Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Sông Hiến - Thành phố Cao Bằng - Tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2011 - 2013.

Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền SDĐ như sau: 1- Thời điểm người

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

ĐỖ VĂN HẢI

Tên đề tài:

T

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG SÔNG HIẾN, THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2011-2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG SÔNG HIẾN, THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2011-2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Quản lý Đất đai

Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Huy Trung

Thái Nguyên, 2014

Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban

chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Sông

Hiến, Thành phố Cao Bằng, Tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2011 - 2013” Trong

suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp 42-QLĐĐ, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, và đặc biệt là Thầy giáo ThS Nguyễn Huy Trung người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn các cô, chú, anh chị đang công tác tại Văn phòng

Đăng ký quyền sử dụng đất – Phòng Tài Nguyên Môi Trường thành phố Cao

Bằng, tỉnh Cao Bằng đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại Văn phòng

Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gằng song đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014

Sinh viên

Đỗ Văn Hải

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa

CHXHCN : Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Trang

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất Phường Sông Hiến năm 2013 35

Bảng 4.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phường Sông

Hiến giai đoạn 2011-2013 41

Bảng 4.3: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại Phường Sông Hiến giai

đoạn 2011 – 2013 44

Bảng 4.4: Kết quả tặng cho sử dụng đất tại Phường Sông Hiến giai đoạn 2011 – 2013 46

Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Phường

Sông Hiến giai đoạn 2011 – 2013 49

Bảng 4.6 Đánh giá của cán bộ quản lý đất đai về công tác chuyển quyền

sử dụng đất 54

Bảng 4.7 Đánh giá của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất 55

nhượng quyền sử dụng đất 42 Hình 4.4 Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về thừa kế quyền

sử dụng đất 45 Hình 4.5 Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về tặng cho

quyền sử dụng đất 47 Hình 4.6 Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về thế chấpquyền

sử dụng đất 49 Hình 4.7 Những thuận lợi trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại

phường Sông Hiến 52

MỤC LỤC

Trang

Phần 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Mục tiêu của đề tài 2

1.4 Yêu cầu của đề tài 2

1.5 Ý nghĩa của đề tài 3

Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.1 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 4

2.1.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 8

2.1.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất 8

2.1.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 12

2.2 Cơ sở pháp lý 19

2.3 Cơ sở thực tiễn 21

2.4 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 22

2.4.1 Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh 22

2.4.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Cao Bằng 23

Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 25

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25

3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 25

3.3 Nội dung nghiên cứu 25

3.3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai của Phường Sông Hiến 25

3.3.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền SDĐ trên địa bàn Phường Sông Hiến giai đoạn 2011 - 2013 25

3.3.3 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền SDĐ trên địa bàn Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013 25

3.3.4 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền SDĐ tại Phường Sông Hiến trong thời gian tới 25

3.4 Phương pháp nghiên cứu 26

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 26

3.4.2 Phương pháp tổng hợp phân tích và sử lí số liệu 27

3.4.3 Phương pháp kế thừa 27

Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28

4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai Phường Sông Hiến 28

4.1.1.Điều kiện tự nhiên của Phường Sông Hiến 28

4.1.2.Điều kiện kinh tế xã hội của Phường Sông Hiến 30

4.1.3.Khái quát chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế- xã hội 33

4.1.4 Hiện trạng và tình hình quản lý sử dụng đất tại Phường Sông Hiến 34

4.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013 38

4.2.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013 40

4.2.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013 40

4.2.3 Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất tại Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013 43

4.2.4 Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013 44

4.2.5 Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013 46

4.2.6 Đánh giá kết quả thế chấp quyền sử dụng đất tại Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013 48

4.2.7 Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013 50

4.2.8 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013 51

4.3 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013 52

4.3.1 Thuận lợi trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013 52

4.3.2 Khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013 53

4.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Phường Sông Hiến 56

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58

5.1 Kết Luận 58

5.2 Kiến nghị 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO……… 60

Phần 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá Nó không phải là

hàng hóa thông thường mà là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất và

đời sống Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không

gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng nên đất đai là nguồn tài nguyên không tái tạo được và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam Bởi vậy việc khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai là việc làm đòi hỏi cần phải dựa trên những cơ sở lý luận khoa học vững chắc

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc thúc đẩy nhanh chóng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra

ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động, nhà ở, kinh

doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, làm cho quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất

đai một cách phù hợp và hiệu quả Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn

thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau như: chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, tặng cho , thông qua các hoạt động chuyển quyền Nhà nước sẽ thu được khoản thuế, khoản lệ phí lớn đóng góp vào ngân sách Nhà nước, nâng cao giá trị của đất

đai Thuế chuyển quyền đảm bảo quyền SDĐ cho người SDĐ theo quy định

của pháp luật

Phường Sông Hiến là phường nằm trong khu trung tâm kinh tế, văn hóa

và chính trị của thành phố Cao Bằng Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhà nước đại diện chủ

sử hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đạt được nhiều

thành tích đáng kể, nhưng vẫn còn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai Do đó, để thấy được mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước nhà nước và đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyển lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Nguyễn Huy

Trung, em đã tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền

sử dụng đất trên địa bàn phường Sông Hiến, Thành Phố Cao Bằng, Tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2011-2013”

1.2 Mục đích của đề tài

Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền SDĐ tại Phường Sông Hiến

giai đoạn 2011– 2013 để đưa ra những kết quả đạt được và rút ra những hạn chế còn tồn tại từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền SDĐ tại Phường Sông Hiến trong thời gian tới

1.3 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá kết quả chuyển quyền SDĐ trên địa bàn Phường Sông Hiến giai đoạn 2011 - 2013

- Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền SDĐ trên

địa bàn Phường Sông Hiến giai đoạn 2011 - 2013

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền SDĐ tại Phường Sông Hiến trong thời gian tới

1.4 Yêu cầu của đề tài

- Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài, nghiên cứu một cách khoa học và khách quan, chính xác, tin cậy

- Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề chuyển quyền SDĐ

- Các giải pháp phải phù hợp với địa phương và mang tính khả thi cao

- Phiếu điều tra mang tính xác thực và hiệu quả cao

1.5 Ý nghĩa của đề tài

Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên vận dụng kiến thức đã học vào thực tế

Ý nghĩa trong thực tế: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất

sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tới

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1.1.1 a Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền SDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền SDĐ Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Khoản 2 Điều

113 Luật Đất đai 2003)

- Hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền SDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp

đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi

cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp theo chủ

trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ

việc chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định

số 181/2004/NĐ-CP) [6]

2.1.1.1.b Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền SDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền SDĐ Nó là việc chuyển quyền SDĐ cho người khác trên cơ

sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí

mà họ đã bỏ ra để có được quyền SDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền SDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện nêu ở Điều 106 Luật Đất đai 2003

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP [6]

2.1.1.1c Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền SDĐ là việc người SDĐ nhường quyền SDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất

định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai

1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này [6]

2.1.1.1.d Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền SDĐ là việc người SDĐ khi chết để lại quyền SDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền SDĐ có giá trị

và cho phép người sử dụng được chuyển quyền SDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó, quyền SDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt

nên người SDĐ có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền SDĐ của người đã mất

mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một

hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng [6]

2.1.1.1.e Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền SDĐ là một hình thức chuyển quyền SDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho quyền SDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền SDĐ mà

người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [6]

2.1.1.1.f Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền SDĐ là việc người SDĐ mang quyền SDĐ của mình

đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó

theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy

định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại

Việt Nam Riêng người SDĐ là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi

được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam [6]

2.1.1.1.g Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự như quyền thế chấp quyền SDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền SDĐ là quyền mà người SDĐ sử dụng giá trị quyền SDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp [6]

2.1.1.1.h Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị quyền SDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể xảy ra giữa

2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả SDĐ nói riêng và sản xuất, kinh

doanh nói chung [6]

2.1.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Khi người SDĐ thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền SDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy

định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

- Có GCNQSDĐ

- Đất không có tranh chấp

- Quyền SDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Trong thời hạn SDĐ

2.1.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định thời điểm mà người

SDĐ được thực hiện các quyền SDĐ như sau:

1- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với

đất do Nhà nước giao có thu tiền SDĐ, cho thuê, cho phép chuyển mục đích

SDĐ phải nộp tiền SDĐ được quy định như sau:

- Trường hợp người SDĐ không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Trường hợp người SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết

định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính

thì được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định đó

- Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc

được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện

các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ, thế chấp, bảo

lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai

đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền SDĐ được xác định

từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

3- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê được chuyển nhượng quyền SDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền SDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án

đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền

SDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư

được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền SDĐ dưới hình thức bán

nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [6]

2.1.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền quyền sử dụng đất

Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận quyền

SDĐ như sau:

1) Người nhận chuyển nhượng quyền SDĐ được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền SDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền SDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và

điều 102 của nghị định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền SDĐ thông qua nhận chuyển nhượng quyền SDĐ trừ trường hợp quy định tại điều

103 của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền SDĐ thông qua nhận chuyển nhượng quyền SDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền SDĐ thông qua nhận tặng cho quyền SDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2

điều 101 và khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp được

quy định tại điều 103 của Nghị định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền SDĐ thông qua nhận thừa kế quyền SDĐ;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận quyền SDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

f)Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ được nhận quyền SDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận quyền SDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền SDĐ thông qua việc nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,

được nhận quyền SDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận quyền SDĐ đối

với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền SDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền SDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách quyền SDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung quyền SDĐ;

l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản

về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền SDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2)Người nhận chuyển quyền SDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn SDĐ

3)Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ tại nơi dăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy

định tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu SDĐ để sản xuất, kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng quyền SDĐ quy định tại điều này được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký

hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh [6]

2.1.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo

cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

2.1.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất đất nông nghiệp của

+ Hợp đồng chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (có xác nhận của UBND cấp xã, phường)

+ Trích lục thửa đất hoặc hồ sơ thửa đất đối với những nơi chưa có bản

đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã, phường)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã, phường

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền SDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền SDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền SDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã, phường)

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã, phường) + Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã, phường

c) Hồ sơ tặng cho quyền SDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền SDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền SDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã, phường

d) Hồ sơ nhận thừa kế quyền SDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền SDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền SDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Di chúc

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền SDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có xác nhận của UBND cấp xã, phường)

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất)

+ Tờ trình của UBND cấp xã, phường

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã, phường) + Giấy khai sinh (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã, phường

+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có xác nhận của UBND cấp xã + Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế

+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã, phường

* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền SDĐ

Bước 1: Người nhận quyền SDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả của UBND xã, phường (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thị trấn thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND thành phố) Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ

sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người nhận quyền SDĐ và tài sản gắn liền với

đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ,

hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền SDĐ của huyện, thành phố Thời gian không quá 2 ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ

địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài

chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc không quá 3 ngày

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo

nghĩa vụ tài chính cho người nhận quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền SDĐ cấp huyện lưu hồ sơ Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ

Bước 4: Văn phòng đăng ký quyền SDĐ cấp huyện, thành phố chỉnh lý

giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định; in giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế QSDĐ Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, thành phố kiểm tra,

thẩm định hồ sơ trình chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện, thành phố ký giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 6: Chủ tịch (phó chủ tịch) UBND huyện, thành phố ký giấy

chứng nhận quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới phải chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký quyền SDĐ Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc

Bước 7: Văn phòng đăng ký quyền SDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận

quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ

sơ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả

giấy chứng nhận quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

2.1.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền SDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh 02 bản;

+ Văn bản ủy quyền nếu có;

+ Hợp đông thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận QUYềN SDĐ được cấp theo quy định của Luật Đất

đai năm 2003

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với

đất, nếu pháp luật có quy định;

* Trình tự giải quyết

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả UBND thành phố; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thực hiện việc đăng ký thế

chấp vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền SDĐ; chuyển kết quả cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí (nếu có) và trả kết

quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian thực hiện không qua 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

2.1.3.3 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QUYềN SDĐ

Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp

+ Văn bản ủy quyền (nếu có)

+ Giấy chứng nhận quyền SDĐ

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

* Trình tự giải quyết

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả

kết quả UBND huyện, thành phố; cán bộ, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả

Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền SDĐ nghiên cứu hồ sơ, thực hiện

xóa đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền SDĐ; chuyển kết quả cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân

Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

2.2.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyềnSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)

+ Giấy chứng nhận quyền SDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về

quyền SDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

* Trình tự giải quyết

Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận

tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện, thành phố; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền SDĐ cấp huyện Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền SDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ

tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận quyền SDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận

2.1.3.5 Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ

Bước 1: Bên góp vốn hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của

UBND huyện, thành phố; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, xem xét hồ sơ, nếu

hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ

đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến

Văn phòng đăng ký quyền SDĐ cấp huyện, thành phố Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền SDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ

sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền SDĐ đã cấp

2.1.3.6 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ

- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ hoặc

cả hai bên nộp hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn

+ Giấy chứng nhận quyền SDĐ

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉnh lý trong giấy chứng nhận quyền SDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng

đăng ký quyền SDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền SDĐ

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền SDĐ có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện, thành phố quyết định cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ cho hộ gia

đinh, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm

dứt góp vốn;

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện, thành phố xem xét ký giấy chứng nhận quyền SDĐ;

- Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc chấm dứt hợp

đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì lập thủ tục xin

gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 Nghị định 181/CP

Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2011 của chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của nghịa định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của

chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế quyền SDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003

Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác

định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có

nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo nghị định của chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai

Thông tư 29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản

lý hồ sơ quản lý đất đai

Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003

Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa

đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số

05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ TN&MT hướng dẫn việc

đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất

Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ TN&MT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/ 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT)

Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ TN&MT hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ TN&MT quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Quyết định số 1997/QĐ-UBND ngày 01/9/2009 của UBND tỉnh Cao Bằng về việc công khai Bộ thủ tục hành chính chung áp dụng tại đơn vị cấp

xã, cấp huyện trên địa bàn tỉnh Cao Bằng

Quyết định số 1997/QĐ-UBND ngày 01 tháng 9 năm 2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Cao Bằng về việc công khai Bộ thủ tục hành chính chung áp dụng tại đơn vị cấp xã, cấp huyện trên địa bàn tỉnh Cao Bằng;

Quyết định số 2387/QĐ-UBND ngày 15/12/2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh Cao Bằng về việc hướng dẫn thực hiện Nghị quyết số 38/2010/NĐ - HĐND về sửa đổi bổ sung quy định danh mục, mức thu và tỷ lệ phần trăm để lại phí và lệ phí trên địa bàn tỉnh Cao Bằng

2.3 Cơ sở thực tiễn

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với

xu thế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động Vì vậy, nhu cầu chuyển quyền SDĐ đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội

Chuyển quyền SDĐ có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đây là cơ sở để người dân thực hiện các giao dịch về

đất đai, tuy nhiên, đã có một số người dân tự ý chuyển quyền SDĐ trái

phép dẫn đến hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà không hay biết Do đó,

để thực hiện tốt nội dung này, đòi hỏi những người làm công tác quản lý

Nhà nước về đất đai, đặc biệt là cán bộ địa chính phải nắm vững quy định của pháp luật, thấy được thực trạng và tìm giải pháp giải quyết những hạn chế còn tồn tại, để từ đó tham mưu cho lãnh đạo và hướng dẫn người dân thực hiện có hiệu quả

Phường Sông Hiến nằm ở phía Tây Nam của thành phố Cao Bằng, trong quá trình phát triển còn gặp khá nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai

Do người dân chưa nắm rõ luật đất đai nên chưa thấy rõ được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà họ đang có Tình trạng các hộ tự ý chuyển quyền sử dụng đất cho nhau mà không qua pháp luật vẫn còn diễn ra Do đó công tác quản lý nhà nước về đất đai còn gặp khá nhiều khó khăn

2.4 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

2.4.1 Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh

* Tỉnh Thái Nguyên:

Thái Nguyên là một tỉnh ở Đông Bắc tiếp giáp với thủ đô Hà Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch vũng thủ đô Hà Nội Thái Nguyên là một trung tâm kinh tế-xã hội lớn của khu vực Đông Bắc hay cả trung du miền núi phía bắc,

so với các tỉnh khác sự phát triển của Thái Nguyên vẫn chưa thực sự tương xứng với tiềm năng phát triển của vùng Tuy nhiên với sự phát triển kinh tế -

xã hội nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển kinh tế ngày một gia tăng Đất đai ngày càng được sử dụng nhiều và ngày càng được các cấp, các ngành quan tâm Công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Tỉnh Thái Nguyên nói chung có sự biến động lớn

Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay

đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển quyền SDĐ, ban lãnh đạo và

các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động quyền SDĐ trên địa bàn tỉnh diễn ra sôi động hơn

* Tỉnh Lạng Sơn

Những năm gần đây tỉnh Lạng Sơn được sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo

và tạo điều kiện của Tỉnh ủy, HĐND-UBND, Sở TN&MT tỉnh đã nỗ lực, cố gắng, phối kết hợp chặt chẽ của các cơ quan chức năng, chính quyền cơ sở trên địa bàn tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất

đai một cách hợp lý và có hiệu quả Trong đó, phải kể đến công tác chuyển

quyền SDĐ diễn ra trên địa bàn tỉnh, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời

được áp dụng, và có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức

chuyển quyền SDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai quy

định, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự

hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển quyền SDĐ trên địa bàn tỉnh diễn ra sôi động hơn

2.4.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Cao Bằng

Cao Bằng là một tỉnh miền núi ở phía Đông Bắc Việt Nam Ngày 1/11/2010, Chính phủ Việt Nam ban hành nghị quyết về việc điều chỉnh, mở rộng địa giới hành chính thị xã Cao Bằng Sau khi điều chỉnh địa giới hành chính, thị xã Cao Bằng có 10.760.93 ha diện tích tự nhiên, bao gồm 11 đơn vị hành chính trực thuộc ( 8 phường: Hợp Giang, Sông Bằng, Tân Giang, Sông Hiến, Đề Thám, Ngọc Xuân, Duyệt Trung, Hòa Chung, 3 xã: Chu Trinh,

Hưng Đạo, Vĩnh Quang) Hàng năm,dưới sự chỉ đạo của Bộ TN&MT cùng

với ban lãnh đạo sở, ban, ngành TN&MT tỉnh tổ chức xây dựng và thực hiện

kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả Và cũng

từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển quyền SDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền SDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện chuyển quyền SDĐ, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân khi tham

gia công tác chuyển quyền SDĐ Từ đó thúc đẩy người dân tham gia và tìm hiểu

về các vấn đề liên quan tới chuyển quyền SDĐ

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Sông Hiến, Thành Phố Cao Bằng

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Phường Sông Hiến, Thành Phố Cao Bằng, Tỉnh Cao Bằng

- Phạm vi thời gian: giai đoạn 2011-2013

3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

Thời gian: Từ 10/ 1/2014 đến 30/ 4/2014

Địa điểm: VPĐKQSDĐ-Phòng TN&MT Thành phố Cao Bằng, Tỉnh

Cao Bằng

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý

đất đai của Phường Sông Hiến

3.3.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền SDĐ trên địa bàn Phường Sông Hiến giai đoạn 2011 - 2013

3.3.3 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền SDĐ trên

địa bàn Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013

3.3.4 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền SDĐ tại Phường Sông Hiến trong thời gian tới

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

3.4.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp

Đây là các số liệu ta thu thập được từ các công trình nghiên cứu trước

đó, để ta lựa chọn sử dụng vào mục đích giải thích, phân tích chính xác về vấn

đề nội dung nghiên cứu.Các số liệu thứ cấp đa cần thu thập để phục vụ cho đề

tài nghiên cứu bao gồm:

-Thu thập các số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, đời sống văn hóa, giáo dục, y tế, hiện trạng sử dụng đất đai… của Phường Sông Hiến

-Thu thập các quyết định, báo cáo về tình hình chuyển quyền sử dụng

đất trên địa bàn Phường Sông Hiến giai đoạn 2011-2013 Sau đó tổng hợp các

thông tin, dữ liệu cần thiết để phục vụ cho đề tài

3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Số liệu sơ cấp là các số liệu phải thu thập trực tiếp và xử lý nó để phục vụ cho nội dung nghiên cứu của đề tài Các số liệu này được điều tra thu thập từ việc điều tra, phỏng vấn trực tiếp cán bộ địa chính và đối tượng sử dụng đất

Tiến hành điều tra phỏng vấn cán bộ có chuyên môn liên quan và người dân trên địa bàn Phường Sông Hiến bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp với bộ câu hỏi chuẩn bị sẵn Chia đối tượng phỏng vấn thành 2 nhóm:

-Nhóm 1: gồm 10 cán bộ chuyên môn, trong đó có 02 cán bộ quản lý

đất đai Phường Sông Hiến và 08 cán bộ quản lý đất đai đang công tác tại

VPĐK QSDĐ thành phố

-Nhóm 2: sử dụng phương pháp chọn hộ ngẫu nhiên đối với 40 hộ gia

đình, cá nhân với các đối tượng tham gia sử dụng đất

Bộ câu hỏi được soạn thảo bao gồm câu hỏi đóng và câu hỏi mở, sẽ giúp cho việc thu thập các số liệu, thông tin liên quan đến đề tài một cách chính xác Nội dung bộ câu hỏi điều tra phỏng vấn bao gồm các thông tin:

- Các hiểu biết cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất

- Các ý kiến về thuận lợi, khó khăn và đề xuất của đơn vị, địa phương

về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương

3.4.2 Phương pháp tổng hợp phân tích và sử lí số liệu

Phương pháp thống kê: Các số liệu điều tra thu thập được sử dụng phần mềm Microsoft Office Word; Microsoft Office Excel tổng hợp sử lí sau đó so sánh kết quả đạt được với các quy định của pháp luật đất đai hiện hành để

đánh giá

3.4.3 Phương pháp kế thừa

Phân tích các tài liệu đã có trên địa bàn Phường Sông Hiến, các tài liệu

có liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất Sử dụng các kết quả có sẵn làm cơ sở cho việc phân tích, đánh giá, nhằm phục vụ cho nghiên cứu

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý

đất đai Phường Sông Hiến

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của Phường Sông Hiến

4.1.1.1 Vị trí địa lý:

Phường Sông Hiến nằm ở phía Tây Nam Thành Phố Cao Bằng có vị trí giáp ranh như sau:

-Phía Bắc giáp với phường Ngọc Xuân

-Phía Nam giáp với phường Hòa Chung

-Phía Đông giáp với phường Hợp Giang

-Phía Tây giáp với phường Đề Thám, Duyệt Trung và Xã Bạch Đằng của Huyện Hòa An

Phường có 8 khối, 2 thôn, Với tổng diện tích tự nhiên là 949.63 ha Trên địa bàn Phường có quốc lộ 3 chạy qua, nên rất thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế - xã hội với các tỉnh khác và thủ đo Hà Nội Đây là một lợi thế quan trọng , kích thích phát triển kinh tế-xã hội của phường

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa Hình Sông Hiến thấp dần từ Tây Nam xuống Đông Bắc Phía Tây

Nam là vùng đồi thấp, phía Đông Bắc có độ cao thấp hơn và bằng hơn

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Do nằm sát chí tuyến Bắc trong vành đai nhiệt đới Bắc bán cầu nên khí hậu Phường mang nét đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió mùa với 2 mùa rõ rệt: mùa mưa nóng ẩm mưa nhiều (từ tháng 5 đến tháng 10),mùa khô lạnh và hanh (từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau) Tuy nhiên do sự chi phối của địa

hình và do ảnh hưởng độ cao, nên mang tính chất đặc thù của dạng khí hậu lục địa miền núi cao, mùa hè mát mẻ, mùa đông lạnh hơn so với các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ

-Chế độ nhiệt: Nhiệt độ trung bình năm 21,60C, số giờ nắng trung bình năm đạt 1569 giờ

-Chế độ mưa: mưa thường tập trung từ tháng 5-10, chiếm 70% lượng mưa của cả năm Lượng mưa bình quân đạt 1445 mm

4.1.1.4 Thủy văn

Phường có sông Bằng Giang và sông Hiến chảy qua( cũng là ranh giới

tự nhiên phía bắc và phía đông của phường) Sông Bằng Giang bắt đầu từ Nà Cài có độ cao 600 m, chảy theo hướng Tây Bắc Sông Hiến bắt nguồn từ Việt Nam, chảy về nhập với sông Bằng Giang ở thành phố Cao Bằng

4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên

a) Tài nguyên đất

Đất đai của phường có 4 loại chính: Đất phù sa không được bồi hàng

năm, đất đỏ vàng trên đá phiến sét, đất nâu vàng trên phù sa cổ, đất đỏ vàng bị biến đổi do trồng lúa Có tính chất tương đối tốt đối với các loại cây nông nghiệp, lâm nghiệp như lúa… ở một số nơi ven sông như sông Bằng Giang

b) Tài nguyên nước

- Nước mặt: Phường Sông Hiến có sông Bằng Giang và sông Hiến chảy qua Đây là nguồn nước rất quan trọng trong phục vụ cho sinh hoạt và sản xuất cho phường nói riêng và thành phố nói chung

- Nước ngầm: bồi tích sông Bằng Giang và sông Hiến thuộc hệ phức nước rỗng trong các trầm tích bởi rời hệ thứ 4 có khả năng cung cấp nước ngầm nhất định Chiều dày bồi tích sông Bằng Giang và sông Hiến thay đổi từ

4 m đến 8 m, có diện tích bó hẹp và không liên tục, càng xa sông càng nhỏ dần bị vát nhọn và nhỏ dần cung cấp cho sinh hoạt và sản xuất người dân

c) Tài nguyên rừng

Phường Sông Hiến có 461.7 ha diện tích đất lâm nghiệp chiếm 48,62% diện tích tự nhiên Trong đó đất rừng phòng hộ 237.94 ha, đất rừng sản xuất 223.76 ha Như vậy độ che phủ của thảm thực vật rừng trên địa bàn phường khá cao

d) Tài nguyên khoáng sản

Trên địa bàn Phường Sông Hiến có mỏ than nâu và mỏ sét màu nâu ở cây số 3

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của Phường Sông Hiến

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

Sông Hiến có tổng số hộ: 2780 hộ, gồm có 265 hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở trong các vùng đồi núi, khe suối phía Tây Nam, các tổ dân phố chủ yếu tập chung ở phía Đông, phía Bắc hai bên đường quốc lộ 3 và bên lưu vực sông bằng giang, sông hiến Ngành nghề chủ yếu là: Cán bộ công chức, sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, tiểu thương và các dịch vụ khác Các xóm thuộc khu vực đồi núi dân cư không tập chung, chủ yếu sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp Do có điều kiện tiếp xúc với trình độ khoa học kỹ thuật nên việc sản xuất nông nghiệp của phường khá thuận lợi và phát triển

Hiện nay, thông qua các dự án trồng rừng nên các tổ chức và hộ gia

đình cá nhân đã nhận đất trồng rừng và phát triển rừng và các mặt hàng phục

vụ sản xuất khác trên quy mô phát triển tương đối ổn định, nhằm nâng cao thu nhập kinh tế hộ gia đình