Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Quy định pháp luật về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất .... Cụ thể sẽ là

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

-

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

ĐIỀU KIỆN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT

SINH VIÊN THỰC HIỆN: LÝ THÀNH NHÂN Khóa: 38 MSSV: 1353801011153 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: NGÔ GIA HOÀNG

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này

TÁC GIẢ

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT 6 1.1 Khái niệm, đặc điểm hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất 6

1.1.1 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 6 1.1.2 Đặc điểm, nguyên nhân dẫn đến tình trạng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có Giấy chứng nhận 7

1.2 Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất 9

1.2.1 Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất 9 1.2.2 Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất 13

1.3 Quy định pháp luật về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất 15

1.3.1 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất 15 1.3.2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất 18

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 23 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 24 2.1 Về điều kiện có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất 24

2.1.1 Những hạn chế của pháp luật liên quan đến điều kiện có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất 24 2.1.2 Giải pháp hoàn thiện 27

2.2 Về điều kiện sử dụng đất ổn định 28

2.2.1 Những hạn chế của pháp luật liên quan đến điều kiện sử dụng đất ổn định 28 2.2.2 Giải pháp hoàn thiện 32

2.3 Về điều kiện không có tranh chấp đất đai 33

2.3.1 Những hạn chế của pháp luật liên quan đến điều kiện không có tranh chấp đất đai 33

2.3.2 Giải pháp hoàn thiện 35

2.4 Về điều kiện phù hợp quy hoạch sử dụng đất 36

2.4.1 Những hạn chế của pháp luật liên quan đến điều kiện phù hợp quy hoạch sử dụng đất 36

2.4.2 Giải pháp hoàn thiện 39

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 41

KẾT LUẬN CHUNG 43 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất quan trọng đối với các chủ thể trong xã hội Một trong những cách thức để các chủ thể tiếp cập với nguồn tư liệu sản xuất này là được Nhà nước trao quyền sử dụng đất Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận), Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong hoạt động khai thác, sử dụng đất đai của người sử dụng đất

Có nhiều chủ thể khác nhau được Nhà nước trao quyền sử dụng đất, trong đó

hộ gia đình, cá nhân là thành phần nắm giữ phần lớn diện tích đất tại Việt Nam Tính đến ngày 31/12/2014, tổng diện tích đất mà nhóm chủ thể này đang sử dụng là 15.890.467 ha, chiếm gần 48% diện tích theo các loại đất trong đơn vị hành chính và 60% tổng diện tích đất theo đối tượng sử dụng1 Số liệu trên cho thấy hộ gia đình, cá nhân với tư cách là người sử dụng đất cần được Nhà nước chú trọng trong công tác quản lý, cấp Giấy chứng nhận

Công tác tổ chức cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận Đến hết 6 tháng đầu năm 2015, “cả nước đã cấp được 41.757.000 Giấy chứng nhận với diện tích 22.963.000 ha, đạt 94,9% diện tích cần cấp các loại đất chính”2 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 cùng các văn bản hướng dẫn đã dần tháo gỡ những bất cập trong công tác cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân Gần đây, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06/01/2017 về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai tiếp tục có nhiều quy định theo hướng mở rộng các trường hợp công nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể, đồng thời làm rõ một số điểm trong công tác cấp Giấy chứng nhận Tuy nhiên, vấn đề cấp Giấy chứng nhận đến nay còn tồn tại những điểm chưa thực sự hợp lý, quá trình tổ chức thực hiện trên thực tế vẫn vướng phải những khó khăn Đặc biệt, hoạt động cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có những điểm chưa rõ ràng dẫn đến khó thực hiện được mục tiêu hoàn thành 100% tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận

Nhằm tạo cơ sở để hoạt động công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đạt hiệu quả, việc nghiên cứu có hệ

1 Số liệu theo Quyết định số 2712/QĐ-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường ngày 25/11/2016 phê duyệt và công bố kết quả kiểm kê diện tích đất đai năm 2014

2 Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường (2015), Báo cáo Công tác quản lý nhà nước về đất đai năm 2014,

6 tháng đầu năm 2015 và tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai và những vấn đề cần giải quyết tháo gỡ,

Hà Nội, tr 5

thống các điều kiện công nhận quyền và cấp Giấy chứng nhận là vấn đề cần thiết

được đặt ra Chính vì vậy, tác giả quyết định chọn đề tài “Điều kiện cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất” để thực hiện khóa luận tốt nghiệp cử nhân

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Từ khi Luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực đến nay, đã có nhiều bài viết, công trình nghiên cứu về những hạn chế, vướng mắc của đạo luật này qua quá trình

áp dụng trên thực tế Tuy nhiên, liên quan đến hoạt động cấp Giấy chứng nhận, các công trình nghiên cứu còn khá hạn chế Cụ thể:

Về khóa luận cử nhân, các tác giả chủ yếu tập trung nghiên cứu quy định về các loại giao dịch quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất Một số đề tài nghiên cứu về vấn đề tổ chức cấp Giấy chứng nhận nhưng

chủ yếu là dưới góc độ thủ tục hành chính tại một địa phương cụ thể, ví dụ như: “Thực

trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh” (1999) của tác

giả Đậu Khánh Phương, “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Sóc Trăng

và hướng hoàn thiện” (2003) của tác giả Nguyễn Hoàng Phúc, “Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho căn hộ chung cư - thực trạng và giải pháp” (2013) của tác giả Phạm Thị Mỹ

Dung Đáng chú ý có thể kể đến đề tài “Đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất

trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - thực trạng và hướng hoàn thiện” (2011) của tác giả Nguyễn Thị Hằng, đã có những phân tích tập trung về vấn

đề cấp Giấy chứng nhận Tuy nhiên, công trình dựa trên các quy định của Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) đã hết hiệu lực và cũng chỉ nghiên cứu dưới góc độ quyền của người sử dụng đất, chưa nghiên cứu chuyên sâu về các điều kiện

để công nhận quyền sử dụng đất

Về Luận văn thạc sĩ, có thể kể đến các công trình của các tác giả như sau:

Luận văn thạc sĩ “Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta

lý luận và thực tiễn” (2007) của tác giả Nguyễn Văn Hồng đã phân tích, làm rõ các

vấn đề lý luận về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nghiên cứu tổng quát các vấn

đề liên quan đến công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công trình đã có phân tích về những điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người có quyền

sử dụng đất, tuy nhiên đây không phải là nội dung chính được tác giả tập trung làm

rõ, đồng thời các điều kiện được phân tích trên quy định của Luật Đất đai 2003

Luận văn thạc sĩ “Thủ tục hành chính về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở của hộ gia đình, cá nhân (Từ thực tiễn Thành phố

Hồ Chí Minh)” (2012) của tác giả Diệp Hồng Di đã nghiên cứu các thủ tục hành

chính, đánh giá thực trạng, chỉ ra những bất cập và đề xuất giải pháp trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở của chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân Công trình có đề cập các vướng mắc về mặt thủ tục liên quan đến điều kiện cấp Giấy chứng nhận Công trình nghiên cứu thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở nên chưa cung cấp đầy đủ thông tin về các điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Về các bài viết tạp chí, có thể kể đến các bài viết sau: “Vai trò Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất về việc kiện đòi giấy này trên thực tế” (2015) của tác giả Thân

Văn Tài đăng trên Tạp chí Luật sư Việt Nam số 10(20)/2015; “Thông tin trên Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất” (2016) của tác giả Thân Văn Tài đăng trên Tạp chí

Nhà nước và pháp luật số 2(334)/2016; “Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” (2016) của tác giả Thân Văn Tài, Nguyễn Thị

Phi Yến đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý số 2/2016,… Những bài viết trên đã đề cập các vấn đề liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như giá trị pháp lý, vai trò, các thông tin của người sử dụng đất và qua phân tích, các bài viết đề xuất giải

pháp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất Đáng chú ý là bài viết “Căn cứ xác lập

quyền sử dụng đất ở và một số vướng mắc trong các quy định pháp luật hiện hành”

của tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 6(338)/2016 Bài viết đã phân tích và chỉ ra các bất cập về hình thức xác lập quyền

sử dụng đất ở như do Nhà nước giao đất, do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

và xác lập quyền sử dụng đất thông qua giao dịch hoặc nhận thừa kế

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu đã hệ thống hóa các vấn đề cấp Giấy chứng nhận, tập trung nghiên cứu về thủ tục, cách thức tổ chức thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận Có thể thấy các công trình nghiên cứu dựa trên các quy định của Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003, một số vấn đề đã được nghiên cứu chuyên sâu Song, những điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với chủ thể

hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vẫn chưa được phân tích cụ thể và nghiên cứu toàn diện

3 Mục đích nghiên cứu đề tài

Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ các vấn đề lý luận về Giấy chứng nhận;

lý luận về người sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy Chứng nhận; hệ thống hóa, phân tích các quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất Trên cơ sở đó, đề tài đưa ra đánh giá tính phù hợp của các quy định, những điểm bất cập và đề xuất giải pháp hoàn thiện

có tính khả thi

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất Cụ thể sẽ làm rõ các vấn đề sau:

- Khái niệm Giấy chứng nhận; ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận; các vấn

đề lý luận về người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất;

- Các điều kiện cần thiết để hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp: có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất và không có vi phạm pháp luật đất đai; không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất và có vi phạm pháp luật đất đai;

- Những hạn chế, bất cập và giải pháp hoàn thiện các quy định về điều kiện cần thiết khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Về phạm vi nghiên cứu, đề tài tập trung phân tích, đánh giá các quy định Luật Đất đai 2013 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về cấp Giấy chứng nhận Bên cạnh đó, đề tài có sự so sánh đối chiếu với quy định trong các Luật Đất đai trước đây

5 Phương pháp tiến hành nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phối hợp các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp phân tích, bình luận: Đây là phương pháp chủ đạo được tác giả sử dụng trong hai chương của đề tài Các khái niệm, quy định pháp luật được làm rõ, chia tách vấn đề, xem xét chi tiết Đồng thời, thông qua phương pháp bình luận, các khái niệm, quy định pháp luật được xem xét, đánh giá tính hợp lý, những hạn chế và vấn đề áp dụng các quy định trên thực tiễn

Phương pháp so sánh: Phương pháp được tác giả sử dụng tập trung ở Chương

1 Các khái niệm, quy định pháp luật trong Luật Đất đai 2013 được tác giả làm rõ thông qua việc đối chiếu, so sánh với các Luật Đất đai trước đây Đề tài cũng sử dụng phương pháp so sánh để chỉ ra những khác biệt về điều kiện cấp Giấy chứng nhận của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong những trường hợp khác nhau Phương pháp nghiên cứu lịch sử: Phương pháp có vai trò hỗ trợ quá trình nghiên cứu quy định pháp luật qua các thời kỳ Thông qua tìm hiểu các giai đoạn lịch sử của công tác quản lý đất đai và cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất, tác giả đã có những đánh giá, lý giải nguyên nhân, rút ra kết luận về điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất

Phương pháp quy nạp, tổng hợp: Thông qua phân tích các điều kiện cấp Giấy chứng nhận, các ý kiến bình luận, diễn giải, tác giả rút ra những kết luận chung thể hiện ở kết thúc mỗi chương, phần kết luận chung của đề tài Phương pháp tổng hợp còn được sử dụng khi nghiên cứu giải pháp cho các vấn đề được đặt ra

6 Bố cục tổng quát của khóa luận

Bố cục khóa luận được thiết kế thành 02 chương, bao gồm:

Phần mở đầu

Chương 1: Những vấn đề chung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Kết luận Chương 1

Chương 2: Thực trạng pháp luật về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và giải pháp hoàn thiện

Kết luận Chương 2

Kết luận chung

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, song, Nhà nước không trực tiếp khai thác sử dụng Thay vào đó, Nhà nước thực hiện quyền sở hữu thông qua việc chuyển giao đất cho người SDĐ trực tiếp sử dụng Người SDĐ được Nhà nước trao quyền đối với đất đai nhằm khai thác, sử dụng, cải tạo đất một cách hiệu quả; đồng thời quyền SDĐ được ghi nhận là tài sản của người SDĐ trong những trường hợp được phép giao dịch Luật Đất đai 2013 quy định nhiều chủ thể khác nhau là người SDĐ, trong đó chủ thể hộ gia đình, cá nhân là người SDĐ phổ biến nhất tại Việt Nam, thể hiện qua diện tích đất mà chủ thể này sử dụng

1.1.1 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Căn cứ vào dấu hiệu tự thân của các chủ thể SDĐ và nhu cầu phân hóa quyền, nghĩa vụ cho các đối tượng khác nhau, Điều 5 Luật Đất đai 2013 liệt kê các chủ thể SDĐ gồm: Tổ chức trong nước; Hộ gia đình, cá nhân; Cộng đồng dân cư; Cơ sở tôn giáo; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

và Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Trong những chủ thể trên, hộ gia đình, cá nhân là người SDĐ chiếm tỷ lệ lớn về diện tích đất sử dụng Cá nhân và hộ gia đình SDĐ có mối quan hệ gần gũi với nhau Hộ gia đình, cá nhân được ghi nhận nhiều quyền hơn so với các chủ thể SDĐ khác khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai

Về cơ bản, các quyền và nghĩa vụ của cá nhân và hộ gia đình tương đối giống nhau

Vì vậy hai chủ thể này thường đi đôi với nhau trong các quy định của Luật Đất đai Khái niệm “cá nhân” với tư cách người SDĐ theo Luật Đất đai 2013 được hiểu thống nhất là những cá nhân trong nước (Khoản 2 Điều 5) So sánh với chủ thể là cá nhân trong các quy định pháp luật khác thì cá nhân SDĐ trong pháp luật đất đai có

sự khác biệt nhất định Đơn cử như cách hiểu cá nhân theo quy định tại Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân (Luật số 04/2007/QH12) ngày 21/11/2007 Theo đó, cá nhân nộp thuế bao gồm cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú Nghĩa là, người có quốc tịch nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được xác định là cá nhân trong quan hệ pháp luật thuế Trong khi đó, người có quốc tịch nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thể xác định là cá nhân SDĐ theo pháp luật đất đai Trong quan hệ pháp luật đất đai, cá nhân SDĐ là người Việt Nam sinh sống trong nước, xác lập quyền SDĐ và thực hiện nghĩa vụ một cách độc lập Đây là chủ

thể được ghi nhận nhiều quyền nhất trong số các chủ thể SDĐ, đặc biệt là cá nhân SDĐ nông nghiệp

Đối với chủ thể SDĐ là hộ gia đình, Luật Đất đai 2013 không đưa ra định nghĩa

mà thay vào đó quy định các điều kiện để xác định thành viên hộ gia đình SDĐ (Khoản 29 Điều 3) Theo đó, thành viên hộ gia đình là những người đáp ứng đầy đủ

ba điều kiện: (1) có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng; (2) đang sống chung (cùng chung sống) và (3) có quyền SDĐ tại thời điểm xác lập quyền SDĐ Trong đó, điều kiện về việc “đang sống chung” chưa được pháp luật đất đai giải thích rõ ràng

Có thể hiểu, đang sống chung là những người có tên trong sổ hộ khẩu và những người không có tên trong sổ sộ khẩu nhưng đang sống cùng chủ hộ tại thời điểm xác lập quyền SDĐ “Theo quy định của Điều 3 Luật Đất đai 2013, cơ sở pháp lý để công chứng viên xác định số lượng thành viên của hộ gia đình SDĐ tại thời điểm hộ gia đình nhận chuyển nhượng hay được Nhà nước giao, cho thuê hay công nhận quyền SDĐ căn cứ vào các mốc thời gian mà thành viên đó tách hoặc nhập vào hộ khẩu”3 Trên thực tế, việc xác định thành viên hộ gia đình SDĐ được căn cứ vào sổ hộ khẩu, cách thức này cung cấp thông tin nhân thân của các cá nhân tại thời điểm xác lập quyền SDĐ Về đặc điểm quyền SDĐ của hộ gia đình, quyền SDĐ của hộ gia đình là tài sản chung của các thành viên trong hộ Việc thực hiện quyền tuân thủ chế độ tài sản chung, mọi giao dịch quyền SDĐ phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên

hộ gia đình

Như vậy, hộ gia đình và cá nhân SDĐ là hai loại chủ thể độc lập và đặc điểm quyền SDĐ của họ có sự khác biệt Trong trường hợp cá nhân SDĐ thì quyền SDĐ được coi là tài sản riêng, còn trong trường hợp hộ gia đình SDĐ thì quyền SDĐ được coi là tài sản chung của các thành viên hộ gia đình Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ của hai chủ thể này trong pháp luật đất đai nhìn chung khá giống nhau, ít có sự tách bạch trong các quy định cụ thể

1.1.2 Đặc điểm, nguyên nhân dẫn đến tình trạng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có Giấy chứng nhận

Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các chủ thể đang SDĐ mà không có Giấy Chứng nhận, tức chưa được Nhà nước thừa nhận quyền SDĐ của họ là hợp pháp Nhìn chung, các đối tượng đang SDĐ được cấp Giấy chứng nhận trên thực tế có thể bao gồm hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, cơ sở tôn giáo, trong đó,

hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ chiếm số lượng phổ biến nhất Đây là những trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã SDĐ ổn định trên thực tế và đất này không có nguồn gốc

3 Thân Văn Tài (2016), “Thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật,

số 2(334)/2016, tr 59

là do được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này xuất phát từ hai phía: Nhà nước và người đang SDĐ

Về phía Nhà nước, các nguyên nhân xuất phát từ:

(i) Việc ban hành Luật Đất đai qua các thời kỳ đã bổ sung nhiều trường hợp đang SDĐ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận Khi các văn bản mới được ban hành nhằm tháo gỡ các khó khăn, các trường hợp trước đây là vi phạm pháp luật đất đai nay được xem xét là trường hợp đang SDĐ, được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng các điều kiện

(ii) Việc tổ chức thực hiện Luật Đất đai qua các thời kỳ đã có những sai sót, vi phạm từ phía cơ quan quản lý Do yếu kém trong quản lý, CQNN không kịp thời phát hiện, xử lý các trường hợp lấn, chiếm đất; chậm trễ trong công tác cấp Giấy chứng nhận cho người SDĐ; giao đất không đúng thẩm quyền…

(iii) Chính sách đất đai qua các thời kỳ có sự khác biệt Trong giai đoạn Luật Đất đai (Luật số 3-LCT/HĐNN8) ngày 29/12/1987 có hiệu lực, chuyển nhượng quyền SDĐ bị cấm dưới mọi hình thức (Điều 5), dẫn đến tình trạng giao dịch dưới hình thức hợp đồng bằng giấy tay Hoặc trường hợp khác, người SDĐ không thể thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận vì đất không đủ diện tích tách thửa theo quy định

(iv) Các loại giấy tờ do chế độ cũ cấp không được Nhà nước thừa nhận Bên cạnh đó, quy định về Giấy chứng nhận chỉ chính thức được ghi nhận từ năm 1989 nên các trường hợp SDĐ trước đó sẽ bị coi là không có giấy tờ về quyền SDĐ

Về phía người SDĐ, có thể kể đến nhiều nguyên nhân như:

(i) Trường hợp đang SDĐ trên thực tế do các hộ gia đình, cá nhân giữ các giấy

tờ về quyền SDĐ tạm thời, giấy tờ về quyền SDĐ do các cơ quan của chế độ cũ cấp

mà không thực hiện cấp đổi sang Giấy chứng nhận Các trường hợp này SDĐ phục

vụ mục đích ở, sản xuất mà không có nhu cầu tham gia giao dịch nên không thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận Người SDĐ an tâm đất do ông cha để lại, đã có các giấy tờ

về quyền SDĐ mà không biết được các quy định về quản lý của Nhà nước

(ii) Sự hạn chế về khả năng nắm bắt chính sách pháp luật đất đai cũng dẫn đến tình trạng người SDĐ tiếp tục lưu giữ các giấy tờ này Bên cạnh đó, do sự thiếu hiểu biết pháp luật, e ngại về các thủ tục hành chính, nghĩa vụ tài chính phải thực hiện dẫn đến người SDĐ không tuân thủ đầy đủ các thủ tục trong các giao dịch quyền SDĐ theo quy định Biểu hiện cụ thể của nguyên nhân là các trường hợp chuyển nhượng trao tay hoặc xác lập các giao dịch hợp pháp mà không thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận với CQNN có thẩm quyền

(iii) Trong một số trường hợp khác, hành vi SDĐ thực tế xuất phát từ vi phạm pháp luật đất đai Người dân sử dụng lấn, chiếm đất, tự ý chuyển mục đích SDĐ mà chưa bị phát hiện, xử lý

1.2 Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

1.2.1 Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hiện nay, trên thực tế tồn tại khá nhiều loại giấy tờ khác nhau về quyền SDĐ Những loại giấy tờ này có nguồn gốc và giá trị pháp lý khác nhau nên việc nhận diện chúng có ý nghĩa rất quan trọng, đặc biệt là khi xác định quyền của những người đang nắm giữ các loại giấy tờ đó Trong một số trường hợp, việc nắm giữ một số loại giấy

tờ nhất định sẽ là điều kiện để người SDĐ được Nhà nước công nhận quyền SDĐ hợp pháp Dựa vào giá trị pháp lý của từng loại giấy tờ, có thể phân loại chúng thành 03 nhóm như sau:

Thứ nhất, Giấy Chứng nhận mới nhất, đang được sử dụng theo pháp luật hiện

hành Giấy này có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất” Luật Đất đai 2013 định nghĩa “Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” (Khoản 16 Điều 3) So sánh với các Luật

Đất đai trước đây, khái niệm về Giấy chứng nhận trong Luật Đất đai 2013 là hợp lý hơn cả Định nghĩa về Giấy chứng nhận được ghi nhận tại Điều 3 Luật Đất đai 2013

đã giúp thống nhất tên gọi và xác định giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận Với quy định nêu trên, Giấy chứng nhận được xem là giấy tờ pháp lý thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người SDĐ, ghi nhận quyền, bảo vệ việc thực hiện quyền và nghĩa

vụ của mỗi bên với bên kia4

Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước (Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013) Mẫu Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định, phát hành và áp dụng từ ngày 10/12/2009 tiếp tục được sử

4 Bùi Thị Thúy Hường (2015), Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ khoa học Quản lý đất đai, Trường đại học Khoa học tự

nhiên – Đại học quốc gia Hà Nội, tr 12

dụng, có hiệu lực trong Luật Đất đai 20135 Giấy này có màu hồng nên người dân vẫn quen gọi là “Giấy hồng”, “Sổ hồng”, hoặc “Bìa hồng”,… Quá trình sử dụng liên tục

và thống nhất một mẫu Giấy chứng nhận từ ngày 10/12/2009 đã tạo thuận lợi trong hoạt động quản lý thông tin người SDĐ, giúp người SDĐ an tâm về giá trị pháp lý của loại giấy tờ xác nhận chủ quyền SDĐ mà mình được cấp trước thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực

Về đối tượng áp dụng cấp Giấy chứng nhận, tất cả chủ thể có quyền SDĐ không phân biệt về mục đích, hình thức SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp chung một loại giấy chứng nhận Xuất phát từ quy định Giấy chứng nhận được áp dụng một mẫu thống nhất và được cấp cho người SDĐ mà tất cả chủ thể có quyền đều được cấp cùng một loại Giấy chứng nhận Về mặt nội dung xác nhận, Giấy chứng nhận được CQNN có thẩm quyền cấp cho người có quyền SDĐ sẽ xác nhận quyền SDĐ đó là hợp pháp Giá trị ghi nhận tính hợp pháp của quyền SDĐ thể hiện trong nguyên tắc người SDĐ phải có Giấy chứng nhận khi tham gia các giao dịch Bên cạnh đó, đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc sở hữu của người SDĐ, người SDĐ có quyền yêu cầu CQNN có thẩm quyền xác nhận nhà ở, tài sản của mình vào Giấy chứng nhận

Như vậy, cùng sử dụng một mẫu Giấy chứng nhận, người SDĐ được xác nhận quyền hợp pháp của mình đối với quyền SDĐ, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Quy định Giấy chứng nhận đã tạo nên sự thuận tiện về mặt quản lý nhà nước, bảo vệ lợi ích chính đáng của người có quyền SDĐ và các chủ thể khác có liên quan thông qua việc hợp nhất các loại giấy tờ về nhà, đất và áp dụng cho tất cả trường hợp SDĐ Trong Khóa luận, tác giả sẽ phân tích những điều kiện để hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ có thể được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận này

Thứ hai, các loại giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương với Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Bên cạnh Giấy chứng nhận là giấy tờ pháp lý xác nhận tính hợp pháp của quyền SDĐ, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người SDĐ, Luật Đất đai 2013 ghi nhận thêm các loại giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương với Giấy chứng nhận (hay còn gọi là “Giấy tờ hợp pháp”) Tên gọi “Giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương Giấy chứng nhận” không là một khái niệm được định nghĩa trong Luật Đất đai 2013

mà thay vào đó, Luật Đất đai 2013 quy định bằng cách liệt kê cụ thể Các giấy tờ này

5 Khoản 3 Điều 24 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định: “Phôi

Giấy chứng nhận đã phát hành theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT được tiếp tục sử dụng để thể hiện nội dung theo quy định của Thông tư này”

gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền

sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 (Khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013)

Có thể thấy, các loại giấy tờ hợp pháp chính là những mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do nhà nước ban hành qua các thời kỳ, theo các quy định pháp luật khác nhau Tuy nhiên, khác với Giấy chứng nhận, mỗi loại giấy tờ nêu trên

có sự giới hạn về chủ thể được cấp, loại đất, mục đích SDĐ, không thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất Có thể thấy giá trị pháp lý tương đương của các giấy tờ thể hiện qua quy định tiếp tục ghi nhận các quyền của người SDĐ và cho phép người sở hữu giấy tờ được tham gia giao dịch Các giấy tờ này được tiếp tục thừa nhận giá trị pháp lý, người SDĐ sở hữu giấy tờ vẫn tiếp tục thực hiện đầy đủ các quyền của người SDĐ, sở hữu tài sản gắn liền với đất mà không phải làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận Khi người SDĐ có nhu cầu đổi sang Giấy chứng nhận thì thực hiện thủ tục đề nghị cấp đổi hoặc khi tham gia giao dịch thì CQNN có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho người nhận quyền SDĐ

Nhà nước thừa nhận giá trị pháp lý tương đương của những giấy tờ này nhằm đảm bảo các quyền của người SDĐ khi chính sách pháp luật thay đổi Qua từng giai đoạn quản lý, Nhà nước đã đặt ra các giấy tờ với mục đích ghi nhận quyền SDĐ hợp pháp cho người SDĐ Được cấp giấy chứng nhận hợp pháp thể hiện việc tuân thủ chính sách pháp luật của người SDĐ Đồng thời mục đích quản lý đất đai đã được thông qua việc cấp các giấy tờ hợp pháp Vì vậy sẽ không hợp lý nếu buộc người SDĐ thay đổi theo những mẫu giấy tờ mới do Nhà nước ban hành

Thứ ba, các loại giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ Giấy tờ về quyền SDĐ không

chỉ bao gồm Giấy chứng nhận và giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương Giấy chứng nhận, thực tế còn có giấy tờ khác về quyền SDĐ gọi là “giấy tờ hợp lệ”6 Tên gọi

“giấy tờ hợp lệ” dùng để phân biệt với giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương Giấy chứng nhận (hay “giấy tờ hợp pháp”) và để thể hiện giá trị pháp lý của các giấy tờ này Trải qua các thời kỳ với chế độ pháp lý khác nhau, giấy tờ hợp lệ có thể được xác lập từ giấy tờ về quyền được SDĐ, giấy tờ Nhà nước giao đất, các giấy tờ lưu giữ trong hồ sơ địa chính trước ngày 15/10/1993, giấy tờ giao dịch, kết quả giải quyết tranh chấp,…

6 Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất bản Hồng Đức tr 205

Các loại giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ đã được quy định từ Luật Đất đai (Luật

số 24-L/CTN) ngày 14/7/1993, có sự điều chỉnh sửa đổi, bổ sung qua các thời kỳ Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định các loại giấy tờ bao gồm:

- Những giấy tờ về quyền được SDĐ trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được CQNN có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền SDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền SDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền SDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người SDĐ, ví dụ như: Bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà

ở và đất ở), văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở, bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ,…

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993, ví dụ như: Sổ mục

kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do CQNN đang quản lý,…

Tính hợp lệ thể hiện qua nội dung ghi nhận nguồn gốc quyền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân; người có giấy tờ hợp lệ chưa được cấp Giấy chứng nhận, chưa thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không là giấy tờ hợp pháp theo quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai

2013 Các giấy tờ hợp lệ không đảm bảo ghi nhận đầy đủ thông tin quyền SDĐ, đồng thời được lập, chứng nhận bởi nhiều cơ quan khác nhau trong đó có những cơ quan không có thẩm quyền quản lý đất đai, vì vậy không có giá trị thay thế Giấy chứng nhận Các giấy tờ hợp lệ không thể sử dụng trực tiếp giao dịch về đất đai, người SDĐ phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước khi thực hiện giao dịch

1.2.2 Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Có thể nói khung pháp lý về cấp Giấy chứng nhận đã được xây dựng ngày càng hoàn thiện, đi đến điều chỉnh chi tiết và dần tháo gỡ các vướng mắc để đáp ứng mục tiêu quản lý nhà nước và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người có quyền SDĐ Hoạt động cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa đối với cả Nhà nước và người SDĐ

Về phía Nhà nước, cấp Giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai được ghi nhận trong Luật Đất đai 2013 (Điều 22) Hoạt động cấp Giấy chứng nhận không đơn thuần là thủ tục ban hành quyết định hành chính xác nhận quyền SDĐ hợp pháp cho người có quyền SDĐ mà hoạt động cấp Giấy chứng nhận là quy trình thống nhất mang tính pháp lý – kỹ thuật Khi cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước đã tập hợp đầy đủ thông tin thửa đất Đây là điều kiện đảm bảo Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất hiệu quả, tiết kiệm; đảm bảo quyền lợi của người SDĐ và kịp thời phát hiện những sai sót trong quá trình quản lý Kết quả cấp Giấy chứng nhận là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật đất đai, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật của người dân Như vậy, qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước có căn cứ pháp lý thực hiện nhiều nội dung quản lý nhà nước về đất đai Trước hết, đảm bảo nội dung đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận Tiếp đến, có cơ sở để xây dựng hệ thống thông tin đất đai; quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người SDĐ Bên cạnh đó, cấp Giấy chứng nhận tạo thuận lợi trong hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

Đối với người SDĐ, đặc biệt với hộ gia đình, cá nhân thì Giấy chứng nhận được xem là “tài sản” có giá trị, được sở hữu Giấy chứng nhận trở thành nhu cầu đặt ra hàng đầu Hoạt động cấp Giấy chứng nhận tạo nên căn cứ pháp lý để được Nhà nước bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người SDĐ đối với đất đai Vai trò này được thể hiện ở các phương diện sau:

Thứ nhất, Nhà nước bảo đảm cấp Giấy chứng nhận cho người SDĐ khi có đủ

các điều kiện theo quy định pháp luật (Khoản 2 Điều 26 Luật đất đai 2013), đây là một cam kết quan trọng của Nhà nước đối với người SDĐ được ghi nhận trong Luật Đất đai 2013 Quyền được cấp Giấy chứng nhận là quyền cơ bản được Luật Đất đai ghi nhận Nhà nước đảm bảo cấp Giấy chứng nhận để người SDĐ thực hiện các quyền giao dịch và được bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi Có Giấy chứng nhận là điều kiện bắt buộc khi thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, thừa kế quyền SDĐ (trừ một số trường hợp

cụ thể) Giấy chứng nhận là điều kiện giao dịch vì gắn với các giao dịch quyền SDĐ, Giấy chứng nhận cung cấp các thông tin về quyền SDĐ để các bên thực hiện giao dịch Các thông tin đã được Nhà nước được thu thập có tính chính xác và hợp pháp

sẽ trở thành nguồn thông tin tin cậy để các bên an tâm xác lập các giao dịch Về quyền được bồi thường, Giấy chứng nhận là điều kiện để Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Thu hồi đất ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người SDĐ, đây

là nghĩa vụ mà người SDĐ phải chấp hành và dẫn đến chấm dứt quyền SDĐ hiện có Nhằm hỗ trợ, bù đắp phần lợi ích bị mất của người SDĐ, Luật Đất đai 2013 có quy định bồi thường về đất khi người SDĐ đáp ứng đủ các điều kiện được bồi thường, trong đó điều kiện về mặt giấy tờ là người SDĐ có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (Điều 75)

Thứ hai, Giấy chứng nhận là chứng cứ để người SDĐ chứng minh tính hợp pháp

của quyền SDĐ7 Tuy trong giải quyết tranh chấp, “Giấy chứng nhận quyền SDĐ không đủ giá trị pháp lý chứng minh người có tên trên giấy là người có quyền sử dụng đất hợp pháp”8 nhưng đây là chứng cứ quan trọng được tòa án xem xét đưa vào quá trình tố tụng Những thông tin trên Giấy chứng nhận được đối chiếu với hồ sơ, thông tin lưu trữ tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường sẽ giúp xác định giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận và người có quyền SDĐ Bên cạnh đó, Giấy chứng nhận còn có giá trị chứng minh tính hợp pháp của quyền SDĐ trong hoạt động công chứng, chứng thực giao dịch quyền SDĐ

Thứ ba, Giấy chứng nhận giúp xác định thời điểm xác lập quyền SDĐ Việc cấp

Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ có sự khác biệt với những trường hợp Nhà nước trao quyền SDĐ còn lại về thời điểm xác lập quyền SDĐ Trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, thời điểm xác lập quyền SDĐ về mặt pháp lý là khi quyết định giao đất, cho thuê đất có hiệu lực pháp luật Từ thời điểm quyết định có hiệu lực, người SDĐ được hưởng các quyền của mình mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận Trong những trường hợp này, Giấy chứng nhận chỉ là khâu cuối cùng của hoạt động giao đất, cho thuê đất Khác với hoạt động giao đất, cho thuê đất, thời điểm xác lập quyền SDĐ khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ là thời điểm cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cấp Giấy chứng nhận Trong trường hợp được công nhận quyền SDĐ, người SDĐ chỉ được hưởng các quyền, được Nhà nước bảo vệ

7 Thân Văn Tài (2015), “Vai trò Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về việc kiện đòi giấy này trên thực tế”,

Tạp chí Luật sư Việt Nam, số 10(20)/2015, tr 42

8 Thân Văn Tài, Nguyễn Thị Phi Yến (2016), “Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo

pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 2/2016, tr 47

quyền, lợi ích hợp pháp từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận Như vậy, đối với hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ, Giấy chứng nhận có giá trị quan trọng, là cơ sở duy nhất

để được xác nhận quyền SDĐ là hợp pháp

Tóm lại, hoạt động cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ giúp thực hiện hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, tạo cơ sở để có thể thực hiện đồng bộ nhiều nội dung quản lý Đồng thời, cấp Giấy chứng nhận đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng của người đang SDĐ, giúp họ an tâm SDĐ một cách hiệu quả Quan trọng hơn cả, cấp Giấy chứng nhận cung cấp cơ sở pháp lý để người SDĐ thực hiện các quyền hợp pháp của mình

1.3 Quy định pháp luật về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Thể hiện vai trò của hoạt động cấp Giấy chứng nhận trong quản lý nhà nước về đất đai, Luật Đất đai 2013 đã có những quy định về cấp Giấy chứng nhận từ Điều 97 đến Điều 106 Nội dung trung tâm trong nhóm quy định về cấp Giấy chứng nhận là các điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho những chủ thể đang SDĐ, trong đó có hộ gia đình, cá nhân Không phải mọi trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ thực tế đều được cấp Giấy chứng nhận mà họ phải đáp ứng những điều kiện nhất định Luật Đất đai 2013 quy định những điều kiện này dựa trên những cơ sở như: có giấy tờ hợp

lệ hay không có giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ và có hay không hành vi vi phạm pháp luật đất đai Nhìn chung, các điều kiện mà Luật Đất đai 2013 đặt ra mang tính khái quát cao nhưng có vai trò quan trọng phục vụ quá trình xem xét nguồn gốc, tình trạng pháp lý của đất đang sử dụng

1.3.1 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất

Trường hợp này được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ sẽ được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng hai điều kiện: (1) hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định

và (2) có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ Cụ thể:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ có một trong các loại giấy tờ hợp lệ

quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, được hướng dẫn chi tiết tại Điều

18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) và Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT Đây là cơ sở quan trọng để CQNN có thẩm quyền xem xét nguồn gốc quyền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân để quyết định công nhận quyền SDĐ của họ là hợp pháp Việc hộ gia đình, cá nhân có các loại giấy tờ hợp lệ nói trên cần được hiểu là phần đất họ đang sử dụng đã có giấy tờ về quyền

SDĐ Nghĩa là, các loại giấy tờ này có thể do hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ nắm giữ hoặc do CQNN lưu giữ Ví dụ như người SDĐ có thể nắm giữ một số loại giấy

tờ như giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;… Trong khi

đó, một số loại giấy tờ khác như sổ mục kê, sổ kiến điền, dự án hoặc văn bản về việc

di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư… lại do CQNN có thẩm quyền quản lý Như vậy, trong cả hai trường hợp hộ gia đình, cá nhân sở hữu giấy tờ hoặc CQNN lưu giữ giấy tờ theo quy định đều được xem là hộ gia đình, cá nhân có giấy

tờ hợp lệ về quyền SDĐ

Quyền tiếp cận các giấy tờ hợp lệ khi được lưu giữ tại CQNN đã được ghi nhận tại khoản 9 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP): “Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường

có trách nhiệm cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm

1980 theo quy định tại Khoản 1 Điều này đang được lưu trữ tại cơ quan mình cho Ủy ban nhân dân cấp xã và người sử dụng đất để phục vụ cho việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Với quy định này, các cơ quan lưu giữ có nhiệm vụ cung cấp sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 nhằm phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân Vấn đề xác định người SDĐ có giấy tờ về quyền SDĐ cần có sự phối hợp, hỗ trợ từ phía Nhà nước, giảm bớt trách nhiệm chứng minh của người SDĐ góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cấp Giấy chứng nhận

Ngoài ra, liên quan đến các giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ, Luật Đất đai 2013 đã

dự liệu các trường hợp phát sinh liên quan: (1) trường hợp giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ ghi tên người khác với hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ; (2) trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và CQNN không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó Đối với trường hợp giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ ghi tên người khác, quy định tại Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 đưa ra hướng công nhận đây là giấy tờ hợp lệ khi người đang SDĐ có bằng chứng chứng minh đã có giao dịch chuyển quyền với người có tên trên giấy tờ và đất này không có tranh chấp Giấy tờ chứng minh về việc chuyển quyền không yêu cầu công chứng, chứng thực nhưng phải được lập trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và có đầy đủ chữ ký của các bên giao dịch Đối với trường hợp bản gốc giấy tờ bị thất lạc và không còn được lưu giữ trong hồ sơ quản lý, một trong những nguyên nhân là do giấy tờ được ban hành trải qua nhiều giai đoạn lịch sử cùng với sự thay đổi trong hệ thống quản lý dẫn đến giấy tờ bị thất lạc và không còn hồ sơ lưu giữ Quy định tại Khoản 8 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-

CP cho phép người đang SDĐ nộp bản sao của các giấy tờ với điều kiện có xác nhận

của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh về việc bản gốc giấy tờ bị thất lạc và không còn được lưu giữ trong

hồ sơ quản lý

Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân phải chứng minh việc SDĐ của mình là ổn định

SDĐ ổn định được hiểu là việc SDĐ liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu SDĐ vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của CQNN có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận (Khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Như vậy, tính chất ổn định được xem xét dựa trên 02 cơ sở: Thời điểm bắt đầu SDĐ và mục đích SDĐ mang tính thống nhất, liên tục Trong đó, thời gian SDĐ liên tục vào mục đích chính và thời gian thực tế SDĐ đất là không đồng nhất với nhau Có thể hiểu, thời điểm bắt đầu SDĐ vào một mục đích chính nhất định được tính từ thời điểm người xin cấp Giấy chứng nhận bắt đầu SDĐ hoặc thời điểm chủ sử dụng trước đó

đã SDĐ liên tục vào một mục đích chính kéo dài đến thời điểm xin cấp Giấy chứng nhận Đây cũng là thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính, xem xét việc SDĐ có phù hợp quy hoạch của Nhà nước hay không9

Thời điểm bắt đầu SDĐ được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích SDĐ ghi trên các loại giấy tờ được liệt kê tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ví dụ như: biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc SDĐ, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;… Các loại giấy tờ, văn bản này có giá trị làm căn cứ xác định thời điểm SDĐ khi nội dung ghi nhận thời gian SDĐ và nội dung liên quan đến mục đích SDĐ Khi người SDĐ có nhiều loại giấy tờ khác nhau mà các giấy tờ này ghi nhận không thống nhất thời điểm bắt đầu SDĐ ổn định thì thời điểm được xác định theo giấy tờ

có ghi ngày tháng năm SDĐ sớm nhất (Khoản 3 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Trường hợp người đang SDĐ không có các giấy tờ hoặc các giấy tờ trên không thể hiện rõ các thông tin về việc SDĐ ổn định thì việc xác định thực hiện thông qua hoạt động thẩm tra, xác nhận trên thực tế UBND cấp xã thu thập ý kiến của những người

đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu SDĐ thông qua các hình thức tổ chức lấy ý kiến, họp tổ dân phố, từ đó xác định thời điểm bắt đầu SDĐ vào mục đích SDĐ hiện

9 Nguyễn Văn Hồng (2007), Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta lý luận và thực tiễn,

Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr 50

tại Kết quả được ghi nhận vào phiếu lấy ý kiến của khu dân cư, những người SDĐ liền kề về nguồn gốc và thời điểm SDĐ

Nhìn chung, khi có giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ thì hộ gia đình, cá nhân sẽ có điều kiện thuận lợi hơn khi cấp Giấy chứng nhận Nghĩa vụ chứng minh quyền SDĐ hợp pháp khi có giấy tờ về quyền SDĐ được đơn giản hóa thể hiện qua các điều kiện được quy định Bên cạnh đó, khi đáp ứng các điều kiện người đang SDĐ sẽ được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất (Khoản 1, Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013) Điều này thể hiện chính sách của Nhà nước khuyến khích người dân thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

1.3.2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về

(i) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền

sử dụng đất và không có vi phạm pháp luật đất đai

Trường hợp không có vi phạm pháp luật đất đai, để xác định điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước dựa vào yếu tố về hộ khẩu thường trú, thời điểm bắt đầu SDĐ, mục đích SDĐ theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 Đối với hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ có hộ khẩu thường trú tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, các chủ thể này được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng 03 điều kiện sau: (1) SDĐ trước ngày 01/7/2014; (2) hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; và (3) được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã SDĐ ổn định, không có tranh chấp Đối với hộ gia đình, cá nhân SDĐ không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, các chủ thể này được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng các điều kiện sau: (1) SDĐ ổn định trước ngày 01/7/2004; (2) được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp SDĐ; (3) đất sử dụng phù hợp quy hoạch SDĐ đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt

Như vậy, tùy thuộc vào hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ

mà thời điểm SDĐ ổn định được xác định khác nhau Những hộ gia đình, cá nhân SDĐ không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian SDĐ ổn định phải dài hơn (trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực) mới được cấp Giấy chứng nhận Ngược lại, hộ gia đình, cá nhân SDĐ thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn chỉ cần SDĐ ổn định trước

ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực Điều này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho những đối tượng ở khu vực khó khăn, thiếu hiểu biết pháp luật, đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Ngoài ra, trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ không có giấy tờ hợp lệ còn phải đáp ứng thêm điều kiện về đất không có tranh chấp và việc SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ:

Về điều kiện không có tranh chấp đất đai: tranh chấp đất đai là tranh chấp về

quyền, nghĩa vụ của người SDĐ giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Nói cách khác, tranh chấp xảy ra khi có sự bất đồng, mâu thuẫn giữa những chủ thể SDĐ trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đối với một hoặc những thửa đất nhất định10 “Trong thực tiễn thường hiểu tranh chấp đất đai có hai loại: tranh chấp

về ranh giới và tranh chấp về quyền được quản lý sử dụng thửa đất […] Sẽ còn những loại tranh chấp khác như, tranh chấp khoảng không, theo chiều thẳng đứng của ranh đất; tranh chấp về quyền được sử dụng thông hành “địa dịch”…”11 Qua đó có thể hiểu, điều kiện không có tranh chấp đất đai khi cấp Giấy chứng nhận là không tồn tại một trong những tranh chấp nêu trên

Nhận thấy rằng tranh chấp đất đai biểu hiện khá đa dạng Trong trường hợp không có giấy tờ về quyền SDĐ thì các tranh chấp dễ dàng phát sinh hơn Vì vậy, điều kiện xác định đất không có tranh chấp được đặt ra là hợp lý, là căn cứ quan trọng

để xem xét cấp Giấy chứng nhận nhằm giảm bớt những khiếu kiện về sau

Cách thức để xác định đất đang sử dụng không có tranh chấp được thực hiện thông qua thủ tục xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày theo quy định tại Điểm a, Điểm c Khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Đây là một thủ tục bắt buộc, văn bản kết thúc niêm yết công khai sẽ là bằng chứng quan trọng để xác định tình trạng tranh chấp Xét thấy, việc xác nhận của UBND cấp xã có tính hợp lý bởi hoạt động niêm yết được thực hiện tại cơ quan này, đồng thời UBND cấp xã là CQNN quản lý trực tiếp việc SDĐ và thông tin liên quan Đây là cơ sở đảm bảo tính phù hợp và chính xác của kết quả xác nhận

Về điều kiện phù hợp quy hoạch: được hiểu là phù hợp quy hoạch SDĐ tại thời

điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch Quy hoạch ở đây bao gồm: quy hoạch SDĐ, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch

10 Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2015), tlđd (6), tr 276

11 Nguyễn Văn Hồng (2007), tlđd (9), tr 51

xây dựng nông thôn mới (Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Quy hoạch SDĐ không chỉ là vấn đề được đặt ra đối với hoạt động cấp Giấy chứng nhận mà đây

là hoạt động điều phối đất đai ở tầm vĩ mô, là nền tảng của hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai “Kết quả quy hoạch là sự thay đổi trong hoạt động sử dụng đất bao gồm sự phân chia hoặc hợp nhất những diện tích đất đai nhất định, nghĩa là thay đổi đặc điểm hình học của đất đai; thay đổi mục đích sử dụng đất và thậm chí thay đổi cả chủ thể sử dụng đất và các quyền đối với đất đai”12 Với sự thay đổi trong quy hoạch SDĐ qua các kỳ quy hoạch, các chủ thể đang SDĐ phải chấp hành các nội dung quy hoạch, đảm bảo đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch Trải qua nhiều kỳ quy hoạch, những trường hợp trước đây SDĐ không phù hợp quy hoạch, đến nay khi có

sự thay đổi quy định mà việc SDĐ trở nên phù hợp thì được xem là đáp ứng điều kiện

về quy hoạch và được giải quyết cấp Giấy chứng nhận

(ii) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về

quyền sử dụng đất và có vi phạm pháp luật đất đai

Về nguyên tắc, những trường hợp lấn chiếm đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận và bị thu hồi đất Tuy nhiên, trong một số trường hợp, khi đáp ứng các điều kiện, họ vẫn có thể được cấp Giấy Chứng nhận Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp SDĐ vi phạm pháp luật đất đai bao gồm:

- SDĐ lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ; hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng; hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác (Khoản 1 Điều 22);

- Lấn, chiếm đất đã được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp (Khoản 2 Điều 22);

- Lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích SDĐ thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được CQNN có thẩm quyền cho phép (Khoản 3 Điều 22);

- SDĐ nông nghiệp do tự khai hoang (Khoản 4 Điều 22)

Theo quy định, điều kiện về thời gian thực hiện hành vi SDĐ vi phạm xảy ra trước ngày 01/7/2014 là yêu cầu đầu tiên để hộ gia đình, cá nhân được xem xét cấp Giấy chứng nhận Những trường hợp lấn, chiếm đất, tự ý chuyển mục đích SDĐ thuộc trường hợp phải xin phép từ ngày 01/7/2014 sẽ đương nhiên không được công nhận

12 Đặng Anh Quân (2012), “Đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong công tác quy hoạch sử dụng đất”,

Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 4(44)/2012, tr 44

quyền SDĐ và buộc phải thu hồi đất Trước đây, Luật Đất đai 2003 quy định những trường hợp lấn, chiếm đất sẽ bị xử lý hành chính, hoặc có thể truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo tính chất, mức độ vi phạm của hành vi (Điều 140) Tuy nhiên đến Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/5/2007 đã cho phép hợp thức hóa đất lấn chiếm trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực) nếu không

có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (Khoản

5 Điều 14) Nghị định 120/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 30/12/2010 tiếp tục mở rộng phạm vi hợp thức hóa đất lấn chiếm khi cho phép cấp Giấy chứng nhận đối với đất do lấn chiếm xây dựng nhà ở trước 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực) nếu phù hợp với quy hoạch khu dân cư và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ ở theo quy định của pháp luật (Khoản 4 Điều 2) Đến Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP tiếp tục cho phép hợp thức hóa đất do lấn chiếm đến trước 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) Như vậy, Nhà nước đang có xu hướng mở rộng phạm vi cho phép hợp thức hóa các trường hợp SDĐ có nguồn gốc

do lấn chiếm nhằm thực hiện hiệu quả công tác quản lý, tạo nên sự ổn định trong quá trình SDĐ Tuy nhiên, điều này có thể dẫn đến thực trạng người dân coi thường pháp luật, cố tình lấn chiếm đất đai với hy vọng trong tương lai có thể được Nhà nước công nhận

Bên cạnh đó, hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ còn phải đáp ứng thêm các điều kiện khác như phù hợp quy hoạch, kế hoạch SDĐ khi Nhà nước điều chỉnh quy hoạch,

kế hoạch SDĐ; đất được sử dụng ổn định và không có tranh chấp tương tự như trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có giấy tờ và không vi phạm pháp luật đất đai Trong đó, điều kiện về việc phù hợp với quy hoạch đóng vai trò rất quan trọng

để Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận hay thực hiện thu hồi đất

(iii) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đã được giao không đúng

thẩm quyền

Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác (Khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền Hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp này được cấp Giấy chứng nhận đối với đất được giao trước ngày 01/7/2014 Các trường hợp xảy ra từ ngày 01/7/2014 sẽ không được cấp Giấy chứng

nhận đồng thời Nhà nước tiến hành thu hồi toàn bộ diện tích đất Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng các điều kiện: đất được sử dụng

ổn định trước ngày 01/7/2014, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch Qua các trường hợp nêu trên, với mỗi nhóm trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có giấy tờ về quyền SDĐ, các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận sẽ căn cứ vào nguồn gốc xác lập quyền SDĐ tương ứng với từng mốc thời gian

cụ thể Tựu trung lại có thể thấy các điều kiện cơ bản để được cấp Giấy chứng nhận

trong những trường hợp này, bao gồm: (1) điều kiện đất được sử dụng ổn định; (2)

điều kiện không có tranh chấp đất đai; (3) điều kiện phù hợp quy hoạch Nhìn chung, các điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ được đặt ra chặt chẽ hơn so với trường hợp có giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ Vì không có giấy tờ ghi nhận nguồn gốc SDĐ cho nên các điều kiện đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp cần được xác định một cách rõ ràng Các điều kiện về sự phù hợp quy hoạch được chú trọng nhằm đảm bảo sự thống nhất quản lý nhà nước về đất đai