THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM – CHI NHÁNH MIỀN TRUNG TÂY NGUYÊN

Trang bìa phụ BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC VINH KHOA KẾ TOÁN- TÀI CHÍNH ---LÊ VIỆT TIỆP THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN ĐỊNH GIÁ VÀ D

Trang bìa phụ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC VINH KHOA KẾ TOÁN- TÀI CHÍNH

-LÊ VIỆT TIỆP

THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM – CHI NHÁNH MIỀN

TRUNG & TÂY NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH TÀI CHÍNH

CÁN BỘ HƯỚNG DẪNThS Lê Văn Tháp

NGHỆ AN- năm 2014

Mục lục

Trang

Trang bìa phụ 1

Mục lục 3

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT 6

DANH MỤC BẢNG BIỂU 7

DANH MỤC SƠ ĐỒ 8

LỜI MỞ ĐẦU 9

1 SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI: 9

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 10

3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 10

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 10

5 NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI 10

6 Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 10

CHƯƠNG I 12

NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 12

1.1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 12

1.1.1 Bất động sản 12

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 12

1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản 12

1.1.1.3 Phân loại bất động sản: 14

1.1.1.4 Quyền của chủ thể đối với bất động sản: 15

1.1.2 Thị trường bất động sản 16

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 16

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 16

1.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản 17

1.2 Thẩm định giá bất động sản 18

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 18

1.2.2 Cơ sở thẩm định giá bất động sản 20

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản 21

1.2.4 Các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường 22

1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 22

1.2.4.2 Nguyên tắc thay thế 23

1.2.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai 23

1.2.4.4 Nguyên tắc đóng góp 24

1.2.4.5 Nguyên tắc cung cầu 24

1.3 Vai trò của thẩm định giá bất động sản 24

1.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng hiện nay 25

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 26

1.4.1.1 Cơ sở lý luận của phương pháp 26

1.4.1.2 Kỹ thuật định giá 26

1.4.1.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 27

1.4.3 Phương pháp thu nhập 30

1.4.3.1 Cơ sở lý luận của phương pháp 30

1.4.3.2 Kỹ thuật định giá 31

1.4.3.3 Trình tự tiến hành 32

CHƯƠNG II: 36

THỰC TRẠNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM CHI NHÁNH MIỀN TRUNG VÀ TÂY NGUYÊN 36

2.1 Khái quát về Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam và chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên 36

2.1.1 Công ty CP Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam 36

2.1.1.1 Sự hình thành và phát triển của Công ty định giá và dịch vụ tài chính

Việt Nam 36

2.1.1.2 Các lĩnh vực hoạt động chính: 37

2.1.1.3 Đội ngũ nghề nghiệp: 38

2.1.1.4 Phương châm và tôn chỉ hành động 38

2.1.1.5 Những cột mốc đáng nhớ : 39

2.1.2 Chi Nhánh VVFC Miền Trung và Tây Nguyên 40

2.1.2.1 Sự hình thành và phát triển của Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên 40

2.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên 41

2.1.2.3 Tổ chức bộ máy hoạt động của Chi Nhánh Miền Trung và Tây Nguyên 42

2.1.2.3 Các lĩnh vực hoạt động của Công ty cổ phần định giá và dịch vụ Tài chính Việt Nam chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên 46

2.1.2.4 Tình hình sử dụng lao động: 47

2.1.2.5 Tình hình hoạt động kinh doanh của đơn vị: 48

2.1.2.6 Về mặt doanh thu: 49

2.1.2.7 Về mặt chi phí: 51

2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên thuộc Công ty cổ phần định giá và dịch vụ Tài chính Việt Nam .51 2.2.1 Các văn bản pháp luật được áp dụng trong định giá bất động sản 51

2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại VVFC Miền Trung và Tây Nguyên 54

2.2.2.1 Xác định vấn đề: 55

2.2.2.2 Lên kế hoạch thẩm định giá: 55

2.2.2.3 Thu thập tài liệu: 55

2.2.2.4 Vận dụng và phân tích tài liệu 56

2.2.2.5 Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định giá 57

2.2.2.6 Báo cáo thẩm định giá 57

2.2.2.7 Chứng thư thẩm định giá 57

2.2.3 Khảo sát quá trình sử dụng các phương pháp định giá bất động sản chủ yếu tại Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên 57

2.2.3.1 Quá trình sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp 57

- Ví dụ cụ thể 1: Sử dụng phương pháp so sánh 58

2.2.3.2 Quá trình sử dụng phương pháp chi phí 62

- Ví dụ cụ thể 2: sử dụng kết hợp hai phương pháp chi phí và phương pháp so sánh 63

2.2.3.3 Quá trình sử dụng phương pháp thu nhập 68

- Ví dụ cụ thể 3: sử dụng kết hợp hai phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh 69

2.3 Đánh giá chung về các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên 75

2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: 76

2.3.1.1 Những kết quả đạt được: 76

2.3.1.2 Hạn chế: 77

2.3.1.3 Nguyên nhân 77

2.3.2 Phương pháp thu nhập 78

2.3.2.1 Những kết quả đạt được 78

2.3.2.2 Hạn chế: 78

2.3.2.3 Nguyên nhân 78

2.3.3 Phương pháp chi phí 79

2.3.3.1 Những kết quả đạt được 79

2.3.3.2 Hạn chế: 79

2.3.3.3 Nguyên nhân 79

CHƯƠNG III 81

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM CHI NHÁNH MIỀN TRUNG VÀ TÂY NGUYÊN 81

3.1 Định hướng phát triển của Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên trong thời gian tới 81

3.1.1 Về công tác chuyên môn thẩm định giá: 81

3.1.2 Về công tác công nghệ thông tin thị trường giá cả: 82

3.1.3 Về công tác tổ chức đào tạo thẩm định giá: 82

3.1.4 Về công tác văn phòng: 82

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp định giá tại Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên 83

3.2.1 Thống nhất các văn bản pháp lý sử dụng 83

3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin 83

3.2.3 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường 85

3.2.4 Nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá 86

3.3 Một số khuyến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam 87

3.3.1 Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá 87

3.3.2 Nâng cao chất lượng trong công tác đào tạo định giá 88

3.3.3 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá 88

3.3.4 Tổ chức, mở rộng hoạt động định giá trong nước và tăng cường hợp tác quốc tế 89

3.3.5 Thành lập cơ quan kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực thẩm định giá 89

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

CTXD : Công trình xây dựng

TS : Tài sản

TĐG : Thẩm định giá

Bảng 2 3: Thông tin về tài sản ví dụ 1 59

Bảng 2 4 : Bảng điều chỉnh ví dụ 1 60

Bảng 2 5 : Bảng điều chỉnh ví dụ 2 66

Bảng 2 6 : Bảng điều chỉnh ví dụ 3 72

DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2 1 : Tổ chức bộ máy lao động tại Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên 43

LỜI MỞ ĐẦU

1 SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI:

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho conngười, là một nhân tố đóng vai trò quan trọng, chủ yếu cho sự phát triểncủa xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xãhội, an ninh, quốc phòng Đối với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc thì đất đailuôn được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảngđối với sự sinh tồn, phồn thịnh và phát triển, chính sách đất đai có ý nghĩa

cả về chính trị, kinh tế , văn hóa, xã hội

Trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh, tốc độ đô thị hóa cao, dân số ngàycàng cao thì đất đai càng trở nên quan trọng và là nhu cầu không thể thiếuđược Do đó, thẩm định giá bất động sản là rất cần thiết , góp phần điềutiết , bình ổn và phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng nhu cầu xãhội của nhân dân vừa thực hiện các nhiệm vụ kinh tế , chính trị vĩ mô củaquốc gia Công tác thẩm định giá trị bất động sản ở Việt Nam tuy mới pháttriển trong những năm gần đây nhưng đã có những bước chuyển mình,hiệu quả bước đầu Tuy nhiên , chúng ta cũng cần nhìn nhận thực tế rằngchất lượng thẩm định giá trị bất động sản ở Việt Nam còn chưa cao Chấtlượng đó tùy thuộc vào đội ngũ thẩm định giá, các phương pháp thẩm địnhgiá bất động sản, sự biến động của thị trường bất động sản việt Nam, hệthống văn bản pháp luật về thẩm định giá…

Vì vậy để công tác thẩm định giá bất động sản Việt Nam thực sự đáp ứngđược nhu cầu xã hội trong tương lai, chúng ta cũng phải mau chóng đưa ramột số giải pháp kịp thời nhằm khác phục hạn chế, nâng cao chất lượngthẩm định giá bất động sản Việt Nam

Nhận thức được sự cần thiết của hoạt động thẩm định giá trị bất dộng sảnđối với mọi mặt trong đời sống kinh tế chính trị, xã hội Việt Nam Vớikiến thức đã học và quá trình tìm hiểu em đã chọn đề tài: “ THỰCTRẠNG SỬ DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤTĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀICHÍNH VIỆT NAM – CHI NHÁNH MIỀN TRUNG & TÂY NGUYÊN”làm khóa luận tốt nghiệp của mình

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

+ Tiếp cận các chứng từ , hồ sơ thẩm định

+ Đưa ra câc biện pháp khác phục những hạn chế và nâng cao phươngpháp thẩm định giá bất động sản ở Chi Nhánh Đồng thời đưa ra cáckiến nghị đối với các chính sách vĩ mô ảnh hưởng đến công tác thẩmđịnh giá bất động sản

3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

+ Đối tượng nghiên cứu : Hoạt động thẩm định giá bất động sản củaChi Nhánh Miền Trung và Tây Nguyên Công ty CP Định giá và dịch

vụ tài chính Việt Nam

+ Phạm vi nghiên cứu : Số liệu, chứng từ liên quan đến công tác thẩmđịnh giá bất động sản của Chi Nhánh Miền Trung và Tây Nguyên

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

+ Phương pháp quan sát : Quan sát quy trình làm việc sử dụng cácphương pháp thẩm định, xử lý các chừng thư thẩm định giá tại Chinhánh.

+ Phương pháp thu thập : thu thập cá số liệu trên sổ sách kế toán, hồ

sơ thẩm định giá bất động sản để minh họa cho các lập luận

+ Phương pháp phỏng vấn : phỏng vấn các nhân viên trong tổ thẩmđịnh giá bất động sản để tìm hiểu về quy trình sử dụng các phươngpháp thẩm định giá bất động sản

+ Phương pháp phân tích : phân tích số liệu thu thập để phản ánhthực trang thẩm định giá bất động sản

5 NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI

Đề tài gồm 3 chương :

- Chương 1 : Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản

- Chương 2 : Thực trạng phương pháp thẩm định giá ở Chi nhánh MiềnTrung và Tây Nguyên của công ty CP Định Giá và Dịch Vụ Tài ChínhViệt Nam

- Chương 3 : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm địnhgiá ở Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên của công ty CP Định Giá vàDịch Vụ Tài Chính Việt Nam

6 Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

Đề tài trên đây nhằm phản ánh thực tế tình hình sử dụng các phương phápthẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên củacông ty CP Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam Qua đó nhận địnhnhững mặt tích cực cà những hạn chế của Chi nhánh trong các phươngpháp thẩm định giá bất động sản , từ đó đưa ra các biện pháp nhằm khắcphục các hạn chế đó và đưa ra các kiến nghị nâng cao công tác sử dụngcác phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung

Do trình độ có hạn và khả năng diễn đạt còn thấp cùng với những khókhăn trong việc tìm hiểu thực tế tại đơn vị nên bài viết của em sẽ khôngtránh hết khỏi những thiếu sót và hạn chế Kính mong được sự đóng góp,hướng dẫn tận tình của quý thầy cô, các anh chị tại Chi Nhánh để em rút ranhững kinh nghiệm, bộ sung thêm kiến thức cho bản thâm mình

Em xin chân thành cảm ơn!!

CHƯƠNG I

NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Ngày nay bất động sản có vai trò và vị trí ngày càng quan trọng, ảnh hưởng tớimọi lĩnh vực hoạt động của nền kinh tế Do đó việc nhận thức đầy đủ, chính xác,khách quan về bất động sản là rất cần thiết

Khoản 1, điều 174- Bộ Luật dân sự Việt Nam năm 2005 đã qui định rõ:

“ Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:

a Đất đai;

b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sảnkhác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d Các tài sản khác do pháp luật qui định.”

