TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái quát về bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Mỗi quốc gia sở hữu nguồn tài sản quốc gia phong phú, bao gồm tài sản tự nhiên và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ Tài sản quốc gia không chỉ là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội mà còn được phân loại theo nhiều tiêu chí nhằm phục vụ cho việc quản lý và sử dụng hiệu quả Hiện nay, tài sản quốc gia được chia thành hai loại chính: bất động sản (BĐS) và động sản, một hình thức phân chia có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã BĐS bao gồm đất đai, tài nguyên dưới lòng đất, cũng như tất cả những gì liên quan đến đất đai, bao gồm vật thể trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Khái niệm về bất động sản (BĐS) hiện nay có sự khác biệt giữa các quốc gia, nhưng nhìn chung, BĐS được hiểu là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời.
Theo Bloomberg_com Financial Glossary: “BĐS là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Theo Mc Kenzie và Betts định nghĩa bất động sản (BĐS) là bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được theo quy định của pháp luật.
Pháp luật nhiều quốc gia công nhận cách phân loại tài sản, trong đó bất động sản (BĐS) được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, mỗi hệ thống pháp luật có những đặc điểm riêng trong quan điểm và tiêu chí phân loại, dẫn đến sự hình thành "khu vực ráp gianh" giữa BĐS và động sản.
Hầu hết các quốc gia định nghĩa bất động sản (BĐS) là đất đai và các tài sản liên quan, không thể tách rời khỏi đất đai, với vị trí địa lý xác định (theo Điều 517, 518 Luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, và Điều 94, 96 Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Đức) Tuy nhiên, Nga lại xác định BĐS cụ thể là “mảnh đất”, không phải là đất đai nói chung, điều này hợp lý vì đất đai là một phần của lãnh thổ và không thể trở thành đối tượng giao dịch dân sự.
Quan niệm về bất động sản (BĐS) gắn liền với đất đai có sự khác nhau giữa các quốc gia Theo Điều 520 của Luật Dân sự Pháp, "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây là động sản", và quy định tương tự cũng tồn tại trong Luật Dân sự Nhật Bản Luật Dân sự Đức định nghĩa BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Tại Việt Nam, trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự năm 1995, thuật ngữ BĐS và động sản ít được sử dụng, chủ yếu là tài sản cố định Tuy nhiên, theo quy định quốc tế và tính chất tự nhiên của tài sản, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã phân chia tài sản thành BĐS và động sản, với Điều 107 đưa ra định nghĩa về BĐS rõ ràng hơn.
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác do pháp luật qui định.”
Bộ Luật Dân sự năm 2015 định nghĩa BĐS thông qua việc liệt kê các loại tài sản cụ thể, giúp nhận diện rõ ràng hơn về BĐS Tuy nhiên, định nghĩa này chưa phản ánh đầy đủ đặc trưng nổi bật của BĐS, đó là tính cố định về vị trí Giáo trình đã đưa ra khái niệm BĐS là tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
BĐS là hàng hóa, nên BĐS cũng có những đặc điểm như các hàng hóa thông thường khác, tuy nhiên hàng hóa BĐS là một loại hàng hóa
“đặc biệt”, có những đặc điểm riêng biệt, khác so với các hàng hóa thông thường, cụ thể:
Bất động sản (BĐS) có tính cố định về vị trí do gắn liền với đất đai, nơi có vị trí và diện tích không thay đổi Giá trị của BĐS luôn phụ thuộc vào vị trí cụ thể, được xác định không chỉ qua các tiêu chí địa lý mà còn bởi khoảng cách đến các trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa Khi vị trí thay đổi, giá trị và khả năng sinh lời của BĐS cũng sẽ biến động, do đó cần dự tính các thay đổi này trong đầu tư và định giá Để tăng cường giá trị BĐS, bên cạnh việc cải thiện các thuộc tính vật chất, cần phát triển hạ tầng giao thông để giảm khoảng cách đến các trung tâm Ngoài ra, các yếu tố môi trường như tự nhiên, kinh tế, xã hội cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS, vì vậy khi định giá, cần xem xét và dự báo sự thay đổi của những yếu tố này.
Tính bền vững của bất động sản (BĐS) gắn liền với sự bền vững của đất đai, tài sản thiên nhiên không thể bị huỷ hoại, và các công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể tồn tại hàng trăm năm Tuy nhiên, tính bền vững này khác nhau tùy thuộc vào từng loại BĐS, được đánh giá từ góc độ kỹ thuật và kinh tế Tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế, và tuổi thọ vật lý chấm dứt khi các kết cấu chịu lực bị lão hóa và hư hỏng Nếu cải tạo công trình mang lại lợi ích lớn hơn việc xây mới, tuổi thọ vật lý có thể được kéo dài để phù hợp với tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích thu được Do đó, khi đầu tư xây dựng BĐS, cần dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, nhằm tránh lãng phí Khi định giá BĐS, cả tuổi thọ kinh tế và vật lý đều phải được xem xét, với tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi ích kinh tế thường giảm dần vào cuối chu kỳ kinh tế do chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập giảm Do đó, cần so sánh giá trị kinh tế với chi phí duy trì và chi phí cơ hội để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Trước khi đầu tư và thiết kế bất động sản, cần phải tính toán và dự báo tất cả các công năng cũng như nhu cầu phát sinh Việc không dự tính trước những nhu cầu này sẽ khiến việc điều chỉnh các yếu tố vật lý trở nên khó khăn.
Tính khác biệt của bất động sản (BĐS) là điều không thể phủ nhận, khi không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau do sự khác biệt về vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan và quyền sở hữu Ngay cả trong cùng một khu vực, những mảnh đất liền kề cũng có những yếu tố riêng biệt Các nhà đầu tư và kiến trúc sư thường chú trọng đến tính khác biệt này để thu hút khách hàng, dẫn đến việc giá trị và vị trí của mỗi BĐS đều có sự khác nhau Thêm vào đó, trong quá trình xây dựng, một ngôi nhà có thể biến đổi đáng kể chỉ trong thời gian ngắn, với các thay đổi như xây thêm gara, mở rộng bếp hay lắp đặt hệ thống cách nhiệt, tạo ra sự khác biệt cho từng ngôi nhà.
Mỗi cửa hàng đều có những điểm khác biệt dù có thể trông giống nhau từ bên ngoài Nhiều ngôi nhà trong khu vực có vẻ đồng nhất, nhưng khi xem xét bên trong, sự khác biệt trở nên rõ ràng Thời gian làm cho hầu hết các cửa hàng thay đổi, với chủ hiệu có thể mở rộng không gian bằng cách thêm sân sau hoặc xây dựng các bức tường mới trong nhà Điều này dẫn đến việc mở rộng cùng một diện tích nhưng với kiểu dáng và chất lượng khác nhau Mặc dù mặt tiền của nhiều cửa hiệu có thể tương đồng, nhưng khi quan sát kỹ lưỡng, những điểm khác biệt vẫn hiện hữu.
Tính khác biệt của bất động sản (BĐS) có thể mang lại lợi thế hoặc bất lợi tùy thuộc vào cách khai thác Để tăng giá trị BĐS, nhà đầu tư cần chú trọng vào tính khác biệt và đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng Khi định giá BĐS, người định giá phải xem xét đặc điểm riêng biệt của từng tài sản, tránh so sánh một cách máy móc Đối với quản lý nhà nước, cần có biện pháp khắc phục nhược điểm do tính khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống nhất trong không gian kiến trúc và tăng giá trị tổng thể của BĐS đô thị.
Tính khan hiếm của bất động sản (BĐS) xuất phát từ giới hạn tự nhiên của đất đai, với diện tích bề mặt trái đất có hạn và không thể mở rộng BĐS có đặc tính cố định về vị trí và khác biệt, dẫn đến tình trạng cung thường nhỏ hơn cầu, gây ra đầu cơ và tạo ra giá BĐS có thể trở thành bong bóng Những bong bóng này không chỉ ảnh hưởng đến chu kỳ kinh tế mà còn có thể dẫn đến khủng hoảng, suy thoái, và tăng tỷ lệ thất nghiệp Khi bong bóng nhà đất vỡ, hệ thống tài chính có thể trở nên bất ổn và thua lỗ Do đó, nhà nước cần triển khai chính sách nhằm chống đầu cơ BĐS và ngăn ngừa tình trạng giá ảo để bảo vệ nền kinh tế.
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản
Hiện nay, ngay cách hiểu thế nào là kinh doanh cũng có những diễn giải khác nhau, như:
Theo Từ điển Tiếng Việt, thuật ngữ kinh doanh được hiểu là quá trình "gây dựng, mở mang thêm" và "tổ chức việc sản xuất, buôn bán, dịch vụ với mục đích sinh lợi".
Kinh doanh, theo định nghĩa của Wikipedia, là hoạt động của cá nhân hoặc tổ chức với mục tiêu đạt được lợi nhuận thông qua nhiều hoạt động khác nhau như quản trị, tiếp thị, tài chính, kế toán và sản xuất.
- Trong khi đó, Luật Doanh nghiệp năm 2014 đưa ra cách hiểu
Kinh doanh là hoạt động liên tục thực hiện các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ, nhằm mục đích sinh lợi Đây là một hoạt động phong phú trong xã hội, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường hiện đại và hội nhập Kinh doanh bao gồm các phương pháp, hình thức và phương tiện mà các chủ thể kinh tế sử dụng để thực hiện hoạt động của mình Hoạt động này thường diễn ra qua các thể chế như doanh nghiệp, tập đoàn hoặc cá nhân, đồng thời liên quan đến các biện pháp kinh tế, kỹ thuật, tổ chức quản lý và pháp lý, dựa trên quan hệ hàng hóa tiền tệ để đạt được lợi nhuận.
Bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanh thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nhờ khả năng sinh lời cao Theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, "Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, chuyển nhượng, cho thuê và cung cấp dịch vụ liên quan nhằm mục đích sinh lời." Tuy nhiên, định nghĩa này chủ yếu liệt kê các hoạt động mà chưa thể hiện rõ bản chất của kinh doanh BĐS Do đó, có thể hiểu khái quát về kinh doanh BĐS bằng cách kết hợp các khái niệm từ Luật Doanh nghiệp năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.
Kinh doanh bất động sản (BĐS) là quá trình liên tục thực hiện các công đoạn đầu tư từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm và dịch vụ BĐS nhằm mục đích sinh lợi Đối tượng chính trong hoạt động này bao gồm các sản phẩm BĐS như nhà ở, công trình xây dựng hiện có và trong tương lai, cũng như tài sản công được phép kinh doanh Ngoài ra, các loại đất có thể chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại theo quy định pháp luật cũng thuộc về lĩnh vực này Các dịch vụ BĐS bao gồm thẩm định giá, môi giới, sàn giao dịch, tư vấn và quản lý BĐS, tạo nên một hệ sinh thái đa dạng phục vụ nhu cầu thị trường.
Hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) liên quan đến nhiều ngành và lĩnh vực khác nhau trong nền kinh tế, vì vậy các chủ thể tham gia vào lĩnh vực này cũng rất đa dạng Các đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm nhiều thành phần khác nhau, tạo nên một bức tranh phong phú về thị trường BĐS.
Các cá nhân tham gia vào lĩnh vực bất động sản với vai trò là người bán hoặc cho thuê, sở hữu các tài sản như nhà ở và quyền sử dụng đất Họ đóng vai trò là nhà cung ứng bất động sản, có khả năng ảnh hưởng đến nguồn cung trên thị trường thông qua việc gia nhập hoặc rút lui khỏi hoạt động kinh doanh.
Việc sở hữu bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất, cho phép cá nhân thế chấp tài sản để vay vốn hoặc góp vốn vào các dự án liên doanh Nhóm này được coi là lực lượng năng động nhất, luôn tìm kiếm cơ hội sinh lời cao với chi phí tối ưu.
Các doanh nghiệp và tổ chức kinh doanh bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp hàng hóa BĐS cho thị trường Những doanh nghiệp này có thể là các công ty phát triển và kinh doanh nhà ở, doanh nghiệp phát triển hạ tầng, hoặc doanh nghiệp phát triển đất Sự tham gia của họ không chỉ tạo ra sản phẩm cho thị trường mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành BĐS.
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối sản xuất và tiêu dùng, nơi các doanh nghiệp BĐS tổ chức sản xuất và cung cấp sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của người mua Tại thị trường BĐS, mối quan hệ cung - cầu được giải quyết thông qua các giao dịch mua bán, giúp doanh nghiệp thu lợi nhuận và khởi động chu kỳ kinh doanh mới Quá trình sản xuất diễn ra liên tục, với thị trường BĐS luôn là điểm hẹn cho các hoạt động thương mại.
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) thông qua việc tạo ra môi trường pháp lý thuận lợi, quản lý các hoạt động kinh doanh BĐS và có thể trực tiếp tham gia vào thị trường BĐS.
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) bằng cách xây dựng hệ thống pháp luật và khuôn khổ pháp lý cần thiết Thông qua việc quản lý vĩ mô, Nhà nước thực hiện giám sát các hoạt động kinh doanh BĐS bằng các biện pháp kinh tế và tài chính, cũng như sử dụng các đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung - cầu và giá cả trên thị trường BĐS Việc thiết lập hành lang pháp lý và thực hiện chức năng giám sát đã góp phần vào sự phát triển ổn định và bền vững của ngành kinh doanh BĐS.
Nhà nước có thể trực tiếp cung cấp bất động sản và các dịch vụ liên quan trên thị trường, bao gồm việc tạo lập bất động sản, cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản, và tham gia giao dịch như các chủ thể khác Điều này nhằm đáp ứng nhu cầu về bất động sản và thực hiện các chức năng quản lý của Nhà nước.
Nhà thầu xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện các dự án xây dựng, bao gồm nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại và dịch vụ Họ là lực lượng trực tiếp tạo ra các sản phẩm bất động sản (BĐS) để cung cấp cho thị trường.
Nhà thầu xây dựng là tổ chức hoặc cá nhân có đủ năng lực hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, có vai trò quan trọng trong việc chuyển đổi thiết kế thành công trình thực tế Có hai loại nhà thầu: nhà thầu chính, người đứng tên dự thầu và ký hợp đồng, và nhà thầu phụ, người thực hiện gói thầu theo hợp đồng với nhà thầu chính Nhà thầu chính có thể là độc lập hoặc thành viên liên danh, trong khi nhà thầu phụ thực hiện các công việc quan trọng theo yêu cầu trong hồ sơ dự thầu Việc lựa chọn nhà thầu thường diễn ra qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu.
Nhà thầu xây dựng không phải chỉ là người đi “làm thuê”, người