bài giảng kinh tế lượng

 Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định rõ..  Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại gi

1

Häc viÖn tµi chÝnh

m«n häc

§Þnh gi¸ tµi s¶n

M«n häc

§Þnh gi¸ tµi s¶n

3

Chơng 1: Khái niệm cơ bản và nguyên tắc

định giá trong nền kinh tế thị trờng

II Các nhân tố

ảnh hởng đến giá trị tài sản

Các khái niệm cơ bản

1.1

Tài sản

1.2 Quyền sở hữu

1.3 Giá trị

1.4 Thẩm định giá

1.5

Gi thị trờng

& gi phi TT

5

1.1 Tài sản

Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần

(nguồn lực) có giá trị đối với chủ sở hữu

Tài sản là nguồn lực do doanh

nghiệp kiểm soát , là kết quả

của những hoạt động trong

đ-+ Dự tính đem lại lợi ích kinh

tế trong tơng lai cho doanh nghiệp

1.1.1 Khái niệm

7

1.1 Tài sản (tiếp)

1.1.3 Phân loại tài sản

- Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình

- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân

- Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa

- Theo khả năng di dời: động sản và BĐS

- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và lu động

 Quyền chiếm hữu: là quyền đợc nắm giữ,

quản lý tài sản

 Quyền sử dụng: là quyền khai thác

những công dụng hữu ích của tài sản,

quyền đợc hởng những lợi ích mà tài sản có

thể mang lại

 Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao

quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền

sở hữu đó

Nhận xét

Để đánh giá

đúng mức độ lợi ích mà tài sản mang lại, nhất thiết phải xét đến quyền của chủ thể

 Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền

Nh vậy, giá trị TS

 Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản

cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định rõ

 Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài

sản phù hợp với thị trờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định

theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế

 Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất

về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một

thời điểm nhất định

trao đổi ớc tính về tài sản

vào thời điểm thẩm định

giá, giữa một bên là ngời

bán sẵn sàng bán với một

bên là ngời mua sẵn sàng

mua, sau một quá trình

tiếp thị công khai, mà tại

Số tiền trao đổi

Thời điểm

Ngời bán sẵn sáng bán Ngời

mua sẵn sàng mua Tiếp thị

công khai

13

1.5.2 Giá trị Thị trờng (tiếp)

- Số tiền trao đổi:

+ Giá trị thị trờng đợc đo đếm, tính toán, định lợng bằng đơn vị

tiền tệ

+ Số tiền này có nguồn gốc dựa trên cơ sở của việc trao đổi,

mua bán tài sản

- Ước tính: là số tiền dự báo có thể sẽ đợc thanh toán vào thời điểm

giao dịch, không phải là số tiền đợc quyết định từ trớc

- Thời điểm: giá trị của một tài sản xác định mang tính thời điểm,

đến thời điểm khác có thể sẽ không còn phù hợp nữa

+ Là ngời muốn bán tài sản, nhng không phải là ngời nhiệt tình quá mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện thông thờng trên thị trờng

+ Là ngời sẽ bán tài sản với mức giá cao nhất có thể đợc trên thị trờng công khai sau một quá trình tiếp thị

- Ngời mua sẵn sàng mua:

+ Là ngời muốn mua, nhng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng mua với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện thông thờng trên thị trờng

+ Là ngời không trả giá cao hơn giá trị thị trờng yêu cầu Là ngời sẽ mua với giá thấp nhất có thể đợc

- Sau một quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là tài sản phải đợc trng bày, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất Thời gian tiếp thị phải đủ để thu hút sự chú ý các khách hàng

15

1.2.3 Giá trị Thị trờng (tiếp)

- Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc:

+ Khách quan: các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ

phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào có thể gây ra một mức giá

giả tạo

+ Hiểu biết: các bên mua bán trên cơ sở đều đợc thông tin đầy

đủ về tài sản Ngời mua và ngời bán sẽ hành động phù hợp với

thông tin về thị trờng mà anh ta nhận đợc tại thời điểm đó

+ Không bị ép buộc: cả hai bên đều không chịu bất cứ sự ép

buộc nào từ bên ngoài ảnh hởng đến quyết định mua và bán

17

1.5.2 Giá trị thị trờng (tiếp)

các tình huống bị coi là ép buộc

Thực hiện

di trúc

Không còn

sự lựa chọn nào khác

Vì yếu tố tình cảm

Mua của ngời đồng

sở hữu

ép bán với giá thấp

ép mua với giá cao

Giá trị phi thị trờng của tài sản là mức giá ớc tính đợc xác định theo

những căn cứ khác với giá trị thị trờng hoặc có thể đợc mua bán,

trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trờng

Việc đánh giá giá trị tài sản đợc căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh

tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả

năng đợc mua bán trên thị trờng của tài sản đó

19

1.5.3 Giá trị phi thị trờng… (tiếp)

Giá trị để tính thuế

Giá trị doanh nghiệp

Giá trị tài sản chuyên dùng

Giá trị tài sản có thị trờng hạn chế

Giá trị TS

đang sử dụng

Các loại giá trị phi thị trờng

dụng cho một mục đích nhất định, và do đó không liên quan tới thị

trờng

- Giá trị đầu t: là giá trị của tài sản đối với một hoặc một số nhà

đầu t nhất định, cho một dự án đầu t nhất định

- Giá trị doanh nghiệp: là biểu hiện bằng tiền về cỏc khoản thu

nhập mà DN mang lại cho nhà đầu tư trong quỏ trỡnh sản xuất

kinh doanh

- Giá trị bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm hay số tiền bồi thờng đợc ớc

tính trên cơ sở những chi phí thay thế tài sản khi xảy ra trách

nhiệm bồi thờng, chứ không xem trọng đến việc xác định GTTT

của tài sản là bao nhiêu

21

1.5.3 Giá trị phi thị trờng (tiếp)

- Giá trị tính thuế: là số tiền thể hiện giá trị tài sản đợc quy định trong các văn bản pháp lý, làm căn cứ để ra số tiền thuế phải nộp cho Nhà n-

và ngời mua biết rõ sự bất lợi đó của ngời bán

- Giá trị đặc biệt: là giá trị tài sản vợt quá GTTT, khi một tài sản này liên kết với một tài sản khác tạo ra sự cộng hởng về mặt kỹ thuật hoặc lợi ích kinh tế

23

2.1 Mục đích của định giá tài sảN

- Chuyển giao quyền sở hữu

+ Giúp ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc

+ Để giúp cho ngời mua quyết định giá mua

+ Để thiết lập cơ sở cho sự đổi tài sản

- Tài chính và tín dụng

+ Để biết giá trị tài sản dùng để cầm cố

+ Để bảo hiểm tài sản

- Cho thuê theo hợp đồng

Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê

- Phát triển tài sản và đầu t

+ Để so sánh với tài sản đầu t khác

+ Để quyết định khả năng thực hiện đầu t

- Định giá tài sản trong công ty

+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm của công ty, và xác định giá trị

thị trờng của số vốn mà công ty đầu t

+ Để hợp nhất, chia tách, giải thể

+ Khi cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nớc

- Các định giá theo luật pháp

+ Để tính thuế tài sản

+ Để bồi thờng

+ Để phục vụ thi hành án

25

2.2 Các yếu tố tác động

- Các yếu tố mang tính kinh tế. Đó là cung và cầu Hai yếu tố này tạo ra

đặc tính khách quan của giá trị Hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài

sản Khi đó, giá trị tài sản tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu:

- Các yếu tố mang tính vật chất Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính

hữu dụng tự nhiên, vốn có của tài sản Thông thờng thuộc tính hữu dụng

của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn Tuy nhiên, giá trị tài

sản còn phụ thuộc vào khả năng của chủ thể trong việc khai thác những

công dụng của nó.

- Các yếu tố về tình trạng pháp lý Tình trạng pháp lý của tài sản

quy định quyền của chủ thể đối với việc khai thác các thuộc tính

của tài sản trong quá trình sử dụng Thông thờng quyền khai thác

các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị tài sản càng cao và

ngợc lại

- Các yếu tố khác: tập quán dân c hay tâm lý tiêu dùng

Con ngời luôn có xu hớng tìm cách khai

thác một cách tối đa lợi ích của tài sản

Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa lại các lợi ích khác nhau, nhng gía trị của chúng đợc xác

định hay thừa nhận trong điều kiện nó

đợc sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Thẩm định viên phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó

+ Thẩm định viên khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

29

3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và… (tiếp)

Theo IVSC một TS coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Tài sản đợc sử dụng trong bối cảnh tự nhiên:

Tài sản sử dụng phải đợc phép về mặt pháp lý Ngoài ra, mặc dù

không hẳn có tính pháp lý, song những quy ớc có tính thông lệ, hay

tập quán xã hội cũng cần phải đợc tôn trọng

Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính

Những ngời mua thận trọng sẽ không

trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản

nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhng

vẫn có thể có một tài sản tơng tự nh

vậy

Giới hạn trên về giá trị (hay giá trị cao nhất) của một tài sản không vợt quá chi phí để có một tài sản tơng đơng

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Thẩm định viên phải nắm đợc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tơng tự, gần với thời điểm định giá

+ Thẩm định viên nhất thiết phải đợc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản

31

3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai

Cơ sở của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản đợc quyết định

bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho

ngời sử dụng

Nội dung của nguyên tắc:

Phải dự kiến đợc các khoản lợi ích trong tơng lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể làm cơ sở để ớc tính giá trị tài sản

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Thẩm định viên phải dự kiến đợc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ớc tính giá trị tài sản

+ Thẩm định viên phải thu thập những chứng cớ thị trờng gần nhất của các tài sản tơng tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ớc tính giá trị của tài sản

Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng

giá trị của nó sẽ cao hơn tổng giá trị

của các tài sản đơn lẻ (theo lý thuyết

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

Khi đánh giá tổ hợp tài sản không đợc cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ lại với nhau

33

3.5 Nguyên tắc cung cầu

Cơ sở của nguyên tắc:

Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của

việc thẩm định giá trị tài sản là dựa vào

giá trị thị trờng Giá trị thị trờng của

tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và

tỷ lệ nghịch với yếu tố cung

Nội dung của nguyên tắc:

Định giá một tài sản phải đặt nó trong

sự tác động của các yếu tố cung cầu

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

Thẩm định viên phải đánh giá đợc tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đợc định giá trên cơ sở giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng

II Định giá BĐS và các nhân tố ảnh hởng đễn giá trị BĐS

37 1.1 Khái niệm BĐS

“BĐS là các tài sản không di dời đợc bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài

sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật qui định.”

TÝnh ¶nh hëng lÉn nhau

39 1.2 Đặc điểm của BĐS

Tính ảnh hởng lẫn nhau

Tính cố định

về vị trí

+ Giá trị & khả năng sinh lời của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể

+ Giá trị & khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố MT

Tính ảnh hởng lẫn nhau

Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và vật lý,

tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó

41 1.2 Đặc điểm của BĐS

Tính ảnh hởng lẫn nhau

+ Trong đầu t phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt của BĐS;

+ Khi định giá, không so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau;

Tính ảnh hởng lẫn nhau

+ Định giá BĐS phải xét đến quan hệ cung cầu;

+ Cần có chính sách chống đầu cơ BĐS

43 1.2 Đặc điểm của BĐS

Tính ảnh hởng lẫn nhau

Khi định giá tăng, giảm 1% kéo theo số tuyệt đối lớn

Tính ảnh hởng lẫn nhau

Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hởng nếu

nh có các công trình BĐS khác ra đời

45 1.3 Phân loại BĐS

Theo khả năng phát triển

Theo đặc tính vc

và mục đích sử dụng

Theo đặc tính vật chất

Phân loại

- Đất đai

- Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình:

- Các tài sản khác gắn liền với đất

47 2.1 Khái niệm thị trờng BĐS

Thứ nhất, đồng nhất thị trờng BĐS với thị trờng nhà, đất

Thứ hai, thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyền sử dụng BĐS theo qui luật của thị tr- ờng, có sự quản lý của nhà nớc

Thứ ba, thị trờng BĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

Thứ t, Thị trờng BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ

Phụ thuộc vào

sự kiểm soát của Nhà nớc

Cung và cầu về

BĐS ít co dãn

Dạng điển hình của TT không hoàn hảo

Thị trờng mang tính khu vực

Tách biệt giữa hàng hoá và

địa điểm giao dịch

Đặc điểm của thị trờng BĐS

ảnh hởng đến giá trị

II Định giá BĐS và các yếu tố

ảnh hởng đến giá trị BĐS

Định giá BĐS là việc ớc tính bằng tiền về lợi ích mà BĐS mang lại cho

chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

51

Các yếu tố

ảnh hởng đến giá trị BĐS

2.1 Mục đích định giá

(nhân tố chủ quan)

2.2 Các nhân tố ảnh hởng (nhân tố khách quan)

2 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bĐS

Tài chính

và tín dụng

Chuyển giao quyền sở hữu

Mục đích định giá

bất động sản

53 2.2 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bĐS

55

Căn cứ để xác định phơng pháp thích hợp nhất

 Thuộc tính của BĐS;

 Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trờng;

 Mục tiêu của công việc định giá

1.1 Cơ sở lý luận

 Dựa chủ yếu vào nguyên tắc “thay thế”

 Dựa trên giả định giữa giá trị thị trờng của những BĐS tơng

tự đã đợc giao dịch với giá trị của BĐS cần

định giá có mối liên hệ với nhau

Giá: 5 tỷ đồng

?

áp dụng cho mục đích mua

bán, định giá cấm cố, thế chấp,

để đánh thuế BĐS

59

1.3 Các bớc tiến hành

Bớc 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS đợc giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá:

 Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng…

 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thớc, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô

đất; khả năng tiếp cận môi trờng xung quanh

 Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác (gara, nhà phụ, đờng đi, các bức tờng xây, hàng rào, phong cảnh, cây xanh )

 Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch

 Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trờng: khả năng tài chính, phơng thức thanh toán và điều kiện ngời bán tự nguyện và ngời mua tự nguyện

 Qui hoạch…

động sản thẩm định giá)

Bớc 3 Phân tích và điều chỉnh:

 Phân tích: phân tích bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định

giá, phân tích thị trờng thời đIểm thẩm định giá

 điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá

làm chuẩn Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không

hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ngợc lại

Bớc 4- ớc tính giá trị của BĐS mục tiêu