Chuyên đề Báo cáo thực tập HLU

Chuyên đề Báo cáo thực tập HLU Chuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLU

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở - MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG

THỰC TIỄN ÁP DỤNG ( MÔN: LUẬT DÂN SỰ )

CƠ SỞ THỰC TẬP

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NS – ĐOÀN LUẬT SƯ TỈNH THÁI BÌNH

Năm 2021

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở - MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG

THỰC TIỄN ÁP DỤNG ( MÔN: LUẬT DÂN SỰ )

CƠ SỞ THỰC TẬP

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NS – ĐOÀN LUẬT SƯ TỈNH THÁI BÌNH

Năm 2021

- Lời cam đoan và ô xác nhận của cán bộ hướng dẫn thực tập

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là báo cáo thực tập do tôi thực hiện trong thời gian thực tập tại cơ quan tiếp nhận thực tập Các nội dung trong báo cáo là trung thực, đảm bảo độ tin cậy./.

Tác giả báo cáo thực tập

(Ký và ghi rõ họ tên)

Xác nhận của

Cán bộ hướng dẫn

thực tập

Mục Lục

Trang

- Trang phụ bìa i

- Trang lời cam đoan ii

- Mục lục iii

M Đ U Ở Ầ

Dân số của nước ta hiện nay ngày càng tăng Cùng với sự phát triển công nghiệp,

độ thị hóa rất nhanh dẫn đến xu hướng tập trung cư dân về thành phố và những khu công nghiệp phát triển Thành phần dân số cũng rất đa dạng, từ trí thức, công nhân, sinh viên, nói chung khá đông những người có thu nhập trung bình Những ngôi nhà được xây lên ngày càng nhiều Với mức thu nhập không quá dư dả, để có cơ hội tham gia thị trường mua bán bất động sản không hề dễ dàng, vì thế biện pháp cứu cánh cho

họ không gì khác ngoài việc tìm thuê nhà ở Thuê nhà ở là nhu cầu thiết yếu của con người không chỉ còn là chỗ ở, nơi nghỉ ngơi mà còn là chỗ dựa tinh thần khiến cho con người có thể yên tâm làm việc cống hiến cho đất nước

Hợp đồng thuê nhà ở hiện nay đã có nhiều văn bản pháp luật được ban hành tạo ra hành lang pháp lý để điều chỉnh hợp đồng thuê nhà ở như: Bộ luật dân sự 2015, Luật nhà ở 2014 và các văn bản khác có liên quan Thuê nhà ở tưởng chừng là việc đơn giản nhưng với sự thiếu kiến thức về pháp luật của người cho thuê nhà ở; người thuê nhà ở cộng với việc vẫn còn một số quy định chưa được rõ ràng và cụ thể đã khiến cho hợp đồng thuê nhà ở dễ trở thành phát sinh tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở gây ra

sự căng thẳng giữa các bên, làm mất ổn định, trật tự khu vực nói riêng và xã hội nói chung

Vấn đề về hợp đồng thuê nhà ở tuy không mới, nhưng luôn là mối quan tâm của người dân.Thông qua lần thực tập tại văn phòng Luật sư NS chuyên tư vấn pháp luật, tham gia tố tụng và giải quyết các vụ việc về dân sự, kinh doanh thương mại, lao động, đất đai, hôn nhân gia đình…do Luật sư NVN là người đại diện theo pháp luật Trong quá trình thực tập tại đây, dưới sự hướng dẫn tận tình của Luật sư NVN và bằng sự tìm tòi các tài liệu; nghiên cứu một số hồ sơ vụ kiện “Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở” cộng với những kiến thức của mình, tôi xin được chọn chuyên đề “Hợp đồng thuê nhà ở-một số bất cập trong thực tiễn áp dụng” thuộc bộ môn Luật dân sự để làm báo cáo thực tập trong kỳ hè này

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu tôi đã áp dụng các phương pháp như: phương pháp luận; phương pháp so sánh; phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp… để tiến hành đánh giá, phân tích, bình luận những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở và chỉ ra một số bất cập trong thực tiễn áp dụng

Với thời gian thực tập ngắn với những kiến thức pháp luật, thực tiễn yêu cầu của chuyên đề cũng như phạm vi trình độ còn hạn chế thì chắc chắn báo cáo thực tập này của tôi còn nhiều hạn chế Nhưng với hoài bão của sinh viên ngành Luật khi ra trường

sẽ đóng góp một phần sức lực cho đất nước Nay tôi xin phép được trình bày đề tài của tôi gồm các chương sau đây:

Chương 1 Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở

Chương 2 Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở Chương 3 Những vấn đề trong thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà ở

Chương 4 Giải pháp, kiến nghị nhằm hạn chế những bất cập trong thực tiễn áp

dụng hợp đồng thuê nhà ở

N I DUNG Ộ

Ch ươ ng 1 Khái quát chung v h p đ ng thuê nhà ề ợ ồ ở

1.1 Khái ni m chung v h p đ ng dân s ệ ề ợ ồ ự

“Có thể hiểu hợp đồng không chỉ là sự thỏa thuận để một bên chuyển giao tài sản, thực hiện một công việc cho bên kia mà có thể còn là sự thỏa thuận để thay đổi hay chấm dứt các nghĩa vụ đó”1

Theo Điều 394 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 388 Bộ luật Dân sự 2005 đều quy định:

“Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

Có thể thấy Bộ luật Dân sự 1995 và 2005 có một bổ ngữ “dân sự” ở sau từ “Hợp đồng” “Bổ ngữ “dân sự” này đã tạo ra bất cập trong thực tiễn Về mặt cấu trúc của hệ thống pháp luật, ở những nước có sự phân biệt ngành luật công và luật tư thì Bộ luật Dân sự thường được coi là bộ luật nền tảng của luật tư Việc thêm bổ ngữ “dân sự” ở đằng sau có thể khiến cho những người thực hành pháp luật hiểu nhầm rằng chế định

về hợp đồng dân sự trong Bộ luật Dân sự 1995 và 2005 chỉ áp dụng cho các quan hệ dân sự thuần túy (phục vụ mục đích sinh hoạt, tiêu dùng, không làm phát sinh lợi nhuận) mà không áp dụng cho các quan hệ tư khác như thương mại, kinh doanh, lao động”2

Đến khi sửa đổi thuật ngữ trong Bộ luật Dân sự 2015 đã loại bỏ đi bổ ngữ “dân sự”

“Những người soạn thảo Bộ luật Dân sự 2015 trình bày rằng, sự sửa đổi này nhằm loại

bỏ mọi cách hiểu không chính xác cả về mặt khoa học và trong thực tiễn về phạm vi điều chỉnh của chế định hợp đồng trong Bộ luật Dân sự, để chế định hợp đồng này là nền tảng của mọi quan hệ hợp đồng trong lĩnh vực tư”2

1.2 Khái ni m v h p đ ng thuê nhà ệ ề ợ ồ ở

Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự Nó có định nghĩa như sau: “Hợp đồng thuê nhà ở là sự thoả thuận của các bên, theo đó bên cho thuê có nghĩa

vụ chuyển giao nhà ở hoặc diện tích nhà cho bên thuê sử dụng vào việc ở trong một thời hạn nhất định và nhận tiền cho thuê nhà; còn bên thuê nhà có nghĩa vụ sử dụng ngôi nhà hoặc diện tích nhà thuê để ở và trả tiền thuê nhà theo thời hạn và phương thức thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”3

Từ khái niệm trên có thể thấy rằng hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng thuê tài sản nó phải tuân thủ theo đúng các quy định của hợp đồng dân sự với nội dung do các bên tự thỏa thuận với nhau mà không bị ép buộc về mặt ý chí không vi phạm quy định của pháp luật; về hình thức phải được lập thành văn bản theo quy định của pháp luật

Do đó dựa trên tính chất và đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ta có khái niệm rút gọn như sau:

1 https://luatminhkhue.vn/hop-dong-la-gi -khai-niem-hop-dong-duoc-hieu-nhu-the-nao .aspx

2 Đỗ Văn Đại, b.t.v, Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 (Hà Nội: Nxb Hồng Đức, 2016), tr 367.

3 Lê Thị Luyến, luận văn thạc sĩ luật học, Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành ,PGS TS Đinh Văn Thanh hướng dẫn, Hà Nội 2011.

“Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”4

1.3 Đ c đi m v h p đ ng thuê nhà ặ ể ề ợ ồ ở

- Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận của các bên tham gia giao kết hợp đồng mà các bên sẽ tham gia một cách tự nguyện, có sự thống nhất ý chí

- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đối tượng là nhà ở mà không phải nhà sử dụng vào mục đích khác

- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có mục đích chuyển quyền sử dụng tài sản Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ Theo đó, hợp đồng sẽ làm phát sinh quan

hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng mà trong quan hệ nghĩa vụ đó mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà

- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù Trong đó, một bên nhận được lợi ích từ bên kia chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng

- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng ưng thuận Theo đó, mà thời điểm có hiệu lực của

nó được xác định là thời điểm thỏa thuận hoặc thời điểm giao kết hợp đồng

- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp luật khác nhau

- Hợp đồng thuê nhà ở là loại hợp đồng mà mục đích sử dụng tài sản được xác định theo công dụng của nhà ở

1.4 Hình th c v h p đ ng thuê nhà ứ ề ợ ồ ở

Theo Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản” Bởi lẽ, đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là nhà ở - một loại bất động sản có giá trị lớn dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên khi tham gia vào giao dịch nếu họ không thỏa thuận đầy đủ các điều khoản cơ bản của hợp đồng Hợp đồng thuê nhà ở là loại hợp đồng không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực nhưng phải được xác lập bằng văn bản Trước đây Bộ luật dân sự 2005 và Luật nhà ở 2005 quy định, hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ 6 tháng trở lên phải được công chứng chứng thực theo quy định Hiện nay, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thuê nhà ở chỉ được thực hiện nếu các bên có yêu cầu

2 Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở.

2.1 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở.

Điều 119 Luật nhà ở 2014 có quy định cụ thể

- Bên cho thuê nhà ở phải có điều kiện sau đây

4 Nguyễn Quang Thái, luận văn thạc sĩ Luật học, Hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Hoà Bình, PGS TS Trần Thị Huệ hướng dẫn, Hà Nội 2020.

+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự Điều này đảm bảo tính tương thích và linh hoạt trong các hoạt động thường ngày của đời sống xã hội + Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương Khi xét về độ tuổi, khả năng nhận thức, điều khiển hành vi thì cá nhân được tham gia vào các giao dịch về nhà ở nói chung phải đảm bảo phải từ đủ 18 tuổi trở lên không bị mất năng lực hành vi dân sự, không có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, không bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc phải từ đủ 15 đến chưa đủ 18 tuổi thì phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật Đối với pháp nhân phải thỏa mãn theo Điều 74 Bộ luật dân sự 2015

- Bên thuê nhà ở phải có điều kiện sau đây

+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng

ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam; đáp ứng một số quy định pháp luật người nước ngoài đủ điều kiện và được phép thuê nhà ở tại Việt Nam

+ Bên thuê nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải

có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản

2.2 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở.

- “Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở chính là ngôi nhà hoặc diện tích nhà cho thuê được tính bằng mét vuông”3 Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014: “Nhà

ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Ngoài ra đối tượng là nhà ở có thể là nhà ở riêng lẻ; Nhà chung cư; Nhà ở thương mại; Nhà ở công vụ; Nhà ở để phục vụ tái định cư; Nhà ở xã hội

- Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo các điều kiện luật định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014; Phải đảm bảo điều kiện chung của hợp đồng và quan hệ nghĩa vụ Khoản 2 Điều 276

Bộ luật dân sự 2015, nếu không hợp đồng sẽ vô hiệu Theo đó, “muốn trở thành đối tượng của hợp đồng thuê, đồng thời đảm bảo được tính khả thi trong quá trình thực hiện thì nhà ở phải được xác định cụ thể (dựa theo mô phỏng hoặc hiện trạng thực tế, càng cụ thể bao nhiêu khả năng tranh chấp càng giảm bớt bấy nhiêu) để đảm bảo tính xác thực về loại đối tượng của hợp đồng thuê và giá trị sử dụng trong quá trình khai thác”4

2.3 Giá thuê nhà ở.

- Theo Điều 473 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“1 Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác

2 Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê”

- Ngoài ra Theo Điều 129 Luật nhà ở 2014 quy định:

“1 Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận … giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó

2 Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật”

- Ngoài những quy định trên thì việc xác định điều khoản giá trong hợp đồng thuê nhà

ở còn được xem xét dựa trên quy định chuyên ngành theo quy định của pháp luật

2.4 Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.

- Theo Điều 129 Luật nhà ở 2014 quy định: “1 Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê…” Có thể thấy thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở được xác định chủ yếu thông qua thỏa thuận của các bên Tuy nhiên đối với trường hợp nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý (Điều 474 Bộ luật dân sự 2015)

- Theo Điểm a Khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở quy định lại đặt ra trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng “Đây là điểm

cụ thể về thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở nếu các bên không thỏa thuận thời hạn hoặc có thỏa thuận nhưng không xác định rõ Vì vậy, trường hợp có tranh chấp về điều khoản thời hạn đối với hợp đồng thuê nhà ở thì quy định này sẽ được ưu tiên áp dụng

để giải quyết nhà ở”4

2.5 Quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.

- Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn để điều chỉnh lại không đề cập một cách cụ thể tới quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

- Nhìn chung dựa trên sự tự thỏa thuận và thống nhất giữa các bên về quyền và nghĩa

vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở mà pháp luật sẽ tôn trọng và bảo đảm thực hiện thỏa thuận đó của các bên nếu không vi phạm điều cấm của luật và trái đạo đức

xã hội Nếu phát sinh các trường hợp ngoài thỏa thuận giới hạn quyền nghĩa vụ của cả hai bên vẫn được luật điều chỉnh trong phần chung của hợp đồng thuê tài sản ( Bộ luật dân sự 2015), các quy định khác của Luật nhà ở năm 2014

2.6 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

- Theo Điều 131 Luật nhà ở 2014 quy định:

“1 Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này

2 Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này”

- Theo Khoản 1 Điều 84 Luật nhà ở 2014 quy định:

“1 Việc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;

c) Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;

d) Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật này; đ) Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;

e) Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không

có lý do chính đáng;

g) Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

h) Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua”

- Theo Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định:

“1 Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

2 Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà

và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;