Bài giảng luật đất đai

Đây là bài giảng có giá trịn hay và ý nghĩa giúp cho chúng ta biết được nhungữ vấn đề cơ bản trong việc sử dụng đất . Ngoài ra bài giảng này còn giúp cho các giảng viên và một số học sinh viên biết được luật sử dụng đất

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN CỦA NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI

Chương 1 gồm các nội dung cơ bản sau đây:

- Giới thiệu chung về ngành Luật Đất đai

- Quan hệ pháp luật đất đai

- Chế độ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai

Mục tiêu của chương 1 là:

- Cung cấp cho người học các kiến thức cơ bản về ngành Luật Đất đai trong

hệ thống pháp luật Việt Nam dưới giác độ của khoa học pháp lý

- Cung cấp cho người học những kiến thức cơ bản về lịch sử quan hệ phápluật đất đai của Việt Nam làm cơ sở cho việc tiếp thu nội dung pháp luật thực định

1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI

1.1 Khái niệm ngành Luật Đất đai

Như các Nhà nước khác, Việt Nam có hệ thống pháp luật gồm nhiều ngànhluật, mỗi ngành luật là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xãhội thuộc một lĩnh vực quan trọng của cuộc sống

Đất đai là nguồn tài nguyên quý của mỗi quốc gia và của toàn nhân loại, đểkhai thác hiệu quả nguồn tài nguyên này phục vụ cho sự phát triển, đáp ứng nhucầu của con người, mỗi quốc gia đều coi trọng việc ban hành luật pháp để điềuchỉnh các quan hệ xã hội liên quan trực tiếp tới đất đai Như đa số các quốc gia trênthế giới, Việt Nam có ngành Luật Đất đai

ngành Luật Đất đai là tổng thể quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ

xã hội phát sinh trực tiếp trong quá trình chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt

số phận pháp lý đối với đất đai nhằm quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả kinh

tế cao phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất.

Như mọi ngành luật, ngành Luật Đất đai gồm tất cả các quy tắc pháp lý, cácquy phạm pháp luật có chức năng điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan trực tiếptới đất đai, mà chủ yếu là các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình thực hiệnchế độ quyền sở hữu đối với đất đai, gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng vàquyền định đoạt số phận pháp lý đối với đất đai Trong đó, xét dưới góc độ thựctiễn thì việc sử dụng đất là quan trọng nhất Bởi việc thực hiện quyền chiếm hữu,quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai cũng chỉ nhằm sử dụng nguồn tàinguyên quý giá này hiệu quả nhất Với đặc thù là nguồn tài nguyên quý của quốc

gia, là thứ tài sản đặc biệt, việc sử dụng hiệu quả đất đai thể hiện ở nhiều góc độ,khía cạnh với các giá trị khác nhau, trong đó cần bảo đảm việc chia sẻ lợi ích chonhiều chủ thể liên quan gồm Nhà nước, người sử dụng đất và toàn xã hội.

1.2 Đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều chỉnh của ngành Luật Đất đai

Đối tượng và phương pháp điều chỉnh là hai nội dung quan trọng, là căn cứ

để xác lập một ngành luật trong khoa học pháp lý Nói cách khác, mỗi ngành luật

có đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều chỉnh riêng, đây là căn cứ phân biệtcác ngành luật với nhau

1.2.1 Đối tượng điều chỉnh của ngành Luật Đất đai

Theo cách hiểu thông thường, đối tượng là mục tiêu, là cái đích của mọi hoạtđộng Pháp luật với tính chất là nhân tố điều chỉnh quan hệ xã hội thì mục tiêu, cáiđích của nó chính là những quan hệ xã hội mà nó điều chỉnh Như vậy, đối tượngđiều chỉnh của ngành Luật Đất đai chính là các quan hệ xã hội pháp sinh trong quátrình chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt đối với đất đai Cụ thể gồm hainhóm quan hệ sau đây:

* Quan hệ quản lý đối với đất đai:

Nhóm quan hệ này nảy sinh giữa người quản lý (Nhà nước, cơ quan nhànước) với người sử dụng đất (các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình…) Trong đó, Nhànước, cơ quan quản lý thực hiện quyền quản lý, người sử dụng đất và đất đai là đốitượng của hoạt động quản lý của Nhà nước, chịu sự quản lý của Nhà nước Quan

hệ quản lý nói chung, quan hệ quản lý đối với đất đai nói riêng được các quy phạmpháp luật điều chỉnh, được gọi chung là quan hệ pháp luật đất đai thuộc nhóm quan

hệ quản lý đối với đất đai

Không chỉ quan hệ với người sử dụng đất, để thực hiện hoạt động quản lýNhà nước đối với đất đai, người quản lý có quan hệ với nhau Tuy nhiên, quan hệnày không thuộc đối tượng điều chỉnh của ngành Luật Đất đai mà thuộc đối tượngđiều chỉnh của ngành luật khác trong hệ thống pháp luật là ngành luật hành chính

1.2.2 Phương pháp điều chỉnh của ngành Luật Đất đai

Phương pháp điều chỉnh là cách thức mà Nhà nước sử dụng pháp luật tácđộng vào các quan hệ pháp luật thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật Nhưvậy, phương pháp điều chỉnh của ngành Luật Đất đai là cách thức để đạt được mụctiêu, đến được cái đích với tính chất là đối tượng điều chỉnh của ngành luật này

Mỗi ngành luật có phương pháp điều chỉnh nhất định phù hợp với tính chấtcủa các đối tượng điều chỉnh của ngành luật đó Với hai đối tượng điều chỉnh chủ

yếu nêu trên, ngành Luật Đất đai sử dụng hai phương pháp điều chỉnh phù hợptương ứng sau đây:

* Phương pháp phương pháp mệnh lệnh (phương pháp hành chính):

Phương pháp này phù hợp với tính chất của quan hệ quản lý đối với đất đai.Bởi trong quan hệ quản lý, một bên là Nhà nước (cơ quan nhà nước), người cóquyền quản lý, sử dụng quyền lực nhà nước để thực hiện quyền quản lý; phíangười sử dụng đất phải chịu sự quản lý của Nhà nước Đây là quan hệ giữa hai chủthể không bình đằng với nhau về địa vị pháp lý Trong đó nước được sử dụngquyền uy, đưa ra mệnh lệnh buộc chủ thể sử dụng đất phải phục tùng

* Phương pháp bình đẳng:

Phương pháp này có tính chất phù hợp với quan hệ giữa các chủ thể bìnhđẳng với nhau về địa vị pháp lý là quan hệ sử dụng đất, quan hệ giữa người sửdụng đất với nhau Trong đó, việc thiết lập quan hệ pháp luật này được thực hiệnqua cơ chế thỏa thuận giữa các chủ thể trong khuôn khổ pháp luật Như đã nêutrên, trong chừng mực nhất định phương pháp này được sử dụng trong quan hệquản lý Nhà nước đối với đất đai Tuy nhiên, thông thường phương pháp quyền uykhông được sử dụng trong quan hệ sử dụng đất

1.3 Các nguyên tắc cơ bản của ngành Luật Đất đai

Để đạt mục tiêu trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, nguồn tài nguyênquý của quốc gia, Nhà nước Việt Nam đã đề ra các nguyên tắc với tính chất lànhững tư tưởng, phương hướng chỉ đạo, cơ sở chủ yếu để dựa vào đó pháp luậtđiều chỉnh các quan hệ xã hội

Nguyên tắc của ngành Luật Đất đai là những tư tưởng xuyên suốt, là kim chỉnam trong quá trình Nhà nước Việt Nam xây dựng pháp luật, tổ chức thực hiệnpháp luật trên thực tế để thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạtđối với đất đai Với tính chất là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luậtcủa Nhà nước Việt Nam, ngành Luật Đất đai có các nguyên tắc cơ bản sau đây

1.3.1 Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Trong lịch sử quan hệ pháp luật đất đai của Việt Nam đã tồn tại nhiều hìnhthức sở hữu đối với đất đai Hiện nay, kế thừa Hiến pháp năm 1980, Điều 17 Hiếnpháp năm 1992 và Khoản 1 Điều 5 Luât Đất đai năm 2003 đều ghi nhận tại ViệtNam “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” Sở hữu toàn dân đối với đất đai là nguyên tắctối thượng của ngành Luật Đất đai, cần được hiểu như sau:

- Như mọi quan hệ khác, các quan hệ liên quan đến đất đai đều bị chi phốibởi quan hệ sở hữu Do đó, đề cấp tới các quan hệ liên quan đến đất đai, trước tiênphải đề cập tới quan hệ sở hữu Sở hữu toàn dân đối với đất đai chi phối nội dungcủa tất cả các nguyên tắc còn lại của ngành Luật Đất đai, của toàn bộ nội dung củangành Luật Đất đai, và chi phối quá trình chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạtđối với đất đai trên thực tế của Nhà nước và mọi tổ chức, cá nhân

- Sở hữu toàn dân là một chế độ sở hữu, không phải là một hình thức sở hữutheo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 (theo quy định tại Điều 200 về tài sảnthuộc hình thức sở hữu Nhà nước thì đất đai là tài sản thuộc hình thức sở hữu này).Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhấtquản lý Nhà nước về đất đai.

- Toàn bộ diện tích lãnh thổ Việt Nam gồm cả đất liền, biển, đảo… đềuthuộc chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, không có điện tích đất đai nào củaViệt Nam không có chủ sở hữu (vô chủ) Đất đai do Nhà nước Việt Nam thốngnhất quản lý, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất

Thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai là vấn đề phức tạp về lýluận và thực tiễn, theo quy định của Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm

2003 thì Nhà nước là đại diện và thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đốivới đất đai Với tư cách này Nhà nước thiết lập hệ thống cơ quan quản lý Nhà nướcđối với đất đai, ban hành văn bản quy phạm pháp luật, ghi nhận và thực hiện quyềnđịnh đoạt đối với đất đai; trao quyền chiếm hữu, sử dụng đất cho người sử dụngđất… Đây là nội dung lý luận quan trọng được giới thiệu đầy đủ tại mục 3 củachương này

1.3.2 Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch

và pháp luật

Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 18 Hiến pháp năm 1992 và tạiKhoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàndân đối với đất đai và tư cách là người quản lý mọi mặt đời sống xã hội, Nhà nướcViệt Nam thống nhất quản lý đối với đất đai Để thực hiện công tác này, ngoài các

cơ quản quản lý có thẩm quyền chung, Nhà nước Việt Nam lập hệ cơ quan quản lýNhà nước có thẩm quyền chuyên môn đối với đất đai, ban hành hệ thống chínhsách, pháp luật, chế độ quản lý áp dụng thống nhất trên toàn quốc, đối với mọi diệntích đất, loại đất, thửa đất và đối với mọi chủ thể sử dụng đất… không có sự phânbiệt nào trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật và các quy tắc kháctrong công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai

Với chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, công tác quản lý Nhà nước đốivới loại tài nguyên quý này càng trở nên quan trọng Với đặc thù của đất đai là trảirộng về không gian, sử dụng lâu dài theo thời gian, thay đổi theo nhu cầu của conngười… nên bên cạnh pháp luật, việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai cònđược thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất đai Đây là công cụ quản lý đặc thù,tương đối đặc biệt và quan trọng của Nhà nước khi thực hiện quản lý đối với đấtđai so với việc Nhà nước quản lý đối với các lĩnh vực khác của xã hội Tuy nhiên,xét ở khía cạnh nào đó, quy hoạch sử dụng đất cũng là pháp luật đất đai

Để thực hiện công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai, Nhà nước Việt Nam

sử dụng nhiều công cụ, phương tiện khác nhau, trong đó pháp luật và quy hoạch làcông cụ, phương tiện quan trọng và hiệu quả nhất Để bảo đảm thực hiện nguyên

tắc này trong thực tế Nhà nước cần ban hành để hoàn thiện hệ thống quy phạmpháp luật về đất đai và bảo đảm thực hiện trong thực tế; xây dựng và quản lý quyhoạch sử dụng đất, đảm bảo thực hiện bằng việc cụ thể hóa nội quy hoạch sử dụngđất thành kế hoạch sử dụng đất và tổ chức thực hiện hiệu quả; người sử dụng đấttriệt để thực thi pháp luật và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; xử lý nghiêm minhcác hành vi vi phạm…

1.3.3 Nguyên tắc sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm

Với mục đích sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ cho sự phát triểnđời sống kinh tế xã hội, một trong các yêu cầu quan trọng là sử dụng đất hợp lý,tiết kiệm

Sử dụng đất hợp lý được hiểu là việc sử dụng đất dựa trên cơ sở khả năngsinh lợi của đất và nhu cầu của con người về những giá trị mà đất có thể tạo ra.Nếu việc sử dụng đất chỉ dựa trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất nhưng những lợiích đó con người không có nhu cầu/có nhu cầu thấp hoặc việc sử dụng đất chỉ dựatrên nhu cầu của con người nhưng đất lại không có khả năng/có khả năng thấptrong việc tạo ra những giá trị đó thì chưa phải là sử dụng đất hợp lý

Sử dụng đất tiết kiệm là việc sử dụng triệt để từng diện tích, từng thửa đất,không để đất hoang hóa, không để đất trống, đồi trọc, không sử dụng đất Ngoàiviệc tiết kiệm đất về không gian, việc sử dụng đất liên tục, không để đất ngừng sửdụng trong một thời gian nhất định cũng là một khía cạnh của việc sử dụng đất tiếtkiệm

Xuất phát từ nhiều nguyên nhân như diện tích đất đai, khả năng tạo ra lợi íchcủa đất để đáp ứng nhu cầu của con người… có hạn nhưng nhu cầu của con ngườiđối với các lợi ích phát sinh từ đất không ngừng tăng lên (do tăng dân số, nhu cầucủa cuộc sống…)… nên sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm trở thành nguyên tắc củangành Luật Đất đai

Nguyên tắc sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm chỉ được bảo đảm thực hiện trênthực tế khi có sự kết hợp với nhiều nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, nộidung sử dụng đất đai khác như làm tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtlàm cơ sở khoa học và điều kiện cho công tác sử dụng đất; xác định và bảo đảmviệc sử dụng đất đúng mục đích; chú trọng công tác khai hoang, vỡ hóa để đưa đấtchưa sử dụng vào sử dụng nhằm tăng diện tích sử dụng đất, đáp ứng tốt hơn nhucầu của con người; kết hợp thực thi các biện pháp tăng cường hiệu suất sử dụngđất, thực hiện thâm canh, tăng vụ, bố trí cây trồng, vật nuôi hợp lý… trong sản xuấtnông nghiệp…

1.3.4 Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa

Ưu tiên bảo vệ đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa được hiểu là hạnchế tới mức tối đa việc giảm diện tích đất này

Trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa tất yếu diện tích các loại đấtkhác như đất mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất chuyên dùng… kể cả diện tích đất

ở cũng tăng lên và nhu cầu tăng diện tích của tất cả các loại đất đó đều đè nặng lêndiện tích đất nông nghiệp nói chung, diện tích đất trồng lúa nói riêng Trong khi

đó, là một nước đi lên từ sản xuất nông nghiệp, hiện số người sống bằng sản xuấtnông nghiệp cao trong khi diện tích đất nông nghiệp hạn chế thì việc ưu tiên bảo vệđất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa là vấn đề quan trọng Đặc biệt, trong điềukiện diện tích đất trồng lúa có nguy cơ giảm mạnh khi các đồng bằng của ViệtNam bị ngập nước vì nước biển dâng cao do biến đổi khí hậu toàn cầu Bảo vệnghiêm ngặt diện tích đất trồng lúa không chỉ là bảo đảm nhu cầu mưu sinh cho đại

đa số người dân sống tại nông thôn Việt Nam; bảo đảm an ninh lương thực quốcgia từ đó góp phần bảo đảm trật tự an toàn xã hội, sự phát triển bền vững của đấtnước, trong điều kiện Việt Nam là nước xuất khẩu gạo lớn của thế giới thì nó còngóp phần bảo đảm an ninh lương thực toàn cầu, đảm bảo sự ấm no, hạnh phúc củanhân loại khi nhu cầu về lương thực, lúa gạo vẫn cao và tăng dần theo thời gian

Để bảo đảm nguyên tắc này được thực thi trong thực tiễn cần làm tốt côngtác quy hoạch sử dụng đất, trong đó cần xác định những vùng đất lúa chuyên canhđược bảo vệ nghiêm ngặt; mở rộng diện tích đất nông nghiệp bằng công tác khaihoang, vỡ hóa từ diện tích đất chưa sử dụng hoặc đất sử dụng vào mục đích kháckhông hiệu quả nhưng có khả năng sản xuất; thâm canh tăng vụ, tăng năng xuất…nhằm tăng hiệu quả sử dụng diện tích đất nông nghiệp có sẵn Mặt khác, cần quyđịnh cụ thể và bảo đảm thực thi quy định của pháp luật về tạo điều kiện cho ngườilàm nông nghiệp có đất sản xuất; về hạn chế đối tượng nhận chuyển nhượng đấtnông nghiệp; về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp chặt chẽ; vềkhuyến khích mọi chủ thể tham gia khai hoang để mở rộng diện tích đất nôngnghiệp, trong đó có diện tích đất trồng lúa…

1.3.5 Nguyên tắc cải tạo, bồi bổ đất

Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất và bảo đảm khả năng sử dụng đất lâu dàiphục vụ sự phát triển của xã hội công tác cải tạo, bồi bổ đất trở thành vấn đề mangtính nguyên tắc

Cải tạo đất được hiểu là việc thực hiện các giải pháp vật chất kỹ thuật nhằmthay đổi về dưỡng chất, tính năng của đất để đưa đất vào sử dụng, bảo đảm khảnăng sử dụng đất

Bồ bổ đất được hiểu là việc thực hiện các giải pháp vật chất kỹ thuật nhằmtăng dưỡng chất của đất góp phần nâng cao khả năng sinh lợi của đất

Với nội dung như nêu trên, công tác cải tạo, bồi bổ đất chỉ đặt ra đối với một

số loại đất nhất định, chủ yếu là đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng trọt Bởi một

số loại đất này chỉ có thể sử dụng, tạo ra lợi ích khi đạt đến độ sinh hóa nhất định

và việc tăng cường dưỡng chất của các loại đất này sẽ dẫn đến nâng cao giá trị sửdụng đất để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của con người Việc sử dụng đất trên thực tếluôn dẫn đến việc dưỡng chất của đất giảm đi nên song song với quá trình sử dụngđất là quá trình cải tạo, bồi bổ đất Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua chúng ta chú

trọng công tác sử dụng đất tới mức khai thác kiệt quệ tiềm năng, khả năng sinh lợicủa đất trong khi công tác cải tạo, bồi bổ đất bị coi nhẹ đã dẫn đến nhiều diện tíchđất đai bị thoái hóa, mất hoặc giảm khả năng sử dụng Việc sử dụng đất lâm nghiệp

đã dẫn đến sự giảm sút mạnh diện tích rừng, do vậy một diện tích đáng kể đất nôngnghiệp bị sói mòn, thoái hóa nên mất hoặc giảm khả năng sử dụng Mặt khác, trongquá trình khai thác triệt để khả năng của đất, việc lạm dụng và sử dụng không đúngkhoa học kỹ thuật trong sản xuất cũng dẫn đến làm tổn hại đến đất đai…

Để nguyên tắc cải tạo và bồi bổ đất được thực thi trong thực tiễn cần quantâm áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật trong sản xuất; thậm chí sử dụng các biệnpháp kỹ thuật truyền thống phù hợp để giữ lại và tăng dưỡng chất cho đất; kết hợpvới nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, không nên quá chú trọng công tác khai thác giátrị của đất tới mức làm kiệt quệ khả năng sử dụng đất…Nhà nước cần khuyếnkhích, hướng dẫn, hỗ trợ người sử dụng đất cải tạo, bồi bổ đất; xử lý vi phạm, thậmchí thu hồi đất khi người sử dụng đất

1.3.6 Nguyên tắc sử dụng đất gắn với bảo vệ môi trường

Hiện nay, bảo vệ môi trường là mối quan tâm của toàn nhân loại, nó trởthành nghĩa vụ của mọi quốc gia, mọi tổ chức, cá nhân và được thể hiện trong mọihoạt động của mọi chủ thể, trong đó có hoạt động sử dụng đất

Sử dụng đất gắn với bảo vệ môi trường được hiểu là cần bảo đảm không làmxấu đi, làm tổn hại đến môi trường tự nhiên trong quá trình sử dụng đất

Đất đai là một trong những yếu tố cơ bản của môi trường nên sử dụng đất là

sử dụng một trong các yếu tố cơ bản của môi trường, ảnh hưởng trực tiếp đến môitrường, trước hết là ảnh hưởng đến môi trường đất, từ ô nhiễm môi trường đất sẽảnh hưởng đến môi trường không khí, môi trường nước

Môi trường là nơi diễn ra hoạt động sống của mọi loài sinh vật, trong đó cócon người, khi môi trường bị ảnh hưởng xấu, bị tổn hại sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới

sự đa dạng sinh học do nhiều loài sinh vật bị tuyệt chủng, de doạ tuyệt chủng; tớichất lượng cuộc sống, thậm chí tới sự tồn vong của nhân loại Do vậy bảo vệ trựctiếp môi trường đất nói riêng, bảo vệ môi trường nói chung trong quá trình sử dụngđất là để bảo vệ sự sống trên trái đất, bảo vệ nhân loại

Tại Khoản 2 Điều 11 Luật Đất đai năm 2003 quy định việc sử dụng đất phảiđảm bảo tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi íchchính đáng của người sử dụng đất xung quanh; tại Khoản 5 Điều 107 quy định,tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợppháp của người sử dụng đất có liên quan đã quán triệt nguyên tắc sử dụng đấtgắn với bảo vệ môi trường Tuy nhiên, để nguyên tắc này được thực hiện hiệu quảtrong thực tiễn cần coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, theo đó những hoạtđộng kinh tế công nghiệp gây ô nhiễm môi trường cần được đặt xa khu dân cư,tránh ảnh hưởng trực tiếp tới môi trường sống của con người; coi trọng việc sửdụng công nghệ hiện đại, thân thiện với môi trường, ít gây tổn hại tới môi trường;

coi trọng việc xử lý chất thải sinh hoạt, chất thải công nghiệp; coi trọng việc thayđổi hành vi sử dụng hóa chất trong sản xuất nông nghiệp của người nông dân

2 QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

2.1 Lịch sử quan hệ pháp luật đất đai

Phù hợp với lịch sử của dân tộc trong từng giai đoạn, lịch sử quan hệ phápluật đất đai biến động và phát triển không ngừng Như mọi quan hệ khác trong xãhội, quan hệ pháp luật đất đai có nội dung phong phú gồm quan hệ sở hữu, quan hệquản lý, quan hệ sử dụng, quan hệ phân phối trong đó, quan hệ sở hữu là quan hệquan trọng nhất, quyết định các quan hệ còn lại Với ý nghĩa đó, nội dung này chủyếu đề cấp đến quan hệ sở hữu quan hệ pháp luật đất đai

2.1.1 Thời kỳ lập quốc (Từ đầu thiên niên kỷ I tới thứ kỷ III trước công nguyên)

Thời kỳ này tên nước là Văn Lang và sau đó có tên gọi là Âu Lạc, lịch sửchia thành hai phân kỳ cụ thể là:

Thời kỳ Hùng Vương công xã thị tộc với tính chất quần hôn, quan hệ huyếtthống tan dã do sự xuất hiện của gia đình Một số gia đình sống quần tụ trên mộtkhu vực địa lý nhất định dẫn đến hình thành công xã nông thôn Trong công xãnông thôn, ngoài quan hệ xóm giềng thì quan hệ huyết thống vẫn được bảo tồn.Công xã nông thôn khẳng định là chủ đối với diện tích đất đai (ruộng đất, ao, đầm,hồ…) mà công xã đang quản lý và phân chia cho các thành viên của công xã là các

hộ gia đình và những người lao động tự do sử dụng

Thực tiễn của Nhà nước Văn Lang và Âu Lạc ở thời kỳ lập quốc chưa hìnhthành xã hội chiếm hữu nô lệ rõ ràng, bởi số lượng nê lệ còn ít, chủ yếu là nô lệ giađình Tuy nhiên, thời kỳ này tầng lớp quí tộc đã xuất hiện Họ chủ yếu là nhữngngười lãnh đạo thị tộc, bộ lạc, công xã… do lạm dụng quyền hạn của mình chiếmhữu của cải dư thừa của thị tộc, bộ lạc, công xã mà trở nên giầu có Họ chiếm giữ,quản lý một diện tích đất đáng kể và khẳng định là chủ đối với diện tích đất rộnglớn này

Là Nhà nước tập quyền, quyền lực nhà nước tập trung vào Vua, người đứngđầu Nhà nước Để khẳng định một Nhà nước mạnh, như các Nhà nước nói chung,Nhà nước thời kỳ lập quốc cũng khẳng định là chủ đối với diện tích đất đai thuộclãnh thổ của Nhà nước mình

Sau thời kỳ Hùng Vương kéo dài vài trăm năm là thời kỳ An Dương Vươngkéo dài khoảng nửa thế kỷ Đất nước thời kỳ này mang tên gọi là Âu Lạc Về cơbản xã hội Âu Lạc không thay đổi nhiều, do đó quan hệ pháp luật đất đai, đặc biệt

là quan hệ sở hữu đối với đất đai vẫn kế thừa từ thời kỳ Hùng Vương

Như vậy, thời kỳ lập quốc quan hệ pháp luật đất đai được thiết lập trên cơ sở

ba hình thức sở hữu đối với đất đai là sở hữu Nhà nước đối với đất đai, sở hữucông xã nông thôn đối với đất đai và sở hữu tư nhân đối với đất đai Thực tế việc

sở hữu đất đai của các chủ sở hữu thời kỳ lập quốc không có đầy đủ quyền năng

pháp lý như quy định của luật pháp hiện nay mà chỉ có tính chất là sự chiếm giữđất đai.

2.1.2 Thời kỳ thuộc Bắc (Từ cuối thế kỷ III trước công nguyên đến thế kỷ X sau

công nguyên)

Sau các cuộc chiến tranh, nước Âu Lạc trở thành một quận, huyện của chínhquyền phong kiến phương Bắc (Nhà Triệu và nhà Hán) Khi xâm lược được miềnđất mới, Nhà nước phong kiến phương Bắc coi đất Âu Lạc là một phần diện tíchlãnh thổ của mình, khẳng định là chủ đối với diện tích đất mới chiếm đóng Mặtkhác, chính quyền Nhà nước phong kiến phương Bắc được tổ chức tới địa phương,gồm cả miền đất mới Theo đó, quan lại Nhà nước phương Bắc được đưa về cơquan chính quyền thực hiện quản lý miền đất mới, và để bảo đảm cho họ yên tâmvới công việc, gắn bó với miền đất này, Nhà nước ban thưởng nhiều đất đai cho họ

và gia đình họ Với chức quyền của mình, quan lại phong kiến phương Bắc lại vơvét, bóc lột và ngày càng thâu tóm nhiều đất đai hơn

Như vậy, các quan hệ pháp luật đất đai gắn bó với lợi ích của chính quyền

và con người Nhà nước phong kiến phương Bắc được phát triển Để thực hiện việcđồng hóa dân tộc Việt, hiểu rõ nét văn hóa công xã (làng xã sau này) của ngườiViệt, chính quyền phong kiến phương Bắc đã từng bước làm suy yếu công xã, màmột trong các biện pháp được tiến hành là tước bỏ đất đai thuộc quyền sở hữu củacông xã nông thôn Tuy nhiên, tiếp tục phát huy truyền thống của mình, “ứng vạnbiến” trong tình hình chịu sự cai trị của chính quyền phương Bắc, sở hữu đất đaicủa công xã nông thôn vẫn tồn tại nhưng có phần suy yếu so với thời kỳ lịch sửtrước đó

Nội dung trên cho thấy thời kỳ thuộc Bắc quan hệ pháp luật đất đai vẫn chịuchi phối bởi ba hình thức sở hữu là sở hữu Nhà nước đối với đất đai, sở hữu công

xã nông thôn đối với đất đai và sở hữu tư nhân đối với đất đai Trong đó, phù hợpvới tình hình lịch sử cụ thể mà mỗi hình thức sở hữu phát triển hoặc giảm sút sovới thời kỳ lập quốc

2.1.3 Thời kỳ Phong kiến (Từ thế kỳ X tới thế kỷ XX)

Thời kỳ này kéo dài qua nhiều triều đại, do đặc điểm lịch sử và quy luật vậnđộng xã hội, quan hệ pháp luật đất đai có nhiều thay đổi

a Thời kỳ nhà Đinh và nhà Tiền lê

Sau khi giành được độc lập từ phong kiến phương Bắc, chính sự trong nướckhông ổn định do hiện tượng loạn mười hai sứ quân Do vậy, sau khi thống nhấtđược quyền lực, Đinh Tiên Hoàng bắt tay vào xây dựng một Nhà nước tập quyềnmạnh, toàn bộ quyền lực nhà nước tập trung vào Vua Là một Nhà nước mạnh,toàn bộ diện tích đất đai thuộc lãnh thổ quốc gia đều thuộc quyền sở hữu của Nhànước Việc sử dụng đất sản xuất nông nghiệp được coi trọng, trong đó ngoài việcphát triển thủy lợi, chống thiên tai, nhà vua còn thực hiện việc cầy tịch điền là hìnhthức vua cầy tượng trưng, lấy thóc lúa đó thờ tôn miếu

Trong triều đại nhà Đinh, một số quan lại được vua cấp cho một số hộ hoặcmột diện tích đất để hưởng thuế gọi là thực ấp, một số quan lại được nhà vua cấpđất thưởng công, nhưng đất đó vẫn là của vua Do vậy, Nhà nước có quyền sở hữutối cao đối với đất đai.

Công xã nông thôn vẫn quản lý và chia ruộng đất cho các thành viên củacông xã sử dụng đất, các thành viên không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ cóquyền chiếm hữu đất đai riêng lẻ Người nông dân là thần dân của vương quyềnđược phân phối ruộng đất để cấy cầy, có nghĩa vụ nộp tô, thuế, đi phu, đi lính choNhà nước Như vậy, về cơ bản hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai ít tồn tại

Quan hệ pháp luật đất đai trong triều đại nhà Hậu Lê về cơ bản không thayđổi so với quan hệ pháp luật đất đai trong triều đại nhà Đinh Trong đó, hình thức

sở hữu Nhà nước đối với đất đai được củng cố, phát triển mạnh, hình thức sở hữu

tư nhân đối với đất đai suy giảm mạnh còn sở hữu công xã nông thôn khôi phục trởlại so với thời kỳ lịch sử trước đó

Tuy nhiên, hai triều đại nhà Lý và nhà Trần xây dựng Nhà nước thân dân,việc mua bán ruộng đất và hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai được luật phápcông nhận Ngoài ra, luật còn có nhiều quy định cụ thể về việc chuộc lại đất đãđược cầm đợ, đã bị bỏ hoang, đã có văn khế bán đoạn cũng như quy định việc cấmcác nhà quyền thế ngăn trở việc sử dụng đất đai ngoài phạm vi đầm, ao của mình.Đặc biệt, triều đại nhà Trần vào thế thử thứ XIII đã đặt ra chính sách chuyển đấtcông thành đất tư góp phần cho sự phát triển hình thức sở hữu tư nhân đối với đấtđai Mặc dù vậy, quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với toàn bộ diện tích lãnhthổ quốc gia vẫn được coi là thiêng liêng

Triều đại nhà Lý đã tạo lập được một công cụ phục vụ quản lý Nhà nước đốivới đất đai là sổ điền bạ Đây là công cụ có tính chất pháp lý và tính chất tácnghiệp kỹ thuật đầu tiên trong lịch sử được tạo lập để phục vụ quản lý Nhà nướcđối với đất đai Nó thể hiện trình độ quản lý Nhà nước đối với đất đai được nângcao, góp phần ổn định, phát triển quan hệ pháp luật đất đai

Hai triều đại nhà Lý và nhà Trần có chính sách đất đai tương đồng với nhau,trong đó cùng có chính sách sử dụng đất phát triển sản xuất nông nghiệp với cácnội dung cơ bản là coi trọng công tác khai khẩn đất đai, mở rộng diện tích sản xuất,triều đại nhà Trần thậm chí đã lập các chức quan, giao trách nhiệm cho các chức

quan đó trông coi công việc quan trọng này; coi trọng công tác trị thủy, thủy lợiphục vụ cho sản xuất; phát triển các điền trang bên cạnh ruộng tịch điền, ruộngquốc khố…

c Thời kỳ nhà Hồ

Nhà Hồ tồn tại trong thời gian ngắn xong đã có chính sách đất đai riêng biệtkhác với thời kỳ lịch sử trước đó Biểu hiện rõ nét là quy định về hạn điền, theo đóchỉ Đại Vương và Trưởng Công chúa không bị hạn điền còn thứ dân có mức hạnđiền là không quá 10 mẫu ruộng, nếu vượt quá thì phải nộp quan; người phạm tội

có thể chuộc tội bằng đất đai Quy định này đã hạn chế sự phát triển của sở hữu tưnhân đối với đất đai, ngược lại đã tạo điều kiện cho sự phát triển của sở hữu Nhànước đối với đất đai

d Thời kỳ nhà Hậu Lê

Thời kỳ này, chính sách đất đai được gắn với chính sách kinh tế Nhà nướcxóa bỏ điền trang, thái ấp, hạn chế chế độ tư hữu đối với đất đai Nhà nước thaychế độ phong cấp thái ấp bằng chế độ lộc điền, chế độ này được cấp tạm thời đểquan lại hưởng hoa lợi Bên cạnh đó là chế độ quân điền mà Luật Hồng Đức đãquy định cụ thể cách phân phối, sử dụng đất của công xã nông thôn Theo đó tất cảmọi nông dân tự do từ vợ con của những người bị tội đồ, lưu đến quan tam phẩmđều được hưởng khẩu phần ruộng của làng xã Làng nào quản lý ruộng đất củalàng đó, Nhà nước không cắt ruộng đất của làng này cho làng khác Ruộng đất củalàng xã được chia theo đẳng hạng là: nhất đẳng, nhị đẳng, tam đẳng, chỗ tốt bù chỗxấu và cứ 3 năm chia lại một lần Người có quyền chức không được chiếm ruộng,trong khi binh lính được ưu đãi chia ruộng đất do không được nhận lương của Nhànước Người sử dụng đất của công xã phải nộp tô, thuế, quân dịch, phu phen nêncông xã trở thành cơ sở bóc lột của Nhà nước trung ương

Tuy nhiên, cuối triều đại nhà Hậu Lê pháp luật thừa nhận việc mua bán, cầm

cố và thừa kế ruộng đất Việc mua bán ruộng đất được thực hiện khi hai bên ký kếtvào hợp đồng Ruộng đất bán đứt thì không được đòi lại Về cầm cố ruộng, phápluật có quy định thời hạn tối đa, quá thời hạn đó không được chuộc lại Với cácquy định này, pháp luật đã tạo điều kiện cho sự phát triển của sở hữu tư nhân đốivới đất đai

Trong triều đại nhà Hậu Lê, việc sử dụng đất phát triển sản xuất nông nghiệptiếp tục được coi trọng thông qua công tác khai hoang mở rộng diện tích sản xuất,làm công tác thủy lợi, đắp đê trị thủy… Cùng với đó là quá trình mở mang bờ cõi

về phương Nam Để phục vụ công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai trong điềukiện diện tích lãnh thổ ngày càng được mở rộng, nhà Hậu Lê đã lập được bản đồhành chính Như vậy sau nhà Lý với việc lập sổ điền bạ, việc nhà Hậu Lê lập bản

đồ hành chính cho thấy công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai được các triềuđại phong kiến Việt Nam coi trọng, không ngừng tìm tòi để thực hiện và hoàn

thiện các công cụ, phương tiện, giải pháp… nhằm quản lý đất đai tốt hơn, góp phầntạo điều kiện cho các quan hệ pháp luật đất đai vận động, phát triển.

Cuối triều đại, nhà Hậu Lê suy yếu cũng là giai đoạn Trịnh – Nguyễn phântranh Ở đàng ngoài, họ Trịnh thi hành chế độ lộc điền, quan lại được miễn thuếruộng tư, nạn địa chủ cướp đoạt ruộng đất của nông dân diễn ra dữ dội Trong khi đó

ở miền trong, họ Nguyễn tiếp tục thực thi công tác khai khẩn đất đai và ưu đãi chobinh sĩ khi chia cấp đất đai Đất đai mà quan lại có được do chiêu tập binh lính và nô

tỳ khai khẩn thuộc sở hữu của họ nhưng phải nộp thuế cho Nhà nước

Như vậy, khác với các thời kỳ lịch sử trước đây là quan hệ pháp luật đất đaitương đối ổn định, từ thời kỳ nhà Hồ, quan hệ pháp luật đất đai đã có chuyển biếnnhanh chóng, thậm chí trong thời kỳ nhà Hậu Lê, chính sách đất đai đã khôngthống nhất

đ Thời kỳ nhà Nguyễn

Nhà Nguyễn gồm 2 triều đại là Nguyễn Tây sơn và Nguyễn Phú xuân (têngọi theo nơi phát tích của triều đại) Triều đại nhà Nguyễn Tây sơn tồn tại ngắnngủi nhưng đã thực thi được một số chính sách đối với đất đai như chiếu khuyếnnông, giảm nhẹ tô, thuế cho nông dân, chiêu hồi dân sơ tán và khai khẩn ruộng đất

bỏ hoang…

Nhà Nguyễn Phú xuân ban đầu đã thực hiện việc tịch thu ruộng đất củanhững người theo nhà Nguyễn Tây sơn, người dân phải trả lại đất cho chủ cũ, mấtdần đất và chịu tô thuế nặng nề Cùng với nó, quá trình tập trung ruộng đất vào địachủ diễn ra nhanh chóng Để khắc phục tình trạng bần cùng hóa của người nôngdân, nhà Nguyễn Phú xuân khuyến khích công tác khai khẩn đất đai cùng với quátrình mở rộng bờ cõi quốc gia về phương Nam Thậm chí, nếu mới đầu Nhà nướcnghiêm cấm thì giai đoạn về sau đã cho phép chuyển đất công thành đất tư và chấpnhận quyền cầm cố đất công có thời hạn của các làng xã Cùng với quyền thu thuếcủa Nhà nước, càng về cuối triều đại nhà Nguyễn thì quyền tư hữu về ruộng đấtcủa địa chủ càng được củng cố

Như vậy, cũng như thời kỳ nhà Hậu Lê, quan hệ pháp luật đất đai của thời

kỳ nhà Nguyễn không ổn định bởi quan hệ sở hữu đối với đất đai của cả hai triềuđại này đều thay đổi giữa thời kỳ cuối so với thời kỳ đầu của mỗi triều đại Theo

đó, ở thời kỳ đầu cả hai triều đại, sở hữu Nhà nước đối với đất đai được củng cố,phát triển nhưng ở cuối hai triều đại này sở hữu tư nhân đối với đất đai được khôiphục, phát triển mạnh mẽ

Tuy nhiên nghiên cứu của các sử gia Việt Nam cho thấy, trải suốt từ thời kỳLập quốc qua thời kỳ Phong kiến ở VN, Nhà nước luôn giữ quyền sở hữu tối caođối với toàn bộ đất đai của quốc gia, còn quyền tư hữu đối với đất đai là một thứquyền hạn chế và không hoàn chỉnh, luôn chịu sự chi phối của quyền sử hữu tốicao của Nhà nước

e Thời kỳ thuộc Pháp

Thời kỳ này chính quyền phong kiến Việt Nam vẫn tồn tại (thời kỳ nhàNguyễn), nội dung phần trên cho thấy ruộng đất tập trung ngày càng nhiều vào taycường hào, phong kiến Theo thống kê thì đến năm 1930 đã có 6530 địa chủ cótrên 50 ha ruộng đất; với 2% dân số, địa chủ đã nắm giữ 52% diện tích ruộng đất;trong khi 97% nông dân chỉ sử dụng 36% diện tích ruộng đất cả nước; trong số đó,gần 60% người nông dân không có ruộng đất canh tác Riêng Nam bộ có 6300 địachủ, chiếm 45% diện tích ruộng đất của vùng, tại vùng đất này có tới gần 70%nông dân không có đất sản xuất.

Cùng với giai cấp địa chủ phong kiến, bọn thực dân, tư bản cũng ngày càngchiếm được nhiều ruộng đất Các võ quan người Pháp được Chính phủ bảo hộ cấpđất đền công chinh phục miền đất thuộc địa mới; lực lượng thực dân có quyền thếcũng được quyền khai khẩn đất đai lập đồn điền, trại ấp, công xưởng Theo số liệuthống kê, nếu năm 1890 tại Đông Dương chỉ có hơn 115 đồn điền với tổng diệntích chưa tới 12.000 ha thì sau đó 40 năm – năm 1930 tổng diện tích các đồn điền

đã tăng gấp hơn trăm lần – khoảng 1.2500.000 ha

Như vậy, thời kỳ thuộc Pháp, chính sách đất đai của chính quyền bảo bộ vàtriều đình phong kiến đều tạo điều kiện thuận lợi cho sở hữu tư nhân đối với đấtđai phát triển Bên cạnh đó, hình thức sở hữu Nhà nước đối với đất đai và sở hữucông xã nông thôn (làng xã) đối với đất đai vẫn tồn tại Riêng hình thức sở hữuNhà nước đối với đất đai thời kỳ này khác với thời kỳ thuộc Bắc ở chỗ, chủ sở hữugồm cả Nhà nước phong kiến bản địa và Nhà nước bảo hộ

f Thời kỳ Mỹ - Ngụy tạm chiếm miền Nam

Dưới sự bảo trợ của Hoa Kỳ, đi theo con đường tư bản, hình thức sử hữu tưnhân nói chung, sở hữu tư nhân đối với đất đai nói riêng phát triển mạnh trong thời

kỳ Nhà nước Miền nam Cộng hòa

Để xóa bỏ thành quả của cách mạng Tháng Tám mang lại cho nông dânNam bộ, giảm ảnh hưởng của cuộc cải cách ruộng đất ở miền Bắc, khôi phục vàduy trì chế độ sở hữu ruộng đất của địa chủ, thực dân… chính quyền Miền namCộng hòa đã thực hiện một số chính sách đất đai như sau:

* Quốc sách cải cách điền địa: Với nội dung cơ bản là:

+ Truất hữu ruộng đất của địa chủ, thu hồi ruộng đất của thực dân, tư sản.+ Lập khế ước tá điền; tiểu điền chủ hóa tá điền

* Luật Người cày có ruộng: Có nội dung cơ bản là:

+ Quy định mức hạn điền đối với địa chủ tại miền Trung là không vượt quá5ha và đối với địa chủ tại miền Nam là không vượt quá 15 ha

+ Việc chuất hữu ruộng đất của địa chủ được thực hiện theo cách Nhà nướcmua ruộng đất của họ và bán lại ruộng đất đó cho nông dân, tá điền

Việc thực hiện các chính sách nêu trên của Chính quyền Miền nam Cộnghòa dù mang những cái tên có tính chất cách mạng nhưng thực chất lại có nội dungphản động, không làm thay đổi bản chất chế độ, không thay đổi quan hệ pháp luật

đất đai mà ở đú người nụng dõn, tỏ điền khụng cú đất phải đi làm thuờ cho địa chủ,

tư bản

g Thời kỳ cú Đảng đến nay

Do đặc điểm lịch sử, phự hợp với tỡnh hỡnh cỏch mạng trong mỗi thời kỳ,chớnh sỏch đất đai của Đảng và Nhà nước Việt Nam khụng ổn định

* Thời kỳ từ khi Đảng ra đời đến hoàn thành cải cách ruộng đất

Tại Cơng lĩnh đầu tiên của Đảng đã xác định mục tiêu của cuộc cách mạng là

đánh đổ đế quốc, phong kiến, dành ruộng đất cho dân cày với khẩu hiệu: Tịch ký hếtthảy ruộng đất của bọn địa chủ ngoại quốc, bổn xứ và giáo hội, giao ruộng đất ấycho trung và bần nông Lần đầu tiên trong lịch sử Việt Nam, vấn đề ruộng đất đợccoi là vấn đề cách mạng và cách mạng ruộng đất đợc đặt thành một trong nhữngnhiệm vụ giải phóng dân tộc Như trong bản 1™1 34Tuyờn ngụn của Đảng Cộng sản,Karl Marx đó tuyờn bố: "cỏch mạng ruộng đất là điều kiện để giải phúng dõn tộc"

Trong xã hội phong kiến, ớc mơ của ngời nông dân là có ruộng đất, cáchmạng thắng lợi đem lại ruộng đất cho dân cày chính là động lực thúc đẩy ngời nôngdân tham gia kháng chiến để bảo vệ chính quyền cách mạng Muốn đem lại ruộng

đất cho dân cày thì không thể không tiến hành cải cách ruộng đất Song sau khicách mạng dân tộc dân chủ cơ bản hoàn thành vào tháng 8 năm 1945, do chínhquyền cách mạng còn non trẻ, phải đối phó với thù trong, giặc ngoài; với giặc đói,giặc dốt nên Đảng và Nhà nớc Việt Nam cha tiến hành đợc cách mạng cải cáchruộng đất

Tuy nhiên, công tác chuẩn bị đợc Đảng và Nhà nớc tiến hành thông qua việcban hành một số chính sách liên quan đến ruộng đất nh Thông tri của Bộ nội vụtháng 11 năm 1945 sau đó đợc thay thế bằng Sắc lệnh số 78/SL ngày 14/7/1949 củaChính Phủ; Hệ thống chính sách ruộng đất của Hội nghị Trung ơng Đảng mở rộnglần thứ hai tháng 1 năm 1948; Sắc lệnh số 88/SL về Thể lệ lĩnh canh của tá điềnngày 22/5/1950 của Chính phủ; Điều lệ tạm thời về việc sử dụng công điền, côngthổ ngày 5/3/1952 của Chính phủ;

Tháng 11 năm 1953, Hội nghị lần thứ năm của Ban chấp hành Trung ơng Đảngthông qua Cơng lĩnh ruộng đất và Quyết định cải cách ruộng đất nhằm xoá bỏ quyềnchiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nôngdân, thực hiện ngời cày có ruộng

Ngày 4/12/1953, Quốc hội thông qua Luật Cải cách ruộng đất; Ngày19/12/1953 Chủ tịch nớc Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ký sắc lệnh số 197/SL ban

bố Luật Cải cách ruộng đất Luật này gồm 5 chơng, 38 điều, tại Điều 1 đã ghi rõmục đích và ý nghĩa của cải cách ruộng đất là thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đấtcủa thực dân Pháp và của đế quốc xâm lợc khác của Việt Nam; xoá bỏ chế độphong kiến chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ; thực hiện chế độ sở hữuruộng đất của nông dân Phù hợp với nội dung đó, Luật Cải cách ruộng đất quy

định về tịch thu, trng thu, trng mua ruộng đất, về cách chia ruộng đất; về cơ quanchấp hành, phơng pháp cải cách ruộng đất và về điều khoản thi hành

Luật Cải cách ruộng đất đợc ban hành là cơ sở pháp lý để thực hiện triệt đểkhẩu hiệu ngời cày có ruộng Nhng do sự thay đổi của tình hình đất nớc sau khichiến dịch Điện Biên Phủ kết thúc và Hiệp định Giơ-ne-vơ đợc ký kết năm 1954,Quốc hội Việt Nam thông qua Nghị quyết bổ sung về cải cách ruộng đất nhằm đặtcơ sở pháp lý cho việc triển khai cải cách ruộng đất trên quy mô lớn ở miền Bắc.Những điểm bổ sung và sửa đổi đó là dùng hình thức Toà án thay cho những cuộc

đại hội đấu tranh của nông dân; thu hẹp diện trng thu, mở rộng diện trng mua và

quy định việc hiến ruộng; chia đất chiếu cố những địa chủ kháng chiến và gia đình

địa chủ có con đi bộ đội, cán bộ, viên chức cách mạng, chiếu cố các nhà công

th-ơng kiêm địa chủ và những nhà tu hành

Quá trình thực hiện Luật Cải cách ruộng đất đến năm 1956 đã thu đợc nhữngkết quả đáng khích lệ, song cũng mắc phải nhiều sai lầm Ngày 2/1/1957, Quốc hộiViệt Nam kiểm điểm về công tác cải cách ruộng đất, trong đó nêu rõ, cải cáchruộng đất ở miền Bắc đã căn bản hoàn thành, giai cấp địa chủ đã căn bản bị đánh

đổ, chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất bị xoá bỏ, nông dân đã làm chủ nôngthôn, nguyện vọng lâu đời của ngời nông dân là ngời cày có ruộng đã đợc thựchiện Tuy nhiên, trong báo cáo của Chính phủ có ghi rằng những sai lầm nghiêmtrọng đã gây thiệt hại cho chúng ta, đau thơng cho đồng bào về tính mệnh, tài sản,tinh thần, tình cảm, gây tình hình căng thẳng ở nông thôn, ảnh hởng đến tinh thần

đoàn kết, tinh thần phấn khởi và lòng tin tởng của nhân dân

* Thời kỳ từ sau cải cách ruộng đất đến năm 1980

Sau khi hoàn thành cuộc cải cách ruộng đất, ở miền Bắc ngời nông dân đã córuộng cày Nhng sau một thời gian ngắn, thực tế xuất hiện hiện tợng ngời nông dânbán ruộng đất của mình, khụng cũn đất sản xuất, đi làm thuờ trờn đất của ngườikhỏc dẫn tới sự phân hoá xã hội do tái diễn cảnh ngời bóc lột ngời Theo điều tracủa Ban công tác nông thôn Trung ơng năm 1958 ở 12 xã thuộc Hồng Quảng, Nam

Định, Thanh Hoá, Ninh Bình đã có gần 120 gia đình bán ruộng Để tiếp tục thực hiện

đờng lối cách mạng đã vạch ra ngay từ Cơng lĩnh đầu tiên và khắc phục tình trạngtrên, Đảng và Nhà nớc Việt Nam một mặt cho thành lập các nông trờng quốc doanh,trạm, trại nông nghiệp, mặt khác vận động nông dân vào làm ăn tập thể trong các hợptác xã

Vấn đề hợp tác hoá nông nghiệp đợc ghi nhận trong Nghị quyết của Hội nghịTrung ơng lần thứ XVI, tháng 4 năm 1959 Theo đó ruộng đất của xã viên, vềnguyên tắc phải đa toàn bộ vào hợp tác xã và thống nhất sử dụng Cũng vào năm

1959, Nhà nớc ban hành Điều lệ mẫu HTX nông nghiệp Năm 1960 mở đầu caotrào hợp tác hoá nông nghiệp trong thực tiễn xã hội Cùng với sự xuất hiện của hợptác xã, hình thức sở hữu tập thể đối với đất đai hình thành Đây là lần đầu tiên tronglịch sử quan hệ pháp luật đất đai một hình thức sở hữu đối với đất đai phi truyềnthống hình thành

Nh vậy, theo Hiến pháp năm 1959 và các văn bản quy phạm pháp luật liênquan, thời kỳ này tại Việt Nam tồn tại ba hình thức sở hữu đối với đất đai là sở hữunhà nớc, sở hữu tập thể và sở hữu t nhân về ruộng đất Trong đó, luật pháp quy định

rõ mỗi chủ thể là chủ sở hữu đối với loại đất đai, nguồn đất đai… cụ thể cụ thể

* Thời kỳ từ khi có Hiến pháp 1980 đến nay

Phù hợp với đờng lối xây dựng Chủ nghĩa Xã hội tại Việt Nam, Điều 19 Hiếnpháp năm 1980 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiênnhiên trong lòng đất đều thuộc sở hữu toàn dân Quy định này, đã xoá bỏ cáchình thức sở hữu đất đai truyền thống và phi truyền thống khác đã, đang tồn tạitrong lịch sử quan hệ pháp luật đất đai của Việt Nam

Nh vậy, từ năm 1980 trở lại đây, toàn bộ diện tích đất đai của Việt Nam chỉthuộc chế độ sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân Tuy nhiên, sau quy định này củaHiếp pháp, nhà nớc Việt Nam không thực hiện đầy đủ các biện pháp pháp lý, biệnpháp vật chất kỹ thuật cụ thể để khẳng định và đa chế độ sở hữu toàn dân đối với

đất đai vào thực tiễn cuộc sống xã hội Các chủ thể sử dụng đất từ trớc nh thế nàothì vẫn tiếp tục chiếm hữu và sử dụng nên quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai vềthực chất chỉ đợc quy định trên văn bản Các văn bản quy phạm pháp luật quy định

về thẩm quyền, thủ tục có liên quan đến quản lý, sử dụng đất trong thời kỳ này quá

ít, không đủ để điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan tới đất đai nảy sinh trongthực tế Do vậy, quan hệ pháp luật đất đai trở nên lộn xộn, phức tạp, nảy sinh nhiềuxung đột xã hội.

Sau Đại hội đại biểu Đảng toàn quốc lần thứ VI, nhà nớc Việt Nam đã quantâm tới việc thực thi các giải pháp pháp lý nhằm cụ thể hoá các quy định của Hiếnpháp năm 1980 về quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Cụ thể là ngày 29 thỏng 7năm 1987 Quốc hội thông qua Luật đất đai, ngày 8 thỏng 1 năm 1988 văn bản luậtnày có hiệu lực Luật Đất đai năm 1987 gồm 6 chơng, 57 điều quy định cácnguyên tắc về sử dụng đất, xác định đối tợng giao đất ổn định, lâu dài, các quyền

và nghĩa vụ của chủ thể đợc Nhà nuớc giao quyền sử dụng đất

Do thực tiễn xã hội Việt Nam chuyển biến nhanh chóng trong thời kỳ đổimới và việc ban hành Hiến pháp năm 1992, ngày 14 thỏng 7 năm 1993 Quốc hộithông qua Luật Đất đai thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 Luật này gồm 7 ch-

ơng, 89 điều quy định nhiều nội dung mới trên cơ sở kế thừa một cách có chọn lọcnhững nội dung của Luật Đất đai năm 1987 Hệ thống các văn bản quy phạm phápluật hớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1993 cũng đợc quan tâm ban hành Tuynhiên, sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế, của kinh tế trang trại và sự hìnhthành của thị trờng bất động sản… cụ thể đã dẫn đến Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đainăm 1993 lần thứ nhất (đợc Quốc hội thông qua ngày 02 thỏng 12 năm 1998) vàlần thứ hai (đợc Quốc hội thông qua ngày 29 thỏng 6 năm 2001)

Nhằm đáp ứng đòi hỏi của sự ổn định và phát triển của quan hệ pháp luật đất

đai, ngày 26 thỏng 11 năm 2003 Quốc hội Việt Nam thông qua Luật Đất đai thaythế cho Luật Đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung Luật này Luật đất đainăm 2003 gồm 7 chơng, 146 điều, có bớc phát triển đáng kể về quy mô so với cácLuật Đất đai trớc đó Điều này cho thấy, nội dung của Luật Đất đai năm 2003 đãphát triển đáng kể nhằm tiến tới hình thành Bộ luật Đất đai trong tơng lai Luật Đất

đai năm 2003 có hiệu lực kể từ ngày 1 thỏng 7 năm 2004

Ngoài các giải pháp pháp lý, nhà nớc Việt Nam quan tâm tới việc thực thicác giải pháp vật chất kỹ thuật để khẳng định chế độ sở hữu toàn dân đối với đất

đai trong đời sống xã hội nh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều tra, đo

đạc, khảo sát đất đai, thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ, hồ sơ về đất đai Phùhợp với quy định của Luật Đất đai năm 2003, hệ thống tổ chức dịch vụ, t vấn về đất

đai đợc thiết lập và hoàn thiện để thực hiện tốt hơn các hoạt động vật chất kỹ thuật

đối với đất đai

2.2 Quan hệ pháp luật đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành

2.2.1 Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai

Quan hệ pháp luật đất đai là quan hệ giữa ngời với ngời trong việc sở hữu,quản lý đất đai Dới các chế độ xã hội khác nhau, quan hệ về pháp luật đất đai đợcnhìn nhận khác nhau Dới chế độ Chiếm hữu nô lệ, Phong kiến và T bản chủ nghĩa,

đất đai là phơng tiện bóc lột của giai cấp thống trị đối với các tầng lớp nhân dântrong xã hội Đất đai đợc quan niệm thuần tuý nh một bất động sản mà chủ sở hữu

đợc thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình nh mọi tài sản thông thờng khác

D-ới chế độ Xã hội chủ nghĩa, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu đất đai khác nhau,nhng đất đai không còn là phơng tiện để bóc lột và các quan hệ về đất đai đợc điềuchỉnh bằng một ngành luật độc lập - Luật Đất đai

Đối với Việt Nam, do điều kiện lịch sử mà mỗi giai đoạn quan hệ pháp luật

đất đai, hình thức sở hữu đối với đất đai đợc pháp luật ghi nhận khác nhau, nhng kể

từ năm 1980 đến nay, quan hệ đất đai đợc quyết định bởi một chế độ sở hữu đối với

đất đai là sở hữu toàn dân Và nh mọi quan hệ xã hội, mọi quan hệ pháp luật, quan

hệ pháp luật đất đai nảy sinh giữa những chủ thể nhất định, đó là chủ thể quản lý

đối với đất đai và chủ thể sử dụng đất, nội dung của quan hệ này chịu sự chi phốicủa chế độ quyền sở hữu

Tóm lại: Quan hệ pháp luật đất đai là những quan hệ xã hội phát sinh giữa

đại diện chủ sở hữu đất đai với các chủ thể sử dụng đất và giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau trong quá trình thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, quản lý và sử dụng đất đai đợc các quy phạm pháp luật điều chỉnh.

2.2.2 Các yếu tố cấu thành quan hệ pháp luật đất đai

a Chủ thể quan hệ pháp luật đất đai

Chủ thể quan hệ pháp luật đất đai là các cá nhân, tổ chức, trong đó gồm cảnhà nớc

* Các loại chủ thể quan hệ pháp luật đất đai

Dựa vào các tiêu chí khác nhau sẽ có các loại chủ thể khác nhau Về cơ bản,tham gia v o quan ào quan hệ phỏp luật đất đai có hai nhúm chủ thể sau:

- Chủ thể quản lý đất đai:

Phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà nhà nớc là đại diệnchủ sở hữu; phù hợp với chức năng của mình, nhà nớc Việt Nam thống nhất quản lýtoàn bộ diện tích đất đai trên toàn quốc Nh vậy, ngời quản lý đối với đất đai tạiViệt Nam là nhà nớc Việt Nam

Nhà nớc Việt Nam cú bộ mỏy Nhà nước gồm hệ thống các cơ quan nhà nớc

đợc lập từ trung ơng đến địa phơng Đáp ứng yêu cầu quản đối với đất đai, nhà nớcViệt Nam lập hệ thống cơ quan quản lý nhà nớc đối với đất đai gồm cơ quan quản

lý nhà nớc có thẩm quyền chung và cơ quan quản lý nhà nớc có thẩm quyềnchuyên môn Phù hợp với thẩm quyền đó và tính chất của cấp quản lý, nhà nớc traoquyền và trách nhiệm cụ thể trong công tác quản lý nhà nớc đối với đất đai chotừng cơ quan nhà nớc

Do vậy, có thể nói chủ thể quản lý nhà nớc đối với đất đai là cơ quan nhà

n-ớc Trong đó, mỗi cơ quan nhà nớc có thẩm quyền, trách nhiệm cụ thể trong quản

lý nhà nớc đối với đất đai Cơ quan nhà nớc (cơ quan quản lý nhà nớc đối với đất

đai) tham gia quan hệ pháp luật đất đai phù hợp với thẩm quyền, trách nhiệm củamình và nhằm thực hiện thẩm quyền và trách nhiệm đó Nội dung này được giớithiệu cụ thể trong chương 2 của tài liệu này

Cơ quan nhà nớc tham gia quan hệ pháp luật đất đai với t cách là ngời quản

lý, có quyền uy, sử dụng quyền uy của mình ban hành và bảo đảm thực hiện cácquyết định, mệnh lệnh hành chính đối với ngời sử dụng đất Pháp luật đất đai sửdụng phơng pháp hành chính để điều chỉnh quan hệ này

chủ thể Nội dung này được giới thiệu cụ thể tại phần nội dung quan hệ phỏp luậtđất đai sau đõy và tại chương 4 của tài liệu này.

* Điều kiện trở thành chủ thể quan hệ pháp luật đất đai

Nhà nước với tư cỏch là tổ chức đặc biệt của quyền lực chớnh trị, đại diệnchủ sử hữu toàn dõn đối với đất đai thỡ hiển nhiờn là cú tư cỏch chủ thể đươngnhiờn trong quan hệ phỏp luật đất đai Do vậy điều kiện trở thành chủ thể quan hệphỏp luật đất đai chỉ đặt ra đối với cỏc tổ chức, cỏ nhõn sử dụng đất Theo đú tổchức, cá nhân có các điều kiện sau đây là chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai

- Năng lực pháp luật đất đai: Năng lực pháp luật đất đai là khả năng của cácchủ thể đợc hởng những quyền và gỏnh chịu các nghĩa vụ pháp lý nhất định dophỏp luật quy định khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Đây là điều kiệncần để tổ chức, cá nhân trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai Phù hợpvới chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai; mục đích của hoạt động quản lý nhà nớc

đối với đất đai; mục tiêu sử dụng đất đai hiệu quả; tính chất, vị trí của chủ thể thamgia quan hệ pháp luật đất đai và các điều kiện thực tiễn các cá nhân, tổ chức,trong đó gồm cả nhà nớc có năng lực pháp luật không giống nhau

- Năng lực hành vi đất đai: Năng lực hành vi đất đai là khả năng của chủ thểbằng chính hành vi của mình thực hiện các quyền và nghĩa vụ pháp lý khi tham giaquan hệ pháp luật đất đai Thông thờng chủ thể quan hệ pháp luật đất đai có nănglực hành vi khi đáp ứng các điều kiện nhất định, phù hợp với tính chất của mỗi loạichủ thể Đối với tổ chức và các chủ thể cùng loại thỡ năng lực hành vi đất đai xuấthiện khi đợc thành lập hợp pháp Đối với cá nhân và chủ thể cùng loại thì năng lựchành vi đất đai xuất hiện khi đạt độ tuổi và có khả năng nhận thức Điều kiện cụ thểphụ thuộc vào cách thức mào quan chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai nhất định

và nhiều yếu tố khác

- Tham gia trực tiếp vào quan hệ pháp luật đất đai

Đây là điều kiện để tổ chức, cá nhân trở thành chủ thể quan hệ pháp luật đất

đai trên thực tế Bởi xét trên phơng diện lý luận, khi có năng lực pháp luật đất đai

và năng lực hành vi đất đai thì tổ chức, cá nhân trở thành chủ thể quan hệ pháp luật

đất đai Song tổ chức, cá nhân chỉ trở thành chủ thể quan hệ pháp luật đất đai thực

sự khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai cụ thể trên thực tế

b Nội dung quan hệ pháp luật đất đai

Nội dung của quan hệ pháp luật nói chung, quan hệ pháp luật đất đai nóiriêng là toàn bộ các quyền, nghĩa vụ của chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật đất

đai có đợc theo quy định của pháp luật

Tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai tại Việt Nam là hai nhóm chủ thể làchủ thể quản lý và chủ thể sử dụng đất Theo nguyên tắc pháp lý thì các chủ thểbình đẳng với nhau trớc pháp luật Song do vị trí, vai trò, tính chất của mỗi chủ thểkhi tham gia quan hệ pháp luật đất đai khác nhau nên mỗi nhóm chủ thể vẫn cóquyền và nghĩa vụ riêng biệt

* Quyền và nghĩa vụ của chủ thể quản lý đất đai

- Quyền của chủ thể quản lý đất đai

Với t cách là ngời đại diện chủ sở hữu duy nhất và t cách ngời quản lý chungmọi mặt đời sống xã hội, trong đó có đất đai, khi tham gia quan hệ pháp luật đất

đai để thực hiện thống nhất quản lý đối với toàn bộ vốn đất đai của cả nớc, Nhà nớc

có hai nhóm quyền căn bản sau đây:

+ Quyền đại diện chủ sở hữu đối với đất đai gồm: Quyền chiếm hữu đất đai;Quyền sử dụng đất đai; Quyền định đoạt đất đai Nội dung các quyền năng này đợcnghiên cứu đầy đủ tại phần 3 của chơng này

+ Quyền quản lý đất đai: Quyền quản lý đất đai của nhà nớc Việt Nam vừaxuất phát từ t cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, vừa xuất phát từ

tư cỏch là tổ chức quản lý mọi mặt đời sống xã hội của nhà nớc, với t cách này thì

đơng nhiên nhà nớc thực hiện quyền quản lý đối với đất đai

- Nghĩa vụ của chủ thể quản lý đất đai

Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể các nội dung quản lý nhà nớc

đối với đất đai Đây cũng chính là nghĩa vụ của Nhà nớc khi tham gia quan hệ phápluật đất đai, các nghĩa vụ đó gồm:

+ Nắm chắc toàn bộ quỹ đất quốc gia thông qua các hoạt động kỹ thuật,nghiệp vụ của cơ quan chức năng nh: điều tra, khảo sát, đánh giá, đăng ký sử dụng

đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân chia một cách hợp lýquỹ đất quốc gia nhằm phục vụ mục đích phát triển kinh tế, xã hội

+ Kiểm tra, giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất

+ Bảo hộ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất

+ Giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện, xử lý vi phạm phỏp luật đất đai.Các nội dung trên đợc xác định là nghĩa vụ của chủ thể quản lý đất đai (củanhà nớc, cơ quan nhà nớc) bởi trên thực tế các nội dung này cha đợc các chủ thểquản lý đất đai thực hiện tốt Đây là sự giàng buộc về pháp lý để bảo đảm rằng cácnội dung đó đợc chủ thể quan lý đối với đất đai thực hiện tốt hơn góp phần để quan

hệ pháp luật đất đai ổn định và phát triển

* Quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất

Khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, chủ thể sử dụng đất có nhữngquyền và nghĩa vụ pháp lý chung theo quy định tại Điều 105 và Điều 107 Luật Đất

+ Các quyền năng cụ thể như chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… cụ thể

+ Quyền lựa chọn hỡnh thức giao đất, cho thuờ đất, quyền đợc bồi thờng khinhà nớc thu hồi đất… cụ thể.

- Nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất: Với tư cỏch của mỡnh, ngoài hưởng cỏcquyền do Nhà nước trao, khi tham gia quan hệ phỏp luật đất đai, chủ thể sử dụngđất phải chịu giàng buộc với cỏc nghĩa vụ nhất định gồm:

+ Cỏc nghĩa vụ chung như sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giớithửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không,bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất; đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy

đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính;thực hiện các biện pháp bảo vệ đất… cụ thể

+ Các nghĩa vụ cụ thể khác phụ thuộc vào chủ thể sử dụng đất, loại đất,nguồn đất… cụ thể

Cỏc nội dung về quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất được giới thiệuđầy đủ và cụ thể tại chương 4 của tài liệu này

c Khách thể quan hệ pháp luật đất đai

Khi tham gia quan hệ pháp luật, các chủ thể hớng tới lợi ích nhất định, theokhoa học pháp lý thì lợi ích đó là khách thể của quan hệ pháp luật Các chủ thể khitham gia quan hệ pháp luật đất đai cũng hớng tới các lợi ích nhất định, đó là các lợiích phát sinh từ đất

Động lực thúc đẩy các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai chính làviệc họ tìm thấy những lợi ích đáp ứng nhu cầu của mình Nếu không phải vì cáclợi ích đó, ngời sử dụng đất sẽ không tham gia quan hệ pháp luật đất đai Trên thực

tế, các chủ thể chỉ tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong những trờng hợp nhất

định, bằng các cách thức nhất định, đối với những diện tích đất nhất định, nhữngloại đất nhất định Điều đó cho thấy bản thân đất đai không phải là lợi ích mà cácbên tham gia quan hệ pháp luật đất đai hớng tới, không phải là khách thể của quan

hệ pháp luật đất đai

Khách thể cụ thể của mỗi quan hệ pháp luật đất đai là những lợi ích cụ thểgắn với nhu cầu cụ thể của từng chủ thể, nhóm chủ thể tham gia quan hệ pháp luật

đất đai và phụ thuộc vào khả năng tạo ra các lợi ích nhất định của đất đai Các chủthể cũng chỉ đạt đợc các lợi ích này thông qua quá trình sử dụng đất

2.3 Cơ sở làm phát sinh, thay đổi và chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai

Nh mọi quan hệ pháp luật, quan hệ pháp luật đất đai phát sinh, thay đổi haychấm dứt do các sự kiện pháp lý nhất định

2.2.1 Cơ sở làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai

Cơ sở pháp lý của việc hình thành quan hệ pháp luật đất đai giữa nhà nớc vớicác chủ thể sử dụng đất gồm:

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cụng nhận quyền sử dụng đất của cơquan nhà nớc có thẩm quyền

- Quyết định (nội bộ) giao đất, cho thuê đất, cho khoán, nhận thầu đất củaBan quản lý nông trờng, lâm trờng cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thành viờn; của Banquản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ cho hộ gia đình, cá nhân.

- Quyết định giao đất, cho thuê đất của Ban quản lý khu công nghệ cao, Banquản lý khu kinh tế cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Chủ thể làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai là nhà nớc và đơn vị đợc nhànớc ủy quyền, mà phổ biến là các ban quản lý Các đơn vị mà đại diện là các banquản lý này có tính chất là chủ thể quản lý đất đai chứ không có tính chất là chủ thể

sử dụng đất Chủ thể quản lý thực hiện một trong năm hành vi cụ thể là căn cứ phátlàm sinh quan hệ pháp luật đất đai, trong đó phổ biến nhất là hành vi giao đất, chothuê đất Về cơ bản, những căn cứ pháp lý dẫn đến xác định đợc ngời sử dụng đất

đầu tiên đối với đất sẽ dẫn đến làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai

2.3.2 Cơ sở làm thay đổi quan hệ pháp luật đất đai

Sau khi có các căn cứ làm phát sinh, quan hệ pháp luật đất đai đợc thiết lập,quan hệ pháp luật này thay đổi khi có các căn cứ nhất định nh hợp đồng, thỏathuận, di chúc… cụ thể của ngời sử dụng đất

Thông thờng, khi các chủ thể thực hiện các quyền năng cụ thể đối với đất đaitheo quy định của pháp luật nh quyền chuyển nhợng, tặng cho, thừa kế, cho thuê

đất… cụ thể ngời sử dụng đất lập các hợp đồng, thỏa thuận, di chúc… cụ thể và nó trở thành căn

cứ làm thay đổi quan hệ pháp luật đất đai sau khi việc thực hiện cỏc quyền năngcủa người sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền Ngoài ratrong một số trường hợp nhất định, phù hợp với quyền hạn và trách nhiệm của mình,cơ quan có thẩm quyền có thể đa ra các quyết định, bản án… cụ thể và chúng có thể trởthành các căn cứ pháp lý làm thay đổi quan hệ pháp luật đất đai

Pháp luật quy định rõ quyền năng của chủ thể, điều kiện của đất và các căn

cứ pháp lý nhất định dẫn đến sự thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong thực tế,

từ gúc độ người sử dụng đất thỡ khi quan hệ phỏp luật đất đai thay đổi thường dẫnđến phỏt sinh quan hệ phỏp luật đất đai của chủ thể sử dụng đất nhất định và chấmdứt quan hệ phỏp luật đất đai của chủ thể sử dụng đất cụ thể khỏc Và đú chỉ là sựthay đổi quan hệ phỏp luật đất đai (thực tế là thay đổi chủ thể sử dụng đất), bởiquan hệ phỏp luật đất đai vẫn tồn tại từ sau khi chỳng phỏt sinh

2.3.3 Cơ sở làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai

Chủ thể làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai là nhà nớc và hành vi duynhất mà nhà nớc thực hiện đú là thu hồi đất Theo quy định tại Điều 38 Luật Đất

đai năm 2003, nhà nớc thu hồi đất trong các trờng hợp sau:

+ Nhà nớc sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

+ Tổ chức bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhucầu sử dụng đất;

+ Đất đợc giao không đúng đối tợng, không đúng thẩm quyền;

+ Sử dụng đất không đúng mục đích, không có hiệu quả;

+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có ngời thừa kế;

+ Ngời sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nớc;

+ Đất trồng cây hàng năm không đợc sử dụng trong thời hạn mời hai thángliền; đất trồng cây lâu năm không đợc sử dụng trong thời hạn mời tám tháng liền;

đất trồng rừng không đợc sử dụng trong thời hạn hai mơi bốn tháng liền; đất đợcnhà nớc giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu t mà không đợc sử dụng trong thờihạn mời hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mơi bốn tháng so vớitiến độ ghi trong dự án đầu t, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không đ-

ợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép;

+ Đất đợc nhà nớc giao, cho thuê có thời hạn mà không đợc gia hạn khi hếtthời hạn;

+ Đất bị lấn, chiếm là đất cha sử dụng; đất không đợc chuyển quyền sử dụng

đất mà ngời sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

+ Ngời sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

+ Ngời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

Để thu hồi đất, nhà nớc ra quyết định thu hồi đất Nh vậy, quyết định thu hồi

đất của nhà nớc là căn cứ pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai

3 Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

3.1 Giới thiệu chung về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

3.1.1 Khái niệm về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Trong lịch sử pháp luật đất đai, tại Việt Nam đã xuất hiện các hình thức sởhữu nhà nớc đối với đất đai, sở hữu công xã nông thôn đối với đất đai, sở hữu tậpthể đối với đất đai và sở hữu t nhân đối với đất đai Trong đó, tùy thuộc điều kiệnlịch sử mà mỗi hình thức hữu đối với đất đai phát triển hay suy yếu, tồn tại lâu dàihay tồn tại trong một thời gian ngắn ngủi khác nhau Hiện nay, theo quy định tạiĐiều 200, Bộ luật Dõn sự năm 2005 thỡ đất đai là tài sản thuộc hỡnh thức sở hữuNhà nước, cũn theo Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 2003 thì toàn bộdiện tích đất đai của quốc gia thuộc chế độ sở hữu toàn dân Chế độ sở hữu toàndõn là nội dung trở thành nguyên tắc của ngành luật đất đai, nú chi phối toàn bộ nộidung của Luật Đất đai và cỏc lý thuyết liờn quan

Vậy, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai là tổng hợp các quy phạm pháp luật quy định và bảo vệ quyền của nhà nớc với t cách là đại diện chủ sở hữu trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.

Khỏi niệm trờn cho thấy, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai là một chế

độ pháp lý gồm tất cả các quy định của luật pháp về sở hữu toàn dân

Trong chế độ phong kiến và t sản, vì đại đa số đất đai thuộc sở hữu t nhân,nên pháp luật chủ yếu duy trì và bảo vệ quyền lợi của sở hữu chủ là t nhân đối với

đất đai Mặt khác, do nhà nớc chỉ đại diện cho quyền lợi của thiểu số giai cấp thốngtrị nên thực chất sở hữu nhà nớc chỉ là sở hữu của một nhóm ngời mà thôi Tại ViệtNam hiện nay, nhà nớc là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, pháp luậtquy định và bảo vệ quyền của nhà nớc với t cách này Đó là các quyền năng củachủ sở hữu gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất

đai

3.1.2 Cơ sở lý luận của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Khi nghiên cứu về vai trò, tầm quan trọng của đất đai trong việc phát triểnkinh tế nông nghiệp, các học giả t sản đã chỉ ra rằng, sở hữu manh mún, riêng rẽtừng diện tích đất nhất định sẽ cản trở quá trình quy hoạch tổng thể đất đai, quátrình áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật vào trong sản xuất nông nghiệp, đất đaikhông có điều kiện khai thác hết tiềm năng Họ cho rằng, cần thiết phải có mộthình thức sở hữu chung đối với đất đai để khắc phục những hạn chế đó Tuy nhiên,việc xây dụng một hình thức sở hữu chung đối với đất đai ở các nớc t bản là khôngthể thực hiện đợc vì sở hữu t nhân đối với t liệu sản xuất là vấn đề mang tính bảnchất của giai cấp t sản, của chế độ t bản, nên nó là thiêng liêng, bất khả xâm phạm.

Theo quan điểm của chủ nghĩa Mác, chỉ đến Chủ nghĩa Xã hội thỡ quốc hữuhoá đất đai mới trở thành hiện thực, vì mục tiêu của cách mạng xã hội chủ nghĩa làxoá bỏ tận gốc chế độ ngời bóc lột ngời mà nguyên nhân chính là sự tồn tại chế độ

sở hữu t nhân về t liệu sản xuất, trong đó đất đai là t liệu quan trọng nhất

Phát triển quan điểm của Mác, Lênin chỉ ra rằng, quốc hữu hoá đất đai làmột quy luật tất yếu khách quan đối với bất kỳ nớc nào làm cách mạng vô sản nhngkhông nhất thiết phải tiến hành ngay lập tức sau khi giai cấp vô sản giành chínhquyền mà có thể thực hiện dần dần từng bớc từ thấp đến cao, từ tập thể hoá đến xãhội hoá

Đảng và nhà nớc Việt Nam xác định đất đai là thành quả cách mạng mà baothế hệ đã hy sinh xơng máu để giành giật và giữ gìn; nhân dân đã hao tốn bao côngsức để khai phá, bồi bổ và cải tạo, vì lẽ đó mà đất đai không thể chỉ của riêng ai,của riêng tầng lớp nào, giai cấp nào mà cần trở thành tài sản của toàn dân Mặtkhỏc, trong lịch sử, để phát triển nền sản xuất nông nghiệp, nhà nớc Việt nam cũng

đã phải sử dụng nhiều diện tích đất phục vụ mục đích công nh đất xây dựng côngtrình thủy lợi, trị thủy Trong quá trình công nghệp hóa, hiện đại hóa, xây dựngchế độ xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam hiện nay và tơng lai thì các diện tích đất phục

vụ mục đích công cộng càng cần tăng lên Nh vậy, việc hình thành một chế độ,hình thức sở hữu có tính chất công đối với đất đai là cần thiết

3.2 Nội dung của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai

3.2.1 Chủ thể quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai

Tại mỗi thời điểm lịch sử, mỗi nớc trên thế giới, trong đú cú Việt Nam thừanhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu về đất đai Việt Nam là nớc duy nhấttrên thế giới hiện nay chỉ thừa nhận sự tồn tại của chế độ sở hữu duy nhất đối với

đất đai là sở hữu toàn dân

Sở hữu toàn dân không có nghĩa là mỗi ngời dân đều có quyền sở hữu đất đairiêng lẻ mà có nghĩa là việc khai thác những lợi ích do đất đai mang lại đều nhằmphục vụ lợi ích của toàn thể nhân dân Để đạt mục tiêu đó, tránh hiện tợng nhiềuchủ hóa vô chủ do “cha chung không ai khóc”, toàn dân Việt Nam xác định nhà n -

ớc là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai Việc ngời dân Việt Nam lựa chọn Nhào quan nước là đại diện cho mình thực hiện quyền chủ sở hữu đối với đất đai l do nhàào quan nớc Việt Nam l nhà nào quan ớc pháp quyền xã hội chủ nghĩa của nhân dân, do nhân dân,vì nhân dân, toàn bộ quyền lực nhà nớc thuộc về nhân dân và nhà nớc cú sức mạnh

quyền lực để đảm bảo cho việc thực hiện t cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất

đai

Nh vậy, tại Việt Nam hiện nay chỉ có nhà nớc là ngời có đầy đủ các quyềnnăng của chủ sở hữu đối với đất đai Để thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữutoàn dân đối với đất đai, nhà nớc có sự phân công, phân cấp về thẩm quyền cho cáccơ quan nhà nớc trong quản lý đất đai Các cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nớc

về đất đai không phải là chủ sở hữu đất đai và cũng không phải là đại diện chủ sởhữu toàn dân đối với đất đai mà chỉ đợc thực hiện một phần quyền của đại diện chủ

sở hữu trong phạm vi pháp luật quy định

3.2.2 Khách thể của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai

Khách thể quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là toàn bộ vốn đất đai tronglãnh thổ quốc gia bao gồm đất liền, hải đảo và thềm lục địa với tổng diện tích đất tựnhiên trên 33 triệu ha Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất đai đợcchia làm 3 nhóm đất là nhúm đất nông nghiệp, nhúm đất phi nông nghiệp và nhúm

đất cha sử dụng

Đất đai là khách thể đặc biệt của quyền sở hữu toàn dân vì i/Đất đai chỉ làkhách thể của quyền sở hữu toàn dân mà không là khách thể của quyền sở hữukhác, điều này nói nên tính duy nhất; ii/Đất đai là tài sản đặc biệt mang tính tựnhiên, sự tác động của con ngời với đất đai chỉ thể hiện ở việc cải tạo, bồi bổ, làmtăng độ màu mỡ và tăng khả năng sinh lợi của đất

3.2.3 Nội dung của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai

Nội dung của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai là tổng hợp các quyền

mà nhà nớc có với t cách là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai có

đợc Những quyền này thể hiện bản chất xã hội chủ nghĩa của chế độ sở hữu toàndân và hớng tới việc bảo vệ lợi ích trong việc khai thác và sử dụng đất đai của toàndân, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đất đai

a Quyền chiếm hữu đất đai

Theo Điều 182 Bộ Luật dân sự năm 2005 thỡ quyền chiếm hữu là quyền củachủ sở hữu tự nắm giữ, quản lý vật sở hữu của mình Ngời không phải là chủ sở hữucũng có quyền chiếm hữu tài sản trong các trờng hợp chiếm hữu có căn cứ phápluật Nh vậy ngoài chủ sở hữu chiếm hữu vật sở hữu của mình thì các tổ chức, cánhân khác cũng có quyền chiếm hữu Ngời chiếm hữu có thể chiếm hữu trực tiếphoặc chiếm hữu gián tiếp đối với vật

Quyền chiếm hữu đất đai của nhà nớc là quyền nắm giữ toàn bộ vốn đất đaitrong phạm vi cả nớc, quyền kiểm soát, chi phối mọi hoạt động của ngời sử dụng

đất Quyền này có ý nghĩa quan trọng vì nó là điều kiện pháp lý đầu tiên để cóquyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất

Với t cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nớc thực hiện quyền chiếm hữu bằngcác biện pháp pháp lý cũng nh các biện pháp kỹ thuật nh thông qua các số liệu địachính, nhà nớc nắm đợc số lợng, chất lợng đất đai, sự kết cấu và phân bố đất đai, sựbiến động đất đai trong từng thời kỳ

Với t cách là ngời trực tiếp sử dụng đất đai, trờn thực tế ngời sử dụng đấtcũng chiếm hữu phần đất mà họ đang sử dụng Sự khác nhau giữa quyền chiếm hữu

đất đai của nhà nớc với quyền chiếm hữu đất đai của ngời sử dụng l :ào quan

- Về xuất phát điểm của quyền chiếm hữu đất đai: Quyền chiếm hữu đất đaicủa nhà nớc là việc hiển nhiên, đơng nhiên do nhà nớc là đại diện chủ sở hữu, còn

quyền chiếm hữu của ngời sử dụng đất xuất phát từ việc nhà nớc cho phép sử dụng

đất do yêu cầu của việc thực hiện quyền sử dụng

- Về phạm vi chiếm hữu: Nhà nớc chiếm hữu toàn bộ vốn đất trong lãnh thổquốc gia, còn ngời sử dụng đất chỉ chiếm hữu trong giới hạn vốn đất mà nhà nớccho phép sử dụng Vốn đất mà mỗi ngời sử dụng chiếm hữu nhỏ hơn so với vốn đất

b Quyền sử dụng đất đai

Theo quy định tại Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì sử dụng là quyềncủa chủ sở hữu khai thác các công dụng, hởng hoa lợi, lợi tức từ vật sử hữu

Nh vậy, với t cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, nhà nớcthực hiện quyền khai thác những thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục

đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội Tuy nhiên, nhà nớc không trực tiếp sửdụng đất mà ngời sử dụng đất mới là chủ thể trực tiếp sử dụng một phần đất để khaithác các lợi ích từ đất Thực tế nhà nớc thực hiện quyền sử dụng đất đai của mìnhbằng việc điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về

đất đai nh thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từchuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu

t của ngời sử dụng đất mang lại

Cũng nh quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai của nhà nớc là

đ-ơng nhiên, vĩnh viễn, trọn vẹn trên phạm vi cả nớc và cỏch thức sử dụng đất là giántiếp; còn quyền sử dụng đất đai của ngời sử dụng là trực tiếp, không mang tính đ-

ơng nhiên, bị hạn chế bởi không gian, thời gian và mục đích sử dụng

c Quyền định đoạt đất đai

Theo quy định tại Điều 195 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì định đoạt là quyềncủa chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho ngời khác hoặc từ bỏquyền sở hữu đối với vật sở hữu Nh vậy khi thực hiện quyền định đoạt luôn dẫn

đến việc chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với vật sở hữu

Quyền định đoạt đất đai của nhà nớc là một trình tự do pháp luật quy địnhnhằm hình thành, thay đổi và chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai Trờn thực tế nhànớc Việt Nam không thực hiện/khụng thể thực hiện quyền định đoạt đối với đất đaitheo lý thuyết thông thờng như nêu trên, bởi đất đai là tài nguyên quý của quốcgia, một loại tài sản đặc biệt nên nhà nớc cần thực hiện quyền định đoạt theo cáchthức đặc biệt Đó là quyền năng duy nhất do nhà nớc thực hiện, ngời sử dụng đấtkhông đợc thực hiện Nhà nớc thể hiện quyền định đoạt của mình đối với toàn bộvốn đất đai thông qua các hoạt động cơ bản sau:

- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quyhoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Quy định hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất;

- Định giá đất

Các hoạt động nêu trên của Nhà nước khi định đoạt đất đai chi phối hoàntoàn việc sử dụng đất đai của người sử dụng đất Điều đó cho thấy khả năng quản

lý của Nhà nước đối với đất đai khi có tư cách là đại diện chế độ sở hữu toàn dânđối với đất đai

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Hiến pháp năm 1992; Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001)

2 Luật Đất đai năm 2003

3 Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đainăm 2009

4 Bộ luật Dân sự năm 2005

5 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ vềthi hành Luật Đất đai

6 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ về sửađổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai vàNghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổphần

7 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấpGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Tư pháp,

Hà Nội

CÂU HỎI VÀ THẢO LUẬN

1 ngành Luật Đất đai là gì? Nêu đối tượng, phương pháp điều chỉnh của ngànhLuật Đất đai và xác định tính phù hợp giữa hai nội dung này?

2 Nêu các nguyên tắc cơ bản của ngành Luật Đất đai và phân tích một trong số cácnguyên tắc đó?

3 Nêu các nguyên tắc của ngành Luật Đất đai và xác định các nguyên tắc riêngbiệt đối với đất nông nghiệp ?

4 Nêu lịch sử các quan hệ pháp luật đất đai để cho thấy sự thay đổi của hình thức

sở hữu Nhà nước đối với đất đai tại Việt Nam?

5 Nêu lịch sử các quan hệ pháp luật đất đai để cho thấy sự thay đổi của hình thức

sở hữu tư nhân đối với đất đai tại Việt Nam?

6 Nêu lịch sử các quan hệ pháp luật đất đai và chứng minh rằng hình thức sở hữuNhà nước và hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai thời kỳ phong kiến ViệtNam thường phát triển ngược chiều nhau?

7 Nêu nội dung và chỉ rõ sự khác biệt của hệ pháp luật đất đai thời kỳ thuộc Bắc

và thời kỳ thuộc Pháp?

8 Nêu nội dung quan hệ pháp luật đất đai trong thời kỳ Mỹ - Ngụy tạm chiếm

miền Nam Việt Nam để chứng minh rằng «Nội dung chính sách đất đai thời kỳ này mang tính phản động, trái ngược với tên gọi của các chính sách đó»?

9 Nêu và phân tích nội dung của Luật Cải cách ruộng đất và giải thích vì sao Luậtnày được sửa đổi nhanh chóng?

10 Nêu căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai và nhậndiện rõ sự khác biệt giữa căn cứ làm phát sinh với căn cứ làm thay đổi quan hệpháp luật đất đai?

11 Nêu chủ thể quan hệ pháp luật đất đai và chỉ rõ tính «chủ thể kép» của mỗinhóm chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai?

12 Nêu nội dung quan hệ pháp luật đất đai và hãy giải thích vì sao người quản lýđối với đất đai có các nghĩa vụ đó?

13 Nêu khái niệm chế độ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai và chứng minhrằng trên thực tế người sử dụng đất cũng thực hiện một số quyền năng của chủ sởhữu?

14 Nêu khách thể của quan hệ pháp luật đất đai, khách thể của chế độ quyền sửhữu toàn dân đối với đất đai và giải thích rõ lý do dẫn đến hai khách thể này khácnhau?

15 Nêu khái niệm chế độ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai và so sánh việc thựchiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai của Nhà nước với các quyềnnày của người sử dụng đất?

Chương 2 CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ Nhà nước ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI

Chương này gồm các nội dung sau:

- Giới thiệu chung về quản lý Nhà nước đối với đất đai gồm các nội dung:khái niệm, hệ thống các cơ quan quản lý Nhà nước đối với đất đai

- Giới thiệu các hoạt động của Nhà nước nhằm nắm chắc tình hình đất đaigồm các nội dung: đánh giá đất; lập, quản lý các loại hồ sơ và bản đồ về đất đai;đăng ký quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản gắn liền với đất; thống kê, kiểm kê đất đai; quản lý tài chính về đấtđai và giá đất; quản lý các hoạt động dịch vụ, tư vấn về đất đai

- Giới thiệu các hoạt động của Nhà nước trong việc phân phối, phân phối lạiđất đai gồm các nội dung: quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai; quản lýviệc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý việc thu hồi đất

và trưng dụng đất; quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thịtrường bất động sản.

- Giới thiệu các hoạt động của Nhà nước trong quá trình thanh tra đất đai;giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai;

vi phạm pháp luật đất đai và xử lý vi phạm pháp luật đất đai

Mục tiêu của chương này là giúp người học nắm được:

1.1 Khái niệm và hệ thống các cơ quan quản lý Nhà nước đối với đất đai

1.2 Các hoạt động của Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam trong việcnắm chắc tình hình đất đai; phân phối, phân phối lại đất đai; thanh tra, giải quyếttranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật đất đai

1.3 Liên hệ với thực tiễn đời sống các nội dung trên

1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ QUẢN LÝ Nhà nước ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI

1.1 Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai

Khái niệm về quản lý Nhà nước được sử dụng trong nhiều lĩnh vực của đờisống xã hội và ở mỗi lĩnh vực cụ thể, khái niệm quản lý Nhà nước lại được hiểutheo một nội dung khác nhau

Quản lý Nhà nước về đất đai thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước về kinh tế nóichung, do vậy hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai có đặc thù là: đất đai ở ViệtNam thuộc chế độ sở hữu toàn dân, quyền quản lý đất đai của Nhà nước được dựatrên quyền sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; đồng thời, Nhànước còn là chủ thể có quyền tối cao về lãnh thổ Sự kết hợp này đã làm cho quyềnquản lý của Nhà nước có nội dung rộng hơn, đầy đủ hơn cả về mặt kinh tế - chínhtrị - pháp lý Về tính chất, hoạt động quản lý Nhà nước không chỉ mang tính vĩ mô,bao trùm lên tất cả không gian, thời gian mà còn mang tính tổ chức và gián tiếpthông qua việc xác định nội dung của chế độ quản lý Nhà nước về đất đai một cáchchặt chẽ về mặt pháp lý, cũng như tổ chức thực hiện trên thực tế thông qua hoạtđộng của hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai từ trung ương đến địaphương Do vậy:

Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai

do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Bao gồm các hoạt động của Nhà nước trong việc nắm chắc tình hình đất đai; phân phối và phân phối lại đất đai; thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật đất đai

1.2 Hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước đối với đất đai

Để hoạt động quản lý đất đai được thực hiện tốt và có hiệu quả, Nhà nước đãthiết lập và trao quyền năng quản lý cho các cơ quan khác nhau từ trung ương đếnđịa phương

Với chức năng quản lý Nhà nước của mình, Chính phủ, Ủy ban nhân dân cáccấp và các cơ quan chuyên môn có vai trò quan trọng trong việc thực hiện các nội

dung của chế độ quản lý Nhà nước về đất đai Luật Đất đai năm 2003 và các vănbản hướng dẫn thi hành đã đề cập đến thẩm quyền của hệ thống cơ quan quản lýNhà nước về đất đai như sau:

* Cơ quan hành chính Nhà nước

- Cơ quan có thẩm quyền chung:

Gồm Chính phủ và Ủy ban nhân các cấp; trong đó:

+ Chính phủ là cơ quan đại diện chủ sở hữu thống nhất việc quản lý đất đai ởTrung ương; chỉ đạo và thực hiện các nội dung cụ thể của chế độ quản lý Nhà nước

về đất đai trong phạm vi cả nước

+ Ủy ban nhân dân các cấp là cơ quan đại diện chủ sở hữu thống nhất việcquản lý đất đai ở địa phương, chỉ đạo và tổ chức thực hiện nội dung cụ thể của chế

độ quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương

- Cơ quan có thẩm quyền chuyên môn:

Trong bộ máy Nhà nước Việt Nam, hệ thống cơ quan Tài nguyên và môitrường được lập từ Trung ương đến địa phương có thẩm quyền quản lý chuyênmôn về đất đai cụ thể như sau:

+ Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan quản lý chuyên môn ở Trungương, chịu trách nhiệm và giúp việc cho Chính phủ trong việc thực hiện chức năngquản lý Nhà nước về tài nguyên đất đai và đo đạc bản đồ về đất đai và quản lý cácdịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất

+ Sở tài nguyên và môi trường là cơ quan thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cóchức năng quản lý tài nguyên đất và đo đạc bản đồ về đất đai, đồng thời chịu sựlãnh đạo về mặt chuyên môn của Bộ Tài nguyên và Môi trường

+ Phòng tài nguyên và môi trường là cơ quan chuyên môn trực thuộc uỷ bannhân dân cấp huyện có chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời chịu sựlãnh đạo về mặt chuyên môn của cơ quan tài nguyên và môi trường cấp trên

+ Cán bộ địa chính xã là cán bộ chuyên môn do uỷ ban nhân dân cấp huyện

bổ nhiệm, miễn nhiệm, bãi nhiệm; có chức năng giúp uỷ ban cấp xã trong công tácquản lý đất đai ở cơ sở, đồng thời chịu sự lãnh đạo về mặt chuyên môn của cơ quantài nguyên và môi trường cấp trên

- Các cơ quan khác:

+ Hệ thống cơ quan quyền lực nhà nước:

Hệ thống cơ quan nhà nước này cũng được Luật Đất đai năm 2003 quy định

có vai trò quyết định, giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất ở Trungương và địa phương, cụ thể là Cơ quan quyền lực nhà nước ở Trung ương thì Quốchội (Uỷ ban Thường vụ Quốc hội với tư cách là cơ quan thường trực) có quyềnquyết định các chính sách quan trọng trong quản lý đất đai và sử dụng đất đai như:quyết định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của cả nước; hoạch định các chínhsách phát triển lâu dài trong quản lý và sử dụng đất; thực hiện quyền giám sát tốicao đối với việc quản lý và sử dụng đất trong phạm vi cả nước; ban hành Luật,

Pháp lệnh, Nghị quyết nhằm định hướng cho quá trình quản lý và sử dụng đấtthống nhất trong phạm vi cả nước Còn cơ quan quyền lực nhà nước ở địa phương

là Hội đồng nhân dân các cấp ở địa phương không chỉ giải quyết các vấn đề cụ thểthông qua các Nghị quyết mà còn thực hiện chức năng giám sát việc thi hành phápluật về đất đai tại địa phương; phê chuẩn quy hoạch các quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất của ủy ban nhân dân cùng cấp trước khi trình lên cơ quan nhà nước cóthẩm quyền xét duyệt; hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua giá đất và bảng giáđất của ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi cơ quan này ra quyết định và công bốcông khai

+ Tổ chức dịch vụ công, tổ chức dịch vụ, tư vấn về đất đai: Ngoài các cơ

quan trên, để thực hiện cải cách căn bản các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đấtđai, đẩy nhanh tiến độ giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận…trong phạm vi

cả nước và mỗi địa phương, Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thihành còn quy định các tổ chức dịch vụ công và các tổ chức dịch vụ, tư vấn trongquản lý và sử dụng đất, bao gồm: văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; tổ chứcphát triển quỹ đất (trung tâm phát triển quỹ đất); tổ chức hoạt động dịch vụ, tư vấntrong quản lý và sử dụng đất cũng thực hiện các hoạt động tham gia vào công tácquản lý Nhà nước đối với đất đai

2 HOẠT ĐỘNG NẮM CHẮC TÌNH HÌNH ĐẤT ĐAI

Nắm chắc tình hình đất đai là vấn đề rất quan trọng, có tính chất phức tạpcủa công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai và là tiền đề của việc phân phối vàphân phối lại đất đai Để nắm chắc được tình hình đất đai, Nhà nước Việt Nam tiếnhành các hoạt động sau:

* Điều tra, đo đạc, khảo sát đất đai

Điều tra, đo đạc, khảo sát là các biện pháp kỹ thuật, nghiệp vụ của cơ quanchuyên ngành về đất đai Hoạt động này giúp Nhà nước nắm được một cách chínhxác tổng diện tích quỹ đất của cả nước, diện tích đất của mỗi địa phương và củatừng vùng, cũng như diện tích, cơ cấu từng nhóm đất nông nghiệp, đất phi nôngnghiệp và đất chưa sử dụng Đồng thời, thông qua việc khảo sát, điều tra, Nhànước sẽ nắm được chất lượng của đất đai như độ màu mỡ, tính lý hoá của đất đai ởmỗi vùng, mỗi địa phương và của từng nhóm đất Trên cơ sở đó, Nhà nước sẽ đề raquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả caonhất, phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất

* Phân hạng đất đai

Đây là biểu hiện rõ nét nhất của hoạt động đất giá đất Việc phân hạng đấtgiữ vai trò quan trọng, bởi thông qua hoạt động này sẽ xác định mục đích sử dụngcủa đất đai cho từng vùng, từng loại đất, từng diện tích đất cụ thể Từ đó, giúp cơquan nhà nước có thẩm quyền xác định giá trị thực của đất để tính tiền thuê đất,tính tiền thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất… nhất là trong trường hợp chuyểnmục đích sử dụng đất Cũng phải hiểu rằng, muốn xác định chính xác giá trị thựccủa đất, ngoài việc căn cứ vào từng hạng đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyềncần căn cứ vào nhiều yếu tố như: vị trí, địa hình, mục đích sử dụng của từng thửađất cụ thể, điều kiện kinh tế - xã hội liên quan

2.2 Lập và quản lý các loại bản đồ về đất đai

2.2.1 Bản đồ địa giới hành chính

Bản đồ địa giới hành chính là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành chính

và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính

Thẩm quyền lập bản đồ địa giới hành chính:

- Chính phủ chỉ đạo việc lập bản đồ địa giới hành chính các cấp trong phạm

Thẩm quyền lập bản đồ hành chính:

- Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo việc lập bản đồ hành chính các cấptrong phạm vi cả nước và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính toàn quốc;tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức thực hiệnviệc lập bản đồ hành chính huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

2.2.3 Bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liênquan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền xác nhận.

Bản đồ địa chính cần đảm bảo các yêu cầu là: được lập theo chuẩn kỹ thuậtthống nhất trên hệ thống toạ độ Nhà nước; thể hiện thửa đất, hệ thống thuỷ văn,thuỷ lợi, hệ thống đường giao thông, mốc giới và đường địa giới hành chính cáccấp, mốc giới hành lang an toàn công trình điểm tọa độ địa chính, địa danh và cácghi chú thuyết minh; thửa đất được thể hiện chính xác về ranh giới, đỉnh thửa phải

có toạ độ chính xác và mỗi thửa đất có kèm theo thông tin về số hiệu thửa đất, diệntích thửa đất và ký hiệu loại đất; do các đơn vị được cấp giấy phép hành nghề hoặcđược đăng ký hành nghề đo đạc bản đồ lập

Thẩm quyền lập và quản lý bản đồ địa chính:

- Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo việc khảo sát, đo đạc, lập và quản lýbản đồ địa chính trong phạm vi cả nước;

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiệnviệc khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính ở địa phương

Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường(hoặc phòng tài nguyên và môi trường nếu chưa thành lập văn phòng) và tại Uỷban nhân dân các xã, phường, thị trấn

2.2.4 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quyhoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch Kỳ quyhoạch là 10 năm nên bản đồ quy hoạch sử dụng đất được lập 10 năm một lần

Thẩm quyền lập và quản lý bản đồ quy hoạch sử dụng đất:

- Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo việc khảo sát, đo đạc, lập và quản lýbản đồ quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và tổ chức thực hiện việc lậpbản đồ quy hoạch sử dụng đất của cả nước

- Uỷ ban nhân dân có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sửdụng đất của địa phương nào thì tổ chức thực hiện việc lập bản đồ quy hoạch sửdụng đất của địa phương đó

2.2.5 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tạimột thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính Bản đồ này được lập 05năm một lần gắn với việc kiểm kê đất đai để phục vụ cho việc quản lý quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất

Thẩm quyền lập và quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất:

- Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo việc khảo sát, đo đạc, lập và quản lýbản đồ hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi cả nước và tổ chức thực hiện việc lậpbản đồ hiện trạng sử dụng đất của cả nước

- Uỷ ban nhân dân có trách nhiệm thực hiện việc kiểm kê đất đai ở địaphương nào thì tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địaphương đó.

2.3 Lập, quản lý các loại hồ sơ

2.3.1 Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính

Địa giới hành chính là ranh giới xác định phạm vi lãnh thổ thuộc thẩmquyền quản lý mọi mặt đời sống xã hội của từng cấp hành chính Hồ sơ địa giớihành chính là hồ sơ phục vụ quản lý Nhà nước đối với địa giới hành chính Do đó,việc xác định rõ ràng, chính xác về địa giới hành chính, cũng như việc lập và quản

lý địa giới hành chính là vấn đề rất quan trọng, cần tuân theo trình tự chặt chẽ, dochính các cơ quan có thẩm quyền thực hiện

- Hồ sơ địa giới hành chính: Để quản lý đất đai có hiệu quả, việc xác lập các

hồ sơ địa giới hành chính một cách chính xác, chặt chẽ và thống nhất là quan trọng

và cần thiết, vì vậy hồ sơ địa giới hành chính gồm:

+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính;

+ Bản đồ địa giới hành chính;

+ Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính;

+ Bảng tọa độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên

đường địa giới hành chính;

+ Bản mô tả tình hình chung về địa giới hành chính;

+ Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính;

+ Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính;

+ Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính;

+ Thống kê các tài liệu về địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấpdưới

- Thẩm quyền xác định địa giới hành chính và lập hồ sơ địa giới hành chính+ Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giớihành chính các cấp trong phạm vi cả nước Để giúp Chính phủ thực hiện công việcphức tạp này, Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính,quản lý mốc địa giới và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và địnhmức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chínhcác cấp

+ Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hànhchính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương Ngoài

ra, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm quản lý mốc địa giới hànhchính trên thực địa tại địa phương; trường hợp mốc địa giới hành chính bị xê dịch,

hư hỏng phải kịp thời báo cáo Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phốthuộc tỉnh

- Quản lý hồ sơ địa giới hành chính

Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếpxác nhận; hồ sơ địa giới hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do BộNội vụ xác nhận.

Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại uỷ ban nhân dân cấp đó,

uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường

Như vậy, ngoài uỷ ban nhân dân cấp xã, uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấptỉnh không chỉ quản lý hồ sơ địa giới hành chính cấp mình còn quản lý hồ sơ địagiới hành chính của ủy ban nhân dân cấp dưới Để phục vụ cho công tác quản lýNhà nước về đất đai thì Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ quản lý hồ sơđịa giới hành chính của tất cả các đơn vị hành chính của Nhà nước CHXHCN ViệtNam

2.3.2 Lập và quản lý hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất.Việc lập hồ sơ địa chính dựa vào các hoạt động mang tính chất tác nghiệp kỹ thuậtcao để có những thông tin chi tiết và chính xác nhất về thửa đất Vì hồ sơ địa chínhđược lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính cấp xã nên mỗi thửa đất

có số hiệu riêng và không trùng với số hiệu của các thửa đất khác trong phạm vi cảnước

- Hồ sơ địa chính gồm: bản đồ địa chính; sổ địa chính; sổ mục kê đất đai; sổtheo dõi biến động đất đai

- Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất như: số hiệu,kích thước, hình thể, diện tích, vị trí; người sử dụng thửa đất; nguồn gốc, mục đích,thời hạn sử dụng đất; giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai

đã thực hiện và chưa thực hiện; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền vànhững hạn chế về quyền của người sử dụng đất; biến động trong quá trình sử dụngđất và các thông tin khác có liên quan

Nội dung hồ sơ địa chính cần được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời vàđược chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của pháp luậttrong quá trình sử dụng đất

- Thẩm quyền lập và quản lý hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính được lập thành một (01) bản gốc và hai (02) bản sao từ bảngốc; bản gốc được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường; một bản sao được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (hoặc Phòng Tài nguyên và Môitrường nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký) và một bản sao được lưu tại Ủyban nhân dân xã, phường, thị trấn

Bản gốc hồ sơ địa chính cần được chỉnh lý kịp thời khi có biến động về sửdụng đất, bản sao hồ sơ địa chính cần được chỉnh lý phù hợp với bản gốc hồ sơ địachính

Hồ sơ địa chính được lưu giữ và quản lý dưới dạng tài liệu trên giấy và từngbước chuyển sang dạng số để quản lý trên máy tính Ủy ban nhân dân tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm đầu tư tin học hoá hệ thống hồ sơ địachính

Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật, địnhmức kinh tế đối với việc lập hồ sơ địa chính trên giấy và hồ sơ địa chính dạng số;hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính trên giấy và hồ sơ địachính dạng số; quy định tiến trình thay thế hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy bằng

hệ thống hồ sơ địa chính dạng số

2.4 Đăng ký quyền sử dụng đất

2.4.1 Giới thiệu

Việc chiếm hữu và sử dụng đất đai trên thực tế thuộc về các chủ thể sử dụng

đất, pháp luật hiện hành trao cho người sử dụng đất được thực hiện nhiều quyềnnăng trong quá trình sử dụng đất và đó cũng là một trong những yếu tố dẫn đến quátrình sử dụng thửa đất có biến động về diện tích, loại đất, thời hạn, chủ sử dụng

Do đó, đăng ký quyền sử dụng đất là một biện pháp để Nhà nước nắm chắc tìnhhình đất đai, kiểm soát quá trình biến động của thửa đất và người sử dụng đất Đề

cập vấn đề này, Khoản 19, Điều 4, Luật Đất đai năm 2003 quy định: Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Có thể thấy rằng, đăng ký quyền sử dụng đất không chỉ là nghĩa vụ củangười sử dụng đất mà còn là trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền trong quátrình thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai Công tác đăng ký quyền sửdụng đất của người sử dụng đất được pháp luật đất đai quy định như sau:

2.4.2 Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất

* Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

Trường hợp đăng ký này áp dụng đối với người sử dụng đất được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận; ngườiđang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất (kể cả trường hợp người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyếttranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) Đây đồng thời là trườnghợp làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai

* Đăng ký biến động về sử dụng đất

Trường hợp đăng ký này thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã đượccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có sự thay đổi về việc sử dụng đấttrong các trường hợp cụ thể là: người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thếchấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng đất đổi tên; có sự

thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất; chuyển mục đích sử dụngđất; có thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuêđất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; có thay đổi về nhữnghạn chế quyền của người sử dụng đất; Nhà nước thu hồi đất.

2.4.3 Người có trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất

Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất là người chịu tráchnhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất, bao gồm: người đứng đầu của tổchức trong nước, tổ chức nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình;chủ tịch UBND cấp xã đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích côngích, đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND cấp xã để sử dụng vào mục đích xâydựng trụ sở ủy ban nhân dân và các công trình công cộng phục vụ hoạt động vănhóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa

và các công trình công cộng khác của địa phương; người đại diện cho cộng đồngdân cư đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư; người đứng đầu cơ

sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo; chủ hộ gia đình đốivới việc sử dụng đất của hộ gia đình; cá nhân công dân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, cá nhân nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình; người đại diệncho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung thửa đất đối với việc sửdụng đất đó

Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên được ủy quyềncho người khác đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự

2.4.4 Cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thihành việc đăng ký quyền sử dụng đất được tập trung vào một đầu mối đó là Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (hoặcPhòng Tài nguyên và Môi trường trong trường hợp chưa thành lập văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất) Các cơ quan này có trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đấtcho người sử dụng đất, lưu giữ toàn bộ thông tin về đất đai để quản lý chặt chẽ hồ

sơ địa chính và cung cấp các thông tin liên quan khi có yêu cầu của người sử dụngđất hoặc phục vụ công tác xác định số liệu liên quan đến nghĩa vụ tài chính cho cơquan thuế có thẩm quyền, cụ thể là:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môitrường (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu chưa thành lập Văn phòngđăng ký) có trách nhiệm đăng ký cho các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân, cộngđồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được quyền muanhà gắn liền với quyền sử dụng đất

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên và Môi trường

có trách nhiệm đăng ký cho các đối tượng là tổ chức trong nước, tổ chức nước

ngoài, cá nhân nước ngoài, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

về đầu tư tại Việt Nam

Tuy nhiên, để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất là hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyềnmua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại khu vực nông thôn, pháp luật đất đaicho phép các chủ thể này được nộp hồ sơ đăng ký tại UBND cấp xã nơi có đất đểchuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc trong trường hợp người sửdụng đất trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì người cótrách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại Ban quản lý để bộphận này có trách nhiệm chuyển đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cóthẩm quyền

2.5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (giấy chứng nhận)

2.5.1 Giới thiệu

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất là căn cứ pháp lý để xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước

với người sử dụng đất Vì thế, việc cấp giấy chứng nhận là nguyện vọng của tất cảcác chủ thể sử dụng đất, đó cũng là cơ sở để xác định tư cách, địa vị pháp lý củangười sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ đất đai Đồng thời việc cấp giấy chứngnhận cũng sẽ đảm bảo tính pháp lý và tạo điều kiện cho các cơ quan nhà nước có

thẩm quyền trong việc thực hiện chức năng quản lý và sử dụng đất Như vậy, cấp giấy chứng nhận là việc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất giấy chứng nhận để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Với ý nghĩa này,

Luật đất đai năm 2003; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quanđến đầu tư xây dựng cơ bản và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định rõràng, chặt chẽ về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận như sau:

2.5.2 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận

* Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Trường hợpngười sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đấtnuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầuthì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó

* Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khácgắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từngchủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

* Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoànthành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận, trừ trường hợp khôngphải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường

hợp Nhà nước cho thuê đất thì giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụngđất ký hợp đồng thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.

* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đấtđai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về dân sự trước ngày

01 tháng 8 năm 2009 (ngày Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liênquan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009) vẫn có giá trị pháp lý và không phảiđổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất theo quy định của Luật này; trường hợp người đã được cấp giấychứng nhận có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang loại giấy mới theo quy định củaLuật này và không phải nộp lệ phí

Khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất thì người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

Trường hợp chưa được cấp một trong các loại giấy chứng nhận nào thì thựchiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất theo quy định nêu trên

* Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:

- Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận "Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất";

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

2.5.4 Trường hợp được cấp giấy chứng nhận

- Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trướcngày 1/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) mà chưa được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật Đất đainăm 2003 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được tặng cho quyền sửdụng đất; nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằngquyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hìnhthành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành áncủa cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quannhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Mua nhà ở gắn liền với đất ở;

- Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở

Theo nội dung trên, không chỉ có chủ thể sử dụng đất bất hợp pháp, mà một

số chủ sử dụng đất hợp pháp cũng không được cấp giấy chứng nhận Mặt khác,không phải với mỗi người sử dụng đất hợp pháp gắn với mỗi thửa đất cụ thể đềuđược cấp một giấy chứng nhận

Ngoài ra, nhằm đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp về tài sản của mọi tổ chức,

cá nhân; hiện pháp luật đã quy định về việc chứng nhận trong giấy chứng nhận nộidung về quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và quyền sở hữurừng sản xuất là rừng trồng gắn liền với quyền sử dụng đất đai khi việc sở hữu cáctài sản này của chủ sở hữu đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật đất đai vàcác pháp luật khác có liên quan và khi có yêu cầu của chủ sở hữu

2.6 Thống kê và kiểm kê đất đai

2.6.1 Giới thiệu

Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính

về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê

Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê

Đơn vị thống kê và kiểm kê là xã, phường, thị trấn, do đó nếu hoạt độngthống kê, kiểm kê đuợc tiến hành chính xác và thường xuyên sẽ giúp các cơ quannhà nước có thẩm quyền nắm chắc hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến độngđất đai Các số liệu thống kê, kiểm kê được sử dụng vào các mục đích là đánh giáhiện trạng sử dụng đất, làm căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm cơ sở

để kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; làm tài liệu điều tra cơ

bản về tài nguyên đất phục vụ cho việc xây dựng chiến lược, quy hoạch tổng thể,

kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước, của cácngành và các địa phương; công bố trong niên giám thống kê quốc gia; phục vụ nhucầu sử dụng dữ liệu về đất đai trong nghiên cứu khoa học, đào tạo và các nhu cầukhác

Từ vai trò của công tác kiểm kê, thống kê đất đai, Luật Đất đai năm 2003 vàcác văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định về công tác này như sau:

2.6.2 Thời điểm thực hiện, hoàn thành và báo cáo thống kê, kiểm kê

* Thời điểm thực hiện thống kê, kiểm kê:

Việc thống kê đất đai được tiến hành mỗi năm một lần; việc kiểm kê đất đaiđược tiến hành năm năm một lần Tuy nhiên, năm thực hiện kiểm kê đất đai sẽkhông thực hiện thống kê đất đai

- Thời điểm thống kê đất đai hàng năm là ngày 01 tháng 01 năm sau;

- Thời điểm kiểm kê đất đai là ngày 01 tháng 01 năm cuối của kỳ kế hoạch

sử dụng đất

* Thời điểm hoàn thành và nộp báo cáo số liệu thống kê đất đai:

Thời điểm này được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoàn thành và nộp báo cáo kết quảthống kê đất đai của địa phương lên Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp trước ngày

15 tháng 01 năm sau;

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành vànộp báo cáo kết quả thống kê đất đai của địa phương lên Ủy ban nhân dân cấp trêntrực tiếp trước ngày 31 tháng 01 năm sau;

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành và nộpbáo cáo kết quả thống kê đất đai của địa phương lên Bộ Tài nguyên và Môi trườngtrước ngày 15 tháng 02 năm sau;

- Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thành và nộp báo cáo kết quả thống kêđất đai của cả nước lên Chính phủ trước ngày 15 tháng 3 năm sau

* Thời điểm hoàn thành và nộp báo cáo số liệu kiểm kê đất đai:

Thời điểm này được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoàn thành và nộp báo cáo kết quảkiểm kê đất đai của địa phương lên Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp trước ngày

30 tháng 4;

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành vànộp báo cáo kết quả kiểm kê đất đai của địa phương lên Ủy ban nhân dân cấp trêntrực tiếp trước ngày 30 tháng 6;

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành và nộpbáo cáo kết quả kiểm kê đất đai của địa phương lên Bộ Tài nguyên và Môi trườngtrước ngày 15 tháng 8;