Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”
Trang 1ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
MÔN HỌC: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH TẾ
NHÓM SINH VIÊN THỰC HIỆN:
1, Bùi Ái Luyên 2, Nguyễn Quỳnh Trinh
3, Nguyễn Ngọc Mễ 4, Phạm Thị Hoài Diệu
5, Nguyễn Thị Thu 6, Nguyễn Thị Huyền Trang
7, Nguyễn Thị Thùy 8, Nguyễn Thị Thanh Phương
9, Lê Thị Ngọc Mỹ 10, Trần Thị Thanh Thảo
11, Lê Thị Hiền Vi 12, Phạm Thanh Tùng
13, Ngô Hùng Quân 14, Hoàng Minh Vương
¯HUẾ, 6/2021¯
1
Trang 2MỤC LỤC
2
Trang 3PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ
Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời
gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sảnphẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sảnphẩm của của xã hội
Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, làđiều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâmnghiệp” Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai
từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Luật Đất đainăm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyênquốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầucủa môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, vănhoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức,xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”
Thực vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệtquan trọng - là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mại quátrình sản xuất, là nơitìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao dộng và nơi sinh tồn của xã hội lòai người.Bên cạnh những thuận lợi và cơ hội, vai trò thì đất đai cũng phải đối mặt với nhiềuthách thức: Áp lực về nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế – xã hội, đảm bảo an ninhquốc phòng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường là một thách thức lớn đối với việccân đối, phân bổ nguồn tài nguyên đất cho các mục đích khác nhau, đòi hỏi phải có sựphối hợp chặt chẽ giữa các ngành, các cấp trong hoạch định chính sách và xây dựng quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất; Do đặc điểm về lịch sử và tập quán sử dụng đất của cácvùng miền khác nhau nên việc hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật phù hợp với tất
cả các vùng lãnh thổ là một vấn đề khó khan; Sự thoái hóa, suy giảm nguồn tài nguyênđất do các nguyên nhân tự nhiên hoặc do tác động của con người đang trở nên ngày càngnghiêm trọng Dưới áp lực lớn về nhu cầu sử dụng đất trong không gian đô thị, việc khaithác không gian trong lòng đất để xây dựng các công trình ngầm trên quy mô lớn đã trởthành hiện thực đòi hỏi việc quản lý đất đai theo không gian phân tầng Đây là một vấn
đề mới ở Việt Nam, đòi hỏi phải xây dựng từ bước đầu phương pháp luận, hành langpháp lý, quy trình kỹ thuật, quy trình quản lý phù hợp
Và để hiểu rõ hơn cách Nhà nước quản lý về đất đai như thế nào, cách khắc phụcnhững hạn chế mà việc quản lý đất đai đang gặp phải, nhóm đã lựa chọn lĩnh vực quản lýNhà nước về đất đai để làm lĩnh vực nghiên cứu
3
Trang 4PHẦN 2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
1 Một số công cụ Nhà nước sử dụng để tác động vào lĩnh vực Pháp luật
1.1 Pháp luật
Một số bộ luật cơ bản về đất đai:
Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001;
Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Luật Đấu thầu ngày 26 tháng 11 năm 2013;
Luật Quy hoạch ngày 24 tháng 11 năm 2017;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch ngày 20 tháng 11 năm 2018…
1.1.1 Một số nội dung của Luật đất đai 2013
Luật đất đai 2013 được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2013 và chính thức có hiệulực từ ngày 01/07/2014 Vậy là sau 10 năm, pháp luật nước ta đã ban hành bộ luật mới,điều chỉnh các quan hệ về đất đai như quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người đượcgiao đất, quản lý nhà nước về đất đai…
Kế thừa những quy định của luật đất đai 2003, luật đất đai 2013 đã có những sửa đổi,
bổ sung để hoàn thiện hơn về quy định của pháp luật liên quan tới đất đai Luật đã cónhiều điểm vượt trội khi có các quy định điều chỉnh quyền và trách nhiệm của nhà nướcvới đất đai Trong đó, nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có toànquyền trong việc giao đất, mở rộng thời hạn giao, cho thuê đất…
Đồng thời, luật đất đai cũng quy định về các kế hoạch sử dụng quỹ đất vào năm
2018 Đây là các kế hoạch được đánh giá là phù hợp với tình hình thực tế Luật đất đai
2013 là sự kế thừa và là tiền đề để nhà nước bổ sung, hoàn thiện các dự thảo luật đất đai
về sau
6 nội dung đáng chú ý nhất của luật đất đai 2013
Luật đất đai 2013 gồm 14 chương và 212 điều, điều chỉnh tất cả các thông tin liênquan tới quan hệ đất đai Bộ luật này gồm rất nhiều quy định đáng chú ý Trong đó, có 6nội dung các cá nhân và hộ gia đình không thể bỏ qua Đây đều là những nội dung quantrọng, ảnh hưởng trực tiếp tới các cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất 6 nội dung
có thể được khái quát như sau:
Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền gắn liền với đất luôn là vấn đềđược rất nhiều người quan tâm Tại luật đất đai 2013, quy định này được cụ thể hóa tạiđiều 100 Theo đó, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ,
4
Trang 5hộ gia đình, cá nhân phải đảm bảo đủ các điều kiện theo yêu cầu Đồng thời, khi cấp sổ
đỏ cần theo trình tự nhất định
Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Để được cấp sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng điều kiện đầu tiên, đó là đang
sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp với bất cứ bên nào khác Đồng thời, ngườiyêu cầu cấp sổ đỏ phải có 1 trong 7 loại giấy tờ sau:
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước năm 1993, được cấp bởi cơ quan có thẩmquyền theo quy định của nhà nước
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cấp tạm thời hoặc có tên trong sốđăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế hoặc tặng, cho quyền sử dụng đất và các tài sảngắn liền với đất
• Các loại giấy tờ chuyển nhượng, mua bán đất đai trước ngày 15/10/1993 vàđược UBND cấp xã xác nhận
• Giấy tờ thanh lý nhà ở, đất đai thuộc sở hữu nhà nước
• Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyềnthuộc chế độ cũ
• Giấy tờ hợp pháp khác được lập trước ngày 15/10/1993
Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại luật đai 2013, sổ đỏ được cấp theo trình tự sau: Trước tiên, người
có nhu cầu xin cấp sổ đỏ cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ đăng ký, theo quy định tại điều 70 nghịđịnh Nghị định 43/2014/NĐ-CP Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ được quy định, hãy nộptại văn phòng đăng ký đất đai tại UBND huyện nơi mảnh đất trực thuộc Tiếp theo nộpđầy đủ các khoản thuế phí được yêu cầu và nộp lại biên lai thuế Sau thời hạn quy định,người có nhu cầu cấp sổ đỏ đến nhận theo giấy hẹn
Các trường hợp không được cấp sổ đỏ
Dù đủ các điều kiện quy định, tuy nhiên không phải ai cũng được nhận số đỏ Nếuthuộc các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn sẽ khôngthể đăng ký và không được cấp sổ đỏ Các trường hợp nổi bật cần lưu ý bao gồm:
• Người thuê lại đất của người có quyền sử dụng đất trừ trường hợp thuê tại khucông nghiệp, khu chế xuất
• Người sử dụng đất đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi được cấp bởi các
cơ quan có thẩm quyền
• Các mảnh đất được sử dụng để xây công trình công cộng như xây đường, ốngdẫn nước, làm đường dây tải điện…
5
Trang 6Thời hạn sử dụng đất
Theo quy định của luật đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất được chia thành 2 trườnghợp: sử dụng ổn định lâu dài và trường hợp sử dụng đất có thời hạn Cụ thể, các trườnghợp được phân chia như sau:
Các trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài:
• Đất được sử dụng bởi hộ gia đình, cá nhân
• Đất phục vụ mục đích nông nghiệp, được sử dụng bởi cộng đồng dân cư
• Đất thương mại, dịch vụ hoặc đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp đangđược sử dụng ổn định bởi hộ gia đình, cá nhân
• Đất được sử dụng để xây dựng trụ sở cơ quan
Những trường hợp bị thu hồi đất
Luật đất đai 2013 cũng có các quy định rõ ràng về việc thu hồi đất Luật đã dành hẳn
1 chương số 6 để quy định về vấn đề này Theo đó, nhà nước sẽ có quyền thu hồi đất đểphục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế xã hội Đồng thời, cáctrường hợp vi phạm quy định về luật đất đai cũng có thể bị cơ quan có thẩm quyền thuhồi Cụ thể, các trường hợp có thể bị thu hồi đất bao gồm:
• Sử dụng đất không đúng theo mục đích được nhà nước giao trước khi cho thuê
và công nhận quyền sử dụng đất Các trường hợp này sẽ bị thu hồi sau khi đã bị
xử phạt hành chính nhưng vẫn tiếp tục tái diễn
• Người có ý định hủy hoại đất một cách cố ý
• Các trường hợp đất được giao hoặc cho thuê nhưng không đúng thẩm quyền vàkhông đúng đối tượng
• Đất không thuộc diện được tặng cho hay chuyển nhượng nhưng lại đượcchuyển nhượng, tặng, cho…
• Người có quyền sử dụng đất không thực hiện đúng nghĩa vụ, đã bị xử phạthành chính mà vẫn tiếp tục vi phạm
6
Trang 7• Người sử dụng đất lấn chiếm dù không được quyền chuyển quyền sử dụng đất.Theo quy định, nếu thuộc 1 trong các trường hợp trên, các cơ quan có thẩm quyền cótoàn quyền thu hồi đất Cá nhân, tổ chức vi phạm sẽ không được bồi thường và nếukhông chấp hành có thể bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế
Quy định về mức đền bù giải phóng mặt bằng
Khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật để thực hiện xây dựng công trình anninh, quốc phòng, phát triển đất nước hoặc các dự án có vốn ODA, người bị thu hồi sẽđược đền bù Tuy nhiên, các cá nhân, hộ gia đình phải có giấy chứng nhận quyền sử dụngđất hoặc chưa có giấy chứng nhận nhưng phải đủ điều kiện theo quy định kể trên
Khi bị thu hồi đất, các cá nhân, hộ gia đình sẽ được giao một khu đất khác, có cùngmục đích sử dụng với đất bị thu hồi Trong trường hợp không có đất để bồi thường, cánhân, hộ gia đình sẽ nhận được tiền bồi thường Tiền đền bù giải phóng mặt bằng sẽđược tính theo giá đất cụ thể, tương ứng với loại đất bị thu hồi Đơn vị có thẩm quyềnquyết định giá đất là UBND cấp tỉnh, thời điểm là thời điểm quyết định thu hồi
Theo quy định, trong tối đa 30 ngày kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất, các cơquan, tổ chức phải có trách nhiệm bồi thường, chi trả tiền đền bù Nếu chưa thống nhấtđược mức đền bù hoặc chưa thực hiện đền bù theo quy định, người dân có quyền khônggiao đất
Giải quyết tranh chấp liên quan tới đất đai
Tranh chấp về đất đai là tranh chấp thường xuyên xảy ra trong cuộc sống hiệnnay Luật đất đai 2013 đã kế thừa các quy định của luật đất đai 2003 Trong đó, điều 202
đã quy định rõ ràng về trình tự giải quyết tranh chấp đất đai
Trước tiên, các bên phải tự tiến hành hòa giải Nếu không thống nhất được ý kiến,cần gửi đơn yêu cầu đến UBND cấp xã nơi tranh chấp xảy ra để được hòa giải TạiUBND xã, chủ tịch UBND xã sẽ thực hiện hòa giải giữa 2 bên Thủ tục hòa giải cầnđược thực hiện trong 45 ngày kể từ thời điểm các bên gửi đơn yêu cầu được giải quyếttranh chấp
Nếu hòa giải thành công, UBND xã có trách nhiệm gửi biên bản hòa giải tới PhòngTài Nguyên Môi trường huyện để thực hiện cấp lại sổ đỏ Nếu hòa giải không thànhcông, tiếp tục chia thành trường hợp đất có sổ đỏ và không có sổ đỏ Nếu có sổ đỏ, cácbên có thể khởi kiện lên tòa án nhân dân có thẩm quyền Nếu đất không có sổ đỏ thì cóthể nộp yêu cầu giải quyết tại UBND huyện hoặc khởi kiện tại tòa
Khi các bên đang xảy ra tranh cấp, không bên nào được phép chuyển quyền sử dụngđất Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị coi là vô hiệu và không được pháp luậtcông nhận Khi đã có quyết định giải quyết tranh chấp, các bên có thể khiếu nại trongthời hiệu quy định Nếu hết thời hiệu thì phải nghiêm chỉnh chấp hành, nếu không sẽ bịcưỡng chế
7
Trang 8Ngoài ra, các quy định của luật đất đai còn được cụ thể hóa tại nghị định hướng dẫn luậtđất đai 2013 hay còn gọi là nghị định Số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điềucủa luật đất đai Đây là nghị định giúp giải thích, làm sáng tỏ một số nội dung của luậtđất đai 2013 Khi tìm hiểu quy định của pháp luật về đất đai, nhất định không thể bỏ quanghị định này
1.2 Chiến lược
Chiến lược: “sử dụng đất cấp quốc gia có tầm nhìn dài hạn đến năm 2045, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.”
1.2.1 Mục tiêu chiến lược
Mục tiêu cụ thể của nhiệm vụ là tăng cường quản lý, khai thác, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả tài nguyên đất nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội đến năm 2045; phát huy tối đa tiềm năng, thế mạnh của từng vùng, lãnh thổ và các ngành, lĩnh vực sử dụng đất đảm bảo tính liên kết, phát triển hài hòa, bền vững, thích ứng với biến đổi khí hậu, giảm thiểu tiêu cực từ thiên tai và đa dạng sinh học
Chiến lược này sẽ tạo nền tảng lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch vùng
và quy hoạch tỉnh; phát huy nguồn lực đất đai, tăng giá trị kinh tế, tài chính đất đai, đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất; góp phần đảm bảo quốc phòng, an ninh và giữ vững chủ quyền; bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia cả trước mắt và lâu dài
1.2.2 Nhiệm vụ chiến lược
Nhiệm vụ xây dựng chiến lược sử dụng đất cấp quốc gia có tầm nhìn dài hạn đến năm 2045 gồm các nội dung chính là điều tra, khảo sát thu thập các thông tin, tài liệu cầnthiết phục vụ xây dựng chiến lược sử dụng đất; khảo sát kinh nghiệm quốc tế; phân tích, đánh giá thực trạng sử dụng đất qua các giai đoạn theo mục đích sử dụng và các vùng kinh tế-xã hội; phân tích các yếu tố tác động đến sử dụng đất
Bên cạnh đó, đánh giá tiềm năng đất đai và phân vùng sử dụng đất thích hợp; xây dựng Chiến lược sử dụng đất đến năm 2045; đánh giá tác động của chiến lược sử dụng đất đến kinh tế, xã hội, môi trường và bảo đảm quốc phòng, an ninh; xây dựng hệ thống bản đồ chuyên đề và bản đồ chiến lược sử dụng đất đến năm 2045 theo các vùng kinh tế-
xã hội và quốc gia; xây dựng các chương trình mục tiêu, khung thể chế, kế hoạch hành động, nhiệm vụ cụ thể để thực hiện chiến lược sử dụng đất đến năm 2045 (theo giai đoạn 2021-2030; 2030-2040 và đến năm 2045)
Ngoài ra, còn có hệ thống các bản đồ: Bản đồ phân vùng thích hợp sử dụng đất 6 vùng kinh tế-xã hội; Bản đồ chiến lược sử dụng đất đến năm 2045 của cả nước; Bản đồ chiến lược sử dụng đất 6 vùng kinh tế-xã hội; Bản đồ chiến lược sử dụng đất 6 vùng kinhtế-xã hội theo các kịch bản biến đổi khí hậu
1.3 Quy hoạch đất đai
Quy hoạch xây dựng về sử dụng đất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
1.3.1 Nội dung
8
Trang 9Quy hoạch xây dựng về sử dụng đất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp, kho tàngphải đảm bảo các yêu cầu được quy định tại Mục 2.7.3 Quyết định 04/2008/QĐ-BXD vềquy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng banhành, cụ thể như sau:
Đất xây dựng khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp (TTCN) phải được quy hoạchphù hợp với tiềm năng phát triển công nghiệp, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xãhội và các chiến lược phát triển có liên quan của từng đô thị
Đất kho tàng phục vụ đô thị: các khu kho tàng không độc hại phục vụ đô thị có thể
bố trí trong các khu dân dụng Các khu kho tàng có nguy cơ phát thải độc hại phải được
bố trí trong các khu, cụm công nghiệp hoặc bố trí độc lập và phải đảm bảo các Điều kiệncách ly và xử lý chất thải đảm bảo yêu cầu về quản lý môi trường
Quy hoạch sử dụng đất trong khu công nghiệp – TTCN cần đảm bảo các yêu cầu vềchức năng hoạt động của khu công nghiệp Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp phụthuộc vào vị trí của khu công nghiệp, mô-đun diện tích của các lô đất xây dựng nhà máy,kho tàng, nhưng cần phù hợp với các quy định ở bảng 2.3
Bảng 2.3: Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
Trang 10Chiều cao xây
Lĩnh vực quản lý đất đai: Tập trung sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai
nhằm quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng, phát huy nguồn lực kinh tế, tài chính
từ đất đai cho phát triển, giảm khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai Triển khai, thực hiện tổng kiểm kê đất đai toàn quốc, tập trung xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai đến năm
10
