Pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hiện nay nước ta đang phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trên tinh thần đó việc triển khai các dự án đầu tư trong nhiều lĩnh vực, chẳng hạn như các khu công nghệ cao, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề, khu đô thị, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng để phục vụ phát triển kinh tế xã hội là một việc hết sức cần thiết. Để thực hiện được mục tiêu đó thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn nên việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bồi thường quyền sử dụng đất ngày càng trở thành vấn đề được quan tâm nhất. Để các dự án được triển khai thuận lợi, sớm phát huy hiệu quả thì công tác bồi thường là khâu then chốt và giữ vai trò quan trọng quyết định hiệu quả trong công tác đầu tư xây dựng của các dự án và nhìn rộng hơn, ảnh hưởng tới tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Thực tế giải quyết vấn đề về bồi thường về quyền sử dụng đất nói chung và đối với đất ở nói riêng cho thấy đây là một vấn đề hết sức phức tạp, có thể xảy ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài làm ảnh hưởng đến trật tự xã hội. Vấn đề này không chỉ xảy ra ở một khu vực hay một địa phương nhất định mà xảy ra trên phạm vi cả nước. Vì vậy Đảng và Nhà nước đã đưa ra những chủ trương, chính sách, quy định của pháp luật để nhằm giải quyết tốt vấn đề về bồi thường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, những chủ trương, chính sách đó vẫn còn nhiều thiếu sót, khuyết điểm, chưa thực sự đáp ứng được mong mỏi của người dân. Vì vậy, những chủ trương, chính sách, quy định của pháp luật cần được nghiên cứu thêm để đưa ra nguyên nhân khách quan, chủ quan và từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện hơn, giúp củng cố lòng tin của người dân đối với chính quyền và Nhà nước

PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT

MÀ KHÔNG CÓ GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lí do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 1

3 Mục đích nghiên cứu đề tài 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa khoa học và ứng dụng của đề tài 4

7 Bố cục khóa luận 5

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT MÀ KHÔNG CÓ GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.1 Khái niệm, đặc điểm bồi thường quyền sử dụng đất 6

1.1.1 Khái niệm bồi thường quyền sử dụng đất 6

1.1.2 Đặc điểm bồi thường quyền sử dụng đất 10

1.1.3 Sự khác biệt giữa bồi thường với đền bù và hỗ trợ 11

1.2 Khái niệm, đặc điểm đất ở 11

1.3 Khái niệm, đặc điểm giấy tờ về quyền sử dụng đất 13

1.3.1 Khái niệm Giấy tờ về quyền sử dụng đất 13

1.3.2 Đặc điểm của giấy tờ về quyền sử dụng đất 17

1.4 Phân loại trường hợp được bồi thường quyền sử dụng đất ở 17

1.5 Mục đích, ý nghĩa của việc Nhà nước thực hiện bồi thường quyền sử dụng đất ở 18

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 19

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT MÀ KHÔNG CÓ GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 20

2.1 Quy định của pháp luật về hộ gia đình, cá nhân được bồi thường quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất 20

2.2 Quy định của pháp luật về điều kiện được bồi thường quyền sử dụng đất ở 21

2.2.1 Điều kiện chung 21

2.2.2 Điều kiện cụ thể được bồi thường quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng

đất 22

2.3 Quy định của pháp luật Đất đai về xác định đất ở được bồi thường 25

2.4 Quy định của pháp luật về hình thức bồi thường và giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở đối với hộ gia đình cá nhân 27

2.5 Trình tự, thủ tục bồi thường đất ở 29

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 32

CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT MÀ KHÔNG CÓ GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 33

3.1 Thực tiễn và những bất cập khi áp dụng pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất 33

3.1.1 Bất cập về xác định đất ở khi bồi thường quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân 33

3.1.2 Bất cập về điều kiện được bồi thường quyền sử dụng đất ở 39

3.1.3 Bất cập đối với quy định về chủ thể được bồi thường về đất ở là hộ gia đình sử dụng đất 46

3.1.4 Bất cập về xác định giá đất bồi thường 47

3.1.5 Bất cập về thực hiện bồi thường 49

3.1.6 Bất cập đối với trường hợp không đủ điều kiện bồi thường quyền sử dụng đất ở 50

3.1.7 Thứ tư, bất cập về trình tự bồi thường quyền sử dụng đất ở nói riêng và quyền sử dụng đất nói chung 51

3.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật 53

3.3 Đề xuất, kiến nghị 56

TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 58

KẾT LUẬN 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

MỞ ĐẦU

1 Lí do chọn đề tài

Hiện nay nước ta đang phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Trên tinh thần đó việc triển khai các dự án đầu tư trong nhiều lĩnh vực, chẳng hạn như các khu công nghệ cao, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề, khu đô thị, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng để phục

vụ phát triển kinh tế -xã hội là một việc hết sức cần thiết Để thực hiện được mục tiêu đó thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn nên việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bồi thường quyền sử dụng đất ngày càng trở thành vấn đề được quan tâm nhất Để các dự án được triển khai thuận lợi, sớm phát huy hiệu quả thì công tác bồi thường là khâu then chốt và giữ vai trò quan trọng quyết định hiệu quả trong công tác đầu tư xây dựng của các dự án và nhìn rộng hơn, ảnh hưởng tới tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Thực tế giải quyết vấn đề về bồi thường về quyền sử dụng đất nói chung và đối với đất ở nói riêng cho thấy đây là một vấn đề hết sức phức tạp, có thể xảy

ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài làm ảnh hưởng đến trật tự xã hội Vấn

đề này không chỉ xảy ra ở một khu vực hay một địa phương nhất định mà xảy

ra trên phạm vi cả nước Vì vậy Đảng và Nhà nước đã đưa ra những chủ trương, chính sách, quy định của pháp luật để nhằm giải quyết tốt vấn đề về bồi thường quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế cho thấy, những chủ trương, chính sách đó vẫn còn nhiều thiếu sót, khuyết điểm, chưa thực sự đáp ứng được mong mỏi của người dân Vì vậy, những chủ trương, chính sách, quy định của pháp luật cần được nghiên cứu thêm để đưa ra nguyên nhân khách quan, chủ quan và từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện hơn, giúp củng cố lòng tin của người dân đối với chính quyền và Nhà nước Với những lý do trên em

lựa chọn đề tài “Pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất”

làm khóa luận tốt nghiệp

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Bồi thường quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất là một chính sách quan trọng của pháp luật đất đai Việc triển khai chính sách này trong thực tế vẫn tồn tại nhiều bất cập, khó khăn gây ảnh hưởng đến quá trình thu hồi giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất

Do vậy, nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường quyền

sử dụng đất cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi được khá nhiều tác giả quan tâm Thời gian qua có một số công trình nghiên cứu đã được công bố như:

- Tác giả Phan Trung Hiền:

+ Quyển “những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất”, NXB Chính trị quốc gia – Sự thật 2014 Quyển sách này chủ yếu đề cập đến các nội dung có liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013, chưa đi sâu, phân tích những tồn tại, hạn chế trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

+ Quyển “pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam”, NXB Đại học Cần Thơ, 2016 Trong quyển này tác giả dành ba chương để bàn về vấn đề xác định thiệt hại và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, vấn

đề định giá bồi thường đất thu hồi theo cơ chế thị trường

- Tác giả Lê Thanh Trà (2016) luận văn “bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư cho người dân bị thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa” Luận văn đã phân tích, đánh giá thực trạng về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân bị thu hồi đất; đề xuất được một số giải pháp, phương hướng nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân bị thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa

- Tác giả Nguyễn Tân Cảnh (2017) luận văn thạc sĩ luật học “pháp luật

về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng” Luận văn đã nghiên cứu việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở, đất nông nghiệp vì mục đích quốc phòng và mục đích phát triển kinh tế - xã hội và giá đất bồi thường tại địa bàn thành phố Đà Nẵng Bên cạnh đó tác giả đã đưa ra định hướng và các giải pháp cụ thể hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam trên cơ sở đánh giá thục tiễn tạo thành phố

Đà Nẵng

Các công trình trên đã nghiên cứu trên nhiều khía cạnh và sát với thực tế

về những tồn tại bất cập trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiện nay Trên cơ sở kế thừa những thành tựu nghiên cứu của các công trình đã được công bố trước đó, khóa luận đi sâu vào nghiên cứu pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất để góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

3 Mục đích nghiên cứu đề tài

Đề tài được nghiên cứu nhằm đạt được những mục đích cơ bản sau đây: Thứ nhất, tập hợp, hệ thống hóa cơ sở lý luận, thực tiễn của việc xây dựng các quy định về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Thứ hai, tìm hiểu những đặc điểm và nội dung cơ bản của pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Thứ ba, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Thứ tư, chỉ ra những mặt đạt được và hạn chế của việc áp dụng pháp luật

về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất

mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Thứ năm, đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất cũng như một số kiến nghị để có thể nâng cao hiệu quả công tác bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình

cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất là đề tài có nội dung nghiên cứu khá rộng, cần giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội Nên trong khuôn khổ của một bản khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu các quy định hiện hành

về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất

mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; nghiên cứu và đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật

về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất

mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất qua khảo sát một số tình huống thực tiễn xảy ra ở một số địa phương

Khóa luận chủ yếu tập trung nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai

2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Trong phạm vi của đề tài, khóa luận chỉ nghiên cứu về pháp luật bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình

cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, còn những quy định của pháp luật về bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và các chủ thể khác không phải là hộ gia đình cá nhân không thuộc phạm vi nghiên cứu

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đáp ứng yêu cầu của đề tài đưa ra, trong quá trình nghiên cứu em chủ yếu dựa trên nền tảng duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lê Nin Ngoài

ra, khóa luận còn sử dụng những phương pháp nghiên cứu cụ thể như sau: Thứ nhất, phương pháp luận giải, phương pháp phân tích được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu về cơ sở lý luận chung về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất;

Thứ hai, phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp đối chiếu được sử dụng trong chương 2 khi nghiên cứu về Pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật;

Thứ ba, phương pháp bình luận, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp được sử dụng trong chương 3 khi nghiên cứu về giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

6 Ý nghĩa khoa học và ứng dụng của đề tài

Hiện nay vấn đề về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đang được nhà nước và người dân hết sức quan tâm Những quy định mà nhà nước đưa

ra để giải quyết vấn đề về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, thiếu sót và chưa thực sự đáp ứng được tâm tư nguyện vọng của người dân Vì vậy, việc nghiên cứu của đề tài một phần nào đó giúp chỉ ra được những mặt hạn chế trong việc thực hiện pháp luật về bồi thường quyền

sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ

về quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra một số giải pháp phù hợp để giải quyết vấn đề còn tồn đọng Hơn thế nữa, có thể góp phần củng cố lòng tin của người dân đối với Đảng và Nhà nước, từ đó thúc đẩy đất nước ngày càng phát triển

7 Bố cục khóa luận

Ngoài phần mục lục, mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận có kết cấu gồm các chương cụ thể như sau:

Chương 1 Cơ sở lý luận chung về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho

hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Chương 2 Quy định của pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Chương 3 Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật đối với vấn đề bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và phương hướng hoàn thiện pháp luật

Do trình độ nghiên cứu cùng kiến thức thực tiễn còn nhiều thiếu sót lại lần đầu tiếp xúc với việc nghiên cứu một đề tài kết hợp cả tính lí luận và thực tiễn cao cùng phạm vi nghiên cứu khá rộng, trong khi đó thời gian nghiên cứu

có hạn nên nhiều nội dung chưa được đầu tư thỏa đáng vì thế chất lượng khóa luận tốt nghiệp còn nhiều hạn chế, sai sót Vì vậy, em rất mong nhận được sự quan tâm, chỉ bảo, đóng góp ý kiến của quý thầy cô và toàn thể độc giả để đề tài được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT MÀ KHÔNG

CÓ GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm, đặc điểm bồi thường quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm bồi thường quyền sử dụng đất

 Khái niệm bồi thường

Thuật ngữ “bồi thường” đã quen thuộc và xuất hiện nhiều trong cuộc sống hằng ngày “Bồi thường” hiểu theo nghĩa thông thường là khi một người

có hành vi gây thiệt hại về vật chất hay tinh thần cho người khác thì phải chịu trách nhiệm về hành vi của mình gây ra

Theo Từ điển Luật học: bồi thường là bù đắp những thiệt hại về vật chất, tinh thần do mình gây ra cho người khác do không thực hiện nghĩa vụ, thực hiện chậm, thực hiện không đầy đủ một nghĩa vụ dân sự hoặc do vi phạm pháp luật1

Theo Từ điển Tiếng Việt thuật ngữ “bồi thường” được định nghĩa: là đền

bù bằng tiền những thiệt hại về vật chất và tinh thần mà mình phải gánh chịu trách nhiệm2

Trong lĩnh vực pháp luật về đất đai thì thuật ngữ “bồi thường” khi Nhà nước thu hồi đất được đặt ra từ rất sớm:

- Giai đoạn trước năm 1980 đã đề cập việc “bồi thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng”3 Ở thời điểm này, Nhà nước công nhận cá nhân có quyền sở hữu ruộng đất4 vì vậy khi Nhà nước có nhu cầu xây dựng các công trình dân sinh, quốc phòng do Nhà nước quản lí thì Nhà nước thực hiện biện pháp trưng dụng ruộng đất của nhân dân Việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân chỉ được trưng dụng số ruộng đất thật cần thiết, không được trưng dụng thừa, những người có ruộng đất bị trưng dụng sẽ được bồi thường thỏa đáng Như vậy, ở giai đoạn này vấn đề thu hồi đất chưa được đặt ra bởi vì xuất phát

từ chế độ ruộng đất thuộc sở hữu của cá nhân nên khi Nhà nước có nhu cầu

1 Viện Khoa học pháp lý (1999), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa – Nxb Tư pháp

2 Viện Ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng

3

Quy định tại Chương II Nghị định số 151/TTg ngày 14 tháng 01 năm 1959 của Hội đồng Chính phủ quy định Thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất

4 - Điều 12 Hiến pháp năm 1946 quy định: Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm

- Điều 11 Hiến pháp năm 1959 thừa nhận sự tồn tại của ba hình thức sở hữu khác nhau về đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân

- Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 quy định: “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó’’

xây dựng thì sẽ trưng dụng ruộng đất của nhân dân chỉ đến khi Luật Đất đai ra đời thuật ngữ “trưng dụng đất" không còn được sử dụng phổ biến nữa mà thay bằng thuật ngữ “thu hồi đất”

- Giai đoạn từ năm 1980 đến trước khi Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 được ban hành thì thuật ngữ “bồi thường” được thay thế bằng thuật ngữ “đền bù” Khái niệm đền bù xuất hiện trong luật Đất đai năm 19875 và Quyết định số 186/HĐBT ngày 31 tháng 05 năm 1990 quy định mọi tổ chức,

cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào các mục đích khác phải đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước6 Thuật ngữ “đền bù” tiếp tục được sử dụng trong Luật đất đai năm 19937, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và các nghị định hướng dẫn thi hành8

Sở dĩ giai đoạn này thuật ngữ “bồi thường” được thay thế bằng thuật ngữ “đền bù” là bởi vì Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân9

và chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tiếp tục được khẳng định tại Hiến pháp năm 199210 Với quy định này hình thức

đa sở hữu trong giai đoạn trước đây chấm dứt nên người dân không có quyền

sở hữu đối với đất đai nữa Vì vậy việc bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện đền bù tài sản gắn liền với đất Mặt khác quyền sử dụng đất ở thời kỳ này chưa được coi là một loại tài sản Nhà nước cấm phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất với bất kỳ hình thức nào11 Vì vậy khi Nhà nước thu hồi đất thì người bi thu hồi đất được đền bù thiệt hại về tài sản và thuật ngữ “đền bù” được sử dụng trong giai đoạn này

- Giai đoạn từ khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm

2001 được ban hành đến nay thuật ngữ “bồi thường” được sử dụng trở lại tới

5 Khoản 5 Điều 49 Luật Đất đai năm 1987

6 Quy định tại Điều 1 Quyết định số 186/HĐBT ngày 31 tháng 05 năm 1990 quy định về đền bù đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác

7

Điều 27 Luật Đất đai 1993

8 Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 8 năm 1991 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích công cộng; Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22 tháng 04 năm 1998 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích công cộng

9 Quy định tại Điều 19 Hiến pháp 1980: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân.”

10

Quy định tại Điều 17 Hiến pháp năm 1992

11 Xem tại quyết định số 201-CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước

bây giờ Luật Đất đai năm 2003 quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất12 Thuật ngữ bồi thường cũng được Luật Đất đai

2013 giải thích là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất13

Như vậy, khái niệm “bồi thường” có thể hiểu là sự đền trả lại những thiệt hại mà chủ thể gây ra một cách tương xứng Khi Nhà nước thu hồi đất đã gây thiệt hại về nhiều mặt đối với người sử dụng đất vì vậy Nhà nước ban hành quy định bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nhằm bù đắp lại những thiệt hại

mà người sử dụng đất phải gánh chịu

 Khái niệm quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu14 Theo đó chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản và quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác15 Đồng thời theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 chỉ có chủ sở hữu mới có quyền định đoạt tài sản Như vậy theo quy định của BLDS thì chỉ có chủ sở hữu mới có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản Nhưng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai lại có sự khác biệt Theo quy định của Luật Đất đai thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu16

Nhà nước chiếm hữu đất đai một cách gián tiếp trên cơ sở là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai và người sử dụng đất thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở quyền sử dụng đất của mình Như vậy mặc dù người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đối với đất đai nhưng

có quyền sử dụng đất và định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất17

Khái niệm “quyền sử dụng đất” đã được đề cập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, bắt đầu từ thập niên 70 của thế kỷ XX với tên gọi

12 Quy định tại Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003

13 Quy định tại Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

14 Quy định tại Điều 158 BLDS 2015

15

Quy định tại Điều 189 BLDS 2015

16 Quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013, Điều 197 BLDS 2015, Điều 4 Luật Đất đai 2013

17 Quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013

ban đầu là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất”18 Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất Theo nghĩa rộng quyền sử dụng đất là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của người dử dụng đất do Luật Đất đai quy định Còn hiểu theo nghĩa hẹp thì quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất được thực hiện việc khai thác những công dụng, thuộc tính có ích từ đất đai19

Theo Từ điển Luật học “quyền sử dụng đất” là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…20 Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước21

Mặc dù nội hàm khái niệm về quyền sử dụng đất nêu trên có sự khác nhau song quyền sử dụng đất vẫn mang một số đặc điểm sau:

- Quyền sử dụng đất không phải là quyền của chủ sở hữu đất đai

- Chủ thể có quyền sử dụng đất là người sử dụng đất và cũng là chủ thể

có quyền khai thác giá trị của đất đai Tuy nhiên việc thực hiện quyền năng của chủ thể có quyền sử dụng đất luôn chịu sự tác động bởi ý chí của Nhà nước thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc yêu cầu các chủ thể phải tuân thủ những thủ tục pháp lý bắt buộc khi thực hiện quyền hoặc phải được sự đồng ý, ghi nhận của nhà nước trong từng giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể

- Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các giá trị của đất đai để hưởng lợi ích từ việc khai thác đó

 Khái niệm bồi thường quyền sử dụng đất

Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”

Như vậy có thể hiểu bồi thường quyền sử dụng đất là khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất thì Nhà nước thực hiện bồi thường nhằm mục đích trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà Nhà nước đã thu hồi của người sử dụng đất Xét về phương diện lý luận, thiệt hại về lợi ích của người sử dụng đất là hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của Nhà nước vì vậy khi Nhà nước thu hồi đất thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho họ22 Bản chất của việc Nhà nước bồi thường quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bị thu hồi là để bù đắp những thiệt hại mà người bị thu hồi đất phải gánh chịu khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.2 Đặc điểm bồi thường quyền sử dụng đất

Hoạt động bồi thường quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, chủ thể thực hiện bồi thường là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

Thứ hai, người được bồi thường là chủ thể đang sử dụng đất hợp pháp (gồm các tổ chức, cá nhân) bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện bồi thường;

Thứ ba, việc tổ chức, thực hiện bồi thường theo trình tự, thủ tục hành chính do luật định;

Thứ tư, cơ sở phát sinh trách nhiệm bồi thường là khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực làm chấm dứt quyền

Thứ bảy, nội dung bồi thường gồm có bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất; bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất; bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất; các chính sách hỗ trợ tái định cư;

22 dat-o

https://www.tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/thuc-thi-phap-luat-boi-thuong-ve-dat-khi-nha-nuoc-thu-hoi-Thứ tám, căn cứ để xác định mức bồi thường là diện tích đất thực tế được bồi thường; thiệt hại về tài sản trên đất như nhà, cây cối…; đơn giá tính bồi thường

1.1.3 Sự khác biệt giữa bồi thường với đền bù và hỗ trợ

 Sự khác biệt giữa bồi thường và đền bù

Thuật ngữ “bồi thường” mang ý nghĩa của sự đền trả lại những thiệt hại

mà chủ thể gây ra một cách tương xứng Thuật ngữ xuất phát từ ngành luật dân sự mang tính tương xứng, đền bù những thiệt hại mang tính ngang giá và bình đẳng về địa vị pháp lý giữa chủ thể thực hiện thu hồi đất và chủ thể được bồi thường về đất Trong khi đó thuật ngữ “đền bù” cũng được dùng để chỉ sự đền trả tuy nhiên địa vị pháp lý của chủ thể thu hồi đất và chủ thể bị thu hồi lúc này là bất bình đẳng

 Sự khác biệt giữa bồi thường với hỗ trợ

Bồi thường là chỉ sự đền trả mang tính tương xứng và ngang giá trong khi đó khái niệm “hỗ trợ” là giúp đỡ mang tính chính sách, thể hiện việc cộng thêm vào nên không đòi hỏi tính tương xứng như bồi thường Khi nhà nước thu hồi đất đã gây ảnh hưởng, thiệt hại đến lợi ích của người sử dụng đất vì vậy lúc này chủ thể thu hồi phải có nghĩa vụ bồi thường lại những thiệt hại đối với người sử dụng đất chứ không thể là hỗ trợ trong trường hợp này Vì vậy đối với sự trả lại giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi thì thuật ngữ “bồi thường” mang tính chính xác và thể hiện được bản chất của sự đền trả

Chính vì những lí do trên mà, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn không còn sử dụng khái niệm “đền bù”, mà thay vào đó là khái niệm “bồi thường” Trong nền kinh tế hiện nay là nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên khi Nhà nước thu hồi đất gây ảnh hưởng, tổn hại đến quyền lợi của người sử dụng đất thì Nhà nước phải có bổn phận bồi thường Chính vì vậy sử dụng thuật ngữ “bồi thường” là phù hợp với ý nghĩa của sự hoàn trả lại những lợi ích cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất những lợi ích đó được hoàn trả lại một cách tương xứng và ngang giá

1.2 Khái niệm, đặc điểm đất ở

 Khái niệm đất ở

Khái niệm “đất ở” không được Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành giải thích cụ thể Hay nói cách khác, pháp luật đất đai hiện hành chỉ đề cập đến thuật ngữ đất ở mà không giải thích nội hàm của

khái niệm “đất ở” là gì Tuy nhiên ở một số văn bản pháp luật khác có liên quan thì có nhắc đến khái niệm về đất ở

- Theo quy định tại Mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành thì đất ở được quy định là diện tích đất của các công trình nhà ở chung cư (trong lô đất dành cho xây dựng nhà chung cư) hoặc là diện tích trong khuôn viên các lô đất ở dạng liên kế và nhà ở riêng lẻ (bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình nhà ở liên kế và nhà ở riêng lẻ và sân vườn, đường dẫn riêng vào nhà ở liên kế hoặc nhà ở riêng lẻ đó, không bao gồm đường giao thông chung

- Luật Đất đai 2013 không có qui định trục tiếp khái niệm về đất ở, tuy nhiên có quy định về đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn:

+ Đất ở tại nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt23

+ Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt24

vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân26

Như vậy, từ những quy định trên “đất ở” được hiểu là đất sử dụng để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống, vườn, ao gắn liền với đất Đất ở bao gồm 4 loại: đất ở để xây dựng nhà ở; đất ở để xây dựng công trình phục vụ đời sống; đất ở là vườn gắn liền với thửa đất; đất ở là ao gắn liền với thửa đất

23 Quy định tại Điều 143 Luật Đất đai 2013

24 Quy định tại Điều 144 Luật Đất đai 2013

 Đặc điểm đất ở:

Từ những phân tích về khái niệm đất ở thì đất ở có các đặc điểm sau đây:

- Mục đích sử dụng của đất ở là để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống sinh hoạt

- Đất ở được sử dụng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương

- Đất ở là loại đất sử dụng ổn định lâu dài27

- Đất ở được hình thành từ các nguồn gốc gồm: Được nhà nước giao28, nhận chuyển nhượng, được Nhà nước công nhận là đất ở

- Chủ thể sử dụng đất ở bao gồm cá nhân tổ chức trong nước, cá nhân tổ chức nước ngoài (chỉ được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở), tổ chức nước ngoài (được sở hữu nhà ở thương mại gắn liền với đất ở, được sử dụng đất ở

để thực hiện dự án đầu tư)29

1.3 Khái niệm, đặc điểm giấy tờ về quyền sử dụng đất

1.3.1 Khái niệm Giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hiểu theo nghĩa chung giấy tờ về quyền sử dụng đất bao gồm: sổ đỏ, sổ hồng, và các loại giấy tờ khác được quy định ở Điều 100 Luật Đất đai 2013 Trong đó sổ đỏ, sổ hồng là giấy tờ hợp pháp và các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 là giấy tờ hợp lệ Dựa theo Điều 100 nội hàm giấy tờ về quyền sử dụng đất không bao gồm sổ đỏ, sổ hồng Tuy nhiên pháp luật hiện hành không có quy định thuật ngữ “sổ đỏ” hay “sổ hồng” mà gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Như vậy hiểu theo nghĩa chung giấy tờ về quyền sử dụng đất bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất;

- Các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013

27

Quy định tại Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013

28 Quy định tại Điều 55 Luật Đất đai 2013

29 Quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ)

Theo từ điển Luật học thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất

để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất30

Khái niệm về GCNQSDĐ có sự thay đổi theo thời gian Theo Luật đất đai năm 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo

hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”31

Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”32

Như vậy, GCNQSDĐ chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người

sử dụng đất

 Các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất tại Điều 100 Luật Đất đai năm

2013 bao gồm:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

30 Viện Khoa học pháp lý (năm 2006), Từ điển Luật học (trang 302), Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa và Nhà Xuất bản Tư pháp, Hà Nội

31 Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2013

32 Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ

cũ cấp cho người sử dụng đất gồm33

: + Bằng khoán điền thổ;

+ Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của

cơ quan thuộc chế độ cũ;

+ Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ

+ Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận

+ Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp

+ Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành + Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ bao gồm34

: + Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 + Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp

+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập

+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không

có bản xét duyệt, bản tổng hợp (loại giấy thứ tự số 14, 15) Trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm

đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn

+ Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất

+ Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở

+ Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị 282/CT-QP ngày 11/7/1991 mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt + Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở

+ Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép

+ Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận

+ Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng + Bản sao giấy tờ một trong các loại giấy tờ trên có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó

Như vậy các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu trên bao gồm giấy do

cơ quan Nhà nước cấp hoặc do một tổ chức cấp cho hộ gia đình, cá nhân nhằm mục đích giao đất, công nhận quyền sử dụng đất Giấy tờ về quyền sử

dụng đất không phải chỉ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp mà cơ quan cấp có thể là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc do một tổ chức cấp như

là nông trường, lâm trường

1.3.2 Đặc điểm của giấy tờ về quyền sử dụng đất

Giấy tờ về quyền sử dụng đất có một số đặc điểm sau:

- Thứ nhất, cơ quan cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện35

+ Cơ quan Nhà nước không có thẩm quyền: Chủ tịch Ủy ban nhân dân

xã, Ủy ban nhân dân xã, nông trường, lâm trường

- Thứ hai, người được cấp giấy là cá nhân, tổ chức trong nước;

- Thứ ba, có nhiều giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp cách đây từ rất lâu ví dụ như bằng khoán điền thổ Theo tài liệu Địa chính Hà nội thời cận đại sưu tập và giá trị tư liệu của TS Phan Phương Thảo cho biết bằng khoán điền thổ có thời điểm xác lập sớm nhất là vào khoảng những năm 1930 và thời điểm lập phiếu muộn nhất là những năm 1950 Nhưng đa phần các tấm bằng khoán điền thổ được lập vào năm 40 của thế kỷ XX36

;

- Thứ tư, về trình tự thủ tục cấp: có một số loại Giấy tờ được cấp theo đúng trình tự thủ tục như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có những giấy tờ cấp không đúng tình tự thủ tục như giấy tờ của nông trường, lâm trường giao đất cho người lao động để làm nhà ở;

- Thứ tư, mục đích của việc cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất nhằm trao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức hoặc để công nhận quyền sử dụng đất

1.4 Phân loại trường hợp được bồi thường quyền sử dụng đất ở

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê

 Dựa theo loại đất ở

- Dựa vào việc người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không thì các trường hợp được bồi thường đối với đất ở bao gồm:

+ Bồi thường đất ở được xác định theo diện tích đất ở được xác định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bồi thường diện tích đất ở được xác định theo các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất37;

+ Bồi thường diện tích đất ở cho người đang sử dụng đất mà có giấy tờ

về quyền sử dụng đất38

- Dựa vào mục đích sử dụng thì có các trường hợp được bồi thường sau đây:

+ Bồi thường đối với đất ở được sử dụng để xây dựng nhà ở;

+ Bồi thường đối với đất ở được sử dụng để xây dựng công trình phục vụ đời sống;

+ Bồi thường đối với vườn gắn liền với thửa đất ở

+ Bồi thường đối với ao gắn liền với thửa đất ở

1.5 Mục đích, ý nghĩa của việc Nhà nước thực hiện bồi thường quyền sử dụng đất ở

- Thứ nhất, đối với người sử dụng đất Nhà nước thực hiện bồi thường quyền sử dụng đất ở khi thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm bù đắp những tổn thất mà hộ gia đình, cá nhân phải gánh chịu đồng thời giải quyết các vấn đề về kinh tế - xã hội là hậu quả của việc Nhà nước thu hồi đất gây ra Thực hiện tốt các vấn đề về bồi thường quyền sử dụng đất ở giúp người sử dụng đất nhanh chóng có chỗ ở mới, ổn định cuộc sống để sản xuất và bảo đảm kinh tế Mặt khác việc thực hiện tốt các vấn đề về bồi thường quyền sử dụng đất giúp củng cố lòng tin của nhân dân đối đường lối, chủ trương, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước;

- Thứ hai, các chính sách về bồi thường quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất có ý nghĩa đối với nền kinh tế Thực tiễn cho thấy công tác thực

hiện bồi thường luôn có những khó khăn, phức tạp Dưới góc độ kinh tế nếu các dự án bị chậm tiến độ gây ảnh hưởng đến lợi ích của nhà đầu tư cũng như ảnh hưởng đến người lao động trong các doanh nghiệp đầu tư gây ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế Như vậy thực hiện tốt công tác thực hiện bồi thường góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phòng mặt bằng tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án góp phần vào việc thúc đẩy nền kinh tế phát triển

- Thứ ba, các chính sách về bồi thường nhằm ổn định tình hình chính trị Khi chủ trương, chính sách về bồi thường được xây dựng hợp lý, phù hợp với thực tiễn và được thực thi nghiêm túc thì sẽ góp phần vào việc duy trì và củng

cố sự ổn định chính trị Ngược lại, sẽ làm phát sinh những “điểm nóng” tiềm

ẩn nguy cơ gây mất ổn định về chính trị Chính sách, pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho người sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất Trong trường hợp bị thu hồi đất quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất trực tiếp bị xâm phạm, hậu quả là cuộc sống thường nhật của họ

bị đảo lộn Do vậy, họ phản ứng rất gay gắt thông qua việc khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp, kéo dài nếu không được giải quyết thỏa đáng Các khiếu kiện về đất đai nói chung và khiếu kiện về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho người sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nói riêng luôn tiềm ẩn những nguy cơ gây mất an ninh chính trị, dễ phát sinh những “điểm nóng”, cho nên việc giải quyết tốt vấn đề bồi thường cũng chính

là thực hiện tốt chính sách an dân để phát triển kinh tế xã hội góp phần vào việc duy trì, củng cố sự ổn định về chính trị

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1

Chương 1 của đề tài đã trình bày các quy định cơ bản nhất về vấn đề bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Bên cạnh việc làm rõ nội hàm những khái niệm cơ bản về bồi thường quyền sử dụng đất, khái niệm đất ở, đồng thời

đã luận giải một cách thấu đáo khái niệm, đặc điểm, phân loại, ý nghĩa và những yếu tố chi phối tới pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Đây là tiền đề để có thể hiểu rõ hơn các quy định cụ thể của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở không có giấy tờ về quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT MÀ

KHÔNG CÓ GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Quy định của pháp luật về hộ gia đình, cá nhân được bồi thường quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất

Về chủ thể được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở theo quy định tại Điều 74, Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 bao gồm: Hộ gia đình,

cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê

Tuy nhiên đề tài này tác giả chỉ nghiên cứu về chủ thể là hộ gia đình cá nhân Hộ gia đình, cá nhân là đối tượng sử dụng đất phổ biến nhất, đang sử dụng đất mà không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm là chủ thể được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình đã được đưa vào Luật Đất đai 1993 nhưng khái niệm thế nào là hộ gia đình sử dụng đất thì luật lại không đề cập đến suốt cả một thời gian dài 20 năm (trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành) Khái niệm hộ gia đình trong luật dân sự là tập hợp nhóm người có quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng Tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền

sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” Theo quy định này thì không phải cứ có tên trong hộ khẩu là có chung quyền sử dụng đất, mà phải có đủ 03 điều kiện sau:

- Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

- Đang sống chung trong hộ gia đình

- Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

Như vậy sổ hộ khẩu không phải là căn cứ để xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất Ví dụ: nếu con mà sinh ra sau thời điểm được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền

sử dụng đất thì không có chung quyền sử dụng đất mặc dù có tên trong sổ hộ khẩu gia đình

Ngoài ra pháp luật quy định cá nhân sử dụng đất là người có quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất bằng các hình thức như: Nhận chuyển nhượng (mua đất), nhận tặng cho, nhận thừa kế, chuyển đổi quyền sử dụng đất với người khác Cá nhân sử dụng đất cũng là chủ thể được bồi thường quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất

Như vậy hộ gia đình, cá nhân là một trong những chủ thể có quyền sử dụng đối với đất ở và khi Nhà nước thu hồi đất ở thì được bồi thường về đất Trong đó đất ở mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thể là đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận chuyển nhượng nhưng không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm đủ điều kiện được bồi thường thì hộ gia đình cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất ở sẽ được bồi thường

2.2 Quy định của pháp luật về điều kiện được bồi thường quyền sử dụng đất ở

2.2.1 Điều kiện chung

Theo luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường quyền sử dụng đất ở cụ thể tại Khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam

mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường”

Như vậy hộ gia đình cá nhân được bồi thường quyền sử dụng đất ở khi

có đủ các điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì sẽ được bồi thường về đất Các điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường quyền sử dụng đất tại Điều 75 bao gồm bốn điều kiện sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp;

- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh (Điều 61 Luật Đất đai); phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng

đồng (Điều 62 Luật Đất đai); vì đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường,

có nguy cơ sạt lở, sụt lún đe dọa tính mạng con người (Điểm đ, Điểm e Khoản

1 Điều 65 Luật Đất đai);

- Hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp không được bồi thường quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 82 Luật Đất đai 2013

Trên đây là các điều kiện chung để hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở sẽ được bồi thường quyền sử dụng khi Nhà nước thu hồi đất Đối với trường hợp

hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì sẽ được bồi thường quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 13 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2.2.2 Điều kiện cụ thể được bồi thường quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 13 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà

đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi thường về đất Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng trường hợp như sau:

 Trường hợp thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế -

xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn39 được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất khi đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai

2013 như sau:

- Trực tiếp sản xuất nông nghiệp;

- Sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014: việc xác định thời điểm sử dụng đất ổn định căn cứ vào thời gian ghi trên một số giấy tờ, trường hợp không có giấy tờ do UBND xã xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất40;

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp;

- Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất41

39

Xem phụ lục II Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đầu tư

40 Xem tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

41 Xem tại Khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

 Trường hợp thứ hai, hộ gia đình, cá nhân không có hộ khẩu thường trú tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

- Đất phải được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

- Tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp với quy hoạch

- Chưa có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất

 Trường hợp thứ ba, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01-07-2014 quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Điều kiện cần, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện chung là:

+ Đất sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2014;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Đất phù hợp với quy hoạch tai thời điểm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất;

+ Đồng thời hộ gia đình, cá nhân phải thỏa mãn các điều kiện riêng cho từng trường hợp lấn chiếm

- Điều kiện đủ:

+ Đối với đất lấn chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; long đường, lề đường, vỉa hè, đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì tại thời điểm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Đối với trường hợp đất lấn chiếm của các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp Nếu đất lấn chiếm hiện nay thuộc quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nếu đất lấn chiếm hiện nay không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nếu đất lấn chiếm kể từ ngày 01-07-2004 đến trước ngày 01-07-2014 và hiện nay diện tích đất này được xác định không giao cho nông trường, lâm trường quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Đối với trường hợp lấn chiếm đất chưa sử dụng mà lấn chiếm hiện không thuộc quy hoạch đất quốc phòng an ninh, đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tại điều 62 Luật Đất đai thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Trường hợp thứ tư, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi

đủ các điều kiện quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản

19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai như sau:

- Đất do người đứng đầu điểm dân cư, UBND cấp xã giao đất hoặc do tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối,

bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên;

- Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/07/2014

- Được xác định là đất không có tranh chấp

- Phù hợp với quy hoạch

- Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất

Trên đây là các điều kiện để hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được Nhà nước bồi thường về đất Nếu không thỏa mãn các điều kiện trên thì hộ gia đình cá nhân sẽ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường về đất Đối với đất ở không đủ điều kiện cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất mà chỉ được hỗ trợ bằng hình thức Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở theo quy định tại Khoản 2 Điều

79 Luật Đất đai và Khoản 4 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP

Như vậy, bồi thường về đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất

mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ xảy ra hai trường hợp: Nếu hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ được bồi thường quyền sử dụng đất về đất ở Hoặc không được bồi thường về đất ở mà chỉ được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất nếu Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở nếu hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.3 Quy định của pháp luật Đất đai về xác định đất ở được bồi thường

 Xác định diện tích đất ở

Diện tích đất ở đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được xác định theo quy định tại Khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Thứ nhất, đối với đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán tại địa phương Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất42

- Thứ hai, đối với đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân43

- Thứ ba, đối với đất ở là đất lấn, chiếm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhưng đủ điều kiện xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức giao đất ở44 Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì

42

Xem tại Khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai 2013

43 Xem tại Khoản 5 Điều 103 khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai 2013

44 Xem tại điểm a khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó45

- Thứ tư, đối với đất ở được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở46

- Thứ năm, đối với đất ở được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức giao đất ở47

 Xác định thửa đất ở

Đối với đất ở không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì xác định loại đất

ở theo quy định tại Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

- Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất;

- Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện như sau:

+ Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó; +Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành

- Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở

45

Xem tại điểm a Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

46 Xem tại khoản 2 Điều 22 và khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

47 Xem tại khoản 3 Điều 22 và khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Trên đây là các căn cứ để xác định loại đất ở và diện tích đất ở đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Xác định đất ở có ý nghĩa quan trọng trong việc cấp GCNQSDĐ và thực hiện bồi thường Các căn cứ xác định đất ở là cơ sở để xác định hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

2.4 Quy định của pháp luật về hình thức bồi thường và giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở đối với hộ gia đình cá nhân

 Hình thức bồi thường

Khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định các hình thức bồi thường quyền sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau:

- Được bồi thường bằng đất ở nhà ở đối với trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi Nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền

- Được bồi thường bằng tiền đối với trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở

Như vậy luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn quy định có 3 hình thức bồi thường quyền sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất là: bồi thường bằng đất ở, nhà ở, hoặc bằng tiền

 Giá đất tính tiền bồi thường

Nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất được quy định tại Khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 bao gồm các nguyên tắc sau:

- Việc định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có

cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định48 Giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định theo thống kê giá đất thị trường đối với các thông tin đã khảo sát Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin

về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất49

- Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất50

Khoản 2 Điều 74 và Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất áp dụng để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi đất

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất

cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê

tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai;

áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định Hội đồng thẩm định giá đất

gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức

có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất51

Việc định giá đất cụ thể được thực hiện như sau52:

- Lập kế hoạch định giá đất cụ thể;

- Chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể;

- Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường;

sự thống nhất trong quá trình định giá đất cụ thể ở địa phương, tránh sự không đồng bộ, gây so bì khiếu nại, đặc biệt là khi sử dụng kết quả định giá cụ thể

để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

2.5 Trình tự, thủ tục bồi thường đất ở

Đối với đất ở của hộ gia đình cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đủ điều kiện được bồi thường quyền sử dụng đất thì trình tự, thủ tục bồi thường cũng được thực hiện như đối với trình tự, thủ tục bồi thường đất ở thông thường tuy nhiên có sự tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân trong việc đo đạc, kiểm kê đất đai Luật Đất đai 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành chưa có mục quy định rõ ràng và cụ thể về trình tự bồi thường quyền sử dụng đất nói chung và đối với đất ở nói riêng Tổng quát quy trình thực hiện bồi thường bao gồm các bước sau:

- Bước 1 Thông báo thu hồi đất53: Trước khi có quyết định thu hồi đất ở, chậm nhất là 180 ngày, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết Thông báo thu hồi đất phải được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở

51

Quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013

52 Xem từ Điều 28 đến Điều 32 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT

53 Xem Khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013

Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi

- Bước 2 Thu hồi đất54: Sau khi nhận được Thông báo thu hồi đất, nếu người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ra quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và thực hiện các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không cần chờ hết thời hạn thông báo

- Bước 3 Thành lập Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án55

- Bước 6 Niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, lấy ý kiến của nhân dân58

: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất Hình thức lấy ý kiến là: Tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý

về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền

54 Quy định tại Khoản 2, 3, 4 Điều 67 Luật Đất đai 2013

55 Quy định tại Điều 68 Luật Đất đai 2013

56

Quy định tại Khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2013

57 Xem tại Khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013

58 Xem Điểm a Khoản 2 và Điểm b Khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013

- Bước 7 Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện59:

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với

Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã

và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt

- Bước 8 Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở60: Hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau: Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; bồi thường bằng tiền Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang

sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu

có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì việc bồi thường được thực hiện bằng phương thức: Bồi thường bằng tiền; bồi thường bằng đất

- Bước 9 Tổ chức chi trả tiền bồi thường61: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư có hiệu lực thi hành, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng chủ trì, phối hợp với Chủ đầu tư dự án, UBND xã nơi

thực hiện dự án, tiến hành chỉ trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo phương án được phê duyệt

Trường hợp người sử dụng đất không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng chuyển khoản tiền không nhận vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc nhà nước

- Bước 10 Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất62: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người bị thu hồi đất phải bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư Trường hợp người có đất bị thu hồi không bàn giao mặt bằng thì bị cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 70, Điều 71 Luật Đất đai năm

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2

Qua những phân tích ở trên có thể thấy rằng các quy định của pháp luật đất đai về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đã khá hoàn thiện và phát huy được vai trò trong thực tiễn thực hiện Điều này đã tạo cơ sở pháp lý để việc bồi thường được diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật, góp phần giải quyết những vấn đề vướng mắc trong công tác bồi thường quyền sử dụng đất

ở cho hộ gia đình cá nhân, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất Các quy định của pháp luật về bồi thường được xây dựng trên cơ

sở bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất, tạo điều kiện tốt nhất cho người bị thu hồi đất ở có thể tạo lập nơi ở mới, ổn định cuộc sống

Tuy nhiên bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang

sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thường xuyên thay đổi Chính vì vậy đã dẫn tới tình trạng so bì, khiếu kiện của người có đất bị thu hồi Về thời điểm xác định giá bồi thường còn chưa cụ thể, việc lập kế hoạch và phương án bồi thường tại một số dự án còn thiếu dân chủ, công khai, minh bạch Quy định về bồi thường quyền sử dụng đất ở không có giấy

tờ về quyền sử dụng đất đã trở thành một nội dụng quan trọng, mang tính tất yếu trong pháp luật đất đai Vì vậy, trong thời gian tới, các cơ quan có thẩm quyền cần phải tiếp tục hoàn thiện những quy định này để có thể khắc phục những bất cập còn tồn tại, bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất cũng như tạo điều kiện cho việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng được diễn ra nhanh chóng, thuận lợi

62 Xem khoản 4 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013

CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT MÀ KHÔNG CÓ GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

3.1 Thực tiễn và những bất cập khi áp dụng pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất

3.1.1 Bất cập về xác định đất ở khi bồi thường quyền sử dụng đất cho hộ gia đình

cá nhân

Trên thực tế có nhiều khiếu kiện về đất đai do khi bồi thường xác định sai loại đất được bồi thường Sở dĩ đất không giấy tờ về quyền sử dụng đất có nhiều trường hợp xác định sai loại đất khi tính tiền bồi thường quyền sử dụng đất là do các căn cứ để xác định loại đất có thể là dựa vào hiện trang sử dụng hoặc nguồn gốc và giấy tờ quản lý Tuy nhiên đất đai ở Việt Nam đã trải qua một thời gian quá dài bị buông lỏng quản lí; tình hình sử dụng đất cũng như

hồ sơ quản lí về đất đai không đầy đủ và lộn xộn; trong khi đó pháp luật về quản lí đất đai lại thường xuyên thay đổi, thiếu nhất quán nên gây khó khăn cho việc xác định Dưới đây là một ví dụ cho thấy việc xác định đất ở đối với

hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất còn tồn tại nhiều bất cập: vụ án của ông Lữ Văn Đ tại thôn A xã H huyện

H tỉnh Bình Định

 Nội dụng vụ án

Năm 1989, ông Lữ Văn Đ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Huỳnh C 01 khoảnh đất số thửa tờ 8 (hiện nay chưa được cấp GCNQSDĐ), Bắc giáp thổ cư Lê Đình Thuận, Tây giáp Quốc lộ 1A, Nam giáp thổ cư Lâm Ngọc Ẩn, Đông giáp Hỏa Sa để sản xuất Năm 1989, ông Đ xây dựng nhà trên phần đất này và làm đơn báo cáo Ủy ban nhân dân xã H huyện H tỉnh Bình Định đã được UBND xã H ký xác nhận

Năm 2006 ông Đ làm đơn xin sửa chữa nhà và cho đến nay hộ ông Đ sử dụng toàn bô diện tích thửa đất với mục đích là đất ở chứ không có diện tích nào trồng cây lâu năm hoặc hằng năm

Thực hiện dự án mở rộng Quốc lộ 1, ngày 27-6-2014, Chủ tịch UBND huyện H ban hành Quyết định số 6047/QĐ-UBND về việc phê duyệt Phương

án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nội dung ông Đ được bồi

thường, hỗ trợ kèm theo phương án chi tiết (106,2 m2

đất trồng cây hàng năm

và tài sản trên đất) với số tiền 284.365.000 đồng Ngày 09-12-2014, UBND huyện H, tỉnh Bình Định ban hành Quyết định số 1131/QĐ-UBND thu hồi 59,2 m2 đất trồng cây hàng năm thuộc thửa số 1025, Tờ bản đồ số 8, xã H, huyện H của gia đình ông Đ Ngày 31-12-2014, CT UBND huyện H ban hành Quyết định số 31462/QĐ-UBND về việc phê duyệt phương án điều chỉnh, bổ sung giá trị bồi thường, hỗ trợ cho gia đình ông Đ với tổng số tiền 316.896.000 đồng kèm theo phương án chi tiết, trong đó ông Đ được bồi thường, hỗ trợ 59,2 m2

đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư với tổng số tiền 45.199.200 đồng (Quyết định này thay thế Quyết định số 6047/QĐ-UBND ngày 27-6-2014 của CT UBND huyện H)

Không đồng ý với việc giải quyết bồi thường đất, ông Đ có đơn khiếu nại Ngày 13-4-2015, CT UBND huyện H đã ban hành Quyết định số 1738/QĐUBND giải quyết khiếu nại lần đầu giữ nguyên Quyết định số 31462/QĐUBND ngày 31-12-2014 của CT UBND huyện Hoài H Ông Đ tiếp tục có đơn khiếu nại Ngày 25-8-2015, CT UBND tỉnh Bình Định ban hành Quyết định số 2955/QĐ-UBND giải quyết khiếu nại lần 2 không chấp nhận khiếu nại của ông Đ

CT UBND huyện H và CT UBND tỉnh Bình Định cho rằng toàn bộ diện tích đất thu hồi của gia đình ông Đ nằm trong chỉ giới hành lang bảo vệ công trình đường bộ, toàn bộ là đất cây trồng hàng năm hình thành trước ngày 01-

7-2004, không có giấy tờ nên không đủ điều kiện bồi thường, hỗ trợ về đất

ở

Ngày 31-10-2016, ông Đ có đơn khởi kiện yêu cầu hủy quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của CT UBND huyện H và quyết định giải quyết khiếu nại lần 2 của CT UBND tỉnh Bình Định, đồng thời yêu cầu tiến hành đo đạc lại diện tích đất bị thu hồi và bồi thường diện tích 106,2 m2

đất bị thu hồi

theo giá đất ở

 Kết quả giải quyết của Tòa án

- Tại Bản án hành chính sơ thẩm số 22/2017/HC-ST ngày 20-6-2017, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định quyết định: Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Lữ Văn Đ

Ngày 20/7/2017 người khởi kiện –ông Lữ Văn Đ kháng cáo toàn bộ bản

án hành chính sơ thẩm yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy Quyết định số

1738/QĐ-UBND ngày 13/4/2015 của Chủ tịch UBND huyện H và Quyết định giải quyết khiếu nại số 2955/QĐ-UBND ngày 25/8/2015 của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Định và yêu cầu xem xét lại việc thu hồi đất áp giá đền bù đất ở

là loại đất ở nông thôn Ngoài ra theo qui định tại Điều 3 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì đất của ông Đ đang sử dụng ổn định với hiện trạng là đất

ở không phải do lấn, chiếm nên xác định loại đất theo hiện trạng là đất ở + Lữ Văn Đ đủ điều kiện được bồi thường về đất ở bởi vì: đất của ông Đ không phải là đất lấn chiếmchỉ giới hành lang công trình bảo vệ hành lang đường bộ do ông Đ khi xây dựng nhà ở và nộp đơn xin sửa chữa nhà ở không được thông báo việc xây dựng hoặc sữa chữa nhà đang nằm trong chỉ giới hành lang công trình bảo vệ hành lang đường bộ và cũng không bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này Vì vậy ông Đ đủ điều kiện được bồi thường

về đất ở

- Ngày 04-5-2018, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Định có Công văn

số 75/ĐĐBQH-VP kiến nghị Chánh án Tòa án nhân dân tối cao xem xét đơn

đề nghị của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định đối với Bản án hành chính phúc thẩm nêu trên Ngày 24-10-2018, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao có Quyết định số 22/2018/KN-HC kháng nghị Bản án hành chính phúc thẩm số158/2017/HC-PT ngày 15-9-2017 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy Bản án hành chính phúc thẩm số 158/2017/HC-PT ngày 15-9-2017 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật

63 https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta38811t1cvn/chi-tiet-ban-an

- Tại Quyết định giám đốc thẩm số 03/2019/HC-GĐT ngày 28 tháng 3 năm 201964

Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quyết định: Chấp nhận Kháng nghị số 22/2018/KN-HC ngày 24-10-2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và hủy Bản án hành chính phúc thẩm số 158/2017/HC-PT ngày 15-9-2017 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng và Bản án hành chính sơ thẩm số 22/2017/HC-ST ngày 20-6-2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định để xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật

 Nhận xét về cách giải quyết vụ án

- Về xác định đất ở: có sự mâu thuẫn về giấy tờ làm căn cứ để xác định loại đất:

+ Theo Giấy sang nhượng đất của ông Huỳnh C năm 1989 có nội dung:

“Nguyên tôi có một khoảnh đất số Thửa tờ 8… nay vì gia đình khó khăn vợ chồng tôi không đủ sức để sản xuất và tôi sang lại cho vợ chồng ông Lê Văn

Đ, bà Cao Thị K”

+Sổ mục kê năm 1997 xác định đất của ồn Đ là đất màu;

+ Bản đồ và Sổ mục kê VN – 2000, Hồ sơ kỹ thuật của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất ngày 20-9-2014 thể hiện thửa đất của ông Đ là đất ở nông thôn

Như vậy giữa các giấy tờ có quy định mâu thuẫn nhau về xác đinh loại đất mà ông Đ đang sử dụng nên không có đủ cơ sở để xác định đất ông Đ đang sử dụng là đất ở Để xác định được chính xác loại đất thì phải thu thập chứng cứ, tài liệu lại để xem tại sao lại có sự mâu thuẫn như vậy

- Về xác định đất ông Đ đang sử dụng có phải là lấn chiếmchỉ giới hành lang công trình bảo vệ hành lang đường bộ: hồ sơ vụ án không có tài liệu nào thể hiện thời gian cắm mốc chỉ giới hành lang an toàn giao thông vì vậy cũng chưa có cơ sở để xác định thời điểm ông Đ sử dụng đất là trước hay sau khi Nhà nước cắm mốc chỉ giới hành lang an toàn giao thông Mặt khác, tòa án cấp phúc thẩm chưa chứng minh được đất ông Đ đang sử dụng không phải là đất lấn, chiếm nên không thể xác định đất của ông Đ là đất sử dụng ổn định không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép để áp dụng quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 43/NĐ-CP xác định đất ở theo hiện trạng đất ông Đ đang sử dụng trong khi các giấy tờ về nguồn gốc, quá trình

64 https://congbobanan.toaan.gov.vn/5ta380481t1cvn/So_03_2019_HC_GDT