Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở việt nam

Nhiều vấn đề liên quan đến tổ chức và các hoạt động của sàn giao dịch như môi giới, định giá, quảng cáo bất động sản và vai trò của nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản,

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ HIỂN

HOµN THIÖN PH¸P LUËT VÒ DÞCH Vô M¤I GIíI BÊT §éNG S¶N TR£N SµN GIAO DÞCH KINH DOANH

BÊT §éNG S¶N ë VIÖT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ HIỂN

HOµN THIÖN PH¸P LUËT VÒ DÞCH Vô M¤I GIíI BÊT §éNG S¶N TR£N SµN GIAO DÞCH KINH DOANH

BÊT §éNG S¶N ë VIÖT NAM

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS DOÃN HỒNG NHUNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để

tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Hiển

SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN

SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 6 1.1 Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao

dịch kinh doanh bất động sản 6 1.1.1 Mục đích, ý nghĩa và đặc điểm của dịch vụ môi giới trên sàn

giao dịch kinh doanh bất động sản 19 1.1.2 Kinh nghiệm về môi giới bất động sản của một số nước trên

thế giới và bài học rút ra cho Việt Nam 25 1.2 Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới

bất động sản trên sàn giao dịch 31 1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh của pháp luật về dịch vụ môi giới bất

động sản trên sàn giao dịch 31 1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới trên sàn giao

dịch bất động sản 34 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 36 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI

GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 38 2.1 Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản

trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 38

2.1.1 Chủ thể tham gia môi giới trên sàn giao dịch bất động sản 38 2.1.2 Nguyên tắc và điều kiện hoạt động của dịch vụ môi giới trên

sàn giao dịch bất động sản 42 2.1.3 Nội dung hoạt động của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch

bất động sản 44 2.1.4 Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch

bất động sản 46 2.1.5 Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch

bất động sản 54 2.1.6 Hợp đồng môi giới bất động sản 55 2.1.7 Quản lý nhà nước đối với dịch vụ môi giới bất động sản trên

sàn giao dịch bất động sản 59 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về dịch vụ môi giới trên sàn

giao dịch bất động sản ở Việt Nam 60 2.2.1 Đánh giá tổng quan về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất

động sản ở Việt Nam 60 2.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập 69 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 70 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ

THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT

ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 72 3.1 Sự cần thiết và phương hướng hoàn thiện pháp luật về dịch

vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch ở Việt Nam 72 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về

dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam 77 3.2.1 Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ

môi giới trên sàn giao dịch bất động sản 77

3.2.2 Các giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất

động sản 83

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 90

KẾT LUẬN 92

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

PHỤ LỤC 100

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ASEAN: Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á LKDBĐS: Luật Kinh doanh bất động sản SGDBĐS: Sàn giao dịch bất động sản

WTO: Tổ chức Thương mại thế giới

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Với sự phát triển không ngừng của thị trường bất động sản, hoạt động môi giới ra đời như một tất yếu khách quan Việc cho phép tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản với mô hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý sẽ thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành và làm tăng giá trị của bất động sản Qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, tăng uy tín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn Với ý nghĩa đó, dịch vụ môi giới bất động sản ngày càng chiếm vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta Hiện nay, đội ngũ môi giới bất động sản ở nước ta được chia thành nhiều cấp độ, quy mô nhất là các Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản, tiếp đó là các văn phòng nhà đất

và hình thức hoạt động của các cá nhân riêng lẻ Hình thức kinh doanh dịch

vụ môi giới bất động sản hiệu quả hơn cả là các tổ chức kinh doanh bất động sản thành lập dưới hình thức sàn giao dịch Đây là trung tâm giúp các nhà đầu

tư, các nhà kinh doanh bất động sản tiếp cận được những nguồn thông tin chính xác về hàng hóa bất động sản, được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn, chuyên nghiệp Có thể nói, sự ra đời của các SGDBĐS đã đưa các loại hình dịch vụ bất động sản, đặc biệt là môi giới bất động sản vào quản lý theo hệ thống, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đúng theo định hướng của Đảng và Nhà nước

Tuy nhiên hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta thời gian qua cũng bộc lộ nhiều bất cập, các quy định về môi giới bất động sản được ghi nhận kể từ khi LKDBĐS năm 2006 ra đời, việc áp dụng các quy định về môi

giới bất động sản cũng còn nhiều trở ngại, hiện tại pháp luật chưa quy định riêng và chi tiết đối với dịch vụ môi giới trên SGDBĐS Để khắc phục những trở ngại này cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản nói chung, các quy định pháp luật về môi giới trên SGDBĐS nói riêng Để đưa ra các giải pháp hữu hiệu cần phải đánh giá khách quan, đầy đủ về các quy định pháp luật hiện hành, cũng như thực trạng áp dụng các quy định này để có thể

tìm ra những tồn tại, khuyết điểm Chính vì vậy, tôi chọn đề tài “Hoàn thiện

pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” để nghiên cứu

- Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản - Lý luận và thực tiễn ở

Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn và ThS Trần Nguyên Nam do NXB Tài

chính xuất bản năm 2003

- Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh bất động sản” của Trần

Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tư pháp xuất bản năm 2009

- Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật về môi giới kinh doanh bất

động sản ở Việt Nam” - Chủ nhiệm đề tài TS Doãn Hồng Nhung, nghiệm thu

T11/2009 tại Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội

- Sách chuyên khảo “Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu

môi giới bất động sản ở Việt Nam” của TS Doãn Hồng Nhung, do NXB Lao

Động xuất bản năm 2010

- Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản”

của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tư pháp xuất bản năm 2012

Nhiều vấn đề liên quan đến tổ chức và các hoạt động của sàn giao dịch như môi giới, định giá, quảng cáo bất động sản và vai trò của nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt dưới góc độ pháp lý đã được

đề cập, tuy nhiên chưa toàn diện, đòi hỏi phải được tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện Đặc biệt, các tài liệu trên được nghiên cứu khi thị trường bất động sản đang trong thời kỳ phát triển “đỉnh điểm”, khác với thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”, Nhà nước đã và đang phải nghiên cứu đưa ra các giải pháp để khắc phục những khó khăn của nền kinh tế nói chung và của thị trường bất động sản nói riêng, nghiên cứu, sửa đổi LKDBĐS phù hợp với thực tiễn và xu hướng thế giới

3 Mục đích nghiên cứu

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về dịch vụ môi giới bất động sản trên SGDBĐS và vai trò của nó với sự phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Trong phạm vi luận văn, tác giả tập trung làm rõ một số nội dung sau: Nghiên cứu các quan hệ dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam; phân tích các quy định pháp luật của Việt Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản và môi giới bất động sản trên SGDBĐS Thông qua đó, tác giả đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu được sử dụng Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác - Lênin làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả sử dụng một số phương pháp sau:

- Phương pháp thu thập thông tin: thu thập các văn bản pháp luật và các tài liệu liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản cũng như dịch vụ môi giới bất động sản trên SGDBĐS; thu thập thông tin về thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản trên SGDBĐS

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở những thông tin thu thập được, tác giả sẽ tổng hợp để nghiên cứu, phân tích và đưa ra những nhận xét, đánh giá về các quy định của pháp luật, thực trạng hoạt động môi giới Theo đó, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên SGDBĐS theo LKDBĐS 2006 và các văn bản pháp luật có liên quan, đồng thời phân tích một số điểm mới trong LKDBĐS năm 2014 (sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015)

6 Những đóng góp mới của Luận văn

Qua nghiên cứu lý luận và thực tiễn, tác giả đã hệ thống hóa các quy định của pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam; đánh giá về thực tiễn áp dụng các quy định

về môi giới bất động sản ở Việt Nam

Tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá 13, LKDBĐS năm 2014 đã được thông qua với 6 Chương, 82 Điều và sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, đã cụ thể hoá đường lối, quan điểm của Đảng và Hiến pháp năm 2013 về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời khắc phục những tồn tại, hạn chế, bất cập của thị trường bất động sản, nhằm đảm bảo cho thị trường

bất động sản phát triển theo đúng định hướng, ổn định và bền vững, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế – xã hội của đất nước Vì vậy, trong luận văn của mình, bên cạnh việc đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về môi giới bất động sản trên SGDBĐS, tác giả tiếp tục nghiên cứu,

đề xuất các biện pháp để triển khai các quy định của LKDBĐS năm 2014 liên quan đến môi giới bất động sản trên SGDBĐS

7 Bố cục của luận văn

Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm ba chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn

giao dịch kinh doanh bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên

sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về

dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

có khâu trung gian giúp thúc đẩy quá trình lưu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm, gặp gỡ giữa những người có nhu cầu giao dịch với nhau, nghề môi giới tồn tại từ rất lâu trong nền kinh tế hàng hóa

Hoạt động môi giới không phải ngẫu nhiên xuất hiện mà phải có một số yếu tố nhất định, được coi là nguyên nhân làm xuất hiện của nghề này, đó là phải có nhu cầu về giao dịch hàng hóa (có người cần mua, người cần bán; người cần cho thuê, người cần thuê ), đồng thời các bên tham gia giao dịch

về hàng hóa không thể tự tìm được đối tác của mình hoặc không tự giải quyết được công việc, nhu cầu của mình hay giải quyết không hiệu quả thì cần phải tìm đến người thứ 3 (đó là nhà môi giới) có đủ năng lực, điều kiện để giúp giải quyết những công việc và đáp ứng nhu cầu của các bên liên quan trong các giao dịch hàng hóa

Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học thì môi giới được hiểu

là “Làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì”

Theo Điều 150 Luật Thương mại 2005, môi giới thương mại là việc làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới

Đối với thị trường bất động sản thì khi thị trường phát triển đến một trình độ nhất định thì hoạt động môi giới bất động sản ra đời Sự ra đời của hoạt động môi giới bất động sản là một tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trường bất động sản Đối với các nền kinh tế có trình độ phát triển cao, môi giới bất động sản được coi là một hoạt động quan trọng của thị trường bất động sản Hoạt động môi giới thực hiện chức năng là cầu nối giữa người mua và người bán, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán, cung cấp thông tin và tư vấn cho khách hàng, cung cấp các sản phẩm là dịch

vụ giúp khách hàng thực hiện các giao dịch theo yêu cầu và lợi ích của chính người môi giới

Ở Việt Nam, dịch vụ môi giới bất động sản được hợp pháp hoá kể từ khi LKDBĐS năm 2006 ra đời, tuy không đưa ra khái niệm về môi giới bất động sản nhưng có thể hiểu môi giới bất động sản là việc một hoặc nhiều chủ thể đứng ra làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác trong các quan hệ, giao dịch về hàng hóa bất động sản Đến LKDBĐS năm 2014, sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, các nhà làm luật đã đưa khái niệm môi giới bất động sản

quy định tại khoản 2 Điều 3 “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian

cho các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”

Hoạt động môi giới bất động sản ngày càng phát triển, ban đầu xuất hiện các cá nhân nhỏ lẻ, không chuyên nghiệp, hoạt động tự do dựa trên những kinh nghiệm cá nhân, hoạt động với mục đích giúp các chủ thể mua

bán, trao đổi, cho thuê, thuê bất động sản và được hưởng lời từ đó Sau đó, những cá nhân này họp lại với nhau và thành lập các trung tâm môi giới bất động sản Thị trường bất động sản phát triển đòi hỏi việc cung cấp cho người tham gia giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch một cách thuận lợi nhất Một khâu trung gian quy mô, chuyên nghiệp và đa dạng hơn sẽ thúc đẩy quá trình lưu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ giữa những người có nhu cầu giao dịch với nhau Bên cạnh đó, khi các quan hệ giao dịch bất động sản vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân

cư hay là phạm vi một nước với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trường bất động sản đòi hỏi có một trung gian có đủ năng lực, điều kiện giúp các giao dịch bất động sản thuận tiện, nhanh chóng Trên cơ sở đó, sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ra đời

SGDBĐS là khái niệm được biết đến ở nhiều quốc gia trên thế giới, đây

là cầu nối giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người mua Ở Việt Nam, khái niệm SGDBĐS còn khá mới mẻ, trước đây, trên thị trường bất động sản, người ta thường nhắc đến những chủ thể như: siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất Theo quy định của LKDBĐS năm 2006 thì sàn giao dịch là một hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, nó độc lập với các hoạt động kinh doanh khác Doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh từng dịch vụ riêng biệt hoặc đăng ký kinh doanh SGDBĐS để thực hiện các dịch vụ khác, như: môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tư vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản Trong đó, dịch vụ môi giới là nội dung cơ bản và quan trọng nhất trong các hoạt động của SGDBĐS Dịch vụ môi giới trên SGDBĐS ngoài việc tuân thủ các quy định của pháp luật về môi giới thương mại nói chung, môi giới bất động sản nói riêng mà còn tuân thủ các quy định về SGDBĐS

Để có cái nhìn tổng quan về vị trí, vai trò của môi giới trên sàn giao dịch, tác giả đã nghiên cứu khái quát các vấn đề cơ bản của sàn giao dịch, như: Khái niệm SGDBĐS; Vai trò của SGDBĐS; Điều kiện, nguyên tắc hoạt động của SGDBĐS; Nội dung hoạt động của SGDBĐS

Thứ nhất, khái niệm SGDBĐS được chính thức ghi nhận tại LKDBĐS

năm 2006 Theo khoản 4 Điều 5 thì sàn giao dịch kinh doanh bất động sản

(SGDBĐS) được khái niệm như sau: "SGDBĐS là nơi diễn ra các giao dịch

bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản" [45]

SGDBĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp, các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn, chuyên nghiệp và khép kín Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nước

Trong quá trình xây dựng dự thảo LKDBĐS sửa đổi, có nhiều ý kiến cho rằng việc quy định cho phép SGDBĐS được làm các dịch vụ về môi giới, thẩm định giá, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản là không đúng chức

năng của sàn Vì vậy, khoản 6 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 quy định: “Sàn

giao dịch là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” [48] theo hướng sàn chỉ là nơi diễn

ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, không làm các dịch vụ bất động sản khác

Tuy nhiên, theo tác giả khái niệm này chưa bao quát được và chưa thống nhất với các quy định khác trong LKDBĐS năm 2014, đặc biệt là quy định tại Điều 70 Luật này Tại Điều 70, ngoài nội dung hoạt động là nơi diễn

ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản thì sàn giao dịch còn có thể là bên thứ ba đứng ra tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia

có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Như vậy có thể thấy pháp luật vẫn quy định cho SGDBĐS được tiến hành một số dịch vụ bất động sản, đối chiếu quy định này với khoản 2 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 thì dịch vụ môi giới bất động sản tiếp tục là một trong những nội dung hoạt động quan trọng và chủ yếu của SGDBĐS

Thứ hai, vai trò của SGDBĐS SGDBĐS có thể được hiểu như một

“chợ chuyên biệt” để giao dịch về bất động sản, không phân biệt đối tượng tham gia là tổ chức hay cá nhân Xét tổng thể thì việc đưa bất động sản giao dịch qua sàn sẽ giúp Nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản, từ đó

có chính sách kịp thời để điều tiết thị trường, bảo đảm hoạt động kinh doanh bất động sản theo đúng định hướng và đúng yêu cầu đặt ra [57, tr.150]

Thông qua SGDBĐS, Nhà nước sẽ kiểm soát được hoạt động bán, cho thuê hàng hoá bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Theo định kỳ 6 tháng, hàng năm hoặc đột xuất, các doanh nghiệp bất động sản phải phải báo cáo kết quả hoạt động của mình cho cơ quan có thẩm quyền, qua đó giúp Nhà nước biết được số lượng hàng hoá được đưa vào lưu thông, giá mua bán, nhu cầu giao dịch, làm cơ sở để Nhà nước đưa ra các giải pháp nhằm bình ổn thị trường, xử lý những doanh nghiệp có vi phạm

SGDBĐS sẽ từng bước hạn chế được các giao dịch không chính thức, giao dịch ngầm, làm tăng các giao dịch lành mạnh, hạn chế tối đa thất thu thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản Thông qua báo cáo hoạt động của các sàn giao dịch, Nhà nước sẽ biết được các hạn chế, sự không phù hợp của các chính sách về bất động sản, các quy định về giao dịch bất động sản để có sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện để các chủ thể gặp thuận lợi hơn trong kinh doanh bất động sản

Với các thủ tục chặt chẽ, yêu cầu khắt khe về giấy tờ, điều kiện bất động sản tham gia thị trường sẽ giảm tần suất bất động sản tham gia giao dịch bất động sản diễn ra trên SGDBĐS, cũng làm giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan hiếm thị trường, tạo cơn sốt,

từ đó tạo sự bình ổn về giá bất động sản

SGDBĐS giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển có hiệu quả, chính quy, lành mạnh SGDBĐS còn là nơi kết nối các nhà đầu tư bất động sản Các nhà đầu tư gặp nhau trên sàn giao dịch sẽ cùng trao đổi, tham khảo thông tin và quyết định đầu tư đối với những dự án khả thi Sàn giao dịch đã trở thành yếu tố thiết yếu để hỗ trợ

và định hướng cho nhà đầu tư trong phân tích, đánh giá, nhận định cơ hội khi tham gia thị trường bất động sản

LKDBĐS năm 2006 quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua SGDBĐS và khuyến khích các tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua SGDBĐS để đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên (Điều 59) Tuy nhiên LKDBĐS năm 2014 không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn bất động sản, với các lý do như: Việc giao dịch bất động sản thông qua sàn đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, chi phí và góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo; qua nhiều năm tồn tại, ngày càng nhiều sàn hoạt động thiếu chuyên nghiệp, mang tính hình thức, thậm chí trở thành công

cụ hợp thức hoá vi phạm cho các chủ đầu tư, không ít sàn giao dịch bị xử lý vi phạm, buộc đóng cửa khiến khách hàng chịu thiệt hại; điều kiện thành lập sàn đơn giản, phần lớn đội ngũ nhân viên SGDBĐS chỉ qua đào tạo ngắn hạn là

đã có chứng chỉ Việc bãi bỏ quy định này sẽ phù hợp với thực tế thị trường

“trầm lắng” như hiện nay, khắc phục được một số bất cập về vấn đề làm tăng thêm thủ tục, thêm chi phí cho người mua, thuê bất động sản

Trong quá trình xây dựng LKDBĐS năm 2014, cũng có ý kiến cho rằng thay vì bỏ quy định giao dịch bắt buộc qua sàn nên chuyên nghiệp hoá hoạt động của chủ đầu tư xây dựng, phát triển dự án; nâng cao chất lượng môi giới trên SGDBĐS, làm cầu nối người dân đến với sản phẩm và cơ quan quản lý cần có biên pháp siết chặt quản lý các sàn Bên cạnh đó, thời gian gần đây người dân đã tin tưởng và quen với việc đến các sàn giao dịch để tìm hiểu thông tin nhà đất, đăng ký mua bán, giao dịch và SGDBĐS cũng làm tốt vai trò của mình trong việc giúp Nhà nước tăng cường sự minh bạch, kiểm soát chặt chẽ thị trường

LKDBĐS năm 2014 không bắt buộc nhưng cũng không cấm, việc giao dịch qua sàn hay không tuỳ vào khách hàng Nếu chủ đầu tư thấy họ không đủ khả năng hoặc tự tổ chức bán hàng sẽ kém chuyên nghiệp, hạn chế tiếp cận khách hàng tiềm năng thì họ sẽ tìm đến các SGDBĐS chuyên nghiệp để gửi bán sản phẩm Theo quan điểm của tác giả thì SGDBĐS trong thời gian tới vẫn tiếp tục là kênh trung gian quan trọng, hữu ích của thị trường bất động sản

Thứ ba, nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGDBĐS được quy định

tại Điều 56 LKDBĐS năm 2006: Một là, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập SGDBĐS hoặc thuê SGDBĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản Hai là, SGDBĐS phải là pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập SGDBĐS thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động Ba là, Hoạt động của SGDBĐS phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật Bốn là, SGDBĐS, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập SGDBĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của SGDBĐS Năm là,

SGDBĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương

LKDBĐS năm 2014 không quy định riêng nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGDBĐS, theo đó SGDBĐS hoạt động trên cơ sở tuân thủ nguyên tắc kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 4, như sau: Bình đẳng trước pháp luật; Tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật; Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này; Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch Bên cạnh đó, SGDBĐS phải tuân thủ quy định tại Điều 69 LKDBĐS năm 2014 về điều kiện kinh doanh, bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải thành lập doanh nghiệp; Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành SGDBĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; SGDBĐS phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động

Về cơ bản, quy định về nguyên tắc, điều kiện tổ chức, hoạt đông SGDBĐS vẫn giữ nội dung cũ, tuy nhiên các nhà làm luật đã cơ cấu lại dễ hiểu và khoa học hơn, sửa đổi, bổ sung một số điểm mới so với LKDBĐS năm 2006 Theo LKDBĐS năm 2006, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập SGDBĐS hoặc thuê SGDBĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản của mình SGDBĐS phải là pháp nhân, có thể

là pháp nhân độc lập với doanh nghiệp thành lập ra sàn cũng có thể phụ thuộc (lấy tư cách pháp nhân của doanh nghiệp để hoạt động) Tuy nhiên, cơ quan chức năng không hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, theo Bộ Luật Dân sự năm

2005 thì một pháp nhân phải vừa có trụ sở, vừa có tài sản, vừa có cơ cấu tổ chức chặt chẽ và được quyền nhân danh pháp nhân để hoạt động nếu thiếu một trong các điều kiện thì không gọi là pháp nhân, còn theo Luật Doanh nghiệp thì pháp nhân phải có đủ các điều kiện trên và có con dấu để nhân danh pháp nhân SGDBĐS gọi là pháp nhân, có đủ các điều kiện nhưng không được cơ quan có thẩm quyền cấp con dấu để nhân danh hoạt động bởi sàn giao dịch không nằm trong hệ thống các doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp mà sàn là do doanh nghiệp thành lập ra, được coi là “nơi, địa điểm” để giao dịch hàng hoá [57, tr.157] Khắc phục những điểm mâu thuẫn trong quy định SGDBĐS là pháp nhân, Điều 69 LKDBĐS năm 2014 bỏ quy định SGDBĐS là pháp nhân, chỉ quy định cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ SGDBĐS thì phải thành lập doanh nghiệp Tư cách pháp nhân của sàn giao dịch sẽ được thực hiện thống nhất với các quy định về pháp nhân trong Bộ Luật Dân sự năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2014

Nếu LKDBĐS năm 2006 quy định ít nhất có 02 người có chứng chỉ môi giới và nếu kinh doanh dịch vụ định giá phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ định giá thì LKDBĐS năm 2014, SGDBĐS chỉ là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản mà không tiến hành các hoạt động dịch vụ bất động sản khác nên doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS chỉ phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới Đồng thời, bổ sung quy định người quản lý, điều hành SGDBĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Bên cạnh đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải thành lập doanh nghiệp và theo quy định tại khoản 1 Điều 10 về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, đối chiếu với quy định này thì doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải có vốn pháp

định không dưới 20 tỷ đồng Ngoài ra, SGDBĐS phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động

Thứ tư, nội dung hoạt động của SGDBĐS Thị trường bất động sản là thị trường phát triển nhưng lại tiềm ẩn nhiều biến động Việc quản lý thị trường bất động sản cần sự hỗ trợ của các SGDBĐS SGDBĐS là chủ thể cung cấp các dịch vụ bất động sản để phục vụ cho thị trường bất động sản Hiện nay, các nội dung của sàn giao dịch được ghi nhận tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 bao gồm: Giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Môi giới bất động sản; Định giá bất động sản; Tư vấn bất động sản; Quảng cáo bất động sản; Đấu giá bất động sản; Quản lý bất động sản

Tuy nhiên, LKDBĐS năm 2014 đã được cơ cấu lại theo hướng SGDBĐS

là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản mà không thực hiện các dịch vụ môi giới khác Nếu LKDBĐS năm 2006 liệt kê các nội dung thuộc hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản thì LKDBĐS năm 2014 quy định theo hướng liệt kê các hoạt động cụ thể mà SGDBĐS được tiến hành bao gồm: Một là, Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Hai là, Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

Để phù hợp với pháp luật về giá và pháp luật về quảng cáo, cũng như hạn chế tình trạng trùng lắp, chồng chéo giữa LKDBĐS năm 2014 và các văn bản luật khác, LKDBĐS năm 2014 quy định kinh doanh dịch vụ bất động sản

không có dịch vụ đấu giá, định giá và quảng cáo bất động sản mà chỉ bao gồm: Dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ SGDBĐS, dịch vụ tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản Nguyên nhân là do:

Dịch vụ định giá bất động sản đòi hỏi yêu cầu chuyên môn, khả năng nhạy bén với thị trường nắm bắt được quy hoạch, nhu cầu, xu thế của thị trường Là hoạt động giúp chủ đầu tư, những người có tài sản xác định được giá trị của bất động sản để phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau Đây là hoạt động kinh doanh đặc biệt, trước khi có LKDBĐS năm 2006 thì hoạt động định giá bất động sản được gọi là hoạt động kinh doanh nói chung của các công ty có chức năng định giá tài sản, nhưng không được coi là kinh doanh dịch vụ bất động sản Các doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này phải được Bộ Tài chính công nhận và các cá nhân hoạt động định giá phải có thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp; việc định giá bất động sản cũng được thực hiện giống như việc định giá tài sản nói chung Để thực hiện dịch

vụ này thì các doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản độc lập hoặc thành lập SGDBĐS Theo quy định, sàn giao dịch muốn thực hiện dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp Tuy nhiên, dịch vụ định giá bất động sản thực chất là dịch vụ thẩm định giá quy định tại pháp luật về giá mà đối tượng định giá là bất động sản, vì vậy nguyên tắc, các hoạt động liên quan đến dịch vụ này phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về giá để đảm bảo tính chuyên ngành, thống nhất và đồng bộ với các văn bản pháp luật có liên quan

Đấu giá bất động sản được thực hiện giống như việc đấu giá các tài sản khác, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ đấu giá phải có người có Thẻ đấu giá viên do Bộ Tư pháp cấp Pháp luật hiện nay quy định, SGDBĐS được hoạt động đấu giá và việc đấu giá phải tuân thủ quy định của pháp luật dân sự Đấu

giá bất động sản được hiểu là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn người mua, người nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản Khác với các hình thức cung cấp dịch vụ bất động sản khác, pháp luật không quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia dịch vụ đấu giá, các bên tự thỏa thuận về hình thức, nội dung đấu giá, quyền, nghĩa vụ và giá dịch vụ đấu giá trong hợp đồng dịch vụ Tuy nhiên

do quy định của Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì không có quy định đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản mà chỉ có tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, nguyên tắc, hoạt động về đấu giá bất động sản phải thực hiện theo pháp luật về giá

Dịch vụ quảng cáo bất động sản được coi là dịch vụ kinh doanh bất động sản, dịch vụ này có thể đăng ký độc lập hoặc do SGDBĐS thực hiện [57, tr.168] Theo đó, quảng cáo bất động sản được thực hiện thông qua SGDBĐS, trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác Sàn giao dịch chính là nơi các chủ thể kinh doanh quảng cáo sản phẩm bất động sản của mình, là điểm đến cho cả khách hàng cung và cầu trên thị trường bất động sản, là hình thức quảng bá riêng biệt các sản phẩm bất động sản Quảng cáo bất động sản được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của các bên về hình thức, nội dung quảng cáo, quyền, nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quảng cáo Tuy nhiên, quảng cáo bất động sản thực chất cũng là các hoạt động dịch vụ quảng cáo được quy định tại pháp luật về quảng cáo

Như vậy, theo quy định mới, sàn giao dịch không tiến hành các dịch vụ đấu giá, định giá và quảng cáo bất động sản mà các dịch vụ này do các tổ chức chuyên nghiệp tiến hành Ngày 01/7/2015, LKDBĐS năm 2014 có hiệu lực thì bên cạnh việc trực tiếp thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, SGDBĐS tiếp tục thực hiện nhiệm vụ là tổ chức trung gian đứng ra tổ chức việc mua bán, chuyển

nhượng; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; tiến hành kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch giúp các bên tham gia giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Nói cách khác, sàn được hoạt động môi giới trong các giao dịch bất động sản

Trong khi LKDBĐS năm 2006 cho phép ngoài làm trung gian bán hàng, cho thuê hàng hóa bất động sản, SGDBĐS cũng có quyền thực hiện môi giới bất động sản như các trường hợp môi giới khác để hưởng thù lao Tuy nhiên, LKDBĐS năm 2014 không quy định điều này

Với sự phát triển không ngừng của thị trường bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam đã hình thành như một tất yếu khách quan Tiềm năng và quy mô của thị trường bất động sản ở Việt Nam còn rất lớn Mục tiêu năm 2015, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/ người, trong đó tại đô thị đạt 26m2 sàn/ người và tại nông thông đạt 19m2 sàn/ người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2 sàn/ người Mục tiêu đến năm 2020, diện tích nhà ở bình quân đạt khoảng 25m2 sàn/ người, trong đó tại đô thị đạt 29m2 sàn/ người và tại nông thông đạt 22m2 sàn/ người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 12,5m2 sàn/ người Đến năm 2030, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn quốc khoảng 30m2 sàn/ người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12m2 sàn/ người [15, Điều 1, Mục III] Việc cho phép tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản với mô hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý sẽ thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành và làm tăng giá trị của bất động sản Qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, tăng uy tín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người

tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn Tuy mới hình thành, nhưng những năm gần đây thị trường môi giới bất động sản ở Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh mẽ, huy động được nhiều nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển; những thành tố mới của thị trường như hệ thống SGDBĐS, các tổ chức dịch

vụ hỗ trợ thị trường như môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản đang dần được hình thành và đi vào hoạt động

1.1.1 Mục đích, ý nghĩa và đặc điểm của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản

Như đã phân tích ở trên, LKDBĐS năm 2006 cho phép ngoài làm trung gian bán hàng, cho thuê hàng hóa bất động sản, SGDBĐS cũng có quyền thực hiện môi giới bất động sản như các trường hợp môi giới khác để hưởng thù lao Từ khi LKDBĐS năm 2006 cú hiệu lực thi hành cho đến nay, SGDBĐS đã

và đang tiến hành các dịch vụ môi giới, định giá, đấu giá, tư vấn và quảng cáo bất động sản Tuy LKDBĐS năm 2014 không trực tiếp quy định về hoạt động môi giới trên SGDBĐS nhưng theo tác giả trong thời gian tới hoạt động môi giới trên SGDBĐS tiếp tục là hoạt động chính và chủ đạo của SGDBĐS Từ

2006 đến nay, hoạt động môi giới trên SGDBĐS tiếp tục giữ vững vai trò của mình, cụ thể:

Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào giao dịch bất động sản: Do thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, thông tin

về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác nên hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường trường bất động sản Đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất

động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán… Bất động sản

là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố

và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Vì vậy, khoản 2 Điều 70 LKDBĐS năm 2014

đã quy định SGDBĐS giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch SGDBĐS càng phát triển, hệ thống thông tin bất động sản do SGDBĐS cung cấp ngày càng minh bạch, chính xác và hiệu quả, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản Bên cạnh đó, với mức độ chuyên nghiệp ngày càng tăng của các nhà môi giới bất động sản trên SGDBĐS, khách hàng sẽ được cung cấp những thông tin chính xác và tin cậy, ngoài ra, bằng kiến thức chuyên môn của mình họ sẽ phân tích, đánh giá và đưa ra những lời khuyên hữu hiệu cho khách hàng

Thúc đẩy và ổn định thị trường bất động sản phát triển: Thị trường bất động sản bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của Nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Đồng thời, do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác, dẫn đến tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới

bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới - những người đã qua đào tạo

có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Thông qua hoạt động môi giới trên SGDBĐS, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu

tư bất động sản của các cá nhân tổ chức có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước: Thị trường bất động sản ngày càng phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng

và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm, Nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường là điều Nhà nước chưa thực hiện được Với các giao dịch bất động sản được thiết lập thông qua hoạt động các nhà môi giới độc lập, có thể vì lợi ích cá nhân và pháp luật còn quản lý lỏng lẻo nên họ có thể tránh nghĩa vụ nộp thuế Còn đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS, khi tiến hành hoạt động môi giới bất động sản bên cạnh việc giúp cho thị trường hoạt động có hiệu quả hơn, còn giúp Nhà nước quản

lý được thị trường bất động sản, quản lý được lượng giao dịch thành công và tăng nguồn thu nhập về thuế cho Nhà nước

Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội: Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau

Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo Nguyên nhân là do bản thân của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) của bất động sản Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn… cần nắm bắt Thế nhưng hầu hết người mua, thuê, nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về bất động sản Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định Thông qua hoạt động môi giới chuyên nghiệp, đặc biệt là hoạt động môi giới trên SGDBĐS, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Hoạt động môi giới trên SGDBĐS cũng là một hoạt động môi giới thương mại, cũng có những đặc điểm sau:

Là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi: Giống như các hoạt động môi giới khác, môi giới bất động sản trên sàn giao dịch là hoạt động trung gian, trong đó người môi giới không trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản mà chỉ là người đứng giữa các bên có nhu cầu giao dịch bất động sản Thông qua hoạt động môi giới, bên môi giới sẽ nhận được một khoản tiền nhất định do bên được môi giới trả

Là hoạt động được tiến hành trên cơ sở hợp đồng: Người môi giới đứng giữa hai bên trong quan hệ giao dịch bất động sản, cho nên họ không thể kết nối quan hệ này mà không dựa trên sự thỏa thuận của họ với các bên trong giao dịch Sự thỏa thuận này được gọi là hợp đồng Như vậy không hoạt động môi giới nào nằm ngoài sự thỏa thuận giữa các bên, nói cách khác, các bên trong quan hệ môi giới bất động sản không thể được coi là có các quyền và nghĩa vụ với nhau khi không có bất cứ một thỏa thuận nào cả

Là hoạt động mang tính chuyên môn ở trình độ cao: Xuất phát từ đặc điểm, tính chất của bất động sản, nên hoạt động môi giới bất động sản trên sàn giao dịch mang tính chuyên môn cao so với các loại môi giới khác Không bất động sản nào giống bất động sản nào, hai mảnh đất gần nhau, các căn hộ trong cùng tòa nhà nhìn có thể giống nhau về mặt hình thức nhưng trong thực

tế có khác nhau Với đặc điểm của từng bất động sản, người môi giới bất động sản khi tham gia giao dịch không thể không trang bị cho mình một trình độ nhất định về pháp lý và thực tế như tâm lý, tập quán… Cho nên hoạt động môi giới bất động sản có tính chuyên môn cao và cũng là đặc điểm pháp lý quan trọng của hoạt động này được pháp luật của hầu hết các nước ghi nhận bằng quy định người tham gia hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề để chứng minh trình độ chuyên môn của họ

Trên thị trường, tồn tại nhiều dịch vụ môi giới như: môi giới bảo hiểm, môi giới chứng khoán Để có cái nhìn cụ thể về dịch vụ môi giới bất động sản trên SGDBĐS, tác giả đã nghiên cứu đưa ra một số điểm khác biệt của dịch vụ môi giới trên SGDBĐS và dịch vụ môi giới khác trên thị trường

Một trong những điểm khác biệt lớn đó là đối tượng của dịch vụ môi giới trên SGDBĐS là bất động sản, đây là một loại hàng hóa đặc biệt Theo

đó, bất động sản có tính cố định, không di chuyển được Tính cố định theo nghĩa rộng là khi một địa phương khan hiếm hàng hóa bất động sản không thể đưa bất động sản ở địa phương khác về bán các hàng hóa khác như mỳ tôm, sữa, xà phòng… Tính cố định làm cho bất động sản không thể đem ra chợ bán như các hàng hóa khác mà đòi hỏi có một phương thức giới thiệu và giao dịch khác Bên cạnh đó, bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm, trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế hay các căn phòng cũng trong cùng tòa nhà cũng có hướng và

cấu tạo nhà khác nhau Một mảnh đất khi quy hoạch sử dụng để trồng cây nông nghiệp có giá trị khác, khi quy hoạch thành đất đô thị để xây dựng nhà ở giá trị sẽ lớn rất nhiều và nếu quy hoạch làm khu thương mại giá trị càng khác Hoặc một ngôi nhà đang ở trong ngõ xóm, Nhà nước quy hoạch mở đường đi qua giá trị nhà sẽ tăng lên rất nhiều…

Về chủ thể của dịch vụ môi giới trên SGDBĐS, điều kiện để trở thành nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp khắt khe hơn, nếu nhà môi giới trong lĩnh vực bảo hiểm chỉ cần đào tạo kiến thức cơ bản, cần một chút am hiểu về các chính sách bảo hiểm, khả năng tư vấn thì nhà môi giới bất động sản cần phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản Để được cấp chứng chỉ này, nhà môi giới bất động sản phải đáp ứng đủ các điều kiện: có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên, đã qua sát hạch kiến thức về môi giới bất động sản

Quy trình, thủ tục các thương vụ môi giới bất động sản trên SGDBĐS được quy định rất chặt chẽ, quy trình này thường được quy định trong Quy chế hoạt động của sàn giao dịch Về cơ bản, quy trình môi giới bất động sản được tiến hành theo các bước sau: thu thập thông tin về bất động sản cũng như thông tin về khách hàng; xác định đối tượng và các bên tham gia môi giới bất động sản; lập hồ sơ thương vụ môi giới Nếu như dịch vụ môi giới khác trên thị trường chỉ dừng lại ở việc nhà môi giới cung cấp thông tin, đưa ra lời tư vấn cho khách hàng còn dịch vụ môi giới trên SGDBĐS, nhà môi giới bất động sản bên cạnh cung cấp thông tin chính xác, phân tích, đánh giá, tư vấn đưa ra lời khuyên cho khách hàng còn có thể đại diện theo ủy quyền thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng bất động sản

Hợp đồng môi giới bất động sản phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận Sau khi hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng, nhà môi giới bất động sản được hưởng phí dịch vụ, ngoài ra còn

được hưởng hoa hồng, tính theo tỷ lệ phần trăm với giá trị hợp đồng được ký kết Còn các dịch vụ môi giới khác như môi giới bảo hiểm hay môi giới chứng khoán thì các nhà môi giới được hưởng phí dịch vụ, được hoa hồng từ doanh nghiệp bảo hiểm vì đã có công trong khâu phân phối, bù đắp cho những chi phí đã bỏ ra trong khâu khai thác, bán sản phẩm

Đặc biệt, dịch vụ môi giới trên SGDBĐS và dịch vụ môi giới bất động sản ngoài sàn có những điểm khác biệt Có thể thấy rằng, dịch vụ môi giới trên SGDBĐS có tính pháp lý chặt chẽ hơn, chuyên nghiệp hơn, hiệu quả hơn Dịch vụ môi giới bất động sản ngoài sàn có thể tồn tại dưới các hình thức môi giới độc lập, các trung tâm môi giới bất động sản Các cơ sở này hoạt động

tự phát, thiếu chuyên nghiệp, các điều kiện thành lập chỉ thực hiện mang tính chất đối phó, việc đăng ký kinh doanh hay nộp thuế không được thực hiện nghiêm túc, bên cạnh đó, SGDBĐS được thành lập chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện (quy mô, cơ sở vật chất, diện tích, số lượng, chất lượng nhân viên ), người quản lý và điều hành sàn phải là người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản Hiện nay, theo quy định của LKSBĐS năm 2014, SGDBĐS chỉ tập trung vào nhiệm vụ làm trung gian tổ chức việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua; giới thiệu, niêm yết thông tin; kiểm tra giấy tờ bất động sản; làm trung gian cho các bên đàm phán, ký kết hợp đồng Như vậy, hoạt động môi giới bất động sản sẽ tiếp tục

là nội dung chính và cơ bản của SGDBĐS, chính hiệu quả của hoạt động này

sẽ có tác động tích cực đến quá trình phục hồi của thị trường bất động sản trong thời gian tới

1.1.2 Kinh nghiệm về môi giới bất động sản của một số nước trên thế giới và bài học rút ra cho Việt Nam

Trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài, tác giả đã sưu tầm tài liệu

và nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước như Mỹ, Ba Lan, Trung Quốc về

chính sách liên quan đến thị trường bất động sản để tham khảo, học hỏi kinh nghiệm Để có thể nhìn nhận rõ hơn về chức năng, vị trí và tầm quan trọng của môi giới trong thị trường bất động sản, cần có cái nhìn tổng quan một vài khía cạnh cơ bản việc hình thành và phát triển dịch vụ môi giới bất động sản của một số nước trên thế giới

Khái quát chung cho thấy các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, là thị trường lớn, đóng góp một phần đáng kể cho thu nhập quốc dân, là một thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế xã hội của đất nước, đặc biệt ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập, đời sống, sinh hoạt của người dân Tuy có khác nhau, nhưng nhìn chung các nước đều tương đối đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật để quản lý, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường này hoạt động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tính chuyên nghiệp cao và đều có xu hướng mở cửa, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường này được thể hiện từ các quy định của Luật đến các quy định, chính sách xử lý từng tình huống cụ thể, nhất là khi có biến động không ổn định của thị trường bất động sản

Pháp luật về môi giới bất động sản tại Mỹ

Mỹ là một trong những quốc gia ra đời loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sớm nhất Với dân số 290 triệu người và 74 triệu hộ gia đình, tỷ lệ người sở hữu nhà riêng gần 70% Trung bình một hộ gia đình chi phí 20-40% thu nhập cho nhà ở Vì vậy, dịch vụ môi giới bất động tại Mỹ rất phát triển Thị trường bất động sản Mỹ có khoảng 50.000 doanh nghiệp môi giới, trong số đó, 80% đặc biệt chú trọng vào việc bán bất động sản khu dân

cư trong khi 8-10% chú trọng vào bất động sản thương mại, còn lại là phát triền các nhà cao tầng, nông trang và đất đai, quản lý và định giá bất động sản 90% nhà môi giới tại Mỹ đã tốt nghiệp trung học, 45% có bằng cử nhân, chuyên ngành cơ bản của họ là nhà ở dân cư [16]

Nghề môi giới bất động sản ở Mỹ được quy định rất chặt chẽ, phần lớn

các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, tránh các hành vi lừa đảo, bất quy tắc Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bang, do Hội đồng các thành viên soạn thảo, những thành viên này do Thống đốc bang bổ nhiệm Hiệp hội quốc gia các nhà hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (NAR) tập hợp các nhà tư vấn, môi giới, quản trị và định giá bất động sản chuyên nghiệp Theo đó, lĩnh vực pháp luật về quản lý môi giới bất động sản có một số nội dung quan trọng sau:

Cá nhân muốn hành nghề môi giới bất động sản chuyên nghiệp phải có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản do cơ quan quản lý nhà nước cấp Liên bang cấp Cá nhân muốn được cấp giấy phép hành nghề môi giới bất động sản phải tham gia các khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản do nhưng cơ sở giáo dục được Chính quyền Bang cho phép tổ chức Sau đó, họ phải tham gia kỳ thi lấy chứng chỉ hành nghề

Phần lớn các thành phố ở Mỹ đều có một Hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động sản hoạt động có hiệu quả hơn (MLS – Multiple Listing Service) Tổ chức này sẽ cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng mua bán bất động sản trong khu vực, nó hỗ trợ hoạt động của những nhà

tư vấn, quản trị và thẩm định giá bất động sản

Về phí dịch vụ môi giới bất động sản, pháp luật Mỹ quy định khoản phí dịch vụ môi giới được khách hàng nộp cho văn phòng môi giới bất động sản khi kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản Khoản tiền này không được hoàn trả lại khách hàng khi công việc môi giới bất động sản không thành công Pháp luật Mỹ quy định khi thương vụ môi giới bất động sản thành công, bên môi giới sẽ được hưởng tiền hoa hồng, khoản tiền hoa hồng này sẽ

do hai bên thỏa thuận và quy định rõ tỷ lệ trong hợp đồng dịch vụ môi giới

Hoạt động môi giới trên SGDBĐS được bắt đầu bằng việc người bán đăng ký niêm yết bất động sản với đại lý kèm theo mức giá và thời gian cụ

thể Qua đó, người bán thỏa thuận trả tiền hoa hồng (tỷ lệ phần trăm với giá bán), được chia giữa doanh nghiệp đăng ký và doanh nghiệp bán Thông tin

về bất động sản đăng ký niêm yết sẽ được gửi tới MLS địa phương qua mạng điện tử Các nhà môi giới đại diện cho người mua sẽ tìm kiếm trên MLS các bất động sản phù hợp với những yêu cầu mà người mua đặt ra Với sự hỗ trợ của các nhà môi giới của riêng mình, người bán và người mua sẽ đàm phán và xây dựng Hợp đồng mua bán Tiền hoa hồng chỉ được trả khi giao dịch kết thúc, nó được trả ngoài giao dịch, có thể được xác định bằng phần cộng thêm của người bán vào tiền của người mua Ngày nay, mặc dù người mua và người bán đã trở nên am hiểu về thị trường bất động sản nhưng với kiến thức,

kỹ năng và kinh nghiệm của mình, nhà môi giới vẫn là một phần tất yếu của giao dịch trên sàn bất động sản [16]

Pháp luật về môi giới bất động sản tại các nước Tây Âu

Tại các nước Tây Âu, hoạt động môi giới bất động sản cũng được Nhà nước chú trọng Công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ nhà môi giới chuyên nghiệp cũng được coi trọng Trong khối thị trường chung Châu Âu, có khoảng 150.000 nhà môi giới bất động sản và quản trị trong lĩnh vực bất động sản (có khoảng 2/3 số này hoạt động trong các tổ chức, hiệp hôi môi giới bất động sản; số còn lại hoạt động độc lập) Các nhà môi giới bất động sản phải tuân theo những tiêu chuẩn nghề nghiệp chung của lĩnh vực dịch vụ bất động sản

và hoạt động của họ có tính cạnh tranh cao Hoạt động môi giới bất động sản phải tuân thủ những quy tắc đạo đức nghề nghiệp do khoảng 40 Hiệp hội các nhà môi giới đề ra [25]

Ví dụ như ở Ba Lan, để có được chứng chỉ hành nghề môi giới chuyên nghiệp, các thí sinh phải trải qua một quá trình thực hành nửa năm trong các công ty môi giới, phải trực tiếp tiến hành các vụ môi giới Ngoài ra, khi đã hội

tụ đủ những điều kiện thí sinh phải trải qua một kỳ thi quốc gia được tổ chức

bởi Hội đồng giám định quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp Kỳ thi được tổ chức theo hình thức thi viết và vấn đáp Các thí sinh tham gia thi phải có trình độ văn hóa thích hợp (tối thiểu là đại học) và phải trình chứng chỉ tốt nghiệp những khóa đào tạo sau đại học hoặc chuyên ngành với chương trình đào tạo phù hợp với yêu cầu của Sở nhà đất và phát triển đô thị Khóa đào tạo chuyên nghiệp kéo dài 6 tháng, kết thúc bằng kỳ thi; sau khi vượt qua kỳ thi, để hành nghề chuyên nghiệp cần phải trải qua đợt thực hành 6 tháng trong các công ty môi giới và phải trực tiếp thực hiện ít nhất 15 thương vụ môi giới chính thức và vượt qua kỳ thi quốc gia Tính đến nay, ở Ba Lan có 25 Hiệp hội các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp, được thành lập tại 16 tỉnh

Chứng chỉ môi giới có số chứng chỉ, khách hàng có thể kiểm tra về tư cách, quá trình hoạt động của nhà môi giới thông qua internet trên trang web của Bộ hạ tầng cơ sở Việc có được chứng chỉ môi giới chỉ là bước đầu tiên trên con đường hoạt động chuyên nghiệp của nhà môi giới Các Hiệp hội luôn khuyến khích hội viên tham gia các khóa đào tạo để nâng cao năng lực, nghiệp vụ môi giới [25]

Pháp luật về môi giới bất động sản tại Thượng Hải, Trung Quốc

Tại Thượng Hải, Trung Quốc, để thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản, chính quyền đã ban hành nhiều quy định về hoạt động môi giới bất động sản nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng Để quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới bất động sản chuyên nghiệp, chính quyền chú trọng đến công tác đào tạo nhân lực

Cá nhân đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú tại Thượng Hải, có trình độ văn hóa tốt nghiệp trung học phổ thông, đã tốt nghiệp lớp đào tạo, bồi dưỡng

về nghiệp vụ môi giới của Cục quản lý nhà, đất thành phố thì được cấp giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới bất động sản mới được hoạt động môi giới bất động sản Đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải

có số vốn trên 20.000 nhân dân tệ hoặc có người bảo lãnh có tài sản trị giá trên 20.000 nhân dân tệ; có địa điểm hoạt động môi giới bất động sản cố định; trong thời hạn 3 năm trước khi làm đơn xin cấp Giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới, người xin cấp không có tiền án, tiền sự Cứ 2 năm một lần, thành phố thực hiện việc kiểm chứng trình độ của các nhà môi giới bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới bất động sản Việc kiểm chứng do cơ quan quản lý bất động sản khu, huyện, Cục quy hoạch đất đai tiến hành theo kế hoạch và sự chỉ đạo thống nhất của Cục quản lý nhà, đất thành phố [25]

Đối với việc thành lập tổ chức môi giới bất động sản: Tổ chức muốn hoạt động môi giới bất động sản phải có điều kiện: có ít nhất 05 người có giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới bất động sản; có giấy phép đăng ký kinh doanh môi giới bất động sản; có vốn trên 100.000 nhân dân tệ;

có vốn điều lệ, xác định rõ tôn chỉ, mục đích kinh doanh; có trụ sở cố định Hợp đồng môi giới bất động sản có nội dung cơ bản: mô tả công việc môi giới; yêu cầu và tiêu chuẩn của việc môi giới; thời hạn thực hiện hợp đồng; giá trị hợp đồng; phương thức thanh toán; trách nhiệm các bên; vấn đề vi phạm hợp đồng; phương thức giải quyết tranh chấp; điều khoản thỏa thuận Phí dịch vụ môi giới bất động sản do hai bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng môi giới bất động sản Việc xác định khoản phí dịch vụ môi giới căn cứ: Đối với trường hợp làm đại lý mua bán nhà, chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của Nhà nước thì phí môi giới không quá 0,3% giá trị hợp đồng; đối với trường hợp làm đại lý thuê nhà, thuê quyền sử dụng đất của Nhà nước thì phí môi giới bằng 70% một tháng tiền thuê nhà; đối với trường hợp làm đại lý mua bán nhà thì phí môi giới không quá 1% giá trị hợp đồng; đối với dịch vụ môi giới bất động sản thì phí dịch vụ do nhà môi giới và khách hàng tự thỏa thuận [25]

Vai trò của môi giới bất động sản với thị trường bất động sản ở Việt Nam là rất quan trọng, trên cơ sở nghiên cứu kinh nghiệm ở một số nước, để nâng cao, hoàn thiện dịch vụ môi giới bất động sản cần phải: (1) Hoàn thiện pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản (2) Nhà nước cần tăng cường kiểm soát với các SGDBĐS cũng như các tổ chức trung tâm môi giới (3) Phát triển các hoạt động hỗ trợ dịch vụ môi giới trên SGDBĐS như thực hiện công khai thông tin quy hoạch, thành lập trung tâm hỗ trợ SGDBĐS cũng như coi trọng khâu đào tạo và phát triển nguồn nhân lực cho dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng và nhân lực cho thị trường bất động sản nói chung

1.2 Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch

1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh của pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch

Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản nói chung, pháp luật điều chỉnh hoạt động của SGDBĐS nói riêng ra đời muộn hơn pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản Năm 2006, khi LKDBĐS ra đời, mới bắt đầu có sự quản lý, kiểm soát của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, trong đó có hoạt động của các SGDBĐS Tiếp đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành LKDBĐS, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ

Từ năm 2008 đến nay, hàng loạt các sàn bất động sản đã xuất hiện trên thị trường, nhờ những đóng góp của mình mà SGDBĐS đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Các cơ quan quản lý nhà nước luôn cố gắng

nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo môi trường pháp

lý tốt nhất cho sàn giao dịch Tính đến tháng 3/2013, theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng, cả nước đã có 1.012 SGDBĐS được thành lập, trong đó Hà Nội có 469 sàn, thành phố Hồ Chí Minh có 397 sàn, với tổng số người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản lên tới hơn 35.000 người [31]

Sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản thời gian gần đây đã trở nên chuyên nghiệp hơn, đặc biệt là hoạt động môi giới trên SGDBĐS Trước đây, vai trò của người môi giới chỉ cần tìm “mối” giới thiệu cho khách hàng mua hoặc bán một sản phẩm là xem như hoàn thành trách nhiệm Vai trò môi giới bất động sản hiện nay, ngoài việc giới thiệu sản phẩm đến khách hàng, họ còn cung cấp cả giải pháp cho khách hàng, như cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về sản phẩm cho khách hàng, tư vấn cho khách hàng nên hay không nên mua sản phẩm, kỳ vọng về khả năng sinh lợi của sản phẩm ra sao Có thể nói dịch vụ môi giới là một trong những hoạt động quan trọng của SGDBĐS, là hoạt động mang lại nguồn lợi chính cho sàn giao dịch LKDBĐS năm 2014 đã được Quốc hội thông qua vào ngày 25/11/2014 vừa qua, với nhiều điểm mới tích cực, trong đó, hoạt động môi giới bất động sản tiếp tục là một loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản quan trọng Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại chưa có các quy phạm pháp luật cụ thể điều chỉnh hoạt động môi giới trên SGDBĐS Hoạt động môi giới trên SGDBĐS chủ yếu vẫn dựa trên các quy định chung về thị trường bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản… Việc ban hành những quy định điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch là rất cần thiết, bởi vì:

Thứ nhất, sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tác động tích cực

vào sự tăng trưởng của đất nước, nếu thị trường bất động sản hoạt động không hiệu quả sẽ ảnh hưởng không tốt đến tăng trưởng kinh tế, gây tâm lý hoang mang cho người dân và đe dọa sự ổn định xã hội Vì vậy, muốn xây dựng và

phát triển thị trường bất động sản theo quỹ đạo quản lý của Nhà nước thì hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, hoạt động môi giới trên SGDBĐS nói riêng phải được vận hành dựa trên một khung pháp lý hoàn thiện Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các thị trường thành phần của nền kinh tế như thị trường vốn, thị trường khoa học công nghệ, thị trường sức lao động… Sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản sẽ có ý nghĩa nhiều về mặt chính trị, kinh tế, xã hội, còn khi thị trường bất động sản trì trệ sẽ gây ra những tác động xấu tới nền kinh tế Thị trường bất động sản mặc dù hình thành muộn xong được đánh giá là thị trường phát triển nhanh nhất, sôi động nhất trong nền kinh tế thị trường Các thể chế trung gian của thị trường bất động sản cũng phát triển với tốc độ nhanh với sức lan tỏa lớn, vì vậy thị trường bất động sản cũng như các thể chế trung gian của nó đều rất cần sự định hướng, quản lý và kiểm soát của Nhà nước thông qua các quy phạm pháp luật Theo đó, hoạt động của SGDBĐS nói chung và hoạt động môi giới bất động sản trên sàn giao dịch nói riêng phải được pháp luật quy định cụ thể

Thứ hai, hoạt động kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh

phức tạp do đối tượng của hoạt động kinh doanh này là tài sản có giá trị lớn,

cố định về vị trí, mang tính cá biệt và khan hiếm… Để kinh doanh bất động sản có hiệu quả thì nhà đầu tư phải am hiểu thị trường, hiểu biết về quy hoạch, kiến trúc, phong thủy… Ngoài ra thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, chịu sự chi phối của phong tục, tập quán, tâm lý xã hội… nên nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn trong kinh doanh bất động sản Chính vì vậy, họ tìm đến tổ chức trung gian - sàn giao dịch, mà ở đó họ được những nhà môi giới chuyên nghiệp tư vấn, hỗ trợ để họ đạt được mục đích kinh doanh bất động sản Theo quy định của pháp luật hiện hành, giao dịch bất động sản phải được tiến hành thông qua sàn giao dịch, bên cạnh đó, nhu