Đề cương Thị trường Bất động sản

MỤC LỤC A. Các câu hỏi 1 điểm về đúng sai, giải thích ngắn gọn4 Câu 1: Trong ngắn hạn, cầu không co giãn khi giá thay đổi.4 Câu 2: Cung phản ứng chậm hơn so với cầu.4 2’. Trong ngắn hạn cầu bất động sản phản ứng chậm hơn cung bất động sản4 2’’. Trong ngắn hạn cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động của cầu khiến giá tăng mạnh4 Câu 3: Tăng lãi suất sẽ làm giảm cầu bất động sản trong ngắn hạn5 3’. Lãi suất ngân hàng tăng sẽ làm giảm cầu bất động sản5 3’’. Lãi suất giảm thì cầu về bất động sản tăng5 Câu 4: Trong TTBĐS, khi giá tăng, cầu giảm và ngược lại5 4’. Trong thị trường bất động sản, cung nhà ở luôn tăng khi giá tăng và ngược lại5 4’’. Cầu ít nhạy cảm vs giá hơn cung5 Câu 5: “Tăng thuế chuyển nhượng hạn chế đầu cơ BĐS” liên hệ Việt Nam6 B. Các câu hỏi 3 điểm7 Chương 1: Tổng quan về BĐS7 Câu 1. Tính lâu bền: Mối quan hệ giữa tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế của BĐS. Những đặc điểm cần lưu ý từ mối quan hệ trên. Liên hệ.7 Câu 2. Tính khan hiếm: Phân tích đặc điểm hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm. Vấn đề đặt ra + liên hệ.7 Câu 3. Tính dị biệt: Đặc điểm tính dị biệt của BĐS. Vấn đề đặt ra + liên hệ9 Câu 4. Tính ảnh hưởng: Phân tích tính ảnh hưởng. Vấn đề đặt ra + liên hệ10 Câu 5. Có giá trị lớn: Trình bày đặc điểm hàng hóa bất động sản có giá trị lớn. Vấn đề đặt ra ở đây là gì + liên hệ thực tế.11 Câu 6. Tính cố định về vị trí: Phân tích đặc điểm bất động sản có vị trí cố định. Vấn đề đặt ra + liên hệ.12 Câu 7. Bất động sản chịu sự quản lý trực tiếp của nhà nước. Phân tích. Liên hệ.14 Chương 2: Tổng quan về TTBĐS15 Câu 1. Thị trường BĐS làm tăng thu cho ngân sách nhà nước? Liên hệ với thực tế nước ta hiện nay.15 Câu 2. Trình bày vai trò của thị trường bất động sản. Liên hệ thực tế ở Việt Nam.15 Câu 3. Phân tích sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Vấn đề đặt ra + liên hệ18 Câu 4. Tại sao nói thị trường bất động sản không hoàn hảo? Vấn đề đặt ra + liên hệ. Vai trò của Nhà nước trong việc hạn chế tính không hoàn hảo?19 Câu 5. Thị trường bất động sản khó thâm nhập và rút lui. Vấn đề đặt ra + liên hệ21 Câu 6. Thị trường BĐS hoạt động phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước. Vấn đề đặt ra+ Liên hệ.21 Câu 7. Tại sao nói thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Liên hệ22 Câu 8. Phân tích vai trò của TTBĐS trong việc tạo lập nguồn vốn. Liên hệ22 Câu 9. Thị trường BĐS có tính vùng, khu vực. Vấn đề đặt ra + Liên hệ thực tế22 Chưa kịp sắp xếp:23 Câu 1. Sự thay đổi của các chính sách liên quan đến TTBĐS làm thay đổi cầu BĐS. Liên hệ23 Câu 2. Quy hoạch tác động như thế nào đến cung BĐS. Liên hệ23 Câu 3. Nhân tố tác động đến cung BĐS, liên hệ VN23 Câu 4. Phân tích một yếu tố tác động đến cầu văn phòng cho thuê tại hà nội25 Những nội dung quản lý TTBĐS của Nhà nước25 Câu 5. Phân tích ảnh hưởng của đô thị hóa và quy hoạch tới cầu bất động sản. Liên hệ25 Câu 6. Trình bày các nội dung phân tích thị trường bất động sản. Liên hệ ngắn gọn phân tích một phân khúc bất động sản. Liên hệ với tình hình cung BĐS hiện nay ở nước ta.26 Câu 7. Phân tích vai trò của các nguồn cung BĐS. Vai trò của Nhà nước trong điều chỉnh các nguồn cung BĐS? liên hệ.26 Câu 8. Phân tích vai trò Nhà nước đến thị trường BĐS. Liên hệ26 Câu 9. Phân biệt thị trường chính thức và phi chính thức. Tại sao tồn tại thị trường phi chính thức. Liên hệ VN29 Câu 10. Nêu mối liên hệ thị trường chính thức và thị trường phi chính thức, vấn đề đặt ra là gì?30 Câu 11. Phân tích nội dung TTBĐS giai đoạn tập trung. Liên hệ sự phát triển của VN hiện nay30 Câu 12. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng phát triển thị trường bất động sản, liên hệ Việt Nam.32 Câu 13. Trình bày giai đoạn phát triển sơ khai thị trường BĐS. trình bày quá trình phát triển thị trường BĐS. Theo anh chị TTBĐS Việt Nam đã trải qua ở gđ nào? Liên hệ thực tế.33 Câu 14. Tại sao nói thị trường bất động sản nhạy cảm với các chính sách của nhà nước? Vấn đề đặt ra và liên hệ?35 Câu 15. Phân tích điều kiện phát triển thị trường bất động sản? Liên hệ phát triển thị trường bất động sản ở việt nam?35 Câu 16. Quy mô và kết cấu dân số ảnh hưởng thế nào đến cấu nhà ở? Lấy ví dụ liên hệ thực tế cầu nhà ở đô thị nước ta?35 Câu 17. Nhà nước sử dụng những công cụ nào để quản lí TTBĐS hay hệ thống các công cụ luật pháp điều tiết thị trường bất động sản. liên hệ VN?35 Câu 18. Khái niệm cung và phân loại các nguồn cung hàng hóa bất động sản? Giải pháp? Mối quan hệ?36 Câu 19. Vai trò của nhà nước trong điều tiết cầu BĐS, liên hệ thực tế38 Câu 20. Phân tích ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến cung BĐS? liên hệ thực tế38 Câu 21. Kết cấu hạ tầng ảnh hưởng thế nào đến cung BĐS. Liên hệ thực tế38 Câu 22. Đặc điểm cầu BĐS. Liên hệ thực tế38 Câu 23. Phân tích các nhân tố tác động đến cầu hàng hoá bất động sản? Liên hệ thực tiễn Việt Nam.39 Câu 24. Kiến nghị hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS VN thời gian tới.42 Chương 5: Quan hệ cung cầu và giá cả trên TT BĐS44 Câu 1. Phân tích cung cầu trong thị trường BĐS44 Câu 2. Phân tích các yếu tố cấu thành từng loại giá BĐS45 Câu 3. Các loại giá trên TTBĐS46 Chương 6: Phân tích thị trường TTBĐS47 Câu 1. Phân tích thị trường BĐS nhà đất riêng lé khu vực Hà Nội Mô hình PEST47 Câu 2. Phân tích thị trường chung cư cao cấp ở Hà Nội52 Câu 3. Phân tích thị trường đất nền Hà Nội53 Câu 4. Phân tích thị trường biệt thự Hà Nội56

M C L C Ụ Ụ

ĐỀ CƯƠNG TTBĐS

A Các câu hỏi 1 điểm về đúng sai, giải thích ngắn gọn

Câu 1: Trong ngắn hạn, cầu không co giãn khi giá thay đổi.

Đúng Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, có tính khan hiếm và dị biệt, không thể chia nhỏ nên việc tăng lên 1 lượng về giá sẽ không dẫn đến sự giảm ngay 1 lượng tương ứng về cầu bđs Mặt khác việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc và tích lũy kinh tế và việc chọn BĐS phù hợp ý muốn không phải là dễ dàng Ví dụ khi một người tích lũy đủ số tiền mua 1 căn hộ, đến đúng thời điểm đủ tiền giá căn hộ tăng lên 1 triệu đồng/m2 thì người đó sẽ cố gắng vay mượn thêm để đủ mua căn hộ chứ không cắt giảm 3m2 căn hộ đó

Câu 2: Cung phản ứng chậm hơn so với cầu.

Đúng Đây là một đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS Đối với riêng hàng hóa BĐS, khi cầu tăng làm giá tăng thì cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các hàng hóa khác bởi:

+ Thời gian hình thành cung BĐS tương đối lâu do việc xây dựng BĐS mất nhiều thời gian, cũng như các thủ tục chuẩn bị đầu tư và tung ra thị trường

+ Tổng cung đất đai ngắn hạn là cố định, mỗi mảnh đất chỉ có thể dùng cho một mục đích, muốn chuyển đổi sẽ mất thời gian Kể cả đất chưa sử dụng cũng mất thời gian cho thủ tục hành chính

2’ Trong ngắn hạn cầu bất động sản phản ứng chậm hơn cung bất động sản

Sai Do trong ngắn hạn, có 2 loại cầu bất động sản là cầu BĐS cho tiêu dùng và cầu BĐS đầu

cơ Trong một chừng mực nhất định thì cầu BĐS cũng ít co giãn so với giá cả, nhất là cầu tiêu dùng, tuy nhiên cầu BĐS đầu cơ lại phản ứng nhanh hơn với sự thay đổi về giá, có thể làm cho cầu BĐS thay đổi đột ngột trong 1 thời gian ngắn Trong khi cung BĐS không thể phản ứng kịpvới sự biến đổi của cầu do việc xây dựng mất nhiều thời gian cũng như các thủ tục hành chính phức tạp

2’’ Trong ngắn hạn cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động của cầu khiến giá tăng mạnh

Đúng Đối với riêng hàng hóa BĐS, khi cầu tăng đột biến trong ngắn hạn làm giá tăng thì cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các hàng hóa khác bởi

+ Thời gian hình thành cung BĐS tương đối lâu do việc xây dựng BĐS mất nhiều thời gian, cũng như các thủ tục chuẩn bị đầu tư và tung ra thị trường

+ Tổng cung đất đai ngắn hạn là cố định, mỗi mảnh đất chỉ có thể dùng cho một mục đích, muốn chuyển đổi sẽ mất thời gian Kể cả đất chưa sử dụng cũng mất thời gian cho thủ tục hành chính

Do vậy khi giá BĐS tăng làm xuất hiện cơ hội kinh doanh, số lượng người đầu cơ tham gia càng nhiều làm tổng cầu tăng vọt mà cung BĐS không phản ứng kịp nên làm giá BĐS tiếp tục tăng mạnh

Câu 3: Tăng lãi suất sẽ làm giảm cầu bất động sản trong ngắn hạn

Sai Do cầu bất động sản trong ngắn hạn là tương đối cố định do việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc và tích lũy kinh tế và việc chọn BĐS phù hợp ý muốn không phải là dễ dàng

Ví dụ khi một người tích lũy đủ số tiền mua 1 căn hộ, đến đúng thời điểm đủ tiền giá căn hộ tăng lên 1 triệu đồng/m2, lãi suất cho vay tăng nhưng người đó sẽ cố gắng vay mượn thêm để

đủ mua căn hộ đó

3’ Lãi suất ngân hàng tăng sẽ làm giảm cầu bất động sản

3’’ Lãi suất giảm thì cầu về bất động sản tăng

Câu 4: Trong TTBĐS, khi giá tăng, cầu giảm và ngược lại

Sai Do trong ngắn hạn BĐS tương đối không co giãn với sự biến đổi của giá Bất động sản làtài sản có giá trị lớn, có tính khan hiếm và dị biệt, không thể chia nhỏ nên việc tăng lên 1 lượng

về giá sẽ không dẫn đến sự giảm ngay 1 lượng tương ứng về cầu bđs Mặt khác việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc và tích lũy kinh tế và việc chọn BĐS phù hợp ý muốn không phải

là dễ dàng Ví dụ khi một người tích lũy đủ số tiền mua 1 căn hộ, đến đúng thời điểm đủ tiền giá căn hộ tăng lên 1 triệu đồng/m2 thì người đó sẽ cố gắng vay mượn thêm để đủ mua căn hộ chứ không cắt giảm 3m2 căn hộ đó

4’ Trong thị trường bất động sản, cung nhà ở luôn tăng khi giá tăng và ngược lại

Sai Trong về cơ bản, thì cung tăng khi giá tăng và ngược lại Tuy nhiên với thị trường BĐS, kết luận trên chỉ đúng trong dài hạn Trong ngắn hạn, khi giá biến đổi thì cung BĐS giữ

nguyên Khi giá tăng, cung BĐS không thể tăng kịp thời do mất thời gian xây dựng và tiếp hành các thủ tục hành chính, khi giá giảm thì một ngôi nhà BĐS không ai mua cũng không thể rút lui ngay khỏi thị trường

4’’ Cầu ít nhạy cảm vs giá hơn cung

Sai.Trong ngắn hạn Đối với riêng hàng hóa BĐS, khi cầu tăng làm giá tăng thì cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các hàng hóa khác bởi:

+ Thời gian hình thành cung BĐS tương đối lâu do việc xây dựng BĐS mất nhiều thời gian, cũng như các thủ tục chuẩn bị đầu tư và tung ra thị trường

+ Tổng cung đất đai ngắn hạn là cố định, mỗi mảnh đất chỉ có thể dùng cho một mục đích, muốn chuyển đổi sẽ mất thời gian Kể cả đất chưa sử dụng cũng mất thời gian cho thủ tục hành chính

Do trong ngắn hạn, có 2 loại cầu bất động sản là cầu BĐS cho tiêu dùng và cầu BĐS đầu cơ Trong một chừng mực nhất định thì cầu BĐS cũng ít co giãn so với giá cả, nhất là cầu tiêu dùng, tuy nhiên cầu BĐS đầu cơ lại phản ứng nhanh hơn với sự thay đổi về giá, có thể làm cho tổng cầu BĐS thay đổi đột ngột trong 1 thời gian ngắn

Câu 5: “Tăng thuế chuyển nhượng hạn chế đầu cơ BĐS” liên hệ Việt Nam

Sai Nếu tổng thuế sau khi tăng phải nộp vẫn quá ít so với giá trị BĐS trong giao dịch thì lúc này thuế không có tác dụng đáng kể làm giảm lợi nhuận từ hành vi đầu cơ mà chỉ có tác dụng phần nào làm tăng thời gian về thủ tục hành chính Vì vậy, việc tăng thuế chưa chắc hạn chế việc đầu cơ BĐS

Liên hệ Việt Nam:

Thuế là một công cụ quản lý hữu hiệu của Nhà Nước, giúp nhà nước điều tiết thị trường ở một

số lĩnh vực mà nhà nước không khuyến khích đầu tư Thực tế hiện nay có 60-70% người mua nhà ở VN là để đầu cơ chứ không phải để ở, làm thị trường BĐS bị méo mó, người có nhu cầu thực lại không thể tiếp cận hàng hóa

Tác hại của đầu cơ: nguồn vốn lớn đổ vào bất động sản bị ứ đọng, không tạo ra giá trị gia tăng do đầu cơ ghim hàng, trong khi nhiều lĩnh vực khác đang khát vốn Những người có nhu cầu mua nhà không thể tiếp cận làm giảm chất lượng đời sống, an sinh xã hội

Ưu điểm: Việc tăng thuế BĐS hợp lí sẽ làm giảm tỉ suất lợi nhuận của các nhà đầu cơ, thậm chí thua lỗ nên làm giảm đáng kể hành vi đầu cơ tích trữ, mặt khác cũng là nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước Nhược điểm: việc tăng thuế quá cao làm người mua và người bán trên thị trường khó tiếp cận với nhau, làm giảm sự sôi động của thị trường

Vì có những ưu và nhược điểm nên chính phủ cần tìm ra mức thuế suất hợp lí và kết hợp đồng bộ nhiều công cụ quản lí khác như luật pháp, các biện pháp rà soát, kiểm tra để điều tiết thị trường theo đúng mục tiêu đề ra

B Các câu hỏi 3 điểm

- Khi đầu tư xây dựng, phải tính tuổi thọ kinh tế và dự tính nhu cầu phát sinh để quyết định tuổi thọ vật lý phù hợp

- Khi đánh giá một BĐS phải tỉnh đến cả 2 yếu tố tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế Xác định thời gian tổn tại và lợi ích BĐS mang lại để có sự kết hợp các cấp độ trong xây dựng

và phát triển

Liên hệ : khu Zone 9 - tiền thân là Xí nghiệp Dược phẩm Trung ương 2 rộng hơn 11.000 m2,

nằm cạnh vườn hoa Yersin Khu vực này bị bỏ hoang vài chục năm nên nhiều nơi xuống cấp, tường, trần nhà bong tróc vôi vữa Chính sự cũ kỹ, hoang tàn lại làm nên phong cách cho các bar, quán café, cửa hàng thời trang biến nơi đây thành khu vui chơi nổi tiếng của giới trẻ Hà thành Chủ nhân của khu này có nhiều người là nghệ sĩ, kiến trúc sư nổi tiếng, họ đã đầu tư không ít tiền của cho các cửa hàng ở khu vực này Tuy nhiên, do không đảm bảo về yếu tố an toàn, tức tuổi thọ vật lý của công trình thấp đã xảy ra vụ tai nạn của một nữ sinh khi đang chụp ảnh và vụ hỏa hoạn làm 6 người tử vong, dẫn đến khu vực này phải đóng cửa dù tiềm năng kinhdoanh còn rất lớn, tức tuổi thọ kinh tế đang còn cao Điều này đã làm chủ của các hộ kinh doanh mất một số vốn không nhỏ do đã không dự tính được tuổi thọ vật lý trong quá trình đầu

tư cho các cửa hàng

Câu 2 Tính khan hiếm: Phân tích đặc điểm hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm Vấn đề đặt ra + liên hệ.

- Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động, phụ thuộc vào những vị trí nhất địnhnên không thể mở rộng Do đó, quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản luôn mất cân đối,

có chiều hướng cầu lớn hơn cung, dẫn đến hiện tượng đầu cơ, tạo ra sự khan hiếm giả tạo để tăng giá bất động sản

- BĐS là một loại hàng hóa có tinh khan hiểm tương đổi Sự khan hiếm trước hết phụ thuộc vào tính có hạn của diện tích bề mặt Trái Đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí thửa đất Phụ thuộc vào giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động ở vào từng vị trí không thể mở rộng thêm được, Đất đại có diện tích giới hạn, đất đại dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn do yếu tố vị trí nên người

ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng để phát triển các công trình BĐS

- Bên cạnh sự giới hạn về bề mặt diện tích đất đai, BĐS muốn phát triển được phải dựa vào không gian phát triển, không gian phát triển mở rộng đến đâu thì chủng ta có thể xây dựng các công trình BĐS đến đó mới phát huy được tác dụng Nếu chỉ đơn thuần vì muốn có nhiều diện tích BĐS mà cử đầu tư phát triển xây dựng tràn lan ở những nơi chưa có không gian phát triển thì các công trình BĐS xây dung lên cũng chỉ bỏ hoang, thậm chí dù có xây dựng cả thành phố thì cũng chỉ là thành phố chết

- Sự khan hiểm về sản phẩm BĐS thực tế chỉ xảy ra ở những vùng phát triền do cầu về BĐS ởnhững nơi này liên tục tăng lên trong khi cung là CÓ giới hạn, Chính vì vậy, quan hệ cung cầu

về đất đai và BĐS luôn mất cân đổi theo chiều hướng cầu luôn luôn vuợt quả cung làm cho giá

cả BĐS ở các vùng phát triển cÓ xu hướng tăng lên

Chính vì vậy, nhà nước cần có những biện pháp phù hợp để quản lý và điều tiết thị trường, thông qua hình thức đánh thuế sở hữu hay các chính sách chống đầu cơ

Vấn đề đặt ra:

- Góc độ người tiêu dung, cơ quan quản lý nhà nước phải hạn chế sự khan hiếm bằng cách

mở rộng không gian phát triển, hạn chế cầu đầu cơ BĐS, minh bạch hóa thị trường

- Góc độ nhà đầu tư, người kinh doanh BĐS luôn mong muốn tạo ra sự khan hiếm bằng cách không đưa hết sp ra thị trường hay tạo ra các yếu tố cho sự phát triển KTXH

Liên hệ : Tại các đô thị của Việt Nam như Hà Nội, Hồ Chí Minh, mật độ dân cư luôn rất cao,

dẫn đến nhu cầu về nhà ở luôn rất cao Mặc dù, tỷ lệ bỏ trống trên thị trường vẫn rất cao nhưng vẫn có rất nhiều người không có nhà ở Nguyên nhân chính là do khả năng tài chính eo hẹp lại bên cạnh việc các nhà đầu cơ tham gia vào thị trường dẫn đến tạo sự khan hiếm giả tạo, giá bất động sản càng lên cao, khiến cho người có thu nhập thấp và trung bình không tiếp cận được Tuy nhiên, sự quản lý nhà nước về chính sách đầu cơ và đánh thuế sở hữu là lỏng lẻo, mọi người chủ yếu tham gia mua bán trên thị trường phi chính thức nên nhà nước không kiểm soát

và điều tiết được thị trường, chưa thực hiện được hết chức năng của mình trên thị trường

Câu 3 Tính dị biệt: Đặc điểm tính dị biệt của BĐS Vấn đề đặt ra + liên hệ

- Mỗi bất động sản có những đặc điểm khác nhau, sự khác biệt của bất động sản do vị trí cố định và không thể di dời Do đó, mỗi bất động sản sẽ khác nhau về lô đất, về kết cấu kiến trúc

về hướng, về những cảnh quan xung quanh dẫn đến giá trị khác nhau Ví dụ lô đất có đường đâm thẳng sẽ có giá trị thấp hơn lô đất bên cạnh do những quan niệm về phong thủy, hay lô đất cạnh bãi rác sẽ giảm giá trị rất nhiều so với lô đất ở gần công viên

- Không thể có hai BĐS hoàn toàn như nhau, it nhất là không thể tồn tại hai thừa đất hoàn toàn giống nhau cùng tồn tại trên cùng một vị trí giống nhau trên địa cầu, tạo nên tinh dị biệt của BĐS

- Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có kết cầu, kiến trúc riêng không giống như bất kỳ với một BĐS nào khác Sự khác biệt của BĐS trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất: khác nhau về kết cầu và kiến trúc: khác nhau về hướng, cảnh

quan Vì vậy, hàng hóa BĐS trên thị trường được coi là sản phẩm đơn chiếc, không có khả năng so sánh vì không có BĐS thứ 2 giống hoàn toàn như thế Chính vì vậy, 1 BĐS có những đặc tính càng riêng biệt thi giả bản BĐS đó cảng cao vì nó thỏa mãn được nhu cầu sở hữu tính riêng có của người tiêu dùng Nhờ có tính dị biệt đã mang lại cho BĐS giá trị gia tăng không thể so sánh với các BĐS khác Xã hội càng phát triển thì nhu cầu cá nhân càng trở nên đa dạng

và có xu hướng trả tiền nhiều hơn để được sở hữu và tiêu dùng Nhu cầu sở hữu tính khác biệt này càng cao hơn đổi với sản phẩm là BĐS

- Tinh dị biệt của BĐS có mang lại giá trị gia tăng cao hay không là do sản phẩm của quy hoạch, thiết kế và phương thức đầu tư thi công cũng như nguyên vật liệu mang lại Trong phát triển BĐS, cần quan tâm đến Công tác quy hoạch và thiết kế để tạo nên sự phong phủ đa dạng them tính dị biệt cho BĐS

- Tính dị biệt của BĐS là thuộc tỉnh cổ hữu và là sở thích của người sở hữu BĐS đã tạo nên một mâu thuẫn giữa tính tổng thể thống nhất và tính cả biệt đa dạng trong vùng BĐS tọa lạc Một BĐS đẹp không chỉ được đánh giá riêng rẽ độc lập mà nó được đặt trong tổng thể hài hòa của các BĐS liền kề Không phải tất cả các tính dị biệt của BĐS đều làm tăng giá trị BĐS, trái lại từng BĐS riêng biệt có thể được thiết kế cầu kì nhưng không hài hòa, phản cảm trong thiết

kế sẽ làm giảm giá trị BĐS

Do vậy, trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt của bất động sản để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu của khách hàng về tính dị biệt Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất độngsản với nhau Nhà nước cần quản lý không gian kiến trúc phải bảo đảm tính thống nhất, khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra

Vấn đề đặt ra:

- BĐS khác biệt tạo nên giá trị ( giá trị gia tăng ) cho BĐS

- Trong đầu tư phát triển BĐS nên chú ý tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm

- Trong đánh giá BĐS, không thể so sánh dập khuôn các BĐS

- Quản lý tính dị biệt của cơ quan nhà nước, đảm bảo tính thống nhất giữa các cá thể dị biệt

Liên hệ: Việt Nam là một nước phương Đông chịu ảnh hưởng của văn hóa Trung Quốc khá lớn,

do đó, tính dị biệt thể hiện rất rõ ở thị trường bất động sản Việt Nam Người dân khi quan tâm

và có mong muốn mua bất động sản sẽ đặc biệt chú ý đến các lý thuyết ngũ hành, phong thủy

để xem hướng nhà có hợp tuổi, căn nhà có phù hợp với phong thủy hay không, có đem lại sựmay mắn và phúc lộc cho gia chủ không Biết được điều này, các nhà môi giới, đầu tư tại ViệtNam đã biết khai thác tính dị biệt của sản phẩm cũng như cố gắng đáp ứng nhu cầu của khác vềtính dị biệt Tuy nhiên, có nhiều người lại có tính dị thường, xây dựng những ngôi nhà độc và lạ

để thỏa mãn sở thích của mình nhưng ảnh hưởng đến cảnh quan rất nhiều Điều này cũng chothấy khâu quản lý không gian kiến trúc tại Việt Nam làm chưa thực sự tốt, chưa đảm bảo đượctính thống nhất

Câu 4 Tính ảnh hưởng: Phân tích tính ảnh hưởng Vấn đề đặt ra + liên hệ

- Do bất động sản cố đinh về vị trí và không thể di dời nên giữa các bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ Sự ra đời của bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản kia Đặc biệt, bất động sản chịu ảnh hưởng rất mạnh bởi các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội xung quanh

- Hàng hóa BĐS chịu sự tác động và ảnh hưởng khá mạnh mẽ bởi các BĐS liền kề Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện ra đời hoặc mất đi, tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị hoặc giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS liền kề đã hình thành trước đó, Đồng thời cácBĐS xung quanh và các hoạt động KTXH trong khu vực lân cận cũng tác động mạnh mẽ đến BĐS đang tồn tại

- BĐS là loại tài sản có tinh ảnh hưởng rất mạnh đến các BĐS liền kề cũng như ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế, xã hội có liên quan Do vậy, i đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tỉnh đến yếu tổ ảnh hưởng tới các công trình khác và khi đánh giá BĐS phải tinh đến khả năng ảnh hướng khi có các công trình BĐS khác sẽ r đời

- Hàng hóa BĐS còn chịu ảnh hưởng của sự phát triển các hoạt động KTXH có liên quan đến việc khai thác và sử dụng BĐS Chính vi đặc điểm ảnh hưởng lẫn nhau của BĐS và các hoạt động KTXH có liên quan mà nhà nước phải giữ vai trò quản lý, điều tiết thị trưởng BĐS nhẩm giảm các ảnh hưởng tiêu cực, tăng cường và điều tiết các ảnh hưởng tích cực của các công trìnhBĐS

Do đó, khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng tới các công trình khác, khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi các công trình bất động sản khác sẽ ra đời Cũng chính vì vây, nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết để phân phối lợi ích hài hòa

- Khi thiết kế phải tính đến ảnh hưởng tới công trình khác

- Khi định giá giá trị hiện tại, giá trị tương lai, phải tính đến ảnh hưởng khi có các công trìnhkhác ra đời

- Nhà nước giữ vai trò quản lý, kiểm soát, giảm các ảnh hưởng tiêu cực, tăng cường và điều tiết các ảnh hưởng tích cực của các công trình BĐS

Liên hệ: Ở Việt Nam, các chủ đầu tư đã biết khai thác đặc điểm tính ảnh hưởng lẫn nhau của

bất động sản để kiếm lời nhiều hơn Ví dụ như Vingroup đã xây dựng khu thủy cung, bệnh việnhiện đại trong khu Time city, hay xây trung tâm vui chơi giải trí dưới lòng đất và các trường học ngay trong khu Royal city, hay Gamuda đã đầu tư xây dựng công viên Yên Sở ngay gần khu đô thị của mình để tạo ra nhiều tiện ích cũng như đem lại giá trị cao hơn cho bất động sản của mình Tuy nhiên, vai trò của nhà nước trong quản lý và điều tiết lại chưa tốt Khi một con đường được mở, những hộ gia đình bị đường chạy qua thì sẽ được đền bù một số tiền thấp hơn giá trị thực nhưng những hộ gia đình được ra mặt đường sẽ thu được rất nhiều lợi ích

Câu 5 Có giá trị lớn: Trình bày đặc điểm hàng hóa bất động sản có giá trị lớn Vấn đề đặt

ra ở đây là gì + liên hệ thực tế.

Do đất đai là khan hiếm mà lại có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau nên giá trị đất đai cao, đồng thời chi phí xây dựng ở mỗi công trình là rất lớn Đặc điểm này đưa lại khả năng sinh lời cao của bất động sản và việc tạo vốn thông qua thế chấp vay tiền mua bất động sản BĐS là loại tài sản có giá trị rất lớn do 2 yếu tố chủ yếu cầu thành nên BĐS là đất đai và công trình mà giá trị của đất đai cao cộng thêm chi phí đầu tư xây dựng lớn Giá cà của BĐS thường cao hơn giá của các BĐS khác nhiều lần Do chi phí đầu tư xây dựng lớn, giá trị đất đaicao, thời gian xây dựng dài, khả năng sinh lời trong tương lai cao và có khà năng bảo toàn và tạo nguồn vốn mới

Hoạt động đầu tư cần vốn lớn và vốn dài hạn

Hoạt động đầu tư BĐS cần nhiều nguồn vốn khác nhau

Do đó, khi đầu tư kinh doanh bất động sản cần có một nguồn vốn lớn và dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư Bên cạnh đó, chính đặc điểm này cũng phát sinh quan hệ vay vốn, sự tham gia của các ngân hàng, tổ chức tín dụng vào thị trường

Vấn đề đặt ra:

- Vì BĐS cho chi phí đầu tư xây dựng lớn, giá trị đất đai cao, thời gian xây dựng dài, khả năng sinh lời trong tương lai cao và có khả năng bao toàn và tạo vốn mới

- Đầu tư: cần vốn mới và vốn dài hạn

- Hoạt động đầu tư BĐS cần sử dụng nhiều nguồn vốn khác nhau

- Chú ý khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn thông qua thế chấp để vay vốn ngân hang bằng chính BĐS

- Tính thanh khoản: Khai thác trong dài hạn, thường kéo dài hang chục năm mới có khả năng thu hồi

Liên hệ: Tại Việt Nam, giá bất động sản quá cao so với thu nhập trung bình của người dân, do

đó để có thể mua bất động sản thì sự tham gia của các tổ chức tín dụng, các ngân hàng là điều không thể tránh khỏi Các tổ chức tín dụng tại Việt Nam cũng rất tức thời và biết kết hợp cùng các chủ đầu tư với những chính sách vay ưu đãi để khuyến khích người mua Đồng thời, các nhà đầu cơ cũng góp phần tạo nên sự khan hiếm giả tạo trên thị trường, đẩy mức giá lên cao hơn, học cũng biết tận dụng giá trị lớn của bất động sản để quay vòng, tái tạo vốn Tuy nhiên, vào năm 2008 do chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường bất động sản chuyển biến theo chiều hướng xấu, dẫn đến nhiều đại gia bất động sản do sử dụng và tái tạo vốn không hợp lý đã phá sản

Câu 6 Tính cố định về vị trí: Phân tích đặc điểm bất động sản có vị trí cố định Vấn đề đặt ra + liên hệ.

- Vị tri địa lý của bất động sản luôn tồn tại trên một mảnh đất không thể đi đời Bởi đất đai không thể di rời, nên khi đất đai được bán, người bán không thể chuyển một cách cơ học mánh đất của họ tới người mua như các hàng hóa thông thường Do bất động sản cố định về vị trí, do vậy chợ giao dịch hàng hóa bất động sản và hàng hóa bất động sản giao dịch tại chợ cũng có những đặc tinh rất cá biệt Chợ bất động sản hay các văn phòng bất động sản luôn giới hạn các hoạt động môi giới của họ gần khu vực bất động sản tọa lạc Trong giao dịch tại chợ các hàng hóa bắt động sản đều là hàng hóa ảo vì vậy để giao dịch thành công các nhân viên môi giới phải

nỗ lực trong việc di chuyển đường dài để đưa khách hàng của họ đến với các bất động sản

- Bất động sản là các tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai mà đất đai có đặc điểm

là vị trí cố định, không thể di dời được, do vậy bất động sản có vị trí cổ định tính cố định về vị trí của bất động sản được xem xét trên 2 phương diện: vị trí tuyệt đối, vị trí tương đối Vị trí tuyệt đối là vị trí địa lý được xác định bằng các phương pháp đánh dấu trên bản đồ, các vật chuẩn liền kể hoặc chính xác nhất được xác định bằng vị trí tọa độ Vị trí tương đối được xác định chủ yếu bởi khoảng cách của bất động sản đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng,các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và khả năng tiếp cận từ bất động sản đến các trung tâm, công trình đó

- Mỗi bất động sản có một vị trí nhất định, giá trị và lợi ích của mỗi bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể hay yêu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản Giá trị của bắt động sản chịu tác động của yêu tố vùng và yếu tố khu vực rất rõ rệt những yếu tố đólà: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường; yếu tố tự nhiên như địa hình, địa mạo, thời tiết Điều kiện phát triển kinh tế ảnh hưởng rõ rệt đến luồng thu nhập mang lại và khả năng sinh lợi của bất động sản, Gần các khu vực có điều kiện kinh tế tốt bao giờ cũng có giá trị và khả năng sinh lợi cao hơn các bất động sản nằm trong khu vực điều kiện kinh tế yếu Tính chất xã hội, điều kiện môi trường cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị vàkhả năng sinh lời của bất động sản, Ngoài ra, còn có các yếu tố khác như: dân trí, nghề nghiệp,

lôi sông,., của người dân trong khu vực sẽ đưa lại các hoạt động kinh doanh cũng như các dịch

vụ phát triển khác nhau

- Chính các yếu tố trên đã tạo nên các giá trị cho bất động sản Vị trí địa lý của bất động sản thi cố định nhưng yêu tố vị trí tương đối là môi trường xung quanh tạo nên vị trí của hàng hóa bất động sản lại luôn thay đổi

Vấn đề đặt ra:

- Có 2 loại vị trí của BĐS đó là vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối Vị trí tuyệt đối là vị trí địa

lý thể hiện trên bản đồ của bản thân BĐS, nó thể hiện rõ nhất tính cố định và không thể di dời của BĐS Vị trí tương đối lại là mối quan hệ giữa BĐS quan tâm tới vị trí của các BĐSliên quan khác

- Do BĐS cố định về vị trí cho nên nó chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu vực lớn hơn nhiều so với các loại hàng hóa khác

- Do vị trí tương đối có thể thay đổi do sự thay đổi của các BĐS liên quan ở hiện tại và trong tương lai, cho nên 2 công việc chính là đầu tư và định giá BĐS phải dự tính trước được sự thay đổi này để tính đúng đc giá trị thực của BĐS cũng như nhìn thấy cơ hội, rủi

ro của BĐS

Liên hệ: Ở Việt Nam, đặc điểm cố định về vị trí thể hiện khá rõ nét Trên khu vực phố cổ Hà

Nội mỗi mét vuông đất có giá từ vài trăm triệu đến hàng tỉ đồng, trong khu vực này những ngôinhà ở mặt đường lại có giá cao hơn hẳn những ngôi nhà ở trong ngõ ngách Hay như cùng khoảng cách đến trung tâm thành phố Hà Nội nhưng hai khu đô thị Pháp Vân và Nam Thăng Long lại có mức giá hoàn toàn khác nhau, đó là bởi hệ thống cơ sở hạ tầng ở khu Nam Thăng Long được đầu tư xây dựng đầy đủ và đồng bộ hơn, trong khi ở khu Pháp Vân khá là nghèo nàn Biết được đặc điểm của bất động sản như vậy, nhiều nhà đầu tư kinh doanh đã biết dự tính khả năng thay đổi của các yếu tố để đón đầu và thu lợi nhuận, họ không đầu tư vào các khu vực

đã ổn định ít có khả năng thay đổi như phố cổ mà dựa vào các quy hoạch để đầu tư ở những khu vực được làm đường, đầu tư hệ thống cơ sở hạ tầng mới Đồng thời học cũng phát triển cáctrung tâm thương mại, các trường học, khu vui chơi để thu hút người mua bất động sản của mình Làm điều này tốt có thể kể đến tập đoàn Vingroup với tầm nhìn xa, khi họ đầu tư các khu Vincom Long Biên, Time City, Royal city trên các trục đường lớn cầu Vĩnh Tuy – Minh Khai – Trường Chinh, bên cạnh việc đầu tư nhiều khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học ngay trong khu đô thị của mình cũng như hệ thống kiểm soát an ninh rất chặt chẽ Điều này đã thu hút được nhiều người mua cũng như đưa giá bất động sản lên khá cao

Câu 7 Bất động sản chịu sự quản lý trực tiếp của nhà nước Phân tích Liên hệ.

Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động mạnh

đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản.

Vấn đề đặt ra:

- Vi BĐS là tài sản quan trọng của quốc gia, dân tộc, cơ quan, cá nhân Mỗi giao dịch về BĐS đặc biệt là những BĐS lớn có tác động mạnh mẽ đến thững hoạt động kinh tế, xã hội trong khu vực

- Nhà nước tăng cường vai trò quản lý

- Người kinh doanh BĐS phải am hiểu luật pháp, vận dụng sang tạo các chính sách

Liên hệ: Năm 2003, Quốc hội đã ban hành luật đất đai, năm 2005 ban hành luật nhà ở, năm

2006 ban hành luật kinh doanh bất động sản và các văn bản quy phạm pháp luật khác điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản Tuy nhiên, các bộ luật, các chính sách, chủ

trương, quy hoạch về bất động sản còn chưa tạo được sự thống nhất, đồng bộ, do đó, khả năng quản lý, kiểm soát của nhà nước về thị trường bất động sản là chưa cao Dẫn đến hiện tượng đầu cơ, tạo sự khan hiếm giả tạo và đẩy giá bất động sản lên quá cao, khiến những người có nhu cầu không đủ khả năng tiếp cận, gây bức xúc cho dư luận

Chương 2: Tổng quan về TTBĐS

Câu 1 Thị trường BĐS làm tăng thu cho ngân sách nhà nước? Liên hệ với thực tế nước ta hiện nay.

Câu 2 Trình bày vai trò của thị trường bất động sản Liên hệ thực tế ở Việt Nam.

Thị trường BĐS là tổng thể các điều kiện để thực hiện giao dịch về BĐS dựa trên quan hệhàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian xác định Thị trường BĐS đóng mộtvai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởngnhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế

Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Thị trường

bất động sản là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạtđộng kinh doanh bản thân bất động sản, đây cũng là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hìnhthái hiện vật sang giá trị và ngược lại Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn

nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh bất động sản đẩy mạnh sản xuất, đồngthời, người tiêu dùng bất động sản cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình.

Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Khi

thị trường BĐS phát triển sẽ làm tăng lên của tài sản cố định trong xã hội – nguồn vốn đầu tưphát triền phát triển quan trọng Đồng thời, tốc độ chu chuyển vốn nhanh hơn nên bổ sung thêmvốn cho đầu tư phát triển Việc thế chấp các BĐS để vay vốn sẽ làm nguồn vốn tăng lên gấp đôinhờ huy động được vốn nhàn rỗi, góp vốn liên doanh BĐS là cách tạo vốn đối ứng thu hút đầu

tư nước ngoài, góp phàn huy động vốn đầu tư phát triển

Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước Sự phát

triển thị trường BĐS có thể đi theo hai hướng: Làm tăng lượng hàng háo BĐS trên thị trườnggiao dịch hoặc mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch Hai hướng phát triển đó sẽ làm tăng thungân sách nhà nước qua thuế

Thứ tư, góp phần mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài nước Sự phát triển của thị trường

BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường của mỗi quốc gia, yêu cầu sự tương thích với cácthị trường Bên cạnh đó, trong hội nhập kinh tế quốc tế, sự phát triển của thị trường BĐS gópphần mở rộng thị trường nước ngoài tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia giaodịch bất động sản trong nước

Thứ năm, Góp phần ổn định xã hội Sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS sẽ dẫn đến

điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, tác động tốt đến niềm tin của người dân vè các chủtrương chính sách và do đó làm xã hội ổn định hơn

Thứ sáu, góp phần nâng cao đời sống nhân dân Thị trường BĐS là một bộ phận của thị

trường xã hội, do đó, sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến dự phát triểncủa thị trường vốn, lao động, hàng hóa, tác động đến sự phát triển thị trường chung và đáp ứngcác nhu cầu đa dạng của con người, qua đó, nâng cao đời sống của nhân dân

Thứ bảy, góp phần đổi mới chính sách pháp luật Thị trường BĐS sẽ cho thấy rõ những bất

cập liên quan đến các chủ trương, chính sách hệ thống quản lý đất đai Qua đó, đặt ra yêu cầu

cần đổi mới, bổ sung và hoàn thiện không chỉ các chính sách mà cả công tác quản lý nhà nước

về bất động sản, từ đó khắc phục những yếu kém của thị trường

Liên hệ thực tế: Thị trường BĐS tồn tại đã đem lại những đóng góp to lớn đối với các hoạt

động đời sống kinh tế - xã hội của Việt Nam Từ khi luật đất đai và hàng loạt các văn bản quyphạm pháp luật về đất đai, bất động sản ra đời, khối lượng giao dịch của thị trường BĐS tạiViệt Nam tăng nhanh, do đó, thúc đẩy quá trình sản xuất diễn ra mạnh mẽ hơn Tỷ lệ đóng gópcủa hoạt động kinh doanh bất động sản vào GDP ổn định qua các năm với mức trung bình là6.38% trong giai đoạn 2005 – 2012

Sự phát triển của hoạt động bất động sản cũng đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sáchnhà nước

Nếu năm 2000, thu về nhà đất là 2823 tỷ đồng chiếm 3.11% tổng thu ngân sách nhà nước thìđến những năm thị trường nóng lên, khối lượng giao dịch lớn, tỷ lệ đóng góp này lên đến9.15% vào năm 2003 hay 10.74% vào năm 2007 Do những bất ổn của nền kinh tế thế giới, thịtrường bất động sản bị ảnh hưởng dẫn đến đóng băng trong thời gian qua, tỷ lệ thu về nhà đấttrong ngân sách giảm còn 8.45% vào năm 2011

Phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sảnthành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tưphát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế tại Việt Nam Theo số liệu thống kê, tỷ lệ cho vay thếchấp bất động sản của các ngân hàng vào khoảng xấp xỉ 500 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 55%tổng dư nợ.

Sự phát triển của thị trường BĐS đã có những tác động tích cực đến các lĩnh vực khác nhaucủa nền kinh tế, như thúc đẩy các ngành công nghiệp xây dựng phát triển, tạo công ăn việc làmcho lao động qua các nghề tư vấn, môi giới, định giá bất động sản Bên cạnh đó, thị trườngBĐS phát triển đã thu hút một lượng vốn đầu tư trong và ngoài nước tham gia vào đầu tư pháttriển BĐS đặc biệt là loại hình nhà ở, góp phần tích cực vào kích cầu nền kinh tế cũng như giảiquyết được những bức xúc về nhu cầu nhà ở của người dân, góp phần phát triển đô thị và nôngthôn theo hướng văn minh, hiện đại và bền vững Thông qua thực tế vận hành thị trường BĐS,nhà nước cũng nhận diện được những khuyết tật của thị trường, những lỗ hổng trong luật pháp

và chính sách, từ đó dần hoàn thiện pháp luật về bất động sản cũng như cơ chế quản lý hiệu quảhơn

Câu 3 Phân tích sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch Vấn đề đặt ra + liên hệ

- Bởi, đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch trao đổi buôn bán luôn có sự hiện

diện của hàng hoá ở đó nhưng hàng hóa bắt động sản lại khác Do đặc tính cố định không thể didời được của bất động sản nên các hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trêncác "chợ ảo" Các chợ này có thể là ở các trung tâm giao dịch bất động sản, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên sàn giao dịch bất động sản Công việc mua bán hàng hóa bất động sản không kết thúc ngay tại một thời điểm mà phải trải qua một quá trình bao gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông qua 3 bước này Việc kiểm soát thị trường bất động sản không thể thực hiện một cách đơn giản thông qua các tiêu chí tem nhãn, xuất xứ, chất lượng như các thị trường hàng hoá khác mà bắt buộc phải thông qua quan hệ đáng ký pháp lý

Bên cạnh đó, việc quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn sẽ dễ dẫn đến những rủi ro do biến động giá cá, thay đối của pháp luật hay điều kiện môi trường Vì vậy các bên tham gia phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định nhằm hạn chế rủi ro, nâng cao tỷ lệ thành công của giao dịch Tuy nhiên, việc rút ngắn thời giandiễn ra giao dịch không có nghĩa là bỏ bớt một khẩu nảo mà mọi đối tượng một khi đã tham gia

vào thị trường bất động sản đều phải trái qua đầy đủ các khâu đã nêu trên Đó là điều có tính chất bắt buộc đổi với thị trường bất động sản chính thức, có sự kiểm soát của Nhà nước.

- Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau;

- Kiểm tra thực địa, xác định tỉnh có thực và độ chính xác của thông tin:

- Đăng kỷ pháp lý đối với bất động sản

Vấn đề đặt ra: Từ đặc điểm này cho thấy việc kiểm soát thị trường bất động sản không thể như với các hàng hóa thông thường mà phải thông qua đăng ký pháp lý bắt buộc Quan hệ giáo dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường Điều đó, buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định Mọi đối tượng tham gia thị trường BĐS chính thức đều phải trải qua ba khâu của quá trình giao dịch.

Thực tế:

Với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS, địa điểm giao dịch hàng hóa BĐS ở Việt Nam ngày càng đa dạng Ban đầu, ở thời kì sơ khai địa điểm thường nhỏ hẹp, đơn giản như nhà riêng, nhà hàng, quán nước Ngày này với sự phát triển của thị trường cũng như sự phát triển của khoa học công nghệ, người mua bán trên thị trường có thể giao dịch thông qua mạng internet, điện thoại, qua môi giới ở các sàn giao dịch, các trung tâm môi giới nhà đất Tuy nhiên, do đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam gồm thị trường chính thức và không chính thức nên không phải giao dịch BĐS nào cũng trải qua 3 khâu

cơ bản Người dân chủ yếu thực hiện giao dịch ở thị trường phi chính thức, bỏ qua đăng

ký pháp lý mà chuyển giao thông qua giấy tờ viết tay để không phải đóng những khoản thuế, phí Còn những người tham gia thị trường chính thức thì lại khai man giá trị thực của BĐS để giảm những khoản thuế, phí này Điều này, dẫn đến sự kiểm soát của nhà nước ở thị trường BĐS gặp khó khăn không nhỏ, cũng đưa ra nhưng biến động của thị trường khác với các thị trường trên thế giới.

Câu 4 Tại sao nói thị trường bất động sản không hoàn hảo? Vấn đề đặt ra + liên hệ Vai trò của Nhà nước trong việc hạn chế tính không hoàn hảo?

Sở dĩ như vậy do thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường BĐS không đầy đủ và phổ biếnrộng rãi Dẫn đến sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì các tieu chí đánh giá đềuđược đo lường một cách tương đối Bất động sản cũng mang tính vùng và khu vực, không cósẵn hàng hóa liền kề để so sánh, hơn nữa số lượng người tham gia cung cầu ít không đảm bảotiêu chí của thị trường cạnh tranh hoàn hảo

Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổchức của thị trường)

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụngBĐS

Thậm chỉ, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về cắc giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến

những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trườngBĐS Bất kỳ nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác

Vấn đề đặt ra: Điều này đặt ra vấn đề là giá BĐS là đơn chiếc, người bán có lợi thế độc quyền

nên thu được lợi ích lớn hơn Khi giá cả biến động mạnh, tính độc quyền của người bán cũngtăng thêm làm giá cả BĐS được đẩy lên cao, tạo nên những cơn sốt vè giá Thị trường càng sôiđộng, càng dễ tạo ra các cơn sốt giá BĐS, gây ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế

Liên hệ: Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam thể hiện rõ tình trạng không hoàn hảo, thiếu

thông tin minh bạch Thị trường BĐS đã hình thành tương đối lâu tuy nhiên vẫn ở hình thức sơkhai Các giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm, tuy đã có quy định của nhà nước trong những

năm gần đây nhưng vẫn chưa có được sự đồng bộ Thông tin về BĐS được chào bán rất nhiềusong tiếp cận được thông tin thực rất khó Điều này dẫn đến tình trạng thiếu thông tin trên thịtrường, tồn tại nhiều luồng thông tin gây nhiễu, tạo ra những cơn sốt, nóng – lạnh thất thường,như việc giá đất tại khu vực ngoại thành Sóc Sơn, Ba Vì thường đã lên cơn sốt, gây nên tâm lýhoang mang cho người dân Hậu quả là gây ảnh hưởng đến các thị trường vốn, chứng khoán, vàgây bất lợi cho người mua.

Câu 5 Thị trường bất động sản khó thâm nhập và rút lui Vấn đề đặt ra + liên hệ

Sở dĩ như vậy vì hàng hóa BĐS không bày bán trên thị trường, người mua và người bán không

có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch.Bên cạnh đó, hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, do đó, người mua và bán thường có ít kinhnghiệm, cơ hội mua hoặc bán

Vấn đề đặt ra: là khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS cần có các nhà tư vấn, môi

giới – những người được đào tạo chuyên nghiệp và có nhiêu kinh nghiệm, họ sẽ giúp cho cácgiao dịch BĐS trở nên dễ dàng hơn Đồng thời cũng tạo ra cơ hội cho các tổ chức tín dụng, bởitài sản được thế chấp khi cho vay chủ yếu là BĐS nên các tổ chức tín dụng sẽ phải thực hiệncác bước thẩm định cẩn thận trước khi thực hiện nghiệp vụ cho vay Họ sẽ có các thông tin kháđầy đủ về tính pháp lý của hàng hóa BĐS

Liên hệ: Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam cho thấy rào cản khá lớn cho cả người mua và

người bán Đối với các nhà đầu tư BĐS sẽ gặp phải các rào cản về kĩ thuật, vốn, thủ tục hànhchính chính sách kinh tế, tài chính và pháp luật, ví dụ như nghị định 71 của chính phủ chỉ chophép các chủ đầu tư được phép huy động từ khách hàng ứng trước là 20% sản phẩm dự án Đốivới người mua là giá trị BĐS quá cao so với thu nhập thực tế của người dân, đồng thời thôngtin trên thị trường thường không chính thống, gây nhiễu loạn, tâm lý hoang mang cho ngườidân Do đó, họ khó có khả năng tiếp cận BĐS Bên cạnh đó, do BĐS có thời gian sinh lời lớnnên cần có thời gian cho việc rút lui khỏi thị trường của cả người mua và bán

Câu 6 Thị trường BĐS hoạt động phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước Vấn đề đặt ra+ Liên hệ

Do BĐS là tài sản có giá trị lớn, nên việc quản lý của nhà nước đối với chúng bằng pháp luật

là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản Mọi BĐS được nhà nước quản lýnhư đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động củachúng Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháplý

Do đó, để cho thị trường BĐS ổn định và an toàn hơn thì cần đảm bảo tính pháp lý cho hànghóa BĐS, giám sát và xóa bỏ thị trưởng phi chính thức, có những chính sách hợp lý đối với thịtrường BĐS

Thực tế: Thực trạng Việt Nam cho thấy sự quản lý nhà nước ngày càng đồng bộ tuy nhiên vẫn

bộc lộ những hạn chế Nhà nước đã ban hành nhiều luật, các văn bản quy phạm pháp luật đểquản lý, điều tiết thị trường BĐS Đó là luật kinh doanh BĐS, luật đất đai, nghị định 153, thông

tư 13,… Tuy nhiên, ở Việt Nam hiện nay, thị trường phi chính thức vẫn phát triển khá mạnh donhững ưu điểm của nó về thời gian giao dịch nhanh, không mất thêm chi phí cho các khoản phíđăng ký cũng như các khoản thuế Do đó, cho thấy sự quản lý, giám sát của nhà nước là chưachặt chẽ, hiệu quả Bên cạnh đó, các chính sách về BĐS của nhà nước đưa ra cũng không phùhợp và đạt được hiệu quả Khi thị trường đóng băng, nhà nước đưa ra các gói cứu trợ nhưngvẫn không làm thị trường phục hồi, trong khi thị trường BĐS đang nóng thì lại đưa ra nhữngbiện pháp kiểm soát, kết quả là thị trường chết Điều này cho thấy sự yếu kém trong quản lýnhà nước về thị trường BĐS ở Việt Nam Do đó, để đảm bảo thị trường an toàn và ổn định thìViệt Nam cần có những biện pháp kịp thời để đưa ra các chính sách phù hợp với sự phát triển,quy luật phát triển của thị trường BĐS

Câu 7 Tại sao nói thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn Liên hệ

Câu 8 Phân tích vai trò của TTBĐS trong việc tạo lập nguồn vốn Liên hệ

Câu 9 Thị trường BĐS có tính vùng, khu vực Vấn đề đặt ra + Liên hệ thực tế

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế,

xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, hàng hóa bất động sản ở các vùng, các khu vực rất

phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ pháttriển Bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu Trong khi đó,tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt độngcủa thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.

Từ đặc điểm này của thị trường BĐS dẫn đến quan hệ cung cầu bất động sản chỉ ảnh hưởngtrong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thịtrường bất động sản của các vùng, các khu vực khác Do đó, nghiên cứu bất động sản phải đặtchúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị,

xã hội của vùng, của khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản củavùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác

Liên hệ thực tế: Tại Việt Nam, đặc điểm này của thị trường BĐS thể hiện rất rõ rệt Thị trường

BĐS ở các đô thị các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị,văn hóa du lịch như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, có quy mô, trình độ phát triển cao hơncác khu vực nghèo, khó khăn như các tỉnh miền núi, các tỉnh miền trung Ngay tại Hà Nội và

Hồ Chí Minh cũng thể hiện rõ tính vùng cục bộ của thị trường Ở thời điểm thị trường BĐS HồChí Minh đóng băng thì thị trường BĐS tại Hà Nội đang phát triển nóng Trong khi do ảnhhưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu 2008, thị trường BĐS Hà Nội rơi vào thế đóng băngthì thị trường BĐS Hồ Chí Minh đang dần phục hồi Nhu cầu về BĐS ở các địa phương khácnhau cũng khác nhau, nếu như người miền bắc thích những ngôi nhà bền chắc thì người miềnnam lại thích những ngôi nhà có tuổi thọ trang thiết bị thấp

Chưa kịp sắp xếp:

Câu 1 Sự thay đổi của các chính sách liên quan đến TTBĐS làm thay đổi cầu BĐS Liên hệ

Câu 2 Quy hoạch tác động như thế nào đến cung BĐS Liên hệ

Câu 3 Nhân tố tác động đến cung BĐS, liên hệ VN

- Mục đích sử dụng đất đai do nhà nước quyết định

+ Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất  tận dụng sử dụng các loại đất hợp lý làm tăng tổng cung đất đai BĐS

VD: Quy hoạch  sử dụng hợp lý đai đai hơn

+ Quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội  đưa đất chưa sử dụng vào khai thác

và sử dụng

VD: núi đồi, thác nước » BĐS du lịch

 Quy hoạch và kế hoạch tác động - Mục đích sử dụng đất

- Thực hiện phân định vùng đất đai

- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng

+ Tăng khả năng tiếp cận BĐS để đưa vào giao dịch

VD: Làm đường → dễ bán BĐS hơn

+ Thay đổi công dụng và giá trị BDS: do thay đổi cơ cấu hàng hóa BĐS (thay đổi mục đích sửdụng )

điều tiết

+ Đây là nhân tố quyết định cơ bản trong cung BDS → thể hiện vai trò của nhà nước trong

- Yếu tố đầu vào và chỉ phí phát triển BĐS

+ Đầu vào: vốn, nhân công, khoa học - công nghệ

+ Tăng khả năng khai thác tài nguyên đất đai

VD: vùng điều kiện khó khăn có thể xây dựng

+ Tăng khả năng phát triển của công trình xây dựng tăng chiều cao công trình, khắc phục hạn chế diện tích đất

VD: vật liệu siêu nhẹ 2 chung cư cao tầng

- Năng lực tổ chức chung

+ Các tổ chức cần đáp ứng yêu cầu để thực hiện cung BDS ra thị trường

+ Năng lực quản trị của các tổ chức cung

+ Năng lực quản trị kinh doanh

+ Năng lực thi công xây lắp

+ Vốn

+ Kiến thức, kinh nghiệm

+ Tính chuyên nghiệp trong thị trường BĐS, hoạt động cung,

- Chính sách và pháp luật của nhà nước

+ Chính sách tăng cung từ khu vực nhà nước

VD: bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, đầu tư xây dựng chung cư có vôn, + Tăng quyền mua bán, trao đổi của người sử dụng BĐS

+ Hạn chế đầu cơ và chiếm hữu BĐS

Câu 4 Phân tích một yếu tố tác động đến cầu văn phòng cho thuê tại hà nội

Những nội dung quản lý TTBĐS của Nhà nước

Câu 5 Phân tích ảnh hưởng của đô thị hóa và quy hoạch tới cầu bất động sản Liên hệ

- Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ

cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội, đô thị hóa làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu các hoạt động kinh doanh xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất do vậy mở ra các cơ hội đầu tư mới, làm tăng kỳ vọng cho các nhà đầu tư BĐS do vậy đô thị hóa và quy hoạch sẽ là nhân tố rất cơ bản tác động đến cầu BĐS

- Ánh hướng của đô thị hóa đến cầu bắt động sản rất rõ rệt có thể nói đô thị hóa là quá trình làm thay đổi căn bản nhất về cầu bất động sản ở đô thị, kết cấu cầu bắt động sản đô thị cũng như đất làm văn phòng, thương mại, dịch vụ Mắt cần đối cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai đoạn này Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi về tổng cầu nhà ở

mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở Nếu như quá trình này phát triển các đô thị cổ đại chủ yếu diễn ra dành cho các tầng lớp dân cư quý tộc, thị dân và chức dịch thì quá trình đô thị hóa diễn ra trong bối cảnh hiện nay lại diễn ra với một kết cấu dân cư đa dạng hơn dẫn đến cầu về bất động sản đô thị cũng có những thay đổi căn bản về chuẩn mực và điều kiện những tầng lớp thương gia và những người có thu nhập cao có thể tự do chọn lựa khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng như mức độ tiện nghi của nhà ở Tầng lớp dân cư lao động cũng có những lựa chọn về địa điểm định cư và tiêu chuẩn chỗ ở khác với thị dân trong các đô thị cổ Đặc biệt các luồng di dân tự do, những người sống bằng các nghe nghiệp không ổn định dang là những sức ép và thách thức lớn đối với hầu hết các đô thị của các nước đang phát triển trong quá trình

đô thị hóa Chính nhỏm dân cư này đã xuất hiện một kiểu dạng cầu nhà ở đặc biệt như các xóm liều, các khu ổ chuột vì vậy, cầu về nhà đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung diễn biển sôi động nhất trong quá trinh phát triển của đô thị hóa

Liên hệ:

Tại Việt Nam, quy hoạch đô thị chủ yếu đóng vai trò là công cụ phục vụ các kế hoạch và chương trình phát triển của các cơ quan nhà nước TP HCM là đầu mối giao thông chiến lược hàng đầu của vùng Nam Bộ và Tây Nguyên TP có một hệ thống song ngòi, kênh rạch chằng chịt và một hệ thống đường bộ gồm các Quốc lộ 1, Quốc lộ 22, Quốc lộ 3 và hàng chục con đường khác nối liền TP HCM với các địa phương Nam Bộ, cả nước và quốc tế

Vai trò, vị trí với nhiều lợi thế so sánh về kinh tế, khí hậu và việc làm tất yếu dẫn đến sức ép rất lớn về tăng dân số, tiếp theo là nhu cầu mở rộng TP HCM về không gian phát triển và xây dựng mới ngày càng trở nên cấp bách Nhìn xuyên suốt 30 năm qua, tiến trình đô thị hóa của thành phố vừa tự phát, vừa tự giác, hay nói cách khác vừa xây dựng theo quy hoạch, vừa hợp thức hóa xây dựng bằng quy hoạch

Câu 6 Trình bày các nội dung phân tích thị trường bất động sản Liên hệ ngắn gọn phân tích một phân khúc bất động sản Liên hệ với tình hình cung BĐS hiện nay ở nước ta Câu 7 Phân tích vai trò của các nguồn cung BĐS Vai trò của Nhà nước trong điều chỉnh các nguồn cung BĐS? liên hệ.

Câu 8 Phân tích vai trò Nhà nước đến thị trường BĐS Liên hệ

Thị trường không thể tạo ra sự phân phối thu nhập công bằng, mà có thể gây ra cơn sốc bất bình đẳng về thu nhập và tiêu dùng tới mức không thể chấp nhận được Khắc phục bằng cách,

Chính phủ có thể lựa chọn những loại hình thu nhập (cho ai) về tiền công trên thị trường, tiền cho thuê, lãi suất, cổ tức v.v… Chính phủ còn có thể sử dụng thuế để tạo nguồn thu để trợ cấp cho các chương trình hỗ trợ thu nhập nhằm tạo ra mạng lưới tài chính an toàn cho những đối tượng xác định.

Từ năm 1930, dựa vào kinh tế học vĩ mô, Chính phủ đã sử dụng quyền lực về tài khoá (thu thuế và chi tiêu ngân sách) và tiền tệ (tác động tới tín dụng và lãi suất) để khuyến khích tăng trưởng dài hạn và năng suất, và chế ngự những hậu quả cực đoan về lạm phát và thất nghiệp quá cao của chu kỳ kinh doanh Hình thức phổ biến về tổ chức kinh tế trong các nển kinh tế công nghiệp hiện đại là nền kinh tế hỗn hợp, trong đó thị trường quyết định hầu hết các giá cả

và sản lượng, còn Chính phủ kiểm soát tổng thể nền kinh tế với các chương trình về thuế, chi tiêu ngân sách, và quy định về tiến tệ

Ở nước ta, vai trò của Nhà nước đối với TTBĐS được thể hiện trên các phương diện chủ yếu sau:

a) Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý cho TTBĐS

Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, hoạt động của thị trường được điềuchỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục được các khuyết tật vốn có của thị trường Đối với TTBĐS, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển Hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi,nội dung… của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… BĐS Đồng thời hệ thống pháp luật còn hướng dẫn thực hiện các giao dịch đó: Hop đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mướn; quy định về thế chấp, về góp vốn… cùng với quy định các phương tiện, công cụ thực hiện các giao dịch đó Rõ ràng Nhà nước vừa tạo lập môi trường khuôn khổ pháp lý cho TTBĐS vừa hướng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch của TTBĐS

b) Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đủng kỷ quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu tài sản

- Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ của Nhà nước nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện ý đồ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, bảo vệ môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng… ngăn chặn những tiêu cực trong sử dụng đất dai và trong xây dựng

- Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế – xã hội; căn cứ vào điều kiện và thực trạng sử dụng đất đai, Nhà nước xây dựng quy hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch xây dựng và ngượclại gắn quy hoạch xây dựng với quy hoạch sử dụng đất, chỉ ra tổng thể đất sử dụng vào xây

dựng đô thị, đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình công cộng, lợi ích quốc gia, quốc phòng, an ninh, đất xây dựng khu dân cư nông thôn, đất dùng cho phát triển các ngành kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế, xã hội, thể dục thể thao…

c) Cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật

Vai trò cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật được biểu hiện cụ thể như sau:

- Nhà nước tổ chức cung cấp các thông tin về xác lập quyền sở hữu BĐS (quyền sử dụng đất),

về diện tích đất, về ranh giới (bản đồ địa chính), đăng ký quyền sở hữu (quyền sử dụng), về quyhoạch và các thông tin cần thiết khác có liên quan đến BĐS Những hoạt động cung cấp thông tin này là những hoạt động mang tính dịch vụ, Nhà nước có thể thu một khoản phí nhất định tùytheo phạm vi và mức độ cung cấp thông tin

- Nhà nước thành lập các tổ chức hoặc cho phép thành lập các tổ chức tư vấn về pháp luật phục

vụ cho các giao dịch của TTBĐS Tổ chức này có chức năng tư vấn về pháp luật có liên quan đến quan hệ giao dịch BĐS như tính hợp pháp của BĐS, các quyền và lợi ích khi sở hữu BĐS (sử dụng đất), quy hoạch trong tương lai có liên quan đến BĐS, v.v…

d) Tổ chức đinh giá BĐS

Khác với các động sản, giá cả BĐS có những đặc trưng riêng mà những đặc trưng này gắn liền với đặc trưng của giá đất Yếu tố có thể được chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là quyền và lợi ích có được từ đất đai Những đặc trưng cơ bản của giá đất gồm:

- Khả năng sinh lợi: Khả năng sinh lợi là tổng hợp các yếu tố tạo thành như tính pháp lý của quyền sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất), mục đích sử dụng đất, vị trí của đất, điều kiện các công trình kết cấu hạ tầng, kỹ thuật hạ tầng xã hội phục vụ cho sản xuất kinh doanh, đời sống, dịch vụ và sinh hoạt, khả năng khai thác của đất… mỗi yếu tố này khác nhau sẽ ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của đất làm ảnh hưởng đến giá BĐS

- Quan hệ cung cầu về BĐS: Quan hệ cung cầu về BĐS luôn mang tính không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng là đặc thù của giá BĐS Cung cầu BĐS mang tính ổn định cả về

số lượng và vị trí, vì khả năng không thể di chuyển từ vùng này đến vùng khác của BĐS

- Chính sách và biện pháp điều tiết của Nhà nước: Bằng một hệ thống chính sách, biện pháp vàcông cụ điều tiết, Nhà nước tác động vào thị trường, hướng dẫn thị trường, hướng dẫn giá cả, v.v…

- Các yếu tố về xã hội như môi trường, dân cư, tập quán, trình độ nhận thức, an ninh và trật tự công cộng, tâm lý và thị hiếu cũng ảnh hưởng đến giá BĐS

e) Thực hiện các chính sách vĩ mô nhầm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của TTBĐS

Vai trò này của Nhà nước được biểu hiện trên các mặt chủ yếu:

- Nhà nước ban hành, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các chính sách tài chính vĩ mô

Chính sách đầu tư phải thực sự khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia phát

triển TTBĐS, coi đây là một ngành kinh tế quan trọng khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai Nhà nước có thể thực hiện giao đất chưa thu tiền (bán chịu), chỉ thu khi doanh nghiệp xây dựng xong BĐS đưa vào kinh doanh (bán hoặc cho thuê…)

- Nhà nước thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế kinh doanh BĐS Thực hiện các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bằng các chính sách giúp đỡ, hỗ trợ vốn, kỹ thuật, công nghệ, tạo điều kiện nâng cao năng lực của doanh nghiệp Thực hiện các biện pháp về đất đai, vật liệu xây dựng, về tín dụng, về cung cấp thông tin thị trường, thông tin

về đất đai, đào tạo và bồi dưỡng lực lượng cán bộ quản lý, công nhân có tay nghề cao cho các doanh nghiệp

- Nhà nước hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, về giao lưu dân sự, về xây dựng, về giao thông, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về môi trường… về các chính sách và pháp luật khác có liên quan đến sự hình thành và phát triển của TTBĐS

Câu 9 Phân biệt thị trường chính thức và phi chính thức Tại sao tồn tại thị trường phi chính thức Liên hệ VN

- TT chính thức: mà tại đó mọi hoạt động như huy động, cung ứng, giao dịch các nguồn tài

chính đều được thực hiện theo những nguyên tắc và thể chế do nhà nước quy định, bao gồm cácgiao dịch và nhà nước có thể kiểm soát được theo đúng quy định của pháp luật như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh BĐS,

- Thị trường phi chính thức không được thực hiện theo nguyên tắc, thể chế (còn gọi là thị

trường ngầm): là thị trường mà ở đó các giao dịch về BĐS chỉ là sự cam kết thực hiện nghĩa vụ thực hiện giữa bên mua và bên bán, mà không có sự chứng thực hay đảm bảo trước pháp luật: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ

2 khả năng cho thị trường phi chính thức:

+ Các giao dịch phi chính thức có động cơ đầu cơ: người mua không hề có mục dích lưu giữ tài sản lâu dài Bởi thế, việc tránh các khoản thuê và lệ phí giao dịch là cách làm giảm khoản đầu tư và chi phí giao dịch

+ Bên mua và bên bán tin tưởng vào việc đối phương sẽ thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết được đảm bảo bằng khuôn tiền đặt cọc ở trường hợp này, độ lớn sao cho hợp lý của khoản tiền cọc là một bài toán khó khăn.

Tồn tại thị trường phi chính thức vì…

Liên hệ thực tiễn Việt Nam: quy hoạch "treo" phổ biến, thủ tục hành chính rườm rà nhưng

quản lý đất đai và kinh doanh bất động sản lại không chặt khiến 70-80% giao dịch trên thị trường hiện nay là phi chính thức

Câu 10 Nêu mối liên hệ thị trường chính thức và thị trường phi chính thức, vấn đề đặt ra

là gì?

Câu 11 Phân tích nội dung TTBĐS giai đoạn tập trung Liên hệ sự phát triển của VN hiện nay

- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường

vi thị trường này có liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bdt động sản trong tổng số của cái xã hội

ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cái vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của ke chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ấn chia trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ ba là rất lớn lên tới hàng nghìn ti USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển dinh cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua Bấtđộng sản còn là tài sản lớn của gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thi bắt động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi A chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thể chấp

- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu báo đám cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được mục tiêu đề ra

Theo thống kẻ kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay quathể chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính đồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế