ĐỀ CƯƠNG ôn tập QLNNVDD

ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP QLNNVDD docx ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP QLNNVDD 1 Đặc tính của đất đai và những vấn đề đặt ra a Đặc tính tự nhiên của đất đai ● Đất đai là sản phẩm tự nhiên, không sản sinh và có khả năng tái tạo.

ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP QLNNVDD

1 Đặc tính của đất đai và những vấn đề đặt ra

a Đặc tính tự nhiên của đất đai

● Đất đai là sản phẩm tự nhiên, không sản sinh và có khả năng tái tạo

⇨ Nhận thức được đất đai là nguồn lực tự nhiên và phải biết cách tác động

để cải thiện chất lượng đất

⇨ Phải biết sử dụng tiết kiệm vì đó là nguồn tài nguyên không sản sinhđược

● Tính bị giới hạn bởi diện tích bề mặt trái đất của đất đai

⇨ Khi sử dụng đất đai phải tiết kiệm và bố trí sử dụng 1 cách phù hợp đểnâng cao hiệu quả sử dụng đất

● Tính cố định của đất đai

⇨ Vấn đề đặt ra: Do vị trí tương đối có thể thay đổi do sự thay đổi của cácBĐS liên quan ở hiện tại và trong tương lai, cho nên công việc đầu tư vàđịnh giá BĐS phải dự tính trước được sự thay đổi này để tính đúng đượcgiá trị thực của BĐS cũng như nhìn thấy cơ hội, rủi ro của BĐS; đồngthời khi đầu tư BĐS bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tínhvật lý của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cáchđến các trung tâm bằng việc phát triển hệ thống, cơ sở hạ tầng, giaothông,…

⇨ Việc tạo lập vị trí cho BĐS là quan trọng, và là căn bản để làm gia tănggiá trị cho BĐS

⇨ Tính cố định đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS so với cácthị trường hàng hóa khác Với các hàng hóa khác có thể điều chỉnh cungcầu bằng cách chuyển hàng hóa từ những nơi dư thừa đến nơi thiếu.Nhưng với BĐS phải chủ động điều chỉnh cung cầu thông qua dự báo và

lập kế hoạch phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương, khu vực.

● Tính đa dạng và phong phú của đất đai

⇨ Không thể đáp ứng 100% yêu cầu của tất cả, vì vậy ra quyết định nếu đạtđược mục đích tối đa

⇨ So sánh chỉ mang tính ngang bằng, không chính xác

⇨ Cần khai thác triệt để các lợi thế của đất, bố trí sử dụng hợp lý từng loạiđất nhằm tạo ra nhiều sản phẩm có ích phục vụ nhu cầu ngày càng đadạng và phong phú của con người

● Tính dị biệt của đất đai

⇨ Vấn đề đặt ra: do tính dị biệt của BĐS, nên không thể so sánh dập khuôngiữa các BĐS với nhau khi đánh giá các BĐS Đồng thời khi định giá đấtcần chú ý đặc điểm này để xác định giá đất chính xác, sát với giá trị thực

tế của thửa đất, phục vụ mục tiêu tính thuế, phí và quản lý thị trường đấtđai.

⇨ Trách nhiệm quản lý nhà nước và nhà đầu tư về BĐS ở việc bố trí khaithác, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần căn cứ vào vị trítừng vùng, từng khu vực để quyết định mục đích sử dụng đất cho phùhợp với từng thửa đất, từng vị trí để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảmbảo khai thác hết được lợi ích từ đất đai đồng thời đảm bảo tính thốngnhất giữa các cá thể dị biệt, tạo sự phong phú, đa dạng thêm tính dị biệtcho BĐS

⇨ Vấn đề quản lý không gian kiến trúc nhằm phát triển đô thị 1 cách bềnvững, hài hòa, mỹ quan, hiện đại,… để BĐS trở nên khác biệt chứ khôngphải là dị hợm

● Tính lâu bền của đất đai

⇨ Tôn trọng các quy luật khách quan, tiến hành quy hoạch sử dụng đất đai

1 cách khoa học và sử dụng đất đai 1 cách hiệu quả

⇨ Do biểu hiện của tính lâu bền là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, vì vậyđặt ra 1 số vấn đề sau: Khi đầu tư xây dựng, phải lấy tuổi thọ kinh tếquyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lầnThứ hai, cần xem xét tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, tuổi thọ nào ngắn

sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS Vấn đề khác là làm thế nào để xác địnhđược tuổi thọ kinh tế đã chấm dứt trong khi tuổi thọ vật lí vẫn còn? Liênquan đến vấn đề định giá BĐS sao cho phù hợp đồng thời phải dự tínhtrước được các yếu tố phát sinh Thứ ba, phải so sánh giữa giá trị kinh tếmang lại so với chi phí duy trì BĐS và chi phí cơ hội của việc duy trì hayđổi mới BĐS để quyết định sự tồn tại của chu kì vật lý

⇨ Cần có tầm nhìn xa để dự đoán tính lâu bền 1 cách tương đối chính xác

b Tính kinh tế của đất đai: GT/9

c Đặc tính xã hội – pháp lý của đất đai

● Đất đai có tính hàng hóa

⇨ Do nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất chỉ có 1 sốquyền nhất định đối với đất đai (quyền sử dụng) như chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằngquyền sử dụng đất

⇨ Mặc dù với tư cách hàng hóa, phải được mua bán, song chỉ có 1 số quyền

sử dụng nhất định Gây ra sự mâu thuẫn và thực hiện chưa đúng quyền

sử dụng đất Vì vậy, cần nhận thức và xác định rõ các quyền của người sửdụng đất khi tham gia vào thị trường đất đai

● Quyền sử dụng đất đai phản ánh mối quan hệ kinh tế trong quá trình giao dịch và sử dụng đất

⇨ Việc chuyển nhượng đất đai chính là việc chuyển giao quyền sử dụng đấtđai, điều này đòi hỏi phải được thực hiện theo quy định của pháp luật.

⇨ Vai trò quản lý của nhà nước về đất đai trong việc quản lý thị trường phichính thức vì ở đó các giao dịch về chuyển nhượng đất đai, BĐS giữabên mua và bên bán không có sự chứng thực bằng giấy tờ, chỉ là muabán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ

⇨ Khi quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản, được đưa vào để giaodịch, để kinh doanh thì quyền sử dụng đất lúc này lại trở thành một loạihàng hóa Hoạt động kinh doanh đối với hàng hóa quyền sử dụng đất nàycũng chịu sự điều tiết chung của thị trường Cần có sự kiểm soát quản lýchặt chẽ của các cơ quan quản lý nhà nước

2 Chế độ sở hữu đất đai và quá trình hình thành, phát triển chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Ưu nhược điểm của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

- Ưu điểm chế độ SHTD:

● Thứ nhất là sự thể hiện đúng bản chất của đất đai là không của riêng ai mà nó

là tạo hóa của thiên nhiên

● Thứ hai là chế độ này phù hợp với quan điểm chính trị của quốc gia: “ Tất cảquyền lực thuộc về nhân dân “ Bởi lẽ để có được đất đai như ngày hôm nay lànhờ thành công giữ nước dựng nước của cả dân tộc, chính vì lẽ đó đất đai sẽkhông thuộc chủ quyền của bất kì cá nhân nào mà thuộc sở hữu chung của toàndân và sử dụng nhằm mục đích chung của toàn dân tộc, không thể để cho một

số người nào đó may mắn trên thị trường có quyền độc chiếm sở hữu

● Thứ ba, ngoài phù hợp với quan điểm chính trị của quốc gia, quan điểm nàycòn phù hợp với quá trình phát triển kinh tế xã hội hiện tại là công nghiệp hóa,hiện đại hóa Tuy nhiên, quá trình này đòi hỏi chuyển một diện tích đất nôngnghiệp sang đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp Và với vấn đề này cầnđòi hỏi có sự giúp sức của nhà nước để làm việc với dân dễ dàng hơn

● Thứ tư là chế độ này tạo điều kiện để những người lao động có cơ hội tiếp cậnvới đất đai tự do hơn Người lao động được hưởng lợi ích từ đất một cách cólợi, công bằng và bình đẳng hơn

● Thứ năm, sở hữu toàn dân về đất đai đem lại nhiều lợi ích phù hợp với điềukiện lịch sử cụ thể của Việt Nam Chẳng hạn như chế độ SHTD nhấn mạnhquyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để cùng nhau giải quyếtcác vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ đất; tránh cho xã hộichúng ta rơi vào tình trạng bất ổn do 1 số người có thể đòi hỏi xem xét lại cácquyết định lịch sử về đất đai nếu duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai,

- Nhược điểm: Bên cạnh những mặt tích cực của ưu điểm, chế độ toàn dân về

đất đai vẫn còn tồn tại những điểm còn hạn chế, bất cập như sau:

● Thứ nhất, vì như ở trên đề cập thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân chứ khôngcủa riêng ai dó đó nhiều người không có động lực, ý thức để đầu tư và pháttriển nó một cách nghiêm túc Đây cũng là một lý do dẫn đến việc sản xuấtnông nghiệp manh mún, năng suất thấp.

● Thứ hai, hiện nay, quyền định đoạt đất đai thuộc về quyết định của cơ quan nhànước, chính quyền địa phương nên việc lạm dụng quyền hạn can thiệp vào cácvấn đề như: thu hồi đất, bồi thường với giá rẻ,… là điều khó tránh khỏi Từ đó,việc tham nhũng, lạm quyền là điều tất yếu

● Thứ ba, là sự bất cập của các quy định pháp luật Hiện tại, các quy định phápluật còn chồng chéo, gây khó hiểu từ định nghĩa thế nào là sở hữu toàn dân,định nghĩa chưa rõ ràng, mông lung dẫn đến việc áp dụng gặp nhiều khó khăn

● Nhược điểm nữa là khi người sử dụng đất chỉ được sử dụng mà không được sởhữu thì họ luôn có tâm lý không an tâm do đất có thể bị thu hồi, cùng với việcxác định giá bồi thường không thỏa đáng, đây chính là lý do dẫn đến tranhchấp và khiếu kiện về đất đai trong thời gian qua trở nên cực kỳ phức tạp.Chính vì những nhược điểm này mà hiện nay một số quan điểm cho rằng cầnghi nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai ở nước ta

- Việc áp dụng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam hiện này có rất nhiều điều đáng nói, cụ thể như sau:

● Trước hết là việc áp dụng mức định giá đất và cách thu hồi đất của nhà đất cònrất nhiều điều bất cập Về phía người dân, họ muốn được chủ động về quyền sửdụng đất trên chính mảnh đất mình đang ở, muốn mua hoặc bán khi có nhucầu Tuy nhiên, việc nhà nước có quyền thu hồi bất cứ mảnh đất nào bất cứ lúcnào khiến cho người dân gặp tương đối rắc rối Bởi những mảnh đất khác nhau

sẽ có những giá trị khác nhau song có nhiều dự án, nhà nước không có kếhoạch thu hồi đất cụ thể, rõ ràng khiến cho người dân cũng không có kế hoạch

sử dụng đất hợp lý Ví dụ như khu vực này sẽ dự kiến xây trung tâm thươngmại, từ đó người dân được thông báo về thời gian thu hồi đất, mức đến bù, để

họ có những cách kế hoạch phù hợp với mảnh đất mình đang sử dụng Việclàm này sẽ tránh được những tình trạng khiếu kiện kéo dài hoặc tình trạng bạolực và sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy sau đó

● Thứ hai là khuôn pháp lý tại Việt Nam về vấn đề này còn thiếu sự cụ thể, rõràng Mặc dù chế độ này hiện tại vân đang hợp lý với xã hội tuy nhiên, bởinhững quy định thiếu rõ ràng khiến cho người dân cảm thấy khó hiểu, khó ápdụng Đất đai là một tài nguyên vô cùng lớn, quyền sử dụng đất lại là một tàisản vô cùng có giá trị , thực tế, nhiều thuở ruộng, mành vườn, đồi núi hay ao

hồ có giá trị sản xuẩn chuyển đổi tương đối cao nhưng lại không thể chuyểnđổi bởi những quy định còn chồng chéo và chưa rõ ràng

Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý - nhận thức và thực tiễn

- Trong thực tế vừa qua có mâu thuẫn về quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưng quyền của đại diện chủ sở hữu, nhất

là quyền định đoạt và quyền hưởng lợi từ đất đai chưa được định rõ; trong khi

đó, người được Nhà nước giao đất (người sử dụng) tự coi như người chủ sởhữu, tùy tiện mua bán, chuyển nhượng Trên thực tế, Nhà nước phải mặc cả vớingười sử dụng đất khi thu hồi đất sử dụng vào các mục đích công cộng và pháttriển kinh tế - xã hội Việc thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, dẫnđến nhiều vụ khiếu kiện liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóngmặt bằng, tái định cư

- Việc quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp, Nhànước chủ yếu thực hiện theo cơ chế “xin - cho” Thực chất là chưa chú trọngcác yếu tố kinh tế của đất đai, chưa thực sự thấy được đất đai là hàng hóa đặcbiệt trong cơ chế thị trường Từ đó, việc giao đất không thu tiền sử dụng đấtcũng tạo điều kiện cho tham nhũng, hối lộ gia tăng trong khi Nhà nước khôngthu được thuế cho ngân sách

- Công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế, yếu kém,gây nên nhiều bức xúc Quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, quyhoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất chưa tốt, nhiều khu công nghiệp, dự

án đầu tư, đất của cơ quan, doanh nghiệp chậm đưa vào khai thác sử dụng, gâylãng phí lớn Chấp hành pháp luật đất đai chưa nghiêm, nhất là trong việc thựchiện quy hoạch, chuyển đổi mục đích và chuyển quyền sử dụng đất Chậmnghiên cứu lý luận, tổng kết thực tiễn để làm rõ nhiều vấn đề lý luận về quản lýđất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Việc tháo gỡ các

vướng mắc trong xây dựng, thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai cần cónhững đột phá nhằm ổn định chính trị - xã hội, thúc đẩy đất nước phát triểnnhanh và bền vững

Những hạn chế, yếu kém trên có các nguyên nhân chủ yếu sau:

- Chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ; quản lý đất đai chuyển từ cơchế tập trung, bao cấp sang cơ chế thị trường, làm cho đất đai từ là hiện vật trởthành nguồn lực, từ đó đặt ra nhiều vấn đề mới nhưng thiếu kiến thức và kinhnghiệm để xử lý

- Chưa giới định hợp lý, rõ ràng quyền sở hữu toàn dân, quyền quản lý nhànước và quyền sử dụng của các tổ chức, cá nhân đối với đất đai; chưa minhđịnh rõ các quyền và nghĩa vụ, lợi ích và trách nhiệm giữa các chủ thể sở hữu,quản lý và sử dụng Xác định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhấtquản lý đối với đất đai, nhưng chưa xác định rõ vai trò, trách nhiệm đại diện

chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, chưa xác định rõ chủ thể cụ thể đạidiện chủ sở hữu ở từng cấp, từng ngành Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưngchưa phát huy tốt vai trò của nhân dân, chưa thực hiện tốt công khai, dân chủtrong việc xây dựng và thực thi chính sách, pháp luật về đất đai Từ đó, ởchừng mực nhất định đã biến sở hữu toàn dân về đất đai trở thành sở hữu danhnghĩa, biến quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trở thành sở hữu hìnhthức và biến sở hữu đất đai trở thành sở hữu thực chất của một số cá nhân trựctiếp nắm quyền quản lý, định đoạt đối với đất đai Những cá nhân này lợi dụng

sơ hở cấu kết với các nhà đầu tư trục lợi, tiêu cực, tham nhũng, gây bất bìnhtrong nhân dân và dẫn đến khiếu kiện kéo dài

Việt Nam đang trong quá trình đẩy mạnh CNH, HĐH và đô thị hóa, từ một nềnkinh tế nông nghiệp sản xuất nhỏ, đất đai ở cả nông thôn và thành thị đượcphân bổ sử dụng phân tán, manh mún, kém hiệu quả, không phù hợp yêu cầuphát triển sản xuất lớn, hiện đại Do đó, đòi hỏi cần phải thúc đẩy nhanh quátrình tích tụ, tập trung và chuyển đổi công năng sử dụng đất trên phạm vi rộng,quy mô lớn Mặt khác, Việt Nam thực hiện mô hình kinh tế thị trường địnhhướng XHCN, đòi hỏi việc phân bổ đất đai phải phù hợp với cơ chế thị trường

và định hướng XHCN để bảo đảm việc khai thác sử dụng tiết kiệm, có hiệuquả; nếu tiếp tục duy trì cơ chế hành chính, tập trung sẽ phát sinh quan liêu,tiêu cực, chuyên quyền; còn buông lỏng quá trình phân bổ đất đai để diễn ra tựnhiên theo cơ chế thị trường tự điều tiết thì quá trình tích tụ, tập trung sẽ diễn

ra chậm chạp Hơn nữa, đất đai ở Việt Nam qua nhiều thời kỳ có sự biến động,xáo trộn lớn, do đó, nếu thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai sẽ dẫn đến bất ổnchính trị xã hội; tự phát theo cơ chế thị trường tự do thì sẽ diễn ra chậm và nảysinh nhiều vấn đề xã hội

3 Khái niệm chính sách đất đai Phân tích 1 trong 8 nhóm chính sách đã đưa ra thảo luận ( tìm hiểu theo hướng: chính sách đó là gì (khái niệm), những nội dung cơ bản của chính sách đó, chính sách đó thay đổi như thế nào từ trước đến nay? Đánh giá những ưu, nhược điểm của chính sách đó tại VN hiện nay, lấy ví dụ.

- Khái niệm chính sách đất đai: Chính sách đất đai là tổng thể biện pháp kinh

tế và phi kinh tế của Nhà nước tác động lên các quan hệ đất đai, tạo lập cácmôi trường pháp lý để đất đai vận động nhằm đạt được mục tiêu nhất định,trong những điều kiện và thời gian xác định

- Vai trò của chính sách đất đai

● Tạo ra môi trường pháp lý, môi trường kinh tế để khuyến khích đất đai vào cáchoạt động kinh tế - XH

● Điều tiết, hạn chế sự phát triển không phù hợp, xóa bỏ những xu hướng pháttriển mang tính tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất

● Phát huy vai trò dân chủ, kết hợp giữa phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội

- Giai đoạn bắt đầu triển khai chính sách đất đai :chính sách đất đai giai đoạn

(3) Quyền sử dụng đất ổn định lâu dài của cá nhân vẫn chưa được thừa nhận;

- Giai đoạn đẩy mạnh chính sách đất đai

(1) Về ưu điểm: quyền sử dụng đất lâu dài của cá nhân đã được thừa nhận vàđảm bảo thực hiện; đồng thời, có sự điều chỉnh cho phù hợp với tình hìnhthực tiễn;

(2) Về khuyết điểm: chính sách thiếu tầm chiến lược, không có khả năng dựbáo dài hạn, thay đổi thường xuyên thể hiện tính đối phó và xử lý tìnhhuống

a Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

● Khái niệm: Theo khoản 2 điều 3 Luật đất đai 2013: “Quy hoạch sử dụng đất là

việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêuphát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thíchứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất củacác ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chínhtrong một khoảng thời gian xác định”

- Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian

để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất”

● Những nội dung cơ bản của chính sách đó, chính sách đó thay đổi như thế nào

từ trước đến nay?

Nội dung: gồm 12 nội dung quy định trong chương 4 luật đất đai 2013

Những thay đổi từ trước đến nay:

● Giai đoạn trước năm 1993:

  - Hiến pháp năm 1980 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam quy định: “Nhànước thống nhất quản lý, đất đai theo quy định chung, nhằm đảm bảo đất đai được

sử dụng hợp lí và tiết kiệm…” (Điều 20)

- Quyết định số 201/QĐ-CP ngày 01/07/1980 của Chính phủ về việc thống nhấtquản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong phạm vi cả nước

đã quy định rõ: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do nhà nước thống nhấtquản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung…” Cũng tại văn bản này, nhà nước đã

làm rõ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một nội dung chủ yếu của quản lý nhànước về đất đai.

- Do yêu cầu của sự nghiệp đổi mới, kinh tế phát triển làm quan hệ đất đai trong xãhội đã có những diễn biến phức tạp hơn, vì vậy Luật Đất đai năm 1987 đã đượcban hành Trong nội dung của Bộ Luật Đất đai đầu tiên này, chức năng quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đã được quy định cụ thể là một trong bảy nội dung cơ bảncủa quản lý nhà nước về đất đai (Điều 9) Luật cũng đã quy định cụ thể về phâncấp thẩm quyền lập và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 11)

● Giai đoạn từ năm 1993-2003:

Trên cơ sở những thành tựu của công cuộc đổi mới toàn diện đất nước đặc biệt làđổi mới về mặt kinh tế, nhu cầu sử dụng đất để phát triển các ngành kinh tế xã hội,trong đó trọng tâm là phát triển công nghiệp hóa ngày càng tăng, đòi hỏi quyhoạch sử dụng đất cần được quan tâm đúng mức hơn Mặt khác với định hướngphát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta, đất đai đã được thừa nhận như một loạihàng hóa được giao dịch chuyển quyền trên thị trường, QLNN về đất đai đòi hỏiphải có những thay đổi, trước tiên là về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Luật Đấtđai năm 1993 tiếp tục khẳng định vị trí của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: “Nhànước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch…” (Điều 16)

Nhìn chung giai đoạn từ năm 1993-2003 QLNN về đất đai trong đó có nội dungquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã có những thành tựu đáng kể, góp phần vàochiến dịch cơ cấu kinh tế xã hội, phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên do ảnhhưởng của nhiều yếu tố, đặc biệt sự chuyển biến hoạt động của nền kinh tế theohướng phát triển kinh tế thị trường mà đất đai là yếu tố đầu vào rất quan trọng Vìthế hiệu quả của hoạt động QLNN về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất được quy định theo Luật Đất đai năm 1993 đạt thấp và không đáp ứng yêu cầucủa phát triển kinh tế-  xã hội đất nước

● Giai đoạn từ 2003 đến 2013

So với Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định khá cụ thể

về nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm phục vụ kịp thời phát triểnkinh tế - xã hội trong tình hình mới Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý đất đai trên địa bànlãnh việc Ở giai đoạn này, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đượctriển khai khá đồng bộ theo 4 cấp, trong đó đã chú trọng đến việc phân định hệthống chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp theo hướng quy hoạchcấp dưới cần chi tiết, cụ thể hơn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp trên

● Giai đoạn 2013 đến nay:

- Các quy định về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong pháp luậtđất đai 2013 đã được nghiên cứu thể hiện đầy đủ nhất, hoàn thiện nhất từ trướctới nay

Trong pháp luật đất đai 2013 đã thể hiện đầy đủ 12 nội dung về quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất,

● Đánh giá những ưu, nhược điểm của chính sách đó tại VN hiện nay, lấy ví dụ

- Nhà nước quản lý toàn bộ công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Phân định rõ ràng trách nhiệm và quyền hạn của quốc hội, chính phủ, HĐND,UBND các cấp và các ngành trong lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theotừng cấp cụ thể

- Sự ra đời của Luật Quy hoạch là bước tiến quan trọng trong quản lý nhà nước

về quy hoạch

Bất cập:

Thứ nhất, bất cập trong việc quy định thẩm quyền của Ủy ban nhân dân xã:

Hiện nay việc thực hiện các quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đấtcủa Ủy ban nhân dân xã còn bộc lộ nhiều bất cập: những quy định về thẩmquyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Ủy ban nhân dân xã chưa rõràng, khiến cho việc thực hiện trên thực tế gặp rất nhiều khó khăn; một số địaphương việc thực hiện còn có nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, tính khả thithấp;  các quy định được triển khai chưa đảm bảo tính minh bạch về nội dungthực hiện; nội dung các quy định thẩm quyền thực hiện chưa đồng bộ quyhoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch xâydựng

- Thứ hai, đánh đồng căn cứ xác lập quy hoạch sử dụng đất của các cấp:

Việc quy định chung về căn cứ quy hoạch sử dụng đất cho tất cả các cấp bậcdẫn đến sự chồng chéo giữa các cấp, không có sự phân biệt về căn cứ cụ thểcho từng cấp bậc về quy hoạch sử dụng đất, không thấy được đầy đủ chức năng

và nhiệm vụ mà cơ quan mỗi cấp phải bảo đảm thực hiện đầy đủ, gây nên tìnhtrạng đùn đẩy trách nhiệm, lạm dụng quyền hạn… Ví dụ bất cập quy hoạch đất

ở huyện Nam Giang: chưa kịp thời, chưa phù hợp với sự điều chỉnh về địa giớihành chính cấp xã; công tác quản lý sau khi quy hoạch ở một số xã còn rời rạc,

chưa chặt chẽ, để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, phá vỡ quy hoạch.v.v đãlàm ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình quy hoạch xây dựng nông thôn mới tạicác địa phương.

- Thứ ba, chưa đồng bộ quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh

tế-xã hội, quy hoạch xây dựng: Hiện nay việc thực hiện các quy định của phápluật về quy hoạch sử dụng đất cũng bộc lộ nhiều hạn chế: quy hoạch sử dụngđất ở một số địa phương còn có nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, tính khảthi thấp; mối quan hệ giữa các loại quy hoạch chưa được xử lý triệt để; chấtlượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh chưa cao, chưa theo kịp sựphát triển kinh tế – xã hội; một số hạng mục công trình bị chậm tiến trình giảiphóng mặt bằng ảnh hưởng nghiêm trọng đến quy hoạch xây dựng Ví dụ: Một

số địa phương thuộc các tỉnh phía bắc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm

2015 cấp huyện chậm so với quy định, dẫn đến việc giao đất, cho thuê đất, chophép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch bị ảnh hưởng Công tác lập,thẩm định, phê duyệt quy hoạch chưa phù hợp về thời gian, nội dung với quyhoạch sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

- Thứ tư, thời hạn và thời kỳ quy hoạch:

Thực tế ở một số địa phương phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2015 cấphuyện chậm so với quy định, dẫn đến việc giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch bị ảnh hưởng Công tác lập, thẩmđịnh, phê duyệt quy hoạch chưa phù hợp về thời gian trong quy định của Nhànước Nhiều địa phương còn gặp khó khăn, bị động khi giải quyết đối vớitrường hợp biến động các chỉ tiêu sử dụng đất trong quá trình thực hiện so vớicác chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch được duyệt, phát sinh các dự án, công trìnhchưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện…

- Thứ năm, chưa đảm bảo tính minh bạch bền vững trong quy hoạch sử dụng

đất:

Công tác quy hoạch đất còn nhiều bất cập gây lãng phí, chưa khai thác hếtnguồn lực tài chính trong lĩnh vực này Chất lượng đồ án quy hoạch chưa đượcquan tâm đúng mức, nhiều đồ án quy hoạch chi tiết chất lượng thấp,nhỏ lẻthiếu đồng bộ trong sử dụng đất Trong thực hiện xây dựng đầu tư còn dàn trải.Quy hoạch kiến trúc đô thị thiếu đồng bộ về hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội.Công tác quản lý thực hiện còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế ,nhiều nơi bịbuông lỏng… là một trong những hạn chế trong việc đảm bảo tính minh bạchbền vững trong quy hoạch sử dụng đất hiện nay

- Thứ sáu, bản thân công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn còn nhiều

điểm bất hợp lý dẫn đến lãng phí đất đai và quy hoạch "treo"; công tác bồithường, giải phóng mặt bằng để hoàn thành theo quy hoạch còn kéo dài, cơ chếchính sách còn chưa phù hợp với nền kinh tế thị trường

Tình trạng quy hoạch treo xảy ra chủ yếu do việc lập quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất đã không tuân thủ đầy đủ theo các nguyên tắc lập kế hoạch, quyhoạch sử dụng đất Từ đó phát sinh những vấn đề bất cập, gây lãng phí tàinguyên đất.

VD: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu liên kết giữa các vùng, các địaphương nên khó tránh khỏi tình trạng "bình quân chủ nghĩa" trong quy hoạch

sử dụng đất Ví dụ dễ thấy nhất là tình trạng "lạm phát khu công nghiệp", "nhànhà xây sân bay", "người người xây cảng biển" đang diễn ra ở nhiều địa

phương Ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đều có khu công nghiệp.Song có không ít khu công nghiệp ở các tỉnh do không có lợi thế về điều kiện

tự nhiên như xa các trung tâm kinh tế lớn, xa cảng biển, ga đường sắt, trình độdân trí thấp, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nghèo nàn, thiếuđồng bộ nên tỉ lệ "lấp đầy" các khu công nghiệp đạt thấp, phần lớn đất đai tạiđây bị bỏ hoang hoá

b Giao đất, cho thuê đất

● Khái niệm: Giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao

quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.( Khoản 7 Điều 3LDĐ 2013)

Hiện nay, pháp luật quy định 2 trường hợp lớn khi Nhà nước giao đất, baogồm:

– Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

– Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Cho thuê đất là việc Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước

quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thôngqua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất( Khoản 8 Điều 3 LDĐ 2013)

Hiện nay, pháp luật quy định 2 trường hợp lớn khi Nhà nước giao đất, baogồm:

– Cho thuê đất thu thuê đất hằng năm ;

– Cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê

● Nội dung và những thay đổi:

- Nội dung:

+ Căn cứ giao đất, cho thuê đất: dựa vào bản kế hoạch sử dụng đất hàng nămcấp huyện

+ Các trường hợp giao đất, cho thuê đất: tại điều 55,56 LDD 2013

+ Điều kiện giao đất, cho thuê đất: điều 58

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất: điều 126

+ Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: điều 59

+ Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất

- Những thay đổi chính sách giao đất, cho thuê đất từ năm 1986 đến nay: GT210

● Ưu, nhược điểm các chính sách giao đất, cho thuê đất

Ưu điểm: GT157

Nhược điểm: việc giao đất có thu tiền và cho thuê đất theo hình thức đấu giá

thực hiện còn hạn chế; việc giám sát sử dụng đất tại các dự án, công trình cònlỏng lẻo, nhiều trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng đã nhiều năm mà không

xử lý; việc chuyển sang thuê đất đối với các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủtài chính vẫn chưa được các địa phương triển khai thực hiện

● Tình hình công tác giao đất, cho thuê đất hiện nay:

Kết quả đạt được

- Chính phủ và các bộ đã ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể hìnhthành hệ thống các quy định pháp luật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ vềgiao đất, cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để việc triển khai có hiệu quả việc giaođất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triểnkinh tế - xã hội

- Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào nền nếp,trở thành cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tạo điềukiện để kinh tế nông thôn phát triển; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư,người sử dụng và Nhà nước

- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được phân cấp phù hợp với quá trình đổimới tổ chức, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa

có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sửdụng đất

quả Quy hoạch sử dụng đất phục vụ chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn,đường giao thông chưa tạo được quỹ đất có giá trị cao để đấu giá tăng nguồnthu bù đắp chi phí bồi thường, xây dựng công trình công cộng.

- Công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất còn mang tính hình thức do thiếu cơchế, điều kiện thực tế để thực hiện Do đó, chưa sàng lọc được nhà đầu tư kémnăng lực, chưa kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin giao đất,thuê đất để thực hiện nhiều công trình, dự án ở nhiều địa phương khác nhau,dẫn đến tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, gămgiữ đất, bỏ hoang gây lãng phí

- Về hình thức giao đất, cho thuê đất, định giá đất trên thực tế vẫn còn nhiềuđiểm chưa phù hợp Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sửdụng đất chưa được triển khai thực hiện nghiêm túc, phổ biến vẫn là giao đất,cho thuê đất theo hình thức chỉ định, cùng với việc quy định đối tượng giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất quá rộng đã ảnh hưởng đến nguồn thu của Nhànước Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể chưa theo kịp thị trường vàthấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây thất thoát cho ngân sách, gia tăngkhiếu kiện trong nhân dân

- Quy định về thời hạn, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp trong Luật đất đai cònlàm hạn chế đến việc tích tụ đất đai để đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệphàng hóa trên quy mô lớn, chưa tạo động lực để ổn định và phát triển nôngnghiệp

- Quá trình phân cấp chưa đi đôi với việc kiểm tra, giám sát thực hiện và chưagắn với trách nhiệm của chủ thể được phân cấp.Việc phân cấp mạnh thẩmquyền thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đấtcùng với quy định phân cấp mạnh về thẩm quyền quyết định đầu tư của phápluật về đầu tư đã bộc lộ nhiều bất cập.Đặc biệt là trong việc quyết định thu hồiđất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúanước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm,vùng biên giới, gây bức xúc trong dư luận

- Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiếnhành một cách thường xuyên.Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng

và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện còn kéo dài Thực tế phátsinh một số trường hợp xin sử dụng đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm,đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để kinh doanh, nhưng Luật đất đai vàcác văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định điều chỉnh

- Giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, gây thất thoát tài sản nhà nước,khiến nhiều tổ chức, cá nhân có liên quan đã phải chịu chế tài pháp luật xử lýthích đáng Liên quan đến tình trạng này, KTNN đã nhiều lần phát hiện, kiến

nghị chấn chỉnh song đến nay chưa được các cơ quan, địa phương khắc phụctriệt để Các vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai vì thế vẫn tái diễn vớinhiều hình thức, mức độ khác nhau.

- Các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, gây thất thoát cho Nhà nước khi pháthiện đều bị xử lý nghiêm minh Tuy nhiên, làm thế nào để ngăn ngừa cho viphạm không xảy ra, không để tiền, tài sản nhà nước bị thất thoát, tức là xử lýtận gốc rễ vấn đề là bài toán khó được đặt ra hiện nay

Để phát hiện vi phạm, công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm toán cần được coi lànhiệm vụ thường xuyên, liên tục Tuy nhiên, những kết quả phát hiện, kiếnnghị xử lý theo vụ việc chỉ phản ánh được một phạm vi nhất định Điều quan

trọng, đó là các cơ quan có liên quan phải sửa đổi chính sách quản lý cho phù hợp, chặt chẽ

c Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

● Khái niệm: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lai quyền sử

dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất nhằm phục vụ mụcđích ANQP hoặc để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng; thulại đất của người sử dụng đất VPPL về đất đai và chấm dứt việc sử dụng đấttheo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử

dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

- Hỗ trợ: việc nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề

mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

- Tái định cư: là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn

chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyểnchỗ ở

● Nội dung chính sách và những thay đổi từ trước đến nay:

- Trong thời gian gần đây, vấn đề thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất của

người đang sử dụng đất để giao đất cho các nhà đầu tư vẫn đang gây nhiều bứcxúc trong thực tế triển khai, nhất là những bức xúc của người bị thu hồi đất về

chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Tiếp tục tại GT243

- Thứ nhất, không có đất để bồi thường hoặc giá trị của đất được bồi thường cógiá trị không tương xứng với đất bị thu hồi