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng làbất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất động sản

1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt nên ngoài những đặc điểm củahàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những đặc điểm riêng biệtnhư sau:

- Tính cố định về vị trí:

Hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên có tính cố định về vị trí, vềđịa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về sốlượng và diện tích Vì vậy giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể

Khi xác định giá trị bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị tríđến giá trị bất động sản, tức là khoảng cách từ bất động sản đến các trung tâmkinh tế, chính trị, văn hóa xã hội cũng như khả năng tiếp cận của bất động sảnvới các trung tâm đó Mặt khác giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịutác động của yếu tố môi trường như kinh tế, chính trị… Do đó khi định giá bấtđộng sản phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng trongtương lai

- Tính bền vững:

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có thể xem là khó bị hủy hoại, đồng thời cáccông trình kiến trúc sau khi xây dựng hoặc cải tạo có thể tồn tại hàng chục, hàng

trăm năm Do đó bất động sản có tính bền vững cao, điều này được xem xét trên

cả góc độ kĩ thuật và kinh tế

Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng cần xác định tương quan hợp lý giữa tuổi thọkinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản để tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tưquá nhiều lần Còn khi định giá thì phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế vàtuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sảnđó

- Tính khác biệt:

Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau bởi mỗi bất động sản gắn vớimột vị trí khác nhau nhất định, do đó các bất động sản thường có sự khác nhaurất đáng chú ý như khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền vớibất động sản, khác nhau về cảnh quan môi trường…Ngoài ra chính các nhà đầu

tư, các kiến trúc sư…đều quan tâm đến tính dị biệt trong xây dựng bất động sản

để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng

Và sự khác biệt này có thể là một yếu tố, một điều kiện thuận lợi nếu biết khaithác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác Do đó khiđịnh giá bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôncác bất động sản với nhau, chú ý đến động thái thị trường, động thái của ngườimua tiềm năng, phong thủy…để xác định chính xác giá trị bất động sản

- Tính khan hiếm:

Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giớihạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí…Chính vì tính khan hiếmcủa bất động sản khiến cho giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng chứkhông giảm đi, làm cho mối quan hệ cung cầu bất động sản thường mất cân đốitheo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ về bấtđộng sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi hơn gây ra tình trạng giá ảo Dovậy khi định giá cần chú ý tới đặc điểm này

- Có giá trị lớn:

Giá trị của các bất động sản thường rất cao bởi giá trị của đất đai và chi phí xâydựng các công trình trên đất là rất lớn Do đó trong công tác định giá cần hạn chếnhững sai số và rủi ro có thể xảy ra

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau:

Các bất động sản thường có tác động qua lại với nhau và ảnh hưởng tới các hoạtđộng kinh tế xã hội Vì vậy Nhà nước phải thống nhất quản lý bất động sản; khiđầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến những ảnh hưởng tớicác công trình khác Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởngnếu như có các công trình khác ra đời.

1.1.1.3 Phân loại bất động sản:

Có nhiều cách phân loại bất động sản khác nhau tùy theo tiêu thức phân loại Cụthể:

- Theo đặc tính vật chất:

+ Đất đai: đó là đất tự nhiên bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

+ Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:

o Nhà cửa xây dựng cố định không di dời được

o Các công trình kĩ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới, điệnthoại, hệ thống lọc và cấp thoát nước…

o Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xâydựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động…

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

o Vườn cây lâu năm

o Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối

o Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

o Các công trình khai thác mỏ

- Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

+ Đất đai: Theo Điều 13- Luật đất đai năm 2003, căn cứ vào mục đích sử dụngđất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miềnnúi Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm nông nghiệp, nhóm phi nôngnghiệp và nhóm chưa sử dụng

+ Công trình kiến trúc: có 5 loại:

o Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán

o Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang.

o Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng cho thuê,chợ, trung tâm thương mại…

o Khách sạn và văn phòng cho thuê

o Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học…

Với những đặc điểm riêng có của bất động sản thì việc phân loại bất động sản là

cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng bất động sản một cách đúngđắn, hợp lý và hiệu quả nhất về mặt kinh tế- xã hội Đối với các nhà đầu tư, đó là

cơ sở để các họ xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giá một cách hợp lý giá trị bấtđộng sản, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư

1.1.1.4 Quyền của chủ thể đối với bất động sản:

Giá trị của bất động sản phụ thuộc trước hết vào quyền của chủ thể đối với bấtđộng sản Đó là yếu tố có tính pháp lý, ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất độngsản

* Đối với đất đai: về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm hữu đất đai:

- Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận quyền

sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức chiếm hữu caonhất

- Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà nước

có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn

- Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng, nhưng thường gắnliền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê

(Ở Việt Nam pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉcông nhận quyền sử dụng)

* Đối với các công trình:

- Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn cáccông trình ở trên khu đất ấy

- Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất được cho thuê theo hợpđồng

1.1.2 Thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản:

- Thị trường bất động sản là thị trường nhà đất

- Thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp,chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường, có sựquản lý của Nhà nước

- Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tạimột địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định

Như vậy, có thể thấy rằng: Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thứ nhất: Tính khác biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.

Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được nên không thể mang bấtđộng sản đến địa điểm giao dịch được Do đó quan hệ giao dịch bất động sảnphải trải qua ít nhất ba khâu: Đàm phán- Kiểm tra thực địa- Đăng ký pháp lý.Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặpcác biến động như: biến động giá, sự thay đổi về pháp lý hoặc điều kiện môitrường…

Thứ hai:Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực.

Thị trường bất động sản được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chấtđịa phương với qui mô và trình độ khác nhau Các quan hệ cung cầu, giá cả bấtđộng sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định

Do đó khi nghiên cứu quan hệ cung cầu, xác định giá trị bất động sản cần gắnbất động sản với các điều kiện kinh tế- văn hóa- xã hội của một vùng, khu vực cụthể

Thứ ba: Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không

hoàn hảo

Xuất phát từ sự không đồng nhất về thông tin và yếu tố cấu thành thị trường bấtđộng sản: thông tin về thị trường không rõ ràng, bất động sản chỉ được đo lườngmột cách tương đối, không có sản phẩm cùng loại để so sánh, chỉ có một lượngnhỏ người tham gia vào thị trường, việc xâm nhập thị trường là không dễ dàng…

Vì vậy giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh mà là giá của sảnphẩm đơn chiếc có yếu tố độc quyền

Thứ tư: Cung và cầu bất động sản ít co giãn và lạc hậu so với giá cả.

Giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định Tuy nhiên giá cả lại ít ảnhhưởng ngược trở lại đối với cung- cầu bất động sản vì cung về bất động sản vềmột mục đích nào đấy thường mất rất nhiều thời gian, khi cung được thì giá cả

đã thay đổi rất nhiều lần Đặc biệt những nhân tố làm tăng cầu đột sẽ tiềm ẩn cáccơn sốt giá cả bất động sản

Thứ năm: Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát

của Nhà nước

Thị trường bất động sản là thị trường quan trọng ảnh hưởng tới mọi mặt của nềnkinh tế, đồng thời là nguồn thu đối với ngân sách Nhà nước Do đó Nhà nướcthống nhất quản lý các hoạt động của thị trường nhằm đảm bảo tính pháp lý chocác giao dịch trên thị trường, kiểm soát các hoạt động của thị trường, từng bướccông khai minh bạch hoạt động của thị trường

1.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế, có vai trò:

- Thị trường bất động sản là cầu nối giữa nhà sản xuất và người tiêu dùng

- Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất chocác chủ thể kinh doanh bất động sản

- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt độngquản lý đất đai, nhà ở, công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng

Như vậy, phát triển và quản lý tốt thị trường này sẽ góp phần thúc đẩy kinh tếphát triển, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư và thực hiện có hiệu quả tiếntrình hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn

để phát triển kinh tế- xã hội của đất nước

1.2 Thẩm định giá bất động sản

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Có quan điểm cho rằng, thẩm định giá là thứ khoa học không chính xác- vừamang tính khoa học nhưng cũng vừa mang tính nghệ thuật Bởi lẽ kết quả địnhgiá luôn chứa đựng sự ảnh hưởng của yếu tố chủ quan- đó là một yếu tố hết sứcnhạy cảm Ngày nay, thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đốivới sự vận hành của nền kinh tế thị trường, do các nhà chuyên môn được đàotạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệpthực hiện

Trên phương diện về kinh tế, thẩm định giá có thể coi là trái tim của tất cả cáchoạt động kinh tế Đặc biệt trong một thị trường phức tạp như thị trường bấtđộng sản thì hoạt động thẩm định giá càng trở nên quan trọng hơn, giúp chúng tađưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư phát triển, đánh thuế,bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh bất động sản Vì vậy trước khi tìm hiểu thẩmđịnh giá bất động sản là gì thì ta cần hiểu rõ khái niệm thẩm định giá

Hiện nay vẫn tồn tại những quan điểm khác nhau về khái niệm thẩm định giá.Tuy nhiên, tại Việt Nam, Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa

ra định nghĩa:

“ Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp vớithị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Namhoặc thông lệ Quốc tế”

Mặc dù có rất nhiều định nghĩa khác nhau như vậy nhưng tựu chung lại cónhững nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần thừa nhận là:

Thứ 1: Thẩm định giá là công việc ước tính.

Thứ 2: Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.

Thứ 3: Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.

Thứ 4: Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất

động sản

Thứ 5: Xác định tại một địa điểm cụ thể.

Thứ 6: Xác định cho một mục đích nhất định.

Thứ 7: Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.

Khái quát hóa những đặc trưng trên có thể đưa ra định nghĩa:

“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích

mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.

Từ khái niệm thẩm định giá như trên ta có thể hiểu:

Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất

về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá trị bấtđộng sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định Tính khoa họcđược thể hiện bằng cách tính toán, phân tích số liệu trong quá trình xác định giátrị bất động sản Tính nghệ thuật được thể hiện bởi kỹ năng nắm bắt, thu thậpthông tin về bất động sản cũng như biến động của thị trường bất động sản Vớimỗi nhà thẩm định thì quan điểm đánh giá các thông tin về bất động sản là khácnhau do đó kết quả thẩm định thường có sự chênh lệch nhất định Hơn nữa thịtrường bất động sản nước ta hiện nay là thị trường mà các thông tin về bất độngsản thường không rõ ràng, kém minh bạch nên yêu cầu về kiến thức chuyênngành và kinh nghiệm đối với nhà thẩm định là rất quan trọng và cần thiết

và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan

và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.

Tiêu chuẩn này đòi hỏi bất động sản thẩm định phải được xem xét với tư cách làbất động sản được công khai mua bán một cách phổ biến trên thị trường, đượcthực tiễn kiểm chứng một cách khách quan.Điều này phân biệt với thẩm định giátừng bộ phận cấu thành bất động sản hoặc thẩm định vì mục đích khác Vì vậygiá trị thị trường được coi là tiêu chuẩn đích thực của giá trị và là nguyên tắc chỉđạo đối với hoạt động thẩm định giá nói chung cũng như hoạt động định giá bấtđộng sản nói riêng.

 Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị phi thị trường làm

cơ sở cho thẩm định giá tài sản

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường.

Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng là: Giá trị đang sử dụng, giátrị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trị còn lại,giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt…

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường xuất phát trực tiếp từgiá trị tài sản Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại được các chủ thểđánh giá rất khác nhau, nó tùy thuộc vào công dụng hay thuộc tính hữu ích củatài sản đối với mỗi người, tùy thuộc vào giao dịch cụ thể của từng tài sản Vai tròcủa thẩm định viên là phải dựa vào các yếu tố đó để lựa chọn đúng khái niệm giátrị, đảm bảo công việc thẩm định có thể được ước tính một cách hợp lý nhất giátrị của tài sản

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản.

o Yếu tố chủ quan: Mục đích của việc định giá bất động sản:

Mục đích định giá được coi là một yếu tố mang tính chủ quan và ảnh hưởng cótính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản đượcthẩm định Trong nền kinh tế thị trường mục đích định giá bất động sản thườnglà: Chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản; thế chấp; xácđịnh giá cho thuê; đáp ứng các yêu cầu trong lĩnh vực phát triển và đầu tư; đápứng các nhu cầu có tính chất pháp lý…

Thực tế các giao dịch về bất động sản với các mục đích rất đa dạng, mỗi loạimục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến quitrình và phương pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng trong quá trình thẩm định

o Yếu tố khách quan:

 Yếu tố mang tính vật chất:

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất độngsản có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, diện tích, kích thước, khảnăng sửa chữa cải tạo…

Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của bất động sản càng cao thìgiá trị càng lớn Ngoài ra, bất động sản được đánh giá cao hay không còn phụthuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng vốn cócủa nó Với một tài sản có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích, có thể yếu tốnày là quan trọng đối với người này nhưng lại trở nên không quan trọng đối vớingười khác

o Các yếu tố về tình trạng pháp lý:

Đây là yếu tố hết sức quan trọng đối với việc định giá bởi tình trạng pháp lý củatài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác, sử dụng bất độngsản đó

Do đó để xác định một cách đúng đắn giá trị bất động sản đòi hỏi thẩm định viênphải nắm bắt được những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đốivới từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định

o Các yếu tố mang tính kinh tế:

Đó là cung và cầu Giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung- cầu, tùy thuộc vào

độ nhạy(độ co giãn ) của cung và cầu trên thị trường Thực tế giá trị bất động sảnđược đánh giá cao khi cung trên thị trường trở nên khan hiếm, nhu cầu và sứcmua ngày càng cao và ngược lại Vì vậy việc đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đếncung cầu và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ quantrọng giúp thẩm định viên trong việc dự báo và ước lượng chính xác hơn giá trịbất động sản cần thẩm định

o Các yếu tố khác:

Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ ràng ảnhhưởng đến giá trị bất động sản Tuy nhiên còn có những yếu tố khác như: tậpquán dân cư, tâm lý tiêu dùng… cũng ảnh hưởng đáng kể tới giá trị bất động sản

Do đó đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán dân cư cũng nhưphân tích các yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác minh giá cảcủa giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thịtrường

1.2.4 Các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm được thừa nhận mộtcách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế- xã hội, là cơ sở quan trọng đểđưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học, chophép thẩm định viên tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị tài sản

Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 có 11 nguyên tắc kinh tế chiphối hoạt động thẩm định giá tài sản Nhưng 5 nguyên tắc trình bày sau đây lànhững nguyên tắc được chấp nhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luận quan trọnghình thành nên các qui trình và phương pháp định giá tài sản

1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhaunhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sửdụng tốt nhất và hiệu quả nhất Nghĩa là một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất phải thỏa mãn điều kiện: tài sản được sử dụng trong bối cảnh tựnhiên; tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý; tài sản sử dụng phải đặttrong điều kiện khả thi về mặt tài chính

Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí

cơ hội của tài sản; phải phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực

tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính Điều đó có nghĩa làchỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sửdụng tài sản đó Đồng thời khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất sẽ là cơ hội để ước tính giá trị tài sản

1.2.4.2 Nguyên tắc thay thế

Nội dung của nguyên tắc này đó là: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sảnkhông vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương Tức là một người muathận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu như anh ta tốn ít tiền hơnnhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế bằng cách muatrên thị trường hoặc bỏ tiền để xây dựng mới

Nguyên tắc thay thế là nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩmđịnh giá, nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánh trực tiếp.Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các thôngtin về giá cả, chi phí sản xuất của các tài sản tương tự gần thời điểm thẩm định,làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị các tài sản định giá.Bên cạnh đó yêu cầu thẩm định viên phải được trang bị các kỹ năng về cách điềuchỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế

hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất làm chứng cớ hợp lý choviệc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định.

1.2.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

Theo nguyên tắc này, giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi íchtương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư Hơn nữa thẩm định giá thực chất làcông việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai

Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai là cơ sởtrực tiếp để xây dựng phương pháp thu nhập Đồng thời là một sự bổ sung quantrọng và kiểm tra tính đúng đắn của việc vận dụng phương pháp sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất và nguyên tắc thay thế

Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm định viên phải dự kiếnđược những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tínhgiá trị tài sản trên cơ sở thu thập được những chứng cớ thị trường gần nhất vềcác mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu của các tài sản tương tự Từ đótiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị tài sản

1.2.4.4 Nguyên tắc đóng góp

Nội dung nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấuthành tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị củatoàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về nhữnglợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là cơ sở để người ta chấp nhận giá trịđóng góp Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình.Tuy nhiên hiện nay chúng ta chưa có cơ sở rõ ràng để phân loại các tài sản vôhình một cách rành mạch để tính giá cho từng loại.Vì vậy khi xác định giá trị củayếu tố vị trí, chi phí cơ hội hay mức độ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất củamảnh đất cần tính giá trị của bất động sản trước rồi trừ đi giá trị của công trìnhxây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí Đây là cơ sở để người ta xây dựngphương pháp thặng dư

1.2.4.5 Nguyên tắc cung cầu

Nội dung của nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản.Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận cótính khách quan của thị trường về giá trị tài sản Trong các thị trường khác, dướisức ép của cung cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa với giá trị thực Vì vậy

khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầuảnh hưởng tới giá trị tài sản thẩm định.

Trong quá trình thẩm định, nhiệm vụ của thẩm định viên là phải đánh giá đượctác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnhhưởng của chúng trong tương lai nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánhgiá theo cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Thực tế, đây là nguyêntắc được ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loạitài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác nhau

1.3 Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng có mối quan hệmật thiết đến thị trường bất động sản Thẩm định giá là một trong những công cụquản lý vĩ mô góp phần ngăn chặn sự lợi dụng để đưa giá trị tài sản chênh lệchquá cao hoặc quá thấp so với thị trường Các tổ chức thẩm định giá bất động sản

có vai trò triển khai các hoạt động thống kê về giá cả bất động sản, đưa ra nhữngcăn cứ khoa học để dự báo giá cả, công bố giá cả để làm cơ sở cho các giao dịchtrên thị trường trên cơ sở tuân theo các qui định của Nhà nước

Thực tiễn cho thấy thẩm định giá có vai trò quan trọng làm căn cứ cho các hoạtđộng: chuyển quyền sử dụng bất động sản; chuyển nhượng bất động sản; thếchấp bất động sản; định giá để cho thuê; định giá bảo hiểm; phục vụ cho lập báocáo tài chính và các lĩnh vực tái phát triển…

Thẩm định giá bất động sản sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sảnthành hàng hóa trên thị trường Từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn giá đất

sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bìnhđẳng đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường

Thẩm định giá bất động sản giúp Nhà nước thực hiện các chủ trương chính sáchnhư cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuậnlợi và trung thực hơn

Hơn nữa, thẩm định giá và tư vấn giá đất góp phần làm công khai minh bạch giáđất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan Mặtkhác giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nói chung vàquản lý thị trường bất động sản nói riêng

Như vậy, công tác định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh

tế, giúp các chủ thể có thể đưa ra các quyết định đúng đắn trong quản lý cũngnhư giao dịch bất động sản

1.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản được

Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có những ưu thế và hạn chế nhấtđịnh Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá một bất độngsản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:

- Thuộc tính của bất động sản: chịu tác động bởi các yếu tố nào

- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường

- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá

Những phương pháp chủ yếu để tiến hành định giá bất động sản, bao gồm:phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập (đầu tư), phương pháp chi phí,phương pháp thặng dư Một số phương pháp khác như: phương pháp giá trị đơn

vị, phương pháp lợi nhuận…thực ra là sự vận dụng hoặc là cụ thể hóa 4 phươngpháp trên

1.4.1.1 Cơ sở lý luận của phương pháp

Phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, điều đó cónghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh tatốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương tự để thay thế

Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàn toàn có thểngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được Nhưvậy, về mặt kỹ thuật phương pháp này đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng vềgiá trị của các bất động sản tương đương có thể so sánh được trên thị trường

1.4.1.2 Kỹ thuật định giá

Thực tế không có 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau mà nó thường khác nhau

về vị trí, diện tích, quang cảnh, đặc điểm pháp lý Hơn nữa giá trị bất động sảnthường thay đổi theo thời gian Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viên phảithu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống hoặctương đối giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá Sau đó tiến hànhphân tích các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cần thiết để đưa ra đượcgiá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu

Trình tự gồm các bước cụ thể sau:

Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong thời

gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu

tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường…

Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

1 Tình trạng vật chất của bất động sản

2 Đặc điểm về mặt bằng

3 Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan

4 Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm

5 Tình trạng pháp lý

6 Thời gian giao dịch

7 Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm

đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu Để thực hiệntốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ:nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch

Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh

nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất

động sản chứng cớ Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điềuchỉnh giá của các bất động sản Cách điều chỉnh thông thường là lấy bất độngsản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản chứng cớ.Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sảnmục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống

và ngược lai

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất

động sản đã điều chỉnh

1.4.1.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

o Ưu điểm: Đây là phương pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và được

sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì những ưu điểm sau:

- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không có công thứchay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường đểcung cấp các dấu hiệu về giá trị

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõràng đã được thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản Vì vậy nó có cơ sởvững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như phương phápchi phí và phương pháp thặng dư

o Hạn chế:

- Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới cóthể sử dụng để so sánh được Nếu có ít bất động sản so sánh đáp ứng được cácyêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém

- Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử Đây là điều không thể tránhkhỏi Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trongthời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp

- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiếnthức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

o Điều kiện áp dụng:

- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và có thểkiểm tra được

- Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn

- Thường dùng trong các trường hợp: các bất động sản đồng nhất như các căn

hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các mảnh đất trống

1.4.2 Phương pháp chi phí

1.4.2.1 Cơ sở lý luận của phương pháp

Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắcthay thế Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của bất động sản mụctiêu tương đương với chi phí làm ra một bất động sản như vậy và coi đây nhưmột vật thay thế Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ khôngbao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng côngtrình có lợi ích tương tự

1.4.2.2 Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản bằng cách coi nó

là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công

trình hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xét trên mọi nguyên nhân Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá

khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước

tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

1.4.2.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

o Ưu điểm:

- Phương pháp này được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thíchhợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ

sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai

- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các giaodịch và mục đích riêng biệt

o Hạn chế:

- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường,cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối vớiphương pháp chi phí

- Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều

bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thựchiện

- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm

và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

1.4.3.1 Cơ sở lý luận của phương pháp

Được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tươnglai Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng về mặt lý thuyết giá trị thị trườnghiện hành hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cảcác khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tàisản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm địnhviên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷsuất chiết khấu phù hợp

Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập

từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thunhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.

Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập),khả năng thu thập thong tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyếtđịnh áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp

Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà bất động sản tạo ra hàng năm thì có thể tìmđược giá trị của bất động sản, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra cáckhoản thu nhập đó

1.4.3.2 Kỹ thuật định giá

Bản chất của việc định giá bất động sản dựa vào thu nhập là tiến hành chuyểnhóa các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm ra giá trị của vốn đầu tư vàcũng là giá trị của bất động sản Quá trình chuyển hóa này còn gọi là quá trìnhvốn hóa

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư(bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dựbáo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và và tính được tỷ suất chiết khấuphù hợp

Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

● Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụngthu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm.Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốnhóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập

Công thức vốn hóa trực tiếp:

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)

● Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tàisản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát

V= I x GI

sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không

CFt

) 1 ( ) 1 (





Trong đó:

Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS

CFt: Thu nhập thuần tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.i: Tỷ suất hiện tại hóa (tỷ suất chiết khấu)

Vn : giá trị tài sản vào năm thứ n

n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

Theo như công thức trên: người mua sẵn sàng trả Vo để có bất động sản, nếunhư việc đầu tư vào bất động sản có thể tạo ra được các khoản thu nhập CFt

trong n năm hoặc tạo ra được một tỷ suất lợi nhuận tối thiểu là i

1.4.3.3 Trình tự tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà bất động sản mang lại, có

tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ ra khỏi thu nhập hàng năm như:

chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa

vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự

Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản mục

tiêu

1.4.3.4 Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng

Ưu điểm:

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nótiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầutư.

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản

- Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao khi có các chứng cứ về cácthương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước vớimột độ tin cậy cao

đã xác định được giá thị trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vàobất động sản.

Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản mục

tiêu, có tính đến những qui định về xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và

hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phươngpháp đầu tư

Bước 3: Ước tính chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính,

các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

Bước 4: Xác định giá trị còn lại( hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấy

tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn

lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu( các chiphí cơ hội hợp lý để có bất động sản cho sự phát triển) gồm các giả định về: chiphí pháp lý, thuế chuyển nhượng bất động sản, chi phí tài chính và lợi nhuận cóliên quan

1.4.4.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

o Ưu điểm:

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tưvào BĐS Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa vàtiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

o Nhược điểm:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

o Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp các yếu

tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin tưởngcao

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xácđịnh đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh gía rủi ro, phân tíchxác suất với sự tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS

- Phương pháp này được sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và các công ty kinh doanh BĐS , những người mua nhà riêng

CHƯƠNG II:

THỰC TRẠNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ

VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM CHI NHÁNH MIỀN TRUNG VÀ TÂY NGUYÊN

2.1 Khái quát về Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam

và chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên

2.1.1 Công ty CP Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam

2.1.1.1 Sự hình thành và phát triển của Công ty định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam

Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam trước đây là Trung tâmđịnh giá trực thuộc Bộ Tài Chính Ngày 6/9/2007, Bộ trưởng Bộ Tài Chính phêduyệt Quyết định số 3004/ QĐ- BTC chuyển đổi Trung tâm Thẩm định giá thànhCông ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam, tên viết tắt là VVFC.Hiện nay trụ sở chính của công ty ở Số 3 – Thụy Khuê, Quận Tây Hồ, Thànhphố Hà Nội

Với bề dày kinh nghiệm hơn 10 năm hoạt động , VVFC đã không ngừng lớnmạnh cả về số lượng và chất lượng Chủng loại tài sản và giá trị thẩm định ngàycàng tăng Phạm vi hoạt động và danh sách khách hàng ngày càng mở rộng Hiệncông ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển thông qua việcxúc tiến thành lập các Chi nhánh, Văn phòng đại diện ở một số địa phương khác.Cho đến nay có 15 chi nhánh và văn phòng đại diện ở một số địa phương trên cảnước

Hiện nay, VVFC tham gia Ban chấp hành của Hội thẩm định giá Việt Nam (VVA), Chủ

tịch HĐQT VVFC đồng thời là Phó chủ tịch thường trực Hội TĐG Việt Nam VVFC còn

là thành viên Hiệp hội Thẩm định giá ÁEAN (AVA) và ủy ban Chuẩn mực quốc tế về thẩm định giá (IVSC) với tư cách là hội viên thông tấn.

Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam đã được Tổ chức Chứngnhận Chất lượng quốc tế của Vương quốc Anh (UKAS) cấp chứng nhận Hệthống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001:2000 vào tháng 10năm 2005 và cấp lần 2 vào tháng 10 năm 2008 VVFC là đơn vị tư vấn tài chínhduy nhất nhận danh hiệu “ Cúp vàng chất lượng ISO” năm 2008 do Bộ Khoa học

và Công nghệ cấp Năm 2009, VVFC được nhận cúp vàng “Doanh nghiệp tiêu

biểu Việt Nam” cúp vàng “ Lãnh đạo xuất sắc” được phối hợp bởi 05 bộ và các tổ chức cùng phối hợp bình chọn và trao tặng Đặc biệt , VVFC vinh dự được Chủ tịch nước trao tặng 02 huân chương Lao động hạng III (01 cho

VVFC và 01 cho Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc) vì đã có thành tích xuấtsắc góp phần và sự nghiệp xây dựng Chủ nghĩa xã hội và bảo vệ Tổ quốc Năm

2010, VVFC vịnh dự nhận Cờ thi đua của Chính phủ đã hoàn thành xuất sắc toàndiện nhiệm vụ công tác dẫn đầu phong trào thi đua năm 2009 của Bộ tài chính

2.1.1.2 Các lĩnh vực hoạt động chính:

- Định Giá (thẩm định giá) các tài sản, hàng hoá và dự án (động sản, bấtđộng sản) của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước;

- Đánh giá uy tín doanh nghiệp;

- Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh;

- Xác định giá trị doanh nghiệp;

- Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng;

- Kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (động sản, doanh nghiệp);

- Tổ chức điều tra (trừ lĩnh vực Nhà nước cấm điều tra), nghiên cứu ứngdụng, hội thảo khoa học về xã hội, thị trường giá cả, định giá, kinh tế tài chínhtheo quy định của pháp luật;

- Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá;

- Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua – bán doanh nghiệp (không bao gồm tưvấn pháp luật và tài chính);

- Tư vấn đấu giá tài sản;

- Tư vấn marketing;

- Xuất nhập khẩu các mặt hàng công ty kinh doanh

- Dịch vụ Giám định hàng hóa tài sản là Động sản, Bất động sản;

- Dịch vụ tư vấn đấu thầu; Tư vấn dự án và lập dự án đầu tư;

- Tổ chức lớp bồi dưỡng kiến thức và đào tạo nhân lực trong lĩnh vực xâydựng;

- Kinh doanh Bất động sản;

- Dịch vụ Tư vấn, môi giới, quản lý Bất động sản;

Các nhân viên làm công tác nghiệp vụ của Công ty 100% tốt nghiệp đại học vàtrên đại học, trong đó gần 30% là thạc sỹ hoặc đang theo học cao học Đội ngũnhân viên được tham dự các chương trình đào tạo chuyên môn liên tục do Bộ Tàichính, các tổ chức trong nước và quốc tế tổ chức Hàng năm, Công ty đều gửicác chuyên viên đi đào tạo về nghiệp vụ thẩm định giá do Mỹ, Canađa, Úc,Singapore, Thái Lan, Malaysia tổ chức Bên cạnh đó, các chuyên viên luôn ýthức tự trau dồi học hỏi, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinhnghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và trong ứng dụngcác tiến bộ kỹ thuật

Hiện nay, số lượng các nhân viên làm về thẩm định giá ở Việt Nam được cấpThẻ thẩm định viên về giá không nhiều và phải trải qua những kỳ thi do Hộiđồng thi Quốc gia tổ chức rất nghiêm ngặt Công ty hiện đang có số lượng Thẩmđịnh viên về giá nhiều nhất tại Việt Nam

Nguyên tắc lập kế hoạch nhân sự của VVFC là bố trí các thẩm định viên có nănglực và kinh nghiệm trong lĩnh vực mà khách hàng đề nghị thẩm định giá, nhằmđảm bảo cung cấp dịch vụ hoàn hảo nhất Ban Lãnh đạo Công ty giám sát trựctiếp các nhóm để đảm bảo việc thẩm định theo đúng các quy định của Nhà nước

và đạt được chất lượng cao nhất

2.1.1.4 Phương châm và tôn chỉ hành động

Cam kết "Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp" đã trở thành phươngchâm, giá trị và niềm tin của VVFC, và giờ đây trở thành một phần không thểtách rời trong văn hóa của Công ty, đòi hỏi Công ty phải không ngừng tự đổimới và phát triển Tôn chỉ hành động của chúng tôi:

“Nhu cầu của bạn + Chất lượng của chúng tôi = Thành công của chúng ta”

2.1.1.5 Những cột mốc đáng nhớ :

- Ngày 08/5/1997, Thủ tướng Chính phủ có công văn số 2263/VP-UB chophép Ban Vật giá Chính phủ là cơ quan đại diện của Việt Nam gia nhập Hiệp hộiThẩm định giá ASEAN và tham gia vào Uỷ ban Chuẩn mực quốc tế về thẩmđịnh giá với tư cách là Hội viên thông tấn Đồng thời cũng giao cho Ban Vật giáChính phủ phối hợp với các Bộ có liên quan xây dựng đề án thành lập Trung tâmThẩm định giá Việt Nam;

- Tháng 02/1998, Trung tâm Thẩm định giá được thành lập theo Quyết định

số 14/1998-QĐ-BVGCP của Trưởng ban Ban Vật giá Chính phủ với tên gọi banđầu là “Trung tâm Tư vấn, dịch vụ Kiểm định giá” Trung tâm là một pháp nhântrực thuộc Ban Vật giá Chính phủ, hạch toán kinh tế độc lập, tự trang trải mộtphần kinh phí hoạt động Đây chính là đơn vị thẩm định giá đầu tiên được thànhlập tại Việt Nam;

- Ngày 19/9/2002, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số TTg sát nhập Ban Vật giá Chính phủ vào Bộ Tài chính;

122/2002/QĐ Từ ngày 01/8/2003, Trung tâm Thẩm định giá trở thành đơn vị trực thuộc

Bộ Tài chính theo Quyết định số 112/2003/QĐ-BTC của Bộ trưởng Bộ Tàichính;

- Năm 2004: Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ về thành tích xuất sắctrong công tác từ 2002 đến 2004;

- Tháng 10/2005, Tổ chức Chứng nhận Chất lượng quốc tế của Vương quốcAnh (UKAS) cấp Giấy chứng nhận Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩnquốc tế ISO 9001: 2000;

- Là ủy viên Ban vận động thành lập Hội Thẩm định giá Việt Nam, hiện làthành viên chủ chốt Hội Thẩm định giá Việt Nam, thành viên Hiệp hội Thẩmđịnh giá ASEAN;

- Ngày 01/7/2007, Khai trương Website: www.valuation.vn;

- Ngày 31/12/2007, Trung tâm Thẩm định giá chính thức trở thành Công ty

CP Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) theo Phương án chuyển đổi

đã được Bộ trưởng Bộ Tài chính phê duyệt tại Quyết định số 3004/QĐ-BTCngày 06/9/2007;

- Tháng 9 năm 2008, là đơn vị tư vấn tài chính duy nhất nhận danh hiệu

"Cúp vàng chất lượng ISO" do Bộ Khoa học và Công nghệ cấp;

- Tháng 8 năm 2009, nhận cúp vàng “Doanh nghiệp tiêu biểu Việt Nam” vàcúp vàng “Lãnh đạo xuất sắc” năm 2009 do 05 Bộ cấp;

- Tháng 8 năm 2009, Nhà nước tặng thưởng 2 Huân chương Lao động hạng

ba cho tập thể VVFC và cá nhân Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Vũ AnKhang;

- Tháng 10 năm 2010,nhận Cờ thi đua của Chính phủ đã hoàn thành xuất sắctoàn diện nhiệm vụ công tác dẫn đầu phong trào thi đua năm 2009 của Bộ Tàichính

- Thẩm định viên về giá: 23 người; đấu giá viên: 05 người; định giá viên bấtđộng sản: 40 người;

VVFC đã tổ chức hơn 12 khóa học nghiệp vụ Thẩm định giá và trên 42 khoá họcnghiệp vụ Môi giới, Định giá và Quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sảnvới gần 4.000 học viên tham dự

2.1.2 Chi Nhánh VVFC Miền Trung và Tây Nguyên

2.1.2.1 Sự hình thành và phát triển của Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên

Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên được thành lập theo Quyết định số43/QĐ-HĐQT ngày 21/4/2008 của Hội đồng Quản trị Công ty CP Định giá vàDịch vụ tài chính Việt Nam, hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinhdoanh số 40.13.000168 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh ĐắkLắk cấp

- Địa chỉ 1: Số 280 đường Hoàng Diệu, phường Thành Công, Tp Buôn Ma

Thuột, tỉnh ĐắkLắk

Điện thoại: 0500 3843 383 Mobile: 0912 235 802 Fax : 0500 3843 382

- Địa chỉ 2 : Số 6/1 đường Nguyễn Thiện Thuật, Thành phố Nha Trang.

Điện thoại : 058 6250 999 – 058 6250 279 Fax: 058 6252 108

- Địa chỉ 3 : Số 249 đường Trần Phú, quận Hải Châu, Tp Đà Nẵng

Điện thoại : 0511 3565 045 Fax: 0511 3565 045

- Email : vvfc.mientrung& taynguyen@vvfc.vn Website: www.vvfc.vn

Dịch vụ định giá tài sản của Chi nhánh rất đa dạng, bao gồm: định giá bất độngsản (đất, tài sản gắn liền với đất, lợi thế vị trí địa lý, vườn cây ); động sản (máymóc, thiết bị đơn lẻ, dây chuyền máy móc thiết bị cũ và mới ); tài sản vô hình;thương hiệu; hàng hoá; dịch vụ; định giá doanh nghiệp , có thể đáp ứng nhu cầu

đa dạng của khách hàng với nhiều mục đích: Mua sắm, thanh quyết toán; đấuthầu, đấu giá; trính khấu hao tài sản cố định; vay và cho vay; bảo lãnh/ thế chấp;cho thuê, chuyển nhượng, góp vốn; mua bán doanh nghiệp, chia tách, sáp nhập,

cổ phần hoá, giải thể hoặc các hình thức khác

Tổ chức thành công khóa đào tạo nghiệp vụ Định giá, Môi giới, Quản lý và điềuhành sàn giao dịch bất động sản tại Đà Nẵng, cấp giấy chứng nhận cho hơn 100học viên đã hoàn thành khóa bồi dưỡng, tiếp tục chiêu sinh các khóa đào tạo tiếptheo

Là đơn vị trực thuộc VVFC, với đội ngũ thẩm định viên về giá, định giá viên bấtđộng sản giàu kinh nghiệm, chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên luôn tuân

theo tôn chỉ hành động: “Nhu cầu của bạn + Chất lượng của chúng tôi = Thành công của chúng ta”, phấn đấu để giữ vị trí là đơn vị thẩm định giá tài

sản và tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp hàng đầu tại Việt Nam

Với phương châm “Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp”, VVFC

Miền Trung và Tây Nguyên mong muốn có cơ hội cung cấp dịch vụ định giá tàisản, định giá doanh nghiệp, bán đấu giá tài sản và các dịch vụ tài chính khác chokhách hàng Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên cam kết cung cấp dịch vụ cóchất lượng cao nhất với chi phí hợp lý nhất để đáp ứng những yêu cầu của quýKhách hàng./

2.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên

● Chức năng , nhiệm vụ: