Bài tập nhóm học phần đăng ký thống kê đất đai

Untitled TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN BÀI TẬP NHÓM HỌC PHẦN ĐĂNG KÝ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI Giảng viên hướng dẫn TS Nguyễn Thanh Lân Nhóm 2 Thiều Quang Trung 112082[.]

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

BÀI TẬP NHÓM HỌC PHẦN: ĐĂNG KÝ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI

Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thanh Lân

Nhóm: 2

Hà Nội, tháng 9 năm 2022

Bài 1:

Chị Hoa là khách hàng mua nhà chung cư (Phòng 808) tại dự án chung cư cao tầng CT3 (cao 25 tầng), tại Khu Mỹ Đình do Tập đoàn Z làm chủ đầu tư Chị X đã nhận bàn giao nhà và dọn về ở từ đầu năm 2020 với diện tích là 118 m2 , có chênh lệch so với hợp đồng mà chị đã ký với chủ đầu tư là 125 m2 và đến nay chị vẫn thắc mắc phần diện tích nhà ở chênh lệch giữa thực tế và hợp đồng mà chủ đầu tư chưa xử lý rõ ràng Hiện tại, căn hộ nhà chị chưa được nhận sổ đỏ Xin hỏi:

a Chị muốn làm sổ đỏ cho căn hộ chung cư này phải thực hiện những thủ tục gì và đến cơ quan nào để được giải quyết? Trách nhiệm công việc của các bên liên quan trong trường hợp này là gì?

b Giả định Chị Hoa đã được cấp GCN (sổ đỏ), nay chị không có nhu cầu sử dụng căn

hộ này nên chỉ muốn cho anh A thuê căn hộ (với mục đích vừa để ở và làm văn phòng làm việc cho công ty của anh A trong lĩnh vực thiết kế) Xin hỏi, chị Hoa cần phải làm những thủ tục gì? Nghĩa vụ tài chính chị phải nộp đối với hoạt động cho thuê này như thế nào? Ngoài ra, trong thời gian gần đây, qua thông tin báo đài đưa tin cho rằng, người cho thuê căn hộ phải nộp thuế cho thuê nhà chung cư Anh/ chị hãy giải thích rõ cho chị Hoa và phân tích những tác động của chính sách này đến thị trường

c Trong trường hợp Chị Hoa đã được cấp GCN (sổ đỏ), chị Hoa muốn sang tên căn

hộ này cho con gái chị trước khi lấy chồng thì chị cần phải làm những thủ tục gì? Nghĩa vụ tài chính trong trường hợp này được tính toán như thế nào theo quy định của UBND Thành phố Hà Nội?

a.

Theo khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký lần đầu được thực hiện

trong các trường hợp sau:

T

T

1 Thửa đất được giao, cho thuê để sử

dụng Bắt buộc đối với người sử dụng đất,người được giao đất để quản lý

2 Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký

3 Thửa đất được giao để quản lý mà chưa

đăng ký

4 Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

chưa đăng ký (đăng ký quyền sở hữu) Theo yêu cầu của chủ sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất

- Thủ tục làm sổ đỏ chung cư:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ chung cư:

Căn cứ khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận thay cho người nhận mua nhà hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (Mẫu số 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)

- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật

- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng

Ngoài ra, người đề nghị phải ghi tờ khai lệ phí trước bạ (theo mẫu số 01) rồi nộp cùng với hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện những công việc sau:

- Kiểm tra giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký

- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có)

- Cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính (nếu có)

- Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

- Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền đã được cấp để chỉnh lý vào

hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

Bước 4: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết

Thời hạn giải quyết:

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh quy định thời

hạn giải quyết thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư Nhưng không quá 15 ngày kể

từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ

Thời gian giải quyết không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật Việt Nam Không tính thời gian hồ sơ tiếp nhận tại xã, thời gian thực hiện trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất Không tính thời gian xem xét, xử lý của trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

- Trách nhiệm của các bên liên quan:

Theo khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP:

Sau khi hoàn thành công trình nhà chung cư, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở tài nguyên và Môi trường những giấy tờ sau (thực hiện trước khi người mua làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ):

- Giấy chứng nhận hoặc quyết định cho thuê đất, giao đất

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án, nếu trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ khi thuộc trường hợp được miễn hoặc chậm nộp)

- Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng

và hợp đồng đã ký

- Giấy phép xây dựng (nếu có)

- Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình để đưa vào

sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng

- Danh sách căn hộ, công trình xây dựng (có thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ; trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (diện tích, kích thước) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng từng tầng, từng căn hộ)

- Báo cáo kết quả thực hiện dự án

Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên

và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra:

- Hiện trạng sử dụng đất, nhà ở, công trình đã xây dựng

- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện bán nhà ở, công trình xây dựng khác của chủ đầu tư dự án

Sau khi kiểm tra xong thì Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện công việc sau:

- Gửi thông báo kết quả kiểm tra cho chủ đầu tư

- Gửi thông báo kết quả kiểm tra kèm theo sơ đồ nhà, đất cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà đất cho bên mua đối với trường hợp đủ điều kiện

- Đăng công khai kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất

b.

- Thủ tục cho thuê căn hộ chung cư:

1./ Thủ tục đăng ký kinh doanh

Việc chị Hoa dùng căn hộ chung cư để cho thuê thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản, hoàn toàn có thể tiến hành đăng ký kinh doanh dưới hình thức Hộ kinh doanh

Hồ sơ đăng ký thành lập hộ kinh doanh gồm những giấy tờ sau:

 Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh (theo Phụ lục III-1 ban hành kèm theo thông tư 02/2019/TT-BKHĐT );

 Bản sao hợp lệ Thẻ căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực của các cá nhân tham gia hộ kinh doanh hoặc người đại diện

hộ gia đình;

 Bản sao hợp lệ Biên bản họp nhóm cá nhân về việc thành lập hộ kinh doanh đối với trường hợp hộ kinh doanh do một nhóm cá nhân thành lập

 Văn bản ủy quyền cho người đi nộp hồ sơ và nhận kết quả nếu không phải là cá nhân thành lập hoặc người đại diện của hộ gia đình thành lập hộ kinh doanh

Nơi nộp: Phòng Tài chính – Kế hoạch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi đặt địa điểm kinh doanh

Thời hạn giải quyết: 3 ngày làm việc, kể từ ngày nộp hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh

2./ Thủ tục hợp đồng với khách thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà chung cư cần có đầy đủ các nội dung như sau:

 Thông tin của bên thuê

 Thông tin của bên cho thuê chung cư

 Thời hạn thuê nhà theo tháng hoặc theo năm Nên ghi rõ ràng ngày bắt đầu thuê nhà và ngày hết hạn thuê, hoặc các trường hợp khác nếu có

 Các lưu ý về thời hạn thuê báo trước cho cả hai bên thuê và cho thuê trước ngày kết thúc hợp đồng Khi kết thúc hợp đồng và thanh lý hợp đồng thuê Hoặc trường hợp bên thuê có nhu cầu thuê căn hộ chung cư tiếp, bên thuê hoặc bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng trường thời hạn Và cách thức xử lý khi hết hạn hợp đồng,…

 Thời gian thanh toán tiền thuê nhà chung cư cụ thể ngày tháng Hoặc hình thức thanh toán theo tháng hay theo thỏa thuận cụ thể giữa 2 bên

 Làm rõ số giá thuê căn hộ chung cư cần tính theo tháng, theo quý hoặc theo năm, có bao gồm các khoản chi phí như phí quản lý, phí giữ xe, phí bảo vệ,… hay chưa

 Phương thức thanh toán cụ thể như: thanh toán tiền mặt hoặc chuyển khoản, loại tiền thanh toán,…

 Trường hợp thanh toán trễ hạn hoặc trễ hạn bao lâu thì áp dụng hình thức phạt

Và cụ thể hình thức phạt là gì,…

 Đề cập rõ quyền và nghĩa vụ của 2 bên, các vấn đề như: cho thuê lại nhà chung

cư, sửa chữa, thay đổi giá thuê, bảo quản tài sản, …

 Xác định trước phương thức giải quyết tranh chấp

 Sự cam kết cụ thể của các bên

Sau khi đã thỏa thuận xong giữa bên thuê và bên cho thuê nhà chung cư thì hai bên sẽ cùng nhau ký vào hợp đồng Đồng thời cũng nên yêu cầu xác nhận từ phía văn phòng công chứng để đảm bảo được tính pháp lý

Các thành phần hồ sơ bao gồm:

 Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu

 Bản sao giấy chứng minh nhân dân, hộ chiếu; Bảo sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện)

 Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư và quyền sử dụng đất

ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm

1994 của Chính phủ; Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Bản sao Giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật

về nhà ở

 Hợp đồng thuê nếu tự soạn

 Bản sao các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng thuê nhà chung cư và kèm theo bản chính để đối chiếu

3./ Kê khai và nộp thuế

Thông thường, cá nhân hoặc hộ gia đình cho thuê căn hộ phải có trách nhiệm kê khai cho 2 loại thuế là: thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng

Có 2 phương pháp tính thuế và được xác định theo tuần tự sau:

 Thuê căn hộ để ở thì sẽ áp dụng “Phương pháp tính thuế từ cho thuê tài sản”

 Thuê căn hộ nhằm những mục đích cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách

du lịch, dài hạn cho sinh viên, công nhân hay cho các dịch vụ ăn uống và các phương tiện giải trí khác thì sẽ áp dụng “Phương pháp tính nộp thuế khoán”

=> Trường hợp của chị Hoa sẽ là nộp thuế áp dụng “Phương pháp tính thuế từ cho thuê tài sản”.

4./ Khai và nộp lệ phí môn bài

Cá nhân, hộ gia đình cho thuê có trách nhiệm kê khai và nộp lệ phí môn bài theo một trong hai cách sau, tùy đối tượng mà sẽ có cách tính thuế khác nhau:

 Tính thuế từ cho thuê tài sản: khai một lần cho từng hợp đồng cho thuê cụ thể;

 Tính nộp thuế khoán: không cần khai mà cơ quan thuế sẽ xác định mức thu lệ phí trên căn cứ tổng doanh thu

=> Chị Hoa sẽ khai và nộp lệ phí môn bài theo trường hợp tính thuế từ cho thuê tài sản.

5./ Thủ tục về cư trú với Ban Quản lý cư dân

Khi bên thuê nhà là cá nhân và thuê với mục đích để ở thì chủ căn hộ phải ngay lập tức thực hiện thông báo về việc lưu trú của cá nhân đó cho Công an xã, phường, thị trấn

Các giấy tờ cần chuẩn bị là:

 Chứng minh nhân dân

 Hộ chiếu Việt Nam còn giá trị sử dụng

 Giấy tờ tùy thân khác hoặc giấy tờ do cơ quan, tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cấp

Nếu người thuê nhà dưới 14 tuổi thì không phải xuất trình các giấy tờ nêu trên nhưng phải cung cấp thông tin về nhân thân của người dưới 14 tuổi

- Nghĩa vụ tài chính khi cho thuê căn hộ chung cư:

+ Lệ phí đăng ký kinh doanh: 100.000 đồng

+ Thuế môn bài:

Phụ thuộc vào thời gian ký hợp đồng thuê nhà:

 Nếu là 6 tháng đầu năm: 1 triệu đồng/ năm

 Nếu là 6 tháng cuối năm (từ ngày 1/7): chỉ nộp 500 ngàn đồng

+ Thuế giá trị gia tăng (GTGT):

Theo khoản 2 Phần Phụ Lục Bảng danh mục ngành nghề Thông tư 219/2013/TT-BTC

thì dịch vụ lưu trú, kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ, nhà trọ: tỷ lệ 5% Vậy thuế

GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%.

+ Thuế thu nhập cá nhân (TNCN):

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê căn hộ chung cư như sau: Thuế thu

nhập cá nhân: Số tiền thuế phải nộp = [(Doanh thu x 30%) – Các khoản giảm trừ]

x thuế suất (%).

- Giải thích:

Đóng thuế khi cho thuê căn hộ chung cư được chia làm hai trường hợp:

 Trường hợp 1 là tổng số tiền cho thuê nhỏ hơn 100 triệu/năm: Nếu chị kinh doanh cho thuê căn hộ với tổng số tiền thuê nhà nhỏ hơn 100 triệu/năm Thì không cần nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng Trường hợp này được áp dụng với các hộ gia đình và cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ

 Trường hợp 2 là tổng số tiền cho thuê lớn hơn 100 triệu/năm: Đối với trường hợp cho thuê có doanh thu lớn hơn 100 triệu/năm sẽ phải đóng thuế

Khi doanh thu của chị trên 100 triệu/năm Chị sẽ phải thực hiện đóng các loại thuế Như thuế thu nhập cá nhân, thuế môn bài và thuế giá trị gia tăng

Theo đó, cơ quan thuế sẽ làm việc với ban quản trị chung cư để thu thập danh sách các

hộ cho thuê, trực tiếp kinh doanh Bên cạnh đó, cơ quan thuế sẽ phối hợp công an quản lý địa bàn rà soát danh sách khai báo tạm trú, tạm vắng, danh sách có đăng ký thường trú để tuyên truyền chủ căn hộ khai báo tạm trú tự khai thuế, nộp thuế

Với người nước ngoài thuê nhà trên địa bàn, chủ nhà phải khai báo tạm trú, kê khai thuế Nếu sau khi rà soát phát hiện người cho thuê nhà không đăng ký tạm trú, không

kê khai và nộp thuế, cơ quan thuế sẽ xử lý

Trên thực tế, thu thuế cho thuê căn hộ, chung cư không phải là quy định mới, mà thuộc diện thu thuế cho thuê tài sản, đã được quy định tại Thông tư 92 của Bộ Tài chính Theo quy định, người cho thuê nhà có doanh thu năm trên 100 triệu đồng phải nộp thuế giá trị gia tăng 5% và thuế thu nhập cá nhân 5%

- Đánh giá tác động:

Trước tiên, việc siết đánh thuế này ảnh hưởng nhiều nhất đến phân khúc căn hộ cao cấp, còn nhà bình dân giá cho thuê không cao, nhà đầu tư có cách lách luật để thu nhập cho thuê dưới 100 triệu đồng một năm và không bị tính thuế

Hiện giá nhà chung cư cao cấp bình quân 4,5-6 tỷ đồng một căn trở lên mới cho thuê trên dưới 1.000 USD một tháng và với giá cho thuê hiện tại, lợi tức chỉ đạt trên dưới 4,5% một năm Nếu đánh thuế cho thuê căn hộ thì hiệu suất cho thuê chắc chắn bị giảm xuống

Việc thí điểm đánh thuế này làm cho thị trường thứ cấp và các nhà đầu tư cho thuê sẽ đắn đo khi đầu tư vì tỷ suất lợi nhuận ít Đơn cử tại thị trường TP HCM, căn hộ ở quận

1 giá 10 tỷ đồng cho thuê chỉ đạt 1.200-1.300 USD mỗi tháng, mức khá thấp so với giá vốn bỏ vào tài sản, nếu tính thuế nữa thì nhà đầu tư sẽ không mặn mà với thị trường này

Ví dụ thứ hai, chung cư mới chào bán tại trung tâm quận Thủ Đức giá 95 triệu đồng một m2, vị chi căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 8 tỷ đồng, giá cho thuê trên địa bàn quận này chắc chắn không thể nào cao hơn quận 1 và Bình Thạnh, như vậy hiệu suất cho thuê càng thấp

Một tài sản giá cao chắc chắn thanh khoản sẽ chậm, cộng thêm hiệu suất cho thuê thấp, còn bị đánh thuế sẽ khiến giới đầu tư chung cư cho thuê cảm thấy bất lợi do bị

kiểm soát "Điều này có thể thúc đẩy dòng tiền đầu tư trên thị trường lại tiếp tục đổ vào đất nền hoặc tài sản gắn liền với đất"

Việc đánh thuế cho thuê căn hộ khả năng sẽ phân thành trực thu hoặc gián thu Nếu là trực thu, tức đánh vào người nộp thuế thì không ảnh hưởng đến người đi thuê nhà Còn nếu là gián thu, người chịu thuế cuối cùng chính là khách hàng, lúc đấy khoản nộp thuế được đưa vào chi phí thuê nhà Tuy nhiên, việc ai gánh thuế cuối cùng sẽ phụ thuộc vào quan hệ thị trường, bởi nếu chủ nhà tăng giá thuê quá mức, người đi thuê không thuê nữa, do vậy nên để thị trường điều tiết

Nhiều chuyên gia ủng hộ đánh thuế thuê nhà vì nó là thuế phổ biến, tỷ lệ một toà nhà chung cư cho thuê lên đến 30% thậm chí 50%, quy mô rất lớn, tạo ra nguồn thu nhập rất lớn Như vậy, nếu không đóng thuế thì không công bằng vì nhà đầu tư có thu nhập nhưng không chịu trách nhiệm gì

c.

- Thủ tục tặng cho căn hộ chung cư:

Căn cứ Điều 120 Luật nhà ở 2014:

Điều 120 Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1 Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2 Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Như vậy chị Hoa thực hiện việc tặng cho căn hộ chung cư theo thủ tục như trên và việc tặng cho sẽ phải được lập thành hợp đồng

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

4 Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho

tặng

(*Lưu ý): Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước)

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

1 Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

2 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký Riêng trường hợp cho tặng

04 bản)

3 Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

5 CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

6 Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân

* Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày

Sau khi có thông báo th́ người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước

* Thuế chuyển dịch gồm:

– Thuế thu nhập cá nhân: 2 %

– Thuế trước bạ: 0,5 %

Bước 3: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

1 Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể

ký thay

2 Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia

di sản; văn bản khai nhận di sản;

3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

4 Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

5 Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

* Thời hạn sang tên: 15 ngày

* Lệ phí sang tên gồm:

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

– Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp)

- Nghĩa vụ tài chính:

Theo quy định tại Khoản 1, 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ

sung năm 2012) về thu nhập được miễn thuế như sau:

“1 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ

vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”

“4 Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ,

mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

Và Khoản 10 Điều 5 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định miễn lệ phí trước bạ như

sau:

“10 Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ

vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, theo các quy định trên, khi tiến hành thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở từ bố, mẹ sang cho con thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Ngoài ra còn lệ phí sang tên gồm:

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

– Lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp)

Bài 2: Ông X hiện tại đang thuê mảnh đất 500m2 trả tiền hàng năm phục vụ cho mục

đích thương mại, dịch vụ cụ thể là bãi giữ xe công cộng có thu phí tại đường ga Đông Anh thuộc thị trấn Đông Anh, huyện Đông Anh, Hà Nội từ năm 2002 với thời hạn 20 năm đến nay sắp hết hạn Giờ ông X có nhu cầu tiếp tục sử dụng mảnh đất trên Vâ ̣y:

a Ông X cần phải làm những thủ tục pháp lý gì?

b Những khoản thuế, phí mà ông X phải nộp là gì và cụ thể là bao nhiêu?

(Giả sử Giá đất được quy định bởi UBND thành phố Hà Nội cho đất thương mại, dịch

vụ tại vị trí ông X thuê là 7,5tr/m2, tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất được UBND thành phố Hà Nội quy định là 1,5%, hệ số điều chỉnh K tại vị trí thuê là 1,2)

a.

Về điều kiện được gia hạn thời gian thuê đất:

Điều 126 Luật Đất đai quy định:

"Điều 126 Đất sử dụng có thời hạn

1 Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình,

cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b