Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017

Đề tài đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015 – 2017; đánh giá những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường; đề xuất những giải pháp khắc phục tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường trong thời gian tới.

-

NGUYỄN THỊ LINH TRANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÚC DUYÊN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa : 2014 – 2018

THÁI NGUYÊN - 2018

-

NGUYỄN THỊ LINH TRANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÚC DUYÊN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố

và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường

Được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên

cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn

Phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn

Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài Nguyên đã tận tình dậy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập

Các cán bộ UBND phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ dẫn tận tình của

thầy giáo hướng dẫn: TS Nguyễn Đức Nhuận - người đã giúp đỡ em trong

suốt quá trình hoàn thành thực hiện đề tài và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018

Sinh viên

Nguyễn Thị Linh Trang

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Túc Duyên năm 2017 32

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 33

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 34

Bảng 4.4 Bảng biến động đất nông nghiệp 35

Bảng 4.5 Bảng biến động đất phi nông nghiệp 36

Bảng 4.6 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên giai đoạn 2015-2017 42

Bảng 4.7 Kết quả tặng cho QSDĐ giai đoạn 2015-2017 44

Bảng 4.8 Kết quả thừa kế QSDĐ giai đoạn 2015-2017 46

Bảng 4.9 Kết quả công tác thế chấp QSDĐ giai đoạn 2015 - 2017 47

Bảng 4.10 Bảng kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2015-2017 48

Bảng 4.11 Bảng tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ giai đoạn 2015 – 2017 48

Bảng 4.12 Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về chuyển quyền sử dụng đất 50

Bảng 4.13 Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51

Bảng 4.14 Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về thừa kế quyền sử dụng đất 52

Bảng 4.15 Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất 53

Bảng 4.16 Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về thế chấp quyền sử dụng đất 54

Bảng 4.17 Trung bình tỷ lệ trả lời đúng theo nhóm đối tượng điều tra 55

DANH MUC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

TN & MT Tài nguyên & Môi trường

QĐ-BTNMT Quyết định Bộ tài nguyên và Môi trường TT-BTNMT Thông tự Bộ tài nguyên và Môi trường

VPĐK-QSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

TTLT-BTP-BTNMT Thông tư liên tịch bộ Tư pháp – bộ Tài

nguyên và môi trường

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MUC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT iii

MỤC LỤC iv

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 2

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 2

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.2 Cơ sở pháp lý 5

2.1.3 Cơ sở thực tiễn 7

2.2 Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 12

2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 17

2.4 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh trong nước 23

2.4.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh liền kề tỉnh Thái Nguyên 23

2.4.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên 24

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 26

3.3 Nội dung nghiên cứu 26

3.4 Phương pháp nghiên cứu 27

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 27

3.4.2 Phương pháp thống kê 27

3.4.3 Phương pháp xử lí số liệu 28

3.4.4 Phương pháp so sánh 28

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên 29

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường ảnh hưởng đến sử dụng đất 31

4.2 Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lí nhà nước về đất đai của phường Túc Duyên 32

4.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất hiện nay của phường Túc Duyên 32

4.2.2 Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về việc sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên 37

4.3 Đánh giá thực trạng và sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên 41

4.3.1 Các vướng mắc khi thực hiện giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các Nghị định 41

4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ công chức về chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên 42

4.4 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên,

Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017 42

4.4.1 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017 42

4.4.2 Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên 44 4.4.3 Kết quả công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên 45

4.4.4 Kết quả công tác thế chấp QSDĐ tại địa bàn phường Túc Duyên giai đoạn 2015 – 2017 46

4.4.5 Đánh giá kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ tại phường Túc Duyên giai đoạn 2015 – 2017 47

4.4.6 Tổng hợp và đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ 2015 – 2017 48 4.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục 55

4.5.1 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ đất 55

4.5.2 Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục 57

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60

5.1 Kết luận 60

5.2 Đề nghị 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh - quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu mới tái lập bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay Đất đai là nguồn tài nguyên không thể thay thế, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho nhiều lợi ích của tất cả các ngành, các lĩnh vực Song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý, sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết Đặc biệt trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa hiện nay, việc sử dụng và quản lý đất đai là vấn

đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đặt lên vấn đề quan tâm hàng đầu Song song với đó nhà nước đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản

lý nguồn tài nguyên này

Chuyển quyền sử dụng đất là việc xóa bỏ quyền sử dụng đất của chủ thể

sử dụng và xác lập quyền sử dụng đất cho người khác theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới

Chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay, tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng và là một trong những quyền lợi của người sử dụng đất đã được quy định trong luật đất đai Việc quy định các hình thức chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lí vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lí đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước

Túc Duyên là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên, có quy mô 285

ha đất tự nhiên, dân số 11.875 người, là nơi đặt trụ sở làm việc của các cơ quan Đảng, Chính quyền và Đoàn thể thành phố Những năm vừa qua, việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai tại xã đã đạt nhiều thành tích đáng kể, song vẫn gặp những khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, trong đó có công tác chuyển quyền sử dụng đất Chính vì vậy, để thấy được những thuận lợi, khó khăn, những hạn chế tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, cần có những đánh giá khách quan những kết quả đạt được từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm và đưa ra giải pháp khắc phục để công tác quản lý, sử dụng đất đạt được hiệu quả cao

Xuất phát từ những yêu cầu đó, được sự nhất trí của Ban Giám hiệu nhà

trường và sự hướng dẫn của thầy giáo TS.Nguyễn Đức Nhuận, cùng sự đồng

ý của UBND phường Túc Duyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh

giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015 – 2017

- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường

- Đề xuất những giải pháp khắc phục tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường trong thời gian tới

1.3 Ý nghĩa của đề tài

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương

- Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2013 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng

- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương

hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở lý luận

Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh

sự quản lý của Nhà nước

Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất

Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm

1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn Sau 10 năm thực hiện

đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì công nghiệp hóa – hiện đại hóa Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng

thời là hành lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003

Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm hình thức cho tặng quyền sử dụng đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn với mọi loại đất

Luật Đất đai 2013, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Bổ sung một số hành vi nghiêm cấm như cấm nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với gia đình, cá nhân; cấm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:

- Luật Đất đai năm 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 9/12/2013,

có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2014

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường Quy định về Hồ sơ địa chính;

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006

của liên bộ: Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;

- Thông tư số 34/2014/TT- BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai;

- Quyết định số 340/2013/QĐ-UBND ngày 17/9/2013 của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến 2020 và kế hoạch

sử dụng đất 5 năm kì đầu (2011-2015) thành phố Tuyên Quang;

- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 10/11/2014 của UBND tỉnh

Tuyên Quang về việc ban hành Đơn giá Đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài

sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Các văn bản của UBND Tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 140/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 141/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ;

- Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ - STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện , cấp xã trên địa bàn tỉnh

- Quyết định số 37/2009/QĐ - UBND của UBND Tỉnh Thái Nguyên : Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010

2.1.3 Cơ sở thực tiễn

Cùng với sự phát triển của Thế giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động Vì vậy nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội

Túc Duyên là phường nằm ở khu vực giữa Trung tâm Thành phố Thái Nguyên, giáp các Phường Trưng Vương, Phan Đình Phùng, Gia Sàng, giữ vị trí quan trọng do có chợ Túc Duyên là đầu mối nông sản của toàn Thành Phố, khu vực hiện có trình độ phát triển về nhiều mặt Phường Túc Duyên trước đây phần lớn là diện tích là ruộng lúa, người dân sống chủ yếu bằng nông nghiệp, nhưng đến nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của Thành phố, Túc Duyên lại trở thành điểm đến của các nhà đầu tư hạ tầng đô thị,tại Phường hiện nay có rất nhiều dự án đô thị lớn nhỏ với số vốn đầu tư hàng nghìn tỉ đồng như: Khu đô thị mới Túc Duyên diện tích 66 ha với số vốn 1000 tỷ đồng do Công ty cổ phần Bất động sản DETECH Land đầu tư, Khu Đô thị số 5 Túc Duyên hơn 50ha với vốn đầu tư 3000 tỷ đồng do Công ty cổ phần đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương đầu tư, ngoài ra còn các Khu dân cư như Khu dân cư 4, 6, 7, Khu dân

cư kiểu mẫu bờ sông Cầu đã làm tăng tỷ lệ đô thị hóa cho Phường một cách chóng mặt Với điều kiện như vậy mà công tác chuyển quyền sử dụng đất đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của cả các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương

Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Các cấp lãnh đạo cũng như UBND Phường Túc Duyên cùng các ngành liên quan đã xây dựng và triển khai nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

2.2 Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm các hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp và khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

Căn cứ, Điều 190 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền

sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, xã, thị trấn cho hộ gia đình các nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất, nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này, người được nhận đất phải trả

cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất

Luật Đai đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi, trừ những trường hợp được quy định tại Điều 191 Luật này như sau:

1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

2.2.1.3 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền cho thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về thừa kế

+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi, của người đã chết

+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại, của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột

2.2.1.4 Quyền tặng, cho quyền sử dụng đất

Là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan

hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường

diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ khác

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải

là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người

ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này

2.2.1.5 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc

cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Điều kiện để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất

2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình được quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 như sau:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

dự án đầu tư xây dụng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu

tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này

2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định về nhận quyền sử dụng đất như sau:

1 Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền

sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người

có quyền sử dụng đất chung;

l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành công về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về

giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản

án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản

4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này

2.2.3 Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

2.2.3.1 Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của

Bộ Tài nguyên và Môi trường

Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chức Nhà nước

Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.2 Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.3 Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy

tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.4 Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và GCN QSDĐ ; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai

2003 (nếu có)

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn

phòng đăng ký QSDĐ

2.2.3.5 Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký QSDĐ

2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

2.3.1 Quy định về hồ sơ

a Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp gồm có:

- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;

- Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

- Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt;

- Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có)

b Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

- Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

- Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có

đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền

2.3.2 Quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

a Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã

tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt

- Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh

lý bản đồ địa chính

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: + Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận;

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất

Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này

b Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

- Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý

- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế

có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

+ Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;

+ Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

+ Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này

2.3.3 Quy định về thời gian thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

- Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

- Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của

vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày;

2.4 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh trong nước

2.4.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh liền kề tỉnh Thái Nguyên

* Tỉnh Tuyên Quang

Tỉnh Tuyên Quang là một tỉnh thuộc khu vực miền núi phía Bắc với tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh là 586.800 ha, trong đó có 70% diện tích là đồi núi Với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển kinh tế đang ngày một gia tăng Chính vì vậy mà việc quản lý hành chính và đặc biệt là việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai hợp lý phù hợp đúng đủ với mọi nhu cầu phát triển của mọi lĩnh vực là rất quan trọng và cần thiết Từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển QSDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác chuyển QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện chuyển QSDĐ, nhằm đảm bảo quyền hợp pháp của người dân khi tham gia công tác chuyển QSDĐ Từ đó thúc đẩy người dân tham gia và tìm hiểu về các vấn đề liên quan tới chuyển QSDĐ Theo báo cáo tổng kết công tác Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tuyên Quang năm 2016, tổng số hồ sơ đăng ký chuyển QSDĐ tính đến tháng 10 năm 2016 là 32.823 hồ sơ và tất cả các hồ sơ đều đã được giải quyết xong và cấp giấy chứng nhận QSDĐ

* Tỉnh Lạng Sơn

Lạng sơn là một tỉnh ở Vùng Đông Bắc Việt Nam, với diện tích 832079

ha, trong đó đồi núi chiếm hơn 80% diện tích cả tỉnh Dạng địa hình phổ biến ở Lạng Sơn là núi thấp và đồi có hiệu quả sử dụng khá ổn Trong những năm qua

tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh phát triển mạnh mẽ, do đó quá trình biến động đất đai rất lớn để phục vụ cho nhu cầu phát triển Công tác chuyển quyền

sử dụng đất ở Lạng Sơn có nhiều chuyển biến chủ yếu là các hình thức chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, cho thuê

2.4.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên

Tỉnh Thái Nguyên là một tỉnh ở Đông Bắc Việt Nam, thuộc khu vực trung du miền núi phía Bắc, có diện tích 356282 ha, tiếp giáp với Hà Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch thủ đô Hà Nội Thái Nguyên nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc thủ đô Hà Nội là một trung tâm kinh tế đang lên của Miền Bắc Thái Nguyên được coi là một trung tâm đào tạo nguồn nhân lực lớn thứ 3 sau

Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

Thái Nguyên là một trung tâm kinh tế - xã hội lớn của khu vực Đông Bắc hay cả vùng trung du miền núi phía Bắc, so với các vùng khác, sự phát triển của Thái Nguyên vẫn chưa thực sự tương xứng với những tiềm năng Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển kinh tế ngày càng một tăng Đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng được các cấp các ngành quan tâm Công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên nói chung có sự biến động lớn, người dân đã tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất

Thái Nguyên là một trong những tỉnh được đánh giá loại khá của cả nước trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và các tài sản gắn liền với đất Sở TN & MT đã tham mưu cho UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành Quyết định số 12/2011/QĐ-UBND ngày 15/3/2011 Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu nhà ở gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Hàng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo tỉnh, phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện, thành phố đã tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và

có hiệu quả Trong đó, phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn tỉnh, từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn toàn tỉnh diễn ra sôi động hơn Từ khi Luật Đất đai năm

2013 ra đời nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển QSDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác chuyển QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện chuyển QSDĐ, nhằm đảm bảo quyền hợp pháp của người dân khi tham gia công tác chuyển QSDĐ

Từ đó thúc đẩy người dân tham gia và tìm hiểu về các vấn đề liên quan tới chuyển QSDĐ Theo báo cáo tổng kết công tác Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên năm 2017, tổng số hồ sơ đăng ký chuyển QSDĐ từ năm 2015-

2017 là hồ sơ và tất cả các hồ sơ đều đã được giải quyết xong và cấp giấy chứng nhận QSDĐ

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các hình thức chuyển QSDĐ của xã phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2015-2017

- Người dân và cán bộ quản lý đất đai của phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm: Tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

- Thời gian: Từ ngày 15/08/2017 đến ngày 15/11/2017

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội tại Phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

- Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

- Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2015- 2017 tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

+ Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ tại phường Túc Duyên

+ Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ tại phường Túc Duyên + Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ tại phường Túc Duyên

+ Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ tại phường Túc Duyên

+ Đánh giá công tác thế chấp QSDĐ tại phường Túc Duyên

- Đánh giá sự hiểu biết của người dân Phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đánh giá những thuận lợi khó khăn và đề xuất giải pháp

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

3.4.2 Phương pháp thống kê

- Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp các số liệu có liên quan tới công tác chuyển QSDĐ để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài