Chương 2: Thẩm định giá trị bất động sản

2.1.1. Bất động sản 2.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản * Khái niệm, đặc điểm chủ yếu của bất động sản Khái niệm : Bất động sản là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định. Đặc điểm : Cố định về vị trí  Tính bền vững  Tính khác biệt Tính khan hiếm Có giá trị lớn Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Chương 2: Thẩm định giá trị bất động sản

2.1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản

2.2 Thẩm định giá trị bất động sản

2.1 Tổng quan về bất động sản và thị

trường bất động sản

2.1.1 Bất động sản

2.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản

* Khái niệm, đặc điểm chủ yếu của bất động sản

• Khái niệm : Bất động sản là những tài sản cố định tại một vị

2.1.1.2 Quyền của chủ thể đối với bất động

sản

- Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức

chiếm giữ đất đai:

(i) Sở hữu vĩnh viễn, (ii) Thuê theo hợp đồng, (iii) Quyền sử dụng đất

- Đối với các công trình:

(i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy (ii) Thuê theo hợp đồng: các công trình trên khu đất được đem cho thuê theo hợp đồng

2.1.2 Thị trường bất động sản

2.1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại thị

trường bất động sản

* Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản

- Thị trường BĐS là loại thị trường bao gồm các giao dịch về

BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.

+ Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

+ Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực

+ Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo

Phân loại thị trường BĐS

* Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước

+ Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước

+ Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước

* Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường

+ Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu đất, loại thị

trường này còn gọi là thị trường đất đai

+ Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho

thuê

+ Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS

Phân loại thị trường BĐS

* Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường

+ Thị trường đất đai.

+ Thị trường nhà ở + Thị trường BĐS công nghiệp + Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở + Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ.

* Căn cứ vào tính chất các giao dịch

+ Thị trường mua bán BĐS + Thị trường thuê và cho thuê BĐS.

+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bào hiểm + Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh.

2.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản

• Giống như các loại thị trường khác, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng.

• Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất

cho các chủ thể kinh doanh BĐS.

• Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động

quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các

công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác.

• Vận hành thị trường BĐS góp phần ứng dụng và cải tiến khoa học

– công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.

• Thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.

2.2 Thẩm định giá trị bất động sản

2.2.1 khái niệm và cơ sở giá trị của thâm định giá BĐS

* KN: TĐG BĐS có thể hiểu là sự ước tình về giá trị của BĐS cụ thể dưới hình thái tiền tệ bằng PP phù hợp trong những điều kiện của một thị trường cụ thể nhằm đáp ứng cho một mục đích đã được xác định rõ.

* Cơ sở giá trị của TĐG BĐS: Theo chuẩn mực của ủy ban chuẩn mực TĐG QT (ISVC) và Hiêp hội TĐG ASEAN cơ sở giá trị của TĐG là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

• Sử dụng giá trị thị trường khi tìm được TS tương tự về kỹ thuật với TS cần TĐG

đang được mua bán trên TT, đây là cơ sở để so sánh.

• Sử dụng giá trị phi TT khi không tìm được trên TT TS tương tự về mặt kỹ thuật

so với TS cần TĐG, do đó không có cơ hội để so sánh

• Cơ sở chủ yếu của TĐG BĐS là:

- Giá trị thị trường là chuẩn mực của TĐG

- Có thể sử dụng giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường)

• Giá trị thị trường là chuẩn mực của TĐG

Có thể hiểu giá trị TT theo một số nghĩa:

- Là giá bán có thể thực hiện tốt nhất của

2.2 Thẩm định giá trị bất động sản

2.2.1 Sự đa dạng của các phương pháp định giá

• Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn

chế nhất định Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp

nhất để định giá một BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:

- Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố nào.

- Độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường.

- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá.

• Những phương pháp chủ yếu để tiến hành định giá BĐS,

bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư,

phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư

2.2.2 Các phương pháp thẩm định giá trị bất

động sản

2.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

a, Cơ sở lý luận

- Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dụng chủ

yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế

- Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được

xác định trên cơ sở đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể

so sánh được trên thị trường.

2.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

b, Kỹ thuật định giá

Bước 1: tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được

giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh

được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, điều

kiện, môi trường, vị trí…

Bước 2: tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch

chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường

cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.

2.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

b, Kỹ thuật định giá (tiếp)

Bước 3: lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất

Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

Bước 4: xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu

và BĐS chứng cớ Đồng thời, dựa trên những yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS Cách điều

chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ Nếu BĐS chứng cớ

có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống

và ngược lại

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các

BĐS đã điều chỉnh

2.2.2.2 Phương pháp đầu tư (PP thu nhập)

a, Cơ sở lý luận

- Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên

việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.

- Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý

thuyết giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.

- Có thể vận dụng các kỹ thuật dự toán vốn và đánh

giá hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá trị BĐS.

2.2.2.2 Phương pháp đầu tư (PP thu nhập)

i: Tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

2.2.2.2 Phương pháp đầu tư (PP thu nhập)

c, Trình tự

• Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà

BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

• Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi

thu nhập hàng năm, như: chi phí quản lý, chi phí sữa

chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…

• Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất chiết khấu thích hợp dùng

để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc phân

tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự

• Bước 4: dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại

của BĐS mục tiêu

2.2.2.3 Phương pháp chi phí

* Cơ sở xây dựng phương pháp

Phương pháp chi phí là một phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế

* Các bước tiến hành

• Bước 1: ước tính giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng

cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong

điều kiện TNVHQN

• Bước 2: ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành

đối với những công trình hiện có trên đất

• Bước 3: ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét

trên mọi nguyên nhân

• Bước 4: ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng

cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

• Bước 5: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách

cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

2.2.2.3 Phương pháp chi phí

* Các phương pháp ước tính chi phí

- Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây

dựng

- Phương pháp so sánh thị trường

2.2.2.4 Phương pháp thặng dư

* Cơ sở lý luận

- Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của

phương pháp đầu tư Nó đòi hỏi phải quán triệt

đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản Tuy nhiên,

“nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo

- Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh

hoàn hảo, không có nhà đầu tư nào có lợi thế

đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác Tỷ

suất sinh lời trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai

2.2.2.4 Phương pháp thặng dư

* Các bước tiến hành

• Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất cho BĐS mục tiêu,

có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

• Bước 2: ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng

SDTNVHQN, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh

trực tiếp hay phương pháp đầu tư

• Bước 3: ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí

xây dựng, chi phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

• Bước 4: xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng

dư) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

• Bước 5: xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào

giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý để có BĐS cho việc phát triển), gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan