NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ
Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ
Bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản trong lòng đất, mà còn là tất cả sản phẩm được tạo ra từ sức lao động của con người trên mảnh đất đó Điều này bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và mọi yếu tố liên quan đến đất đai, cùng với những vật thể trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật nhiều quốc gia xác định bất động sản bao gồm đất đai và tài sản liên quan, không tách rời khỏi vị trí địa lý của đất Mỗi hệ thống pháp luật có những đặc thù riêng trong việc phân loại và tiêu chí phân loại bất động sản Tuy nhiên, quan niệm về tài sản "gắn liền" với đất đai lại khác nhau giữa các nước Chẳng hạn, Luật Dân sự Thái Lan quy định bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất, bao gồm cả quyền sở hữu đất Trong khi đó, Luật Dân sự Pháp cho rằng mùa màng chưa gặt và trái cây trên cây là bất động sản, nhưng khi đã bứt khỏi cây, chúng lại trở thành động sản.
Luật dân sự Nga xác định rằng bất động sản bao gồm những đối tượng dịch chuyển có thể làm giảm giá trị của chúng Ngoài ra, luật cũng liệt kê các tài sản không liên quan đến đất đai như tàu biển, máy bay và phương tiện vũ trụ cũng được xem là bất động sản.
Khái niệm bất động sản rất đa dạng và cần được quy định cụ thể theo pháp luật từng quốc gia Tại Việt Nam, Luật Dân sự năm 2015 đã định nghĩa bất động sản bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan.
Bất động sản là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các vật thể cố định gắn liền với đất Tuy nhiên, không phải tất cả tài sản đều được xem là bất động sản; ví dụ, đất sử dụng cho sản xuất như đất trồng cây cảnh hay sản xuất gạch không thuộc loại này Các vật thể gắn liền với đất, như hàng rào, cây cối, và hệ thống cấp thoát nước, điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, và phòng cháy chữa cháy, chỉ được coi là bất động sản khi chúng không thể tách rời khỏi đất mà không làm thay đổi tính chất hoặc công năng của chúng, hoặc khi việc di chuyển tốn nhiều công sức và chi phí, như các công trình kiến trúc.
Với quan niệm này, bất động sản gồm hai loại chính là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong
- Đất đai gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng…
Bất động sản bao gồm đất đai và vật kiến trúc đã hoàn thành, như nhà ở, công trình thương mại, khách sạn, văn phòng, công trình công nghiệp, cũng như các công trình đặc biệt phục vụ quốc phòng và an ninh Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm những yếu tố không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với các yếu tố nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản.
Các tiêu chí xác định bất động sản
* Tiêu chí chung xác định bất động sản:
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Có sự chiếm hữu, chiếm giữ nó và xác định được chủ quyền;
- Phải đo lường được bằng một giá trị nào đó;
- Không thể di dời được hoặc có thể di dời được nhưng rất hạn chế;
* Tiêu chí cụ thể cho từng loại bất động sản:
Để được công nhận là bất động sản, đất đai phải đáp ứng hai tiêu chí quan trọng: đầu tiên, đất không được di dời hoặc chỉ di dời một cách không đáng kể, như đất trồng cây cảnh hay đất làm vật liệu xây dựng không được xem là bất động sản; thứ hai, đất phải là loại đã xác định chủ quyền rõ ràng.
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng đất đai)
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai:
Nhà cửa cố định, bao gồm nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn và văn phòng, không thể di dời hoặc chỉ di dời một cách không đáng kể Ngược lại, các loại nhà bạt di động, nhà ở lâu dài làm bằng đá và nhà ở di động trên xe được coi là động sản hoặc công cụ lao động, không phải là bất động sản.
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay được xây dựng gắn liền với đất đai;
Các tài sản không thể tách rời với công trình xây dựng bao gồm máy điều hòa trung tâm, hệ thống điều khiển hoạt động và cây cảnh tạo cảnh quan cho công trình.
Các tài sản có thể tháo dời, như máy điều hòa di động, chậu cây cảnh treo, tranh ảnh và các thiết bị đồ dùng khác, không được coi là bất động sản nếu giá trị công dụng của chúng không thay đổi.
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định
* Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
- Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
- Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
- Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao;
- Một số công trình khai thác hầm lò
* Các tài sản khác theo quy định của pháp luật:
Một số tài liệu quy định rằng một số tài sản đặc biệt như máy bay, tàu thủy và tàu hỏa được coi là bất động sản hoặc áp dụng các quy chế tương tự Điều này xảy ra vì các phương tiện này thường hoạt động gắn liền với các công trình bất động sản như nhà ga, sân bay và bến cảng.
Phân loại bất động sản
* Phân loại theo hình thái vật chất
- Bất động sản hữu hình: Bất động sản có hình thái vật chất cụ thể như đất đai, nhà cửa, các tài sản hữu hình trên đất
Bất động sản vô hình đề cập đến các quyền liên quan đến tài sản hữu hình mà không có hình thái vật chất cụ thể Những quyền này gắn liền với các dịch vụ và lợi ích mà bất động sản mang lại cho người sử dụng.
* Phân loại theo nguồn gốc hình thành bất động sản
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhà ở, hạ tầng và trụ sở làm việc, trong đó nhóm bất động sản nhà đất (đất đai và tài sản gắn liền với đất) là phần cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn và có tính chất phức tạp cao Nhóm bất động sản này không chỉ ảnh hưởng đến quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa và phát triển đô thị bền vững, mà còn chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản trong nước và quốc tế.
Bất động sản không đầu tư xây dựng bao gồm các loại đất như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng Đặc điểm nổi bật của các loại đất này chủ yếu là đất nông nghiệp, đóng vai trò quan trọng trong sản xuất nông nghiệp.
Bất động sản đặc biệt bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang Loại bất động sản này có đặc điểm là tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân loại bất động sản thành ba loại cơ bản là rất quan trọng để xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.
* Phân loại theo Luật Kinh doanh bất động sản:
- Nhà và các công trình xây dựng;
- Tài sản khác gắn với đất đai;
- Tài sản khác theo pháp luật quy định
* Phân loại theo mục đích sử dụng:
- Bất động sản để ở: bất động sản phục vụ cho nhu cầu nhà ở của con người như chung cư, biệt thự liền kề, nhà đất ;
Bất động sản cho thương mại và văn phòng bao gồm nhiều loại hình như khách sạn, nhà hàng, tòa nhà văn phòng, mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại, viện bảo tàng, và trung tâm văn hóa thể thao Những loại hình này đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế và đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng.
- Bất động sản công nghiệp: là các bất động sản phục vụ cho hoạt động công nghiệp như nhà xưởng, khu công nghiệp để bán hoặc cho thuê;
- Bất động sản nông nghiệp: là bất động sản phục vụ cho hoạt động nông nghiệp như đất trồng lúa, đất trồng cây ;
- Bất động sản chuyên biệt: là các bất động sản dành cho quốc phòng, an ninh, hành lang đường bộ, đường sắt, đê điều
Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có đặc điểm vị trí cố định và không thể di dời, vì nó luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai lại có tính chất cố định về vị trí.
Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm do giới hạn về diện tích đất đai ở từng khu vực, địa phương và lãnh thổ Tính khan hiếm cùng với đặc điểm cố định và không thể di dời của đất đai khiến cho mỗi bất động sản trở nên độc nhất Do đó, trên thị trường bất động sản, không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau.
Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền và giá trị lớn, gắn liền với sự tồn tại của đất đai, không bị mất đi sau quá trình sử dụng và có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau Tuổi thọ của các công trình xây dựng thường kéo dài hàng chục năm, nhưng cần phân biệt giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi chi phí sử dụng bằng lợi ích thu được, trong khi tuổi thọ vật lý kéo dài hơn, chấm dứt khi các kết cấu chịu lực hư hỏng Nếu cải tạo và nâng cấp công trình mang lại lợi ích lớn hơn so với việc xây mới, tuổi thọ vật lý có thể được kéo dài, có thể "chứa" nhiều lần tuổi thọ kinh tế.
Bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các yếu tố xung quanh, nơi giá trị của một bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi những bất động sản lân cận Sự phát triển hoặc hoàn thiện của một bất động sản có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản khác Việc xây dựng bất động sản mới thường tôn vinh vẻ đẹp và sức hấp dẫn của những bất động sản xung quanh Hơn nữa, cơ sở hạ tầng do Nhà nước đầu tư cũng góp phần nâng cao giá trị và sự hấp dẫn của bất động sản trong khu vực Ảnh hưởng từ môi trường tự nhiên, kinh tế và xã hội đến bất động sản là rất rõ ràng, vì mỗi vùng miền có nhu cầu bất động sản khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu và tập quán của cư dân Yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng và tôn giáo cũng ảnh hưởng mạnh mẽ đến nhu cầu và hình thức bất động sản.
Thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm, phân loại, vai trò, chức năng của thị trường bất động sản
Thị trường là nơi diễn ra hoạt động mua bán, cho phép người mua và người bán trao đổi hàng hóa và dịch vụ Nó là một phần thiết yếu của kinh tế hàng hóa, và khi nền kinh tế phát triển, chuyển sang kinh tế thị trường, các quan hệ mua bán chịu sự chi phối của quy luật kinh tế Đặc biệt, khi giao dịch bất động sản phát triển mạnh mẽ, thị trường bất động sản hình thành và trở thành một lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế.
Thị trường bất động sản được hiểu là tổng hợp các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản diễn ra trong một khu vực và khoảng thời gian cụ thể Khái niệm này có sự khác biệt do các quan niệm đa dạng về bất động sản, hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường.
Thị trường bất động sản bao gồm các giao dịch kinh tế và dân sự giữa các tổ chức và pháp nhân thông qua hợp đồng kinh tế Những giao dịch này diễn ra thường xuyên, tạo nên tổng hòa các hoạt động liên quan đến bất động sản tại một địa bàn và thời gian nhất định.
Bất động sản là hàng hóa đặc biệt không thể di chuyển nhưng mang lại lợi ích cho chủ sở hữu, dẫn đến các hoạt động giao dịch đa dạng như mua bán, thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng và góp vốn liên doanh Tuy nhiên, không phải tất cả bất động sản đều đủ điều kiện tham gia giao dịch trên thị trường; chỉ những tài sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp mới được phép giao dịch theo quy định của Nhà nước.
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản trong một không gian và thời gian cụ thể.
1.2.1.2 Phân loại thị trường bất động sản
* Căn cứ vào hoạt động trên thị trường bất động sản, thị trường bất động sản được chia thành:
- Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản: thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng (giao, mua, cho thuê) của bất động sản;
- Thị trường cho thuê bất động sản;
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản;
- Thị trường dịch vụ bất động sản: môi giới, tư vấn, thông tin, định giá, bảo trì bảo dưỡng bất động sản
* Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản gồm:
Thị trường cấp I, hay còn gọi là thị trường đất đai và thị trường bất động sản sơ cấp, là nơi diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất Trong thị trường này, Nhà nước đóng vai trò đại diện cho chủ sở hữu, tương tác với các nhà đầu tư hoặc những người có nhu cầu sử dụng đất.
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc thuê (Thị trường kinh doanh bất động sản)
* Căn cứ vào loại bất động sản, thị trường bất động sản được chia thành:
- Thị trường đất đai: đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh );
- Thị trường nhà ở và đất ở: nhà ở đô thị và nhà ở nông thôn;
- Thị trường bất động sản công nghiệp: nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất;
- Thị trường bất động sản nông nghiệp;
- Thị trường bất động sản thương mại;
- Thị trường bất động sản văn phòng, công sở và dịch vụ;
Thị trường bất động sản đặc biệt bao gồm các tài sản phi vật thể như tài nguyên khai thác phục vụ cho ngành du lịch, cùng với các di sản văn hóa và di tích lịch sử, bao gồm sân bay và bến cảng Những yếu tố này không chỉ mang lại giá trị kinh tế mà còn góp phần bảo tồn và phát huy văn hóa địa phương.
* Căn cứ vào mức độ kiểm soát:
Thị trường chính thức, hay còn gọi là thị trường có kiểm soát, bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có khả năng quản lý, như các giao dịch tại các trung tâm đấu giá, ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, khách sạn và các công ty kinh doanh địa ốc.
Thị trường không chính thức, hay còn gọi là thị trường ngầm, là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản mà không tuân thủ các thủ tục pháp lý chính thức Các giao dịch này thường bao gồm việc mua bán trao tay hoặc cam kết bằng các giấy tờ nhận nợ, điều này tạo ra một môi trường giao dịch không minh bạch và có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người tham gia.
1.2.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản
Bất động sản là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế, đóng góp trực tiếp vào khối lượng tài sản lớn Tại nhiều quốc gia, tỷ trọng bất động sản trong tổng tài sản xã hội thường chiếm khoảng 40%, và các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm đến 40% tổng hoạt động kinh tế Ngoài việc cung cấp nơi ở và tổ chức các hoạt động kinh tế gia đình, bất động sản còn là nguồn vốn phát triển thông qua thế chấp và là kênh đầu tư để thu lợi nhuận.
Thị trường bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều lĩnh vực khác như tài chính, tín dụng, xây dựng và lao động Theo các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển, mỗi 1 USD đầu tư vào bất động sản có thể kích thích sự phát triển của các ngành liên quan từ 1,5 đến 2 USD Việc phát triển và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản không chỉ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mà còn tạo ra sự chuyển dịch đáng kể về cơ cấu ngành nghề và vùng lãnh thổ trên toàn quốc thông qua các biện pháp kích thích đầu tư vào đất đai và xây dựng.
Phát triển thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn cho đầu tư phát triển, giúp chuyển đổi tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là đầu tư vào cơ sở hạ tầng Các chuyên gia kinh tế nhận định rằng, nếu có giải pháp hiệu quả để đảm bảo bất động sản trở thành hàng hóa và được định giá chính xác, điều này sẽ tạo ra tiềm năng lớn về vốn cho nền kinh tế, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội đạt được các mục tiêu đề ra.
Phát triển thị trường bất động sản sẽ tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước thông qua các khoản thuế và phí Bằng cách thúc đẩy các cơ chế, chính sách và pháp luật để khuyến khích các giao dịch bất động sản chính thức, có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế, thị trường bất động sản có thể đóng góp nhiều hơn cho nền kinh tế hàng năm.
Thị trường nhà ở đóng vai trò quan trọng trong bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân và sự ổn định xã hội Việc phát triển và quản lý hiệu quả thị trường nhà ở không chỉ giúp bình ổn giá cả mà còn đảm bảo giá nhà phù hợp với thu nhập của người dân Điều này góp phần nâng cao đời sống của cộng đồng và hạn chế giao dịch ngầm, tạo ra một môi trường sống ổn định hơn.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đổi mới chính sách đất đai và chính sách bất động sản, giúp các chính sách này phù hợp với từng giai đoạn phát triển của thị trường.
1.2.1.4 Chức năng của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có các chức năng sau đây:
Kinh doanh bất động sản
Kinh doanh là quá trình liên tục thực hiện các bước trong chuỗi đầu tư, bao gồm sản xuất, tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ, với mục tiêu tạo ra lợi nhuận theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2014.
Kinh doanh bất động sản là hình thức đầu tư vốn vào các hoạt động như xây dựng, mua bán, chuyển nhượng và cho thuê bất động sản Ngoài ra, nó còn bao gồm các dịch vụ môi giới, sàn giao dịch, tư vấn và quản lý bất động sản, tất cả nhằm mục đích sinh lợi theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản
Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vào việc tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê và cho thuê bất động sản nhằm mục đích sinh lời Hoạt động này diễn ra giữa các tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản và các tổ chức, cá nhân chuyên nghiệp trong lĩnh vực này Kinh doanh bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và các loại hình nhà, công trình xây dựng với nhiều hình thức hàng hóa khác nhau, từ hàng hóa có sẵn đến những dự án đang trong quá trình xây dựng hoặc dự kiến hình thành trong tương lai Đối với quyền sử dụng đất, các doanh nghiệp đầu tư vào quỹ đất có hạ tầng để thực hiện việc chuyển nhượng hoặc cho thuê theo hợp đồng hoặc thông qua đấu giá.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các hoạt động hỗ trợ cho thị trường bất động sản, như môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản.
1.3.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản
1.3.2.1 Kinh doanh bất động sản là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực
Bất động sản có vị trí cố định, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tự nhiên, kinh tế và xã hội, nên hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này mang tính cục bộ và khu vực Mỗi vị trí bất động sản khác nhau sẽ mang lại cho chủ sở hữu và nhà đầu tư những lợi ích và thu nhập khác nhau.
- Với hoạt động kinh doanh bất động sản cần chú ý:
Vị trí của bất động sản là yếu tố quyết định trong mọi hoạt động kinh doanh, liên quan đến địa điểm cụ thể và các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan và kết cấu hạ tầng của khu vực Tầm quan trọng của vị trí không chỉ ảnh hưởng đến giá trị mà còn tác động đến giá cả của bất động sản Do đó, trong kinh doanh bất động sản, cần chú trọng đến địa điểm, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội, cùng với môi trường cảnh quan và hạ tầng khu vực nơi bất động sản tọa lạc.
Sự phân biệt giữa hàng hóa bất động sản và địa điểm giao dịch đóng vai trò quan trọng trong đầu tư, vì thiếu thị trường tại chỗ sẽ không thể thực hiện giao dịch Vị trí của bất động sản ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó, do đó cần chú trọng đến địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội, môi trường cảnh quan và kết cấu hạ tầng khu vực nơi bất động sản tọa lạc.
+ Môi trường xung quanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với giá trị của bất động sản;
+ Những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác;
+ Các hoạt động kinh doanh ảo chỉ thực hiện được một công đoạn trong quá trình kinh doanh chứ không thể là một hoạt động kinh doanh hoàn chỉnh
- Từ đặc điểm này đặt ra những yêu cầu sau:
+ Không thể dập khuôn máy móc các hoạt động kinh doanh ở những khu vực, địa bàn và vị trí khác nhau;
Người kinh doanh bất động sản cần phát triển khả năng nhận biết, phân tích và đánh giá sự tương đồng cũng như khác biệt giữa các vùng và khu vực khác nhau.
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm nhiều giai đoạn quan trọng như xuất hiện ý tưởng, tổ chức đầu tư, sản xuất, quản lý và tiêu thụ Đặc biệt, quá trình tiêu thụ có nhiều bước khác nhau, bao gồm giới thiệu sản phẩm, đàm phán, kiểm tra thực địa và hoàn thiện thủ tục pháp lý.
1.3.2.2 Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài
Bất động sản nổi bật với tính lâu bền và giá trị lớn, điều này ảnh hưởng mạnh mẽ đến hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này Với thời gian đầu tư dài hạn và thời gian sử dụng kéo dài, bất động sản không chỉ đòi hỏi vốn đầu tư lớn mà còn gắn liền với tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của tài sản.
Với hoạt động kinh doanh bất động sản cần chú ý:
- Muốn kinh doanh bất động sản phải có tiềm lực về mọi mặt như tài chính, thương hiệu, uy tín ;
- Phải có chiến lược kinh doanh dài hạn, có tầm nhìn xa trông rộng, có khả năng dự báo ;
Đầu tư lâu dài trong lĩnh vực bất động sản yêu cầu sự nắm vững và cập nhật thường xuyên các chương trình quy hoạch, đề án phát triển Quá trình này bao gồm nhiều giai đoạn như định hướng đầu tư, khảo sát, xây dựng và hoàn thành thủ tục pháp lý Đồng thời, nhà đầu tư cần dự báo các thay đổi về pháp luật và chính sách để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
1.3.2.3 Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhạy cảm, vì vậy nhà nước quản lý toàn bộ lĩnh vực này thông qua các luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện tại chưa thực sự chặt chẽ, dẫn đến những bất cập trong quản lý Quan hệ cung cầu bất động sản cũng rất nhạy cảm, với cung thường nhỏ hơn cầu do bất động sản là tài sản tự nhiên không thể tái tạo Do đó, cần có sự điều tiết từ nhà nước thông qua các chính sách và quy định pháp luật để đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.
- Muốn kinh doanh phải am hiểu luật pháp và các chính sách của nhà nước trong từng thời kì, từng khu vực;
- Hoạt động kinh doanh bắt buộc phải trải qua các quy trình pháp lý Quy trình này vừa mang tính bắt buộc, vừa là sự cần thiết khách quan;
Nhà kinh doanh cần phân tích chính sách để xác định phương hướng kinh doanh, tìm ra hành lang giới hạn và dự báo xu hướng biến động thị trường có ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.
1.3.2.4 Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù
- Tính đặc thù thể hiện:
+ Là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu;
+ Thiếu thông tin thị trường, khó so sánh được;
+ Một số loại hàng hóa bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan môi trường;
+ Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán thói quen…
- Tính đa ngành thể hiện:
Khâu sản xuất bao gồm các yếu tố kinh tế, tài chính, kỹ thuật và mỹ thuật, như định giá đất đai và khả năng sinh lợi Ngoài ra, các vấn đề kỹ thuật như thổ nhưỡng, nông hóa, tầng địa chất, cùng với kỹ thuật xây dựng và kiến trúc cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình này.
+ Khâu lưu thông: marketing, bán, cho thuê, môi giới, thế chấp, bảo hiểm, tư vấn, sau bán hàng, thủ tục pháp lý…;
Đầu tư và khai thác bất động sản bao gồm quy trình đầu tư, nguồn vốn cần thiết, các vấn đề tài chính liên quan và quản lý bất động sản hiệu quả Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc tối ưu hóa lợi nhuận và đảm bảo tính bền vững cho các dự án bất động sản.
* Với hoạt động kinh doanh bất động sản cần chú ý:
- Nhà kinh doanh phải có sự am hiểu, có kiến thức rộng, có kinh nghiệm trên nhiều lĩnh vực: kinh tế, kĩ thuật, xã hội, chính trị…;
- Phải có những kiến thức đặc thù của ngành, từ đó mới có thể đưa ra những quyết định chính xác và có hiệu quả
1.3.3 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản
Ngoài nguyên tắc chung trong kinh doanh, kinh doanh bất động sản có nguyên tắc riêng như sau:
Môi trường kinh doanh bất động sản
Các tổ chức kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ nhiều yếu tố bên ngoài, những yếu tố này thường xuyên thay đổi và phát triển Do đó, việc nghiên cứu môi trường kinh doanh là rất cần thiết, giúp các nhà kinh doanh có khả năng thích ứng hiệu quả với những biến động này.
Môi trường kinh doanh bất động sản được định nghĩa là tổng hợp các yếu tố và điều kiện ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến hoạt động trong lĩnh vực này.
Nghiên cứu môi trường giúp các nhà kinh doanh nhận diện cơ hội và thách thức mà môi trường mang lại cho doanh nghiệp của họ.
* Phân loại môi trường kinh doanh
- Phân loại theo phạm vi:
+ Môi trường kinh tế quốc dân;
+ Môi trường cạnh tranh nội bộ ngành;
- Phân theo ranh giới giữa doanh nghiệp và bên ngoài:
- Phân theo vĩ mô và vi mô:
1.4.1.1 Môi trường văn hóa - xã hội
Môi trường văn hóa - xã hội được hình thành từ những chuẩn mực và giá trị mà xã hội hoặc nền văn hóa cụ thể chấp nhận và tôn trọng.
Mỗi tổ chức hoạt động trong một môi trường văn hóa xã hội cụ thể, tạo ra mối liên hệ chặt chẽ và tác động lẫn nhau Đặc biệt, lĩnh vực bất động sản, với vị trí cố định, luôn gắn liền với những yếu tố văn hóa xã hội nhất định trong quá trình kinh doanh.
Các yếu tố trong môi trường văn hóa – xã hội:
Nền văn hóa, bao gồm phong tục tập quán, lối sống, giá trị đạo đức, tôn giáo và tín ngưỡng, đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhân cách và thái độ của mỗi cá nhân Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến niềm tin và đạo đức mà còn tác động trực tiếp đến tâm lý của nhà đầu tư và doanh nhân trong lĩnh vực bất động sản.
