Thống nhất mức giá chỉ dẫn trong thẩm định giá trị bất động sản

LỜI CẢM ƠN Đề tài “ thống nhất mức giá chỉ dẫn trong thẩm định giá bất động sản được hoàn thành nhờ vào sự chỉ dẫn tận tình của các anh chị trong công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa Ốc Á

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

‐‐‐‐‐H I‐‐‐‐‐ 

ĐỀ TÀI:

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ TÌNH

LỚP: THẨM ĐỊNH GIÁ 01

TP HỒ CHÍ MINH, NGÀY 4 THÁNG 4 NĂM 2011

LỜI CẢM ƠN

Đề tài “ thống nhất mức giá chỉ dẫn trong thẩm định giá bất động sản được hoàn thành nhờ vào sự chỉ dẫn tận tình của các anh chị trong công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu cũng như của cô Nguyễn Quỳnh Hoa – giảng viên khoa Kinh Tế Phát Triển – trường ĐH Kinh Tế TP Hồ Chí Minh

Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến quý công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa ốc Á Châu đã tạo điều kiện cho em được thực tập và học hỏi thêm kiến thức trong quá trình thực tập Trong quá trình thực tập, các anh chị đã nhiệt tình hướng dẫn và chỉ bảo để em được đi sâu vào thực tế nhiều hơn

Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến TS Nguyễn Quỳnh Hoa đã tận tình hướng dẫn em trong đề tài này

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài: 1

2 Mục tiêu nghiên cứu: 1

3 Đối tượng nghiên cứu: 2

4 Phương pháp nghiên cứu: 2

5 Nội dung kết cấu đề tài: 2

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT MỨC GIÁ CHỈ DẪN TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN: 4

1.1 Những đặc trưng của hoạt động thẩm định giá bất động sản: 4

1.2 Cơ sở lý luận: 4

1.2.1 Khái niệm: 4

1.2.2 Những câu hỏi cần đặt ra khi tiến hành thống nhất mức giá chỉ dẫn: 5

1.2.3 Những lưu ý khi tiến hành thống nhất các mức giá chỉ dẫn: 5

1.2.4 Những chỉ tiêu áp dụng khi tiến hành thống nhất các mức giá chỉ dẫn: 5

1.2.5 Ý kiến cuối cùng về tài sản thẩm định: 5

1.3 Thống nhất mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh trong phương pháp so sánh: 6 1.4 Thống nhất mức giá chỉ dẫn của nhiều phương pháp thẩm định: 7

1.4.1 Sự tin cậy và khả năng sử dụng tài liệu của thị trường: 8

1.4.2 Thống nhất mức giá chỉ dẫn dựa vào thuộc tính của tài sản thẩm định: 9

1.4.3 Thống nhất mức giá chỉ dẫn dựa vào mục đích thẩm định: 9

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẠI ỐC Á CHÂU: 10

2.1 Sự ra đời của Công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa ốc Á Châu: 10

2.2 Sơ đồ tổ chức của AREV: 11

2.3 Sản phẩm định giá của AREV: 11

2.4 Quy trình định giá ở AREV: 12

2.5 Tình hình thống nhất mức giá chỉ dẫn ở AREV: 15

CHƯƠNG 3: ỨNG DỤNG THẨM ĐỊNH KHU THUONG MẠI – DỊCH VỤ NHÀ Ở VẠN PHÚC: 16

3.1 Đặc điểm của tài sản cần thẩm định: 16

3.1.1 Về mặt pháp lý: 16

3.1.2 Vị trí: 16

3.1.3 Diện tích: 16

3.1.4 Quy hoạch: 16

3.1.5 Địa điểm: 17

3.1.6 Môi trường: 17

3.2 Cơ sở giá trị để thẩm định: 17

3.3 Ứng dụng nguyên tắc và phương pháp thẩm định: 17

3.3.1 Nguyên tắc thẩm định giá: 17

3.3.2 Căn cứ lựa chọn phương pháp: 18

3.3.3 Phương pháp thẩm định giá áp dụng để tính toán: 18

3.4 Tiến hành thẩm định giá trị dự án khu thương mại – dịch vụ nhà ở Vạn Phúc: 18 3.4.1 Những nhân tố tác động đến giá trị dự án: 18

3.4.2 Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp thặng dư: 20

3.4.3 Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp so sánh: 42 3.4.4 Thống nhất mức giá chỉ dẫn của các phương pháp dùng để thẩm định: 46

KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

đi vào hoạt động và có sự tiến triển từ khi nhà nước chuyển dổi cơ chế từ kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước Vì vậy Ngành thẩm định giá không tránh khỏi những bất cập cần giài quyết trong quá trình hoạt động Một trong những bất cập phải đề cập đến là việc thống nhất kết quả giữa các phương pháp được dùng để thẩm định giá trị hàng hóa và dịch vụ

Bên cạnh đó, kết quả của việc thẩm định có ý nghĩa lớn trong hoạt đông thẩm định, Nó là đại diện cho một quá trình làm việc nghiêm túc và thận trọng Nếu như kết quả thẩm định bị méo mó hoặc sai lệch có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng không thể lường trước được Thế nhưng trong thực tế của hoạt động thẩm định ngày nay vẫn còn nhiều suy nghĩ sai lệch và cho rằng chỉ cần ra kết quả và chọn con số theo chủ quan.n Liệu rằng con số đó đã đúng và đủ để đại diện cho giá trị tài sản cần thẩm định hay chưa? Đó là một câu hỏi cần được giải đáp một cách rõ ràngvà kịp thời Trong khi

đó, thẩm định giá bất động sản là lĩnh vực hoạt động khá mạnh mẽ và được nhiều người quan tâm trên hết Do đó nghiên cứu vấn đề về thống nhất kết quả thẩm định giá bất động sản càng

2 Mục tiêu nghiên cứu

¾ Trước hết đề tài phục vụ cho việc nghiên cứu của sinh viên trong quá trình học tập

¾ Độc lập nghiên cứu, ứng dụng các lý thuyết về thẩm định để làm rõ vấn đề

¾ Đưa ra cái nhìn rõ ràng hơn trong việc thống nhất kết quả thẩm đinh

3 Đối tượng nghiên cứu

¾ Đối tượng nghiên cứu của đế tài là cơ sở lý thuyết trong thẩm định giá

¾ Bên cạnh đó đề tài hướng đến các việc thống nhất kết quả cho các loại hình bất động sản, các mục đích thẩm định khác nhau

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp chủ yếu là phương pháp thống kê, mô tả, phân tích tổng hợp và suy luận

Các số liệu dẫn chứng được lấy từ các từ các hợp đồng thẩm định giá

Ứng dụng các phương pháp được học để thẩm định giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với dự án đầu tư xây dựng khu thương mại – dịch vụ và nhà ở Vạn Phúc với mục đích góp vốn liên doanh

5 Nội dung kết cầu đề tài

Chương 1: Cơ sở lý luận thống nhất kết quả trong thẩm định giá trị bất động sản

1 Những đặc trưng của thẩm định giá trị của bất động sản

2 Cơ sở lý luận

2.1 Khái niệm

2.2 Những câu hỏi cần đặt ra khi tiến hành thống nhất các mức giá chỉ dẫn

2.3 Những lưu ý khi tiến hành thống nhất các mức giá chỉ dẫn

2.4 Các chỉ riêu áp dụng khi tiến hành thống nhất mức giá chỉ dẫn

2.5 Ý kiến cuối cùng về tài sản cần thẩm định

3 Thống nhất mức giá chỉ dẫn của phương pháp so sánh

4 Thống nhất mức giá chỉ dẫn đối với các phương pháp khác nhau

4.1 Sự tin cậy và khả năng sử dụng tài liệu của thị trường

4.2 Dựa vào thuộc tính của bất động sản

4.3 Dựa vào mục đích thẩm định

Chương 2: Tình hình thống nhất kết quả thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay

1 Giới thiệu sơ lược về công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa ốc Á Châu

2 Tình hình thống nhất kết quả thẩm định ở công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa

Ốc Á Châu

Chương 3: : Ứng dụng thống nhất kết quả trong việc thẩm định giá trị thẩm định giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với dự án đầu tư xây dựng khu thương mại – dịch vụ và nhà ở Vạn Phúc

1 Đặc điểm tài sản cần thẩm định

2 Tiến hành thẩm định

3 Thống nhất kết quả của các phương pháp thẩm định

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.1 Những đặc trưng của hoạt động thẩm định giá bất động sản

Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, nên việc định giá bất động sản cũng có những đặc điểm khác việc định giá tài sản thông thường Định giá bất động sản có những đặc trưng sau đây:

1.1.1 Việc định giá bất động sản không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn phải gắn nội dung định giá với các qui định của Nhà nước về chế độ quản lý, chế độ sử dụng đối với từng loại đất, loại nhà; gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất Thoát ly đặc điểm này, việc định giá sẽ trở nên vô nghĩa và không đem lại kết quả

1.1.2 Bất động sản là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình định giá buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản - đối tượng của định giá

1.1.3 Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng Trong thực tế khó có thể có một phương pháp nào có thể xác định giá bất động sản được chính xác Định giá bất động sản chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác định chính xác giá trị

1.2 Cơ sở lý luận

1.2.1 Khái niệm: thống nhất mức giá chỉ dẫn là bước cuối cùng của nhiệm vụ

thẩm định giá Theo đó hai hay nhiều mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh được quy đổi

về một mức giá duy nhất hay một giới hạn tối đa, tối thiểu thể hiện mức giá trị của tài sản cần thẩm định

Hay khi áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá và mỗi phương pháp cho ra kết quả ước tính ( mức giá chỉ dẫn ) khác nhau Quá trình điều hòa các mức giá chỉ dẫn khác nhau để đi đến một mức giá duy nhất được gọi là thống nhất mức giá chỉ dẫn

Quá trình thống nhất các mức giá chỉ dẫn là quá trình đánh giá, kiểm soát chất lượng đầy đủ để đi đến mức giá duy nhất của tài sản cần thẩm định giá

Quá trình này giúp thẩm định viên xác định những nhân tố cơ bản bắt buộc phải trích dẫn và giải thích rõ ràng trong báo cáo thẩm định giá

1.2.2 Những câu hỏi cần đặt ra khi tiến hành thống nhất mức giá chỉ dẫn

¾ Số lượng các mức giá bán để so sánh đã đủ chưa?

¾ Các mức giá bán có thực sự so sánh được với nhau hay không?

¾ Thị trường có những bằng chứng tỏ tính hợp lý của những điều chỉnh chúng ta đã tiến hành hay chưa?

¾ Chi phí ước tính đã tính đến đầy đủ các yếu tố chi phí hay chưa?

¾ Thị trường có ủng hộ phương pháp vốn hóa thu nhập hay không?

¾ Phương pháp vốn hóa thu nhập có phản ánh thị trường hay không?

1.2.3 Những lưu ý khi tiến hành thống nhất các mức giá chỉ dẫn

Khi tiến hành thống nhất các mức giá chỉ dẫn thẩm định viên cần kiểm tra lại toàn

bộ các bước từ đầu tiên đến cuối cùng để tìm ra những điểm bất hợp lý nằm ở:

¾ Các phương pháp áp dụng trong thẩm định giá

¾ Vận dụng nguyên lý sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất làm cơ sở áp dụng cho các phương pháp

¾ Loại hình giá trị ( thị trường hay phi thị trường ) áp dụng trong các phương pháp

¾ Thẩm định giá các quyền lợi ích nằm trong tài sản

1.2.4 Các chỉ tiêu áp dụng khi tiến hành thống nhất các mức giá chỉ dẫn

¾ Khái niệm: là các chỉ tiêu cho phép thẩm định viên hình thành những ý kiến kết luận có căn cứ và có thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của tài sản cần thẩm định Thẩm định viên dùng mức giá cuối cùng của những tài sản so sánh để kiểm tra về tính hợp lý, thuyết phục của các phương pháp thẩm định, của những điều chỉnh về giá tài sản so sánh đã tiến hành, về độ chính xác của các số liệu cũng như về số lượng các bằng chứng trên thị trường đã được phân tích

Khi thống nhất các mức giá chỉ dẫn thẩm định viên cần phải đánh giá và phân tích một cách lôgic, cẩn thận quy trình dẫn đến mỗi mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh Các chỉ tiêu cho phép thẩm định viên hình thành những ý kiến kết luận có căn cứ và có thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của tài sản cần thẩm định bao gồm:

- Mức độ hợp lý của các phân tích và kết luận

- Mức độ chính xác của các số liệu

- Số lượng các bằng chứng thu thập trên thị trường

1.2.5 Ý kiến cuối cùng về tài sản cần thẩm định

Mức giá cuối cùng của tài sản thẩm định không đơn thuần là phép tính trung bình số học của các mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh Quá trình tìm ra mức giá cuối cùng của tài sản cần thẩm định không được phép bỏ mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh này mà chọn tài sản so sánh kia Quá trình này phải dựa trên việc áp dụng một cách thích hợp các

kỹ thuật phân tích đánh giá và kinh nghiệm của thẩm định viên

Ý kiến cuối cùng về mức giá tài sản thẩm định là một con số duy nhất hoặc một khoảng giá trị ( tối đa, tối thiểu) ước lượng sẽ được báo cáo cho khách hàng – mà thẩm định viên rút ra thông qua việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau của tài sản so sánh

1.3 Thống nhất mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh trong phương pháp so sánh

Đây là trường hợp áp dụng một phương pháp duy nhất cho ra nhiều mức giá chỉ dẫn khác nhau Giá bán của mỗi tài sản dùng để so sánh sẽ được điều chỉnh để cho ra một mức giá chỉ dẫn cho tài sản đó Vì vậy thẩm định viên phải tiến hành thống nhất một mức giá duy nhất để đưa ra giá trị cuối cùng cho tài sản cần thẩm định

Như vậy xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa các mức giá đại diện chung với mức giá chỉ dẫn không quá 10%

để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:

• Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất ( nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng)

• Tần suất điều chỉnh ( nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh ) càng ít càng tốt

• Biên độ điều chỉnh ( nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt

¾ Lấy bình quân có trọng số

Thẩm định viên cần cân nhắc xem có tài sản so sánh nào là chỉ thị tốt hơn cho tài sản cần thẩm định Các tài sản so sánh nào có nhiều dữ liệu hoàn chỉnh, có ít điều chỉnh, các giao dịch xảy ra gần nhất thì càng có giá trị chỉ thị tốt hơn Tài sản so sánh tốt hơn được

áp dụng trong số lớn hơn các tài sản so sánh khác do thẩm định viên tin rằng tài sản so sánh này có nhiều điểm tương tự như tài sản thẩm định, cần ít điều chỉnh hơn và có thể đại diện cho các chỉ thị tốt nhất cho tài sản thẩm định Tổng hợp giá là một quá trình đánh giá trọng số Giá bình quân gia quyền được làm tròn để có được giá trị chỉ thị

Trong thực tế tác nghiệp, các thẩm định viên hiếm khi xác định trọng số cho từng tài sản so sánh một cách rõ ràng , dứt khoát Họ thường áp dụng trọng số theo kinh nghiệm và ý kiến chuyên môn

1.4 Thống nhất mức giá chỉ dẫn của nhiều phương pháp thẩm định

Mặc dù có nhiều phương pháp thẩm định giá và chúng khác nhau một cách đáng

kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh, bởi vì đây là công việc hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường trong bất kỳ thị trường nào, những người bán cạnh tranh với nhau để thu hút người mua về phía họ Do vậy người mua phải đối phó với sự lựa chọn để đi đến quyết định có lợi nhất

Một nhà thẩm định giá bất động sản trong khi đánh giá giá trị phải biết đâu là giá

cả mà người mua thường tìm kiếm để đạt đến và cái gì là sự lựa chọn đối với người mua

Do đó nhà thẩm định giá phải biết được mức giá của các vụ mua bán diển ra trên thị trường và tiến hành so sánh chúng với nhau Điểm then chốt để có thể đưa ra ý kiến đánh giá chính xác là cần biết được mức giá bán mới đây của hàng hóa tương tự để làm mức giá so sánh Những sự kiểm chứng này trong thị trường tài sản gọi là những khả năng so sánh Khả năng sẳn có và đặc điểm của các khả năng so sánh tạo cơ sở cho sự lựa chọn phương pháp thẩm định giá trị tài sản và sự kiểm chứng kết quả của mọi phương pháp

Bất kỳ khi nào có thể được, phải áp dụng từng cách tiếp cận để thiết lập những chỉ

số có khả năng thay thế cho giá trị thị trường Ví dụ có thể áp dụng ba cách tiếp cận để thẩm định giá trị của một ngôi nhà cho thuê Trong trường hợp này quá trình thẩm định

sẽ đưa đến kết quả là ba chỉ số giá trị Để có được một kết quả cuối cùng về giá trị thị trường thẩm định viên phải cân nhắc tính xác thực tương đối của ba chỉ số giá trị trên – đây là một quá trình được gọi là “ tổng hợp” cách tính trung bình các chỉ số này ít được

sử dụng phổ biến hơn là cách tính dựa trên phương pháp có khả năng áp dụng tốt nhất và

dữ liệu tin cậy nhất Ở bước cuối cùng này thẩm định viên phải hiểu cặn kẽ mối quan hệ

giữa ba cách tiếp cận này và phải có khả năng nhận biết cách tiếp cận nào phù hợp nhất trong tình huống cụ thể Phương thức mua bán tài sản trên thị trường sẽ quyết định áp dụng phương pháp thẩm định giá trị tài sản phủ hợp nhất Dựa trên thông tin thị trường các phương pháp thẩm định giá đều có thể so sánh được với nhau và trên cơ sở đó thẩm định viên xác định được phương pháp thích hợp nhất Việc xác định phương pháp nào phụ thuộc vào các yếu tố như: sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu của thị trường, thuộc tính của tài sản và mục đích, mục tiêu của thẩm định giá

Thống nhất các kết quả chỉ dẫn khác nhau đòi hỏi những đánh giá, điều chỉnh mang tính cá nhân của thẩm định viên Tuy nhiên một kết quả thẩm định giá thống nhất cuối cùng không chỉ đơn thuần là phép tính bình quân quyền số của các mức giá chỉ dẫn khác nhau Thống nhất các kết quả chỉ dẫn khác nhau là một quá trình điều chỉnh sử dụng phân tích, lập luận mang tinh chất định tính và định lượng dựa trên những bằng chứng của thị trường

1.4.1 Sự tin cậy và khả năng sử dụng tài liệu của thị trường

Đối với vấn đề này thẩm định viên phải xem xét kỹ và đặt ra các câu hỏi để kiểm chứng như:

¾ Thị trường có những bằng chứng tỏ tính hợp lý của những điều chỉnh chúng ta đã tiến hành hay chưa?

¾ Số lượng thông tin thu thập trên thị trường có đáng tin cậy hay không?

¾ Phương pháp thu nhập có đáp ứng được nhu cầu của thị trường chưa?

¾ Các phân tích và kết luận của phương pháp nào là hợp lý và logic nhất?

Phương pháp so sánh được xem là tốt nhất khi đáp ứng được cả điều kiện áp dụng

và điều kiện cần thiết Khi phương pháp này đáp ứng được diều đó thì thẩm định viên nên lấy mức giá chỉ dẫn của phương pháp này cho tài sản cần thẩm định

Điều kiện áp dụng phương pháp này như sau:

• Yêu cầu đối với thị trường đã phát triển tương đối kiện toàn, thường xuyên có mua

và bán tài sản tương tự, thông tin giá cả tài sản phản ánh từ thị trường là chân thật và chính xác

• Giá cả mua bán ở thời gian gần đó của tài sản tương đồng hay có khả năng so sánh với tài sản cần thẩm định làm vật tham chiếu

Điều kiện cần thiết:

• Chất lượng thông tin phải cao, thông tin cần phải phù hợp, chính xác, kịp thời và

có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy

• Thông tin thu thập có thể so sánh được

• Thị trường phải ổn định Phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác nếu thị trường biến động mạnh mặc dù các đối tượng so sánh có tính chất giống nhau về mọi mặt

Đối với phương pháp chi phí: đây là phương pháp được sử dụng tốt nhất khi thông tin trên thị trường không đáng tin cậy thẩm định viên nên sử dụng phương pháp này làm phương pháp chủ đạo Còn các phương pháp khác dùng để kiểm chứng Ở phương pháp này mức giá chỉ dẫn về đất đã được làm hài hòa trong các khâu kỹ thuật so sánh giá bán, chiết trừ,…., do thẩm định viên tiến hành

Phương pháp thu nhập: đây là phương pháp hữu hiệu khi ước tính bất động sản tạo

ra thu nhập trong phương pháp này tỷ lệ vốn hóa và tiền thuê phải được làm hài hòa

1.4.2 Thống nhất mức giá chỉ dẫn của các phương pháp dựa vào thuộc tính của tài sản

¾ Đối với đất, đất trống: nếu đây là vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng

nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường vừa có thể tính được thu nhập do thửa đất mang lại thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để

định giá ( theo tài liệu bồi dưỡng dành cho lớp ôn thi thẩm định viên về giá)

¾ Nhà phố: đây là loại bất động sản phổ biến nhất trong việc thẩm định giá và thông

tin về loại tài sản này trên thị trường là dễ dàng tiếp cận Vì vậy phương pháp so sánh trực tiếp được ưu tiên sử dụng trong trường hợp này vì nó khá dễ dàng trong tính toán và

phản ánh giá trị thị trường một cách nhanh chóng và chính xác nhất

¾ Bất động sản thương mại – dịch vụ: đây là loại bất động sản được đánh giá là

phức tạp Phần lớn các chủ sở hữu bất động sản này đều muốn biết trước họ sẽ nhận được bao nhiêu tiền thu nhập dưới hình thức cho thuê bất động sản và tăng giá thị trường Vì vậy, giá trị của tài sản là hàm số của dòng thu nhập kỳ vọng sản sinh ra Trong các phương pháp dùng để thẩm định giá loại tài sản này thì phương pháp thu nhập được đánh

giá cao vì nó thể hiện được lợi ích mà bất động sản mang lại

¾ Bất động sản công: như cơ sở giáo dục, công trình tín ngưỡng, tôn giáo hoặc các

tài sản Chính phủ sử dụng với mục đích đặc biệt như công viên, nhà bảo tàng, cầu đường Đây là các tài sản có tính chất đặc biệt vì vậy phương pháp so sánh khó có thể phản ánh chính xác giá trị của tài sàn vì khó tìm được tài sản so sánh Do đó phương pháp chi phí

là thích hợp để lấy mức giá chỉ dẫn cho các loại tài sản này

Ví dụ như thẩm định giá trị bất động sản thuộc loại đất thuê với mục đích kêu gọi đầu tư ( chạy dự án ) phương pháp thặng dư được xem là hiệu quả nhất trong trường hợp này Thế nhưng thẩm định giá trị tài sản với mục đích thế chấp thì phương pháp so sánh được đánh giá cao Đối với các mục đích như bảo hiểm, thanh lý cầm cố thì phương pháp chi phí thường được sử dụng để bảo đảm tính an toàn cho những người sử dụng kết quả thẩm định

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA

ỐC Á CHÂU

2.1 Sự ra đời

Công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa ốc Á Châu được thành lập vào tháng 11 năm

2006 theo quyết định số 29/ACBR - QĐ: ngày 01/11/2006 của công ty Cổ phần Địa ốc

+ DS các tổ chức doanh nghiệp TĐG có đủ điều kiện hoạt động

+ Trụ sở chính: 413 – 415 Nguyễn Đình Chiểu, P5, Q3, TP Hồ Chí Minh

Điện thoại: 08.92.60.89.44

Fax: 84.08.62.90.85.34

Đây là một trong những công ty Thẩm định giá đầu tiên được Bộ Tài Chính cấp phép hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và đang phát triển mạnh mẽ của Việt Nam

Có trụ sở chính tại Tp Hồ Chí Minh, AREV hiện có các chi nhánh tại Nha Trang, Hà

Nội và các điểm giao dịch trải khắp các tỉnh thành lớn của Việt Nam và dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng ra nhiều chi nhánh và điểm giao dịch vào năm 2010

“Chuyên nghiệp – Chính xác – Uy tín”, là phương châm làm việc hàng đầu của

AREV, đây chính là tính cách, năng lực, kinh nhiệm, hiệu quả, trách nhiệm và tinh thần hợp tác của AREV với quý khách hàng

Thời gian là bạn đồng hành của sự thành công và phát triển của quý khách hàng, quý

công ty, doanh nghiệp Chúng tôi cam kết rằng : “AREV là địa chỉ tin tưởng và sự lựa

chọn chính xác của quý vị”

AREV trân trọng sự hợp tác của các quý khách hàng, quý công ty và doanh nghiệp trên

mọi phương diện

2.2 Sơ đồ tổ chức của công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu

2.3 Sản phẩm định giá của AREV

Tài sản là bất động sản

-Thẩm định giá các căn nhà riêng lẻ, nhà phố, nhà biệt thự, nhà vườn, nhà chung

cư,…

- Thẩm định giá nhà xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi,

- Thẩm định giá công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, các công trình xây dựng

dở dang, bị hư hỏng

- Thẩm định giá các tài sản gắn liền trên đất : cầu đường, bến cảng, bờ kè, nhà ga, bệnh

viện, trường học,

- Thẩm định giá đất ở, các lô đất trống, đất chuyên dùng, đất công nghiệp, đất nông

nghiệp, đất trồng rừng, đất trồng cao su, đất trồng các loại cây công nghiệp, nông

nghiệp

- Thẩm định giá các dự án đầu tư bất động sản, các khu resort

Tài sản là động sản

- Phương tiện vận tải : đường biển (tàu đánh cá, tàu vận tải hàng hóa nội địa, quốc tế ), đường sông/ thủy (tàu sông, xà lan tự hành, xà lan mù ), đường bộ (các phương tiện xe 4 bánh, 2 bánh, xe cơ giới, các loại xe vận tải nhẹ, hạng nặng, xe chuyên dùng, xe bồn các loại ), xe công trình, cần cẩu, cần trục, xe xúc, xe đào

- Các phương tiện kỹ thuật, máy xây dựng, máy công cụ

- Các thiết bị điện, điện tử, điện gia dụng, điện công nghiệp

- Các thiết bị, trang bị cho các ngành nghề trên các lĩnh vực văn hoá, y tế, giáo dục, thể

thao, công nghệ thông tin, các thiết bị tin học

- Các máy thiết bị đơn chiếc, dây chuyền sản xuất đồng bộ

Xác định giá trị doanh nghiệp

- Cơ sở sản xuất, hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp hoạt động theo luật

doanh nghiệp, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,…

- Xác định giá trị doanh nghiệp để lên sàn giao dịch chứng khoán,…

- Xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa, thành lập mới, liên doanh liên kết, giải

thể, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê doanh nghiệp, khoán

- Xác định quyền khai thác: nhà hàng, khách sạn, nhà máy nước, quyền khai thác mỏ đá, quyền khai thác cầu cảng, trạm thu phí cầu đường…

- Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ

Cung cấp thông tin về giá

Đáp ứng nhu cầu muốn được tư vấn nhanh về giá trị tài sản là bất động sản, động sản của khách hàng, AREV triển khai dịch vụ cung cấp thông tin về giá, thực hiện tối đa trong thời gian hai ngày kể từ thời điểm đăng ký Dịch vụ này hỗ trợ nhanh cho khách hàng trong việc đưa đưa ra quyết định mua, bán trực tiếp hay đăng rao bán trên sàn địa ốc; hoặc thanh lý, phân chia tài sản, cấn trừ công nợ,

Khách hàng hoàn toàn yên tâm và tin cậy khi sử dụng dịch vụ này tại AREV cũng như tại

hệ thống các đơn vị liên kết với AREV Ngoài mức phí dịch vụ hợp lý, thời gian nhanh chóng, khách hàng còn được tư vấn thêm khi có nhu cầu về thị trường, quy hoạch, các thủ tục mua bán qua ngân hàng, thủ tục pháp lý khi sang tên, chuyển nhượng tài sản, rao

quảng cáo trên sàn giao dịch địa ốc,

2.4 Quy trình thẩm định giá ở AREV

2.5 Tình hình thống nhất mức giá chỉ dẫn ở công ty TNHH MTV Thẩm định giá

Địa ốc Á Châu

Thống nhất các mức giá chỉ dẫn là một bước quan trọng trong một quy trình thẩm định giá trị bất động sản Nó quyết định sự thành bại của một quá trình làm việc nghiêm túc và cẩn thận Nắm bắt được điều đó các thành viên trong công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa ốc Á Châu càng thận trọng hơn trong khâu thống nhất này để có thể đưa ra mức giá chính xác nhất

Đối với những tài sản có giá trị nhỏ công ty chọn cách thống nhất mức giá chỉ dẫn bằng cách lấy trung bình các mức giá của tài sản so sánh Ví dụ như khi thẩm định giá trị

của bất động sản thuộc loại nhà phố AREV sử dụng giá trị bình quân để làm mức giá chỉ

dẫn cho đơn giá quyền sử dụng đất Bên cạnh đó việc chọn một tài sản so sánh làm chủ đạo cũng được sử dụng một cách rộng rãi trong trường hợp có tài sản so sánh rất tương đồng với tài sản cần thẩm định Số lượng các điều chỉnh trong trường hợp này là rất ít

Đối với những tài sản có trị giá lớn AREV càng thận trọng và cân nhắc đánh giá

xem phương pháp nào là chủ đạo nhất phù hợp nhất đối với tài sản cần thẩm định Từ đó đưa ra việc lựa chọn cách thống nhất kết quả của các mức giá chỉ dẫn Trong nhiều trường hợp công ty chọn một phương pháp chủ đạo làm đại diện cho mức giá chỉ dẫn của tài sản thẩm định Tuy nhiên phương pháp đó phải đáp ứng được nhu cầu về các nguyên tắc trong thẩm định cũng như phương pháp có khả năng áp dụng tốt nhất và dữ liệu đáng

tin cậy nhất Ngoài ra AREV còn sử dụng bình quân mức giá chỉ dẫn của các phương

pháp khác nhau để làm giá chỉ thị cho tài sản cần thẫm định Điều này đảm bảo tính khách quan và khi một phương pháp không đáp ứng hết các yêu cầu cần thiết trong quy trình thẩm định giá

Tuy nhiên cách thống nhất mức giá chỉ dẫn bằng cách lấy bình quân gia quyền có trọng số vẫn chưa được sử dụng rộng rãi Các thẩm định viên hiếm khi xác định trọng số cho từng tài sản một cách rõ ràng và dứt khoát Họ thường áp dụng tính theo trung bình các mức giá theo kinh nghiệm và ý kiến chuyên môn

CHƯƠNG 3: ỨNG DỤNG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ KHU THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ NHÀ Ở VẠN PHÚC

¾ Khách hàng yêu cầu thẩm định: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN VẠN PHÚC

¾ Địa chỉ: đường Quang Trung, quận 12, TP Hồ Chí Minh

¾ Tài sản thẩm định giá: giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với dự án đầu tư xây dựng khu thương mại – dịch vụ và nhà ở Vạn Phúc

¾ Mục đích thẩm định giá: góp vốn liên doanh

¾ Địa điểm thẩm định giá: khu đô thị phát triển An Phú, phường An Phú, quận 2,

¾ Hình dáng lô đất: cân đối

¾ Hướng chính: hướng Tây Bắc

¾ Hướng bên phải: giáp Pháp viện Minh Đăng Quang và Đại lộ Đông Tây

¾ Các hướng còn lại: giáp đường nội bộ rộng khoảng 12 m

3.1.3 Diện tích

Diện tích khuôn viên: 69.052 m2

3.1.4 Quy hoạch

¾ Quy hoạch: đất ở kết hợp thương mại dịch vụ đa chức năng

¾ Mục đích sử dụng: đất ở kết hợp thương mại dịch vụ đa chức năng

¾ Nhóm đất: đất sản xuất kinh doanh

¾ Loại đô thị: loại 1

3.1.5 Địa điểm

¾ Khả năng tiếp cận: bất động sản tọa lạc tại 3 mặt tiền Xa lộ Hà Nội, Đại lộ Đông Tây, đường nội bộ rộng khoảng 12 m

3.1.6 Môi trường

¾ Môi trường tự nhiên:

• Cảnh quan: nằm trong khu đô thị thành phố

• Mức độ ô nhiễm: ít ô nhiễm

¾ Môi trường kinh tế - xã hội:

• Giao thông: thuận lợi cho các phương tiện giao thông cá nhân và công cộng

• Kết cấu hạ tầng: hoàn chỉnh

• Hệ thống trường học: gần trường ACG International School VN

• Khu vui chơi giải trí: sân Golf Rạch Chiếc

• Trật tự an ninh xã hội: tương đối tốt

¾ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: là việc sử dụng tài sản tốt nhất

73 mức có thể được trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

¾ Nguyên tắc dự kiến lợi ích cho tương lai: ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sử dụng gắn liền với dự tính của người mua

¾ Các nguyên tắc khác: thay thế, đóng góp, cung cầu

3.3.2 Căn cứ lựa chọn phương pháp

¾ Căn cứ vào mục đích ( yêu cầu của khách hàng ) thẩm định giá: góp vốn liên doanh

¾ Căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá: giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với dự án đầu tư xây dựng khu thương mại – dịch vụ và nhà ở Vạn Phúc

¾ Điều kiện tính chất , thông tin thị trường: bất động sản thẩm định có quy mô lớn,

vị trí tọa lạc tại khu đô thị phát triển mới An Phú, quận 2 hiện đang được đầu tư quy hoạch phát triển nên có nhiều tài sản giao dịch trên thị trường

3.3.3 Phương pháp thẩm định giá áp dụng để tính toán

Do tính chất, mục đích thẩm định giá Đặc điểm của tài sản thẩm định giá và điều kiện thông tin thị trường nên sinh viên sử dụng phương pháp: phương pháp thặng dư kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp

3.4 Tiến hành thẩm định giá dự án đầu tư xây dựng khu thương mại – dịch vụ

và nhà ở Vạn Phúc

3.4.1 Những nhân tố tác động đến giá trị của tài sản

¾ Về pháp lý: khu đất được đầu tư làm dự án đầu tư xây dựng Khu thương mại – dịch vụ và nhà ở Vạn Phúc

¾ Về vị trí và môi trường: bất động sản tọa lạc tại khu đô thị phát triển An Phú, phường An Phú, quận 2, Tp Hồ Chí Minh

¾ Thông số quy hoạch chi tiết:

• Diện tích: 69.052m2

• Mật độ xây dưng: 28,7%

• Hệ số sử dụng đất: 4

• Chức năng:

™ Trung tâm thương mại: 80.000 m2

™ Căn hộ bán: 250 căn, dân số 1.000 người, diện tích trung bình: 120 m2/ căn

đồng ý bán với mức giá trong khoảng đó Nên người làm đề tài đã chọn mức giá ước tính

trong đề tài này bằng 85% - 1000% giá rao bán của BĐS)

3.4.2 Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp thặng dư

3.4.2.1 Các yếu tố đưa vào tính tổng doanh thu của dự án

¾ Xác định đơn giá căn hộ bán

• Bảng thu thập thông tin căn hộ bán

Nguồn thông tin

Chị Ngọc Thủy - Cty Đất Xanh (đơn vị phân phối chính) 0974.822.366

Ms Huyền Trang - 3.910.6182 - 0919.15.00.10 - Phòng KD Capital land (chủ đầu tư)

Chị Minh Nguyệt –

0907191887

Địa điểm

MT Tỉnh lộ 25B, gần ngã 3 Cát Lái

- Xa lộ Hà Nội, Q2

MT 628 Xa lộ Hà Nội, Q2

MT 628 Xa lộ Hà Nội, Q2

Tên Tòa nhà Blooming Park The Vista The Estella

Diện tích (m 2 ) DTKV : 131.0 DTKV: 101 DTKV: 104.8

Cấu trúc

2.3 ha - 4 block - 23-28 tầng - 700 căn hộ cao cấp

cấp

2 - 3 PN, đầy đủ tiện ích, nội thất cao

cấp

Vị trí (lợi thế KD) MT tỉnh lộ 25B MT Xa lộ Hà Nội MT xa lộ Hà Nội

Cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh hoàn chỉnh hoàn chỉnh

Cảnh quan, môi trường Thông thoáng Thông thoáng Thông thoáng

Thời gian dự kiến hoàn

có vị trí kém hơn - môi trường, tiện ích tương đồng, lợi thế kinh doanh hơn

có vị trí tương đồng, tiện ích tương đồng (giá gốc của chủ đầu tư), lợi thế kinh doanh hơn

• Điều chỉnh các tài sản so sánh về tài sản thẩm định giá

TT Yếu tố so

sánh

tố so sánh

Qui mô

Tỷ lệ 100.00% 105.00% 99.00% 99.00%

Tỷ lệ điều chỉnh

-4.76% 1.01% 1.01%

Mức điều -1.750.918 401.071 443.289

chỉnh

Tiện ích

Tỷ lệ 100.00% 98.00% 100.00% 100.00%

Tỷ lệ điều chỉnh

2.04% 0.00% 0.00%

Mức điều chỉnh

2.04% 1.01% 1.01%

Mức điều chỉnh

Mức điều chỉnh

So sánh TSSS 2 và 3 có số lần điều chỉnh ít nhất (3), số điều chỉnh thuần của TSSS2

là 23.826 trăm ngàn và điều chỉnh gộp là 1.580.458 triệu đồng thấp hơn TSSS3 nên chọn

so sánh 2 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản cần thẩm định

¾ Xác định đơn giá căn hộ cho thuê

• Bảng thu thập thông tin căn hộ cho thuê

Ms Vân – 0989.317.033

2 Địa điểm Phú Mỹ Hưng, Q7

Hồ Bán Nguyệt, Phú Mỹ Hưng, Q7

600A Điện Biên Phủ, P22, Q Bình Thạnh

Residence 1

Cantavil Hoàn Cầu

4 Diện tích (m 2 ) DTKV : 121 DTKV: 110 DTKV: 120

6 Cấu trúc

6 block, 6 – 14 tầng, đối diện với công viên

4 block - 7 tầng, view sông hoặc garden

2 tầng hầm, 18 tầng

Vị trí thuê tầng 6, 1 PK, 2 PN,

3 wc, 1 nhà bếp

tầng 3, view sông, 2 PN

tầng 11, 3 PN, 2wc, 1 nhà bếp

7 Vị trí (lợi thế KD) Phú Mỹ Hưng, Q7

Hồ Bán Nguyệt, Phú Mỹ Hưng, Q7

Tòa nhà Văn Thánh, Q Bình Thạnh

8 Cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh hoàn chỉnh hoàn chỉnh

10 Cảnh quan, môi trường Thông thoáng Thông thoáng

• Điều chỉnh các tài sản so sánh về tài sản thẩm định giá

Thống thất mức giá chỉ dẫn: thông qua quá trình thu thập thông tin trên thị

trường sinh viên nhận thấy rằng tài sản so sánh số 3 là tương đồng về diện

tích cũng như vị trí hơn hết các tài sản so sánh còn lại Nên sinh viên lựa chọn

cách đánh tỷ trọng cho các mức giá chỉ dẫn Cụ thể như sau: TSSS3 có tỷ trọng 40% TSSS 2 số lần điều chỉnh ít nhất (2) và tổng giá trị điều chỉnh gộp thấp (0.86 USD/m2) nên có trọng số 35% TSSS2 có trọng số là 25%

¾ Xác định đơn giá khách sạn 4 sao

• Bảng thu thập thông tin khách sạn 4 sao

3 Tên Khách sạn Duxton Sai Gon Parkroyal Ramana Sai Gon

6 Tiêu chuân 4 sao (198 phòng) 4 sao (159 phòng) 4 sao (290 phòng)

7 Vị trí (lợi thế KD) MT Nguyễn Huệ MT Nguyễn Văn Trỗi MT Lê Văn Sỹ

Ngày giao dịch Ngày 04/04/2011 Ngày 04/04/2011 Ngày 04/04/2011

• Điều chỉnh các tài sản so sánh về tài sản thẩm định giá

Ghi chú: thống nhất mức giá chỉ dẫn: tài sản so sánh số 2 được lựa chọn làm mức giá

chỉ dẫn cho đơn giá phòng cho thuê khách sạn Vì đây là tài sản đáp ứng được nhận định

là phù hợp nhất đối với tài sản thẩm định giá Trong quá trình phân tích và đánh giá các

tài sản so sánh, sinh viên thấy rằng đây là có mức độ tương đồng hơn hết so với 2 tài sản

so sánh còn lại Mặc dù tài sản số 3 có tổng giá trị điều chỉnh gộp thấp nhất nhưng đó là

do đơn giá phòng khách sạn của tài sản này thấp nên dẫn đến việc giá trị điều thấp chứ không được xem là phù hợp nhất

¾ Đơn giá gian hàng cho thuê

• Bảng thu thập thông tin gian hàng cho thuê

Ms Sen - 3740.4036 - 0907.910.208

2 Địa điểm

309B-311 Nguyễn Văn Trỗi, P1, Q

Tân Bình

92 Nguyễn Hữu Cảnh, P.22, Q

Bình Thạnh

600A Điện Biên Phủ, P.22, Q

Bình Thạnh

3 Tên Tòa nhà Novotel Garden

Plaza Sài Gòn Pearl

Cantavil Deawon Hoàn Cầu

TTTM, 9 tầng

8 block căn hộ -

37 tầng, 2 tòa nhà văn phòng

2 hầm, 18 tầng

Vị trí thuê tầng trệt tầng trệt tầng trệt (view Hồ

Văn Thánh)