- Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. - Thị trường Bất Động Sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. - Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất Động Sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. - Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất Động Sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất Động Sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
Trang 1ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
- -CHỦ ĐỀ: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN
Giáo viên hướng dẫn : Hoàng Thị Ngọc Hà
Lớp : N04
Danh sách thành viên:
Trần Hoàng Nhất Anh 20K4040004
Lê Văn Bình 20K4040006
- Huế, 12/6/2021
Trang 2QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở VIỆT NAM
A. Đặt vấn đề:
I. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân:
- Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân
- Thị trường Bất Động Sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
- Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất Động Sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
- Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất Động Sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất Động Sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn
II. Hạn chế của thị trường BĐS:
- Hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo
- Việc phát triển bất động sản không theo quy hoạch, không có kế hoạch, không căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện
- Chính sách phát triển thị trường bất động sản chưa thật sự phù hợp, vai trò của Nhà nước trong kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu quả
- Hệ thống các định chế tài chính bất động sản chưa được hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản; chính sách tín dụng bất động sản không ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân
- Chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản chưa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế có điểm còn chưa thực sự tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế
Trang 3- Đa số các nhà đầu tư mới chú trọng đến các sản phẩm có lợi nhuận cao
mà chưa quan tâm đến các sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp
B. Nội dung nghiên cứu:
I. Một số công cụ nhà nước sử dụng để tác động vào lĩnh vực mua bán BĐS ở Việt Nam:
- Pháp luật
- Chiến lược
- Quy hoạch
- Chương trình
- Dự án
- Chính sách
1. Pháp luật:
Luật kinh doanh BĐS năm 2006
Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm
2001 của Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10 Luật này quy định về hoạt động kinh doanh BĐS; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS
và giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS
Đối tượng áp dụng:
+ Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam
+ Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam
Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản:
1 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật
2 Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan
3 Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch
Các hành vi bị cấm:
Trang 41 Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; môi giới bất động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ theo quy định của Luật này
2 Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực
3 Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản
4 Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản
5 Không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
6 Lợi dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước để thực hiện kinh doanh bất động sản trái pháp luật
7 Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không đúng quy định của Luật này
8 Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật
9 Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh bất động sản
10 Các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật
2. Chiến lược:
Quan điểm phát triển đối với ngành bất động sản:
- Một là xây dựng và quản lý thị trường BĐS phát triển bền vững, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn; hình thành một hệ thống thị trường BĐS đồng bộ, thống nhất và liên thông với các thị
trường khác trong cân đối tổng thể của nền kinh tế đất nước
- Hai là, huy động tối đa các nguồn lực, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực từ đất đai để phát triển đồng bộ các loại hàng hóa của thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu của xã hội và nhu cầu phát triển kinh tế của đất nước; phát triển thị trường BĐS phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người dân và của nhà đầu tư
- Ba là, phát triển các loại hàng hóa BĐS phải tuân thủ quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành, phù hợp kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và phù hợp nhu cầu của thị trường Phát triển nhà ở phải đồng
Trang 5bộ với các công trình hạ tầng xã hội, phải có giá cả phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số đối tượng trong xã hội; Nhà nước có chính sách tạo điều kiện để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm từng bước cải thiện nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, cán bộ công chức, lực lượng
vũ trang, người thu nhập thấp, góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội
- Bốn là, tạo hành lang pháp lý và các điều kiện để hàng hóa BĐS được giao dịch thuận lợi, công khai, minh bạch trên thị trường BĐS Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát thị trường BĐS, Nhà nước thực hiện quản lý thị trường BĐS bằng công cụ pháp luật Nhà nước chủ động điều tiết thị trường BĐS với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, thông qua việc điều tiết nguồn cung trên thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp và sử dụng linh hoạt các chính sách thuế, tài khóa, tín dụng
Xu hướng phát triển của ngành BĐS:
- Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và đầu tư vào bất động sản xanh:
- Triển khai các app bán hàng, sử dụng tin đăng có video, 3D scanning; hay việc môi giới livestream để giới thiệu sản phẩm đến khách hàng để
hỗ trợ đối tác người mua hàng Đây là yếu tố thúc đẩy các giao dịch trực tuyến trong lĩnh vực bất động sản
- Xây dựng những đô thị thông minh, có sẵn hệ thống kiểm soát tự động và hiện đại, thân thiện với môi trường, tăng sự an toàn và thuận tiện với dân
cư
- Cấu trúc lại sản phẩm, thông qua các dự án xanh, mang lại sự an tâm cho sức khỏe cư dân nhằm kích cầu vào nhu cầu sống khỏe, sống chất lượng của người mua nhà hiện nay
Vai trò của thị trường BĐS:
- Là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường
- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng
- Là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS
- Góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác
- Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng, cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường
- Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững
Những mục tiêu chính đối với bất động sản:
Trang 6- Phát triển thị trường BĐS ổn định, vững chắc, có cấu trúc hoàn chỉnh và đồng bộ; đa dạng hóa các sản phẩm, dịch vụ, bảo đảm thị trường BĐS hoạt động có hiệu quả và trở thành thị trường quan trọng, kết nối thông suốt với các thị trường khác của nền kinh tế
- Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS, nhà ở tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho thị trường BĐS phát triển ổn định
- Phấn đấu đáp ứng cơ bản nhu cầu về nhà ở, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và bảo đảm an sinh xã hội
- Đáp ứng cơ bản nhu cầu về các công trình văn phòng cho thuê, khách sạn, thương mại, hạ tầng xã hội, hạ tầng khu công nghiệp
- Huy động các nguồn lực trong và ngoài nước để phát triển thị trường BĐS, góp phần thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển và tăng trưởng kinh tế của đất nước Thu ngân sách từ đất và BĐS đạt 10% - 15% tổng thu ngân sách
3. Quy hoạch:
Mục tiêu đến năm 2020:
- Các chỉ tiêu về nhà ở:
• Diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố là 26,3m2/ người
• Nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn thành phố lên 91,2%; hoàn thành việc xóa nhà tạm, nhà ở đơn sơ
• Tổ chức triển khai thực hiện công tác phát triển nhà ở xã hội
• Tiếp tục phát triển nhà ở thương mại theo quy định của Pháp luật; tỉ lệ nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thi đạt 90%; tỷ lệ nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội đạt 30%
• Quỹ đất ở đô thị và nông thôn tăng thêm 3.837,8 ha
Vốn đầu tư từ ngân sách Thành phố để đầu tư xây dựng nhả ở xã hội cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư khoảng 6.698,2 tỷ đồng (chiếm 1,69% tổng vốn đầu tư xây dựng đến năm 2020)
Định hướng đến năm 2030:
- Tiếp tục nâng cao chất lượng nhà ở, thõa mãn nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội có khó khăn về nhà
ở Thành phố đề xuất những cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xanh sạch, hiện đại, bền vững, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố
- Diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố là 31,5m2/ người; tiếp tục thực hiện cải tạo, chỉnh trang nhà ở đã có
Trang 7- Nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn Thành phố lên 93,2%
- Tỷ lệ nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị đạt 90%; tỷ
lệ nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội đạt 30%
- Vốn đầu tư từ ngân sách địa phương khoảng 9.50,8 tỷ đồng (chiếm
1,12% tổng vốn đầu tư xây dựng đến năm 2030)
- Quỹ đất ở đô thị và nông thôn tăng thêm 5.534,2 ha
4. Chương trình:
Chương trình “Khung đào tạo BĐS” thể hiện ở Quyết định 29/2007/QĐ-BXD
Năm 2019, trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã mở ngành BĐS đáp ứng nhu cầu khát nhân lực về quản lý, vận hành BĐS của xã hội
- Mục tiêu: đào tạo cử nhân có trình độ đại học có kiến thức và kỹ năng; đủ năng lực, trình độ thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn về BĐS; có phẩm chất chính trị đạo đức tốt, có ý thức tổ chức kỷ luật và trách nhiệm công dân;
có khả năng tự học, tự nghiên cứu tự nâng cao trình độ đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế và cách mạng khoa học công nghệ
- Chương trình đào tạo cụ thể như sau:
• Kiến thức cơ sở bao gồm các chuyên đề sau:
(Chuyên đề 1): Pháp luật về kinh bất động sản
(Chuyên đề 2): Thị trường bất động sản
(Chuyên đề 3): Đầu tư kinh doanh bất động sản
(Chuyên đề 4): Phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản
• Kiến thức chuyên môn về môi giới bất động sản sau:
(Chuyên đề 1): Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản
(Chuyên đề 2): Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản
• Kiến thức chuyên môn về định giá bất động sản sau:
(Chuyên đề 1): Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản
(Chuyên đề 2): Quy trình và phương pháp định giá bất động sản
(Chuyên đề 3): Định giá bất động sản
• Kiến thức chuyên môn về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản:
Trang 8(Chuyên đề 1): Tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản
(Chuyên đề 2): Quy trình và kỹ năng môi giới bất động
5. Dự án:
Khu đô thị Royal Park Huế:
- Tổng diện tích: 34,7 ha, tổng mức đầu tư: 10.000 tỷ VND
- Tọa lạc tại khu đô thị mới An Vân Dương, được bao bọc bởi các nhánh dòng sông Hương, cách cầu Tràng Tiền 2 km, cách thôn Vĩ Dạ 0,3 km, nằm tại vị trí huyết mạch ngay tại “trái tim” khu đô thị mới
An Vân Dương - một trong những dự án trọng điểm thay đổi toàn diện
bộ mặt đô thị Huế
- Royal Park là dự án thành phố xanh quy mô nhất miền Trung với tổng diện tích 34,7 ha với tổng mức đầu tư lên tới 10,000 tỷ đồng, khoảng
1000 căn nhà ở đủ loại: shophouse, nhà phố liền kề, biệt thự, 10 tòa chung cư với khoảng 3000 căn hộ; 04 khu tổ hợp dịch vụ; 02 tòa trung tâm thương mại hỗn hợp với định hướng phát triển Đô thị bền vững, lấy con người làm trung tâm sự phát triển Dự án hứa hẹn sẽ làm thay đổi hoàn toàn phong cách sống và vị thế cuộc sống của người dân xứ Huế
- Royal Park Huế còn là dự án tiên phong tại Huế theo hướng phát triển bền vững, lấy con người làm trung tâm sự phát triển, tất cả các công trình thiên nhiên tại Royal Park Huế đều được đầu tư kỹ lưỡng để màu xanh mãi mãi được ươm mầm, mầm sống và nhiệt huyết liên tục được sinh ra, ước vọng không ngừng được nuôi dưỡng
6. Chính sách:
Chính sách đầu tư trong lĩnh vực BĐS:
Đối với thị trường BĐS, Chính phủ đã chỉ đạo thực hiện một số giải pháp để
hỗ trợ.Theo đó, giải pháp về thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số
71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định, từ đó có thể huy động được hơn 60.000 tỷ để thực hiện hỗ trợ cho doanh nghiệp vay xây nhà
ở xã hội và người dân vay để mua, thuê nhà ở xã hội
Trang 9Đồng thời, sửa đổi, bổ sung theo quy trình rút gọn một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội như cơ chế dành quỹ đất 20%, về xác định lợi nhuận định mức, về hoàn trả nghĩa vụ tài chính, về tăng cường sự quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Chính sách tín dụng trong ngành BĐS:
Để khuyến khích DN cung ứng nhà ở cho người có thu nhập thấp, Nhà nước
đã có chính sách cho vay vốn theo chế độ ưu đãi Giai đoạn 2013 – 2016, Nhà nước thực hiện hỗ trợ cho vay đối với nhà ở xã hội thông qua gói tín dụng ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng Ngày 01/01/2018, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 01/NQ-CP về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và Dự toán ngân sách nhà nước năm 2018, yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó
có lĩnh vực BĐS); chấn chỉnh những bất cập trong các dự án đối tác công tư ()
Chính sách ưu đãi thuế:
- Theo quy định tại Điều 12 Thông tư số 77/2014/TT-BTC:
• Miễn, giảm tiền thuê đất gắn với việc cho thuê đất mới áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất lần đầu trên diện tích đất thực hiện dự án hoặc được gia hạn thuê đất khi hết thời hạn thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai
• Người được Nhà nước cho thuê đất được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất sau khi làm các thủ tục để được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định
- Theo công văn số 3945/TCT-CS , ngày 30/8/2016 về thu tiền sử dụng đất phi nông nghiệp thì được giảm 50% tiền thuế sử dụng đất Phi nông nghiệp
II. Đánh giá tác động của các công cụ vào lĩnh vực mua bán BĐS ở Việt Nam:
1. Công cụ tốt: Pháp luật
- Là tiền đề tạo nên một môi trường pháp lý thông thoáng, bình đẳng, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, các DN và người dân tham gia hoạt động kinh doanh BĐS
- Mục đích:
• Đảm bảo các hoạt động được diễn ra hợp pháp đúng với pháp luật, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đất nước
Trang 10• Pháp luật Nhà nước về kinh doanh BĐS đang đổi mới phù hợp hơn với quy tắc và sự phát triển của xã hội ngày nay khiến các giao dịch trở nên minh bạch hơn, hạn chế rủi ro tranh chấp liên quan đến BĐS
- Thành tựu:
• Giúp thị trường từng bước phát triển, luôn duy trì ổn định, không còn hiện tượng tăng giá đột biến, hoạt động thị trường cũng dần vào nề nếp, minh bạch công khai
• Tạo động lực thu hút đầu tư và khả năng cạnh tranh của các DN
• Tăng thêm việc làm cho người lao động, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
Pháp luật là quy luật khách quan, phù hợp với nguyên tắc cơ bản trong quản lý Nhà nước
2. Công cụ chưa tốt: Quy hoạch
- Quy hoạch chưa thật sự theo kịp tốc độ phát triển đô thị cũng như thị trường BĐS:
- Nhiều khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, nhưng quy hoạch chi tiết không theo kịp
- Nhiều khu dân cư mới không kết nối được hạ tầng kỹ thuật của thành phố, gây cản ngại trong phát triển đô thị cũng như thị trường BĐS đô thị
- Đất đai là nguồn quan trọng tạo nên hàng hoá BĐS đang bị sử dụng sai mục đích không đúng hiệu quả gây ra lãng phí, vi phạm pháp luật
- Nhiều khu nhà mọc lên không tuân thủ quy hoạch, không có giấy tờ hợp lệ, việc sang nhượng bằng “giấy tay” diễn ra phổ biến
- Mục tiêu đặt ra và hướng đến quá nhiều, quỹ đất của thành phố thì có hạn
Giải pháp khắc phục:
- Củng cố và hoàn thiện các chính sách tài chính BĐS
- Thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sửa dụng đất gắn với quản
lý và phát triển thị trường BĐS
- Phải áp dụng đúng các chế định của pháp luật về quy hoạch Quy hoạch được UBND thành phố phê duyệt mới nhất là quy hoạch chính thức và có giá trị pháp lý