tìm hiểu phương pháp thấm định giá trị bất động sản cho hoạt động tín dụng tại ngân hàng ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh tỉnh khánh hoà

Với những khó khăn đó Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Chi nhánh tỉnh Khánh Hoà đã vận dụng phương pháp nào để thẩm định giá bất động động sản để đảm bảo khoản vay đó chính là mục tiêu đề

LỜI MỞ ĐẦU Nghiệp vụ tín dụng đã và đang là hoạt động chính yếu của các Ngân hàng thương mại nói chung và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam nói riêng, là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu nhưng trận địa kinh doanh này cũng là nơi tập trung phần lớn rủi ro cho Ngân hàng Chính vì vậy, mỗi Ngân hàng luôn có những biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản để giảm thiểu mức rủi ro mà nghiệp vụ tín dụng đó mang lại Tuy nhiên, không phải khi nào có tài sản đảm bảo là Ngân hàng tiến hành cho vay ngay, mà việc cho vay chỉ tiến hành sau khi đã thẩm định giá tài sản đảm bảo Thẩm định giá tài sản đảm bảo là 1 quá trình hết sức phức tạp, buộc các thẩm định viên phải tuân thủ nguyên tắc và đặc biệt là phụ thuộc rất nhiều đến trình độ, hiểu biết,

sự cập nhật thông tin… của các Thẩm định viên vì việc định giá tài sản đó giúp Ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý để giảm rủi ro cho nghiệp vụ tín dụng Mặt

khác, hoạt động kinh doanh Ngân hàng đang chịu sự cạnh tranh gay gắt bởi các Ngân hàng thương mại cổ phần và thương mại Nhà nước trên địa bàn cho nên việc thẩm định giá hợp lý nhằm xác định hạn mức cho vay hợp lý là điều cần thiết Nếu giá trị thẩm định thấp, ngân hàng mất cơ hội kinh doanh; nếu thẩm định cao, khả năng gặp rủi ro lớn vì tài sản không đảm bảo thu hồi nguồn vốn cho vay Hiên nay, tài sản đảm bảo chủ yếu ở các Ngân hàng là bất động sản, nhưng việc định giá bất động sản thực

sự khó hơn hẳn những tài sản khác nguyên nhân là do giá bất động sản biến động liên tục, nhu cầu ngày càng cao và không có thị trường tập trung do đó thông tin về bất động sản rất hạn chế Với những khó khăn đó Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Chi nhánh tỉnh Khánh Hoà đã vận dụng phương pháp nào để thẩm định giá bất động động

sản để đảm bảo khoản vay đó chính là mục tiêu đề tài của em “Tìm hiểu phương pháp thấm định giá trị Bất động sản cho hoạt động Tín dụng tại ngân hàng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh tỉnh Khánh Hoà”

1 Mục tiêu của đề tài

· Hệ thống hoá lí luận về các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản

· Nghiên cứu , tìm hiểu các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản đã vận dụng phục vụ hoạt động tín dụng tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh tỉnh Khánh Hoà

· Đề xuất các ý kiến để khắc phục những hạn chế của các phương pháp vận dụng đảm bảo tính khoa học và thực tiễn

2 Phạm vi nghiên cứu

· Đối tượng nghiên cứu: thẩm định giá trị Bất động sản phục vụ cho hoạt đông tín dụng

· Phạm vi nghiên cứu:

- Đề tài đề cập đến các phương pháp sử dụng thẩm định giá trị Bất động sản

- Dùng số liệu của DN cụ thể đã thẩm định để thực hiệnTín dụng tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh tỉnh Khánh Hoà

3 Phương pháp nghiên cứu:

3.1 Phương pháp thu thập số liệu:

· Thu thập số liệu ở Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh tỉnh Khánh Hoà

· Số liệu về giá cả thị trường 3.2 phương pháp phân tích đánh giá :

· Phương pháp duy vật biện chướng và duy vật lịch sử

· Phương pháp cấu trúc hệ thống

· Phương pháp thống kê , so sánh ,quan sát, phân tích tổng hợp…

3.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu :

· Hệ thống các chỉ tiêu tài chính phục vụ xử lí tài chính trong doanh nghiệp

· Hệ thống các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản

· Hệ thống các chỉ tiêu so sánh , đánh giá trong thống kê

4 Những đóng góp của đề tài:

· Hệ thống lý luận về các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản

· Hệ thống các phương pháp thực tế Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh tỉnh Khánh Hoà

· Đã vận dụng để thẩm định giá trị Bất động sản để phục vụ hoạt đông Tín dụng

· Góp ý việc vận dụng phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản

5 Kết cấu của đề tài:

Đề tài gồm 3 chương, ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục bảng hiệu, Kí hiệu chữ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục …

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá trị bất động sản Chương 2: Thực tiển về việc vận dụng các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản phục vụ cho hoạt động Tín dụng tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh tỉnh Khánh Hoà

Chương 3: Kiến nghị phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh tỉnh Khánh Hoà

CHƯƠNGI: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ,THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐÔNG SẢN

1.1 Cơ Sở Lý Luận Về Thẩm Định Giá 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá:

1.1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá của thế giới

Theo Giáo sư W.Seabrooke, Viện Đại học Portsmouth , Vương quốc Anh : “thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ”

Theo giáo sư Lim Lan Yuan , Trường Xây Dựng và Bất động sản, Đại học quốc gia Singapore:“ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về sự ước

tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem tất cả các yếu tố căn bản

của thị trường, bao gồm tất cả đầu tư lựa chọn ” 1.1.1.2 Khái niệm về thẩm định giá ở Việt Nam:

Theo Pháp lệnh giá Việt Nam : Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam công bố ngày 08/05/2002, định nghĩa: “thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị

của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất theo chuẩn Việt

Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Từ những khái niệm trên, có thể nêu lên một cách tổng quát về thẩm định giá:

“Thẩm định giá là sử dụng tổng hợp các phương pháp để ước tính giá trị thị trường của các tài sản, hàng hoá cần thẩm định giá tại một thời điểm nhất định theo yêu cầu của từng hồ sơ thẩm định giá, trong những điều kiện của một thị trường nhất định”

1.1.2 Cơ sở Giá trị thẩm định giá 1.1.2.1 Giá trị thị trường

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

(Tiêu chuẩn số 01 _TĐGVN 01)

Định nghĩa được hiểu như sau:

- Mức giá ước tính được thể hiện bằng tiền tệ là số tiền ước tính, dự báo sẽ được thanh toán trên thị trường vào thời điểm giao dịch Đó là mức giá phổ biến nhất của tài sản mà người mua và người bán thỏa thuận Mức giá đó phải loại trừ được các yếu tố: lạm phát, giảm phát, bán hàng với hoa hồng ngầm; những ưu đãi giảm giá đặc biệt mang tính thỏa thuận trước, hay bất cứ yếu tố nào làm phát sinh giá trị đặc biệt

- Đối với các bên tham gia thị trường

· Bên bán, sẵn sàng bán trong điều kiện hòan cảnh giao dịch thương mại thông thường họ sẽ bán với mức giá tốt nhất trên thị trường trong một giao dịch thương mại công khai

· Bên mua, sẵn sàng mua trong điều kiện hòan cảnh giao dịch thương mại thông thường, có thể sẽ mua với giá thấp nhất có thể có

· Cả hai bên có thông tin đầy đủ về tài sản, thị trường Vào thời điểm mua, bán các bên không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào

- Giá trị thị trường của tài sản được xác định tại một thời điểm nhất định Vì giá trị thị trường tại các thời điểm khác nhau có thể thay đổi

1.1.2.2 Giá trị phi thị trường

Những cơ sở thẩm định giá khác giá trị thị trường bao gồm nhiều loại giá trị khác nhau và kết quả ước tính về giá trị tài sản đạt được dựa trên cơ sở này được gọi là giá trị phi thị trường Đây là khái nhiệm chung nhất để chỉ các loại giá trị dựa trên cơ

sở giá trị khác giá trị thị trường

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…

(Tiêu chuẩn số 02 TĐGVN _ TĐGVN 02)

Giá trị phi thị trường là khái niệm chung nhất để chỉ kết quả ước tính của các lọai giá trị sau: Giá trị trong sử dụng (Value in use); Tài sản có thị trường hạn chế (Limited Market Value); Tài sản chuyên dùng, có mục đích chuyên dùng hay được thiết kế đặc biệt; Giá trị đầu tư hay tài sản đáng giá; Giá trị doanh nghiệp (Going concern value); Giá trị bảo hiểm (Insurable Value); Giá trị tính thuế; Chi phí thay thế

khấu hao; Giá trị thanh lý ( Salvage Value); Giá trị buộc phải bán; Giá trị đặc biệt; Giá trị thế chấp để cho vay

1.2 Cơ Sơ Lý Luận Về Thẩm Định Giá Trị Bất Động Sản

1.2.1 Khái niệm bất động sản:

Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không

dễ di dời được Tại nhiều nước trên toàn thế giới như Pháp, Thụy Điển, Anh, Thai Lan, Mỹ,… chế định bất động sản được thể chế hoá riêng trong một Bộ luật gọi là “Bộ luật

về bất động sản ” Ở Việt Nam chưa có Bộ luật về bất động sản, nhưng trong Bộ Luật Dân sự 1995 tại khoản 1 Điều 181 cũng đã đưa khái niêm rất đầy đủ về bất động sản như sau:

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó Các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định

1.2.2 Thẩm định giá Bất động sản:

1.2.2.1 Thẩm định giá bất động sản là gì?

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp tại một thời điểm nhất định

Do đó thẩm định giá bất động sản là tổ hợp khoa học và nghệ thuật nó bao gồm

cả sự nhạy cảm tốt đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp vững vàng, cũng như có những thông tin cần thiết, có chuẩn mực nghiệp vụ rõ ràng và có đạo đức nghề nghiệp cao

1.2.2.2 Mục đích của thẩm định giá Bất động sản:

Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của bất động sản rất đa dạng nên nó đã quyết định tính đa dạng của mục đích thẩm định giá bất động sản Dựa theo sự khác biệt của đặc tính kinh tế – kỹ thuật để xác định mục tiêu của thẩm định bất động sản,ta có thể phân thành các mục tiêu chính sau:

· Phục vụ cho bảo toàn tài sản

· Phục vụ cho việc mua bán Bất động sản

· Chuyển đổi chủ quyền của Bất động sản

· Thực hiện nghiệp vụ về nhà đất( Bất động sản )

· Nghiệp vụ tài chính

· Phục vụ cho việc tính thuế

· Nghiệp vụ thanh toán

· Phục vụ tư vấn

a.Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho bảo toàn tài sản:

Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho bảo toàn tài sản, bồi thường và đánh giá Bất động sản phục vụ cho hoạch toán

b.Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho việc mua bán:

Tuỳ theo nhu cầu mà chúng ta có thể mua hoặc bán Bất động sản, tuy nhiên khi

tiến hành mua hoặc bán thì ta phải xác định giá của Bất động sản.Từ đó đã nảy sinh một yêu cầu ngày càng phổ biến là phải đánh giá giá trị Bất động sản cần bán cũng như cần mua sắm mới, để đảm bảo giá của Bất động sản theo quy luật thị trường và phù hợp với quy định của nhà nước

c Phục vụ cho việc chuyển đổi chủ quyền của Bất động sản:

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại, không những có sự lưu động

của tài sản mà doanh nghiệp còn là một chỉnh thể sản phẩm của những người có quyền lợi, bản thân nó có thể biến hoá, quan hệ chủ quyền Bất động sản trong nội bộ cũng có thể được tổ chức lại, từ đó mà sinh ra sự biến động của chủ quyền bất động sản Thẩm định giá Bất động sản nhằm phục vụ cho:

+ Doanh nghiệp góp vốn và hợp tác kinh doanh

+ Hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể doanh nghiệp + bán hoặc chuyển nhượng, cho thuê doanh nghiệp

d Thực hiện nghiệp vụ về nhà đất ( Bất động sản ):

Ở Việt Nam, việc giao đất và chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo

quy định của pháp luật Việt Nam cùng với thị trường hàng hoá nhà ở và hàng hoá đất từng bước được hình thành, nghiệp vụ tài sản nhà đất cũng ngày càng một phát triển đòi hỏi việc thẩm định giá nhà đất cũng thích ứng theo Những nghiệp vụ chủ yếu của thẩm định giá nhà đất trong thời gian qua phục vụ cho các mục đích: kinh doanh nhà

xưởng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở Nhà nước trưng dụng đất đai; kinh doanh đất; cho thuê đất

e Phục vụ cho nghiệp vụ tài chính

- Thế chấp: Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp hoặc cá nhân phải có tài sản, đặc biệt là Bất động sản là vật thế chấp Giá trị vật thế chấp phải thích ứng với giá thị trường của tài sản tại thời điểm thế chấp với mục đích là để bảo đảm an toàn cho Ngân hàng

- Cho thuê tài sản và bất động sản

f Phục vụ cho việc tính thuế:

Thuế khoá của một quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm: thuế đất,

thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm… là lấy bản thân làm đối tượng (ở đây không gồm tài sản chuyển nhượng, cho thuê làm đối tượng của thuế ) các loại thuế đó dược vận dụng theo đúng trình độ nhất định của một quốc gia Một số quốc gia lấy giá cả thị trường hiện hành làm cơ sở để tính thuế Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá dể tính thuế

g Phục vụ cho nghiệp vụ thanh toán:

Những người có quyền lợi liên quan đến Bất động sản đòi hỏi một phần của

Bất động sản trong các giao dịch, chuyển nhượng, tranh chấp tài sản, tách nhập hoặc giải thể doanh nghiệp Cho nên đối với Bất động sản cũng cần tiến hành bán hoặc đánh giá giá trị thị trường của Bất động sản để cho những người trong cuộc thương lượng này đưa ra các giải quyết

h Phục vụ cho tư vấn:

- Kiện tụng

- Giúp cho việc hoạch toán kế toán

1.2.2.3 Ý nghĩa của việc thẩm định giá trị Bất động sản:

Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường như nước ta hiện nay việc thẩm định giá Bất động sản có ý nghĩa rất lớn trong quản lý nhà nước về giá, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ngay cả mỗi cá nhân khi có nhu cầu liên quan đến Bất động sản

a Thẩm định giá Bất động sản là công tác cơ bản để thực hiện bố trí và kinh doanh một cách có hiệu quả

Trong nền kinh tế đang phát triển ở Việt Nam, để thực hiện việc đầu tư phát

triển kinh tế – xã hội đất nước, Nhà nước là người mua lớn nhất cũng là người bán lớn nhất Do đó, công tác thẩm định giá là một công việc cần thiết góp phần quan trọng thực hiện việc mua sắm đầu tư và bố trí Bất động sản của Nhà nước

Do ảnh hưởng của sự biến động giá cả, Bất động sản được tính lại so với nguyên giá một số có sự cách biệt lớn, một số khác thì nguyên giá lại quá cao so với giá thị trường hiện tại cũng là ảnh hưởng đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, tạo gánh nặng cho các doanh nghiệp

b Thẩm định giá bất động sản góp phần bảo vệ tài sản quốc gia được bù đắp đầy đủ và hình thành giá cả hợp lý góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu trong quan hệ tái sản xuất xã hội

c Thẩm định giá Bất động sản là một thước đo cơ bản hiệu quả trong việc duy trì và điều hoà quyền lợi của người có quyền sở hữu và người kinh doanh

d Thẩm định giá Bất động sản là điều kiện cần để khai phá yếu tố thị trường sản quyền

Cũng như bất cứ một loại hình hàng hoá nào, Bất động sản cũng không thể

không có thước đo giá trị Thẩm định giá bất động sản một cách khoa học và quy phạm để có thể bảo đảm cho thị trường sản quyền vận hành có nề nếp Giá cả Bất động sản và sản quyền không những có quan hệ trực tiếp tới quyền lợi các mặt của tài sản mà còn phát sinh trí tuệ định hướng cho việc bố trí tài nguyên, từ đó kết hợp lại hai công cuộc lớn là kích động và định hướng

Thẩm định giá Bất động sản có lợi cho việc thúc đẩy và quy phạm hoá nền kinh

tế thị trường phát triển, bảo hộ quyền lợi cho người sở hữu, phát huy ngày càng lớn tác dụng phục vụ cải cách mở cửavà hội nhập quốc tế

e Thẩm định giá Bất động sản dựa theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa kêu gọi đầu tư nước ngoài, duy trì lợi ích quốc gia và giúp cho nên kinh tế hội nhập quốc tế

Dựa vào các thông lệ quốc tế, xử lý chính xác mối quan hệ lợi ích trong ngoài

là thước đo căn bản, là nguyên tắc làm cho giá đầu tư công bằng Nguyên tắc đó làm

cho việc thẩm định giá Bất động sản có ý nghĩa rất lớn là đưa ra được thước đo quyền lợi của cả hai bên

1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá trị Bất động sản trong nền kinh tế thị trường

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: là loại sử dụng hợp pháp và mang tính khả thi và là loại sử dụng cho giá trị thu nhập ròng cao nhất đối với toàn bộ tài sản

- Nguyên tắc cung cầu: giá trị của một Bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về Bất động sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của Bất động sản đó cũng tác động đến cung và cầu về Bất động sản

- Nguyên tắc đánh giá cao yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản

- Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của Bất động sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó

- Nguyên tắc cân đối

- Nguyên tắc phù hợp: Bất động sản phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất

- Nguyên tắc cạnh tranh: Đối với Bất động sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các Bất động sản với nhau và giữa Bất động sản này với Bất động sản khác Do đó, giá trị của Bất động sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

- Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của Bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ Bất động sản có tác động đến tổng giá trị của Bất động sản đó

- Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lời: Tổng thu nhập trên khoảng đầu tư tăng lên sẽ tăng lên liên tục tới một điểm nhất định, sau đó dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

- Nguyên tắc tăng và giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác

- Nguyên tắc thay thế

- Nguyên tắc dự báo trước

- Nguyên tắc khả năng sinh lời của bất động sản

1.2.4 Quy trình thẩm định giá trị Bất động sản Quy trinh thẩm định giá là một quy trình có tính hệ thống, tính logic, qua đó

cung cấp cho thẩm định viên sự hướng dẫn hoạt động phù hợp trong công tác thẩm định giá của mình

Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hoạt động có trật tự và logic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản được xác định, nó giúp nhà thẩm định đạt được một kết luận vững chắc hay sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được

Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:

Bước 1: Xác định vấn đề Nhận biết về bất động sản

· Nhận biết về vị trí, kích thước của khu đất,đặc trưng và kiểu cách của các công trình xây dựng /khu đất, phân vùng, mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất

· Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ của các khu đất, đặc điểm vật chất

· Nhận biết các quyền tài sản hoặc quyền lợi được đánh giá

· Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá ví dụ như quyền sử dụng vô điều kiện, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép,các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng…

Thiết lập mục tiêu và mục đích thẩm định giá

· Xác định giá trị nào cần được tính ví dụ như giá trị thị trường mở, giá trị đầu tư hay giá trị phục hồi

· Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá

Thiết lập ngày có hiệu lực của việc định giá

· Nhận được từ một khách hàng

· Thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu Đạt được sự thoả thuận với khách hàng về phí mà họ đã trả và yêu cầu thời gian hoàn thành

Bước 2: lên kế hoạch thẩm định giá

· Nhận biết về các tài liệu yêu cầu như thị trường, tài sản và tài liệu so sánh

· Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu: phải có nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và số liệu sử dụng phải đúng đắn, chính xác và được kiểm chứng

· Thiết kế công trình nghiên cứu: xác định trình tự thu thập, phân tích số liệu

và phân biệt những phần việc nào Chi nhánh có thể uỷ nhiệm

· Vạch ra đề cương để báo cáo: xác định hình thức trình bày báo cáo

· Lên chương trình thời khoá biểu công tác: xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo

Bước 3: Thu thập số liệu

· Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu

· Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, Chính phủ, môi trường…

· Các tài liệu đặc biệt (đối tượng nghiên cứu và có thể so sánh ), vị trí các công trình xây dựng, chi phí, thu nhập, phí tổn…

· Kiểm chứng số kiệu thu thâp được : các thông tin thu thập được cần phải giữ

bí mật, không được phép công khai

Bước 4: Phân tích số liệu

- Phân tích thị trường: xác dịnh các lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản là đối tượng thẩm định giá

- Phân tích tài sản: phân tích các đặc diểm có thể so sánh được, bán ra cho thuê…

- Phân tích việc sử dụng cao nhất và tốt nhất

· Phân tích việc sử dụng vị trí đất một cách cao nhất và tốt nhất

· Phân tích việc sử dụng tài sản cải tạo một cách cao nhất và tốt nhất, các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng

· Qua kết quả các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng

· Trong khi lựa chọn nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của những phương pháp thẩm định giá thuận lợi và hạn chế của chúng

· Tầm quan trọng của những phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích thẩm định giá

· Có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành thẩm định

Bước 5: Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định giá

Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá Mục đích là truyền đạt kết quả và các kết luận của nhà thẩm định giá một cách có hiệu quả và có thuyết phục với người sử dụng thông tin

Kết quả thẩm định giá nói chung được Chi nhánh truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản, đôi khi cũng truyền đạt qua trao đổi bằng đường miệng

Báo cáo thẩm định giá nên được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến hành, các kết quả đạt được của nhà thẩm định giá

Bước 6: Báo cáo thẩm định giá

Là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là cao điểm của những nổ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá

Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá, giá trị được biểu diễn chỉ là một sự ước tính xuất phát từ sự phân tích các dữ liệu thị trường

Kết quả của thẩm định giá thường được trình bày trong một bản báo cáo viết trong đó nêu ra:

· Mục tiêu của việc thẩm định giá

· Mô tả chính xác tài sản được đánh giá

· Thời hạn ước tính giá trị

· Số liệu minh họa và phân tích

· Ước tính giá trị

· Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính

1.3 Các Phương Pháp Thẩm Định Giá Trị Bất Động Sản

- Yêu cầu cơ bản của công tác thẩm định giá là phải có phương pháp thẩm định

giá rõ ràng, có khả năng phù hợp và khả năng nhận biết được không chỉ các thẩm định viên mà còn bởi những người sử dụng báo cáo thẩm định giá

- Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên sử dụng

để thẩm định giá bất động sản

- Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

- Việc sử dụng phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:

· Thuộc tính của bất động sản

· Sự tin cậy và khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường

· Mục tiêu của việc thẩm định giá

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì:

- Phương pháp này hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc

để được cơ quan pháp lý công nhận

- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định khác Thong thường các nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá Bất động sản

Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá thị trường của một Bất động sản

có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sanh được

đã mua, bán trên thị trường

Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch thi trường để cung cấp dấu hiệu cảu giá trị

Phương pháp này đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp

Các nguyên tắc áp dụng Theo các tiêu chuẩn thẩm định giá khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp

trong thẩm định giá Bất động sản thường tuân theo các nguyên tắc sau đây:

Nguyên tắc thay thế: một nguời mua có lý trí không trả giá cho cho một bất động

sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau

Nguyên tắc đóng gói: Quá trình điều chỉnh có sự tham gia đóng góp của các yếu

tố hay bộ phận của Bất động sản đối với tổng số giá trị thị trường của nó

Các bước tiến hành: gồn 5 bước

Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tuân theo các bước sau đây:

Bước 1: Tìm kiếm nguồn thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần

đây mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định giá về các mặt, kiểu cách, điều kiện, vị trí… Có quy mô thích hợp và có cùng tính chất sử dụng

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và

đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được

Mô tả về quy mô, địa điểm tính pháp lý, công trình xây dựng: nhà cấp mấy , thời gian xây dựng, diên tích xây dựng

Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (từ 3 tài sản trở

lên)

Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn)

của một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm xuống)

Bước 5: ước tính giá trị của Bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có

thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

Qua 5 bước nêu trên ta nhận thấy rằng khi tiến hành sử dụng phương pháp này nên chọn các tài sản tương tự cùng khu vực lân cận với tài sản đang giao dịch thì cho kết quả chính xác hơn Còn nếu trường hợp ít tài sản so sánh không được đáp ứng yêu cầu trên sẽ có kết quả có độ chính xác kém hơn khi thẩm định

Nói chung phương pháp này được sử dụng rộng rãi hơn các phương pháp khác vì

nó thích hợp cho các tài sản có tính đồng nhất cao Thông thường được áp dụng để

định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp , góp vốn, chuyển nhượng, phân chia quyền lợi về tài sản…

Hạn chế của các phương pháp so sánh trực tiếp

· Phương pháp này chủ yếu dựa vào dữ liệu lịch sử, dễ trở nên lạc hậu khi thị

trường biến động

· Khi sử dụng các tài sản so sánh là lô đất phải tương đồng với tài sản thẩm định giá sao cho phù hợp với lô đất thẩm định nên nó còn phụ thuộc vào

nhiều khả năng phân tích

· Cần phải có đầy đủ thông tin rõ ràng về thị trường, nếu không sẽ khó đưa ra

kết quả chính xác

· Do có một số hạn chế đã nêu ở trên nên khi tiến hành thẩm định thì cần phải

có thêm một số phương pháp nữa để thay thế phương pháp này như vậy độ chính xác cao hơn Ví dụ như phương pháp chi phái giảm giá, phương pháp

thặng dư, phương pháp đầu tư…

Các điều kiện cần thiết:

· Chất lượng thông tin phải cao: thông tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác,

có thể kiểm tra được ,đầy đủ và đáng tin cậy

· Thông tin thu thập có thể so sánh được: trong trường hợp những cuộc mua bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt của tài sản được xem xét, điều đó sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phuơng

pháp này

· Thị trường cần phải ổn định: Nếu thi trường biến động mạnh, phương pháp

so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so

sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt

· Bên cạnh đó việc áp đặt các hệ số điều chỉnh trong phương pháp này còn mang tính chủ quan dựa trên kinh nghiệm và phán xét của thẩm định viên là chủ yếu do đó tính thuyết phục không cao Nếu trường hợp các Bất động sản

so sánh có sự khác biệt rất lớn so với Bất động sản cần thẩm định giá thì

mức độ sử dụng các hệ số sẽ sai lệch nhiều và không còn chính xác nữa

1.3.2 Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở là người mua có đủ thông tin và dự tính hợp

lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và công trình xây dựng có ích tương tự

Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, đóng góp Theo nguyên tắc này giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế

Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua sử dụng hoặc Bất động sản sử dụng vào các mục đích đặc biệt, Bất động sản chuyên dùng, các mục đích bảo hiểm và thẩm định giá cho các bất động sản khác trong điều kiện không đủ thông tin để thực hiện phương pháp so sánh

Các bước thực hiện Bước 1: Ước tính giá trị mục tiêu thẩm định, coi như lô đất đó là đất trống Giả sử

rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công

trình hiện có trên lô đất

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiên

có trên miếng đất, xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia làm ba loại: giảm giá tự nhiên, giảm giá do lỗ thời chức năng và giảm giá do lỗi thời bên ngoài

Bước 4: Cuối cùng ta tính được giá trị của Bất động sản cần thẩm định giá qua

Các phương pháp xác định chi phí :

· Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng

· Phương pháp khảo sát số lượng

· Phương pháp so sánh trực tiếp Những hạn chế của phương pháp chi phí:

· Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do dựa vào các số liệu lấy trên thị trường nên cần có thông tin về giá thành xây dựng chính xác và phù hợp với thị trường

· Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị

· Người thẩm định giá phải có một kiến thức nhất định về xây dựng , về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này và đặc biệt phải am hiểu về thị trường

· Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh thi trường để tính chi phí xây dựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên

· Khó khăn trong việc ước tính mức độ khấu hao

1.3.3 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán chi phí bỏ ra để tạo nên các vị trí phát triển mà khi sử dụng phương pháp khác có thể ước tính thấp hơn giá trị thực của

vị trí đó Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá Bất động sản có tiềm

năng phát triển Nó dựa trên nguyên tắc: “giá trị hiện tại của một Bất động sản là giá

trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ

đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.”

Công thức tính:

Giá trị thặng giá trị phát triển chi phí phát triển bao gồm

dư của Bất = gộp của công trình - cả lợi nhuận của công ty động sản phát triển dự kiến phát triển (nhà đầu tư )

Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để thẩm định giá với những bất động sản có tiềm năng phát triển

Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần của giá trị tiềm năng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó

Nguyên tắc sử dụng :

Sử dụng cao nhất và tốt nhất : là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức có thể được

trong điều kiện cho phép về pháp lý , điều kiện khả thi về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất xho tài sản (theo IVSC - 2000)

Nguyên tắc lợi ích tương lai: ước tính giá trị của Bất động sản luôn luôn dự trên

các triển vọng tương lai, dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sử dụng gắn liền với dự tính của người mua

Các bước tiến hành : Bước 1: xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định

giá có tính đến những quy định về công trình xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển Bước 3: ước tính tổng chi phí bao gồm :

· Xây dựng xưởng hoặc cải tạo xưởng

· Chi phí đầu tư vào đất : San lấp mặt bằng , cơ sở hạ tầng

· Chi phí phá dỡ , vì nó không còn phù hợp với thị trường

· Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc mua

· Lãi vay Ngân hàng : chi phí bỏ ra trước thuế x lãi suất Ngân hàng gắn với

chu kì đầu tư

· Thuế nhà nước

· Lợi nhuận cho nhà đầu tư

Bước 4: Tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị

cón lại

Các hạn chế của phương pháp thặng dư:

· Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

· Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường

· Giá trị phát triển và chi phí phat triển đều trong dự kiến mà giá cả thị trường thì biến đổi không ngừng do đó giá trị còn lại cuối cùng rất nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán

· Cần phải có kiến thức khả năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau

· Phương pháp này chưa có tính đến gí trị thời gian của đồng tiền , như vậy là

đã giả định được tất cả các dòng tiền xảy ra ở cùng một thời điểm , mà giả định này không thực hiện được

1.3.4 Phương pháp thu nhập :

Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bao gồm

giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn Giá trị thị trường bằng giá trị hiện tại của tất cả cá khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ Bất động sản đó

Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như một quá trình vốn hoá

Thu nhập ròng = doanh thu – chi phí – thuế Lãi suất vốn hoá (tỉ lệ hoàn vốn ) là lãi suất mà nhà thẩm định giá căn cứ vào đó

để chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của Bất động sản của một mục đích cụ thể

Lãi suất vốn hoá = tỷ suât slợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + phụ phí rũi ro

Trong đó :

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro = Lãi suất thực tế + tỷ lệ lạm phát dự kiến

Đó là tỷ suất mong ước của nhà đầu tư khi xem xét đầu tư vào một Bất động sản

nào đó cho một mục đích kinh doanh cụ thể Tỉ lệ hoàn vốn được xác định bởi ba yếu

tố : lãi suất thực tế , giá trị thời gian của tiền tệ , tỉ lệ lạm phát dự kiến

Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thu nhập

Sử dụng cao nhất và tốt nhất: là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức có thể được

trong điều kiện cho phép về pháp lý , điều kiện khả thi về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản (theo IVSC - 2000)

Nguyên tắc lợi ích tương lai : ước tính giá trị của Bất động sản luôn luôn dựa

trên các triển vọng tương lai , dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sử dụng gắn liền với

dự tính của người mua

Nguyên tắc cung cầu : giá trị thị trường bởi sự tác động qua lại của các lực

lượng cung và cầu trên thị trường phù hợp vào ngày thẩm định giá Trên thi trường, giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

Y Phương pháp thu nhập này có hai loại :

a Thu nhập truyền thống có bốn bước:

Bước 1: ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả

các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập

Bước 2: ước tính đến tất cả các chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như sửa

chữa bảo quản điều hành ,…

Bước 3: Nhận được các lãi suất vốn hoá bằng cách phân tích doanh số các tài sản

tương tự

Bước 4: Áp dụng công tức vốn hoá tìm ra giá trị của tài sản

b Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF :

Cách tiếp cận của kỹ thuật dòng tiền chiết khấu bao gồm việc chiết khấu tất cả các doanh thu và chi tương ứng có tính đến các yếu tố như lạm phát , thuế và những thay đổi về thu chi

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu là công cụ đặc biệt hữu ích trong việc thẩm định giá nó luôn liên quan đến chứng cứ thị trường , đánh giá về thị trường của tài sản cố định tạo ra thu nhập và các dự án đầu tư Phương pháp này gần sát với việc so sánh thị trường , so sánh giá bán trên thị trường và có hai kỹ thuật dòng tiền chiết khấu chính

là :

Giá trị dòng tiền hiện tại (NPV) Là sự chênh lệch giữ giá trị hiện tại của các

dòng tiền thu nhập trong tương lai và chi phí đầu tư giá trị dòng tiền hiện tại dương (NPV>0) cho thấy giá trị tài sản tăng theo lợi tức mong muốn và ngược lại

Suất lợi tức nội hoàn (IRR) : Là tỷ lệ chiết khấu mà ở đó giá trị hiện tại của các

lợi ích từ một dự án mang lại bằng với chi phí đầu tư ban đầu Đây là tỷ lệ chiết khấu

mà với nó giá trị ròng hiện tại NPV của đầu tư bằng 0 Một dự án có hiệu quả nếu IRR >= suất lợi tức mong muốn

Trong phương pháp này các thu nhập và các chi phí tương lai đều được chiết khấu thích hợp được chấp nhận thường là tỷ lệ lãi có khả năng trả số tiền vay mượn cho đầu tư trong kế hoạch Tuy nhiên có thể có sự lựa chọn khác như tỷ lệ lãi yâu cầu của nhà đầu tư

Hạn chế của phương pháp

· Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về đầu tư tài chính

· Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu

· Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư

1.3.5 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc

sử dụng tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoàt động kinh doanh hợp lý , khoản dư ra còn lại thu nhập thực hàng năm của tài sản sau đó chuyển hoá thành vốn theo phương pháp thu nhập

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho các tài sản có khả năng sinh lời và tài sản trong ngành vui chơi giải trí bao gồm cả khách sạn và những tài sản khác tương đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản

Nguyên tắc áp dụng

Sử dụng cao nhất và tốt nhất : là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức có thể được

trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi về tài chính và đem lại giá trị giá trị lớn nhất cho tài sản (theo IVSC - 2000)

trên vốn, tiền thưởng công cho nhà kinh doanh

Bước 3: Xác định lãi vốn hoá

Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản – Bất động sản theo công thức:

Lợi nhuận ròng

Giá trị tài sản = Lãi suất vốn hoá

Chú ý: Số dư còn lại là số ước lượng được coi là hợp lý để trả cho việc sử dụng Bất động sản Giá trị ước tính đó sẽ được chuyển hoá thành vốn

Hạn chế của phương pháp:

· Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận

· Khó khăn trong việc xác định giá trị cao nhất và tốt nhất

· Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hoá

· Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về loại hình kinh doanh này

Những điều kiện cần xem xét khi áp dụng phương pháp lợi nhuận này

· Cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc: về

khoản thu hoặc khoản chi

· Việc trả phần trăm chi người thuê chưa có cách tính cụ thể

· Xác định lãi suất vốn hoá cần thực hiện theo nghiên cứu thi trường, khi có

tiềm năng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phải phản ánh được điều đó

1.4 Tín Dụng và Vai Trò Của Tín Dụng Trong Nền Kinh Tế Thị Trường 1.4.1 Sự ra đời và phát triển của tín dụng ngân hàng:

NGƯỜI ĐI VAY CHO VAY

HOÀN TRẢ

- Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời lượng giá trị từ người sở hữu sang người sử dụng, sau một thời gian nhất định lại quay về với một lượng giá trị lớn hơn lượng giá trị ban đầu

1.4.1.2 Sự ra đời của tín dụng:

Tín dụng ra đời rất sớm gắn liền với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóa và cơ sở ra đời của tín dụng xuất phát từ:

· Có sự tồn tại và phát triển của hàng hóa

· Có nhu cầu bù đắp sự thiếu hụt khi gặp biến cố nhằm đảm bảo sản xuất, đảm bảo cuộc sống bình thường

· Người cho vay là các nhà kinh doanh thương nghiệp tiền tệ,địa chủ, ngoài

ra còn có quan lại giàu có

- Nguyên nhân xuất hiên tín dụng nặng lãi xuất phát từ những rủi ro bất khả kháng trong cuộc sống khiến người lao động phải đi vay giải quyết khó khăn nhằm đảm bảo sản xuất, mục đích vay thường là tiêu dùng

- Tín dụng nặng lãi có tính chất là chỉ mang lại lợi ích cho người cho vay, no mang tính bóc lột Từ đó kiềm hãm sự phát triển của lực lượng sản xuất,tạo mầm mống và môi trường cho tín dụng nặng lãi tiếp tục tồn tại

b Tín dụng tư bản:

Nó hình thành và tồn tại dưới chủ nghĩa tư bản.Vừa mang lại lợi tức cho người cho vay và mang lại lợi tức cho người đi vay Loại tín dụng này mang lại lợi nhuận cho đôi bên, bởi vì lợi tức ở đây chỉ chiếm một phần giá trị thặng dư, vì vậy tín dụng

tư bản thúc đẩy quá trình tái sản xuất mở rộng thông qua việc cung ứng kịp thời cho nền kinh tế

1.4.2 Bản chất , chức năng , vai trò của tín dụng:

1.4.2.1 Bản chất của tín dụng ngân hàng:

- Tín dụng ngân hàng mang bản chất chung của quan hệ tín dụng Đó là tín dụng

có hoàn trả vốn và lãi sau một thời gian nhất định, là quan hệ chuyển nhượng tạm thời quyền sở hữu vốn và quan hệ bình đẳng, hai bên cùng có lợi Tuy nhiên cần lưu ý đối với ngân hàng ở đây là nghệ thuật vay mượn của ngân hàng với tất cả các cá nhân khác cho nên quan hệ tín dụng này không phải là quan hệ dịch chuyển vốn trực tiếp từ nơi thừa vốn sang nơi thiếu vốn mà thông qua tổ chức trung gian đó là ngân hàng

Ví dụ: như đối với hình thức tín dụng thương mại, các doanh nghiệp chỉ cho nhau vay vốn hàng hóa mà mình đang tạm thời thừa Nghiệp vụ cho vay này có thể không liên quan gì đến nghiệp vụ đi vay của chính doanh nghiệp đó hoặc đối với một số doanh nghiệp đi vay bằng cách phát hành trái phiếu công ty thì chỉ là để nhằm thỏa mãn nhu cầu đang tạm thời thiếu của mình chứ không phải là cho ngưòi khác vay

+ Kiểm soát các hoạt động kinh tế: Khái niệm kiểm soát các hoạt động kinh

tế của tín dụng ngân hàng là rộng hơn các hình thức khác Bởivì bên cạnh quan hệ tín dụng với các doanh nghiệp và cá nhân, ngân hàng còn có quan hệ về tiền tệ, thanh toán… với họ, các mối quan hệ này bổ sung cho nhau, tạo điều kiện cho ngân hàng kiểm soát các doanh nghiệp dễ dàng hơn trong quan hệ tín dụng so với các doanh nghiệp khác

1.4.2.3 Vai trò của tín dụng Ngân hàng

Trong điều kiện nền kinh tế nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng có vai trò như sau:

a Đáp ứng nhu cầu để duy trì quá trình sản xuất được liên tục đồng thời góp phần phát triển kinh tế

- Tình trạng thừa thiếu vốn tạm thời thường xuyên xảy ra ở các xí nghiệp do đó việc phân bổ tín dụng đã góp phần điều hòa vốn trong toàn bộ nền kinh tế, tạo điều kiện cho quá trình sản xuất được liên tục

- Tín dụng là cầu nối giữa tiết kiệm và đầu tư Nó là động lực kích thích tiết kiệm, đồng thời là phương tiện đáp ứng nhu cầu vốn cho đầu tư phát triển

- Tín dụng là một trong những nguồn hình thành vốn lưu thông và vốn cố định

Vì vậy tín dụng đã góp phần động viên vật tư hàng hóa đi vào sản xuất, thúc đẩy ứng dụng khoa học kỹ thuật để đẩy nhanh quá trình tái sản xuất xã hội

b.Thúc đẩy quá trình tập trung vốn và tập trung sản xuất:

- Hoạt động của ngân hàng là tập trung vốn tiền tệ tạm thời chưa sử dụng mà vốn này phân tán ở khắp mọi nơi trong xã hội, từ đó cho các đơn vị kinh tế vay Tuy nhiên quá trình đầu tư tín dụng không phải rải đều cho mọi chủ thể có nhu cầu mà việc đầu tư được thực hiện một cách tập trung cho các xí nghiệp lớn, xí nghiệp kinh doanh

có hiệu quả để vừa đảm bảo tránh rủi ro tín dụng vừa thúc đẩy quá trình tăng trưởng kinh tế

c.Tín dụng góp phần tác động đến việc tăng cường chế độ hạch toán của doanh nghiệp:

- Đặc trưng cơ bản của tín dụng là sự vận động trên cơ sở hoàn trả và có lợi tức

vì vậy khi sử dụng vốn vay ngân hàng, doanh nghiệp phải tôn trọng các điều khoản đã ghi tổng hợp đồng tín dụng, tức là phải đảm bảo trả nợ đúng kỳ hạn Chính điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, giảm chi phí sản xuất, tăng vòng quay của vốn, tạo điều kiện để nâng cao lợi nhuận của doanh nghiệp

d.Tín dụng góp phần tiết kiệm chi phí lưu thông của ngân hàng:

- Hoạt đông tín dụng ngày càng phát triển, việc thanh toán không dùng tiên mặt được sử dụng rộng rãi Đây là bước tiết kiệm chi phí lưu thông quan trọng nhất và tín dụng đạt được thông qua hệ thống ngân hàng ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển Đại bộ phận lưu chuyển tiền tệ trong nền kinh tế quốc dân được thực hiện thông qua phương thức thanh toán không dùng tiền mặt Bằng phương thức này không chỉ là

tiết kiệm được chi phí lưu thông xã hội mà còn làm cho tốc độ luân chuyển vốn tăng lên

e.Tạo điều kiện phát triển các quan hệ kinh tế với nước ngoài :

- Trong điều kiện hiện nay, phát triển kinh tế của một nước luôn gắn liền với thị trường thế giới, vì vậy tín dụng ngân hàng đã trở thành một trong những phương tiện nối liền nền kinh tế các nước với nhau Đối với các nước đang phát triển nói chung và nước ta nói riêng, tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng xuất khẩu hàng hóa, đồng thời nhờ nguồn tín dụng bên ngoài để công nghiệp hóa, hiện đại hóa nền kinh tế

1.5 Vai trò của thẩm định giá trị Bất động sản trong hoạt động tín dụng:

- Tạo điều kiện để đảm bảo hiệu quả cho vay, hạn chế, phòng ngừa rủi ro

- Làm cơ sở để xác định số tiền cho vay, thời gian cho vay, dự kiến tến độ giải ngân, mức thu nợ hợp lý, các điều kiện cho vay, tạo tiền đề cho khách hàng hoạt động

có hiệu quả và đảm bảo mục tiêu đầu tư của Ngân hàng

- Đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng vay vốn

- Giảm thiểu rủi ro tổn thất cho Ngân hàng trong từng trường hợp khoản vay đã cấp không thể thu hồi đầy đủ, tạo ra phòng tuyến an toàn đối với người cho vay

- Phòng ngừa gian lận lừa đảo trong giao dịch tín dụng

CHƯƠNG 2: THỰC TIỂN VỀ VIỆC VẬN DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNG GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH TỈNH KHÁNH HOÀ

2.1 Giới thiệu Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam Chi nhánh tỉnh Khánh Hoà

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng ĐT&PT Khánh hòa là đại diện pháp nhân của Ngân hàng Đầu

tư và Phát triển Việt Nam đặt trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà

- Trụ sở chính 45-47 Thống Nhất ,Nha Trang,Khánh Hoà

- Tên bằng tiếng Anh của Ngân hàng:

“BANK FOR INVESTMENT AND DEVELOPMENT OF VIET NAM”

- Tên giao dịch quốc tế:

“VIETIDE BANK”(BIDV)

Chi nhánh Ngân hàng ĐT&PT Khánh Hòa được thành lập năm 1976, tiền thân của Ngân hàng là phòng cấp phát vốn xây dựng cơ bản thuộc tỉnh Phú Khánh Từ đó đến nay phù hợp với sự phát triển chung của Ngân hàng ĐT&PT, Chi nhánh được lần lượt mang những tên :

- Chi nhánh Ngân hàng kiến thiết tỉnh Phú Khánh

- Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và xây dựng tỉnh Phú Khánh

- Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển tỉnh Phú Khánh

- Chi nhánh Đầu tư và Phát triển tỉnh Khánh Hoà Những năm 76-94 chi nhánh NHĐT&PTKH chỉ hoạt động trong lĩnh vực cấp phát

và cho vay vốn đầu tư xây dựng cơ bản theo kế hoạch của Nhà nước để cấp cho các dự

án phát triển kinh tế, kỹ thuật và huy động vốn trung và dài hạn, trong và ngoài nước

để cho vay trung và dài hạn là chủ yếu, không kinh doanh như một ngân hàng thương mại

Đến năm 1995, do yêu cầu đòi hỏi khách quan của nền kinh tế cũng như tốc độ phát triển xã hội Ngân hàng Đầu tư và Phát triển bắt đầu chuyển đổi Sau khi tách cục đầu

tư, chi nhánh NHĐT&PTKH đã chuyển sang kinh doanh như một Ngân hàng đa năng

tổng hợp theo mô hình của một Ngân hàng thương mại Do địa bàn tỉnh có đầy đủ 4 ngân hàng thương mại quốc doanh cho nên khi chuyển sang ngân hàng thương mại Ngân hàng đã gặp không ít khó khăn, quy mô nhỏ, lực lượng còn quá yếu, kinh nghiệm chưa có, bạn hàng chưa biết đến ngân hàng nhiều, cho nên Chi nhánh đã không có nhiều lợi thế cạnh tranh và không có khả năng mở rộng quy mô hoạt động,

cơ sở vật chất thiếu thốn, nguồn vốn nhỏ bé

Theo số liệu thống kê của Chi nhánh thì tổng tài sản của Chi nhánh lúc đó chỉ có 54

tỷ đồng, tổng vốn huy động 8,4 tỷ đồng, tổng dư nợ cho vay 34,7 tỷ đồng chỉ chiếm 5% thị phần trên địa bàn lúc bấy giờ Khách hàng chủ yếu của Chi nhánh là các khách hàng thuộc lĩnh vực xây lắp : Công trình xây dựng cầu đường 505, 510, xí nghiệp cấp thoát nước 202, công ty vật liệu may Khánh Hoà, công ty xây dựng thuỷ lợi… Số khách hàng lớn rất ít vì đã đặt quan hệ với các ngân hàng thương mại khác

Nhưng từ giai đoạn 1995-2003 Chi nhánh ngân hàng ĐT &PTKH đã hoạt động tích cực hơn trong lĩnh vực đầu tư phát triển cho nhiều dự án, công trình trọng điểm, chương trình dự án lớn của tỉnh, chương trình phủ điện nông thôn, chương trình phát triển nhà ở, chương trình đánh bắt xa bờ, đầu tư phát triển du lịch Đặc biệt trong 3 năm 1999-2002 chi nhánh đã triển khai cho vay nhiều dự án lớn và tiếp tục giải ngân như dự án mía đường Cam Ranh với công suất 6000 tấn mía /ngày, nhà máy nhôm của công ty xây dựng 76 vay đầu tư nhà máy với công suất 5000 tấn /ngày, với tổng vốn vay gần 100 tỷ đồng, dự án công viên nước Phù Đổng hơn 21 tỷ đồng, công ty thương mại đầu tư vay trên 5,1 triệu USD, dự án du lịch Hòn Tre …Việc cho vay các dự án lớn có tính khả thi cao sẽ tạo điều kiện cho Ngân hàng tăng trưởng tín dụng ổn định, hạn chế được rủi ro, tăng khả năng thu lãi đúng như tính toán và giữ được mối quan hệ lâu dài với khách hàng

Chi nhánh đã xác định yếu tố quyết định để thực hiện chiến lược kinh doanh là phải

có vốn, đây là điều kiện tiên quyết để đạt được mục tiêu đề ra Vì vậy biện pháp huy động vốn tại chổ là biện pháp tối ưu nhất để đảm bảo đủ vốn phục vụ cho khách hàng Ngay từ đầu chi nhánh đã tiến hành mở rộng các hình thức huy động vốn như trái phiếu, tiết kiệm trong dân cư, tranh thủ nguồn vốn tài trợ của nước ngoài …Nhờ việc

đa dạng hoá các hình thức huy động vốn cho các dự án đầu tư phát triển theo định hướng của Nhà nước, của địa phương và các khoản tín dụng thương mại khác

Bên cạnh những dự án đem lại hiệu quả còn có một số dự án không đem lại kết quả như mong đợi Nguyên nhân là do tính chủ quan của cán bộ thẩm định dự án đầu tư,

do không tuân theo các quy định trong công tác cho vay, khả năng quản lý và điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư kém, dẫn đến thất thoát tài sản, sản phẩm sản xuất ra không có thị trường tiêu thụ, doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, không có khả năng thanh toán cho ngân hàng đã tạo nên những khoản nợ lớn cho ngân hàng

Cụ thể tại Nha Trang có công ty bột giặt mỹ phẩm đã kinh doanh thua lỗ dẫn đến phá sản, công ty thương mại miền núi, công ty lâm sản 21 đang gặp khó khăn trong vấn đề trả nợ, hay có một số dự án mang tính khả thi, bước đầu thực hiện có hiệu quả, tạo công ăn việc làm cho cư dân ở địa phương, tăng xuất khẩu nhưng do cơ chế chính sách của Nhà nước, của Tỉnh có sự thay đổi đã dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về vấn đề đầu vào, đầu ra, tạo nên thị trường mất ổn định, khách hàng có nhu cầu tiêu thụ sản phẩm nhưng không có sản phẩm, nguyên nhân là do Chính phủ không cho xuất khẩu hay nhập khẩu mặt hàng đó, đại diện là Công ty dịch vụ sản xuất và xuất nhập khẩu lâm sản 21, hay có nhiều dự án thời gian đăng ký thủ tục khá lâu, giữa các

bộ ngành có sự chồng chéo lên nhau dẫn đến nhiều dự án bị bỏ dở, không nắm bắt được cơ hội trong kinh doanh Trong khoảng thời gian hơn mười năm đổi mới chi nhánh đã đạt được nhiều thành quả đáng khích lệ, và có được thành quả này là nhờ Chi nhánh vận dụng tốt các chính sách của mình vào trong hoạt động kinh doanh :

- Luôn lắng nghe, tìm hiểu nhu cầu khách hàng, thu thập các thông tin về mức

độ thỏa mãn cũng như những phàn nàn của khách hàng để không ngừng cải tiến và nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ ngân hàng

- Duy trì và phát triển các sản phẩm hiện có cũng như đưa thêm các sản phẩm mới vào kinh doanh nhằm tăng khả năng đáp ứng nhu cầu khách hàng và tăng sức cạnh tranh của sản phẩm trên địa bàn

- Xây dựng kế hoạch, kiểm tra, kiểm soát, đánh giá công tác thực hiện kế hoạch trước mắt cũng như lâu dài một cách có hiệu quả

- Các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng luôn đảm bảo đầy đủ các tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật, phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế

2.1.2 Chức năng và nhiệm vụ

Ngân hàng ĐT&PTKH là một thành viên trực thuộc Ngân hàng ĐT&PT Việt Nam nên thực hiện đầy đủ chức năng và nhiệm vụ của Ngân hàng Trung Ương giao cho Nếu trước đây Chi nhánh NHĐT &PTKH với nghiệp vụ truyền thống là huy động vốn dưới hình thức ngắn hạn và chiết khấu thương phiếu là chính, đối tượng cho vay chủ yếu là các doanh nghiệp xây lắp

Nhưng ngày nay Chi nhánh NHĐT &PTKH là một ngân hàng mang đầy đủ tính chất của một ngân hàng thương mại, thực hiện hầu hết tất cả các nghiệp vụ ngân hàng

mà các ngân hàng trên địa bàn cùng thực hiện, được phép kinh doanh đa năng, tổng hợp : chức năng trung gian tín dụng trong thanh toán, cung cấp tín dụng và quản lý các phương tiện thanh toán, cung cấp các dịch vụ tài chính – ngân hàng … Ngân hàng trực tiếp giao dịch với các tổ chức kinh tế, cá nhân, doanh nghiệp … nhận tiền gửi của khách hàng và sử dụng số tiền đó cho các doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức khác có nhu cầu đi vay Tuy nhiên nét nổi bật của Chi nhánh Ngân hàng ĐT&PTKH là tập trung huy động vốn và tiến hành cho vay vốn trung và dài hạn cho các doanh nghiệp vì sự nghiệp phát triển đất nước, vì mục tiêu công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước

Cụ thể có một số chức năng, nhiệm vụ sau:

- Huy động vốn ngắn hạn, trung và dài hạn từ mọi thành phần kinh tế, cá nhân, các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp bằng nhiều hình thức như tiền gửi tiết kiệm có

kỳ hạn hay không kỳ hạn, tranh thủ nguồn vốn huy động có chi phí rẻ như nguồn vốn tài trợ của Trung Ương hay của nước ngoài Đây là hoạt động chủ yếu của chi nhánh NHĐT&PT Khánh Hòa

- Đầu tư thông qua hình thức góp vốn cổ phần, hoặc cùng các ngân hàng khác thực hiện đầu tư liên ngân hàng

- Cho vay : Cho vay ngắn, trung, dài hạn, cho vay tài trợ xuất nhập khẩu, chiết khấu chứng từ có giá, cho vay theo chỉ định của chính phủ, cho vay tiêu dùng đối với CBCNV

- Thanh toán trong và ngoài nước

- Thấu chi, chiết khấu thương phiếu, trái phiếu

- Dịch vụ ngân hàng : nhận kiểm đếm tiền mặt, chi hộ lương, mua bán ngoại tệ, dịch vụ kiều hối, chuyển tiền nhanh, thanh toán thẻ tín dụng, sec du lịch

- Các dịch vụ khác : tư vấn đầu tư, ngân hàng tại nhà, nhận gửi tài sản quý hiếm, chứng từ có giá

2.1.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý

Các ngân hàng trên địa bàn tỉnh có cơ cấu tổ chức khá giống nhau, Ngân hàng nào cũng có bộ phận chuyên môn đặc biệt như phòng tín dụng, phòng kế toán, phòng đầu

tư phát triển … Mặt khác cơ cấu tổ chức của đơn vị lập ra là để phục vụ cho hoạt động

và phát triển cho đơn vị cho nên hầu hết các Ngân hàng trên địa bàn đều có những mục tiêu hoạt động và phát triển giống nhau Tuy nhiên, tuỳ theo yêu cầu công việc và khả năng của doanh nghiệp mà một ngân hàng có thể có nhiều phòng ban hoặc có ít phòng ban và mỗi phòng ban lại chịu trách nhiệm trong lĩnh vực của mình

Nhận thức được những khó khăn và thách thức ngay từ ngày đầu Ban lãnh đạo cùng toàn thể CBCNV trong Chi nhánh đã cùng nhau đề ra chiến lược kinh doanh thích hợp để hội nhập và phát triển Trong chiến lược kinh doanh, Chi nhánh đặc biệt coi trọng chiến lược phát triển nguồn nhân lực, bởi con người là yếu tố quyết định, nhất là trong hoạt động ngân hàng cần phải có con người có trình độ, có năng lực phẩm chất và tâm huyết với nghề nghiệp Hiện tại cơ cấu tổ chức và tình hình về CBCNV trong Chi nhánh như sau:

SƠ ĐỒ 2: CƠ CẤU TỔ CHỨC BỘ MÁY QUẢN LÝ CỦA CHI NHÁNH

Chú thích : PGD : Phòng giao dịch Chức năng nhiệm vụ từng phòng ban :

· Ban giám đốc (3 người): 1 giám đốc và 2 phó giám đốc; Ban giám đốc là người trực tiếp điều hành mọi hoạt động kinh doanh của ngân hàng

· Phòng TC-HC : thực hiện công tác quản trị, quản lý toàn bộ công nhân viên trong chi nhánh, làm công việc hành chính trong đợn vị, quản lý xe, bảo vệ kho quỹ, bảo vệ cơ quan …

· Phòng Nguồn vốn – kinh doanh: thực hiện các nghiệp vụ chủ yếu liên quan đến công tác huy động vốn, thực hiện thanh toán quốc tế và công tác tổng hợp

· Phòng Tín dụng 1 : thực hiện các nghiệp vụ tín dụng thuộc khối xây lắp của các ngành giao thông xây dựng và tín dụng trong dân cư

· 5 Phòng Tín dụng 2 : thực hiện các nghiệp vụ tín dụng thuộc khối ngoài xây lắp, bao gồm các lĩnh vực công thương nghiệp, dịch vụ, du lịch

BAN GIÁM ĐỐC

Phòng

Kế toán Kế hoạch Phòng

- nguồn vốn

Phòng Tín dụng 2

Phòng Tín dụng 1

Phòng Thanh toán QT

Phòng ngân qũy

PGD Bình Tân

PGD Xóm Mới

Cả 2 phòng tín dụng đều có chung nhiệm vụ là đáp ứng nhu cầu vốn vay và các hoạt động dịch vụ cho khách hàng, nhằm thúc đẩy các hoạt động kinh tế của địa phương phát triển trên cơ sở đó mang lại lợi nhuận cho ngân hàng

· 6 Phòng Tài chính - kế toán : thực hiện công tác thanh toán trong nước, thực hiện công tác hạch toán kế toán, thực hiện mở tài khoản giao dịch và xử lý lưu trữ toàn bộ số liệu của ngân hàng, hỗ trợ cho việc điều hành của ban giám đốc

và cung cấp thông tin cho các bộ phận khác

· 7 Phòng Kiểm tra nội bộ : thực hiện công tác kiểm tra hồ sơ tín dụng, kiểm tra chứng từ kế toán, kiểm tra công tác an toàn kho quỹ

· 8 Dịch vụ khách hàng :có nhiệm vụ thực hiện việc tiếp nhận vốn và các nghiệp

Với tốc độ phát triển của nền kinh tế địa phương và tiến đến hội nhập quốc tế về ngân hàng Cuối năm này Chi nhánh sẽ xây dựng trụ sở mới với quy mô rộng lớn hơn, các sản phẩm dịch vụ sẽ được mở rộng, phong phú và đa dạng hơn, thành lập nhiều bộ phận riêng, chuyên sâu đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế Cho nên đặt ra yêu cầu là

phải tăng số lượng nhân viên và trình độ nhân viên thì mới có thể phát triển một cách toàn diện và có hiệu quả

2.1.4 Đánh giá Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh tỉnh Khánh Hòa trong 5 năm 2001 – 2005

Trước những thách thức của nền kinh tế cũng như những khó khăn trong hoạt động kinh doanh của Chi nhánh mình, NHĐT&PTKH luôn nhận thức được vai trò của mình, bám sát các chương trình kinh tế, chủ trương, định hướng của tỉnh đề ra nhằm thực hiện có hiệu quả các giải pháp chính sách tiền tệ phù hợp với diễn biến của nền kinh tế tài chính của tỉnh, góp phần vào công cuộc công nghiệp hoá –hiện đại hoá đất nước

Để thực hiện chức năng trên, trong hoạt động kinh doanh của Chi nhánh mình NHĐT &PTKH luôn đề ra tăng trưởng nguồn vốn, tăng khả năng chủ đạo trong hoạt động tín dụng, nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng Bên cạnh đó Chi nhánh đã rất tích cực tìm kiếm các bạn hàng hoạt động kinh doanh có hiệu quả để cho vay, đa dạng hoá các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng, thực hiện đúng các quy chế về quản lý hoạt động tín dụng, quan hệ giữa chi nhánh và khách hàng ngày càng được củng cố và phát triển Với những nỗ lực trên của toàn bộ CBCNV trong Chi nhánh, trong thời gian qua hoạt động kinh doanh của Chi nhánh đã đạt được nhiều kết quả cao

BẢNG 1: BÁO CÁO KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

BQ (%)

Huy động vốn bình quân Huy động vốn cuối kỳ Thị phần huy động vốn

Công tác tín dụng

Giới hạn dư nợ cao nhất

Dư nợ tín dụng bình quân Thị phần TD

Hiệu quả hoạt động

Chênh lệch thu - chi trước thuế Lợi nhuận trước thuế Lợi nhuận sau thuế bình quân đầu người

6 3,22 0,036

9 3,86 0,038

15

6 0,057

20

123

10 37,8

20 10,92 0,096

875

948 15,5

25

3

31

18 11,4 0,089

52,44 101,27 -29,55

4726,25

-

3000

200 254,04 147,22

-11,53 -8,41 -22,5

-79,67 -70 -18,42

-10 4,4 -7,29

14

21 -7

Đánh giá các mặt hoạt động trong 5 năm 2001 – 2005 :

Trong 5 năm 2001 – 2005 , Chi nhánh luôn hoàn thành kế hoạch được giao , đặc biệt các năm 2001 , 2002 , 2003 Chi nhánh được xếp loại hoàn thành xuất sắc