Các yếu tố xã hội như quy mô và cơ cấu dân số, thu nhập, sở thích giải trí, chất lượng cuộc sống, chuẩn mực đạo đức và quan niệm về mức sống có ảnh hưởng lớn đến môi trường xã hội và nhu cầu tiêu dùng Điều kiện an ninh xã hội cùng với các đặc tính xã hội và nhân chủng học cũng đóng vai trò quan trọng Sự thay đổi và phân tầng xã hội không chỉ tác động đến lối sống mà còn ảnh hưởng đến xu hướng sở hữu bất động sản trong cộng đồng kinh doanh.
1.4.1.2 Môi trường chính trị, pháp luật
Hệ thống quan điểm và chính sách của Chính phủ, cùng với các luật pháp hiện hành và xu hướng ngoại giao, đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản Những diễn biến chính trị trong nước, khu vực và toàn cầu ảnh hưởng mạnh mẽ đến lĩnh vực này, khiến nó trở nên nhạy cảm với các yếu tố chính trị và kinh tế.
- Các quyền năng đối với hàng hóa bất động sản (khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng và thanh khoản bất động sản đầu tư);
- Các chính sách khuyến khích các lĩnh vực kinh tế sử dụng bất động sản đầu tư, khuyến khích nhà đầu tư;
- Các chính sách kinh tế đối với bất động sản và các quan hệ giao dịch bất động sản;
- Sự ổn định chính trị, an toàn xã hội
Môi trường kinh tế bao gồm nhiều yếu tố quan trọng như trình độ phát triển, tốc độ tăng trưởng, cơ cấu nền kinh tế, nguồn tài trợ, lãi suất ngân hàng, giai đoạn chu kỳ kinh tế, cán cân thanh toán, và chính sách tài chính, tiền tệ Để hiểu rõ hơn về ảnh hưởng của những yếu tố này đến hoạt động kinh doanh bất động sản, cần phải chọn lọc và phân tích các tác động cụ thể nhất.
Môi trường kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc định hình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, đồng thời tác động đến môi trường vi mô của họ Các yếu tố kinh tế không chỉ tạo ra cơ hội mà còn mang lại nguy cơ cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
1.4.1.4 Môi trường khoa học- công nghệ
Môi trường khoa học - công nghệ đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, bao gồm trình độ khoa học công nghệ, chỉ tiêu nghiên cứu và phát triển, cùng với các phát minh và công nghệ mới Đây là yếu tố năng động, mang lại nhiều cơ hội cũng như thách thức cho các doanh nghiệp trong ngành bất động sản.
+ Tạo ra tiền đề để hiện đại hóa quá trình sản xuất tạo ra các sản phẩm tốt hơn, rẻ hơn, thời gian sản xuất nhanh hơn;
+ Tạo cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản nhanh chóng nắm bắt công nghệ sản xuất mới;
+ Tạo điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản tiết kiệm các nguồn lực trong sản xuất kinh doanh
+ Sự lạc hậu nhanh chóng của máy móc thiết bị;
+ Lao động mất dần việc làm vì nhu cầu sử dụng lao động ngày càng ít;
+ Công nghệ phát triển làm tăng mức độ cạnh tranh;
+ Nguy cơ ô nhiễm môi trường sinh thái ngày càng lớn
- Các yếu tố môi trường công nghệ:
+ Sự thay đổi về địa bàn và khai thác các tiềm năng tự nhiên nhờ vào những thay đổi của kỹ thuật công nghệ;
Sự thay đổi trong kỹ thuật thi công và kết cấu đã làm tăng giá trị các công trình bất động sản, đồng thời sự thay đổi về mục đích sử dụng và công năng của những công trình này cũng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao giá trị tài sản.
Môi trường tự nhiên gồm các yếu tố:
Tài nguyên thiên nhiên bao gồm vị trí địa lý, khí hậu, cảnh quan thiên nhiên, đất đai, sông biển, các nguồn khoáng sản, tài nguyên rừng và biển, cùng với sự trong sạch của môi trường nước và không khí.
- Sự đặc thù của điều kiện tự nhiên;
- Những tác động của điều kiện tự nhiên đến việc khai thác bất động sản
- Quan hệ giữa sự phát triển công trình bất động sản với sự thay đổi của môi trường tự nhiên
1.4.2 Môi trường vi mô Đặc điểm của môi trường vi mô:
- Tác động trực tiếp đến hoạt động và kết quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản;
- Mỗi doanh nghiệp có 1 môi trường vi mô đặc thù cho mình;
- Các yếu tố của môi trường vi mô thường đơn lẻ tác động đến mỗi doanh nghiệp bất động sản
Khách hàng trong lĩnh vực bất động sản bao gồm các tổ chức và cá nhân mua sắm và sử dụng sản phẩm từ doanh nghiệp Tiềm lực của khách hàng có tác động lớn đến hoạt động sản xuất và kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua sản phẩm.
Khả năng trả giá của khách hàng là một yếu tố quan trọng trong ngành bất động sản Người mua có ưu thế có thể gây áp lực lên lợi nhuận của doanh nghiệp bằng cách ép giá xuống hoặc yêu cầu chất lượng dịch vụ cao hơn, dẫn đến việc doanh nghiệp phải cung cấp nhiều dịch vụ hơn để đáp ứng nhu cầu của họ.
Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản
1.5.1 Quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Chương 5, Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Về trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:
- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản;
- Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản;
Bộ và cơ quan ngang bộ có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng trong việc thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản, theo phân công của Chính phủ, trong phạm vi nhiệm vụ và quyền hạn của mình.
Ủy ban nhân dân các cấp có nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương, dựa trên phân cấp của Chính phủ.
1.5.2 Quản lý doanh nghiệp về hoạt động kinh doanh bất động sản
Mỗi doanh nghiệp bất động sản sẽ có loại hình kinh doanh riêng, dẫn đến phương pháp quản trị khác nhau Tuy nhiên, tất cả các doanh nghiệp cần tuân thủ pháp luật và quy định của nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Hạ tầng kỹ thuật: hệ thống đường giao thông, điện, nước, công viên cây xanh, hệ thống thông tin liên lạc…
- Hệ thống hạ tầng xã hội: trường học, bệnh viện… trong dự án Thu nhập của người lao động
- Nâng cao chất lượng môi trường quanh dự án…
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1
1 Khái niệm, phân loại bất động sản? Phân biệt bất động sản và động sản?
2 Các tiêu chí xác định bất động sản?
3 Trình bày các đặc điểm cơ bản của bất động sản?
4 Khái niệm, phân loại, đặc điểm của thị trường bất động sản?
5 Vai trò, chức năng của thị trường bất động sản?
6 Các thành phần cơ bản của thị trường bất động sản?
7 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản?
8 Các cấp độ và các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản?
9 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản?
10 Nguyên tắc, điều kiện kinh doanh bất động sản?
11 Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh bất động sản?
12 Những hoạt động và giao dịch nào được coi là hoạt động, giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản?
13 Các quy định pháp lý liên quan đến kinh doanh bất động sản?
14 Các lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp bất động sản?
15 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và điều kiện đối với các bất động sản đưa vào kinh doanh?
16 Phân tích các yếu tố môi trường trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản?
17 Nội dung quản lý Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản?
Nghề kinh doanh và tạo lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực nghề nghiệp đòi hỏi cao về năng lực và kiến thức chuyên môn của người làm việc trong ngành Nghề này không chỉ liên quan đến việc mua bán, cho thuê bất động sản mà còn yêu cầu hiểu biết sâu sắc về thị trường, pháp lý và các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá trị tài sản Các đặc trưng của nghề kinh doanh bất động sản bao gồm khả năng phân tích thị trường, kỹ năng giao tiếp và đàm phán, cũng như sự nhạy bén trong việc nhận diện cơ hội đầu tư.
Nghề kinh doanh bất động sản yêu cầu trí tuệ và kỹ năng nghề nghiệp cao, vì khả năng thành công tỉ lệ thuận với trình độ chuyên môn Nếu thiếu những kỹ năng cần thiết, doanh nghiệp có nguy cơ cao đối mặt với thất bại Ngoài ra, người làm trong lĩnh vực này cần có kiến thức đa dạng về kinh doanh, bất động sản, phong thủy, xây dựng và kiến trúc để đáp ứng yêu cầu công việc.
Nghề kinh doanh bất động sản đòi hỏi sự khéo léo và linh hoạt trong việc áp dụng các công cụ và phương pháp kinh doanh Điều này bao gồm khả năng nhạy bén trong việc nhận diện và khai thác cơ hội kinh doanh một cách thông minh để đạt được mục tiêu hiệu quả Khi một doanh nghiệp bất động sản được thành lập, việc quản lý các mối quan hệ, đặc biệt là với nhà nước và khách hàng, cũng cần phải được thực hiện một cách nghệ thuật để đảm bảo sự thành công trong hoạt động kinh doanh.
Nghề kinh doanh bất động sản được biết đến là một lĩnh vực có tính rủi ro cao, đòi hỏi những quyết định đầu tư dài hạn và mạo hiểm Mỗi quyết định đều yêu cầu ứng trước nguồn lực, với lợi nhuận thu về sau đó Đặc điểm này khiến cho bất động sản trở thành một ngành nghề đặc thù, khác biệt so với các lĩnh vực khác Để thành công trong lĩnh vực này, ngoài việc có trí tuệ, kiến thức và kinh nghiệm, yếu tố nghệ thuật và may mắn cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro.
2.1.2 Tạo lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Việc thành lập doanh nghiệp là rất quan trọng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, giúp đảm bảo tính pháp lý và minh bạch trong các hợp đồng kinh tế, đồng thời hạn chế tranh chấp không cần thiết, đặc biệt đối với các bất động sản có giá trị lớn Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tuân thủ các yêu cầu về vốn pháp định, địa điểm giao dịch và giấy phép kinh doanh, từ đó tạo sự tin tưởng cho khách hàng và đối tác, kích thích nhu cầu mua và hành vi bán trên thị trường.
Việc thành lập doanh nghiệp không chỉ mang lại cơ hội kinh doanh mà còn giúp mở rộng quy mô hoạt động Nhiều doanh nghiệp mới luôn nỗ lực giới thiệu hình ảnh của mình, từ đó kết nối với nhiều khách hàng tiềm năng trong lĩnh vực mua bán bất động sản.
Quyết định thành lập doanh nghiệp là một bước quan trọng cho các nhà đầu tư, đặc biệt là những người mới khởi nghiệp trong lĩnh vực bất động sản Để thực hiện các hoạt động kinh doanh hợp pháp, các nhà kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện như vốn pháp định và chứng chỉ hành nghề Việc thành lập doanh nghiệp mới đòi hỏi sự chú ý đến các yếu tố pháp lý cụ thể để đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra suôn sẻ.
- Xác định được dạng sản phẩm (dịch vụ) có thể thu được lãi;
- Nhà kinh doanh có những điều kiện lý tưởng để thực hiện hoạt động kinh doanh (vị trí, nguồn lực, con người, mối quan hệ )
* Nội dung tạo lập một doanh nghiệp bất động sản
- Nghiên cứu cơ hội và điều kiện kinh doanh;
- Lựa chọn hình thức pháp lý cụ thể phù hợp;
- Xây dựng bộ máy quản trị doanh nghiệp;
2.1.2.1 Nghiên cứu cơ hội và điều kiện kinh doanh bất động sản
Tạo lập doanh nghiệp cần phải phù hợp với nhu cầu của thị trường và điều kiện của môi trường kinh doanh, không chỉ dựa vào ý muốn chủ quan của người sáng lập Ý tưởng kinh doanh và việc xác định cơ hội là rất quan trọng, giúp tạo ra ưu thế cạnh tranh so với các doanh nghiệp khác, từ đó hình thành cơ hội kinh doanh thực sự.
* Nguồn gốc của ý tưởng kinh doanh
- Từ kinh nghiệm nghề nghiệp tích lũy được ở doanh nghiệp khác
- Từ những ý tưởng bất ngờ xuất hiện trong khi làm việc khác hoặc đang vui chơi giải trí
- Từ các tìm tòi nghiên cứu
- Từ các tư vấn chuyên nghiệp
Sau khi hình thành ý tưởng kinh doanh, việc hoàn thiện nó là yếu tố then chốt quyết định đến sự thành công Quá trình này không chỉ đơn thuần là phát triển ý tưởng mà còn là bước chuyển mình thành một dự án kinh doanh cụ thể.
Để thành lập một doanh nghiệp thành công, cần chú ý đến một số yếu tố quan trọng như nguồn tài chính ổn định, xây dựng danh sách khách hàng tiềm năng, xác định thị trường mục tiêu, lựa chọn loại hình doanh nghiệp phù hợp, đặt tên doanh nghiệp ấn tượng và chọn vị trí kinh doanh chiến lược.
Để tìm kiếm và phát triển các ý tưởng kinh doanh đáp ứng nhu cầu thị trường, các nhà kinh doanh cần thực hiện các bước nghiên cứu cơ hội kinh doanh, bao gồm phân tích môi trường kinh doanh và đánh giá các cơ hội hiện có trên thị trường.
(1) Phân tích môi trường kinh doanh bất động sản
Doanh nghiệp hoạt động trong một môi trường kinh doanh cụ thể, nơi các yếu tố môi trường có ảnh hưởng lớn đến hoạt động của họ Trước khi khởi sự, nhà kinh doanh cần nhận thức rõ về môi trường kinh doanh, bao gồm cả môi trường vĩ mô và vi mô Các yếu tố này thường xuyên thay đổi và có xu hướng xuất hiện những yếu tố mới, vì vậy việc nghiên cứu và phân tích môi trường kinh doanh là điều cần thiết để đảm bảo sự thành công.
Một số chú ý về môi trường kinh doanh bất động sản ở Việt Nam:
Nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay được đặc trưng bởi sự quản lý của Nhà nước, đồng thời hội nhập sâu rộng với khu vực và thế giới.
Thị trường Việt Nam đang trong quá trình hình thành, với hệ thống pháp luật dần thích ứng với nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, việc thực thi các chính sách vẫn gặp phải nhiều khó khăn và ách tắc do nhiều nguyên nhân khác nhau.
(2) Nghiên cứu cơ hội kinh doanh
Cơ hội kinh doanh bất động sản là thời điểm quan trọng để đạt được thành công trong lĩnh vực này Khi đề cập đến cơ hội, chúng ta cần xem xét những tác động của môi trường kinh doanh đối với hoạt động kinh doanh của bất động sản.
Cơ hội kinh doanh chỉ có thể xuất hiện trên thị trường nên nghiên cứu các cơ hội kinh doanh thực chất là nghiên cứu thị trường
