Cho nên, chỉ có thể trên cơ sở một hệ thống pháp luật hoànchỉnh, có hiệu lực cao thì chế độ sở hữu toàn dân và chức năng quản lý thốngnhất toàn bộ đất đai mới thực hiện một các hiệu quả.
Trang 2Phân công công việc cho từng thành viên như sau:
Trang 3Nhà nước XHCN Việt Nam khẳng định quyền sở hữu đất đai chỉ có mộtchủ thể duy nhất đó là Nhà nước Nhà nước ta cũng là người thống nhất quản lýtoàn bộ đất đai Cho nên, chỉ có thể trên cơ sở một hệ thống pháp luật hoànchỉnh, có hiệu lực cao thì chế độ sở hữu toàn dân và chức năng quản lý thốngnhất toàn bộ đất đai mới thực hiện một các hiệu quả.
Từ đó, rút ra khái niệm của quan hệ pháp luật đất đai như sau: “Quan hệpháp luật đất đai là những quan hệ xã hội do các quy phạm pháp luật đất đaiđiều chỉnh, trong đó các bên tham gia quan hệ đều có quyền chủ thể và nghĩa vụpháp lý mà quyền và nghĩa vụ này được Nhà nước đảm bảo thực hiện”
2 ĐẶC ĐIỂM
Quan hệ pháp luật đất đai có các đặc điểm sau:
● Quan pháp luật đất đai là quan hệ giữa người với người (các quan hệ xãhội) Quan hệ này có thể là quan hệ phát sinh giữa các cơ quan quản lý nhànước với người sử dụng đất, quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau,quan hệ giữa các cơ quan nhà nước khi thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu
và quản lý nhà nước về đất đai;
Trang 4● Quan hệ pháp luật đất đai phải là loại quan hệ được các quy phạm phápluật đất đai điều chỉnh, quy định cho các bên trong quan hệ có những quyền vànghĩa vụ pháp lý nhất định;
● Quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên được đảm bảo thực hiện bằngcưỡng chế Nhà nước
● Tư cách chủ thể của Nhà nước là chủ thể thực hiện quyền đại diện chủ sởhữu và chủ thể quản lý đất đai
3.1.2 Người sử dụng đất:
● Với tư cách là chủ thể sử dụng đất, các tổ chức trong nước, tổ chức, cánhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được Nhà nước xác lập quyền sử dụng đấtthông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất
● Do hình thức sử dụng đất của người sử dụng không giống nhau nên cầnphân biệt dưới các dạng sau:
- Chủ thể có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất: là đối tượng sử dụng
đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụngđất hoặc đang sử dụng đất ổn định được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất Và được hưởng đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp theo quyđịnh của pháp luật đất đai
Trang 5- Chủ thể có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất: là đối tượng thể hiện tư
cách chủ thể của người sử dụng đất bởi tính hợp lệ của những giấy tờ do Nhànước cấp cho người sử dụng thể hiện thông qua các quyết định hành chính vềgiao đất, cho thuê đất của cơ quan quản lý đất đai, bản án của tòa án nhân dân,quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã có hiệu lực pháp luật hoặcthông qua nguồn gốc hợp pháp của quyền sử dụng đất được chính quyền cơ sởxác nhận (Điều 100, Luật Đất đai 2013)
- Chủ thể được xem xét công nhận quyền sử dụng đất: đối tượng này không
đủ giấy tờ theo quy định nhưng việc sử dụng đất được ủy ban nhân dân xã,phường, thị trấn xác nhận về thời điểm sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch sửdụng đất, không có tranh chấp, khiếu nại về đất đai và làm thủ tục để được Nhànước công nhận quyền sử dụng đất (Điều 101, Luật Đất đai 2013)
⮚ Chủ thể sử dụng đất là người thực thực đang chiếm hữu đất đai do Nhà
nước giao, cho thuê, cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nướccông nhận quyền sử dụng đất
3.2 Khách thể:
Đất đai trước hết là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong quá trình hoạtđộng sản xuất kinh doanh, là mặt bằng để thực hiện quá trình đó Nhu cầu sửdụng đất luôn tăng lên nhưng phạm vi không gian của nó lại có hạn Bởi vậy,điều tiết mâu thuẫn này như thế nào chính là vai trò của Nhà nước
Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai được tạo thành bởi toàn bộ vốnđất đai quốc gia được xác lập bởi các chế độ pháp lý nhất định khi Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng
Phân loại chế độ pháp lý:
- Đất nông nghiệp là khách thể của chế độ pháp lý đất nông nghiệp;
- Đất phi nông nghiệp là khách thể của chế độ pháp lý đất phi nông nghiệp;
- Đất chưa sử dụng là khách thể của chế độ pháp lý đất nông nghiệp và đấtphi nông nghiệp
4 VỊ TRÍ
Trang 6Quan hệ pháp luật đất đai là những quan hệ xã hội do các quy phạm phápluật đất đai điều chỉnh Bởi vậy ta có thể hiểu, quan hệ pháp luật đất đai chính làđối tượng điều chỉnh của luật đất đai Khi luật đất đai thực hiện điều chỉnh sẽphát sinh ra các quyền và nghĩa vụ thuộc các quan chủ thể xã hội trong quan hệpháp luật đất đai.
5 NGUYÊN TẮC
- Nguyên tắc chi phối các quan hệ pháp luật được nêu ở điều 4, Luật đất
đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện làm chủ sở hữu
thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng theoquy định của Luật này”
- “Sở hữu toàn dân” xuất hiện đầu tiên trong Hiến Pháp Liên Xô vào năm
1936 Khái niệm này được phát triển dưới thời Stalin dưới sự tiếp nguồn của tưtưởng Karl Marx về công hữu Tới năm 1959, khái niệm này được du nhập.Năm 1980, Hiến Pháp tuyên bố đất đai thuộc sở hữu toàn dân Điều thú vị là,như ông Nguyễn Đình Lộc nguyên bộ trưởng bộ Tư Pháp thuật lại thì khi thông
qua bản Hiến Pháp này nhiều đại biểu Quốc Hội vẫn nghĩ rằng :“đất đai thuộc
sở hữu toàn dân nghĩa là mỗi người có một mảnh đất, khi giơ tay thông qua bản Hiến pháp năm 1980 họ không hiểu rằng tuyên bố sở hữu toàn dân về đất đai tức là đồng nghĩa với quốc hữu hóa đất đai”
Kết luận: Trong nguyên tắc này người dân được nhà nước giao cho
quyền chiếm hữu, sử dụng nhưng không có quyền định đoạt Quyền định đoạtthuộc về nhà nước
Trang 7điều chỉnh rất cao vậy nên hình thành rất nhiều các quan hệ pháp luật Pháp luậtđất đai là căn cứ cơ bản để các cơ quan nhà nước thực thi quyền đại diện chủ sởhữu toàn dân về đất đai Các quan hệ pháp luật đất đai cho thấy bản chất, sựphân hóa phát triển của xã hội và luật pháp
B NỘI DUNG, CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ THỰC TRẠNG
1 NỘI DUNG
Nội dung quan hệ pháp luật đất đai chính là các quyền và nghĩa vụ pháp
lý của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai Chủ thể ở đây nhìn nhận một
cách khái quát gồm: Nhà nước và người sử dụng đất
a Đối với Nhà nước
Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai,các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước rất đặc trưng
● Có các quyền của người đại diện chủ sở hữu, đặc biệt là:
- Quyền chiếm hữu đất đai;
- Quyền sử dụng đất đai;
- Quyền định đoạt đất đai;
- Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua chính sách tài chính
về đất đai và phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải do người sửdụng đất đầu tư
● Các nghĩa vụ của Nhà nước gắn với các nội dung quan trọng trong quản
lý nhà nước về đất đai được quy định tại Điều 22 Luật đất đai năm 2013
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai;
Trang 8- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụngđất;
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy địnhcủa pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
- Thống kê, kiểm kê đất đai;
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản
lý và sử dụng đất đai
b Đối với người sử dụng đất
Trên cơ sở Luật Đất đai năm 2013, quyền và nghĩa vụ pháp lý của người
sử dụng đất sẽ phân chia theo từng loại chủ thể, cụ thể là: tổ chức trong nước, tổchức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dụng đất
Hiện nay, kết cấu quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất gồm
3 phần:
- Phần 1: Những quyền và nghĩa vụ chung nhất của mọi đối tượng sử dụngđất không phân biệt hình thức sử dụng đất do Nhà nước xác lập (Điều 166 LuậtĐất đai năm 2013)
- Phần 2: Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất và gắn liền với nhữngnghĩa vụ phù hợp với hình thức sử dụng đất mà họ lựa chọn
- Phần 3: Những quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất khi thựchiện các giao dịch dân sự về đất đai
Ví dụ: Chuyển nhượng => Phát sinh hợp đồng chuyển nhượng => Điều
khoản thỏa thuận giữa các bên tham gia chuyển nhượng
2 CƠ SỞ PHÁP LÝ
● Cơ sở pháp lý làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai:
- Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
- Quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Trang 9- Hợp đồng cho thuê đất: Các chủ thể tham gia vào quan hệ sử dụng đất cóthể ký kết những hợp đồng sử dụng đất trên cơ sở hợp tác xã hội chủnghĩa với nhau Các hợp đồng này cần phải đăng ký tại cơ quan Nhànước có thẩm quyền để Nhà nước thực hiện việc quản lý các hợp đồng.
- Các quyết định nội bộ trong tổ chức nhằm giao một phần đất cho hộ giađình, cá nhân sử dụng có thời hạn
● Cơ sở pháp lý làm thay đổi quan hệ pháp luật đất đai:
- Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại UBND cấp xã nơi có đất đểchuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất, nếu ở nông thôn thì nộp tại UBND cấp xã nơi có đất
để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Như vậy, việc thực hiện các chức năng cụ thể không chỉ đối với đất nôngnghiệp mà còn đối với mọi loại đất Tuy nhiên, các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp được thực hiện rộng rãi đối với hộ giađình, cá nhân
Nhà nước không cho phép chuyển nhượng trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
- Đất giao mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng đất
- Đất đang có tranh chấp
● Cơ sở pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai:
- Quan hệ pháp luật đất đai sẽ chấm dứt thông qua các quyết định của cơquan Nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất Về nguyên tắc, cơ quannhà nước nào có thẩm quyền giao đất thì cơ quan đó có thẩm quyền thuhồi đất, trừ một vài trường hợp khẩn cấp do Nhà nước đang trong tìnhtrạng chiến tranh hoặc do tình hình chống thiên tai thì việc trưng dụngđất do UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên quyếtđịnh Hết thời hạn trưng dụng, nguời sử dụng đất được trả lại đất vàđược đền bù thiệt hại do việc trưng dụng đó gây ra
Trang 10- Việc thu hồi đất để chuyển sang sử dụng vào mục đích khác phải đúngtheo quy định và kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phêduyệt.
MỘT SỐ VĂN BẢN, QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT:
● Hiến pháp năm 2013 (Điều 53 và Điều 54);
● Luật Đất đai 2013 (hiệu lực 01/07/2014);
● Nghị định của Chính phủ số 43/2104/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thihành Luật Đất đai;
● Nghị định của Chính phủ số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định
về phương pháp xác định giá đất và khung các loại đất;
● Nghị định của Chính phủ 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền
● Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi Nghị định quy định về thu tiềnSDĐ, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
● Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Trang 11Thứ nhất là sự thể hiện đúng bản chất của đất đai là không của riêng ai
mà nó là tạo hóa của thiên nhiên
Thứ hai là chế độ này phù hợp với quan điểm chính trị của quốc gia: “ Tất cả quyền lực thuộc về nhân dân “ Bởi lẽ để có được đất đai như ngày hôm
nay là nhờ thành công giữ nước dựng nước của cả dân tộc, chính vì lẽ đó đất đai
sẽ không thuộc chủ quyền của bất kỳ cá nhân nào mà mà thuộc sở hữu chungcủa toàn dân và sử dụng nhằm mục đích chung của toàn dân tộc
Thứ ba, ngoài phù hợp với quan điểm chính trị của quốc gia, quan điểm
này còn phù hợp với quá trình phát triển kinh tế xã hội hiện tại là công nghiệphóa, hiện đại hóa Tuy nhiên, quá trình này đòi hỏi chuyển một diện tích đấtnông nghiệp sang đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp Và với vấn đề nàycần đòi hỏi có sự giúp sức của nhà nước để làm việc với dân dễ dàng hơn
3.2 Nhược điểm:
Thứ nhất, vì như ở trên đề cập thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân chứ
không của riêng ai dó đó nhiều người không có động lực, ý thức để đầu tư vàphát triển nó một cách nghiêm túc
Thứ hai, hiện nay, quyền định đoạt đất đai thuộc về quyết định của cơ
quan nhà nước, chính quyền địa phương nên việc lạm dụng quyền hạn can thiệpvào các vấn đề như: thu hồi đất, bồi thường với giá rẻ,… là điều khó tránh khỏi
Từ đó, việc tham nhũng, lạm quyền là điều tất yếu
Thứ ba, là sự bất cập của các quy định pháp luật Hiện tại, các quy định
pháp luật còn chồng chéo, gây khó hiểu từ định nghĩa thế nào là sở hữu toàndân, định nghĩa chưa rõ ràng, mông lung dẫn đến việc áp dụng gặp nhiều khókhăn Vấn đề này phát sinh do nguyên tắc là “sở hữu toàn dân” nhưng càngngày càng nhiều sự biến đổi và yêu cầu chúng ta tìm về chủ sở hữu đích thựccủa khối đất khổng lồ “sở hữu toàn dân” đó
a Quyền sử dụng đất
Sau khi ban hành Hiến pháp năm 1980, các rắc rối dần xuất hiện trongchế độ quản lý đất đai Nhà nước tuy tự nhận là đại diện chủ sở hữu duy nhất,
Trang 12song không thể trực tiếp sử dụng và khai thác hàng trăm triệu ô thửa đất lớn nhỏtrên quốc gia này Ban đầu Nhà nước cấm mua bán đất đai, mọi chuyển nhượngcần được Nhà nước chấp thuận như một hình thức phân phối hàng hóa
Sau năm 1986, cụ thể là từ năm 1993, Nhà nước từng bước trao lại cácquyền ngày càng rộng rãi hơn cho các cá nhân và tổ chức đang sử dụng những ôthửa đất của mình Tuy không có quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối, song chủ nhâncủa hàng trăm triệu ô thửa đất ở Việt Nam ngày càng được hưởng nhiều quyềntài sản trên đất/hoặc gắn liền với đất, nới rộng dần qua các lần sửa đổi Luật Đấtđai Ngoại trừ nông dân với đất nông nghiệp và người thuê đất trả tiền thuê hàngnăm có quyền tài sản tương đối hạn chế, chủ nhân của quyền sử dụng các loạiđất khác nước tư bản Thậm chí, trong bối cảnh quản lý nhà nước còn yếu kém,
hệ thống đăng ký bất động sản còn phân tán, những người thâu gom đất chưa bịđánh thuế tài sản đáng kể, người giàu bởi tích tụ đất đai đã không phải chịu thuếđáng kể cho nền tài chính công quốc gia
Như vậy, trên thực tế, quan niệm “sở hữu toàn dân” về đất đai, nếu khôngđược cụ thể hóa bằng những chính sách-pháp luật quản lý chặt chẽ, có nguy cơtrở nên trống rỗng Quan niệm “sở hữu nhà nước” về đất đai cũng chưa chắc tạo
ra thực quyền cho Nhà nước, bởi các quyền tài sản mang tính tư hữu gắn vớinhiều loại đất đã được trao cho cá nhân, tổ chức đang chiếm hữu Như đười ươigiữ ống, một khi đã trao cho tư nhân và không còn là đất công, Nhà nước muốnthu hồi lại các quyền tài sản tư ấy cũng phải kinh qua nhiều thủ tục rắc rối đôikhi còn dẫn tới nhiều mâu thuẫn
b Quyền điều tiết của nhà nước
Ở nước ta, Nhà nước có quyền định đoạt cuối cùng đối với đất đai và Nhànước có quyền buộc các chủ sử dụng đất có nghĩa vụ chấp hành các mệnh lệnhthu hồi đất Trong ngôn ngữ hành chính xuất hiện cách dùng từ xem thườngngười sử dụng đất hiện hữu Ví dụ “thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cưỡng chế”,
Trang 13tựa như họ là chướng ngại vật của các dự án phát triển đất đai Thiếu một quanniệm sở hữu tư nhân mạch lạc về đất đai đã tạo cho Nhà nước một quyền địnhđoạt đáng kể Nguồn gốc của mọi bất công về phúc lợi trong khai thác và hưởngdụng đất trong ba chục năm qua, suy cho cùng, đã bắt đầu từ quyền tài sản dễ bịtổn thương của người dân, nhất là nông dân với đất nông nghiệp và quyền lựcchưa bị kiểm soát một cách chặt chẽ của nhà nước khi Nhà nước tiến hành phânphối đất đai thông qua các mệnh lệnh hành chính.
Ví dụ: Tranh chấp đất đai tại xã Đồng Tâm, huyện Mỹ Đức: Nhà nước
thu hồi đất theo Điều 64, Luật đất đai 2013:
- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm
- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩmquyền
⇨ Đây là bài học đắt giá từ sự yếu kém trong quản lý đất đai
Theo Quyết định số 113/TTg ngày 14/4/1980 của Thủ tướng Chính phủ,Quyết định số 386/QĐ-UBND ngày 10/11/1981 của Ủy ban Nhân dân tỉnh HàSơn Bình, Quyết định số 5383/QĐ-UBND ngày 20/10/2014 của Ủy ban Nhândân thành phố Hà Nội, toàn bộ đất sân bay Miếu Môn là đất quốc phòng, đượccác đơn vị quân đội sử dụng vào mục đích quốc phòng, cắm mốc giới bêtôngcốt thép, lập các sơ đồ, bản đồ quản lý đất sân bay với mốc giới, tọa độ theo quychuẩn
Thông báo của Thanh tra Chính phủ cũng chỉ rõ: Từ năm 1981 đến nay,toàn bộ diện tích đất sân bay Miếu Môn thuộc địa giới hành chính xã Đồng Tâm
do các đơn vị quốc phòng quản lý, sử dụng Tuy nhiên, trong quá trình quản lý,
sử dụng, các đơn vị quốc phòng cũng như Ủy ban Nhân dân xã Đồng Tâm đãbuông lỏng quản lý trong một thời gian dài
Các đơn vị quốc phòng đã ký hợp đồng canh tác đất tăng gia hàng nămvới Ủy ban Nhân dân xã Đồng Tâm, để Ủy ban đã có hàng chục quyền tài sản
có tính chất loại trừ chẳng khác gì tài sản tư nhân Quyền sử dụng đất ở đô thịmang lại cho người chủ của nó những quyền lợi chẳng khác gì đất tư ở các quốc