó huyện Từ Liêm giảm mạnh nhất, giảm 681 ha (47,3%).Nguyên nhân là do thành phố đã khai thác, cải tạo đất để xây dựng và pháttriển đô thị

Nhận xét

Để phát triển kinh tế xã hội của đất nớc nói chung cũng nh của thủ đô HàNội nói riêng, việc phát triển đô thị là điều tất yếu phải xảy ra Trong quátrình phát triển đó, việc lấy đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật, các khu côngnghiệp và dịch vụ…đã và đang ảnh hởng lớn đến việc sử dụng đất đai, đặcbiệt là đối với vùng ngoại thành Hà Nội Quá trình đô thị hoá đã ảnh hởngtích cực lẫn cả tiêu cực đến việc sử dụng bất động sản của thành phố nhsau :

• ảnh hởng tích cực:

Quá trình đô thị hoá đã làm mất đi một khối lợng đất nông nghiệp đáng

kể nhng mục tiêu sử dụng rất đúng hớng và có hiệu quả: đất nông nghiệp đã

đợc chuyển thành những vùng đất xây dựng các khu công nghiệp, hạ tầng

kỹ thuật, dịch vụ…nhằm phát triển kinh tế xã hội, tạo việc làm và tăng thunhập cho một bộ phận dân c.

Việc phát triển đô thị cũng đã khai thác triệt để đợc những loại đất cha sửdụng nh đất đồi núi, đất bằng cha sử dụng hay đất có mặt nớc cha sử dụng.Toàn thành phố năm 2000 diện tích đồi núi cha sử dụng giảm 135,81 ha(trong đó chủ yếu chuyển sang đất nông nghiệp là 72,79 ha và chuyển sang

đất an ninh quốc phòng là 30,94 ha), ở khu vực ngoại thành, diện tích đấtcha sử dụng giảm đi 928 ha so với năm 1995 Đặc biệt là huyện Từ Liêm,nơi có tốc độ đô thị hoá lớn nhất trong 5 huyện ngoại thành có diện tích đấtcha sử dụng giảm đi 681 ha, sau đó đến huyện Đông Anh 231 ha, Gia Lâm

97 ha…