Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của Phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015- 2017

Luận văn tìm hiểu tình hình chuyển QSDĐ trên địa bàn phường; tìm hiểu những thủ tục, quy định của pháp luật trong công tác chuyển QSDĐ; làm rõ được những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM QUANG CHIẾN

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG LƯƠNG SƠN, THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K46- ĐCMT N03 Khóa học : 2014 - 2018

THÁI NGUYÊN - 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM QUANG CHIẾN

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG LƯƠNG SƠN, THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là bước quan trọng của sinh viên cuối khóa, đây là giai đoạn rất quan trọng nhằm cung cấp kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời nâng cao kỹ năng thực hành

Được sự nhất trí của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ

nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, tôi đã tiến hành thực hiện đề tài “Ðánh giá công tác chuyển quyền sử dụng Ðất trên Ðịa bàn phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017”

Trong thời gian thực tập tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo trong cùng sự giúp đỡ tận tình của các cán bộ tại Ủy ban nhân dân và đặc biệt là sự giúp đỡ nhiệt tình của giảng viên TS Trần Thị Phả

Với trình độ và thời gian có hạn, do đó bản đề tài của tôi không thể tránh khỏi những thiếu sót Vì vậy tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô để bản đề tài của tôi được hoàn thiện hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018

Sinh viên

Phạm Quang Chiến

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 3

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Khái niệm chuyển QSDĐ 4

2.1.2 Các hình thức chuyển QSDĐ 4

2.1.3 Một số qui định chung về QSDĐ 8

2.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 19

2.2.1 Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 20

2.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 21

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 22

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22

3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 22

3.2.1 Thời gian nghiên cứu 22

3.2.2 Địa điểm nghiên cứu 22

3.3 Nội dung nghiên cứu 22

3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Lương Sơn,

Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 22

3.3.2 Thực trạng việc công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 23

3.3.3 Những ảnh hưởng của công tác chuyển quyền sử dụng đất đến người dân 23

3.3.4 Những điểm hạn chế tồn tại và đề xuất giải pháp đối với công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 23

3.4 Phương pháp nghiên cứu 23

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 23

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp qua phiếu điều tra 23

3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 24

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 25

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 28

4.1.3 Đánh giá chung toàn bộ điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 30

4.2 Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lí về đất đai của phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 31

4.2.1 Thực trạng sử dụng đất tại phường Lương Sơn 31

4.2.2 Khái quát thực trạng quản lý đất đai tại phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 32

4.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 2015-2017 33

4.3.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất 33

4.3.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33

4.3.3 Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 34

4.3.4 Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất 34

4.3.5 Đánh giá kết quả để thừa kế quền sử dụng đất 36

4.3.6 Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 36

4.3.7 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 37

4.4 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra 38

4.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất 38

4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Lương Sơn về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 40

4.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục 50

4.5.1 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ 50

4.5.2 Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục 51

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 52

5.1 Kết luận 52

5.2 Đề nghị 53

TÀI LIỆU THAM KHẢO 54

PHỤ LỤC 56

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Lương Sơn 31Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Lương Sơn từ năm 2015 -2017 33Bảng 4.3 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn giai đoạn 2015 - 2017 35Bảng 4.4 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn giai đoạn 2015-2017 36Bảng 4.5 Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn giai đoạn 2015-2017 37Bảng 4.6 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất 39Bảng 4.7 Sự hiểu biết của cán bộ quản lý người dân phường Lương Sơn về chuyển đổi quyền sử dụng đất 40Bảng 4.8 Sự hiểu biết của của cán bộ quản lý người dân phường Lương Sơn

về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 41Bảng 4.9 Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 43Bảng 4.10 Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về hình thức tặng cho QSDĐ 45Bảng 4.11 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý người dân về hình thức

để thừa kế QSDĐ 46Bảng 4.12 Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ 48Bảng 4.13 Sự hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ 49

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt Ta có thể thấy trong quá trình sản xuất, tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng khi mà đất đai không thể sinh ra thêm cả về chất lẫn về lượng Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Từ khi Luật Đất đai

1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất Tuy nhiên trong giai đoạn này chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng Khi đưa vào

áp dụng luật còn nhiều điểm hạn chế mặc dù đã được sửa đổi bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001 Để giải quyết những vấn đề trên thì trong quá trình thực hiện

và sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003 ra đời hoàn thiện hơn và khắc phục được những tồn tại của Luật Đất đai 1993 Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện Luật Đất Đai 2003 vẫn bộc lộ những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành luật Để khắc phục những tồn tại, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai thì đến năm 2013 Luật Đất Đai 2013 ra đời được sửa đổi bổ sung dựa trên nguyên tắc tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp

đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai 2003, nhưng đồng thời cũng sửa đổi bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập nhất định của Luật Đất đai 2003

Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo 2 lập quyền sử dụng cho chủ thể mới Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Phường Lương Sơn trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản

lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước

về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai Từ

đó, rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của Giảng viên TS Trần Thị Phả,

em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của Phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015- 2017”

1.2 Mục đích của đề tài

- Tìm hiểu tình hình chuyển QSDĐ trên địa bàn phường

- Tìm hiểu những thủ tục, quy định của pháp luật trong công tác chuyển QSDĐ

- Làm rõ được những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai

- Phân tích rõ những nguyên nhân xác định những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện chuyển QSDĐ Từ đó đề xuất các biện pháp nhằm hoàn 3 thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như công tác chuyển quyền

sử dụng đất

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững nội dung của công tác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai từ Trung ương đến địa phương

- Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập được, rút ra những thuận lợi và những hạn chế trong việc chuyển QSDĐ, đồng thời đánh giá một cách xác thực và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển QSDĐ

- Mẫu phiếu điều tra mang tính xác thực và hiệu quả cao

- Đánh giá mức độ quan tâm và hiểu biết của cán bộ địa chính huyện và

người dân về chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Lương Sơn 1.4 Ý nghĩa của đề tài

Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại

địa phương Từ đó hoàn thiện hơn các kiến thức đã học trong Nhà trường cho bản thân, đồng thời học hỏi các kiến thức thực tế và tiếp xúc trực tiếp với

công tác chuyển QSDĐ trong thực tế

Ý nghĩa trong thực tế: Học hỏi các kiến thức thực tế đồng thời đề xuất

các giải pháp phù hợp cho công tác đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Khái niệm chuyển QSDĐ

Chuyển quyền sử dụng đất là chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo qui định của pháp luật

2.1.2 Các hình thức chuyển QSDĐ

Theo Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp;

góp vốn QSDĐ theo qui định của luật này (Điều 167 Luật Đất đai 2013)

2.1.2.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất

cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay

Đối tượng được cho phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như sau: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền

sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Điểm b Khoản 1 điều 179 Luật Đất đai 2013)

Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190 Luật Đất đai 2013)

2.1.2.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho

người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất

cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp được qui định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 [8] như sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không

được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

2.1.2.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)

Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất Trường hợp cho thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước Trường hợp cho thuê lại là đất

có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai qui định chỉ được cho thuê lại QSDĐ đối với các trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng qui hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)

2.1.2.4 Quyền thừa kế QSDĐ

- Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo qui định của pháp luật

- Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

- Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất

có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế:

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người

đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: + Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết

+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà

nội, ông ngoại, bà ngoại

+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết

là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại (Điều 676 bộ Luật dân sự, 2005)

2.1.2.5 Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình

cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)

2.1.2.6 Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt

động tại Việt Nam

Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ

2.1.2.7 Quyền góp vốn bằng QSDĐ

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh

Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động,

công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

2.1.3 Một số qui định chung về QSDĐ

2.1.3.1 Điều kiện để thực hiện các QSDĐ

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

2.1.3.2 Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Luật đất đai 2013 qui định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ nhất định Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy định của pháp luật như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận

Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy

Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật Đất đai 2013)

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này;

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế

Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận

Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết

định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật

Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách

hoặc sáp nhập

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều

191 và Điều 192 của Luật này (Điều 169 của Luật Đất đai 2013)

2.1.3.4 Những qui định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của xã, phường, thị trấn

Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài

sản gắn liền với đất

Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp

thửa có xác nhận của UBND cấp phường)

Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính)

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp phường)

Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp phường)

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp phường)

Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:

Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính)

Hợp đồng tặng cho QSDĐ (Có xác nhận của UBND cấp phường)

Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp phường)

Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (Bản sao)

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp phường)

Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm:

Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính)

Di chúc

Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực về pháp luật (Có xác nhận của UBND cấp phường)

Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (Đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất)

Tờ trình của UBND cấp phường

Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Giấy khai sinh (Bản sao)

Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế (Có xác nhận của UBND cấp phường) Giấy kết hôn (Nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế

Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp phường

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp phường)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả

kết quả cấp thành phố huyện trong ngày làm việc Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp phường nếu có nhu cầu, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp phường phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng kí Đất đai Trường hợp phải tách thửa thì đề nghị Văn phòng Đăng kí Đất đai đo đạc tách thửa trước khi nộp

hồ sơ thực hiện quyền

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu

đủ điều kiện thực hiện các quyền theo qui định thì thực hiện công việc sau:

Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận và thu nghĩa

vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định; xác nhận nội dung đăng kí đăng kí biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo qui định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Chỉnh lý cập nhật biến

động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Chuyển kết quả cho cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ giử Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công tác sau: Thẩm tra trình tự, tính pháp lý, trình UBND cấp thành phố cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho

Văn phòng Đăng kí Đất đai

Bước 4: Cơ quan tiếp nhận trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

cho người được cấp và thu lệ phí theo qui định

Thời hạn giải quyết:

Không quá 10 ngày làm việc (Điểm l Khoản 2 Điều 61 của Nghị định

43/2014/NĐ-CP)

Trình tự, thủ tục góp vốn và tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm

Quy định về hồ sơ bao gồm:

Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính)

Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (Đã công chứng hoặc chứng thực)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND

cấp phường nếu có nhu cầu Các trường hợp khác nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp thành phố và chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp thành phố trong ngày làm việc Trong trường hợp phải tách thửa thì làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục cho thuê đất

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu

đủ điều kiện thực hiện các quyền theo qui định thì thực hiện công việc sau:

Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận và thu nghĩa

vụ tài chính; Gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản bán hoặc góp vốn đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo qui định; Lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với

thuê đất, chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định

Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:

Thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp thành phố quyết định việc thu hồi của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê tiếp tục thuê; Chuyển hồ

sơ cho Văn phòng Đăng kí Đất đai để làm thủ tục xác định đơn giá đất thuê Trình UBND cấp thành phố kí hợp đồng thuê đất với bên mua bán, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan

thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với ngưới bán, người góp

vốn bằng tài sản

Bước 4: Văn Phòng Đăng kí Đất đai, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ

sở dữ liệu đất đai Chuyển kết quả cho cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ

Bước 5: Cơ quan tiếp nhận trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

cho người được cấp và thu lệ phí theo qui định

Thời hạn giải quyết:

Không quá 18 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì

thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Quy định hồ sơ bao gồm:

Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính)

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (Đã công chứng hoặc chứng thực)

Bước 3: Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm: Kiểm tra các giấy

tờ pháp lý trong hồ sơ, xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo qui định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Lập hồ sơ trình cơ quan tài

nguyên và môi trường, trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc

Bước 4: Trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc, cơ quan tài

nguyên môi trường có trách nhiệm: Thẩm tra trình tự, tính pháp lý trình UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký Giấy chứng nhận; Chuyển hồ sơ cho

Văn Phòng Đăng kí Đất đai trong ngày làm việc

Bước 5: Trong ngày làm việc, Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách

nhiệm: Hoàn thiện hồ sơ, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ

sở dữ liệu đất đai; Chuyển đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trao Giấy

chứng nhận cho người sử dụng đất, thu lệ phí theo qui định

Thời hạn giải quyết:

Không quá 03 ngày làm việc (Điểm n Khoản 2 Điều 61 của Nghị định

43/2014/NĐ-CP)

Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục xóa đăng kí cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Qui định hồ sơ bao gồm:

Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Một hoặc các bên liên quan kí hợp đồng cho thuê, thuê lại,

hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp thành phố, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng kí Đất đai cấp thành phố trong ngày làm việc Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp phường nếu có nhu cầu, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng kí Đất đai

kể từ ngày tiếp nhận đủ hồ sơ là không quá 03 ngày làm việc Trường hợp vào

hồ sơ chưa đầy đủ, tối đa 02 ngày, Văn phòng Đăng kí Đất đai phải thông báo bằng văn bản cho Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp thành phố

để hướng dẫn người lập hồ sơ đầy đủ theo qui định của pháp luật

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận và trả

kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm: Kiểm tra các giấy

tờ pháp lý trong hồ sơ, nếu phù hợp với qui định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau: Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, góp vốn Thực hiện xóa đăng kí cho thuê, cho thuê lại, góp vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ

liệu đất đai Chuyển Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận trả Giấy chứng nhận cho người đăng kí

Thời hạn giải quyết:

Không quá 03 ngày làm việc Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng

xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được

tăng thêm 15 ngày

Giấy chứng minh trong các trường hợp sau: Văn bản ủy quyền trong trường hợp nguời yêu cầu thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực hoặc nộp 01 bản chụp và xuất bản chính để đối chiếu trong trong

trường hợp nộp hồ sơ trực tiếp)

Cập nhập chỉnh lý đăng kí biến động vào sổ địa chính và sổ theo dõi

biến động đất đai

Bước 3: Thông báo việc đăng kí giao dịch đảm bảo cho các cơ quan

quản lý

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc

Trình tự thủ tục xóa đăng kí thế chấp

Qui định hồ sơ bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính)

Đơn yêu cầu xóa đăng kí thế chấp (Bản chính)

Thanh lý hợp đồng thế chấp đã công chứng bản chính (Bản chính)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo qui

định của Pháp luật

Bước 2: Nộp hồ sơ theo qui định tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

của Văn phòng Đăng kí Đất đai cấp huyện

Bước 3: Nhận kết quả giải quyết hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả hồ sơ của Văn phòng Đăng kí Đất đai

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc

2.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

Luật Đất đai 2013 được ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

về giá đất

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định về hồ sơ địa chính

Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường qui định về thông kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng

sử dụng đất

Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất

Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường qui định chi tiết một số điều của nghị định 43/2014/NĐ-CP và

nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ

Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của thủ tướng chính phủ V/v Ban hành qui chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế liên thông một cửa tại

cơ quan hành chính địa phương.

2.2.1 Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền cho thuê quyền sử dụng đất

Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

2.2.1.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

Điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

2.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của người sử dụng ngày càng cao,yêu cầu công tác quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và mang tính pháp lý hơn

Ở 1 số thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng,Tp.HCM.… công tác quản

lý đất đai cũng như công tác chuyển quyền sử dụng đất được quản lý và thực hiện một cách khá chặt chẽ do ở đó là những thành phố lớn, trung tâm, dân cư tập chung đông đúc,giá đất cũng rất cao, hơn nữa tập chung số lượng lớn các cán bộ có trình độ chuyên môn, cơ sở hạ tầng, máy móc kỹ thuật hiện đại

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các nội dung trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và ảnh hưởng của nó tới những người sử dụng đất

- Những vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất

- Công tác chuyển quyền SDĐ tại phường Lương Sơn - thành phố Sông

Công - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu trên địa bàn phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

- Tất cả các hình thức chuyển quyền SDĐ trên địa bàn phường Lương

Sơn - thành phố Sông Công - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017

3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

3.2.1 Thời gian nghiên cứu

Từ ngày 10/08/2017 - 25/11/2017

3.2.2 Địa điểm nghiên cứu

UBND phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

- ĐKTN và KT-XH của phường Lương Sơn

- Hiện trạng SDĐ năm 2017

- Tình hình quản lý đất đai

3.3.2 Thực trạng việc công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, tặng cho QSDĐ, thừa kế QSDĐ, cho thuê,cho thuê lại QSDĐ, góp vốn QSDĐ, thế chấp QSDĐ tại phường Lương Sơn

3.3.3 Những ảnh hưởng của công tác chuyển quyền sử dụng đất đến người dân 3.3.4 Những điểm hạn chế tồn tại và đề xuất giải pháp đối với công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp

- Các sách báo, tạp chí, các văn kiện, nghị quyết, các chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, các tài liệu trên internet

- Tài liệu, số liệu đã được công bố tại sở tài nguyên và môi trường thành phố Sông Công, phòng tài nguyên môi trường thành phố Sông Công và

một số ban ngành có liên quan

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp qua phiếu điều tra

Số liệu sơ cấp là những số liệu phục vụ cho nội dung nghiên cứu

đề tài Những số liệu này được thu thập từ việc điều tra các hộ trên địa bàn phường về sự hiểu biết của người dân phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất

Sử dụng mẫu phiếu điều tra đi thu thập thông tin về sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

Đã tiến hành điều tra 100 hộ dân để lấy được số liệu về sự hiểu biết của người dân về chuyển quyền sử dụng đất lại phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

100 phiếu điều tra chia làm 3 nhóm đối tượng chính, nhóm Cán bộ quản lý, nhóm người dân sản xuất nông nghiệp, nhóm sản xuất phi nông nghiệp Lấy ngẫu nhiên 20 TDP ,trong đó mỗi tổ dân phố lấy 5 hộ gia đình

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Phường Lương Sơn nằm ở phía Đông Nam thành phố Thái Nguyên, cách trung tâm thành phố khoảng 12km Tổng diện tích tự nhiên của phường là 1.560,80 ha, được chia thành 24 TDP Ranh giới hành chính của phường như sau:

- Phía Bắc, Tây Bắc giáp phường Tân Thành và phường Hương Sơn

- Phía Nam giáp với thị xã Phổ Yên và thành phố Sông Công;

- Phía Đông giáp với huyện Phú Bình;

- Phía Tây giáp với thành phố Sông Công;

Nằm trên địa bàn có sông Cầu, quốc lộ 3, quốc lộ 37 và tiếp giáp khu vực nội thành phố, đây là điều kiện thuận lợi trong việc tiếp thu các thành tựu khoa học kỹ thuật, giao lưu văn hóa và đặc biệt phát triển hoạt động thương

mại - dịch vụ

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Phường Lương Sơn có địa hình đồi bát úp, xen kẽ là ruộng thấp trũng

dễ ngập úng khi có lượng mưa lớn Cao độ nền tự nhiên tại khu vực bằng 25m, cao độ tại đồi, gò là 50-60m Hướng dốc từ Bắc xuống Nam và từ Đông xuống Tây Nam Nhìn chung địa hình của phường thuận lợi cho xây dựng cơ

20-sở hạ tầng và phát triển khu dân cư

4.1.1.3 Khí hậu

Phường Lương Sơn có khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mang đặc trưng của khí hậu miền Bắc nước ta Trong 1 năm có bốn mùa rõ rệt: Xuân-

Hạ - Thu - Đông

- Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình trong năm là 22-23 độ C, sự chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoảng 2-5 dộ C Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 27,70 độ C và trung bình thàng thấp nhất là 16 độ C

- Nắng: số giờ nắng trong năm là 1.600-1.700 giờ Tháng 5;6;7;8 có số giờ nắng cao nhất (1700 giờ - 200 giờ) và tháng 2;3 có số giờ nắng thấp nhất (40-50 giờ)

- Mưa: Lượng mưa trung bình năm khoảng 82% Độ ẩm có sự biến thiên theo mùa, độ ẩm cao nhất vào tháng 7;8 (86-87%) và độ ẩm thấp nhất vào tháng 3 (70%)

- Gió, bão: Hướng gió thịnh hành chủ yếu là giò mùa Đông Nam (từ tháng 4 đến tháng 10) và gió mùa Đông Bắc (từ tháng 11 đến tháng 3 năm

sau) Do nằm xa biển nên phường ít chịu ảnh hưởng trực tiếp từ bão

4.1.1.4 Các nguồn tài nguyên

- Tài nguyên đất

Trên địa bàn xã chủ yếu là đất phù sa, được bồi đắp bởi sông Cầu Loại đất này có thành phần cơ giới trung bình, đất ít bị chua, hàm lượng chính dưỡng khá, rất thích hợp cho phát triển các loại cây trồng nông nghiệp đặc biệt là cây trồng ngắn ngày như lúa, ngô, đậu đỗ và các loại hoa màu

Ngoài ra còn đất vàng nhạt phát triển trên đá cát Đây là đất đồi núi, loại đất này có thành phần cơ giới đất thịt nhẹ, thích hợp với trồng màu, cây công nghiệp ngắn ngày và sản xuất nông - lâm kết hợp

- Tài nguyên nước:

Nguồn nước mặt: phường Lương Sơn có nguồn nước mặt khá dồi dào, được cung cấp bởi lượng mưa tự nhiên hàng năm khoảng 1.700-1.800 mm cùng với nước của sông Cầu, suối Lương Sơn, ngòi Phố Hương Tuy nhiên nguồn nước mặt của phường chịu ảnh hưởng theo mùa và đang bị ô nhiễm nhất định do nước thải từ các cơ sở sản xuất chưa được sử lý đúng theo các quy trình kỹ thuật và nước thải trực tiếp từ khu dân cư