Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Mường Thanh, thành phố Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 2016-2018

Đề tài đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2016-2018 trên địa bàn phường Mường Thanh; đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử dụng đất và đánh giả sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.... Mời các bạn cùng tham khảo.

-

QUÀNG THỊ LỄ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN PHƯỜNG MƯỜNG THANH - THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN

TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Thái Nguyên, năm 2019

-

QUÀNG THỊ LỄ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN PHƯỜNG MƯỜNG THANH - THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN

TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2019

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng đối với mỗi sinh viên trước khi tốt nghiệp ra trường Đó là thời gian để sinh viên tiếp cận thực tế, củng cố và vận dụng kiến thức đã học được trong nhà trường vào công việc ngoài thực tế, thực hiện phương châm “Học đi đôi với hành’và trang bị cho họ một lượng kiến thức cần thiết, chuyên môn vững vàng đồng thời giúp hoàn thiện hơn về kiến thức luận, phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn sản xuất và nghiên cứu khoa học

Sau một thời gian thực tập tốt nghiệp và nghiên cứu tại cơ sở, bản luận văn tốt nghiệp của em đã hoàn thành Có được kết quả này, em xin bày tỏ lòng biết

ơn sâu sắc tới sự quan tâm của Nhà trường và Ban chủ nhiệm khoa, và đặc biệt là

sự tận tình giúp đỡ của thầy giáo PGS.TS nguyễn Khắc Thái Sơn, người trực

tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp, cũng như sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của cán bộ địa chính Phường Mường Thanh, thành phố Điện Biên và các anh, các chị ở địa phương đã tạo điều kiện giúp đỡ em tiếp cận công việc thực tế, hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp

Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều, kiến thức và thời gian thực tập

có hạn; bước đầu tiếp cận, làm quen công việc thực tế và phương pháp nghiên cứu nên chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót và hạn chế Em mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy, cô và bạn bè để luận văn của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái nguyên, tháng năm 2019

Quàng Thị Lễ

MỤC LỤC

Phần 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu 3

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.2 Cơ sở thực tiễn 4

2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài 5

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 6

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 6

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.2.1 Điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất 8

2.2.2.2 Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất 9

2.3 Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 11

2.3.1 Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất 11

2.3.2 Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất 12

2.4 Tình hính quản lý đất đai ở thế giới và Việt Nam 13

2.4.1 Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới 13

2.4.2 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của một số tỉnh ở Việt Nam và ở Tỉnh Điện Biên 16

2.4.2.1 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của một số tỉnh ở Việt Nam 16

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 20

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu: Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân 20

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu: Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân tại phường Mường Thanh 20

3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 20

3.2.1 Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 3 đến tháng 5 năm 2019 20

3.2.2 Địa điểm nghiên cứu: Phường Mường Thanh, TP Điện Biên Phủ 20

3.3 Nội dung nghiên cứu 20

3.4 Phương pháp nghiên cứu 21

3.4.1.Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 21

3.4.2 Phương pháp tổng hợp 21

3.4.3 phương pháp xử lí số liệu 21

3.4.4 Phương pháp so sánh 22

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 23

4.1 Đánh giá tình hình điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Mường Thanh 23

4.1.1 Điều kiện tư nhiên của phường Mường Thanh 23

4.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 26

4.1.3 Thực trạng quản lí đất đai tại phường Mường Thanh 29

4.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 đến năm 2018 35

4.2.1 Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 đến năm 2018 35

4.2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 35

4.2.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 37

4.2.5 Đánh giá công tác tăng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 38

4.2.6 Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phườngMường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 39

4.2.7 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 40

4.2.8 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng

đất trên địa phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 42

4.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Mường Thanh về công tác chuyển quyền sử dụng đất 43

4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Mường Thanh về những quy định chung của công tác chuyển quyền sử dụng đất 43

4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Mường Thanh tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 44

4.3.3 Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 54

4.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn từ năm 2016-2018 55

4.4.1 Thuận lợi trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn từ năm 2016-2018 55

4.4.2 Khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn từ năm 2016-2018 55

4.4.3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh 56

Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57

5.1 Kết luận 57

5.2 Đề nghị 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO 59

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 31

Bảng 4.2: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2018 33

so với năm 2016 33

Bảng 4.3 Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 36

Bảng 4.4: Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 37

Bảng 4.5 Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh 38

giai đoạn năm 2016 – 2018 38

Bảng 4.6 Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường 39

Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 39

Bảng 4.7 Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 41

Bảng 4.8: Kết quả chuyển QSDĐ phường Mường Thanh giai đoạn 2016-2018 42

Bảng 4.9 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ 43

Bảng 4.10 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ 45

Bảng 4.11 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 47

Bảng 4.12 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 49

Bảng 4.13 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ 50

Bảng 4.14 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ 51 Bảng 4.15 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ 53

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa của các cụm từ viết tắt

Phần 1

MỞ ĐẦU

1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài sản của tự nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng

và là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất cứ tư liệu sản xuất nào Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người

Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của mỗi người sử dụng đất Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó, đây

là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền

Theo nhịp phát triển của kinh tế và xã hội, lĩnh vực đất đai trở thành một trong những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước Nhằm thực hiện tốt hơn nữa công tác quản lý đất đai nhà nước đã ban hành Luật Đất đai 2013

với nhiều nội dung đổi mới trong đó có sự thay đổi về các hình thức chuyển quyền so với luật 2003 Luật 2013 được ban hành để góp phần tiến hành các hoạt động như: Quy hoạch, thống kê, kiểm kê, thanh tra đất đai.… Đây là các hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính nghiệp vụ để đưa công tác quản lý đất đai ổn định, sắp xếp một cách có hệ thống Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không

ít các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trái phép, mua bán sang tay, đầu

cơ đất đai… Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất Chính vì vậy, công tác chuyển quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan ban ngành Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền

sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết

Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá của tỉnh Điện Biên cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2016-2018, đặc biệt

là địa bàn các phường có tốc độ đô thị hóa cao như phường Mường Thanh Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều khu dân cư mới được quy hoạch

Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lí Tài Nguyên, và

sự nhất trí của thầy hướng dẫn em đã tiến hành thực hiện đề tài: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Mường Thanh, thành phố Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 2016-2018

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2016-2018 trên địa bàn phường Mường Thanh

2- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử dụng đất và đánh giả sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng

3- Đánh giá được nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các giải pháp cho các cấp,có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế của địa phương

và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở địa phương

1.3 Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu

- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở lý luận

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai 1993 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước Luật Đất Đai 2013 được sửa đổi thời là hành lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai đã được quốc hội thông qua

Luật Đất đai 2013, Nhà nước tiếp tục bổ xung thêm những điều luật mới về chuyển QSDĐ cho người sử dụng đất dễ dàng và thuận lợi hơn và cũng đồng thời chọn lọc và rút gọn những điểm chưa phù hợp như bỏ đi hình thức, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

2.1.2 Cơ sở thực tiễn

Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, các xã hội ngày càng phát triển thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người

sử dụng cũng như của toàn xã hội Luật đất đai năm 2013 ra đời, đã bổ sung

cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai của toàn xã hội

Phường Mường Thanh là khu vực nằm ở trung tâm thành phố Điện Biên.Từ đó có đất đai và giá trị cao hơn nhu cầu sử dụng đất tăng cao kéo theo đó là nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cũng ngày một được tăng cao Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSDĐ tại phường Mường Thanh đã được trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành, nhất là cơ quan quản lý đất đai địa phương Thực tế, trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời

và có hiệu lực,Uỷ ban nhân dân Phường Mường Thanh và các ngành liên quan đã được xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào

sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Căn cứ Luật Đất đai năm 2013;

- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Căn cứ thông tư số 29/2014/TT-BTNMT NGÀY 02/06/2014 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch,

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư số 02/2016/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2016 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất [14]

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền

sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác

để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ [14]

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp [7]

2.2.1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của

Chính phủ [15]

2.2.1.3 Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng

trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau:

1- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

2- Đất không có tranh chấp;

3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4- Trong thời hạn sử dụng đất

Ngoài ra đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193

và 194 của Luật đất đai năm 2013

2.2.2.2 Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau [9]: 1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích

sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được qui định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa

vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định

từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp

dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của

dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [9]

Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại điều 168 Luật Đất đai năm 2013, như sau [22]:

1- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng

đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

2- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự

án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi

có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này

2.3 Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất

2.3.1 Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất

Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp luật Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai

Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ

sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH)

và đô thị hoá Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội dung kinh tế – xã hội

(KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước

- Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…

- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn

- Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật…

Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó không chỉ là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng Điều này góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh

tế thị trường

2.3.2 Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất

- Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân

được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Mọi tổ chức cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài Trong thời gian sử dụng đất

do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ

sử dụng đất cho người khác Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã quy định

- Pháp luật quy định chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất: Không phải mọi chủ thể đều được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất

- Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không phải loại đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng

- Pháp luật quy định về trình tự thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền

sử dụng đất dựa trên các văn bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ

2.4 Tình hính quản lý đất đai ở thế giới và Việt Nam

2.4.1 Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới

* Chính sách đất đai của Mỹ

Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu

tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và

kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi [15]

* Chính sách đất đai của Trung Quốc

Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật: Một là, về quan hệ sở hữu đất đai: Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế

chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất Hai là, về quy hoạch sử dụng đất: Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược

và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai: Luật quản lý đất đai của Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính: Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản

lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng chủ

sử dụng đất, đến từng mảnh đất: Bốn là, về tài chính đất: Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển [21]

* Chính sách đất đai của Pháp

Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh ưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp còn khá rõ đối với nước ta Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá

h-rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay Quản lý đất đai của Pháp có một số đặc trưng là:

Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở

hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng

Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì

vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú

ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân

và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng

đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ

Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì

chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa

lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp

lý của thửa đất Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới, dù quy định chế độ

sở hữu đối với đất đai khác nhau, đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu thế toàn cầu hoá hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia

2.4.2 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của một số tỉnh ở Việt Nam và ở Tỉnh Điện Biên

2.4.2.1 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của một số tỉnh ở Việt Nam

Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế độ nào Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia Dù

ở đâu hay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất

Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện và tiến bộ hoá, áp dụng khoa học, công nghệ, tiến bộ xã hội vào trong công tác quản lý đất đai Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất Do đó, kết quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông tin được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do vậy, cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập

Việt Nam là một nước đang phát triển, đang thu hút nhiều đầu tư nước ngoài, tốc độ đô thị hoá ngày một tăng Trong những năm gần đây, không chỉ

ở Hà Nội mà ở các tỉnh thành trên cả nước, sự gia tăng dân số chính là nguyên nhân của đô thị hoá Khi thành phố ngày càng được mở rộng thì những vấn đề liên quan đến đất đai càng nhiều và phức tạp Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô thị và của các vùng đã được đô thị hoá là nguyên nhân chính lôi cuốn một khố lượng khổng lồ cư dân nông thôn đi tìm miền “đất hứa” Những vấn đề về công tác đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển quyền sử dụng đất là những vấn

đề gây đau đầu cho các nhà quản lý Công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng và nhạy cảm Chuyển QSDĐ

đi đối với việc cấp GCN cho người sử dụng và đó là giấy tờ pháp lý cuối cùng khẳng định quyền sử dụng đối với đất

Về tình hình chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển quyền sử dụng đất đã

thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân về sử dụng đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Đặc biệt là hình thức chuyển nhượng, tặng cho là hình thức chiếm tỷ lệ cao nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Riêng đối với đất ở thì thị trường mua bán, chuyển nhượng lại sôi động hơn

cả Xu hướng là di cư từ nông thôn ra thành phố, nhu cầu nhà ở của người dân

và kinh doanh bất động sản của các cá nhân, tổ chức…

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực

hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển quyền QSDĐ nông nghiệp không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền do thủ tục chuyển quyền còn quá phức tạp, thêm vào đó

là sự thờ ơ, chủ quan của người sử dụng đất Tâm lý ngại làm thủ tục và chủ quan rằng chỉ cần thoả thuận giữa hai bên, không gây tranh chấp thì chính quyền không can dự vào của người dân khiến cho các nhà quản lý khó kiểm soát được tình hình và gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và các công tác khác có liên quan, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân Tình hình chuyển QSDĐ tại Việt Nam có nhiều sự thay đổi chuyển biến

rõ rệt từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời Thủ tục hành chính thực hiện công tác chuyển quyền đã bớt rườm rà hơn trước, luật đã quy định rõ ràng chức năng thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất

Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đã tích cực chỉ đạo khẩn trương triển khai đo đạc bản đồ địa chính bằng công nghệ hiện đại, áp dụng công nghệ số vào trong công tác quản lý đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu trên toàn quốc Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp công tác chỉnh lý biến động, theo dõi và quản lý các hoạt động đối với đất một cách chính xác và kịp thời Mọi

thay đổi của thửa đất như thay đổi ranh giới thửa, thay đổi diện tích hay thay đổi chủ sử dụng (có hoạt động chuyển quyền sử dụng đất) đều được các nhà quản lý nắm bắt Thêm vào đó, vài năm trở lại đây, được sự quan tâm của Nhà nước nên đã có nhiều dự án đo đạc bản đồ địa chính được triển khai trên toàn quốc, việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất của người dân cũng được chấp hành tốt hơn, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

2.4.2.2 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Tỉnh Điện Biên

Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này Mường Thanh là một huyện thuộc thành phố Điện Biên, tỉnh Điện Biên Đất đai của huyện trở nên có giá cao hơn, nhu cầu sử dụng đất cho cho phát triển các ngành nghề cũng tăng nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cũng tăng nhanh Từ thực tiễn này

mà chuyển QSDĐ đã trở thành mối quan tâm lớn của người dân trong huyện

và các ngành các cấp trong huyện nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Mường Thanh cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế

- xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu: Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất đối

với hộ gia đình, cá nhân

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu: Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân tại phường Mường Thanh

3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

3.2.1 Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 3 đến tháng 5 năm 2019

3.2.2 Địa điểm nghiên cứu: Phường Mường Thanh, TP Điện Biên Phủ

3.3 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1 Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của phường Mường Thanh

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế- xã hội

- Thực trạng quản lí đất đai

- Hiện trạng sử dụng đất

Nội dung 2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Mường Thanh giai đoạn 2016-2018

- Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Nội dung 3 Đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ quản lý của phường Mường Thanh về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất

Ý kiến của người dân

Ý kiến của cán bộ quản lý

Nội dung 4 Đánh giá khó khăn, tồn tại và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả

và khắc phục những tồn tại về chuyển quyền sử dụng đất

- Khó khăn, tồn tại

- Giải pháp

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1.Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu

Tổng hợp kết quả thu được từ phiếu điều tra

Phân tích các số liệu thu thập được để rút ra nhận xét

Xử lý, tính toán số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel

3.4.4 Phương pháp so sánh

- Thông qua các số liệu có sẵn, các số liệu thu thập, tổng hợp được để lựa chọn các số liệu hợp lý có cơ sở khoa học và đúng với thực tế khách quan Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp, phân tích

so sánh để biết được sự biến động sử dụng đất qua các năm để rút ra kết luận Các số liệu được thống kê được xử lý bằng phần mềm Excel và thành lập được các bảng biểu số liệu

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Đánh giá tình hình điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Mường Thanh

4.1.1 Điều kiện tư nhiên của phường Mường Thanh

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Phường Mường Thanh nằm ở trung tâm thành phố Điện Biên Phủ, với diện tích tự nhiên 168,11 ha, có vị trí địa lý như sau:

Phía Bắc giáp với phường Tân Thanh;

Phía Đông giáp với phường Noong Bua;

Phía Nam giáp với phường Nam Thanh;

Phía Tây giáp với phường Thanh Trường và phường Thanh Bình

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Trên địa bàn phường Mường Thanh tồn tại cả 2 loại địa hình: dạng địa hình đồi núi và đồng bằng, độ dốc nghiêng dần theo hướng Bắc - Nam, Đông

- Tây Do ảnh hưởng của hoạt động kiến tạo địa chất nên địa hình bị chia cắt, cấu trúc núi đồi thấp và đồng bằng Núi ở đây bị bào mòn mạnh thành những thung lũng hẹp, thêm bãi bồi dọc sông, suối Do địa hình tương đối phức tạp nên cũng ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của người dân trên địa bàn phường

4.1.1.3 Điều kiện khí hậu

Khí hậu của phường Mường Thanh cũng như của thành phố Điện Biên Phủ là khí hậu nhiệt đới, gió mùa vùng cao, mùa Đông lạnh mưa ít; mùa Hè nóng mưa nhiều

* Chế độ nhiệt: Nhiệt độ không khí bình quân năm là 23oC, nhiệt độ không khí bình quân cao nhất vào tháng 6 là 26,3oC và thấp nhất vào tháng 1

là 11oC Nhiệt độ không khí cao nhất tuyệt đối là 40,9 oC (tháng 5) Nhiệt độ

không khí thấp nhất tuyệt đối là 3,9oC (tháng 1) Trong năm có khoảng 170 ngày nóng và 100 ngày lạnh Tổng tích ôn cả năm là 8.021oC Chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoảng 9-100C ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của con người cũng như cây trồng và vật nuôi

* Chế độ mưa: Mùa mưa bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10 Lượng mưa

bình quân năm 2.139 mm, phân bố không đều, vùng núi lượng mưa có thể lên đến 3.000 mm/năm Mưa lớn tập trung vào tháng 6 đến tháng 10 Các tháng khô hạn bắt đầu từ tháng 11 năm trước tới tháng 3 năm sau

* Chế độ gió: Trên địa bàn xuất hiện nhiều hướng gió trong năm Trong

đó thịnh hành là hướng gió Tây và Tây - Bắc, thường xuất hiện trong các tháng: 10, 11, 12, 1, 2, 4, 5, 7 Tốc độ gió trung bình từ 0,4 đến 0,7 m/s Gió Tây thường gây ra khô nóng, ảnh hưởng lớn đến đời sống của con người, cây trồng, gia súc

- Đất vàng nhạt trên đá cát (Fq): Tính chất: Loại đất này phân bố ở địa

hình chia cắt, dốc nhiều; song tầng đất dày chiếm đa số Đất có thành phần cơ giới nhẹ, sét vật lý rửa trôi mạnh theo chiều sâu Đất có phản ứng rất chua toàn phẫu diện Hàm lượng chất hữu cơ và các chất dinh dưỡng nghèo Tổng lượng cation kiềm trao đổi và độ no bazơ thấp

Hướng sử dụng: Đây là loại đất chiếm diện tích lớn nhất trong vùng dự

án Trên loại đất này nhiều nơi nhân dân đã trồng ngô, đậu đỗ, lúa nương,

chuối đạt năng suất khá Khả năng mở rộng diện tích đất nông nghiệp trên loại đất này không lớn

Nhóm đất phù sa:

- Đất phù sa ngòi suối (Py): Tính chất: Đất hình thành do quá trình bồi tụ

của các suối lớn Thành phần cơ giới từ cát pha đến thịt trung bình Phản ứng của đất chua ở tầng mặt, các tầng dưới ít chua - trung tính Hàm lượng chất hữu cơ ở tầng mặt trung bình, các tầng dưới thấp Các chất tổng số: đạm trung bình, lân giàu,

ka li nghèo Các chất dễ tiêu đều nghèo Tổng lượng cation kiềm trao đổi thấp Hướng sử dụng: Nhóm đất này thuộc loại đất tốt, cần được sử dụng triệt

để vào sản xuất nông nghiệp nhằm phát triển các loại cây lương thực, hoa màu và cây công nghiệp ngắn ngày

4.1.1.5 Thủy văn, nguồn nước

* Nước mặt: Tài nguyên nước trên địa bàn phường có trữ lượng khá

Nguồn nước mặt dồi dào được cung cấp bởi sông Nậm Rốm với trữ lượng tương đối lớn, tuy nhiên lại phụ thuộc theo mùa trong năm Nguồn nước mặt của phường là nơi cung cấp nước tưới cho sản xuất nông nghiệp

* Nước ngầm: Có trữ lượng khá, chất lượng tốt, là nước khe mạch nứt

trong các khe đá, nước có độ tổng khoáng hoá nhỏ và ít biến động theo mùa loại hình hoá học của nước phổ biến là bicacbonat-clorua hoặc clorua-bicacbonat, nồng độ các vi nguyên tố đều rất nhỏ và nhỏ hơn giới hạn cho phép Nguồn nước ngầm được nhân dân sử dụng trong sinh hoạt hàng ngày 4.1.1.6 Các nguồn tài nguyên

Tài nguyên rừng

Theo kết quả thống kê đất đai phường có 5,82 ha đất lâm nghiệp, trong

đó 100% là đất phòng hộ

Tài nguyên nhân văn

Lịch sử hình thành và phát triển của vùng đất và con người trên địa bàn phường Mường Thanh gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của thành

phố Điện Biên Phủ Trên địa bàn phường có nhiều dân tộc anh em cùng chung sống nhưng chủ yếu là người dân tộc Thái và dân tộc Kinh, còn lại là các dân tộc khác như: Dân tộc Hmông, dân tộc Tày, dân tộc Dao, …, với những tập quán truyền thống riêng của từng dân tộc đã hình thành nên một nền văn hoá đa dạng, phong phú và có những nét độc đáo, giàu tính nhân văn sâu sắc

4.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội

4.1.2.1 Tình hình tăng trưởng kinh tế

Thực hiện nghị quyết Đại hội Đảng bộ phường nhiệm kỳ 2016 - 2020 về Phát triển thương mại, dịch vụ, du lịch, tiểu thủ công nghiệp, kết hợp với nông lâm nghiệp, nghị Quyết số 06 của BCH Thành ủy về phát triển thương mại, du lịch giai đoạn 2016 - 2020 5 năm qua đã được Đảng bộ lãnh đạo đạt hiệu quả, kinh tế phường Mường Thanh đã có những bước chuyển biến tích cực Tốc độ tăng trưởng hàng năm khá lớn, năm sau tăng so với năm trước Đời sống nhân dân được cải thiện, thu nhập bình quân đầu người tăng rõ rệt,

số hộ giàu tăng nhanh, giảm tỷ lệ nghèo theo tiêu chuẩn mới (hiện nay trên địa bàn phường còn 18 hộ nghèo và 13 hộ cận nghèo)

4.1.2.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Sau 3 năm thực hiện Nghị quyết của Đại hội Đảng bộ nhiệm kỳ 2016-

2020, cơ cấu kinh tế phường có sự chuyển dịch nhanh theo hướng thương mại và dịch vụ Mức đầu tư kinh doanh và chất lượng hàng hóa, dịch vụ của các cơ sở, của các hộ đều tăng qua từng năm Hoạt động thương mại dịch vụ tạo nhiều công ăn việc làm cho người dân Một số loại hình kinh doanh dịch vụ phát triển như: dịch vụ khách sạn, du lịch, nhà trọ, ăn uống, internet, viễn thông, kinh doanh xe máy, kinh doanh vật liệu xây dựng, bách hóa tự chọn, kinh doanh vận tải

4.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

Theo số liệu thống kê, dân số phường Mường Thanh có 10.301 người, tỷ

lệ tăng dân số tự nhiên 0,60%, mật độ dân số đạt 5.978 người/km2

Số người đang trong độ tuổi lao động chiếm khoảng 49% tổng số nhân khẩu Phần lớn lực lượng lao động đang làm trong lĩnh vực thương mại – dịch

vụ Những năm qua, nhân dân đã có nhiều cố gắng trong việc tự kiếm việc làm Công tác xoá đói giảm nghèo được chú trọng, nhất là đối với đồng bào dân tộc ít người, bằng nhiều biện pháp nên số hộ đói, nghèo ngày càng giảm Hiện nay toàn phường còn 18 hộ nghèo (theo tiêu chí mới) và 13 hộ cận nghèo

Nhìn chung lực lượng lao động của phường đã được đào tạo cơ bản Do vậy khả năng tiếp thu công nghệ mới vào sản xuất là tương đối tốt Để đáp ứng được nhu cầu việc làm cho người lao động trong tương lai, cần phải có kế hoạch đào tạo lao động tại chỗ hoặc gửi đi đào tạo tập trung

4.1.2.4 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, văn hóa,

y tế, giáo dục

Giao thông

Là một trong những phường trung tâm nên trên địa bàn phường có nhiều tuyến đường quan trọng đi qua (đường 7/5, đường Bế Văn Đàn, đường Trường Chinh, đường Tôn Thất Tùng ) và nhiều tuyến đường trong khu dân

cư đã được trải nhựa hoặc cấp phối và có tên đường tạo điều kiện thuận lợi trong phát triển kinh tế, giao lưu trao đổi hàng hoá, cơ hội đầu tư từ bên ngoài

và phục vụ đi lại thuận lợi của nhân dân

Thuỷ lợi

Hệ thống dẫn nước của phường chủ yếu phục vụ sản xuất thuộc hệ thống công trình thủy nông sông Nậm Rốm Ngoài ra phường còn có hệ thống ao hồ chứa nước phục vụ sinh hoạt và sản xuất của người dân

Điện, bưu chính viễn thông

Mạng lưới điện đã bố trí gần khắp các hộ dân Số hộ gia đình có điện thắp sáng, sinh hoạt và sản xuất chiếm 100% Hiện ở phường đã có điểm bưu điện văn hoá

Giáo dục

Hoạt động giáo dục - đào tạo được chú trọng nâng cao cả về chất lượng dạy

và học, các trường đã tích cực thực hiện cuộc vận động và thi đua do ngành phát động

Các trường đã hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ trong năm học 2017 - 2018;

phong trào thi đua “Dạy tốt, học tốt ” luôn được phát huy, quan tâm đến các

cháu có hoàn cảnh khó khăn; công tác giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông phát triển toàn diện cả về số lượng và chất lượng

Tổng kết năm học 2017 - 2018 của 5 nhà trường có: 80 lớp học và 189 cán bộ giáo viên với 2.498 học sinh có 3 trường đạt trường chuẩn quốc gia mức độ 1 Năm học 2017-2018 các trường đều được các cấp các ngành tặng

cờ thi đua và tặng bằng khen

- Tiếp nhận các cháu học sinh từ các trường học về nghỉ hè, tổ chức thành lập ban chỉ đạo, quản lý giáo dục học sinh trong dịp nghỉ hè 2011

Y tế

Phường thực hiện tốt các chương trình y tế quốc gia, công tác chăm sóc sức khỏe ban đầu cho nhân dân Năm 2017 đã tiến hành khám bệnh cho 3.366 lượt người; Khám và điều trị trẻ em dưới 6 tuổi, tiêm đủ 6 loại vác xin phòng bệnh cho trẻ Đẩy mạnh tuyên truyền vận động nhân dân làm tốt công tác giữ gìn vệ sinh, phòng chống dịch bệnh, thường xuyên kiểm tra công tác bảo đảm

vệ sinh an toàn thực phẩm, đã tổ chức các đợt đi kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm trên địa bàn phường

Văn hoá, thể thao

- Phong trào văn hoá, văn nghệ, thể dục thể thao tại các tổ dân phố, cơ quan trường học được duy trì và phát triển