Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016.Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016.Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016.Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016.Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016.Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016.Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016.Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016.Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ HỒNG PHONG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÚC DUYÊN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Khóa học : 2013– 2017

Thái Nguyên, năm 2017

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ HỒNG PHONG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÚC DUYÊN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Khóa học : 2013– 2017 Giảng viên hướng dẫn : Th.S.Nguyễn Thùy Linh

Thái Nguyên, năm 2017

ii

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trường Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường

Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

và Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016”.Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô

giáo, các bạn lớp K45 – QLĐĐ, các cô chú và các anh chị nơi thực tập tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái

Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo Th.S

Nguyễn Thùy Linh người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp

này

Em xin chân thành cảm ơn UBND phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập tại UBND phường

Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng xong

đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái nguyên,ngày tháng năm 2017

Sinh viên

Vũ Hồng Phong

NDSXPNN Người dân sản xuất phi nông nghiệp

CNH – HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

– 2016 36Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường trong giai

đoạn 2014 – 2016 38Bảng 4.5: Kết quả chuyển QSDĐ theo hồ sơ 41Bảng 4.6: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 43Bảng 4.7: Hiểu biết của người dân về những vấn đề chung về chuyển quyền

sử dụng đất 44Bảng 4.8: Sử dụng kết quả điều tra đối với đối tượng được hỏi tổng hợp

cho từng hình thức chuyển QSDĐ với bảng cụ thể 46Bảng 4.9: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phườ ng Túc Duyên về

chuyển đổi QSDĐ 47Bảng 4.10: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Túc Duyên 49Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Túc Duyên 51Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Túc Duyên

vềtặng cho QSDĐ 52Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Túc Duyên về thế

chấp bằng giá trị QSDĐ 54Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Túc Duyên về

thừa kế QSDĐ 56Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Túc Duyên về

góp vốn bằng giá trị QSDĐ 57

v

MỤC LỤC

Trang

DANH MỤC CÁC BẢNG Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC VIẾT TẮT 1

MỤC LỤC v

Phần 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 3

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 5

2.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 7

2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 10

2.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ 10

2.2.2 Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất 11

2.2.3 Một số quy định về nhận QSDĐ 13

2.2.4 Quy định về hồ sơ đối với các hình thức chuyển QSDĐ 15

2.2.5 Trình tự thủ tục chuyển QSDĐ Error! Bookmark not defined. 2.3 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở một số địa phương và tỉnh Thái Nguyên 15

2.3.1 Sơ lược tình hình sử dụng đất ở một số địa phương 18

2.3.2 Sơ lược tình hình sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên 18

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 21

vi

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 21

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 21

3.2 Thời gian và địa điểm tiến hành nghiên cứu 21

3.3 Nội dung nghiên cứu 21

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Túc Duyên 21

3.3.2 Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn phường Túc Duyên 21

3.3.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên giai đoạn 2014 – 2016 21

3.3.4 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất qua sự hiểu biết của người dân 21

3.3.5 Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục trong việc chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên 21

3.4 Phương pháp nghiên cứu 22

3.4.1 Thu thập tài liệu thứ cấp 22

3.4.2 Thu thập tài liệu sơ cấp 22

3.4.3 Phương pháp so sánh phân tích tổng hợp số liệu 22

Phần 4 DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 24

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Túc Duyên 24

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 24

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 27

4.2 Tình hình quản lý đất đai tại địa bàn phường 28

4.2.1 Tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Túc Duyên 28

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường 30

4.3 Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên giai đoạn 2014 – 2016 32

vii

4.3.1 Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức chuyển quyền 32

4.3.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của phường trong giai đoạn 2014 - 2016 41

4.4 Kết quả đánh giá trình độ hiểu biết người dân trên địa bàn phường về công tác chuyển QSDĐ 44

4.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Túc Duyên về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra 44

4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Túc Duyên về các hình thức chuyển QSDĐ 45

4.5 Đánh giá những ưu điểm, hạn chế trong quá trình thực hiện và đưa ra các giải pháp cụ thể đê nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai hiện nay 59

Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60

5.1 Kết luận 60

5.2 Kiến nghị 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 PHỤ LỤC

1

Phần 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng bởi nó vừa và đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động, là nguồn lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là điểm tựa của mọi hoạt động sản xuất, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, văn hóa, an ninh và quốc phòng Do đó, mà không thể phủ nhận vai trò của đất ngày càng trở lên quan trọng và không có một tư liệu nào có thể thay thế

một bài toán khó cho các nhà quản lí về đất đai

Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lí và sử dụng đất phù hợp và có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lí nguồn TNTN quý giá này Mới đây là Luật Đất Đai 2013 ra đời (có hiệu lực ngày 01/07/2014) nó đã hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các luật đất đai trước Những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng

như có nhiêu vấn đề liên quan khác

Phường Túc Duyên là phường thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên nằm trong vùng kinh tế, văn hóa, chính trị của thành phố Thái Nguyên Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất

2 trong quản lí đã có nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn một số tồn tại và yếm kém như nhu cầu về đất đai của phường liên tục tăng làm cho quỹ đất có nhiều biến động, trong khi đó vấn đề quản lí đất đai trên toàn xã vẫn còn bị hạn chế và quan tâm chưa đúng mức, việc quản lí còn lỏng lẻo, người dân còn

sử dụng đất tùy tiện và không có hiểu biết nhiều về đất đai Ngoài ra việc xây dựng các quy hoạch kế hoạch của các cấp các ngành còn đang chồng chéo thiếu đồng bộ hóa cũng gây ra khó khăn cho việc quản lí đất đai trên toàn phường Do vậy để khắc phục được những tồn tại và yếu kém trong công tác quản lí về đất đai nói chung ta cần đánh giá một cách khách quan các kết quả

đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm để sử dụng đất một cách có hiệu

quả nhất, đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế xã hội

Xuất phát từ những quan điểm trên, được sự phân công của khoa Quản

lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên:“Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016”

1.2 Mục tiêu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu chung

Đề tài tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến chuyển quyền

sử dụng đất, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất

và đánh giá được công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên Nhằm xác định những kết quả đạt được và những tồn tại trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương

3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Túc Duyên

có ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà Nước về đất đai và công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường

- Khái quát hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn phường Túc Duyên có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường

- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên giai đoạn 2014 – 2016

- Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất qua sự hiểu biết của cán

bộ và người dân

- Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục trong việc chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên

1.3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực

tế tại địa phương Từ đó hoàn thiện hơn các kiến thức đã học trong Nhà trường để hoàn thiện cho bản than, đồng thời học hỏi các kiến thức thực tế và tiếp xúc trực tiếp với công tác chuyển QSDĐ trong thực tế

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Học hỏi các kiến thức thực tế qua đó giúp

cho chúng ta hiểu rõ thêm về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương đồng thời đề xuất các giải pháp phù hợp cho công tác đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung ngày càng tốt hơn

4

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Luật Đất đai năm 1993[2] Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Luật Đất đai 1993 đã ra đời với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp Sau 10 năm thực hiện thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993 và tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại

kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003

Đến Luật Đất đai 2003[1]Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá Để khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 2003, ngày 29/11/2013 Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2013 để cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền

và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan

2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Luật đất đai 2003, ngày 26/11/2003

- Luật đất đai 2013, ngày 01/7/2014

5

- Nghị định 43/2014/ND-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013

- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn nghị định

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn nghị định

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/16/2006 của Bộ

tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp

và Bộ Tài nguyên & Môi trường về việc hướng dẫn đăng kí thế chấp quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên & Môi trường 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử loài người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi con người Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau, nuôi trồng Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không thể có bất cứ một thứ nào thay thế được Quan hệ đất đai càng trở nên quan trọng, gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội Cần phải có sự xác lập rõ ràng đối với người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này

6 Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không kiểm soát được, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hằng ngày của con người Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng

Mặc dù nước ta đang từng bước đổi mới theo hướng CNH - HĐH nhưng vẫn phải là một nước nông nghiệp cho nên công tác quản lý đất đai sẽ góp phần từng bước đẩy mạnh sản xuất của nông thôn để kinh tế nông thôn thoát khỏi tình trạng tự cung, tự cấp và xây dựng nông thôn hiện đại hơn

Nếu chính sách quản lý đất đai được đảm bảo chúng ta sẽ thu được nguồn lợi lớn cho đất nước như: thuế; tăng sản lượng nông, công nghiệp, thương mại - dịch vụ; tạo công ăn việc làm cho người lao động, giảm thất nghiệp, đổi mới và cải thiện đời sống nhân dân, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo kịp sự phát triển của nền kinh tế thế giới nói chung và trong khu vực nói riêng; đảm bảo công bằng xã hội; bảo vệ tài nguyên môi trường

Ngày nay, QSDĐ trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSDĐ của mình Đất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất đai càng trở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thị trường thì cần phải đảm bảo được về mặt pháp lý Với việc thị trường bất động sản được hình thành sẽ thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển, cho nên Nhà nước khuyến khích người dân phát huy vai trò của mình, đảm bảo cho người dân các quyền của họ Chuyển QSDĐ là một trong những quyền mà bất cứ người dân nào cũng được hưởng Đây là nhu cầu thực

tế phát sinh trong quá trình sử dụng đất Chuyển QSDĐ mới được Nhà nước công nhận nhưng thực chất những hình thức này đã có từ lâu Pháp luật chưa thừa nhận cho nên người dân tự ý thực hiện với nhau không thông qua pháp luật, chỉ đến khi

7 phát sinh mâu thuẫn giữa các chủ sử dụng đất chúng ta mới thấy sự cần thiết của các thủ tục chuyển quyền, người dân mới nhận thức được quyền làm chủ quan trọng

Trong quá trình phát triển phươ ̀ ng Túc Duyên còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai Đa phần người dân sống lâu đời nên những hiểu biết về đất đai còn nhiều hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển QSDĐ cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn khó khăn

Từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đến nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ Đây là một trong những nội dung cần phải phát huy nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho phường nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của phường trong tương lai

2.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này (Điều

167 Luật đất đai 2013)[1]

2.1.4.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành

vi này chỉ bao hàm hành vi “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

Đối tượng được phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà Nước giao trong hạn mức, giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,

8 được công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,

nhận tặng cho, nhận thừa kế(Điểm b Khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai 2013)[1]

+ Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã,

phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190 Luật đất đai 2013)[1] 2.1.4.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ trong đó người SDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng

Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ các điều kiện nêu ở Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai 2013[1]

2.1.4.3 Quyền cho thuê,cho thuê lạiQSDĐ

Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 và 2013 thì không cấm việc này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[6]

9 được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế

Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế

Nguyên tắc chung:

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không

tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[6]

2.1.4.5 Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho QSDĐ là 1 hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên nó không loại trừ ngoài quan hệ Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[5]

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp

10 này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[5]

2.1.4.6 Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo một quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[6]

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[6]

2.1.4.7 Quyền góp vốn bằng QSDĐ

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền có giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc hợp tác này có thể xảy ra giữa 2 người hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, góp sức lao động, công

cụ máy móc…theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[6]

2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

2.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ

11 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; tặng cho QSDĐ; thừa kế; cho thuê,cho thuê lại; góp vốn bằng giá trị QSDĐ; thế chấp bằng giá trị QSDĐ được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này

b Đất không có tranh chấp

c Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

d Trong thời hạn sử dụng đất

2.2.2 Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP[3]như sau:

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó

12 Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà

ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu

tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép

13 chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng

nhà ở(Điều 101 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)[3]

2.2.3 Một số quy định về nhận QSDĐ

Điều 99 Nghị định 43/2014[3] quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai và

Điều 102 của Nghị định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu

công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản

2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều

103 của Nghị định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử

dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều

121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà ở, nhận

thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng

quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà

nước giao đất;

14 h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông

qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với

đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung

quyền sử dụng đất;

l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được

nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã

được xác định trong thời hạn sử dụng đất

3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại

khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị

định này

15 Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện

về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

[6]

2.2.4 Quy định về hồ sơ đối với các hình thức chuyển QSDĐ

- Theo Thông tư liên tịch số 03/2016/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT[7], [8], [9]

a) Quy định Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa)

có xác nhận của UBND cấp xã

b) Quy định Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

16 + Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa)

có xác nhận của UBND cấp xã

c) Quy định Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao )

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa(Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa)

có xác nhận của UBND cấp xã

d) Quy định Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Di chúc

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa kế

là duy nhất)

+ Tờ trình của UBND cấp xã

+ Đơn xin cấp giấy cấp giấy chứng nhận QSDĐ

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

17 + Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã

+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có xác nhận của UBND cấp xã

+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế

+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã

e) Quy định Hồ sơ góp vốn QSDĐ bao gồm:

+ Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định

tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai.(bản chính)

f) Quy định hồ sơ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai.(bản gốc)

f) Quy định Hồ sơ thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn QSDĐ

bao gồm:

+ Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

g) Quy định về hồ sơ thế chấp QSDĐ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính);

+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định(01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính);

+ Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền(01 bản sao có

18 chứng thực hoặc nộp 01 bản chụp và xuất trình bản chính để đối chiếu trong trường hợp nộp hồ sơ trực tiếp)

h) Quy định về hồ sơ xóa đăng ký thế chấp QSDĐ:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính)

+ Đơn yêu cầu xoá đăng ký thế chấp (bản chính)

2.3.2 Sơ lược tình hình sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên

* Tỉnh Thái Nguyên

Thái Nguyên là một tỉnh ở Đông bắc Việt Nam tiếp giáp với thủ đô Hà Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội Thái Nguyên là 1 trung tâm kinh tế, xã hội của khu vực Đông Bắc hay cả vùng trung du và miền

19 núi phía Bắc, so với các tỉnh khác sự phát triển của Thái Nguyên vẫn chưa thực sự tương xứng với tiềm năng của vùng Tuy nhiên với sự phát triển kinh

tế, xã hội nói chung hiện nay, việc SDĐ để phát triển kinh tế ngày một gia tăng, đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng dược các cấp các ngành quan tâm Người dân đã tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,

và các tài sản gắn liền với đất, đăng kí biến động về SDĐ, sở hữu nhà ở gắn liền

với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

* Phườ ng Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

Phường Túc Duyên là một trong những phường nằm ở trung tâm thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên, là nơi có nhiều công trình dự án trọng điểm nằm trong đề án phát triển thành phố nói riêng và toàn tỉnh nói chung trong giai đoa ̣n mới Do vậy mà công tác quản lí và sử dụng đất và luôn được các cấp các ngành quan tâm đến Hằng năm dưới sự lãnh đạo của cấp trên và

từ khi có luật đất đai 2003 ra đời và tiếp đó là luật đất đai 2013 được đưa vào

áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền cho người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết và thúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn xã diễn ra sôi động hơn Việc tìm hiểu công

20 tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên, thành phố

Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên là một đề tài mang tính thực tiễn và cấp thiết

21

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Túc Duyên

giai đoạn 2014 - 2016

3.2 Thời gian và địa điểm tiến hành nghiên cứu

- Thời gian tiến hành: từ 15/08/2016 đến 23/10/2016

- Địa điểm nghiên cứu: phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên,

tỉnh Thái Nguyên

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Túc Duyên

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế xã hội

3.3.2 Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn phường Túc Duyên

3.3.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên giai đoạn 2014 – 2016

3.3.4 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất qua sự hiểu biết của người dân

3.3.5 Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục trong việc chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên

22

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Thu thập tài liệu thứ cấp

Là các số liệu được thu thập từ các cơ quan hữu quan của phường Túc Duyên cụ thể: Số liệu về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội và các số liệu về công tác chuyển quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2014 – 2016 được lấy từ phường Túc Duyên

3.4.2 Thu thập tài liệu sơ cấp

Sử dụng phương pháp đánh giá nhanh nông thôn (PRA) trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra về sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất Sau đó tiến hành phát phiếu và phỏng vấn 60 hộ dân về sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường

Số phiếu cụ thể như sau :

- Cán bộ quản lý(CBQL) : 10 phiếu

- Nông dân sản xuất phi nông nghiệp(NDSXPNN) : 30 phiếu

- Nông dân sản xuất nông nghiệp(NDSXNN) : 20 phiếu

Trên địa bàn phường Túc Duyên, diện tích đất nông nghiệp còn chiếm tỉ

lệ lớn tuy nhiên số lượng người dân sản xuất nông nghiệp tham gia vào các hình thức chuyển quyền là ít nên đề tài chỉ tiến hành điều tra ngẫu nhiên 20 phiếu cho hộ dân sản xuất nông nghiệp Trong giai đoạn này trên địa bàn phường hoạt động chuyển quyền diễn ra chủ yếu đối với người dân sản xuất phi nông nghiệp cho nên đề tài đã phát 30 phiếu cho các hộ này

3.4.3 Phương pháp so sánh phân tích tổng hợp số liệu

- Sau khi dùng phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu hiện có, tiến hành thống kê, so sánh một số chỉ tiêu về cơ cấu loại đất, công tác chuyển quyền sử dụng đất qua từng năm để phân tích và đưa ra kết luận

- Tổng hợp trình bày kết quả : Các số liệu được thu thập, tính toán, phân tích theo các bảng, biểu, kết hợp phần thuyết minh Các số liệu đầu vào

23 thu thập được phân tích, xử lý với sự hỗ trợ của phần mềm máy tính Microsoft Offce Excel, nhằm đưa ra kết quả nhanh gọn và chính xác hơn

- Đồng thời tiến hành phương pháp như trên là do trên địa bàn phường chủ yếu là các hộ sản xuất phi nông nghiệp,buôn bán nên hoạt động chuyển quyền xảy ra chủ yếu trên các hộ này Diện tích còn chiếm tỉ lệ tương đối lớn nhưng trong giai đoạn vừa qua, việc CQSD đất còn là hạn chế

24

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Túc Duyên

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý

Phường Túc Duyên ngày nay là phường trung tâm nằm ở phía Đông Nam thành phố Thái Nguyên, phía đông giáp với xã Linh Sơn và Huống Thượng, phía nam giáp phường Gia Sàng, phía tây giáp phường Phan Đình Phùng, phía bắc giáp phường Trưng Vương và xã Đồng Bẩm

- Địa hình

- Phường Túc Duyên có địa hình tương đối bằng phẳng độ cao trung bình từ 20 – 30m so với mặt nước biển Hướng dốc từ Bắc xuống Nam, từ Đông Bắc xuống Tây Nam Với địa hình như vậy tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị

- Với địa hình như vậy tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị

- Khí hậu, thủy văn

- Khí hậu : Phườ ng Túc D uyên mang đă ̣c trưng của khí hâ ̣u miền Bắc nước ta với khí hâ ̣u nhiê ̣t đới gió mùa

- Nhiệt đô ̣: Nhiê ̣t đô ̣ trung bình trong năm đa ̣t 22-230

C Vào các tháng từ tháng 3 đến tháng 9 có sự chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoản g 2-

50C Nhiệt đô ̣ trung bình tháng cao nhất : tháng 6 và tháng 7 đa ̣t 29,20

C và trung bình tháng thấp nhất là tháng 11 và 12 đa ̣t 150

C

- Nắng: Số giờ nắng trong năm đa ̣t 1.600 – 1.700 giờ, tháng 5, 6, 7, 8

có số giờ nắng cao nhất (đa ̣t 170 – 200 giờ) và tháng 2, 3 có số giờ nắng thấp nhất (đa ̣t 40 – 50 giờ)

25

- Mưa: Lượng mưa trung bình năm là 1.764mm, tâ ̣p trung chủ yếu và mùa mưa tháng 6, 7, 8, 9 chiếm 85% lượng mưa cả năm , trong đó tháng 7, 8

có số ngày mưa nhiều nhất

- Độ ẩm: Trung bình đa ̣t khoảng 82%, nhìn chung không ổn định và có sự biến thiên theo mùa cao nhất vào tháng 7, 8 lên đến 86 – 87%, thấp nhất vào tháng 3 là 70%

- Gió: Hướ ng gió thi ̣nh hành chủ yếu là gió mùa Đô ng Nam (từ tháng

4 đến tháng 10) và gió mùa Đông Bắc (từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau)

- Bão: Do nằm xa biển nên ít chi ̣u ảnh hưởng trực tiếp của bão

- Có thể thấy rằng phường Túc Duyên cũng như thành phố Thái

Nguyên có điều kiê ̣n khí hâ ̣u tương đối tốt so với các vùng khác , phường ít chịu ảnh hưởng của các hiện tượng thời tiết xấu

- Thủy văn: Hệ thống thủy văn của phường chạy sông cầu ,dòng sông huyết mạch tỉnh thái nguyên

- Nguồn ta ̀ i nguyên

a Tài nguyên đất

* Tổng diện tích tự nhiên toàn phường là 157,87ha bao gồm những loa ̣i đất sau:

- Đất phi nông nghiệp có diện tích 143,93ha; chiếm 91,16% tổng diện tích đất tự nhiên toàn phường

- Đất nông nghiệp có diện tích 13,71ha; chiếm 0,87% tổng diện tích đất tự nhiên toàn phường

- Đất lâm nghiệp có diện tích 1,50ha; chiếm 0,95% tổng diện tích đất

tự nhiên toàn phường

- Đất chuyên dùng có diện tích 66,30ha; chiếm 41,99% diện tích đất tự nhiên toàn phường

26

- Đất chưa sử dụng có diện tích 0,23ha; chiếm 0,14% tổng diê ̣n tích đất tự nhiên toàn phường

* Về mặt đất đai thổ nhưỡng của phường:

- Đất xám feralit trên đá cát chiếm phần lớn tổng diện tích tự nhiên

- Ngoài ra còn có đất phù sa được hình thành do quá trình bồi đắp của sông Cầu

b Tài nguyên nước

Hiê ̣n nay , trên đi ̣a bàn phường phần lớn sử du ̣ng nước sinh hoa ̣t từ nước máy, tuy nhiên vẫn còn mô ̣t phần nhỏ sử du ̣ng nước giếng khoan , giếng đào Đặc biệt là các cơ sở kinh doanh, rửa xe, quán ăn

- Nguồn nướ c mă ̣t : Phụ thuộc chủ yếu vào lượng mưa tự nhiên (lượng mưa hàng năm khoảng 1.700-1.800mm) và nước suối Xuân Hòa cùng với nhiều hê ̣ thống ao đầm Tuy nhiên lượng nước mă ̣t chi ̣u ảnh h ưởng theo mùa, vào mùa khô lượng nước thường thấp hơn nhất là vào khoảng các tháng 1, 2,

3 hàng năm

- Nguồn nướ c ngầm : Đến nay chưa có khảo sát, nghiên cứu đầy đủ về trữ lượng và chất lượng nước ngầm, tuy nhiên qua đánh giá sơ bộ của các hộ gia đình hiện đang khai thác sử dụng thông qua hình thức giếng khơi cho thấy mực nước ngầm có độ sâu 4 – 5m

c, Tài nguyên rừng

Đất lâm nghiệp của phường chỉ có một diện tích nhỏ: 1,50ha đất trồng rừng sản xuất, chiếm 0,95% diện tích tự nhiên của phường

d, Tài nguyên nhân văn

Lịch sử hình thành và phát triển của vùng đất và con người phường Túc Duyên gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của thành phố Thái Nguyên Trong lịch sử người dân phường Túc Duyên luôn năng động và sáng tạo, có ý chí tự lực tự cường, khắc phục khó khăn trong lao động sản xuất và cải tạo thiên nhiên phát triển nền văn hóa, kinh tế, xã hội

27 Trên địa bàn Túc Duyên hiện có 11 dân tộc anh em cùng chung sống,

có 2 tôn giáo chính là Đạo phật và Đạo Thiên chúa, riêng đồng bào theo Đạo Thiên chúa giáo chiếm 45,82%, có hai nhà thờ họ là Họ Oánh và Họ Tam Giang, có 1 nhà chùa và 01 đình Túc Tiến Các sinh hoạt, lễ hội, phong tục tập quán lành mạnh vẫn được các dân tộc trong phường giữ gìn và phát triển đã tạo cho phường có nền văn hóa đặc sắc, phong phú và đa dạng

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

2 Sản xuất nông nghiệp:

UBND phường Túc Duyên đã phối kết hợp với các cơ quan chuyên môn của tỉnh, thành phố, Hội Nông dân phường tổ chức 07 lớp tập huấn chuyển giao khoa học kỹ thuật, phòng chống dịch bệnh gia súc, gia cầm cho 1.250 nông dân trên đại bàn phường Chỉ đạo cán bộ chuyên môn, hai Hợp tác

xã triển khai thực hiện hiệu quả trong sản xuất nông nghiệp Từ những kiến thức được học tập cùng với sự lãnh đạo, chỉ đạo của Đảng ủy, HĐND, UBND nên sản xuất nông nghiệp đã đạt được kết quả cụ thể như sau:

- Sản xuất lúa: Diện tích gieo cấy lúa 138ha = 100% kế hoạch Sản lượng lương thực có hạt đạt 747,1 tấn = 112,8% kế hoạch

- Sản xuất rau màu: Diện tích rau màu 150ha đạt sản lượng 3.150tấn = 104,3% kế hoạch vụ Giá trị sản lượng hoa và rau màu trung bình đạt 167.000.000đồng/ha

28

- Chăn nuôi: Duy trì đàn gia súc, gia cầm trên địa bàn, phun khử trùng tiêu độc phòng chống dịch bệnh cho đàn gia súc, gia cầm Tiêm phòng cho đàn gia súc, tiêm phòng dại đàn chó trên toàn địa bàn phường, không để dịch bệnh xảy ra trên địa bàn

và tổ dân phố số 18, 19 phường Túc Duyên; Khánh thành Nhà văn hóa tổ 7, tổ

18, sửa chữa xong nhà Văn hóa tổ 10 đưa vào hoạt động; Khởi công xây dựng Nhà văn hóa tổ 8 dự kiến hoàn thành trong tháng 12/2016

- Xây dựng công trình cổng, tường rào UBND phường Túc Duyên; Nhà văn hóa Tổ dân phố 13

- Nghiệm thu đường bê tông tổ 8, tổ 14 phường Túc Duyên

- Xây kè và gia cố tuyến đê bối phường Túc Duyên

- Xây dựng mới 01 nhà, sửa chữa 02 nhà Đại đoàn kết cho hộ nghèo

- Khảo sát, lập hồ sơ sửa chữa nâng cấp tuyến đường Túc Duyên

- Nghiệm thu, bàn giao công trình tường rào và nhà bảo vệ UBND phường Túc Duyên

- Xây dựng công trình Nhà văn hóa Tổ dân phố 9, 11

- Cải tạo, nâng cấp tuyến đường Túc Duyên

4.2 Tình hình quản lý đất đai tại địa bàn phường

4.2.1 Tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Túc Duyên

Là cấp cơ sở, cấp cuối cùng của hệ thống quản lý nhà nước về đất đai, phường Túc Duyên luôn nắm bắt, tiếp thu và thực hiện những văn bản pháp

29

luật từ trung ương ban hành Các văn bản luật đã được cụ thể hóa theo đúng điều kiện thực tế của phường Nội dung Luật Đất đai được tuyên truyền sâu rộng đến từng hộ gia đình để nhân dân hiểu biết về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong quản lý và sử dụng đất

Đến nay, địa giới hành chính giữa phường với các đơn vị xã, phường trong thành phố đã được xác định bằng mốc giới trên thực địa và chuyển vẽ lên bản đồ Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính đã được thực hiện bằng phương tiện kỹ thuật tiên tiến với các tỷ lệ từ 1/500; 1/1000

Tình hình thực hiện quản lý giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật, qua đó đã hạn chế và khắc phục các vi phạm trong quản lý, sử dụng đất

Từ năm 1993 đến nay UBND phường đã cơ bản giao xong đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đất phi nông nghiệp được sử dụng

và quản lý chặt chẽ góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế - xã hội cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân

Thực hiện thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để giao và cho tổ chức thuê thành lập doanh nghiệp

Nhìn chung, công tác thu hồi giải phóng mặt bằng chuyển mục đích sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất cho các nhà đầu tư UBND phường quản lý và giám sát các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê đất, thu thuế, thu tiền sử dụng đất ,thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước Tuy nhiên còn nhưng hạn chế trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như công tác lập quy hoạch sử dụng đất đã làm ảnh hưởng đến công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất

Nhìn chung công tác quản lý Nhà nước về đất đai của phường năm 2016 được thực hiện theo đúng kế hoạch, đảm bảo cho sự phát triển kinh tế - xã hội của phường và nhất là tạo được sự yên tâm đầu tư, khai thác tốt tiềm năng của đất, bồi bổ cho đất phát triển sản xuất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

30

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường

Bảng4.1: Hiện trạng sử dụng đất tại địa bàn phường năm 2016

Đơn vi ̣ tính: ha

Thứ

Diện tích Năm 2016 (ha)