Đề cương thị trường bđs

I Câu hỏi đúng sai giải thích 1 Tăng lãi suất sẽ làm giảm cầu BĐS trong ngắn hạn Sai vì cầu BĐS trong ngắn hạn là tương đối cố định do việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc và tích lũy kinh tế, v.

I Câu hỏi đúng sai giải thích

1 Tăng lãi suất sẽ làm giảm cầu BĐS trong ngắn hạn

 Sai vì cầu BĐS trong ngắn hạn là tương đối cố định do việc mua BĐS cần thờigian dài để cân nhắc và tích lũy kinh tế, và việc lựa chọn BĐS phù hợp với ýmuốn không phải là dễ dàng Trong ngắn hạn có 2 loại cầu BĐS là cầu BĐScho tiêu dùng và cầu BĐS đầu cơ

Nhận định này đúng khi sử dụng trong việc xác định quyết định đầu tư BĐS; lãisuất tăng sẽ làm tăng khả năng trả nợ hoặc chi phí thế chấp, khả năng sinh lờicủa các khoản đầu tư trở nên thấp hơn Vì thế mà việc tăng lãi suất sẽ làm giảm

cầu đầu tư BĐS tuy nhiên mức độ đầu tư giảm còn phụ thuộc vào sự co giãn

của cầu đầu tư so với lãi suất

2 Giảm lãi suất sẽ làm tăng cầu BĐS trong ngắn hạn

 Sai… Khi lãi suất giảm xuống thì hành vi của nhà đầu tư thay đổi, sẽ làm tăngcầu đầu tư vào BĐS

3 Cung hàng hóa BĐS luôn tăng khi giá tăng trong ngắn hạn

 Sai vì khi giá tăng, trong ngắn hạn cung BĐS không thể phản ứng nhanh nhưcác loại hàng hóa khác do tổng nguồn BĐS nhất là đất đai là có giới hạn Việctăng cung hàng hóa BĐS cần có thời gian dài từ khi phát hiện nhu cầu, đánh giáthị trường và địa điểm đầu tư, chuẩn bị thủ tục đầu tư đến quá trình sản xuất vàcác thủ tục đưa ra thị trường

4 Cầu BĐS luôn giảm khi giá tăng trong ngắn hạn

 Sai Do trong ngắn hạn BĐS tương đối không co giãn với sự biến đổi của giá.BĐS là tài sản có giá trị lớn, có tính khan hiếm và dị biệt, không thể chia nhỏnên việc tăng lên 1 lượng về giá sẽ không dẫn đến sự giảm ngay 1 lượng tươngứng về cầu BĐS Mặt khác, việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc và tíchlũy kinh tế, việc lựa chọn BĐS phù hợp với ý muốn không phải dễ dàng

5 Trong ngắn hạn, cầu không co dãn khi giá thay đổi

 Đúng Do BĐS là sản phẩm hàng hóa có giá trị lớn Mặt khác, do BĐS là sảnphẩm có tính khan hiếm và dị biệt, việc tăng lên 1 đơn vị về giá sẽ không dẫnđến sự giảm ngay 1 lượng tương ứng về cầu BĐS Bởi lẽ, việc mua BĐS cầnthời gian cân nhắc và tích lũy lâu dài về kinh tế và không dễ dàng gì để người

mua có thể chọn được đúng BĐS phù hợp với mong muốn của họ và gia đình.

Vì vậy, trong ngắn hạn, độ co giãn của cầu BĐS là tương đối ít co giãn

Ví dụ khi một người tích góp tiền để mua 1 căn hộ chung cư để ở, đến thờiđiểm tích lũy đủ số tiền mua thì giá chung cư đó đã tăng lên 1 triệu đồng/m2.Khi ấy người đó sẽ cố gắng vay mượn thêm để mua căn hộ chứ chắc chắn sẽkhông cắt giảm 3m2 căn hộ đó

6 Cung phản ứng chậm hơn so với cầu

 Đúng Vì đối với riêng hàng hóa BĐS, khi cầu tăng làm giá tăng nhưng cungBĐS không phản ứng theo kịp làm giá tiếp tục tăng Bởi những nguyên nhânsau:

Thứ nhất, tổng nguồn BĐS nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triểnmới phải mất nhiều thời gian

 Thứ hai, việc tăng cung hàng hóa BĐS cần có thời gian dài từ khi phát hiện nhucầu, đánh giá thị trường và địa điểm đầu tư, chuẩn bị thủ tục đầu tư đến quátrình sản xuất và các thủ tục đưa ra thị trường Tổng cung đất đai là cố định, tạicùng một thời điểm, mỗi thửa đất chỉ có thể sử dụng cho 1 mục đích, đó là mụcđích sử dụng hiện tại của thửa đất đó Muốn chuyển mục đích sử dụng của thửađất đó sẽ mất thời gian Điều này đúng ngay cả trong trường hợp thửa đất thuộcnhóm đất chưa sử dụng, muốn chuyển vào để sử dụng cho phát triển BĐS phảimất thời gian làm thủ tục hành chính

7 Trong ngắn hạn, cung BĐS phản ứng chậm so với biến động của cầu khiến giá tăng mạnh

 Đúng Vì đối với riêng hàng hóa BĐS, khi cầu tăng làm giá tăng nhưng cungBĐS không phản ứng theo kịp làm giá tiếp tục tăng Khi giá tăng nhưng cungkhông co giãn vì tổng nguồn BĐS nhất là đất đai là có giới hạn, việc đầu tưphát triển BĐS cần có nhiều thời gian nên khi cầu tăng cung không tăng ngay,dẫn đến giá sẽ tiếp tục tăng mạnh Nhất là khi xảy ra trào lưu đầu cơ, khi ấy cầutăng mạnh nhưng nguồn cung không đáp ứng đủ khiến giá lại càng tăng

8 Trong TTBĐS, cung nhà ở luôn tăng khi giá tăng và ngược lại

 Sai Nhận định trên chỉ đúng trong dài hạn Còn trong ngắn hạn, khi giá tăng thìcung BĐS cũng không thể phản ứng theo kịp Hơn nữa, nhà ở đã xây dựng dùgiá cả có giảm xuống cũng không thể bỏ hoang hoặc đưa vào dự trữ vì lượng

vốn tồn đọng quá lớn Vì vậy, sự thay đổi về lượng cung nhà ở thường chậmhơn sự thay đổi về giá cả.

9 Cầu ít nhạy cảm với giá hơn cung

 Sai, cầu nhạy cảm với giá hơn cung

 Do khi giá tăng, cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các loại hànghóa khác vì thứ nhất, tổng nguồn BĐS nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu

tư phát triển mới phải mất nhiều thời gian ( thông tin đất đai, dự án đầu tư,

…) Thứ hai, việc tăng cung hàng hóa BĐS với 1 mục đích nào đó cần cóthời gian dài từ khi phát hiện nhu cầu, đánh giá thị trường và địa điểm đầu

tư, chuẩn bị thủ tục đầu tư đến quá trình sản xuất và các thủ tục đưa ra thịtrường Tổng cung đất đai là cố định, tại cùng một thời điểm, mỗi thửa đấtchỉ có thể sử dụng cho 1 mục đích, đó là mục đích sử dụng hiện tại của thửađất đó Muốn chuyển mục đích sử dụng của thửa đất đó sẽ mất thời gian.Điều này đúng ngay cả trong trường hợp thửa đất thuộc nhóm đất chưa sửdụng, muốn chuyển vào để sử dụng cho phát triển BĐS phải mất thời gianlàm thủ tục hành chính Vì vậy, cung ít co giãn so với giá

 Còn cầu, do trong ngắn hạn, có 2 loại cầu BĐS là cầu BĐS cho tiêu dùng vàcầu BĐS đầu cơ Trong một chừng mực nhất định thì cầu BĐS cũng ít cogiãn so với giá cả nhất là cầu tiêu dùng, tuy nhiên cầu BĐS đầu cơ lại phảnứng nhanh hơn với sự thay đổi về giá, có thể làm cho tổng cầu BĐS thay đổiđột ngột trong 1 thời gian ngắn

10 Cung và cầu về BĐS ít co giãn và lạc hậu hơn so với giá cả

 Đúng Giải thích giống câu 9

Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả BĐS do quan hệ cung cầuquyết định tuy nhiên giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu

11 Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

 Đúng Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi íchchứa đựng trong BĐS Điều này do đặc điểm của đất đai và BĐS quyết định.Đất đai không bị hao mòn hoặc mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt như thiêntai, điều kiện tự nhiên thay đổi) Cái mà người ta mang ra giao dịch trên thịtrường không phải là bản thân hàng hóa mà là các quyền và lợi ích do hàng hóa

đất đai mang lại cho người sở hữu, người sử dụng Vì vậy, quan hệ giao dịchmua bán trên thị trường thực chất là giao dịch mua bán về các quyền năng gắnliền với đất và BĐS được phép giao dịch

12 Trên thị trường, cung phản ứng nhanh hơn so với biến động về cầu và giá cả

 Sai Trên TTBĐS, cung phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả.Theo quy luật hoạt động của các thị trường hàng hóa thông thường thì khi cầutăng sẽ đẩy giá lên do đó kích thích cung tăng cân bằng với cầu và giá trở lạimức cân bầng Tuy nhiên với thị trường BĐS, khi cầu tăng đẩy giá tăng nhưngcung không thể phản ứng tăng nhanh vì hàng hóa BĐS vốn có tính khan hiểm,nếu có muốn xây dựng các công trình mới thì phải mất nhiều thời gian để tìmhiểu thông tin về đất đai, thủ tục hành chính, xin phép xây dựng,… Sự phảnứng chậm của cung cũng là một trong những yếu tố góp phần đẩy giá cả củahàng hóa BĐS lên cao

13 Tăng thuế chuyển nhượng làm hạn chế đầu cơ BĐS Liên hệ Việt Nam

 Sai Nếu tổng thuế chuyển nhượng sau khi tăng phải nộp vẫn quá ít so với giátrị BĐS trong giao dịch thì lúc này thuế không có tác dụng và là trở ngại đáng

kể cho việc đầu cơ BĐS mà chỉ có tác dụng phần nào làm tăng thời gian về thủtục hành chính Vì vậy, việc tăng thuế chưa chắc hạn chế đầu cơ BĐS

Liên hệ Việt Nam: Thuế là một công cụ quản lý hữu hiệu của Nhà Nước, giúpnhà nước điều tiết thị trường ở một số lĩnh vực mà nhà nước không khuyếnkhích đầu tư Thực tế hiện nay có 60-70% người mua nhà ở VN là để đầu cơchứ không phải để ở, làm thị trường BĐS bị méo mó, người có nhu cầu thực lạikhông thể tiếp cận hàng hóa

Tác hại của đầu cơ: nguồn vốn lớn đổ vào bất động sản bị ứ đọng, không tạo ragiá trị gia tăng do đầu cơ ghim hàng, trong khi nhiều lĩnh vực khác đang khátvốn Những người có nhu cầu mua nhà không thể tiếp cận làm giảm chất lượngđời sống, an sinh xã hội

Ưu điểm: Việc tăng thuế BĐS hợp lí sẽ làm giảm tỉ suất lợi nhuận củacác nhàđầu cơ, thậm chí thua lỗ nên làm giảm đáng kể hành vi đầu cơ tích trữ, mặtkhác cũng là nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước Nhược điểm: việc tăng

thuế quá cao làm người mua và người bán trên thị trường khó tiếp cận với nhau,làm giảm sự sôi động của thị trường.

Vì có những ưu và nhược điểm nên chính phủ cần tìm ra mức thuế suất hợp lí

và kết hợp đồng bộ nhiều công cụ quản lí khác như luật pháp, các biện pháp ràsoát, kiểm tra để điều tiết thị trường theo đúng mục tiêu đề ra

II CÁC CÂU HỎI 3 ĐIỂM

 Bên cạnh sự giới hạn về bề mặt diện tích đất đai, BĐS muốn phát triển đượcphải dựa vào không gian phát triển, không gian phát triển mở rộng đến đâuthì chúng ta có thể xây dựng các công trình BĐS đến đó mới phát huy đượctác dụng Nếu chỉ đơn thuần vì muốn có nhiều diện tích BĐS mà cứ đầu tưphát triển xây dựng tràn lan ở những nơi chưa có không gian phát triển thìcác công trình BĐS xây dựng lên cũng chỉ bỏ hoang, thậm chí dù có xâydựng cả thành phố thì cũng chỉ là thành phố chết

 Sự khan hiếm về sản phẩm BĐS thực tế chỉ xảy ra ở những vùng phát triển

do cầu về BĐS ở những nơi này liên tục tăng lên trong khi cung là có giớihạn Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về đất đai và BĐS luôn mất cân đốitheo chiều hướng cầu luôn luôn vượt quá cung làm cho giá cả BĐS ở cácvùng phát triển có xu hướng tăng lên

 Vấn đề đặt ra: Đặc điểm này gây ra sự mất cân đối quan hệ cung cầu trong thịtrường BĐS Còn về góc độ nhà đầu tư, người kinh doanh BĐS luôn mongmuốn tạo ra sự khan hiếm bằng cách không đưa hết sản phẩm ra thị trường haytạo ra các yếu tố cho sự phát triển KTXH Vì vậy, Nhà nước cần có các chínhsách điều tiết thị trường nhằm quản lý và ổn định thị trường BĐS, cần phải cócác chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu BĐS Đứng ở góc độ người tiêudùng, cơ quan quản lý nhà nước phải hạn chế sự khan hiếm bằng cách mở rộngkhông gian phát triển, hạn chế cầu đầu cơ BĐS, minh bạch hóa thị trường, cụthể như sau

 Thứ nhất, cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhànước về đất đai Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay,việc ghi nhận thông tin về đất đai cần được công nghệ hóa và có sự kết nốithông suốt về dữ liệu thông tin địa chính trên toàn quốc Có như vậy chúng

ta mới có thể kiểm soát được việc tích tụ đất đai của các chủ thể SDĐ, làm

cơ sở cho việc hạn chế đầu cơ đất đai Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đấtđai không thể dừng lại ở việc quản lý hành chính đơn thuần được nữa, màphải gắn với việc tự điều tiết của thị trường đất đai (thị trường QSDĐ).Ngoài ra, việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh nhữnghành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, làbiện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ đất đai

 Thứ hai, các thông tin về đất đai và TTBĐS cần phải được minh bạch vàtiếp cận một cách dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế hoạchSDĐ đến từng thửa đất, một cách kịp thời Để làm được điều này cần phảinâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ Bên cạnh đó, thông tin vềtình trạng pháp lý của từng thửa đất cần phải được tìm hiểu dễ dàng hơn.[24] Đây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các DN, gópphần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho TTBĐS, từ đó hành

vi đầu cơ sẽ không còn có “đất” để tồn tại

 Thứ ba, quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trongquản lý nhà nước về đất đai Chính sách tài chính về đất đai được coi làhoàn thiện, ngoài việc đảm bảo các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thìcòn phải có tác dụng hạn chế được đầu cơ đất đai Trong đó, thuế là công cụ

hữu hiện nhất để làm chùn tay những người đầu cơ Chẳng hạn, đối với đất

ở mà người SDĐ tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu mộtmức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách tính lũy tiến.Việc làm này được thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật, thông quaviệc “công nghệ hóa” và “máy tính hóa” đối với hoạt động quản lý đất đai

và thu thuế đối với BĐS.Đây là việc không dễ dàng đối với điều kiện củaViệt Nam, nhưng không phải không thực hiện được nếu chúng ta có thiệnchí và quyết tâm thực sự

 Thứ hai, do BĐS có tính khan hiếm Nên việc sử dụng đất có hiệu quả, sử dụngđúng mục đích để mang lại lợi ích cao nhất là vấn đề được quan tâm

2 Phân tích đặc điểm hàng hóa BĐS có tính cố định về vị trí, những vấn đề đặt ra từ đặc điểm này?

 Vị trí địa lý của BĐS luôn tồn tại trên một mảnh đất không thể di dời Đấtvới tư cách là sản phẩm tách rời như nguyên vật liệu đất san lấp, cát, sỏi,…

có thể di chuyển bằng các tác động tự nhiên hoặc do con người nhưng đấtđai với tính chất là BĐS thì vẫn giữ nguyên vị trí địa lý của nó trên Trái Đất.Bởi đất đai không thể di dời, nên khi đất đai được bán, người bán không thểchuyển 1 cách cơ học mảnh đất của họ tới người mua như các hàng hóathông thường Thay vào đó, người mua sẽ nhận được một chứng thư xácnhận quyền của người mua được quyền chuyển tới mảnh đất chiếm hữu và

sử dụng nó cũng như cá quyền năng khác theo quy định pháp luật Do BĐS

cố định về vị trí, do vậy chợ giao dịch hàng hóa BĐS và hàng hóa BĐS giaodịch tại chợ cũng có những đặc tính rất cá biệt Chợ BĐS hay các văn phòngBĐS luôn có giới hạn các hoạt động môi giới của họ gần khu vực BĐS tọalạc Trong giao dịch tại chợ các hàng hóa BĐS đều là hàng hóa ảo vì vậy để

giao dịch thành công các nhân viên môi giới phải nỗ lực trong việc dichuyển đường dài để đưa khách hàng của họ đến với các BĐS

 BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai mà đất đai có đặcđiểm là vị trí cố định, không thể di dời được, do vậy BĐS có vị trí cố định.Tính cố định của BĐS được xem xét trên 2 phương diện: vị trí tuyệt đối và

vị trí tương đối Vị trí tuyệt đối là vị trí địa lý được xác định bằng cácphương pháp đánh dấu trên bản đồ, các vật chuẩn liền kề hoặc chính xácnhất được xác định bằng vị trí tọa độ Vị trí tương đối được xác định chủyếu bằng khoảng cách của BĐS đến các trung tâm, các điểm dịch vụ côngcộng,… Và khả năng tiếp cận từ BĐS đến các trung tâm, công trình đó

 Mỗi BĐS có một vị trí nhất định, giá trị và lợi ích của mỗi BĐs gắn liền vớitừng vị trí cụ thể hay yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lạicủa BĐS Giá trị của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và yếu tố khu vựcrất rõ rệt Những yếu tố tự nhiên như địa hình, địa mạo, thời tiết; điều kiệnphát triển kinh tế ảnh hưởng rõ rệt đến luồng thu nhập mang lại và khả năngsinh lợi cao hơn các BĐS trong khu vực điều kiện kinh tế yếu Tính chất

XH, điều kiện MT cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và khả năng sinh lờicủa BĐS Ngoài ra còn có các yếu tố khác như dân trí, nghề nghiệp, lốisống, của người dân trong khu vực sẽ đưa lại các hoạt động kinh doanhcũng như các dịch vụ phát triển khác nhau Do vậy, vị trí là yếu tố tạo nêngiá trị và quyết định giá trị gia tăng của BĐS Một BĐS được coi là có một

vị trí tốt nếu nó gắn liền với các yếu tố phát triển của khu vực đó như điềukiện KT,XH,MT và khả năng tiếp cận thuận lợi

 Chính các yếu tố trên đã tạo nên giá trị cho BĐS Vị trí địa lý của BĐS thì

cố định nhưng yếu tố vị trí tương đối là môi trường xung quanh tạo nên vịtrí của hàng hóa BĐS lại luôn thay đối

 Vấn đề đặt ra: Do vị trí tương đối có thể thay đổi do sự thay đổi của các BĐSliên quan ở hiện tại và trong tương lai, cho nên công việc đầu tư và định giáBĐS phải dự tính trước được sự thay đổi này để tính đúng được giá trị thực củaBĐS cũng như nhìn thấy cơ hội, rủi ro của BĐS; đồng thời khi đầu tư BĐS bêncạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật lý của tài sản, cần phát triển

các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng việc phát triển

hệ thống, cơ sở hạ tầng, giao thông,…

 Việc tạo lập vị trí cho BĐS là quan trọng, và là căn bản để làm gia tăng giá trịcho BĐS

 Tính cố định đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS so với các thịtrường hàng hóa khác Với các hàng hóa khác có thể điều chỉnh cung cầu bằngcách chuyển hàng hóa từ những nơi dư thừa đến nơi thiếu Nhưng với BĐS phảichủ động điều chỉnh cung cầu thông qua dự báo và lập kế hoạch phù hợp vớiđiều kiện cụ thể của từng địa phương, khu vực

3 Đặc điểm của tính dị biệt Vấn đề đặt ra

 Không thể có hai BĐS hoàn toàn như nhau, ít nhất là không thể tồn tại haithửa đất hoàn toàn giống nhau cùng tồn tại trên cùng một vị trí giống nhautrên địa cầu, tạo nên tính dị biệt của BĐS

 Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có kếtcấu, kiến trúc riêng không giống như bất kỳ với một BĐS nào khác Sự khácbiệt của BĐS trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau vềkết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng, cảnh quan,…Vì vậy, hàng hóaBĐS trên thị trường được coi là sản phẩm đơn chiếc, không có khả năng sosánh vì không có BĐS thứ 2 giống hoàn toàn như thế Chính vì vậy, 1 BĐS

có những đặc tính càng riêng biệt thì giá bán BĐS đó càng cao vì nó thỏamãn được nhu cầu sở hữu tính riêng có của người tiêu dùng Nhờ có tính dịbiệt đã mang lại cho BĐS giá trị gia tăng không thể so sánh với các BĐSkhác Xã hội càng phát triển thì nhu cầu cá nhân càng trở nên đa dạng và có

xu hướng trả tiền nhiều hơn để được sở hữu và tiêu dùng Nhu cầu sở hữutính khác biệt này càng cao hơn đối với sản phẩm là BĐS

 Tính dị biệt của BĐS có mang lại giá trị gia tăng cao hay không là do sảnphẩm của quy hoạch, thiết kế và phương thức đầu tư thi công cũng nhưnguyên vật liệu mang lại Trong phát triển BĐS, cần quan tâm đến công tácquy hoạch và thiết kế để tạo nên sự phong phú đa dạng thêm tính dị biệt choBĐS

 Tính dị biệt của BĐS là thuộc tính cố hữu và là sở thích của người sở hữuBĐS đã tạo nên một mâu thuẫn giữa tính tổng thể thống nhất và tính cá biệt

đa dạng trong vùng BĐS tọa lạc 1 BĐS đẹp không chỉ được đánh giá riêng

rẽ độc lập mà nó được đặt trong tổng thể hài hòa của các BĐS liền kề.Không phải tất cả các tính dị biệt của BĐS đều làm tăng giá trị BĐS, trái lạitừng BĐS riêng biệt có thể được thiết kế cầu kì nhưng không hài hòa, phảncảm trong thiết kế sẽ làm giảm giá trị BĐS

 Vấn đề đặt ra: do tính dị biệt của BĐS, nên không thể so sánh dập khuôn giữacác BĐS với nhau khi đánh giá các BĐS

 Trách nhiệm quản lý nhà nước và nhà đầu tư về BĐS ở việc bố trí khai thác,xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần căn cứ vào vị trí từng vùng,từng khu vực để quyết định mục đích sử dụng đất cho phù hợp với từng thửađất, từng vị trí để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo khai thác hết đượclợi ích từ đất đai đồng thời đảm bảo tính thống nhất giữa các cá thể dị biệt, tạo

sự phong phú, đa dạng thêm tính dị biệt cho BĐS

 Vấn đề quản lý không gian kiến trúc nhằm phát triển đô thị 1 cách bền vững,hài hòa, mỹ quan, hiện đại,… để BĐS trở nên khác biệt chứ không phải là dịhợm

4 Mối quan hệ giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS? Vấn đề đặt ra? Liên hệ Việt Nam

 Tuổi thọ vật lý là khoảng thời gian từ khi BĐS ấy hoàn thành xây dựng chotới khi BĐS không thể tồn tại nữa do các hiện tượng bên ngoài môi trường(trình độ sử dụng, nguyên vật liệu xây dựng,…) Còn tuổi thọ kinh tế làkhoảng thời gian từ khi bắt đầu sử dụng, khai thác BĐS cho tới khi nókhông còn giá trị gì so với mục đích ban đầu do sự thay đổi của nhiều yếu tốliên quan, nói cách khác là khoảng thời gian mà BĐS mang lại lợi ích kinh

tế cho chủ sở hữu

 Tuổi thọ vật lý kéo dài hơn tuổi thọ kinh tế Chính vì vậy, trong quá trìnhđầu tư, phải lấy tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lý của BĐS Nếu tuổithọ vật lý nhiều hơn tuổi thọ kinh tế thì công trình vẫn tồn tại khi đã khôngcòn khả năng tạo ra lợi ích nữa, và đây là vụ đầu tư lãng phí Nếu tuổi thọkinh tế nhiều hơn tuổi thọ vật lý thì phải đầu tư 1 công trình mới hoặc sửachữa duy tu nâng cấp

 Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS, lợi íchkinh tế do BĐS mang lại có xu hướng giảm dần do đến cuối chu kì kinh tế

do các chi phí để duy trì tăng lên và thu nhập có xu hướng giảm Do vậy,người kinh doanh, đầu tư BĐS phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại sovới chi phí duy trì BĐS để quyết định sự tồn tại của chu kì vật lý

 Vấn đề đặt ra: Khi đầu tư xây dựng, phải lấy tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọvật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần

 Cần xem xét tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, tuổi thọ nào ngắn sẽ quyết định

sự tồn tại của BĐS

 Vấn đề khác là làm thế nào để xác định được tuổi thọ kinh tế đã chấm dứt trongkhi tuổi thọ vật lí vẫn còn? Liên quan đến vấn đề định giá BĐS sao cho phù hợpđồng thời phải dự tính trước được các yếu tố phát sinh

 Phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại so với chi phí duy trì BĐS và chi phí

cơ hội của việc duy trì hay đổi mới BĐS để quyết định sự tồn tại của chu kì vậtlý

Liên hệ Việt Nam: tình trạng không chịu di dời khỏi những khu chung cư cũ nát,

xập xệ, chấm dứt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý ở thành phố Hà Nội

Cải tạo chung cư cũ là một trong những vấn đề bức thiết được đặt ra từ nhiều nămnay với các cấp chính quyền Hà Nội nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống chongười dân Thủ đô; đồng thời, tạo bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại Nhưng tiến độthực hiện vẫn còn rất “ì ạch”, nhất là việc di dời các hộ dân ra khỏi các khu chung

cư cũ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ Cho dù đã có “lệnh” di dân khẩn cấp

Theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS, người dân tại nhiều nước trên thế giới

bỏ tiền mua nhà chung cư để ở chính là mua thời gian sử dụng của tòa nhà chung

cư đó Khi hết thời gian sử dụng (thường là 60-80 năm), người sử dụng chung cưphải trả lại nhà cho Chính phủ, cơ quan có trách nhiệm hoặc chính quyền địaphương để dỡ bỏ Người mua nhà phải trả tiền để mua quyền sử dụng cho thời giancòn lại nếu tòa nhà đó vẫn còn sử dụng được, giá mua sẽ phụ thuộc vào thời gian

sử dụng còn lại của chung cư Ở nước ta, điều này lại không được áp dụng khiếncho việc phá dỡ các căn hộ chung cư khi xuống cấp luôn rơi bế tắc và không tìm

được lối thoát Hàng loạt nhà tập thể cũ ở Hà Nội Cư dân dứt khoát không trả căn

hộ vì cho rằng họ đã mua là của họ vĩnh viễn nên việc cải tạo sẽ đi vào bế tắc.Ngay chính Sở Xây dựng Hà Nội, đơn vị thực hiện việc cải tạo xây mới chung cư

cũ cũng cảm thấy khó khăn khi không có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung

cư Thống kê cho thấy, Hà Nội mới chỉ cải tạo được 1% số nhà chung cư cũ qua 10năm thực hiện chính sách cải tạo, xây mới loại hình nhà ở này Nguyên nhân chủyếu là do cư dân không chấp nhận phương án đền bù, doanh nghiệp không mặn mà

và Nhà nước không đủ tài chính

5 Đặc điểm BĐS có giá trị lớn? Vấn đề đặt ra và liên hệ thực tế? (Mục 1.2.6)

 BĐS là loại tài sản có giá trị rất lớn do 2 yếu tố chủ yếu cấu thành nên BĐS

là đất đai và công trình mà giá trị của đất đai cao cộng thêm chi phí đầu tưxây dựng lớn Giá cả của BĐS thường cao hơn giá của các BĐS khác nhiềulần

 Do chi phí đầu tư xây dựng lớn, giá trị đất đai cao, thời gian xây dựng dài,khả năng sinh lời trong tương lai cao và có khả năng bảo toàn và tạo nguồnvốn mới

 Hoạt động đầu tư cần vốn lớn và vốn dài hạn

 Hoạt động đầu tư BĐS cần nhiều nguồn vốn khác nhau

 Vấn đề đặt ra: Yêu cầu đối với nguồn vốn đầu tư BĐS 1 mặt phải sử dụng cácđòn bẩy tài chính, huy động các nguồn vốn từ bên ngoài để bổ sung và phân tánrủi ro, mặt khác nguồn vốn của bản thân nhà đầu tư phải là nguồn vốn dài hạn

đủ để đáp ứng các yêu cầu cơ bản để triển khai và vận hành dự án

 Liên hệ thực tế:

6 Tính ảnh hưởng của BĐS

 Hàng hóa BĐS chịu sự tác động và ảnh hưởng khá mạnh mẽ bởi các BĐSliền kề Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện rađời hoặc mất đi, tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị hoặc giá trị sử dụng củahàng hóa BĐS liền kề đã hình thành trước đó Đồng thời các BĐS xungquanh và các hoạt động KTXH trong khu vực lân cận cũng tác động mạnh

mẽ đến BĐS đang tồn tại

 BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh đến các BĐS liền kề cũngnhư ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế, xã hội có liên quan Do vậy, khi đầu

tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các côngtrình khác và khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi cócác công trình BĐS khác sẽ ra đời

 Hàng hóa BĐS còn chịu ảnh hưởng của sự phát triển các hoạt động KTXH

có liên quan đến việc khai thác và sử dụng BĐS

 Chính vì đặc điểm ảnh hưởng lẫn nhau của BĐS và các hoạt động KTXH cóliên quan mà nhà nước phải giữ vai trò quản lý, điều tiết thị trường BĐSnhằm giảm các ảnh hưởng tiêu cực, tăng cường và điều tiết các ảnh hưởngtích cực của các công trình BĐS

 Vấn đề đặt ra: Khi đầu tư, kinh doanh phải tính đến các yếu tố có liên quan có

thể ảnh hưởng tới giá trị của BĐS

 Khi định giá giá trị hiện tại, giá trị tương lai, phải tính đến ảnh hưởng khi có cáccông trình khác ra đời

 Nhà nước giữ vai trò quan lý, kiểm soát, giảm các ảnh hưởng tiêu cực, tăngcường và điều tiết các ảnh hưởng tích cực của các công trình BĐS

7 Các đặc điểm khác của BĐS

 Chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước: Vì BĐS là tài sản quan trọng của

quốc gia, dân tộc, cơ quan, cá nhân Mỗi giao dịch về BĐS đặc biệt là nhữngBĐS lớn có tác động mạnh mẽ đến những hoạt động kinh tế, xã hội trongkhu vực

 Vấn đề đặt ra:

+ Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật cũng như các chính sách

về quản lý BĐS cần được sự quản lý, kiểm soát chặt chẽ của Nhà nướctrong các vấn đề như chuyển dịch BĐS,…

+ Người kinh doanh BĐS phải am hiểu luật pháp, vận dụng sáng tạo cácchính sách

 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: BĐS không thể di dời,

vì vậy nó gắn chặt với cuộc sống con người, chịu ảnh hưởng bởi lối sống,văn hóa của con người

 Vấn đề đặt ra: Trong việc đánh giá BĐS sẽ có sự khác biệt, vì cùng 1 BĐS

có thể được người tiêu dùng thuộc những dân tộc khác nhau đánh giá khácnhau

 Giá trị, công năng và khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc vào năng lực quản lý

 Yêu cầu năng lực và kiến thức về vận hành, khai thác, bảo dưỡng, sửachữa, của BĐS Năng lực quản lý sẽ quyết định giá trị và khả năng sinh lờicủa BĐS

 Chi phí quản lý của BĐS cao hơn chi phí của các hàng hóa thông thường

CHƯƠNG II: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS

1 Phân tích sự cách biệt giữa hàng hóa và điểm giao dịch?

 Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch trao đổi buôn bán luôn

có sự hiện diện của hàng hóa ở đó nhưng hàng hóa BĐS lại khác Do đặctính cố định không thể di dời được của BĐS nên các hoạt động giao dịchBĐS thường được tiến hành trên các “chợ ảo” Các chợ này có thể là cáctrung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc, trên Internet và sàn giao dịchBĐS Công việc mua bán hàng hóa BĐS không kết thúc ngay tại một thờiđiểm mà phải trải qua 1 quá trình bao gồm 3 khâu: đàm phán – kiểm tra thựcđịa – đăng ký pháp lý Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiệnthông qua 3 khâu này Việc kiểm soát thị trường BĐS không thể thực hiện 1cách đơn giản thông qua các tiêu chí tem nhãn,…như các thị trường hànghóa khác mà bắt buộc phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý

 Bên cạnh đó, việc quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong 1 thờigian ngắn sẽ dẫn đến những rủi ro do biến động giá cả, thay đổi của phápluật hay điều kiện môi trường Vì vậy, các bên tham gia phải ấn định quan

hệ giao dịch trong 1 thời điểm nhất định nhằm hạn chế rủi ro, nâng cao tỷ lệthành công của giao dịch Tuy nhiên, việc rút ngắn thời gian diễn ra giaodịch không có nghĩa là bỏ bớt một khâu nào mà mọi đối tượng 1 khi thamgia vào thị trường BĐS đều phải trải qua 3 khâu đã nêu trên Đó là điều có

tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS chính thức, có sự kiểm soát củaNhà nước

2 Đặc điểm mang tính vùng, khu vực của thị trường BĐS Liên hệ Việt Nam?

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điềukiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung vàcầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ sốlượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển.Mặt khác, bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán,thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng vềcung và cầu bất động sản Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi nàysang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từvùng này, khu vực này sang vùng khác, do đó, thị trường bất động sản mangtính vùng và tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản

ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung tâm kinh

tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mô, trình độ phát triển caohơn so với các vùng khác

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sảnthường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặcảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất động sản của các vùng, các khu vựckhác Đồng thời, nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng trongtừng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế,chính trị, xã hội của vùng, của khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu haygiá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khuvực khác

Vấn đề đặt ra:

- các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong 1 vùng, 1 khu vực

nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến các vùng khác Vì vậykhông thể lấy quan hệ cung cầu áp dụng dự báo cho vùng khác, khu vựckhác

- Nghiên cứu TTBĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắnchúng với điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khuvực;

Liên hệ: so sánh sự khác nhau giữa 2 thị trường BDS Hà Nội và Tp HCM

Thị trường BĐS Hà Nội khác hẳn với thị trường BĐS TPHCM và các đô thịkhác Thị trường BĐS Hà Nội không phải chỉ dành cho các cư dân sống ởthủ đô mà cho cả nước Bởi lẽ, những người có khả năng kinh tế đều mongmuốn có ít nhất một chỗ ở tại Hà Nội để cho con cái về đây học tập và giađình sinh sống ở nơi gọi là “thủ đô” Như vậy, ít nhất trong vài năm tới cungkhó có thể đáp ứng được cầu

Hơn nữa, Hà Nội mới mở rộng và mới được thông qua quy hoạch chungxây dựng thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050, những thay đổi này

có ảnh hưởng trực tiếp tới độ “nóng” của thị trường BĐS ở những nơi đượchưởng lợi thế của quy hoạch

Trong khi đó, đối với thị trường BĐS ở các đô thị phát triển khác như:TPHCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Bình Dương, Đồng Nai… cung

có biểu hiện đáp ứng được cầu, tình trạng đầu cơ ngày càng giảm, giá bấtđộng sản nhà ở cũng trở nên hợp lý hơn

Đáng chú ý, thị trường BĐS phía Nam đang có xu hướng dịch chuyển từkhu vực trung tâm đến các vùng phụ cận, các thành phố vệ tinh củaTPHCM Theo nhịp điệu đó, thị trường Đồng Nai, Long An, Bình Dương,

Bà Rịa – Vũng Tàu thu hút được sự chú ý của nhiều nhà đầu tư Do đó, cácnhà đầu tư đánh giá, thị trường BĐS ở các khu vực này ổn định, minh bạchnên khả năng tiếp cận của các nhà đầu tư rất dễ dàng Điều này còn khá xa

lạ đối với thị trường miền Bắc

Ngoài ra, việc đầu tư ở hai thị trường Hà Nội và TP.HCM có nhiều điểmkhác biệt cả về cách thức xây dựng quy hoạch, tiếp cận khách hàng, văn hóakinh doanh… Môi trường tại miền Nam có tính “mở”, trong khi miền Bắclại có xu hướng “khép kín” nhiều hơn.

Cùng với đó, thị trường BĐS Hà Nội từ trước đến nay phát triển hoàntoàn dựa trên mối quan hệ, thông tin rất hiếm khi được chủ đầu tư cung cấpmột cách minh bạch, dẫn đến hệ quả sự “lên xuống” của thị trường chủ yếudựa vào tin đồn, dễ gây tâm lý “sốt ảo”

Chính vì thị trường phía Bắc còn khá “khép kín” và vẫn đầu tư theo xuthế đám đông, dựa trên mối quan hệ làm ăn “tin tưởng” lẫn nhau nên thịtrường mới dễ bị ảnh hưởng Còn thị trường BĐS phía Nam do các thông tinminh bạch hơn với nền kinh tế phát triển ổn định và đa dạng nên nhiều tiềmnăng thu hút nhà đầu tư cũng tương đối lớn

Mặc dù vậy thì trên thực tế cho thấy, khả năng đầu tư cũng như nhu cầunhà ở của người dân khu vực phía Bắc là rất lớn, là một thị trường tiềm năngdành cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp tư nhân đến từ khuvực phía Nam Nhưng bản chất của vấn đề lại nằm ở giá cả BĐS của khuvực này Do nhu cầu nhà ở quá lớn, dẫn tới giá bán BĐS vượt quá xa so vớigiá trị thực của nó Trong khi, nhà đầu tư, khách hàng sẽ chọn hiệu quả kinh

tế lên hàng đầu, mức tiền bỏ ra ít hơn nhưng lợi nhuận thu về vẫn khônggiảm, đó là lý do khiến một số nhà đầu tư chọn thị trường phía Nam Đâycũng là lời khuyên của một số nhà đầu tư khi chọn mua BĐS “Mặc dù sẽ cónhững tiêu chí khác nhau, nhưng nếu tìm kiếm một sự ổn định, bền vững,hãy mua BĐS phía Nam Trong bối cảnh khó khăn chung như hiện tại, dù làchọn thị trường miền Nam hay miền Bắc, các doanh nghiệp của cả 2 miềnnên có sự giao lưu để xây dưng một thị trường BĐS minh bạch, hiệu quảhơn”, – một nhà đầu tư cho hay

3 Tại sao nói thị trường bất động sản không hoàn hảo? Vấn đề đặt ra + liên hệ Vai trò của Nhà nước trong việc hạn chế tính không hoàn hảo?

Nói thị trường BĐS không hoàn hảo là bởi lẽ:

 Các thông tin về hàng hóa BĐS trong thị trường không đầy đủ và phổ biếnrộng rãi, công khai như các loại hàng hóa khác

 Thậm chí, các thông tin về sản phẩm BĐS thường là thông tin bất đối xứngmang tính 1 chiều từ người cung trong khi người cầu phải chấp nhận thôngtin 1 cách thụ động BĐS mang tính vùng và khu vực, chúng không liên kềnhau và không phải bao giờ cũng tìm được 1 BĐS cùng loại để so sánh cạnhtranh 1 cách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗiloại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí của cạnh tranh hoànhảo

 Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoànhảo của thị trường BĐS Bất kỳ nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vàothị trường ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiệncác mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạnchế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nướcnên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

 Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạođược của đất, nên thị trường mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thịtrường hàng hóa khác

Vấn đề đặt ra: Giá cả BĐS không hoàn toàn ….nền kinh tế (GT trang 70)

 Vai trò của thông tin đối chứng 100:10:3:1

 Vai trò của sàn giao dịch BĐS

4 Bình luận ngắn gọn “TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn và phức tạp”

 Trước hết là việc khó thâm nhập vào TTBĐS TTBĐS có sự cách biệt giữahàng hóa và địa điểm giao dịch, TTBĐS lại là thị trường không hoàn hảonên để thực hiện các giao dịch trên thị trường này cần thiết phải có sự thamgia của các nhà tư vấn, môi giới vốn là những người được đào tạo cơ bản, cókiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Nếu lực lượng

tư vấn môi giới kém phát triển thì các hoạt động giao dịch BĐS sẽ khó thành

công, chi phí giao dịch sẽ cao và sự vận hành của TTBĐS rõ ràng làm kémhiệu quả

 Việc rút lui : GT trang 72

 Vấn đề đặt ra: GT trang 71

+ Hoạt động của người môi giới chuyên nghiệp

+ Tiêu chuẩn và trách nhiệm của người môi giới

+ Vai trò của người môi giới đối với thị trường

5 Hoạt động của TTBĐS phản ứng nhạy cảm với pháp luật

Vấn đề đặt ra: Nhà nước tham gia vào hoạt động của TTBĐS

Nhạy cảm với chính sách của nhà nước trong lĩnh vực BĐS cũng như cácchính sách thu hút đầu tư, quy hoạch phát triển

6 Trình bày giai đoạn phát triển sơ khai thị trường BĐS trình bày quá trình phát triển thị trường BĐSVN (2.6 gt)

Giai đoạn phát triển sơ khai TTBĐS (mục 2.6.1)

Giai đoạn phát triển sơ khai TTBĐS Việt Nam

Trước năm 1980 đất đai được phép trao đổi, mua bán: Từ sau cách

mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu

về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữuNhà nước Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cánhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫnđược thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham giagiao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luậtquy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làmthủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kýquyền sở hữu nhà đất

Thời kỳ này nền kinh tế kém phát triển, chủ yếu là sản xuất tự cung tự cấp,quan hệ thị trường chưa phát triển nên thị trường đất đai và BĐS hầu nhưchưa hình thành Đến đầu những năm 60, thực hiện chủ trương hợp tác hóasản xuất, Nhà nước vận động nông dân mang ruộng đất góp chung vào hợptác xã để xác lập hình thức sở hữu tập thể của hợp tác xã Nền kinh tế thừanhận các chế độ sở hữu tập thể, cá thể và sở hữu nhà nước về đất đai

Thời kỳ này các giao dịch trao đổi hàng hóa đều nằm trong sự kiểm soáttheo kế hoạch của nhà nước, các quan hệ hàng hóa tiền tệ, các loại thịtrường đều không phát triển Chính vì vậy, mặc dù vẫn còn tồn tại sở hữu cánhân về đất đai nhưng TT đất đai, BĐS cũng không được hình thành.

 Từ năm 1980 đến 1992 : đất đai thuộc sở hữu toàn dân chỉ tồn tại hình thức

mua bán nhà ở Ngăn cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Những quan hệmua bán đất đai nhà ở trong các giao dịch dân sự từ giai đoạn trước đượcthực hiện và thừa nhận thì đến giai đoạn này hoàn toàn bị xóa bỏ

Hiến pháp 1980 không công nhận sở hữu tư nhân về đất đai Trong bối cảnhnền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường các giao dịch liên quan đến đấtđai BĐS không thể thiếu được trong sản xuất và đời sống nhân dân một mặtphản ánh sự hiện diện 1 cách khách quan của quan hệ cung cầu trong đờisống kinh tế, xã hội nên thị trường phi chính thức hay thị trường ngầm đãhình thành và phát triển

Luật đất đai 1987 vẫn quy định nghiêm cấm việc mua bán trao đổi đất đaimặc dù thị trường ngầm đang sôi động

 Giai đoạn 1993: LĐĐ 1993 ra đời đánh dấu mốc chính thức hình thành của

TTBĐSVN trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN

 Đặc trưng: hệ thống đăng ký đất đai chưa hoàn chỉnh, luật pháp thiếu đồng

bộ, nhà nước chưa kiểm soát TT ngầm và TT đất đai giữ vai trò chi phối

7 Phân tích nội dung TTBĐS giai đoạn tập trung Liên hệ sự phát triển của VN hiện nay

 TTBĐS giai đoạn tập trung: GT

Liên hệ giai đoạn tập trung TTBĐS:

 Sự gia tăng các nguồn lực đầu tư và tăng trưởng mở rộng nền kinh tế đòi hỏigia tăng các công trình BĐS; các chính sách hạn chế phân lô bán nền đất =>thúc đẩy sự ra đời và phát triển của các công ty lớn, chuyên nghiệp, sự xuấthiện các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực phát triển các dự án BĐS

 Hệ thống luật pháp, chính sách đã hình thành nhưng chưa hoàn thiện, cơ chế

2 giá trên thực tế vẫn còn tồn tại

8 Trình bày các nguồn vốn trong thị trường BĐS