Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng(GPMB) trên địa bàn quận Hà ĐôngThành Phố Hà Nôi

Hà Đông là trung tâm kinh tế, chính trị, xã hội của tỉnh Hà Tây(cũ). Sau khi xác nhập giữa Hà Đông và Hà Nội thì Hà Đông trở thành một quận có diện tích tự nhiên lớn nhất trên thành phố Hà Nội, với đặc thù về điều kiện kinh tế, xã hội của quận nên có những thuận to lớn

PHẦN MỞ ĐẦU

Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập và phát triển, quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đang chuyển biến rất nhanh cùng với nó là quá trình đô thị hóa cũng đang diễn ra khắp các tỉnh thành trên cả nước, bên canh đó khuôn mặt mới của đô thị với những công trình tầm vóc, những khu công nghiệp rông lớn,những tòa nhà cao vút là hình ảnh của những người dân mất đât,mất nhà hi sinh cuộc sống ổn định vốn có của gia đình vì sự nghiệp phát triển chung của đất nước,của đô thị Việc thu hồi đất,bồi thường giải phóng mặt bằng thời gian qua đã có những chuyển biến tích cực về mặt chính sách.Tuy nhiên,những bất cập vẫn chưa được giải quyết triệt để;tỷ lệ hộ nghèo hậu giải phóng mặt bằng ở một số địa phương có

xu hướng tăng lên,việc người dân chưa được bồi thường thỏa đáng vẫn đang khiếu kiện kéo dài làm họ mất tập trung ổn định cuộc sống,gây mất ổn định chính trị,xã hội và tệ nạn tại các khu vực giải phóng có xu hướng tăng theo

Một trong những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác GPMB đó chính là chính sách bồi thường.Chính sách bồi thường hiện nay tuy đã được xây dựng và điều chỉnh,nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc cả về lý luận và thực tiễn.Do đó,yêu cầu đặt ra là phải đưa ra được giải pháp nhằn hoàn thiện hệ thống chính sách bồi thường thiệt hại khi GPMB.Nó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác GPMB và góp phần tích cực vào quá trình xây dựng đất nước.Việc chọn và nghiên cứu đề tài :”Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng(GPMB) trên địa bàn quận Hà Đông-Thành Phố Hà Nôi” nhằm góp phần đẩy nhanh công tác GPMB trên địa bàn Thành Phố Hà Nội nói chung và quận Hà Đông nói riêng

PHẦN NỘI DUNG

I Thực trạng hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB trên địa bàn

quận Hà Đông

I.1 Những thuận lợi và khó khăn trong điều kiện kinh tế xã hội ảnh hưởng đến công tác GPMB

Hà Đông là trung tâm kinh tế, chính trị, xã hội của tỉnh Hà Tây(cũ) Sau khi xác nhập giữa Hà Đông và Hà Nội thì Hà Đông trở thành một quận có diện tích tự nhiên lớn nhất trên thành phố Hà Nội, với đặc thù về điều kiện kinh tế, xã hội của quận nên có những thuận to lớn Đặc biệt là tốc đô thị hóa diễn ra nhanh, mạnh sẽ thuận lợi cho việc phát triển đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu

đô thị sẽ được tập trung vào khu vực năng động này Bên cạnh đó công tác GPMB để tạo quỹ đất sạch cho các nhà đầu tư sẽ được triển khai một cách mạnh mẽ và hiệu quả hơn khi quận Hà Đông có những tiềm năng đa dạng và chất lượng

Việc xây dựng mới, nâng cấp và hoàn thiện các khu đô thị trên địa bàn thành phố đang được xúc tiến mạnh mẽ, với tốc độ đô thị hóa như hiện nay những khu

đô thị cũng như các điểm dân cư tập trung kiểu đô thị sẽ tiếp tục được mở rộng

và nhanh chóng hình thành Sự phát triển này cũng với việc xây dựng các cơ sở

hạ tầng, các công trình phúc lợi công cộng trong đô thị không tránh khỏi mất đi một phần diện tích đất nông nghiệp Đây là một trong những vấn đề đặt ra tạo sức ép cho công tác bồi thường GPMB

Thực trạng cơ sở hạ tầng của thành phố còn nhiều hạn chế, chưa đồng bộ chất lượng chưa cao,đặc biệt là hệ thống giao thông, cấp thoát nước cho sinh hoạt và sản xuất Nhu cầu đẩy mạnh cơ sở hạ tầng, nhất là cơ sở hạ tầng ở khu vực nông thôn của thành phố sẽ tiếp tục được gia tăng trong những năm tới Đây cũng là áp lực lớn trong việc GPMB dành quỹ đất để mở rộng, nâng cấp, cải

tạo, xây dựng mới các tuyến đường cũng như các công trình công cộng trên địa bàn

I.2 Thực trạng hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB

Có thể nói trong những năm qua các chính sách về đền bù GPMB trên địa bàn đã không ngừng được bổ sung, hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý quan trọng cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng, đặc biệt quận đã chủ động giải quyết vận dụng hỗ trợ nông dân chuyển nghề, ổn định đời sống khi bị thu hồi đất qua đó đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất bị thu hồi đất, việc tổ chức thực hiện công khai, công bằng, dân chủ được đông đảo người dân đồng tình ửng hộ, hạn chế các khiếu kiện kéo dài của công dân, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội của thành phố

Để thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đảm bảo đúng trình tự, quy trình pháp luật, UBND Quận Hà Đông đã thành lập ban bồi thường, hỗ trợ GPMB quận và tổ chuyên viên thẩm định trên cơ sở những văn bản của nhà nước về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư UBND Quân Hà Đông đã ban hành quy trình về công tác GPMB trên địa bàn quận và tổ chức tập huấn, bồi dưỡng cán bộ nghiệp vụ về công tác bồi thường, hỗ trợ cho cán bộ chuyên trách thực hiện có hiệu quả cao Trên địa bàn quận Hà đông năm 2010 đã có 63 công trình được phê duyệt quyết toán, 113 công trình đang thi công, 165 công trình đang thực hiện thủ tục đầu tư Cho đến nay đã có 19 công trình được cấp phép xây dựng với tổng vốn đầu tư là 27.859 tỷ đồng, quy mô diện tích là 452.3.ha, 13 dự án quy hoạch đô thị mới được duyệt với tổng diện tích 927,56ha, trong đó có 10 khu đô thị đã có quyết định thu hồi đất và đang triển khai với diện tích 814,9ha gồm khu đô thị An Hưng, Lê Trọng Tấn, Mỗ Lao, Dương Nội, Văn Phú, TSQ galaxy, Văn Khê, Văn Quán-Yên Phúc, Thanh Hà Ngoài ra, trên địa bàn còn đang thực hiện 20 dự án lẻ chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Các dự án xây dựng ở Hà Đông nhiều là vậy, song 2010 Hà Đông mới chỉ chi trả được 789,9 tỷ đồng của 22 dự án, đã bàn giao mặt bằng 228,1ha của 18 dự án Thực hiện chi trả năm 2010 trên 1.400 tỷ đồng, diện tích bàn giao mặt bằng 578ha

1.2.1.Những thuận lợi trong việc thực hiện chính sách

- Luôn luôn được thành ủy, HĐND, UBND thành phố tập trung chỉ đạo hướng dẫn, đầu tư nhiều tiền và công sức Các chính sách về đền bù GPMB không ngừng được bổ sung, hoàn thiện Có sự phối hợp chặt chẽ thường xuyên, liên tục giữa các sở, ban ngành liên quan

- Hiện nay quận đã có quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, đang ứng dụng

hệ thông GIS vào việc quản lý đất đai, đây là những căn cứ quan trọng trong quá trình đưa việc quản lý sử dụng đất vào trật tự nề nếp Đồng thời giúp cho công tác GPMB có căn cứ đúng đắn, chính xác

- Hiện nay thị trường bất động sản đang, đã được hình thành và phát triển sẽ tạo điều kiên cho việc xác định giá đất tính đền bù thiệt hại GPMB được thực hiện tốt dưới nhiều hình thức

1.2.2 Những khó khăn, hạn chế

Nhìn chung, cho tới nay các chính sách của Nhà nước về đền bù giải phóng mặt bằng tái định cư đã được quan tâm và ngày càng được hoàn thiện để đáp ứng các mục tiêu của công tác GPMB, triển khai các dự án trong giai đoạn phát triển đất nước Đối tượng được đền bù thiệt hại do bị thu hồi đất ngày càng được xác định đầy đủ, chính xác, phù hợp hơn với tình hình thực tế Mức đền bù thiệt hại ngày càng cao hơn, tạo điều kiện cho người thu hồi đất sớm khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ đó được bổ sung nhằm giúp cho các hộ di chuyển

có nới ở mới và ổn định được cuộc sống, sản xuất

Tuy nhiên, các chính sách vẫn còn những hạn chế và bất cập:

- Đền bù thiệt hại đối với đất bị thu hồi:

+ Việc quy định hạn mức đất được đền bù thiệt hại theo giá đất ở, đối với các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ gây ra rất nhiều khó khăn khi đền bù thiệt hại nhất là đối với các trường hợp đất ở các khuôn viên rộng, do ông cha để lại, hiện trạng sử dụng đất vừa là đất ở vưà là đất nông nghiệp + Việc quy định đền bù giá trị còn lại và hỗ trợ một tỷ lệ khấu hao của nhà ở hợp pháp từ cấp 3 trở lên còn bất hợp lý, với mức đền bù này sẽ gây khó khăn cho các hộ tự tạo lập chỗ ở mới

+ Chưa có chính sách điều tiết trong trường hợp thực hiện các dự án đừơng giao thông dẫn đến mâu thuẫn quyền lợi giữa người đang ở mặt đường phải di chuyển và người phía trong mặt đường

+ Đối với đất khu dân cư nông thôn việc xác định đất ở và đất vườn chưa được quy định rõ ràng dẫn đên việc xử lý khác nhau giữa các nơi, gây nhiều tranh cãi

- Việc áp dụng cơ chế chính sách của ngành vào thực tiễn còn chậm và lúng túng, đặc biệt ở thời điểm chính sách nhà nước có điều chỉnh gây khiếu kiện cho người sử dụng đất

+ chính sách giao đất, bán nhà ở tái định cư chưa có sự thống nhất trên địa bàn và khu vực dẫn đến nghi ngờ thắc mắc trong dân

+ các dự án sử dụng vốn vay và vôn ngoài ngân sách đã áp dụng các mức hỗ trợ thêm trên cùng địa bàn gây không ít khó khăn trong việc giải thích và tổ chức thực hiện

- Chính sách đền bù GPMB chưa được đặt ra đối với trường hợp có diện tích còn lại sau GPMB quá nhỏ hoặc hình dạng không phù hợp với kiến trúc đô thị do công tác quy hoạch chưa đồng bộ giữa GPMB và chỉnh trang sau GPMB làm xuất hiện nhiều công trình mất mỹ quan

- Về công tác tổ chức thực hiện:

+ quận chưa có một tổ chức chuyên trách chỉ đạo công tác từ cấp xã, phường lên huyện, quận nên có sự chỉ đạo không thống nhất giữa các dự án và các khu vực xung quanh

+ việc tổ chức điều tra, khảo sát ban đầu làm căn cứ lập phương án đền bù GPMB nhiều nơi còn tùy tiện như khu Mỗ Lao, Văn Quán, Dương Nội + công tác tuyên truyền, vận động quần chúng trong việc thi hành GPMB chưa thực hiện tốt, chưa có biện pháp vận động rộng rãi trong nhân dân

- Về việc xác định giá đất bồi thường:

+ đơn giá bồi thường về đất chưa sát giá chuyển nhượng trên thị trường + đơn giá bồi thường nhà và công trình xây dựng thấp hơn công trình xây dựng mới

+ việc bố trí tái định cư còn chưa kịp thời, chưa phù hợp, bố trí tài định canh ở một số nơi khá xa khiến người dân không chấp nhận

+ chính sách hỗ trợ còn thấp, chưa phát huy những khoản hỗ trợ khác

Vd: dự án khu đô thị mới Mỗ Lao là dự án mang tình thí điểm của UBND tỉnh Hà tây(cũ) với chủ trương nhà nước tự đầu tư cơ sở hạ tầng, kỹ thuật và GPMB để giao đất cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê đất

Cơ bản dự án đã thực hiện đúng theo trình tư thực hiện công tác bồi thường,

hỗ trợ GPMB theo quy định

Tổ chức tực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB là đơn vị được thành lập chuyên trách nên công việc được triển khai hiệu quả trong khâu tổ chức Tuy nhiên vẫn còn những hạn chế:

- việc vận dụng các văn bản pháp lý vào từng đối tượng cụ thể để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân chưa được hiệu quả

- việc quản lý đất đai còn lỏng lẻo:37 hộ bị thu hồi đất ở chưa nhận tiền và đất tái định cư, 36 hộ lấn chiếm đất nông nghiệp, 50 hộ đua chuồng cọp và ranh giới 364

- giá đất ở để tính bồi thường là quá thấp so với thị trường: giá thị trường đất ở khu vực phường Mỗ Lao là 20-30tr/m2 nhưng giá để tính bồi thường chỉ có 3.216.000 đồng/m2 nên việc các hộ dân không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện

1.3 nguyên nhân

Hiện nay công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều vướng mắc tồn tại

do hiều nguyên nhân khác nhau trong đó tập trung ở một số nội dung sau: Qua nhiều năm thực hiện sửa đổi bổ sung ,từ nghị định 90/CP rồi nghị định 87/CP ngày 17/8/1997, nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, hệ thống chính sách pháp luật đối với công tác giải phóng mặt bằng đã có nhiều biến chuyển tích cực Tuy nhiên với những biến chuyển về kinh tế- xã hội của đất nước thì hệ thông pháp luật này ngày càng thể hiện sự bất hợp lý, mâu thuẫn lẫn nhau như việc ban hành khung giá đất cố định trên phạm vi cả nước đã mâu thuẫn với quy định cảu hiên pháp năm 1992 Trong khi hiến pháp năm

1992 quy định “trưng dụng hoặc trưng mua có bồi thường theo giá thị trường” thì Nhà nước lại áp dụng khung giá đất trong cả nươc trong thời gian dài

- Hệ thống đội ngũ làm cán bộ công tác giải phóng mặt bằng vừa thiếu về số lượng và chất lượng Hiện nay đội ngũ làm công tác giải phóng mặt bằng chủ yếu là chuyển từ các ngành khác sang và cán bộ kiêm nghiệm

- Ý thức của người dân thuộc diện phải di dời giải phóng mặt bằng chưa cao Một số người đã lợi dụng kẽ hở của pháp luật để vụ lợi cá nhân, làm cản trở công tác giải phóng mặt bằng Bên cạnh đó, trình độ dân trí của người dân còn thấp, sự am hiểu về chính sách pháp luật còn hạn chế

- Công tác tuyên truyền chưa được coi trọng đúng mức Trong khi trình độ dân trí và sự am hiểu của người dân về chính sách pháp luật còn hạn chế thì công tác tuyên truyền về chính sách pháp luật của Nhà nước trong nhân dân

cũng chưa được coi trọng Nhiều dự án vẫn phải sử dụng đến biện pháp cưỡng chế

 Đối với công tác xác định giá đất

- Khung giá đất do Nhà nước bân hành không phù hợp Trong khi giá đất luôn

là yều tố biến động thì khung giá đất lại cố định và được áp dụng trong thời gian dài Khi sử dụng khung giá đất để xác định giá bồi thường thì không thể xác định chính xác được giá trị của đất đai

- Cơ sở xác định giá đất không được vận dụng thống nhất Các văn bản hướng dẫn đinh giá đất chưa rõ ràng, thiếu định tính và cả định lượng Điều này làm cho các địa phương vận dụng khác nhau

- Đơn giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường

- Việc xây dựng đơn giá đất thông qua lấy ý kiến của phường, xã là nhưng cơ quan thiếu quan thiếu chuyên môn là một điều không phù hợp thiếu thiết thực

- Thiếu đội ngũ các nhà định giá đất có trình độ chuyên môn kỹ thuật cao Giá đất là một đặc tính trừu tượng, xác định vừa mạng tính khoa học vừa mang tính nghệt thuật, đòi hỏi phải có các nhà định giá có trình độ chuyên môn cao

Ngoài ra, do mục đích thu hút đầu tư mà việc xây dựng đơn giá đất còn được xác định thấp hơn, vì thế sẽ gây thất thoát cho Nhà nước khi tính để thu tiền

sử dụng đất, giao đât không thông qua đấu giá, cho thuê đất và đơn giá bồi thường về đất thấp là thách thức lớn nhất đối với công tác bồi thường GPMB

II Phương hướng và giải pháp

Dù ở bất cứ giai đoạn nào của quá trình phát triển của đất nước, chính sách

và hệ thông pháp luật của Nhà nước ta đều đảm bảo hai mục tiêu: đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước, bảo vệ quyền hợp pháp của công dân, Các

quy định của chính sách đền bù, GPMB ở nước ta cũng vậy, đáp ưng nhu cầu xây dựng, nhu cầu phát triển kinh tế quốc dân đồng thời bảo vệ quyền hợp pháp của người sử dụng đất, bỏa vệ sự ổn định xã hội

Tuy nhiên, với tốc độ tăng trưởng kinh tế xã hội như hiện nay:do nhu cầu

về đất của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đât nước, các quy định

về đền bù, giải phóng mặt bằng và giari pháp hiện hành về xác định giá đất

đã trở nên lỗi thời, không đáp ứng kịp với sự phát triển của xã hội, quá trình thực hiện gặp không ít những vướng mắc, bất cập và ít nhiều là nguyên nhân gây nên không ít khả năng khai thác tiềm năng tài nguyên của đất nước, ảnh hưởng đến khả năng sử dụng vốn của nhà đầu tư Chính vì vậy yêu cầu đặt ra là phải xác định phương hướng cũng như giải pháp trong công tác bồi thường GPMB

2.1 Phương hướng

Phương hướng hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cần thực hiện tốt các mặt sau:

- Xây dựng dự án hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai, hoàn thiện công khai quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất

- Sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, khuyến khích đầu tư từ nhiều nguồn vốn

- Phát triển thị trường nhà đất, tăng cường sự kiểm soát, chế tài đối với các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biêt là nguồn gốc tài sản

và thuế thu nhập từ quyền chuyển nhượng

2.2 Giải pháp

Công tác bồi thường GPMB là công tác vô cùng khó khăn và phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau Vì thế đưa ra các giải pháp là vấn đề có ý nghĩa hết sức quan trọng không chỉ đối với công tác bồi thường GPMB mà còn đối với sự phát triển của đất nước Các giải pháp đó phải dựa vào các quan điểm toàn diện và xem xét đầy đủ các yếu tố có liên quan, đặc biệt là

phải dựa vào điều kiện thực trạng địa phương, phân tích một cách khách quan những tồn tại và nguyên nhân

 Công tác quy hoạch

Công tác quy hoạch đô thị đã có nhiều tiến bộ song cần tiếp tục phổ biến rộng rãi trong nhân dân Việc xây dựng các bản quy hoạch và lập phương

án bồi thường GPMB nên được tiến hành một cách song song Đối với các

dự án trọng điểm nên lập phương án bồi thường GPMB sau khi quy hoạch được phê duyệt Trong thực tế hiện nay khi quy hoạch đã được phê duyệt nhưng hiện tượng xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch vẫn thường xuyên diễn ra, bên canh đó gía đất khu mới được quy hoạch sẽ tăng lên trong khi

đó giá đất bồi thường thiệt hại lại dựa trên cơ sở giá đất do nhà nước quy định Điều này sẽ dẫn đến khi chênh lệch lớn giữa giá chuyển nhượng và giá bồi thường thiệt hại tại khu vực bồi thường GPMB Chính vì vậy ngay sau khi phê duyệt quy hoạch cần phải tiến hành lập phương án GPMB

Ngoài ra, để hạn chế việc xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch thì cần phải thông tin rông rãi về bản quy hoạch trong nhân dân

 Đổi mới và hoàn thiện hệ thống chính sách có liên quan đến giải phóng mặt bằng

Đổi mới và hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng nhằm khắc phục những hạn chế và tồn tại nêu trên đồng thời đáp ứng được những yêu cầu mới của giai đoạn mới Việc đổi mới và hoàn thiện hệ thống chính sách giải phóng mặt bằng được tập trung ở một

số điểm chủ yếu sau:

- Tiếp tục nghiên cứu, xây dựng hoàn chỉnh và đồng bộ hệ thống các văn bản pháp luật quy định về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng để các cấp, ngành thống nhất thực hiện