Giáo trình kinh doanh bất động sản

đrợc xây dựng găn liên với đât đai, + Các tài sản khác gan liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiệt bị điêu khiên hoạt động của công

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DẪN KHOA BAT DONG SAN VA KT TAINGUYEN

TAP BAI GIANG KINH DOANH BAT DONG SAN

(DÀNH CHO CÁC LỚP CAO HỌC NGOÀI NGÀNH)

PGS.TS NGUYEN THE PH AN

HANOI - 2010

NOI DUNG Phan I Téng quan vé kinh doanh BDS

Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị gá được bằng tiền và các quyên tài sản

Quyên tài sản là quyền trị giá được băng tiền và có thể chuyển gãao trong giao lưu dần sự, kế cả quyên sởhữutrí tuệ

Tai san bao gồm nhiều loại tuy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dựng: trong hạch toán, trongkinh tê - kĩ thưật

Nhìn chưng tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại: là bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cô đại và được ghi trong Bộ Luật

thái không tách TỜI đât hoặc là nhữn ø vật thê mà khi dịch chuyên sẽ b hý hại (tính chât, công nang hình thái sẽ thay đôi) hoặc tôn nhiêu công sứ và chi phí như các công trình kiên trúc công trình lắp

- Các tài sản khác gắn liên với đất đi;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

1 Dat dai:

_ + Phải là đất không di dời được hoặc di đời được nhưng không đáng kế (những dat dai di doi

như đầt trông cây cảnh, đât làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS,

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyên;

+ Đất đai đó phải được Œ& lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượn gcủa đất đai đó)

2 Các côn g trình xây dưng gắn liên với đất đai và các tài sản gắn liền với công trình đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng ké: nha 6, trun g tâm

thương mại, khách sạn, văn phòng (những nhà bạt di động cửa các gánh xiệc, cá lâu đài lam bang đông) các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao

On g);

_ + Caccong trinh xay dựng côn gnghiệp, giao thông như đường xá, cầu cống, bến cảng sân bay, bãi đỗ đrợc xây dựng găn liên với đât đai,

+ Các tài sản khác gan liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung

tâm, các máy móc thiệt bị điêu khiên hoạt động của công trình, các cây cảnh trông cô định tạo cảnh

quan cho công trình (nhữngtài sản có thê tháo rời mà giá trị côn g dụng của nó không thay đồi thì không phải là bật động sản nhý: máy điệu hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và

2

thiết bị đồ dừng khác);

+ Các công trình đó phải có khảnăng do lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn db lubn gnh at đnh (các công trình tôn giáo, các d sản văn hoá thế gớihoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hoá giá trị không coi là tất độn g sản)

3 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trông và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làn muối,

+ Các công trình du lich, v ui chõi, thể thao

+Một số công trình khai thác hằm mỏ (hằm lò)

4 Các tài sản khác :

Một số tài liệu còn quy định một số tài sản đặc biệt được coi là bất động sản hoặc áp dụng cá

quy chế như bất động sản như máy bay, tàu thuỷ, tàu hoả vì cá phương tiện này hoạt động phải gắn liền với một côngtrình bất độn g sản là nhà ga, sân bay, bến cảng

1.1.2 Những đặc điển chủ yếu của bất đông sản

Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêutrên, bất độn ø sn còn có những đặc điểm cụ thê sau: Thứ nhá ( bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điển và không có khả năng di đời được

Đặc điểm này là do bất độn g sản luôn găn liên với dat dai, ma đất đai có đất đặc điểm là có vị trí

cô định và có giới hạn về diện tích và không gian

Thứ hai, bất động sản có tính lâu bẩn và có giá trị lớn

Tính lâu bên của hàng hoá bất động sén gin liền với sự trường tôn của đất đai, loại tài sản do

thiên nhiên ban tặng không thê bị tiêu hưỷ (trừ một s trường hợp đặc biệt nhý: động đất, nú lửa, sạ lở )

Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổ ¡ thọ cao, có thể

hàng trắm năm Ngay trongnông nghiệp thì bật động sản là vườn cây, mà cây trôngtrên đó cũng là cây lâu năm

Thứ ba, bất động sản mang tính cả biệt và khan hiểm

Sở dĩnhư vậy là do:

- Su khan hiễm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vừng từng địa

phương, từn gkhu vực, từng thửa đây

- Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chấ đất, vị trí cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và

tính cá biệt của hàn ghoá bât động sản

- Tính đa dạng trong ý týởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu tư cũngnhư của cá kiên trúc sý, các công trình sý và các nhà thiữ kê cũng tạo nên tính cá biệt (tính đd biệt) của hàng hoá bất động sản

Thi tu bat dong san mang nặng yếu tố tập quán, thị hiểu và tâm lý xã hội

Với bất độn g sản thì đặc điểm này nối trội hơn vì :

- Điều kiện tự nhiên, kmh tế, xã hội ở mỗi nơi đồi hỏi phải có nhưng bất động sn phù hợp: Miền núi, nơi nhiều độn g đất, nơi nhiều gió bão, nơi ngập nước

_ Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yêu tô tập quán, thị hiêu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gôm cả yêu tô tín ngưỡng, tôn giáo, tâm lnh của dân cư ở đó

Thứ năm, bắt động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Do:

- Giữa cá bất độn g sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ S ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá bất động sản này là điệu kiện cd ra doi hoac mat di, đ® tăng thêm hoặc giảm bớt gi trị và giá trỊ sử dựụngcủa hàng hoá Bất độn gsản kia

- Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng hoặc vẻ

đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựngtrong khu vực Sự ra đời của một con đườn gmới

3

sẽ dẫn đến sựra đời củanhữngtụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ

- Van đề đầu tư xây dựng các côngtrình xây dựngrất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê dat đai, các côngtrình xây dựng nhà ở, văn phòng có liên quan đên nhiêu lĩnh vực nên năng lực quản

lý đóng vai tro quan trong

1.2 Thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niêm thị trường bắt động sản

Thị trường là nơi diễn ra các hoạt độngm ưa và bán, làtông thể các quan hệ cho phép người mu

và người bán trao đôi được hàng hoá và dịch vụ cho nhau

Thị trường bat động sản là tong hoà các giao dịch dân sự v é bat động san tai mot dia bàn nhất

định, trong một thời gian nhát định Khái niệm này vừa đơn giản, dễ hiệu vừa bao hàm đây đủ phạm vi

và nội dưng của thị trường Bất độn gsản

1.2.2 Sự hình thành và phát triển của thị trường bắt động sản

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách phân loại theo loại bất động sản, theo loại hình giao dịch, theo địa bàn, theo sự hình thành

Cách phân loại được sử dụng phố biến là theo loại bất động sản:

Phân loại thị trường bất động sản theo loại bất động sản

- Thị trường đất đai

- Thị trường nhà ở

- Thị trường bất động sản công nghiệp

- Thị trường bất động sản nôn g nghiệp

- Thịtrường bat động sản thương mại,

- Thị trường bất động sản văn phòng

- Thị trường bất động sản đặc biệt

2.4 Vai rd aia thi trường bất độ ng sản

- Thị trường bất động sản góp phần thúc đấy sản xuất phát triển

- Thị trường bất động sản góp phan huy động vốn cho đầutư phát triển

- Phát triển thị trường bất động sản góp phân tăng thu cho ngân sách Nhà nước

- Phát trên thị trường bất độn g sản góp phần m ở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quê tê

- Thịtrường bat động sản góp phan vao suén dinh xa hoi

4

- Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sốn gcủa nhân din

- Phát triển thịtrường bất động sản góp phân đổi

mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS

2.5 Đặc điễm của thị trường bất động sản

1 Tỉnh cách biệt giữa hàng hoá giao dịch với địa điểm giao dịch

Do:

Bắt động sản có vị trí cố định, không thể di dời duoc

Do đó Hoạt động giao dich bat dong sả thường được tiễn hành trên các chợ hang hoa BDS ao Các chợ này rất đa dạng có thể là các sàn giao dịch, các trưng tâm giao dich, cũng có thể là một địa điểm với 1 phòng nhỏ hẹp với vài ba đồ văn phòng thiết yêu, cững có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng

- Điều mà chủ sởhữu hay sr dựgmong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất chi manglai

3 Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Vi:

- Bất động sản có đặc điểm là không thê di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh té,

xã hội của từng vùng từng khu vực

- Bất động sản phụ thuộc v ảo phong tục, tập quán, thi hiễuvà tâm lý xã hội

4 Thị trường bất động sỉn là thị trường không hoàn hảo

Do:

- Thi trường bat động sản phát triển muộn hơn so với các thị trường hàng hoá khác, do đó, cá thông tin về hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộn g rãi như các loại hàn gho á khác

- Sự so sinh giữa các bất động sản củng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá tất động sản không chính xác như đôi với các hàng hoá khác (các kêt câu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiên trúc, v Ị trí địa lý đêu được đo lường một cách týõng đôi, khó chính xác)

- Bất động sản mang tính vừn gv à khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải tao giờ cũng

tìm được bât động sả cùng loại đỀ so sảnh cạnh tranh một cách đây đủ

- Số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm

bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo

5 Cưng về bất động sản phản ứng chậm hơn so với câu BĐS

Theo quan hệ cưng cầu khi cưng bất động sản được thị trường chấp nhận, cầu bất động sản xuất hiện và tăng lên, khi đó, n gười sản xuât sẽ tăng lượng cung bãt động sản

Tuy nhiên, khi cầu tăng cưng bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác Đó là dœ đặc điêm của bắt động sản là thời gian đề tạo ra chúng thường là lâu vì đề xây dựng cá công trình xây dựngcân phải có thời gian tim hiéumoi théngtin vé dat đi, làm thủtục chuyên nhượng,

5

xin phép xây dựng, thiết kế, thi công

6 Giao dịch trên thị trường BDS cẩn phải có tr vấn chuyên nghiệp

So dinhu vay lavi:

- Hàng hoá bất độn g sản khôn g bày bán trên thị trường như các loại hàn ghoá khác;

- Người mua và bán bat độn g sản không có cơ hội và đủ lượng thông tm để lựa chọn được thị trường phù hợp với bât độn g sản cân giao dich

- Bất động sản thường có giá trị lớn, ngrời mua và bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì họ

Ít có cơ hội mua hoặc bản (trừ những n gười kinh doanh chuyên nghiệp)

7 Thị trường bát động sản chịu sự chỉ phối của yếu tố pháp luật

Do:

- Bat động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đôi với chứng bằng

pháp luật là cơ sở đê bảo đảm an toàn cho các giao dịch bât động sản

- Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chung nhan quyên sở hữu, quyền sử dụng, cũngnhư các biến động cử chúng Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sa cla Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp ly

- Sutham gia cla Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị

trường bã động sản ôn định hơn và an toàn hơn

_ + Thong qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế

đôi với các giao dịch bât động sản

Š Thị trường bất động sứn có mối liên hệ mật thiết với thị truong von

Do:

- Bat động sản có giá trị lớn, do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất độn ø sản đòi hỏi một

lượng vôn lớn

- Lượngvốn này phải được huy động từ thị trường vốn

Thực tế cho thấy nêu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định, thị trường bat độn g san cũng không thể phát triển lành mạnh va én định được Những khủng hoảng tài chính trên the

giới đu dân đến sự khủng hoảng của thị trường bât động sản Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn

đên sự giatăng các khoản nợ khó đòi, vì thê, các tô chức tài chính tín dụng có thê bị phá sản

9 Thị trường bất động sỉn có rào cản gia nhập hoặc rút ra lớn

- Có nhiều quan điểm khác nhau:

+Kinh doanh là “tô chức bưôn bán để thulời lãi

+Kinh doanh là nhằm thỏamãn một nhu cầu nào đó, nhằm mục đích thu về lợi ích được đo bằng

giả trị lớn hơn giá trỊ bỏ ra, tức có lợi nhuận

+ Theo Luật DN 2005: Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầutư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cun g ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mw

đích sinh lợi

Khái quát: Kinh doanh là tổng thể các biện pháp linh té, kĩ thuật tổ chúc quản lý, pháp lý dựa trên

cơ sở sử dụng các quan hệ hàng hóa tiên tệ nham thu được lợi nhuận

Điềukiện của kinh danh:

+ Phải có sảnx uất — sản phẩm hàng hóa — thị trường

+ Phải có môi trường: kinh tế, chính trị, xãhội và pháp luật

21 Kinh doanh bất động sản

Theo Luật Kinh doanh bất động sản:

+ Hoạt độn gkinh doanh bất động sản bao gồm kmh doanh bất độn g sản và kinh doanh dịch vụ bất

động sản

+K inh doanh bat động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng thuê, thuê mưa bất độngsản đề bán, chưên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích smh lợi

_ +Kinh doanh dich vụ tất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường

bat động sản, bao gôm các dịch vumol giới bất động sản, định giá bất động sản, Sản giao dịch bât động sản, tưyân bât động sản, đầu giá bất động sản, quảng cáo bât động sản, quản lý Bất động sản

+ Gia dịch bất độn g sản có liên quan đến kinh doanh bat ding sản là việc mua bán, chuyên nhượng, thuê, thuê mua bắt động sản giữa tổ chức, cá nhân khôngkinh doanh bất động sản với tổ chức,

cá nhân kinh doanh bát độn g sản

- Sự ra đời:

KD BDS gan lig với sự ra đời của thị trường BĐS:

+ Nhu cầu xã hội tăng — cầu, nhưng BĐS lại thuộc quyền sở hữu và sĩ dựng của cá nhân => can trao đôi

+ Do có lợi ích, những chủ SH, chủ sử dụng đưa BĐSyv ào thị trường

+Do lợi ích cao, nhiều nhà đầutư đã đầu tư xây dựngthên BĐS

+ Điều kiện SX, môi trường KDn gày càngtốt hơn — cung thị trường BĐS gia tăng

- Phạm vi xuất hiện:

+Lúc đầu KD BĐS chủyếu dựa trên trao đồi những BĐS đã có sẵn, trước hết là dat dai;

+Tiếp đ đầu tư mới, xây dựng những bất động sản mới dé đáp ứng nhu cầu của xã hội — cơ cầu BĐS đa dạng sô lượng tăng chât lượng tôt hơn, thời gan sử dựụn glâu bên hơn

+Lĩnh vực giao dịch kinh doanh ngày càng được mở rộng,

+Phạm vi kinh doanh ngày càng được mởrộng về quy mô và không gan; không chỉ bó hẹp trong thị trường địa phương khu vực mà mở rộng ra thị trườn g cả nước, thị trường quôc tê

+ Đối tượn gtham gia ngày càng đa dạng và phong phú hơn Lúc đầu chỉ là trao đồinhững BĐS do

cá nhân thay đổi nhu câu đến chủ độn g bỏ vốn đầu tư xây dun g dé cung cấp cho thị trường: từ một cá nhân KD đến nhóm, tập đoàn v à các tập đoàn xuyên quốc gia cùng tham gia kinh doanh BĐS

22 Đặc đi m của linh doanh bất độ ng sản

Đặc điểm 1: Kinh doanh bất động sản là hoạt động mạng tính cục bộ và khu vực

Vì sa: bất độn g sản có vỊ trí cố định:

- Vị trí của bất độn gsản khác nhau mang lại thu nhập cho chủ sởh ữu và nhà kinh doanh những lợi

ích khác nhau

- Biểu hiện:

+Mọi hoạt độn gkinh doanh phải gin liền với vi trí cửa bất động sản,

Môi trường xung quanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với giá trị của BĐS

+ Những hoạt độn gkinh doanh ở những đa bàn, khuvực khác nhau cũng khác nhau; không thể áp đặt mô hình KD của nơi này cho nơi khác

+ Các hoạt độn g kinh doanh ảo chỉ thực hiện được một công đoạn trong quá trình kinh doanh chứ không thê là một hoạt độn g kinh doanh ho àn chỉnh

- Hoạt độngkinh doanh bắt động sin dy đủ phải bao gồm nhiều quátrình: Từ xuất hiện ý týởng, tổ

chức đầu tư, tô chức sản xưất, quản ý, tô chức tiêu thụ, hoạt động su bán hàng Chỉ tính nêng quá trình tiêu thụ đã bao gồm khá nhiêu khâu: từ giới thiệu hàng đàm phản, kiêm tra thực địa hoàn thiện thủ tự pháp lý

Đặc điểm 2 Kinh doanh bất đông sản là hoạt đông đâu tự lớn và lâu dài

- Vi:

+ Bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài: vật lý và tuôi thọ kinh tế

+ Bat động sản có giá trị lớn: gan lién với đất đai, đầutư công trình, giá trị mang lại, bảo tổn giá trị, cưag nhỏ hơn câu

+ Bất động sản bà loại hànghó a không thể thay thế được

- Van dung:

+Mubdn kinh doanh phải có tiềm lực về tài chính

+Phải có chiến lược kinh doanh dài hạn

+ Đầu tư lâu dai, trai qua nhiều quá trình, nhều côn g đoạn từ đnh hướng đâu tư, khảo sá, đầu tư

xây dựng đền lưuthông tiêu thụ, hoàn thành thủtục pháp lí

Để có thể đạt hiệu qua trong kinh doanh, phải đủ tiềm lự về mọi mặt và thương hiệu, uy tín đóng

vai trò quan trọng trên thị trường Mặt khác phải rât quan tâm đên việc xây dựng chiên lược kinh doanh của DN

Đức điểm 3 Kinh doanh bất động sản là hoat đông nhạy cảm, chỉu ảnh hưởng manh mẽ của pháp huật và chính sách

+Muốn kinh doanh phải am hiểu luật pháp và các chính sách của Nhà nước trong từn gthời kì, từng

khu vực: các loại Luật liên quan, các quw định liên quan đền quyên, kinh doanh bât động sản, các chính sách vê quy hoạch, đâu tư

+ Hoạt độn gkinh doanh bắt buộc phải trải qua cá quy trình pháp lý Quy trình này vừa mang tính

bắt buộc, vừa là sự cân thiệt khách quan

+ Nhà kinh doanh phải biết cách phân tích chính sách: để tìm kiếm cách thức, phương hướng kinh

doanh: tìm hành lang giới hạn, dr báo xu hướng bên độn g cử thị trườn gảnh hưởng đên kinh doanh

Đặc điểm 4 Hoạt động kinh doanh bát động sản vừa là hoạt đồng kinh doanh đa ngành vừa bò

hoạt động lính doanh đặc thủ

- Tính đặc thù thẻ hiện:

+ Là thị trường không hoàn hảo, cưng phản ứng chậm hon cau;

+ Thiếu thông tin thị trường khó so sánh được

+Mt số loại hàng hóa bất động sản mangtính độc quyên, gắn với vị trí, cảnh quan môi trường + Câuphức tạp, chịu ảnh hưởng nhiềuyếutó cả tâm linh, tập quán, thói quen

- Tính đan gành thể hiện:

+ Khâu sản xuất:

~Nhữngvấn đề kinh tế đất đai: định giá (giá cả), khả năng sinh lợi

~ Nhữngvắn đề kĩ thuật đất đai: thổ nhýỡng, nôn ghóa, tầng địa chat

~ Những vấn đề đầutư xây dựng các công trình trên đất: kĩthuật (ý týyởng, kiến trúc, mỹ thuật ),

kinh tê (vôn đầu tư, chi phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận )

+ Khâu lưu thông: marketing, tán, cho thư, môi giới, thế chấp, tảo hiểm, tư vấn, sau bán hàng thủ

tự pháp lí nói chưng là cá nghiệp vụ gãao dịch bât động sản

8

+ Khâu đầu tư và khai thác bát động sản: quá trình đầu tư, nguồn vốn, tín dụng, những vấn đề tài chính bât động sản, quản li bat ding san

- Yéucau van dung:

_ +Nha kinh doanh phải có sr am hiểu, có kiến thức rộng, có kinh nghiệm trên nhiều lĩnh vực : kinh

tê, kĩthuậ, chính trị, xã hội, pháp lí

+ Phải có những kiến thức đặc thùcủa ngành, từ đó mới có thê đưara những quyết định chính xác

và có hiệu quả

3 Một số quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản

3.1 Gc lĩnh vực hoạt độ ng của doanh nghi bát động sản

1 Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh tất độn g sảntrong phạm vi sau đây:

a) Đầu tư tạo lập nhà, côngtrình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuêm ưa;

b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Thuê nhà, công trình xây dựng đ cho thuê lại;

d) Đầu tư cảitạo đất và đầutư các công trình hạ tầng trên đất thưê để cho thuê dt đã có hạ tầng: đ) Nhận ch uyễn nhượng quw én su dung dat, dau tu céngtrinh hatang dé chuyén nhượng, cho thuê, thuê quyên sử dựng đất đã có hạtâng đê cho thuê lại

2 Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trongphạm vi sau đây:

a) Đầu tư tạo lập nhà, côngtrình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuêm w;

b) Đầu tư cải tạo đất và đầutư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng:

c) Kinh doanh dịh vụ bất độn g sản

d) Theo những quy định cụthể của Chính phủ

3.2 Nguyên tắc hoqf động kinh doanh bất động sản

1 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận

trên cơ sở tôn trọng quyên và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bát độn g sản thông qua hợp đông không trái với quy định của pháp luật

2 Bắt động sản đưa vào kimh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy

định khác của pháp luật có liên quan

3 Hoạt độngkinh doanh bất động sản phải công khai,minh bạch

3.3 Cúc logi bất độ ng sản được đưa vào kinh doanh

1 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng:

b) Quyền sử dụng đấi được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai,

c) C& loại tất độn gsản khác theo quy định cửa pháp luật

2 Can cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trườn g bat động sản và lộ trình hội nhập kinh

tê quôc tê, Chính phủ quy đmh cụ thê danh mự các loại bât động sản được đưa vào kinh doanh

3.4 Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh

1 Nhà, côn gtrình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điềukiện sau đây :

a) Thuộc đôi tượn g được phép kinh doanh;

b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về

xây dựng đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dựng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khôn gcó tranh chấp về quyền sởhữu;

d) Khon g bị kê bên để thi hành ánhoặc ® chấp hành quyết định hành chính cửa cơ quan nhà nước cétham quy én;

đ) Khôngnằm trongkhuvự cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng,

e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyén st dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, côn gtrình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hỗ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, côn g trình đang xây dựng, thiết kế bản vẽ thi công, hồ s hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dựng đôi với nhà, công trình xây dựngthuộc dự án khu đồ thị mới, dự án khu nhà ở, dự án ha tang kỹ thuật khu công nghiệp chưa có gây chứngnhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, hồ s dự án, thiết kế tán vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trongtýõng lai

3.5 Điều kiện đối với Quy én sử dụng đất đưa vào kửuh doanh:

a) Thuộc đối tượn g được phép kinh doanh;

b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyên sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

c) Khôn gcó tranh chấp;

d) Trongthời hạn sử dụng đất;

đ) Không bị kê bên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính cửa cơ quan nhà nước

có thâm qwy Ôn;

©) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dung đất thuộc dự án khu đô thị mới, dr án khu nhà ở, dự án hạ tân gkỹ thuậ khu côngnghiệp thì phải có các công trình hạ tầngtýõng ứng với nội dung

và tiễn độ của dự án đã được phê duyệt

3 Các bấ động sản khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật này được đưa vào kinh

doanh phải có đủ điêu kiện theo quy định của Chính phủ

3.6 Điều kiện đối với tổ cluFc, cá nhân hoạt động kinh doa nh bất độ ngsản

1 Tổ chức, cá nhân khikinh doanh bat động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải

có vôn pháp định và đăng ký kinh doanh bã động sản theo quy đmh của pháp luật

Theo Nghị đnh 53 ngày 15/10/2007,

“1 Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng

Việt Nam

Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tá xãthực hiện theo quy định của pháp luật

vê doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh”;

“Chủ đâutư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tằng kỹ thuật khu công nghiệp phải có

vôn đâu tư thuộc sở hữu củamình ® thực hiện dự án theo quy định sau (tây:

a) Đối với dự án khu đồ thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầutư của dự án đã được phê duyệt;

_ db) Đối với dự án khu nhà ởthì không thấp hơn 15% tôngmức đầu tư cử dựán có quy mô sử dụng đật dyới 20 ha, không thâp hơn 20% tông mức đâutư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên

da duoc phé duyé.”

2 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bát động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tá

xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy địh của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại

động sản;

- Khikinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứngchỉ môi giới bat động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định gá bất độngsản

3 Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bat dong san

3.7 Điều kiện và hô sơ cấp chứng chỉ môi giới bất độ ng sản

1 Cánhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khicó đủ các đều kiện sau đây:

a) Khôn gphải là cán bộ, công chức nhà nước;

b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ không bị cắm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thâm quyên; không đngtrong tình trạng bịtruy cứu trách nhiệm hình sự, chap hành án phạt tù,

c) Có giấy chứng nhận đl hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản; d) Có hỗ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định

3.8 Điều kiện và hô sơ cấp chứng chí định giá bất độ ng sản

1 Cánhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ cá điều kiện sau đây:

a) Khôn gphải là cán bộ, công chức nhà nước;

_ b) Co năng lực hành vi dân sự đầy đủ không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thâm quyên; không đìngtrong tình trạng bịtruy cứu trách nhiệm hình sự, chap hành án phạt tù,

c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dýỡngkiến thức về định giá bất động sản;

d) Có băng tốt nghiệp cao đẳnghoặc đại học;

đ) Có hỗ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định

3.9 Điều kiện đối với người q uä n lý, điều hành sìn giao dịch bất động sản

Người quản lý, điềuhành sn giao dịch bất độn g sản phải đáp ứng các đều kiện sau đây:

1 Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không đang trongtinh trang bi truy cứu trách nhiệm hình sự

hoặc châp hành án phạt tù,

2 Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đảo tạo, bồi dý ỡng kiến thức về quán lý, điều hành sàn giao dich bát động sản;

3 Khôn g bị cắm hành nghề theo quy ết định cửa cơ quan có thâm quyên

310 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất độ ng sản

1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bat động sản khi bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê mưa bất động sản phải thông qua san giao dich bit động sảntheo quy định của Luật này

2 Nhà nước khuyến khích tô chức, cá nhân khôn økinh danh bất độn ø sản thực hện giao dịch bat

ane sản thông qua sàn giao dịch tật động sản đê bảo đảm công khai, minh bạch và quyên lợi của các

4 Thủ tục và quy trình giao dịch bất động sản

41 Mua bán nhà ở sẵn liền với quyển sử dụng đất ở

1_Vêhô sơ mua bán nhà ở nộp cho cơ quan gL nhà ở, bao gôm :

- Hợp đồng mua bán có chứng nhận cửa công chứng Nhà nước

- Giây tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở nhý: Giây chứng nhận quyên sở hữu nhà ở và quy én sử dung dat 6, Giay chim gnh an quyên sở hữu nhà ở, Giây chứng nhận quyên sử dựng đât có ghi nhận nhà 0

- Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đấ (d cơ quan quản lý nhà ở cungcắp tại nơi tiếp nhận hỗ so)

- Đối với cá nhân là người Viet kiéu con phai kèm theo giấy tờ nhý: bản sa Hộ chiếuhợp lệ chưa

hê hạn do Vệt Nam câp hoặc Giây xác nhận gộc là công dân Việ Nam

Thủ tục và quy trinh giao dich bat dng san

2_Vé trinh tự, thủ tục mua bản nhà ở: 5 bước

11

Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt đa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và chứng minh thý nhân dần Hợp đồng soạn sẵn hoặc do côn gchứn g viên soạn

Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quan ly nha 6 cấp huyện (nếu là cá

nhân), CƠ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nu là tổ chức) Trường hợp bán một phân nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thâm tra cửa cửa cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận cửa UBND cấp xã nêu tại nông thôn

Bước 3 : Căn cứ vào hé sd, co quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra xá định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuê đề xác định nghTa vụtài chính (nêu có) ;

2 Vàtrình tự thủ tục mua bán nhà ở:

Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế

để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế

Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan qưản lý nhà ở đê nhận Giây chứng nhận quyên sở hữu nhà ở và quyên sử dụng đã ở

Thời gian làm thủ tự cấp Giấy chứn gnhận quyền sởhữunhà ở và quyền sử dựng đất ở cho người mua tôi đ là30 ngày, kê từngày nhận đủ hồ s hợp lệ Thời gian này khôn gtính vào thời gian chủnhà

đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước

Các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở cho phùhợp với từng địa phương

42 Mua bán nhà ở khô ng có quyên sử dụng đất ở

L Véhé so mua ban bao gam:

- Gidy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định củ Luật nhà ở (chỉ có quyền sở hữu nhà ởtrên đất cửa người khác như xây dựng nhà ởtrên đất thuê, dat myon);

- Hợp đồn g mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứn g Nhà nước,

- Bản kê khai nộp lệphí trước bạ nhà ở

" Đối với cá nhân là người Việt kiểu còn phải kèm theo giấy tờ nhý: bản sa Hộ chiếuhợp lệ chưa

hê hạn do Vệt Nam câp hoặc Giây xác nhận gc là công dân Việt Nam

4.3 ChuyỄn nhượng q uyên sử dụng đất

1 Hồ sơ chuyển nhượng quyên sử dụng đất bao gỗm :

Hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đít;

Giấy chứng nhận quw èn sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và khoản 5

Điêu 50 Luật đât đai

2 _Vằtrình tự thủ tục chu vốn nhương quyển sử dụng đất

Bước ] : Một trong các bên tham gia giao dịch nộp hồ sơ tại Văn phòng đngký quyên sử dụng đất; Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra và gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế

quyền sử dụng đất

44 Cho thuê nhà ở

tiệc cho thuê nhà ở được thực hiện nhự squ:

Các bên tự thoả thuận lập hợp đồn gthuê nhà ởhoặc đến cơ quan công chứng đề nghị lập hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải có chữ ký của tên cho thuê và bên thuê

Hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên giữa cá nhân với cá nhân phải oó chứng nhận của công chứng Nhà nước Trường hợp tên cho thuênh à ở là côngty kinh doanh nhà thì hợp đồng không phải công chứng

Nếu tên cho thuê nhà ở là cá nhân thì phải nộp hợp đồn gthưê nhà ở tại cơ quan thuế đề làm thu tự

kê khai nộp thuê cho Nhà nước

Thời hạn bàn Bao nhà cho thuê và chấm dứt việc thuê nhà thự hiện theo thoả thuận tron g hợp

đông Trường hợp tô chức, cá nhân nước ngoài ký hợp đông thuê nhà ở thì phải có vi nhập cảnh vào Việt Nam từ 03 tháng liên tự trở lên

45 Giao dịch thế chấp nhà ở

1_ Hồ sơ thế chấp nhà ở bao gôm:

- Đơn đề nghị thế chấp nhà ở;

- Kế hoạch hoặc dự án kinh doanh cần đầutư vốn;

- Giấy tờchứngminh quyền SHnhà ở của bên thế chấp nhà ở,

Bước 2: Nếu đồng ý, Ngân hàng sẽ xem xét vàthâm định giá trị tài sản thế chấp;

- Bước 3: Các bên lậo hợp đồn gthế chấp nhà ở có chứngnhận của côngchứng

- Bước 4: N gân hàng có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở, nơi đã làm thủ tự cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở biết về việc thế ch ấp Trường hợp các bên có yêu cầu đăng ký thì bên thê châp có đơn gửi Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đât kờn theo Giây tờ về sở hữu nhà ở ® đăn g ký thê chấp,

Bước 5: Bên thế chấp chuyển Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và thông báo đã đăng ký thế chấp cho Ngân hàng và làm thủtục nhận tiền vay

Bước 6: Saukhi bên thế chấp thanh toán đầy đủ tiền vay (cả gốc và tiền lãi) thì:

- Ngân hàng có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc đã giải chấp; lập thủtục thanh lý

hợp đồn gthê chấp và giao Giây chứngnhận quyên sởh ữunhà ở cho bén thé chap

Nếu đã đng ký thê chấp thì Bên thế chấp chuyến thông báo đã giải chấp của Ngân hàng kèm theo Giấy chứng nhận quyèn sở hữu nhà ở đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xoá đăng ký thế chấp

Lưu ý liện nay các Ngân hàng thương mại được chủ động quy định cụ thé diéu kién va trinh te thế chấp tài sản Do vậy những người có nhu câu nên lién hé trec tiếp với Ngân hàng cân vay vốn để

Xác nhận của UBND cấp xã nơi người có đơn sinh sống về đều kiện nhà ở (nếulà hộ gia đình)

2 Trinh tu xét duyêt việc thuê tua:

Bước 1: Người có nhu cầu thuêmua gửi đơn có xác nhận tới Sở Xây dựng nơi người đó sinh sống:

13