Bài giảng luật đất đai bài 6 nghĩa vụ của người sử dụng đất

Khái niệm- Khái niệm: Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải trả cho nhà nước để có được quyền sử dụng đất cho những mục

Bài 6 Nghĩa vụ của người sử dụng đất

1 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

2 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

1 Nghĩa vụ chung của NSDĐ

Điều 107 LĐĐ 2003

2 Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ

2.1.1 Khái niệm

Căn cứ để trở thành người sử dụng đất

Nhận QSDĐ

từ các chủthể SDĐ

Giao dịch QSDĐ

Được nhà nướccông nhận QSDĐ

Trả tiền thuê đất

Không nộp tiền

sử dụng đất

Có thể nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất hoặc không

=> Nộp tiền sử dụng đất để có QSDĐ

Nộp tiền

sử dụng đất

2.1.1 Khái niệm

Đang sửdụng đất dưới

hình thức khác

Giao đất có thutiền sử dụng đất

Không Có quyền năng của NSDĐ giao có thu TSDĐ

=> Tiền sử dụng đất phải nộp là để có

quyền của người sử dụng đất giao có

thu tiền sử dụng đất

2.1.1 Khái niệm

- Khái niệm: Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải trả cho nhà nước để có được quyền sử dụng đất cho những mục đích nhất định và những quyền năng của người sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất

2.1.2 Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

- Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất

- Khi người sử dụng đất chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Trường hợp người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại các điều 50, 51 LĐĐ 2003

2.1.3 Căn cứ để tính tiền sử dụng đất

- Diện tích đất

Là diện tích đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, được phép chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất,

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lưu ý: đối với phần diện tích đất được sử dụng để xây

dựng đường xá, các công trình công cộng thì không được tính vào diện tích được giao có thu tiền sử dụng đất

diện tích đất sử dụng để phục vụ cho công cộng

+ Khác: giá đất do UBND tỉnh quy định, trường hợp chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị

trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường

để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp

2.1.3 Căn cứ để tính tiền sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thời hạn sử dụng đất

2.1.4 Cách tính tiền sử dụng đất

Mức thu tiền sử dụng đất = giá đất x diện tích đất

- Đối với đất có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc 70 năm

2.1.4 Cách tính tiền sử dụng đất

mỗi năm không sử dụng đất được trừ 1,2% tiền sử dụng đất

so với tiền sử dụng đất khi được giao với thời hạn 70 năm

- Đất có thời hạn sử dụng dưới 70 năm:

Tiền sử dụngđất của thờihạn 70 năm

X (70 – n) x 1.2% -

• Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất

giao không thu tiền sang loại đất giao có thu tiền thì thu đủ tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử

dụng đất

• Hộ gia đình, cá nhân

Đất SX

KD phi nông

nghiệp

Tiền SDĐ = tiền SDĐ chênh lệch giữa giá đất sau khi chuyển MĐ và giá đất NN

• Người sử dụng đất chuyển từ đất giao có thời hạn sang đất

ở thì tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng tiền sử dụng đất ở trừ đi số tiền sử dụng đất đã nộp

2.1.4 Cách tính tiền sử dụng đất

+ Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi chuyển từ hình thức

thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đ 7 NĐ

198/2004 được sđ theo NĐ 120/2010

- Lưu ý:

được trừ số tiền thuê đất đã trả và tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu chưa trừ hết) vào tiền sử dụng đất phải nộp, mức được trừ

không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp, số còn lại chưa

được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án

Trước 15/10/93

Tự phân phối

Nộp tiền SDĐ = 50% số tiền phải nộp (trong hạn mức), ngoài hạn mức thu đủ 100%

15/10/93 – 24/12/2004

Chỉ được thực hiện 01 lần, lần giao

sau thu 100% tiền sử dụng đất

TSDĐ= 100% theo giá đất do UB tỉnh quy định(trong hạn mức), ngoài hạn mức = 100% TSDĐ do UB tỉnh quyết định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại thời điểm cấp GCN

01/7/2004

2.1.5 Ghi nợ tiền sử dụng đất

K8 Đ2 NĐ 120/2010 (Bổ sung khoản 4, khoản 5 vào Điều 15

NĐ 198/2004 về thời hạn tiền sử dụng đất và các khoản thu khác

- Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng

đất theo giá đất tại thời điểm cấp GCN và được trả nợ dần khi

có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5

năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất

phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ

2.2 Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất

2.2.1 Khái niệm

2.2.2 Các trường hợp phải nộp tiền thuê đất

2.2.3 Căn cứ xác định tiền thuê đất

2.2.4 Cách thức tính tiền thuê đất

2.2.5 Chế độ miễn giảm

2.2.1 Khái niệm

- Khái niệm: tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể

sử dụng đất dưới hình thức thuê phải trả cho nhà nước

để có quyền sử dụng một diện tích đất trong thời gian nhất định được xác định trong hợp đồng thuê đất và những quyền năng của chủ thể sử dụng đất thuê

So sánh với tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất?

2.2.1 Khái niệm

- Một số văn bản pháp luật quan trọng

+ Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

+ Thông tư 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 được sửa đổi bổ sung bởi TT 141/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện NĐ 142/2005

+Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

+ Nghị định 121/2010/NĐ-CP sửa đổi Nghị định

142/2005/NĐ-CP

2.2.2 Các trường hợp phải nộp tiền thuê đất

- Khi được nhà nước cho thuê đất

- Chuyển từ hình thức giao đất sang sử dụng đất dưới hình

thức thuê

- Các đối tượng được chuyển mục đích sử dụng đất mà lựa

chọn sử dụng đất dưới hình thuê đất

2.2.3 Căn cứ xác định tiền thuê đất

Căn cứ tính tiền thuê đất là các yếu tố cho phép xác định được

số tiền thuê đất mà các chủ thể có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất phải nộp

Bao gồm các yếu tố: diện tích đất thuê đơn giá thuê

đất và thời hạn thuê đất

2.2.3 Căn cứ xác định tiền thuê đất

- Diện tích đất thuê là diện tích thửa đất mà người sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất và được xác định trong hợp đồng thuê đất

Lưu ý: đối với phần diện tích đất được sử dụng để xây

dựng đường xá, các công trình công cộng thì không được tính vào diện tích đất để tính tiền thuê đất

2.2.3 Căn cứ xác định tiền thuê đất

+ 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND

tỉnh ban hành, nếu chưa sát giá thị trường => xác định lại giá

- Đơn giá thuê đất trả tiền thuê hàng năm: (Đ 5a NĐ 198/2004 được sđ bởi NĐ 121/2010

+ Ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều

kiện kinh tế- xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn: tối thiểu

không dưới 0,5 lần đơn giá thuê đất

+ Đất có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử

dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ: tối đa không quá hai (02) lần đơn giá thuê đất

+ Đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất: đơn giá trúng đấu giá

2.2.4 Cách thức tính tiền thuê đất

- Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

bằng số tiền sử dụng đất phải nộp như trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất (Đ13 NĐ 69/2009, Đ5a NĐ

142/2005 được sđ bởi NĐ 121/2010)

- Thuê đất trả tiền thuê hàng năm

Tiền thuê đất một năm = diện tích đất thuê x đơn giá thuê đất

2.2.4 Cách thức tính tiền thuê đất

Lưu ý:

+ Trường hợp ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt

bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án được duyệt; Mức được trừ không vượt quá số

tiền thuê đất phải nộp, còn lại chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án

Điều 32 NĐ 84/2007

2.3 Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất

2.3.2 Thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.3.2 Thuế nhà đất

2.3.1 Khái niệm

2.3.1 Khái niệm

Thuế sử dụng đất là sắc thuế thu đối với việc sử dụng đất, là khoản điều tiết lợi ích từ việc sử dụng đất của người sử dụng đất giao

Tồn tại 2 sắc thuế sử dụng đất:

+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp

+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

2.3.2 Thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.3.2.1 Các đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp 2.3.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.3.2.3 Chế độ miễn giảm

2.3.2.1 Các đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

+Tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp

+Những trường hợp được giao đất vào sản xuất nông

nghiệp nhưng không sản xuất

- Trường hợp nộp thuế: Điều 1 Luật Thuế SDĐNN 1993

2.3.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

Căn cứ tính thuế là yếu tố cho phép xác định được số

thuế mà các chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế phải nộp, đó là:

diện tích đất, hạng đất và định suất thuế tính bằng kg

thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất nhất

định

2.3.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

- Hạng đất: :

+ đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi

trồng thủy sản được phân thành sáu hạng

+ đất trồng cây lâu năm được phân thành 5 hạng

thời gian ổn định hạng mức là 10 năm

2.3.1.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.3.1.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.3.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

- Lưu ý:

+ đối với cây ăn quả lâu năm trồng trên đất trồng cây hàng năm thì phải nộp thuế 1,3 lần thuế suất trồng cây hàng năm cùng hạng nếu đất thuộc hạng 1, 2 và 3, nếu đất thuộc hạng 4, 5,6 thì thuế đất tính bằng thuế đất trồng cây hàng năm

+ Đối với cây lấy gỗ và cây lâu năm khai thác 1 lần thì

chịu thuế suất bằng 4% giá trị sản lượng khai thác

2.3.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

- Thuế suất bổ sung:

+ Áp dụng đối diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức

+ Căn cứ: diện tích đất nông nghiệp sử dụng vượt hạn mức, mức thuế ghi thu bình quân cho từng loại đất nông nghiệp và thuế suất

+ Thuế suất bổ sung được xác định bằng 20% mức

thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.3.2.3 Chế độ miễn giảm

- Chế độ miễn giảm thuế được xây dựng dựa trên xem xét đến đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp và các yếu tố khách quan

- NQ số 55/2010/QHH12 quy định về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.3.3 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

+ Đối tượng nộp thuế nhà đất bao gồm đất ở, đất phi nông

nghiệp sử dụng có mục đích kinh doanh

+ Giá đất áp dụng dựa vào Bảng giá của UBND cấp tỉnh

ban hành hàng năm, ổn định theo chu kỳ 05 năm

+ Thuế suất: tùy thuộc vào từng loại đất

Thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

công trình xây dựng dưới mặt đất, đất phi nông

nghiệp sử dụng cho mục đích kinh doanh

0.03%

2.4 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập do chuyển quyền sử dụng đất

2.4.1 Khái niệm

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đánh vào thu nhập do hành vi chuyển quyền sử dụng đất

Năm 1994 Năm 1999 Hết hiệu lực

Hộ gia đình

cá nhân

2.4.2 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp do chuyển quyền sử dụng đất.

2.4.2.1 Các trường hợp nộp thuế

2.4.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.4.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

căn cứ tính thuế:

Điều 14 NĐ 124/2008

thu nhập chịu thuế x thuế suất

2.4.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.4.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

Ví dụ: DN A chuyển nhượng 1000 m2 đất cho DN B với giá

10 tỷ đồng Biết, DN A mua QSDĐ đó từ ông X với giá là 5,5 tỷ đồng Sau đó có tiến hành san lấp hết 200 triệu đồng

2.4.3 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân do chuyển quyền sử dụng đất

2.4.3.1 Các trường hợp nộp thuế

2.4.3.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.4.3.3 Chế độ miễn giảm

2.4.3.1 Các trường hợp nộp thuế

Điều 2 Luật Thuế TNCN 2007

Cá nhân cư trú: nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế và nhận quà

tặng bất động sản phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt

2.4.3.1 Các trường hợp nộp thuế

Điều 2 Luật Thuế TNCN 2007

Điều kiện xác định việc cư trú tại Việt Nam là:

+ Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một

năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu

tiên có mặt tại Việt Nam; hoặc

+ Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở

đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam

theo hợp đồng thuê có thời hạn 90 ngày trở lên

- Cá nhân không cư trú (không đáp ứng các điều kiện cư trú trên)

2.4.3.1 Các trường hợp nộp thuế

Khi cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất

động sản (K5 Điều 3 Luật Thuế TNCN 2007)

2.4.3.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất

Có sự phân biệt giữa thu nhập từ chuyển nhượng bất

động sản và thu nhập từ nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản

a Căn cứ tính thuế TNCN do chuyển nhượng bất động sản

- Thuế suất:

+ Trường hợp người chuyển nhượng có đầy đủ các hóa đơn,

chứng từ thì mức thuế suất là 25% trên lợi nhuận thu được

+ Trường hợp người chuyển nhượng không chứng minh được các khoản chi phí của mình thì sẽ áp dụng mức thuế suất là 2% trên giá trị của bất động sản chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, nếu không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì áp dụng giá do UBND cấp tỉnh ban hành

 Đối với cá nhân cư trú

a Căn cứ tính thuế TNCN do chuyển

nhượng bất động sản

+ bán: 10 tỷ

+ Giá vốn 9 tỷ

+ chi phí khác: 200

+ bán: 10 tỷ + Giá vốn 1 tỷ + chi phí khác: 200 -Có đầy đủ chứng từ:

8,8 tỷ x 25% = 2,2 tỷ đồng -Không có chứng từ:

Mức thuế nộp:

10 tỷ x 2% = 200 triệu đồng

a Căn cứ tính thuế TNCN do chuyển nhượng bất động sản

Đối với cá nhân không cư trú: Điều 29 Luật Thuế TNCN 2007

a Căn cứ tính thuế TNCN do chuyển

- Thu nhập tính thuế là phần giá trị tài sản thừa kế, nhận tặng

cho vượt trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được

theo từng lần phát sinh (Điều 18, 31 Luật Thuế TNCN 2007).

b Căn cứ tính thuế TNCN do nhận thừa

kế, nhận tặng cho bất động sản

- Thuế suất: 10% trên số thu nhập vượt quá 10 triệu đồng

thu nhập chịu thuế là 1 tỷ đồng – 10 triệu = 990 triệu đồng.

=> số thuế thu nhập phải nộp là: 990 triệu đồng x 10% = 99

triệu đồng

2.4.3.3 Chế độ miễn giảm

- Miễn thuế: Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007

+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với

chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,mẹ ợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng

đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong

trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một

nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

2.4.3.3 Chế độ miễn giảm

- Giảm thuế: Điều 5 Luật Thuế TNCN 2007

những đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp

2.5.1 Khái niệm

Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà các chủ thể phải nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc đăng ký quyền sử dụng đất

+ Là khoản thu nhằm phục vụ cho hoạt động quản lý tài sản của Nhà nước và bảo vệ quyển tài sản của người sử dụng đất