Nhóm 6 đăng kí thống kê đất đai

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

-🙞🙞🙞🙞🙞 -MÔN ĐĂNG KÍ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI

Nhóm thành viên- Nhóm 6: Trần Hồng Ngọc – 11202882

Phạm Thị Phương Thảo – 11203719Đoàn Thị Quỳnh Anh – 11200090Nguyễn Cao Quốc – 11203310Nguyễn Thị Thủy – 11203901

Hà Nội, 09/2022

Tình huống 6: Tôi được cấp sổ đỏ một mảnh đất có nhà ở tại Huyện Sóc Sơn, với

diện tích: rộng 14m x dài 20m, thuộc diện đất ở, nằm trong khu dân cư hiện hữu,không thuộc diện giải tỏa, quy hoạch Do cần tiền để đầu tư kinh doanh, tôi rao bán1/2 phần diện tích thửa đất và hiện có người đồng ý mua với giá cao (50 triệu/ m2)

và yêu cầu tôi làm hợp đồng đặt cọc Xin hỏi:

a) Các quy định pháp lý liên quan đến thủ tục về đặt cọc thực hiện như thế nào?Trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan đến nội dung đặt cọc là ra sao?

b) Anh/ chị hãy tư vấn cho tôi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trongtrường hợp này tại đâu? Quy trình thực hiện ra sao? Các cơ quan quản lý nhà nước

sẽ thực hiện những công việc gì?

c) Các nghĩa vụ tài chính mà tôi phải thực hiện trong đến thương vụ chuyểnnhượng này là gì? Tính toán các nghĩa vụ đó như thế nào?

d) Giả sử diện tích đất làm nhà ở của gia đình tôi là 80 m2 (04 tầng) xây dựng từnăm 2016 (trên phần diện tích đất còn lại), nay tôi muốn bổ sung tài sản trên vàogiấy chứng nhận cần phải làm thủ tục gì? Nghĩa vụ tài chính bao nhiêu? Thông tin

về đơn giá xây dựng nhà ở tại địa phương được xác định sau đây:

e) Có người tư vấn cho tôi để có thể có tiền nhanh để đầu tư thì tôi có thể thế chấpthửa đất cho cá nhân hoặc ngân hàng Tôi đang cân nhắc phương án này Xin anh/chị phân biệt giúp tôi về thế chấp và mua bán/ chuyển nhượng đất đai? Thế chấp

đất giữa cho cá nhân và ngân hàng?

NỘI DUNG

a) Các quy định pháp lý liên quan đến thủ tục về đặt cọc thực hiện như thế nào?Trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan đến nội dung đặt cọc ra là ra sao?  

 Các quy định pháp lý liên quan đến thủ tục về đặt cọc 

Bộ luật hình sự 2015 đã quy định tại Điều 328: Đặt cọc 

1 Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đâygọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giátrị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giaokết hoặc thực hiện hợp đồng. 

2 Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lạicho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từchối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặtcọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, 

 Như vậy, đặt cọc thực chất là một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ

và được sử dụng trong các lĩnh vực khác nhau. 

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở cần phải thực hiện quacác bước sau: 

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán 

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính 

Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).  

Dựa vào những bước được quy định như trên thì đặt cọc là bước đầu tiên (nếucó) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiệnhợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, báncho người khác). 

 Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đặt cọc được sử dụngtrong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi mua bán nhà đất. 

Trên thực tế, khi thực hiện mua bán nhà đất, các bên vẫn thường đặt cọc. 

Các bước thực hiện thủ tục đặt cọc    

Bước 1: các bên thỏa thuận về hợp đồng đặt cọc: 

Hợp đồng đặt cọc sẽ do các bên tự thỏa thuận nhưng nên có nội dung sau: 

 Thông tin các bên tham gia đặt cọc  

 Đối tượng hợp đồng đặt cọc 

 Phương thức đặt cọc và thanh toán  

 Phạt hợp đồng 

 Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng 

Bước 2: hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng/chứng thực 

Bộ luật dân sự 2015, luật đất đai 2013, luật nhà ở năm 2014, luật côngchứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợpđồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quay định côngchứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vớiđất 

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên côngchứng hoặc chứng thực trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiềncọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp 

 Trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan đến nội dung đặt cọc 

Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc  

 Quyền của bên đặt cọc 

Thứ nhất: Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc sử dụng hoặc xác lập giao dịch

dân sự đối với tài sản đặt cọc. 

Thứ hai: Thực hiện việc bảo quản để tài sản đặt cọc, không bị mất giá trị hoặc

giảm sút giá trị. 

Thứ ba: Được quyền trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham

gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý. 

 Nghĩa vụ của bên đặt cọc 

Thứ nhất: Thanh toán tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc và chi phí hợp lý để bảo

quản tài sản đặt cọc. 

Chi phí hợp lý là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trongđiều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọckhông bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng. 

Thứ hai: Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ

khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọchợp pháp. 

Ngoài ra bên đặt cọc còn có quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do phápluật quy định. 

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc  

 Quyền của bên nhận đặt cọc 

Thứ nhất: Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao

dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặtcọc 

Thứ hai: Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về

giao kết, thực hiện hợp đồng. 

 Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc 

Thứ nhất: Bảo quản, gìn giữ tài sản đặt cọc. 

Thứ hai: Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi

chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc 

Ngoài ra, bên nhận đặt cọc còn có quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc dopháp luật quy định. 

Xử lý tài sản đặt cọc    

Tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định

Nếu một trong hai bên từ chối việc kết giao vi phạm hợp đồng đặt cọc theo đómức phạt cọc được quy định như sau: 

 Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọcthuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc)  

 Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trảcho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặtcọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiềnđặt cọc) 

Trường hợp tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử

lý đặt cọc theo Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP đã hướng dẫn về trường hợp cótranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc,thì việc xử lý được thực hiện như sau: 

 Thứ nhất, trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp

đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảmcho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bênnào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiệnhoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự; 

 Thứ hai, trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp

đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng có sự vi phạm làm cho hợp đồngkhông được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạtcọc Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vôhiệu được thực hiện theo thủ tục chung; 

 Thứ ba, trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định

điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồngđương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. 

 Thứ tư, trong các trường hợp thứ nhất và thứ ba nêu trên, nếu cả hai bên

cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trỏ ngạikhách quan thì không phạt cọc. 

b) Anh/ chị hãy tư vấn cho tôi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trongtrường hợp này tại đâu? Quy trình thực hiện ra sao? Các cơ quan quản lý nhànước sẽ thực hiện những công việc gì?

Căn cứ pháp lý:

 Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 về điều kiện để người sử dụng

đất được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quy trình:

Trong trường hợp trên vì người sử dụng đất chỉ muốn chuyển nhượng ½diện tích mảnh đất, nên cần làm hồ sơ để tách thửa đất trước khi chuyển nhượngquyền sử dụng đất cho cá nhân khác

 Chuẩn bị hồ sơ tách thửa:

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đấtnhư sau:

- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Ngoài ra, có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân

Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa:

Bước 1 Nộp hồ sơ

Bước 2 Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3 Xử lý yêu cầu tách thửa

 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất:  

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 Giấy tờ cần chuẩn bị công chứng bao gồm:

2 Dự thảo hợp đồng 

3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4 Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)

5 Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên

6 Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xácnhận độc thân)

7 Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật

Bước 2: Nộp hồ sơ 

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy trìnhnếu đã đầy đủ

Hồ sơ đầy đủ bao gồm:

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứngthực)

2 CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)

3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)

4 Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân,

02 bộ có chứng thực)

5 Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)

6 Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)

7 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)

8 Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)

9 Tờ khai đăng ký thuế

10.Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)

Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời gian thủ tục sang tên kéo dài 10 ngày làm việc. 

Bộ hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xácđịnh nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ thửa đất ngay khi có thông từ

cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng

ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể

từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. 

Thuế & lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một chi phí khi sang tên đất đai gồm: Chi phí công chứng hợp đồng chuyểnnhượng, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạsang tên quyền sử dụng đất. 

Các cơ quan quản lý nhà nước sẽ thực hiện những công việc:

Xử lý yêu cầu tách thửa

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:

- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối vớithửa đất mới tách, hợp thửa;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtcho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơtại cấp xã

Thời gian giải quyết: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gianthực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày

Sau khi thực hiện thủ tục tách thửa thì phải công chứng hợp đồng và thực hiện thủtục công chứng hợp đồng và sang tên giấy chứng nhận

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiệnthực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thunghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tàichính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quyđịnh của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan

có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đấtđai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy bannhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

c) Các nghĩa vụ tài chính mà tôi phải thực hiện trong đến thương vụ chuyển

nhượng này là gì? Tính toán các nghĩa vụ đó như thế nào?

 Các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện trong đến thương vụ chuyển nhượng này là:

1.Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ là số tiền mà

người sử dụng đất phải nộp căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Trong đó,

 Giá tính lệ phí trước bạ được xác định bao gồm đối với nhà và đất Cụ thể:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dântỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ

(Gía trị lệ phí trước bạ đối với một số trường hợp cụ thể được quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP)

 Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Công thức tính:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0.5%

=> Giá tính lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ x Giá một mét vuông đất tại Bảng giá đất

= (14x20:2) x 7.820.000 = 1.094.800.000 (đồng)

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = 1.094.800.000 x 0.5% = 5.474.000 (đồng)

2 Thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định, người bán đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bởi khichuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bán sẽ nhận được một khoản tiền theo giá thỏa thuận Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận với nhau và nếu được thống nhất, người mua đất có thể là người nộp thuế

Mức thuế phải nộp theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong trường hợp trên, giá được nêu ra là giá thỏa thuận (có sự đồng ý của 2 bên), chưa phải là giá trong hợp đồng Vậy nên giá chuyển nhượng sẽ được căn cứ tính theo đơn giá trong Bảng giá đất

=> Trường hợp chuyển nhượng đất này sẽ được tính như sau: 

Giá chuyển nhượng = 7.820.000 x (14m x 20m:2) = 1.094.800.000 (đồng) Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

= 1.094.800.000 x 2% = 21.896.000 (đồng)

3 Lệ phí địa chính:

Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính

Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hộicủa địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:

– Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành

phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:

+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận

bổ sung vào giấy chứng nhận

+ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần

+ Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần

– Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa

không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.

=> Nh v y ông này thu c Huy n Sóc S n, TP Hà N i nên áp d ng m c thu đ i ư ậ ộ ệ ơ ộ ụ ứ ố

v i các qu n thu c thành ph tr c thu c Trung ng; ph ng n i thành thu c ớ ậ ộ ố ự ộ ươ ườ ộ ộthành ph ho c th xã tr c thu c t nh:ố ặ ị ự ộ ỉ

+ Ch ng nh n đăng ký bi n đ ng v đ t đai: 28.000 đ ng ứ ậ ế ộ ề ấ ồ

+ Trích l c b n đ đ a chính, văn b n, s li u h s đ a chính: 15.000 ụ ả ồ ị ả ố ệ ồ ơ ị

đ ng ồ