Phần 1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại 1 Mục lục Lời mở đầu 2 Phần A Khái niệm, đặc điểm, phân loại 3 I Khái niệm 3 II Đặc điểm 4 III Phân loại 5 1 Phân loại theo đặc tính sản phẩm 5 2 Phân loại theo m[.]
Trang 1Mục lục
Lời mở đầu 2
Phần A: Khái niệm, đặc điểm, phân loại 3
I Khái niệm 3
II Đặc điểm 4
III Phân loại 5
1 Phân loại theo đặc tính sản phẩm 5
2 Phân loại theo mục tiêu đầu tư 6
Phần B: Lý thuyết dự báo 7
I Các nhân tố tác động 7
1 Quy mô, cơ cấu dân cư 7
2 Nghề nghiệp và thu nhập 7
3 Đô thị hóa và quy hoạch 8
4 Cung cầu các bất động sản thay thế 8
5 Phát triển kết cấu hạ tầng 8
6 Mốt và thị hiếu 9
7 Chính sách tiền tệ 9
8 Chính sách nhà nước 9
II Độ co giãn của cầu 10
1 Khái niệm độ co giãn cầu bất động sản 10
2 Độ co giãn của cầu theo giá 10
3 Độ co giãn chéo 13
4 Độ co giãn của cầu theo thu nhập 13
5 Độ co giãn của cầu theo các yếu tố tác động khác 15
III Dự báo cầu 17
Phần C: Dự báo cầu phân khúc biệt thự, liền kề thị trường Hà Nội 19
I Diễn biến thị trường 19
II Các nhân tố tác động 20
1 Quy mô, cơ cấu dân cư 20
2 Nghề nghiệp và thu nhập 21
3 Đô thị hóa và quy hoạch 21
Trang 24 Cung cầu các bất động sản thay thế 22
5 Phát triển kết cấu hạ tầng 22
6 Mốt và thị hiếu 22
7 Chính sách tiền tệ 23
8 Chính sách nhà nước 23
III Độ co giãn 24
1 Độ co giãn của cầu theo giá 24
2 Độ co giãn của cầu theo thu nhập 25
3 Độ co giãn chéo 26
IV Dự báo xu hướng cầu biệt thự, liền kề trong tương lai 26
Trang 3Phần A Khái niệm, đặc điểm, phân loại
I Khái niệm
Cầu bất động sản là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người tiêu dùng mong muốn
có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng bấtđộng sản đó trên thị trường Như vậy tương ứng với mỗi mức giá bất động sản khác nhauthì lượng cầu xuất hiện trên thị trường cũng khác nhau
Cần phân biệt giữa cầu và nhu cầu về bất động sản Nhu cầu và cầu về bất động sản có
sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất hiệnvới một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả đối tượng
Nhu cầu về bất động sản là sự mong muốn của con người có được bất động sản để thoảmãn các mục đích của mình Bất kể ai cũng có nhu cầu về bất động sản, điển hình là để ở.Thậm chí một người có thể có nhu cầu sở hữu nhiều bất động sản khác nhau( chung cư,biệt thự, cửa hàng để kinh doanh…) và nhu cầu này của mỗi cá nhân luôn luôn tăng lêncùng với sự phát triển của xã hội
Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầukhông có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trởthành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhucầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường
Có thể xác định nhu cầu là lượng cầu tiềm năng trong khi cầu (phụ thuộc vào khả năngtài chính) là lượng cầu thực tế Khi thu nhập tăng cùng với giá bất động sản hạ thì cầu thực
tế sẽ lớn lên Tuy nhiên không bao giờ cầu thực tế cân bằng với cầu tiềm năng vì nhu cầucủa con người là vô hạn, không thể đáp ứng đầy đủ và trọn vẹn
Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau :
◊ Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dung hay đầu tư về một dạng bất động sản nào đó mà
nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi con người
Trang 4◊ Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này.
Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầutrên thị trường
◊ Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện
gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường Chính thị trường
là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và thực sựđược thoả mãn
Như vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanhtoán và điều kiện hoạt động của thị trường
II Đặc điểm
◊ Cầu bất động sản là cầu không phân chia: Cầu bất động sản không phân chia mà
thường được hình thành theo quy mô nên nó không hoàn toàn trùng với nhu cầu Sự khôngphân chia này dẫn đến quy mô không phù hợp với khả năng thanh toán, điều này khiếnngười ta phải tìm nguồn bổ sung chứ không thể thay đổi cầu hoặc chuyển từ cầu này sangcầu khác Các nguồn tài chính bổ sung có thể là tín dụng và tiền vay Ngoài ra người ta còn
có thể sử dụng các phương thức hỗ trợ thanh toán như trả sau, trả góp
◊ Cầu bất động sản là cầu không thường xuyên: Sự không thường xuyên này biểu hiện
ở cả 2 giác độ
+ Cầu cá nhân: nhu cầu về nhà lúc nào cũng cần nhưng không phải lúc nào cũng cần phảimua (chỉ có nhu cầu là thường xuyên còn cầu là không thường xuyên) Cầu cá nhân chỉ lặplại với cầu mới chư không lặp lại theo cầu cũ Vì vậy sản phẩm trên thị trường bất độngsản luôn luôn thay đổi để đáp ứng nhu cầu
+ Cầu xã hội: Cầu này cũng không thường xuyên do những hành vi mua trong xã hội làkhông đồng nhất Ngoài ra, sự không thường xuyên này còn do tác động của nhiều yếu tốben ngoài khác như tài chính, môi trường luật pháp, quy hoạch Chỉ cần thay đổi nhữngyếu tố này thì cậu sẽ bị gián đoạn (rời rạc)
◊ Cầu bất động sản rất đa dạng và không có tính khuôn mẫu: Đặc điểm này là do 2 yếu
tố quyết định là nhu cầu và khả năng thanh toán Đối với những người mua khác nhau thì 2yếu tố này cũng khác nhau, ngoài ra còn do bản thân bất động sản cũng có tính dị biệt tạonên sự đa dạng của cầu trên thị trường
Trang 5◊ Cầu bất động sản có quan hệ nhạy cảm với cung: Cung và cầu vốn là 2 yếu tố tách
biệt, nhưng ở thị trường bất động sản có một số trường hợp không tách biệt giữa cung vàcầu Ngay trong một cá thể, người cung và người cầu có thể là một Bản thân yếu tố cầubất động sản đã chứa yếu tố cung Ngược lại cung cũng tác động đến cầu bất động sản trên
2 giác độ
+ Cầu tiêu dùng: Chính sự xuất hiện của cung sẽ tạo ra những cầu tiêu dùng mới
+ Cầu đầu tư: Khi cung mới xuất hiện sẽ xuất hiện những cơ hội mới, tạo cơ hội cho cácnhà đầu tư
◊ Cầu bất động sản là cầu ít co giãn so với các yếu tố giá cả
III Phân loại
Có nhiều cách phân loại cầu bất động sản:
1 Phân loại theo đặc tính sản phẩm
◊ Cầu bất động sản cho mục đích để ở và sinh hoạt (nhà ở và đất ở): Các giao dịch như
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các hàng hoá bất động sản đất đai,nhà ở, công trình xây dựng, bất động sản công nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng
và các bất động sản dịch vụ du lịch, thể thao…đều đã xuất hiện và tham gia vào các giaodịch trên thị trường bất dộng sản Tuy nhiên các giao dịch về bất động sản chủ yếu xoayquanh các giao dịch về đất ở và nhà ở là phổ biến và mang tính chi phối tính chất hoạtđộng của thị trường bất động sản hiện nay Cầu bất động sản về đất ở và nhà ở là một loạicầu động sản chủ yếu trên thị trường
◊ Cầu bất động sản cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ: Cùng với sự phát triển của
xã hội, các hoạt động sản xuất của khu vực III ngày càng tăng lên nhanh, do vậy cầu bấtđộng sản cho các hoạt động dịch vụ cũng càng ngày càng tăng nhanh Cầu bất động sảncho các hoạt động dịch vụ bao gồm cầu bất động sản cho các hoạt động thương mại, vănphòng, công sở và cầu bất động sản cho các hoạt động vui chơi giải trí
Các hoat động thương mại, văn phòng công sở bao giờ cũng tập trung theo mức độ pháttriển Nếu điều kiện càng cao, càng phát triển thì đòi hỏi tỉ trọng về hoạt động thương mại,dịch vụ càng nhiều, cầu về bất động sản thương mại, dịch vụ càng nhiều Ngoài ra, cáchoạt động thương mại, văn phòng, công sở luôn có xu hướng tập trung nhiều về các trungtâm phát triển, mức độ chênh lệch giữa các trung tâm và các vùng xa trung tâm càng lớn,các hoạt động càng tập trung nhiều về trung tâm
Trang 6◊ Cầu bất động sản cho các hoạt động du lịch, vui chơi giải trí:
+ Cầu bđs cho các hoạt động khách sạn, nhà hàng phát triển gắn với các trung tâm pháttriển, gắn liền với các yếu tố cảnh quan, môi trường xung quanh phục vụ cho việc kinhdoanh
+ Cầu bất động sản cho các hoạt động vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng như : Biển,núi, rừng,vùng có suối nước nóng tự nhiên…Khi đời sống của người dân được nâng cao thì nhu cầunày cũng tăng lên
◊ Cầu bất động sản cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng: Thông
thường cầu về bất động sản làm địa bàn phát triển các hoạt động công nghiệp, giao thong
và các công trình công cộng là cầu được xã hội hoá và đáp ứng bằng các chương trình củachính phủ, chúng ít xuất hiện hoặc xuất hiện ẩn mình dưới các hình thức khác trên thịtrường bất động sản
◊ Cầu bất động sản cho sản xuất nông nghiệp: Cầu về bất động sản cho sản xuất nông
nghiệp thường là cầu về đất đai cho hoạt động thuộc khu vực I của xã hội bao gồm cầu củacác hoạt động sản xuất dựa vào đất đai như nông lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật liệu xâydựng và hầm mỏ Thông thường, xã hội càng phát triển, các hoạt độg sản xuất thuộc khuvực I càng giảm xuống một cách tương đối so với các khu vực khác, do vậy cầu về đất đaicho sản xuất tăng lên không đáng kể so với các khu vực khác Hơn nữa cầu về đất đai chosản xuất thường không phải là quan hệ cơ bản trên thị trường bất động sản Trong nhiềutrường hợp, nhu cầu về đất đai cho sản xuất được đáp ứng thông qua các điều chỉnh khôngphải quan hệ thị trường như chính sách phân chia, giao đất và điều chỉnh quỹ đất đai sảnxuất hiện trên một phạm vi hẹp mang tính khu vực và thường được giải quyết ngay giữanhững người dân sản xuất tại địa phương trong vùng
◊ Cầu bất động sản khác: Hầm mỏ, khu khai thác quặng, trường học, bệnh viện…
2 Phân loại theo mục tiêu đầu tư
◊ Cầu đầu tư cho tiêu dùng: Quan tâm đến giá trị sử dụng, bên cạnh đó cũng quan tâm
đến giá trị trong tương lai Cầu này phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của đời sống xã hội,mức sống cũng như giá trị của bất động sản
◊ Cầu đầu tư cho sản xuất kinh doanh: Đáp ứng các nhu cầu của hoạt động sản xuất
kinh doanh Cầu này ohuj thuộc nhiều vào trình độ phát triển của nền kinh tế
◊ Cầu đâu tư cho tương lai: Phụ thuộc vào kỳ vọng trong tương lai của nhà đầu tư.
Trang 7Phần B
Lý thuyết dự báo
I Các nhân tố tác động
1 Quy mô, cơ cấu dân cư
Sự tăng trưởng vê dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đócầu về bất động sản tăng lên.trước tiên nhu cầu chỗ ở tăng,tiếp đó là nhu cầu về bất độngsản dịch vụ,tạo lực hút cho các hoạt động kinh doanh
Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các hộgia đình tăng lên sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự gia tăng của số hộ gia đình độclập.trong xu thế phát triển của xã hội,các gia đình đa thế hệ giảm,kết cấu gia đình hạt nhân
là xu hướng chính.trong trường hợp số lượng hộ gia đình độc lập tăng lên thì cầu về diệntích đất và nhà ở tăng lên một cách tương ứng
Kết cấu độ tuổi dân số cũng là một nhân tố tác động lớn đến cầu bất động sản Dân số ở
độ tuổi kết hôn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu về bất động sản tăng lên
Tập quán sinh hoạt cũng ảnh hưởng đến cầu bất động sản của các nhóm dân cư khácnhau Những tập quán đó có thể do thói quen về tiêu dùng, điều kiện cuộc sống và quanniệm xã hội đưa lại
2 Nghề nghiệp và thu nhập
Chúng ta đêu biết nhu cầu của con người,trong đó có nhu cầu về nh ở là không ngừngtăng lên do sự gia tăng của quy mô dân số,quy mô gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chấtlượng cuộc sống Nếu như mức thu nhập cũng tăng lên cho phép phần lớn các nhu cầu trởthành nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về bất động sản tăng lên Người ta đã chỉ ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất Khithu nhập con thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn nhu cầu thiết yếu về cácvật phẩm nuôi sống và thoả mãn nhu cầu của con người Khi các nhu cầu về các vật phẩmthiết yếu đã được đảm bảo thì phần thu nhập sẽ được đảm bảo về nhu cầu nhà ở Do vậykhi thu nhập tăng lên, cầu về bát động sản tăng lên khá rõ nét
Tình trạng việc làm và nghề nghiệp cũng có những yêu cầu về tính chất của công việc
có những nghề nghiệp nhà ở được sử dụng như là những địa điểm làm việc hoặc kinh
Trang 8doanh, chỗ ở là nơi đặt các quan hệ giao lưu…Như vậy sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp
sẽ dẫn đến sự thay đổi về thị hiếu nhà ở và sau đó là sự thay đổi về cầu nhà ở
3 Đô thị hóa và quy hoạch
Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyểnđổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá làquy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển quy mô bề rộng không gian đôthị Chính vì vậy quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở
đô thị Quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu nhà ở mà còn làm thay đổikết cấu nhu cầu về nhà ở
Trong bối cảnh hiện nay đô thị hóa diễn ra với kết cấu dân cư đa dạng hơn dẫn đến cầu
về nha đất đô thị có những thay đổi căn bản về chuẩn mực và điều kiện Những tầng lớpthương gia và những người có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dángkiến trúc cũng như mức độ tiện nghi của nhà ở
Đặc biệt luồng di dân tự do, những người sống bằng các nghề nghiệp không ổn địnhđang là những sức ép và thách thức lớn đối với hầu hết các đô thị của các nước đang pháttriển trong quá trình đô thị hoá Nhóm dân cư này đã làm xuất hiện một kiểu dạng nhà ởđặc biệt như các xóm liền kề,các khu ổ chuột Vì vậy cầu về bất động sản diễn biến sôiđộng nhất trong quá trình phát triển đô thị hoá
4 Cung cầu các bất động sản thay thế
Cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà, cung và giá thuê đất sẽ tác động đếncầu đầu tư xây dựng… Ngoài ra, cung và giá của các hàng hóa bất động sản tương tự (cóthể thay thế) cũng sẽ tác động rất lớn đến cầu
Trang 96 Mốt và thị hiếu
Có thể hiểu một cách đơn giản, mốt và thị hiếu là tập hợp các thói quen, xu hướng, tràolưu được số đông người ưa chuộng nhất, thu hút được đông đảo sự quan tâm nhất Trongbất cứ một lĩnh vực kinh doanh nào, mốt và thị hiếu luôn có ảnh hưởng nhất định
Trong điều kiện phát triển kinh tế, hội nhập và tự do hóa thương mại hiện nay, thịtrường nhà ở tại Việt Nam ngày càng trở nên phong phú đa dạng trong khi người dân cũngngày càng bận rộn hơn với công việc và có thu nhập, mức sống ngày càng cao hơn Nhữngđiều này dẫn đến tất yếu là người dân có nhu cầu mua nhà ở có thể đáp ứng nhu cầu sinhhoạt của
Việc mua nhà ở của người Việt Nam còn bị ảnh hưởng lớn bởi những tín ngưỡng,phong tục tập quán truyền thống Mua 1 căn nhà còn phụ thuộc vào hướng nhà, vị trí,phong thuỷ,… xem căn nhà đó có phù hợp với chủ nhà hay không Vì vậy, những căn nhà
có vị trí đẹp, trên một mảnh đất thịnh vượng sẽ được lựa chọn nhiều hơn Ngược lại, nhữngcăn nhà ở vị trí xấu, kiêng kị thì khó đáp ứng được người mua
7 Chính sách tiền tệ
Do lượng tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng sẽ trở thành nhu cầu có khả năng thanhtoán và trở thàh cầu trên thị trường Cung tiền tệ tác động trực tiếp đén khả năng thanhtoán giao dịch bất động sản Ngoài ra các yếu tố như tỷ giá của vàng, ngoại tê, lạm phátcũng tác động rất lớn tới cầu bất động sản
di sản lưu lại cho các thế hệ con cháu
Sự thay đổi thái độ của chính phủ đối với chính sách thuê nhà và bán nhà cũng là tácnhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu thuê nhà hay cầu mua nhà đất.những quy định thể
Trang 10chế của chính phủ và chính quyền địa phương về nhà ở và đất ở cũng có thể làm triệt tiêuhoặc khơi dậy cầu về nhà ở hoặc nhà đất cũng có thể làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu Các nhân tố trên đây là các nhân tố phổ biến tác động đến sự thay đổi về bất động sản.Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển khác nhau, trong các điều kiện môi trường khác nhauthì sự biểu hiện của các nhân tố trên là không đồng nhất, đồng thời còn có thể xuất hiệnnhững nhân tố đặc thù khác
II Độ co giãn của cầu
1 Khái niệm độ co giãn cầu bất động sản
Có nhiều biến số xác định mức cầu như chúng ta đã trình bày trong phần các nhân tốảnh hưởng Vấn đề đặt ra là cần đo lường được sự biến động của cầu về bất động sản mỗikhi các biến số này thay đổi Độ co giãn của cầu BĐS là thước đo không đơn vị đo lườngmức độ phản ứng của lượng cầu BĐS với sự thay đổi của các nhân tố ảnh hưởng
Công thức tổng quát để tính độ co giãn của cầu về bất động sản là:
Độ co giãn của = phần trăm thay đổi của lượng cầu
cầu BĐS phần trăm thay đổi của các nhân tố tác động
E = %∆Di
%∆Yi
Trong đó:
+ E là hệ số co giãn của cầu về bất động sản so với yếu tố Y
+ %∆Di là tỉ lệ % mức thay đổi về bất động sản khi biến số Y thay đổi
+ %∆Yi là tỉ lệ % mức thay đổi của biến số Y
Công thức trên cho thấy: Hệ số E càng lớn có nghĩa là số lượng cầu bất động sản càngnhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi lớn lượng cầu
2 Độ co giãn của cầu theo giá
Độ co giãn của cầu = phần trăm thay đổi của lượng cầuBĐS theo giá phần trăm thay đổi của giá
Trang 11D1 D1
D D
để mua căn hộ chứ chắc chắn không đến mức cắt giảm 3 m2 căn hộ đó
Sự phụ thuộc giữa giá cả và cầu BĐS được thể hiện qua đồ thị dưới đây:
Đồ thị : Đường cầu trong một giai đoạn
Giá cả chính là lượng tiền cần phải trả cho một đơn vị bất động sản Đồ thị cho ta thấyrằng cầu bất động sản phụ thuộc vào mức giá bất động sản Việc giá bất động sản (biến nộisinh) thay đổi sẽ làm vận động đường cầu Đây mới chỉ là diễn giải đơn giản cho sự thayđổi của cầu Như đã đề cập ở trên, cho thấy có nhiều yếu tố tác động đến cầu ngoài giá cả.Những yếu tố đó là: ảnh hưởng của thu nhập và nghề nghiệp, sự gia tăng dân số, mốt và thịhiếu, những biến động về thị trường được mong đợi… (gọi là các biến ngoại sinh) Khinhững yếu tố thay đổi sẽ làm vận động đường cầu
Giá
Trang 12Trong thị trường BĐS, cũng giống như các thị trường hàng hóa khác có thể xuất hiệnđường cầu dạng đặc biệt Đường cầu này cho thấy việc giá cả tăng tác động đến cầu làmcầu cũng tăng và ngược lại Ví dụ điển hình là khi giá đất để xây biệt thự tăng có thể làmtăng cầu về loại đất này từ nhóm người giàu có, muốn thể hiện đẳng cấp và vị thế của mìnhtrong xã hội Cũng giả định như vậy,trong giai đoạn người ta cho rằng sắp xảy ra lạm phát,mặc dù giá đất tăng, có thể xảy ra tình trạng cầu tăng Trong lí thuyết kinh tế hiệu ứng nàyđược gọi là hiệu ứng lạm phát
Tình trạng cầu BĐS sẽ tăng khi giá cả của chúng tăng hoặc cũng có thể xảy ra khi xảy
ra trào lưu đầu cơ Hiện tượng này đã xảy ra tại thị trường BĐS trong những năm đầu củacác giai đoạn sốt đất tại các đô thị lớn ở các nước đang phát triển Thực tế là người ta đãtranh thủ mua gom đất trong thời điểm đầu để có sự tăng giá nhanh trong tương lai gần.Tại thời điểm đó giá lien tục tăng và cầu cũng tăng mạnh Cầu tăng mạnh kéo theo giá cảlại càng tăng
Cũng có thể quan sát thấy được phản ứng của những người tham gia thị trường BĐS tạicác đô thị lớn Một khi giá bất động sản nói chung tăng sẽ làm tăng cầu về những bất độngsản nhỏ
Có thể kết luận được rằng cầu BĐS tác động trực tiếp đến giá cả và ngược lại, giá cả lạitác động đến cầu Đối với mỗi loại BĐS sẽ có những yếu tố khác nhau tác động mạnh yếukhác nhau đến cầu và giá cả Để nghiên cứu một cách toàn diện hơn, cần xem xét đến cungbất động sản, một yếu tố quan trọng tác động đến cầu và giá cả BĐS ở chương sau
Các nhân tố ảnh hưởng đến độ co giãn của cầu bất động sản:
◊ Sự sẵn có của bất động sản thay thế: Một loạt BĐS mà càng có nhiều BĐS khác thay thế
thì độ co giãn về giá cả của cầu về loại BĐS đó càng co giãn Chẳng hạn trong một thànhphố độ co giãn cầu BĐS về nhà ở riêng lẻ sẽ cao nếu thành phố có nhiều chung cư đượcxây dựng và ngược lại Bất động sản nói chung là một trong những hàng hóa thiết yếu củacuộc sống cũng như lương thực, thực phẩm Vì vậy chúng có cầu không co giãn (ít cogiãn) Tuy nhiên các BĐS cao cấp lại là hàng hóa xa xỉ nên độ co giãn của BĐS cao cấplớn hơn so với độ co giãn của bất động sản thông thường
◊ Tỉ lệ thu nhập chi tiêu cho bất động sản: Các nhân tố khác không thay đổi, tỉ lệ thu nhập
chi tiêu cho BĐS trong tổng thu nhập càng cao thì hiệu ứng thu nhập của cầu về BĐS đócàng co giãn Nếu chỉ có phần nhỏ thu nhập chi dùng cho BĐS thì giá cả BĐS thay đổi có
Trang 13tác động rất ít đến ngân sách tổng thể của người tiêu dùng và do đó người tiêu dùng khôngmấy quan tâm đến sự thay đổi của giá Tuy nhiên sự thay đổi nhỏ của giá cả bất động sản
mà chiếm tỷ lệ lớn trong ngân sách của người tiêu dùng sẽ khiến người tiêu dùng giảmđáng kể lượng mua bất động sản đó.BĐS là hàng hóa có giá trị lớn,do vậy tỷ lệ thu nhậpcho chi mua BĐS thường chiếm tỷ lệ cao trong ngân sách tổng thể Do vậy,khi thu nhập ởmức thấp thì cầu BĐS là khá co giãn
◊ Khoảng thời gian khi giá bất động sản thay đổi: Khoảng thời gian kể từ khi giá thay đổi
càng dài thì độ co giãn của cầu càng lớn Khi giá một loại BĐS nào đó tăng (giả sử giá nhàđất tăng), khi có đủ thời gian, người tiêu dùng sẽ tập hợp các BĐS có thể thay thế như căn
hộ chung cư Khi quá trình thay thế xảy ra, lượng cầu đối với nhà đất sẽ giảm mạnh (cầu
co giãn) Ở đây, khái niệm ngắn hạn liên quan tới thời kì trong đó ít nhất một vài sự điềuchỉnh là không thể thực hiện được Còn dài hạn là một thời kì đủ để thực hiện các sự điềuchỉnh Thông thường, cầu BĐS trong dài hạn co giãn hơn cầu ngắn hạn
3 Độ co giãn chéo
Lượng của hàng hóa BĐS nào mà người tiêu dùng định mua phụ thuộc vào giá hànghóa thay thế và hàng hóa bổ sung của nó Chúng ta đo lường những nhân tố này bằng cáchdùng khái niệm độ co giãn chéo của cầu Độ co giãn chéo của cầu BĐS là thước đo độphản ứng của cầu BĐS với sự thay đổi của giá hàng hóa khác (hàng hóa thay thế,hàng hóa
bổ sung), với điều kiện các nhân tố khác không đổi
Độ co giãn chéo = thay đổi phần trăm của lượng cầu
của cầu BĐS thay đổi phần trăm của hàng thay thế hay bổ sung
Độ co giãn của cầu là dương đối với hàng hóa thay thế và âm đối với hàng hóa bổsung
4 Độ co giãn của cầu theo thu nhập
Độ co giãn của cầu BĐS theo thu nhập là thước đo độ phản ứng của cầu BĐS với sựthay đổi theo thu nhập, với điều kiện các nhân tố khác không đổi Độ co giãn này được tínhbằng công thức sau: